新编-沈阳房产消费客户细分研究报告91p课件

沈阳房产消费客户细分研究报告 提交给:沈阳万科房地产开发有限公司

提交方:北京友森信息咨询有限公司2019年7月沈阳房产消费客户细分研究报告 提交给:目录研究背景与目的调研方法主要研究结论详细研究发现沈阳房产客户细分沈阳房产城市地图附录价格弹性测试沈阳基础数据目录研究背景与目的研究背景与目的近些年来随着全国房地产市场的发展，各城市房产市场发展都很快。作为东北的领头城市，沈阳因为自身独特的历史条件和经济条件，房产发展也很快。为了在进一步的发展中更深入地把握市场，万科计划对沈阳房产客户进行一次市场细分研究，并在此基础上进行项目的定位工作。应其邀请，友森咨询非常荣幸地执行此沈阳房产消费客户细分研究项目，本报告为此次细分研究的结果，主要目的包括：对沈阳市场房产客户进行细分研究结合细分进行相关区域的城市地图客户认知研究研究背景与目的近些年来随着全国房地产市场的发展，各城市房产市调研方法信息采集方式结构化问卷＋面访抽样方法基于之前CATI研究基础上的配额抽样样本量最终采集样本522个信息采集时间2019年5－6月说明表格中描成红色的部分表示相对其他群体该比例要高，为强调部分调研方法信息采集方式详细研究发现沈阳房产客户细分细分过程与客户背景不同客群的房屋价值不同客群的地块判断标准不同客群的产品需求沈阳房产城市地图附录详细研究发现家庭生命周期细分过程说明采用严格的“10步细分法”。中间考虑的指标包括：被访者的年龄被访者入住孩子的年龄被访者父母被访者上下第三代入住情况被访者家庭年收入被访者家中资金存量被访者家中最高收入者教育程度被访者家中最高收入者职业状况家庭生命周期细分过程说明采用严格的“10步细分法”。中间考虑价值细分结果社会标签：富贵之家14.0%/投资3.8%务实之家7.7%/中年之家5.0%社会新锐望子成龙健康养老青年之家：19.5%青年持家：14.9%小太阳：13.0%后小太阳：7.9%孩子三代：7.5%老年三代：6.7%价值细分结果社会标签：富贵之家14.0%/投资3.8%务沈阳市场与全国市场的比较总体来看，沈阳目前是一个青年人的市场，除了富贵比例较高外，青年之家、青年持家、小太阳比例都较高。而其他客群的比例则较低。沈阳（%）无锡（%）

大连（%）深圳（%）全国数据（%）沈阳市场与全国市场的比较总体来看，沈阳目前是一个青年人的市场不同客群背景差异随机样本/%总体社会新锐望子成龙健康养老富贵投资务实青年之家青年持家小太阳后小太阳孩子三代老年三代富贵之家投资客务实之家中年之家522102786841393573204026教育程度初中及以下2216182212233111204362高中职高中专技校3841322449542941404527大专大学非本科2521243432133436301012大学本科及以上152326

21710612103

职业低等职业171918102218142043

15中等职业55595453496963

45405562

高等职业29232837

29132353

40

323家庭收入2万及以下8363

317

1060

42.1-4万323536294649408202550

4.1-5万192823211728

234158155.1-6万1171519

103118155126.1-8万78816

583310348.1-10万81089105312

10

1210万以/p>

20

4平均值（万元）6.35.84.95.35.54.83.914.26.52.44.9大学本科及以上的客群在总样本中的比例相对较低。相对而言，青年之家、青年持家是高知、中职、中低收入的一群人（职业、收入还没有积累起来）。小太阳家庭教育程度略低一些（随着家庭生命周期变化，教育程度在降低），但高等职业比例较高，因此收入也较高。富贵教育程度不高，但职业地位、收入较高。不同客群背景差异随机样本/%总体社会新锐望子成龙健康养老富随机样本/%总体社会新锐望子成龙健康养老富贵投资务实青年之家青年持家小太阳后小太阳孩子三代老年三代富贵之家投资客务实之家中年之家522102786841393573204026工作性质在公司单位机关里工4856

4951414654

2955

5050自己开公司做买卖4439414151444362354827自由职业8510771031010323

单位性质样本：单位被访者24957383517181921112013国营国有企业475145314156

58

52277031集体企业49

66

5185

私营企业242318234117161945

2046

外资合资企业871114617

109

8政府单位8518

17

6510

8事业单位858146

21

5

58行业性质样本：行业被访者20951282416171418111911机械、工业制造33312521312936673647

9交通、运输、物流16182513612146

2136电信、电力、能源91411

6621

6

119贸易、商业8101481312

18

旅游、酒店、餐饮56441367

95

IT、移动通讯制造4474

11

5

金融、保险、证券4278

6

18

生物、制药、保健制造34

1312

9

采掘业、冶炼化工加工、制造32

46

69

9房地产、建筑、装潢22

13

7

9

其他服务业2

8

67

9咨询业、广告业、法律、会计2248

不同客群背景差异富贵开公司的比例远高于其他人群。孩子三代、老年三代、务实等低收入家庭就业于国营国有企业的比例很高。随机样本/%总体社会新锐望子成龙健康养老富贵投资务实青年之随机样本/%总体社会新锐望子成龙健康养老富贵投资务实青年之家青年持家小太阳后小太阳孩子三代老年三代富贵之家投资客务实之家中年之家522102786841393573204026置业情况空白置业者685101053

10

首次置业者646767515669

6658609058再次置业者302528383426314240

42居住面积50平以下3025372439

2843

2115383850-59平252732

243421202215231960-79平313724322438

234145

251280平及以上1410621213141625

1531

平均值595853615260566566

5869房屋结构2室1厅1卫1阳台4850455051

464352

55

38381室1厅1卫1阳台302635

29342634

25153042

2室0厅1卫1阳台5583581135542室2厅1卫1阳台3653

3

45

43室1厅1卫1阳台3111

561010341室1厅1卫0阳台241

53

3

2室1厅1卫0阳台22

12

6

5

2室2厅2卫1阳台11

6

5

1室0厅1卫1阳台11112

43室2厅2卫1阳台1

5

不同客群目前居住情况支撑市场部分刚性需求的空白置业者（没有自己的房子）比例很低，为首次置业者（有自己的房子，但不是商品房）主导的市场。目前居住以60平左右的2室为主。富贵、投资客和中年之家的居住面积较大一些。随机样本/%总体社会新锐望子成龙健康养老富贵投资务实青年之不同客群汽车拥有情况社会新锐望子成龙健康养老富贵投资务实总体青年之家青年持家小太阳后小太阳孩子三代老人家庭富贵家庭投资务实之家中年之家522102786841393573204026随机样本客群中目前拥有家用汽车的比例除了富贵、投资客和中年之家外，其他客群不是特别高。青年客群（青年之家、青年持家、小太阳）及富贵、投资客中拥有12万以上家用汽车的比例要高于其他人群，暗示了这些人的资源丰富程度。不同客群汽车拥有情况社会新锐望子成龙健康养老富贵投资务实总体不同客群汽车打算购买及车库需求社会新锐望子成龙健康养老富贵投资务实总体青年之家青年持家小太阳后小太阳孩子三代老人家庭富贵家庭投资务实之家中年之家522102786841393573204026随机样本青年之家、小太阳、后小太阳未来2年打算购车的比例也较高，暗示了他们对生活的一种信心。不同客群汽车打算购买及车库需求社会新锐望子成龙健康养老富贵投详细研究发现沈阳房产客户细分细分过程与客户背景不同客群的房屋价值不同客群的地块判断标准不同客群的产品需求沈阳房产城市地图附录详细研究发现购房动机因子的构成（10维度）购房动机因子结婚孩子成长逃避差条件享受老人生活生活提升房屋提升社会标签投资保值跟风准备结婚/子女准备结婚1

想给孩子一个更好的成长环境0.48

0.36

为了让小孩能够去更好的学校学习/上重点学校0.40

小孩长大了0.39

目前的房屋本身条件差或者周边环境差/脏乱1想买个房子享受1

为了和父母一起住，以便可以相互照顾

0.73

想给老人/父母一个更好的生活环境

0.72

想自己及家人住得更好，能更好地享受生活

0.58

想在沈阳长期发展/想在沈阳扎下根来

0.52

想住有物业管理的小区/想住小区管理式的房子

0.48

想给家人一个更安全的环境

0.37

想拥有更大的房子1

想住到生活设施更好的区域去

0.71

想住的离市中心更近一些

0.65

周边治安差/安全度低

0.52

想住到文化发展得更好的区域去

0.51

想和高素质的人住在一起

0.390.68

投资，为了以后出租

0.63

投资，等以后房子升值再出售

0.56

可以保值/增值

0.49

买房比租房合算-0.35

0.48

可以作为留给后辈/家人的一份财产

0.38

现在钱存在银行利息太低，还不如买房

0.73别人都买，自己也不能落后

0.72家庭收入提高了，经济条件好了-0.34

0.36没有自己的房子-0.48

父母想与子女分开住

-0.32

购房动机因子的构成（10维度）购房动机因子结婚孩子成长逃避差不同客群的购房动机差异随着家庭生命周期的变化，不同客群购房的动机在发生变化。社会新锐望子成龙健康养老富贵投资务实之家青年之家青年持家小太阳后小太阳孩子三代老年三代富贵之家投资务实之家中年之家102786841393573204026随机样本结婚孩子成长逃避差条件享受老人生活生活提升房屋提升社会标签投资保值跟风不同客群的购房动机差异随着家庭生命周期的变化，不同客群购房的房屋动机排序%动机选项39想拥有更大的房子22目前的房屋本身条件差或者周边环境差/脏乱19准备结婚/子女准备结婚19想买个房子享受16想给孩子一个更好的成长环境12小孩长大了11想给家人一个更安全的环境10想住的离市中心更近一些10想住有物业管理的小区/想住小区管理式的房子8父母想与子女分开住7为了和父母一起住，以便可以相互照顾7可以作为留给后辈/家人的一份财产7周边治安差/安全度低6（孩子）成年了，想与父母分开住6想给老人/父母一个更好的生活环境6可以保值/增值6想买个离工作单位更近一些的房子6想自己及家人住得更好，能更好地享受生活5原来的房子拆迁/要拆迁5为了住得和父母更近，以便可以相互照顾5别人都买，自己也不能落后5为了让小孩能够去更好的学校学习/上重点学校4想有一个独立的空间4这几年沈阳房价涨得太厉害4为了交通方便/现在住的地方交通不方便4为了让孩子上学更便利1%39%改善、提升、刚性孩子、家人、老人保值、财产、距离跟风房屋动机排序%动机选项39想拥有更大的房子22目前的房屋随机样本/%总体社会新锐望子成龙健康养老富贵投资务实青年之家青年持家小太阳后小太阳孩子三代老年三代富贵之家投资客务实之家中年之家522102786841393573204026想拥有更大的房子393941

3463463138103038目前的房屋本身条件差或者周边环境差/脏乱221629221238

31

21

358准备结婚/子女准备结婚1938337

3

2510184想买个房子享受1922151332212316

2323想给孩子一个更好的成长环境16310401536

1552019小孩长大了124415222197523

35想给家人一个更安全的环境117571718171210827

想住的离市中心更近一些109147105311523

8想住有物业管理的小区/想住小区管理式房子10381522

1031251312父母想与子女分开住814

667

14

1158

为了和父母一起住，以便可以相互照顾72191

26

911

可以作为留给后辈/家人的一份财产7237759735

1015周边治安差/安全度低761045593

20

4（孩子）成年了，想与父母分开住612

3423175

10

想给老人/父母一个更好的生活环境62121515911

3

可以保值/增值63375

91240

想买个离工作单位更近一些的房子66865567

58想自己及家人住得更好，能更好地享受生活6311512535534原来的房子拆迁/要拆迁5366710141

54不同客群的购房动机差异随机样本/%总体社会新锐望子成龙健康养老富贵投资务实青年之随机样本/%总体社会新锐望子成龙健康养老富贵投资务实青年之家青年持家小太阳后小太阳孩子三代老年三代富贵之家投资客务实之家中年之家522102786841393573204026原来的房子拆迁/要拆迁5366710141

54为了住得和父母更近，以便可以相互照顾57372833

319别人都买，自己也不能落后545710364

84为了让小孩能够去更好的学校学习/上重点学校523675

10554想有一个独立的空间411342

35

3

这几年沈阳房价涨得太厉害4314733430

5

为了交通方便/现在住的地方交通不方便46192363

54为了让孩子上学更便利43113

78

153

家庭收入提高了，经济条件好了42512

5363

3

投资，为了以后出租3

5

3

70

4现在钱存在银行利息太低，还不如买房2211

320

12买房比租房合算223123

25

4没有自己的房子22342

31

3

生孩子/打算生孩子211323

3

5

想住到生活设施更好的区域去21412333

投资，等以后房子升值再出售2

1

130

8想和高素质的人住在一起211

5

4

34想住到文化发展得更好的区域去2

11

53155

想在沈阳长期发展/想在沈阳扎下根来21532

不同客群的购房动机差异随机样本/%总体社会新锐望子成龙健康养老富贵投资务实青年房屋价值因子的构成（8维度）房屋价值因子工作事业享受个性孩子成长感情寄托老人生活社会标签财产保值过渡扎根工作的地方0.78

学习、充电的地方0.70

释放工作压力的空间0.69

有助于事业发展0.61

0.42

朋友聚会、娱乐的场所0.470.42

0.31

我自己享受生活的地方

0.72

独立自由的空间0.320.64

体现我家生活品味、情调的地方

0.62

独立生活开始的地方

0.50

-0.51

给我安稳的感觉

0.46

0.65

只是吃饭睡觉的地方

0.42

体现个性的地方

0.41

0.42

孩子健康成长的地方

0.83

全家团圆的地方

0.450.400.53

获得安全感的地方

0.73

全家感情的主要寄托

0.73

全家财富的主要体现

0.51

0.57

让老人安享晚年的地方

0.81

方便照顾老人的地方

0.72

0.34是我事业成功的标志

0.79

体现我家社会地位的地方

0.77

可以给我家挣得面子

0.75

留给后代的一份财产

0.74

是一种很好的保值工具

0.74

是未来生活的保障

0.63

是一种很好的投资渠道

0.440.60

只是一个过渡的居住场所而已

0.79象征着我家在沈阳稳定下来了

0.32

0.44

0.56房屋价值因子的构成（8维度）房屋价值因子工作事业享受个性孩子不同客群的房屋价值差异社会新锐望子成龙健康养老富贵投资务实之家青年之家青年持家小太阳后小太阳孩子三代老年三代富贵之家投资务实之家中年之家102786841393573204026随机样本工作事业享受个性孩子成长感情寄托老人生活社会标签财产保值过渡扎根房屋价值方面，不同客群表现除了类似购房动机的规律性。不同客群的房屋价值差异社会新锐望子成龙健康养老富贵投资务实之房屋价值需求排序5分制5代表非常吻合，1代表非常不吻合4.0留给后代的一份财产4.0是未来生活的保障3.9获得安全感的地方3.9是一种很好的保值工具3.8全家团圆的地方3.8给我安稳的感觉3.7全家感情的主要寄托3.7是一种很好的投资渠道3.6我自己享受生活的地方3.6全家财富的主要体现3.5独立自由的空间3.4体现我家生活品味、情调的地方3.4独立生活开始的地方3.4是我事业成功的标志3.4孩子健康成长的地方3.4可以给我家挣得面子3.4体现我家社会地位的地方3.4体现个性的地方3.3让老人安享晚年的地方3.1释放工作压力的空间3.0有助于事业发展2.9只是吃饭睡觉的地方2.7学习、充电的地方2.7象征着我家在沈阳稳定下来了2.7方便照顾老人的地方2.7朋友聚会、娱乐的场所2.2工作的地方1.9只是一个过渡的居住场所而已总体样本14.0财富、家庭载体享受、标志、孩子工作、过渡、栖息房屋价值需求排序5分制5代表非常吻合，1代表非常不吻合4.0随机样本/5分制平均值总体社会新锐望子成龙健康养老富贵投资务实青年之家青年持家小太阳后小太阳孩子三代老年三代富贵之家投资客务实之家中年之家522102786841393573204026是未来生活的保障4.04.04.03.94.24.04.13.84.74.04.2留给后代的一份财产4.03.83.84.14.24.14.14.14.6

4.14.4

是一种很好的保值工具3.93.83.73.94.03.83.73.94.53.74.0获得安全感的地方3.93.93.94.0

4.2

3.93.93.82.43.94.0

给我安稳的感觉3.83.93.83.94.0

3.73.93.72.43.63.8全家团圆的地方3.83.24.1

3.94.04.33.93.92.43.74.4全家感情的主要寄托3.73.63.93.74.1

3.93.83.82.23.73.9是一种很好的投资渠道3.73.53.83.63.93.73.83.84.6

3.64.1全家财富的主要体现3.63.63.63.54.03.73.53.53.23.53.8我自己享受生活的地方3.63.9

3.53.74.1

3.73.73.32.13.73.8

独立自由的空间3.53.93.43.63.63.13.43.42.33.43.2体现我家社会地位的地方3.43.43.43.43.83.43.43.32.93.23.6

是我事业成功的标志3.43.43.43.33.9

3.23.33.43.43.13.6

可以给我家挣得面子3.43.33.43.23.73.33.53.33.03.43.8

体现我家生活品味、情调的地方3.43.7

3.53.43.8

3.33.53.22.03.63.4体现个性的地方3.43.5

3.33.33.33.33.33.42.53.33.5孩子健康成长的地方3.43.03.04.34.0

4.2

2.63.52.03.43.5独立生活开始的地方3.43.9

3.33.83.32.93.03.52.43.43.2让老人安享晚年的地方3.32.83.82.83.44.04.1

3.21.93.43.7释放工作压力的空间3.13.33.13.23.42.62.83.22.12.73.2学习、充电的地方2.72.92.92.82.92.32.42.82.12.62.8象征着我家在沈阳稳定下来了2.72.72.92.92.82.73.02.41.82.52.8方便照顾老人的地方2.72.23.22.42.13.7

3.2

2.82.02.42.7朋友聚会、娱乐的场所2.72.82.62.52.92.62.72.81.72.72.8工作的地方2.22.42.32.02.5

1.81.92.41.82.02.5

只是一个过渡的居住场所而已1.92.02.02.1

1.71.91.72.01.31.72.0不同客群的房屋价值差异随机样本/5分制平均值总体社会新锐望子成龙健康养老富贵投详细研究发现沈阳房产客户细分细分过程与客户背景不同客群的房屋价值不同客群的地块判断标准不同客群的产品需求沈阳房产城市地图附录详细研究发现土地属性因子的构成（7维度）土地属性因子交通设施教育医院绿化休闲繁华商务风水自然发展潜力区域评价方便的公交路线0.83

可选择的交通工具比较多0.82

周边道路好，交通顺畅0.59

0.38

出行道路两边景观好0.45

0.43

0.39

0.36靠近大学等高等教育院校

0.80

0.32靠近高质量的小学、中学学校

0.74

0.31靠近比较好的医院

0.60

0.34

靠近公园、绿化带等人工景观

0.79

靠近运动场馆等比较好的健身、休闲设施

0.320.59

0.36

所在区域被普遍认为是高档区域

0.56

0.39靠近娱乐休闲场所集中的区域

0.540.38

0.46靠近繁华商业区

0.78

0.31靠近大超市、购物中心、餐饮等生活设施

0.50

0.62

风水比较好

0.81

靠近山、湖、水等自然风景物

0.32

0.68

空气质量好0.34

0.660.33

所在区域具有发展潜力

0.78

所在区域是传统意义上好的区域

0.420.51所在区域文化氛围浓厚

0.410.60靠近历史文化区

0.77靠近写字楼、金融机构集中的区域

0.34

0.71靠近快轨站

-0.390.57土地属性因子的构成（7维度）土地属性因子交通设施教育医院绿化不同客群的土地属性需求差异社会新锐望子成龙健康养老富贵投资务实之家青年之家青年持家小太阳后小太阳孩子三代老年三代富贵之家投资务实之家中年之家102786841393573204026随机样本交通设施教育医院绿化休闲繁华商务风水自然发展潜力区域评价土地属性方面，小太阳、后小太阳家庭对教育医院属性较其他人群看重。有老人的家庭（青年持家、老年三代）对风水自然因素看重。投资客则对各方面的要求都较高。不同客群的土地属性需求差异社会新锐望子成龙健康养老富贵投资务土地属性需求排序5分制5代表非常重要，1代表非常不重要4.0方便的公交路线4.0可选择的交通工具比较多3.9空气质量好3.9所在区域具有发展潜力3.9周边道路好，交通顺畅3.8靠近大超市、购物中心、餐饮等生活设施3.7靠近比较好的医院3.7风水比较好3.7靠近高质量的小学、中学学校3.7靠近繁华商业区3.6出行道路两边景观好3.5靠近山、湖、水等自然风景物3.5所在区域是传统意义上好的区域3.5所在区域文化氛围浓厚3.4靠近公园、绿化带等人工景观3.4靠近大学等高等教育院校3.4所在区域被普遍认为是高档区域3.4靠近快轨站3.3靠近运动场馆等比较好的健身、休闲设施3.2靠近娱乐休闲场所集中的区域3.2靠近历史文化区2.9靠近写字楼、金融机构集中的区域总体样本2.84.0交通与1类生活设施2类设施、景观、区域评价健身、休闲与商务土地属性需求排序5分制5代表非常重要，1代表非常不重要4.0随机样本/平均值总体社会新锐望子成龙健康养老富贵投资务实青年之家青年持家小太阳后小太阳孩子三代老年三代富贵之家投资客务实之家中年之家522102786841393573204026可选择的交通工具比较多4.04.03.93.94.03.83.84.04.2

4.04.1

方便的公交路线4.04.14.13.93.94.03.93.94.24.04.2空气质量好3.93.94.03.94.04.03.94.03.94.04.1周边道路好，交通顺畅3.93.93.83.84.0

3.73.93.84.3

3.93.9所在区域具有发展潜力3.93.93.83.94.0

3.93.83.94.0

3.83.8靠近大超市购物中心、餐饮等生活设施3.83.93.73.83.83.73.74.04.03.73.7风水比较好3.73.73.83.53.73.73.53.63.93.63.7靠近比较好的医院3.73.73.73.63.63.73.83.83.93.73.7靠近繁华商业区3.73.73.73.63.63.63.53.74.13.53.6出行道路两边景观好3.63.63.8

3.53.53.43.43.63.93.63.7

所在区域文化氛围浓厚3.53.63.53.43.63.43.13.63.93.53.3所在区域是传统意义上好的区域3.53.53.63.33.6

3.33.43.53.7

3.53.4靠近山、湖、水等自然风景物3.53.53.63.43.43.43.43.53.8

3.53.8靠近快轨站3.43.33.6

3.23.33.13.23.33.9

3.53.2靠近大学等高等教育院校3.43.33.43.53.63.32.93.53.83.53.1靠近公园、绿化带等人工景观3.43.53.53.43.33.33.33.43.63.53.5所在区域被普遍认为是高档区域3.43.33.53.33.53.23.03.53.8

3.33.3靠近运动场馆等比较好的健身休闲设施3.33.43.33.23.23.23.03.43.63.43.2靠近历史文化区3.23.23.3

3.03.13.02.93.33.4

3.23.0靠近娱乐休闲场所集中的区域3.23.33.33.13.33.23.03.33.63.23.0靠近写字楼、金融机构集中的区域2.93.03.02.73.02.62.53.2

3.32.73.0不同客群的土地属性需求差异随机样本/平均值总体社会新锐望子成龙健康养老富贵投资务实详细研究发现沈阳房产客户细分细分过程与客户背景不同客群的房屋价值不同客群的地块判断标准不同客群的产品需求沈阳房产城市地图附录详细研究发现不同客群的小区、房屋属性需求差异随机样本/%总体社会新锐望子成龙健康养老富贵投资务实青年之家青年持家小太阳后小太阳孩子三代老年三代富贵之家投资客务实之家中年之家522102786841393573204026房屋质量好4.54.44.54.44.44.54.44.64.54.54.5房屋户型好4.44.34.44.34.34.34.34.54.44.44.4好的物业4.14.14.24.04.2

4.14.14.14.14.24.2好的小区绿化3.93.93.93.83.93.73.83.94.0

3.93.8方便的生活商业配套设施3.94.04.1

3.83.93.83.63.94.04.13.8好的小区园林景观3.83.83.93.73.93.83.73.84.24.04.0知名开发商开发3.73.73.83.63.83.63.83.73.9

3.83.6好的会所3.63.63.73.43.53.43.63.73.83.93.4高级社区3.43.33.43.43.33.23.33.63.73.43.5房屋质量好、户型好、物业好是客户最看重的；其次是小区里的绿化和配套；知名开发商、会所、高级社区等则被排在最后。不同类型的客户之间有一定差异，但差异不明显。不同客群的小区、房屋属性需求差异随机样本/%总体社会新锐望不同客群的产品需求差异社会新锐望子成龙健康养老富贵投资务实总体青年之家青年持家小太阳后小太阳孩子三代老年家庭富贵家庭投资务实之家中年之家522102786841393573204026随机样本/%面积平均值969395969498981091008790单价平均值32423239324231703169306632593571364028903105总价平均值3231313130313240382629100-119平、3000-3499元的产品几乎是每一类客群的主力面积段和价位段。说明沈阳房产市场是相对产品需求同质度较高的一个市场。不同客群的产品需求差异社会新锐望子成龙健康养老富贵投资务实总随机样本/%总体社会新锐望子成龙健康养老富贵投资务实青年之家青年持家小太阳后小太阳孩子三代老年三代富贵之家投资客务实之家中年之家522102786841393573204026100-119平，3000-3499元201715191721233320102780-89平，3000-3499元1316131520

511310331290-99平，3000-3499元101181217

5651520

100-119平，4000元及以上8614

475111110

4120平及以上，3000-3499元78107210314

5

4100-119平，3500-3999元68372511

515

480-89平，2500-2999元5546559

10101280平以下，3000-3499元464653

81590-99平，2500-2999元4454589

8

100-119平，2500-2999元4253513

6

8480-89平，3500-3999元343323

5

490-99平，4000元及以上24

125315

120平及以上，4000元及以上2

3

1010

80平以下，4000元及以上22342

1

90-99平，3500-3999元224

5

80平以下，3500-3999元225

8不同客群的产品组合需求差异组合起来看，100-119平、3000-3499元的产品也确实是四大主力客群（青年之家、青年持家、小太阳、富贵之家）中需求比例最大的。除此之外，富贵之家对120平及以上产品的需求度也是较大的，超过了1/4。随机样本/%总体社会新锐望子成龙健康养老富贵投资务实青年随机样本/%总体社会新锐望子成龙健康养老富贵投资务实青年之家青年持家小太阳后小太阳孩子三代老年三代富贵之家投资客务实之家中年之家5221027868413935732040262室1厅1卫1阳台26302232222326112535

422室2厅1卫1阳台22251918271517193533192室2厅1卫2阳台795317511

853122室2厅2卫1阳台796135314

515

3

2室2厅2卫2阳台71146751116

3室2厅1卫1阳台7397713

7

1343室2厅2卫1阳台729421531215

841室1厅1卫1阳台32542

1

383室2厅2卫2阳台529

6

3685383室1厅1卫1阳台4181213113

42室1厅1卫2阳台12

3

3室1厅1卫2阳台12

3

3室2厅1卫2阳台11

15

3

不同客群的产品组合需求差异需求户型组合方面，2室1卫为主导产品。富贵之家对2卫产品需求度相对高于其他人群。多核心家庭，例如孩子三代，对3房产品需求度较大。随机样本/%总体社会新锐望子成龙健康养老富贵投资务实青年不同客群的产品需求差异社会新锐望子成龙健康养老富贵投资务实总体青年之家青年持家小太阳后小太阳孩子三代老人家庭富贵之家投资务实之家中年之家522102786841393573204026随机样本/%客群期望的主要还是多层和小高层产品。市场除了别墅类高端产品外，对高层产品的拒绝率也较高。进一步说明了沈阳市场的同质化。不考虑购买楼型考虑购买楼型不同客群的产品需求差异社会新锐望子成龙健康养老富贵投资务实总不同客群房屋属性差异东西厅房间全朝南复式随机样本/%总体社会新锐望子成龙健康养老富贵投资务实青年之家青年持家小太阳后小太阳孩子三代老年三代富贵之家投资客务实之家中年之家522102786841393573204026对东西厅、房间全朝南等“非正常”产品接受度很低。除富贵外，其他人群对复式产品的接受度也不大。不同客群房屋属性差异东西厅房间全朝南复式随机样本/%总体社对沿街商品房及户外景观的态度随机样本Total社会新锐望子成龙健康养老富贵投资务实青年之家青年持家小太阳后小太阳孩子三代老人家庭富贵之家投资客务实之家中年之家522102786841393573204026对沿街商品房态度(%)根本不接受40493337443351343548

35可以接受2726262639

362921302823房屋价格比不沿街的房屋低一些2016262512211422201523赠送一些房屋面积或其他优惠活动201328

26

1021142325

1531沿街的房间只要不是卧室就可以，例如是厨房、卫生间等1413171621592310527

对房屋窗外景观态度(平均值)草地2.42.22.62.32.32.52.12.23.1

2.62.1小区园林景观2.62.52.52.8

2.52.32.43.12.32.82.5高大植被覆盖的绿化区域3.02.93.13.12.93.13.02.93.6

2.73.5湖景3.43.63.33.23.6

3.53.7

3.23.03.33.2河景3.63.73.43.53.83.63.8

3.53.23.63.7对沿街商品房及户外景观的态度随机样本Total社会新细分客群总结总体来看，沈阳是一个相对刚性需求支撑的市场，尽管其空白置业者的比例较小，但其主导人群都是处在家庭生命周期前端的客群（青年之家、青年持家、小太阳）和富裕家庭：不过总体市场中客群接受教育程度较低，而且职业方面以就职于国营企业为主，整个市场缺乏白领阶层。总体市场中空白置业者比例很低，为首次置业者主导的市场。目前居住以60平左右的2室为主。相对而言，青年之家、青年持家是高知、中职、中低收入的一群人（职业、收入还没有积累起来）。尽管目前拥有汽车比例不高，但对车位的需求比例较高，暗示了他们对生活的信心。小太阳家庭教育程度略低一些，但高等职业比例较高，因此收入也较高。对车位需求比例较高。富贵教育程度不高，但职业地位、收入都较高。开公司的比例较高，目前居住面积较大，拥有汽车的比例较高，对车位需求度也比较高。细分客群总结总体来看，沈阳是一个相对刚性需求支撑的市场，尽管细分客群总结客群产品购买方面，尽管不同类型的客群在购房动机、价值方面存在较大差异，甚至在土地属性需求方面也表现出了一定程度的差异，但在具体产品特征选择方面，沈阳市场却表现为一个同质度较高的市场：随着家庭生命周期的变化，不同家庭的购房动机和房屋价值追求在不断地发生变化，青年客群自身结婚生子的考虑多一些，小太阳家庭考虑孩子多一些，老年家庭则改善性需求强一些。土地属性方面，小太阳家庭对教育医院属性较其他人群看重。有老人的家庭（青年持家、老年三代）对风水自然因素看重。投资客则对各方面的要求都较高。小区、房屋属性方面，房屋质量好、户型好、物业好是各类都最看重的；其次是小区里的绿化和配套；知名开发商、会所、高级社区等则被排在最后。不同类型的客户之间差异很小。产品大特征方面，除了不同类型客群之间差异较小外，单就总体而言产品特征需求也比较集中，例如100-119平的产品需求占到39%，3000-3499元的产品需求占到了55%，对多层产品的需求占到了72％。这些说明沈阳市场的需求差异化尚未出现。细分客群总结客群产品购买方面，尽管不同类型的客群在购房动机、客户细分总结名称份额家庭背景情况家庭年收入（万元）主要家庭结构其他特征类1青年之家20%5.8青年核心家庭本科及以上（23%），59%中等职业，67%首次置业者，51%在国有企业，31%在机械工业制造企业类2青年持家15%4.9青年+老人双核心家庭本科及以上（26%）,54%中等职业，67%首次置业者，45%在国有企业，25%在机械工业制造企业类3小太阳13%5.3孩子核心家庭本科及以上（21%），90%中高等职业，90%首次或再次置业者，31%在国有企业，21%在机械工业制造企业类4后小太阳8%5.5孩子核心家庭高中大专学历(81%)，90%首次或再次置业者，51%自已开公司，79%在国有企业，31%在机械工业制造企业，类5孩子三代7%4.8孩子+老人双核心家庭高中学历(54%)，69%中等职业，69%首次置业者，56%在国营企业，29%在机械工业制造企业客户细分总结名称份额家庭背景情况家庭年收入（客户细分总结名称份额家庭背景情况家庭年收入（万元）主要家庭结构其他特征类6老年三代7%3.9老人核心家庭本科以下(94%)，分布均衡，63%中等职业，79%在国有企业、事业单位，36%在机械工业制造企业类7富贵之家14%14.2各种家庭都包括高中大专学历(76%)，几乎100%中高等职业，62%自己开公司，67%在机械工业制造企业，非常突出，42%拥有汽车，33%未来打算购买，30%打算购买有产权的车库，30%的拥有16万以上的车，类8投资4%6.5各种家庭都包括高中大专学历(70%)，80%中高等职业，33%未来打算购买，42%再次置业，45%在私营合资企业，30%拥有汽车，价位比较高类9务实8%2.4各种家庭都包括高中以下(87%)，97%中低等职业，40%再次置业，70%在国有企业，49%在机械工业制造企业类10中年之家5%4.9中年家庭初中以下(62%)，62%中等职业，58%首次置业，42%再次置业，23%自由职业，46%在私营企业，36%在交通运输物流，27%拥有汽车客户细分总结名称份额家庭背景情况家庭年收入主要家客户细分：动机、价值、土地名称购房动机房屋价值土地属性需求类1青年之家想拥有更大的房子准备结婚/子女准备结婚想买个房子享受目前的房屋本身条件差或者周边环境差/脏乱父母想与子女分开住（孩子）成年了，想与父母分开住想有一个独立的空间是未来生活的保障给我安稳的感觉独立生活开始的地方独立自由的空间获得安全感的地方我自己享受生活的地方体现我家生活品味、情调的地方方便的公交路线可选择的交通工具比较多周边道路好，交通顺畅靠近大超市、购物中心、餐饮等生活设施所在区域具有发展潜力空气质量好类2青年持家想拥有更大的房子准备结婚/子女准备结婚目前的房屋本身条件差或者周边环境差/脏乱为了和父母一起住，以便可以相互照顾想买个房子享受想住的离市中心更近一些全家团圆的地方是未来生活的保障获得安全感的地方全家感情的主要寄托方便的公交路线空气质量好可选择的交通工具比较多风水比较好出行道路两边景观好类3小太阳想给孩子一个更好的成长环境想拥有更大的房子目前的房屋本身条件差或者周边环境差/脏乱想自己及家人住得更好，能更好地享受生活孩子健康成长的地方留给后代的一份财产获得安全感的地方全家团圆的地方是未来生活的保障是一种很好的保值工具给我安稳的感觉方便的公交路线靠近高质量的小学、中学学校所在区域具有发展潜力可选择的交通工具比较多空气质量好类4后小太阳想拥有更大的房子想买个房子享受想住有物业管理的小区/想住小区管理式的房子小孩长大了获得安全感的地方是未来生活的保障留给后代的一份财产全家感情的主要寄托我自己享受生活的地方周边道路好，交通顺畅可选择的交通工具比较多所在区域具有发展潜力空气质量好类5孩子三代想拥有更大的房子目前的房屋本身条件差或者周边环境差/脏乱想买个房子享受想给家人一个更安全的环境孩子成年了，想与父母分开住全家团圆的地方让老人安享晚年的地方孩子健康成长的地方留给后代的一份财产是未来生活的保障方便的公交路线空气质量好所在区域具有发展潜力客户细分：动机、价值、土地名称购房动名称购房动机房屋价值土地属性需求类6老年三代想拥有更大的房子目前的房屋本身条件差或者周边环境差/脏乱想买个房子享受留给后代的一份财产让老人安享晚年的地方是未来生活的保障方便的公交路线周边道路好，交通顺畅空气质量好类7富贵之家投资，为了以后出租想拥有更大的房子准备结婚/子女准备结婚目前的房屋本身条件差或者周边环境差/脏乱想买个房子享受留给后代的一份财产全家团圆的地方是一种很好的保值工具靠近大超市、购物中心、餐饮等生活设施空气质量好可选择的交通工具比较多类8投资可以保值/增值可以作为留给后辈/家人的一份财产投资，等以后房子升值再出售这几年沈阳房价涨得太厉害买房比租房合算现在钱存在银行利息太低，还不如买房是一种很好的投资渠道是未来生活的保障留给后代的一份财产周边道路好，交通顺畅方便的公交路线可选择的交通工具比较多靠近繁华商业区所在区域具有发展潜力类9务实目前的房屋本身条件差或者周边环境差/脏乱想拥有更大的房子想买个房子享受小孩长大了想住的离市中心更近一些留给后代的一份财产是未来生活的保障获得安全感的地方可选择的交通工具比较多方便的公交路线空气质量好周边道路好，交通顺畅所在区域具有发展潜力类10中年之家想拥有更大的房子小孩长大了想给家人一个更安全的环境想买个房子享受想给孩子一个更好的成长环境为了住得和父母更近，以便可以相互照顾留给后代的一份财产全家团圆的地方是未来生活的保障方便的公交路线选择的交通工具比较多空气质量好周边道路好，交通顺畅所在区域具有发展潜力客户细分：动机、价值、土地名称购房动机房屋价值土地属性需求类6老年三代想客户细分：小区、房屋、大特征名称小区、房屋属性需求其它平均面积（m2）预购单价（元）户型组合特征选择区域类1青年之家房屋质量好户型好好的物业58932室1厅1卫1阳台2室2厅1卫1阳台100-119平，3000-3499元/80-89平，3000-3499元皇姑区一环内皇姑区一二环之间沈河区北部及中街类2青年持家同类153952室1厅1卫1阳台2室2厅1卫1阳台100-119平，3000-3499元/100-119平，4000元及以上铁西建设大路北铁西兴工街西皇姑区一二环之间类3小太阳同类161962室1厅1卫1阳台2室2厅1卫1阳台3室2厅2卫1阳台100-119平，3000-3499元铁西建设大路北皇姑区一二环之间皇姑区一环内和平区南部及长白地区太原街及黄河南大街类4后小太阳同类152942室2厅1卫1阳台2室1厅1卫1阳台2室2厅1卫2阳台80-89平，3000-3499元/90-99平，3000-3499元/100-119平，3000-3499元皇姑区一二环之间铁西建设大路北铁西兴工街西浑南长青桥中心类5孩子三代同类160982室1厅1卫1阳台2室2厅1卫1阳台3室2厅2卫1阳台100-119平，3000-3499元/100-119平，2500-2999元/120平及以上，3000-3499元东陵一、二环之间皇姑区一环内客户细分：小区、房屋、大特征名称小区、房屋其它平均面积（m2名称小区、房屋属性需求其它平均面积（m2）预购单价（元）户型组合特征选择区域类6老年三代房屋质量好户型好好的物业56982室1厅1卫1阳台2室2厅1卫1阳台100-119平，3000-3499元/100-119平，4000元及以上/100-119平，3500-3999元/80-89平，3000-3499元铁西兴工街西皇姑区一二环之间和平区南部及长白地区类7富贵之家同类6651092室2厅1卫1阳台2室2厅2卫2阳台3室2厅2卫1阳台100-119平，3000-3499元/120平及以上，3000-3499元/100-119平，4000元及以上太原街及黄河南大街沈河区北部及中街沈河区南部及南塔、五爱铁西建设大路北和平区南部及长白地区类8投资房屋质量好户型好好的小区园林景观661002室2厅1卫1阳台2室1厅1卫1阳台2室2厅2卫1阳台3室2厅2卫1阳台100-119平，3000-3499元/90-99平，3000-3499元/100-119平，3500-3999元沈河区北部及中街皇姑区一环内铁西兴工街西类9务实同类658872室1厅1卫1阳台2室2厅1卫1阳台3室2厅1卫1阳台80-89平，3000-3499元/90-99平，3000-3499元、皇姑区一二环之间望花板块类10中年之家同类669902室1厅1卫1阳台2室2厅1卫1阳台100-119平，3000-3499元/80平以下，3000-3499元铁西建设大路北皇姑区一环内铁西兴工街西浑南长青桥中心浑南富民桥中心客户细分：小区、房屋、大特征名称小区、房屋其它平均面积（m2）预购单价（元）户型组合特征详细研究发现沈阳房产客户细分沈阳房产城市地图区块热度分析区块人群分析区块产品分析附录详细研究发现区位热度–Top1区块人数8铁西建设大路北5210皇姑区一环内469皇姑区一二环之间466铁西兴工街西412和平区南部及长白地区391太原街及黄河南大街373沈河区北部及中街334沈河区南部及南塔、五爱3213浑南长青桥中心2912东陵一、二环之间277铁西滑翔及于洪新城2511北陵东245浑南富民桥中心23总体来看，目前沈阳的房产主要区域主要还是集中在二环内。西北区域是沈阳的热点区域。区位热度–Top1区块人数8铁西建设大路北5210皇姑区区位热度–加权区域人数8铁西建设大路北4510皇姑区一环内429皇姑区一二环之间394沈河区南部及南塔、五爱326铁西兴工街西302和平区南部及长白地区283沈河区北部及中街281太原街及黄河南大街277铁西滑翔及于洪新城2613浑南长青桥中心2511北陵东2512东陵一、二环之间245浑南富民桥中心19首选×0.55＋次选×0.3＋三选×0.15区位热度–加权区域人数8铁西建设大路北4510皇姑区一正负选择决定的四类地块二环外的很多区域目前属于放弃区域或待开发区域。二环内区域属于目前为重点考虑区域，尤其是二环内西北区域和是中心区域。正负选择决定的四类地块二环外的很多区域目前属于放弃区域或待开内外吸引力决定的四类地块铁西建设大路北、皇姑区一二环之间属于广泛热点区域，被区域内外都看好。皇姑区一环内和太原街及黄河南大街则属于强势热点区域。其他区域则属于局部热点区域。内外吸引力决定的四类地块铁西建设大路北、皇姑区一二环之间属于详细研究发现沈阳房产客户细分沈阳房产城市地图区块热度分析区块人群分析区块产品分析附录详细研究发现不同区域客群背景差异总体来看，不同区域对不同类型客户的吸引力有一定差异。例如太原街及黄河南大街区域对富贵之家吸引力较强；皇姑区一二环之间区域则对后小太阳、务实之家吸引较强；投资客则比较青睐沈河区北部及中街区域。不同区域客群背景差异总体来看，不同区域对不同类型客户的吸引力地块选择样本/%Total中高价位区域中低价位区域沈河区北部及中街太原街及黄河南大街沈河区南部及南塔、五爱和平区南部及长白地区皇姑区一环内皇姑区一二环之间铁西建设大路北铁西兴工街西3263337323946465241青年之家192711252124221312青年持家1518891511152120小太阳1331613151313177后小太阳956107151012孩子三代638659465老年三代79531049415富贵之家1724302518119157投资客51553927务实之家5971147中年之家511337287不同地块选择客群的背景差异从客户来源的比例来看，相对富裕的富贵之家主要在市中心区的中高价位区域选择。青年之家、青年持家、小太阳则在中高、中低价位中都有一定程度的选择。地块选择样本/%Total中高价位区域中低价位区域沈河区太地块选择样本/%Total沈河区北部及中街太原街及黄河南大街沈河区南部及南塔、五爱和