某房地产项目管理提案

新世界集贤庄项目提案市场概况

北部楼盘可分为三大板块：机场路一带、新广从路一带、旧广从路一带。北部楼盘向两个极端分化：质素一般的占大部分，一小部分档次极高与广州东南西三面的楼盘相比，北部楼盘尤其显得淡静地理因素位于城乡结合部，农村住宅较多，发展商只能见缝插针，开发空间受到限制。以机场衍生的仓储货运业云集，使这里成了商住混杂的地段由于受白云区发展规划相对滞后的影响，因此该地段不具备明显优势

制约其发展的因素制约其发展的因素交通因素白云区的交通发展相当缓慢，整个北部只有三大出入口，唯有新广从公路较为宽阔交通十分挤塞，车流为患，令置业者构成了极大的阴影。环境因素受到机场及交通噪音的干扰。川流不息的车流量，导致空气质量严重污染。人流复杂，造成治安隐患多。制约其发展的因素新广从路的楼盘因其独有的白云山风景优势，从而形成了″白云山概念楼盘″新建的广州新体育馆，其配套设施的兴建完善了此地段市政方面的不足，为此类概念楼盘增添了法码白云山周边的各种违法侵占现象得到了有效的抑制，使这个“广州市肺”重现过去绮丽多姿的色彩。

白云山概念楼盘综述白云区正计划将新体育馆对面的白云麓建成半山公园白云机场将要搬迁，无疑给白云区楼市打了一支强心针新机场高速公路已基本建成，地铁二号线、轻轨二号线、等亦在规划中，交通便利就快实现购买白云区楼盘可享受″广州蓝印户口″的优惠政策白云山概念楼盘综述白云山概念楼盘细分尊贵型高档次的山景盘不仅要有丰富的自然景观，楼盘的内在质素同样重要位处白云山风景区内，拥有严密的保安管理、完善的管理服务、成熟的配套设施的山景楼盘专门为讲究生活品质的富豪度身订做概况：

定位：广州第一豪宅广告语：尊贵精神无处不在主要卖点：依山环湖建有山顶体育中心独有私家立交桥阶梯式颁近期推出“尊贵个性型华邸“代表楼盘：白云堡豪苑小结：1、得天独厚的地理优势奠定豪宅位置；2、私家桥的建立避免重蹈二沙岛的覆辙，有力持续支持豪宅概念；3、富豪级的配套设施与大气、典雅的广告打动了消费者；4、白云堡的成功间接提升了白云山概念楼盘的形象。代表楼盘：白云堡豪苑白云山概念念楼盘分析析健康型此类楼盘迎迎合了现代代都市人对对大自然的的向往和复复归的心态态充分利用白白云山的生生态环境，，营造人性性化的生态态型住宅并并提出″健健康概念″″是近期山山景盘的开开发热点代表楼盘：：白云高尔尔夫花园概况：定位：寻常常人家的高高尔夫花园园主推概念：：生态家园园主要卖点：：分质供水水；错层广告表现：：早期集中中诉求”生生态家园““，近期集集中诉求”生态错错层、跃式式“设计小结：1、率先倡倡导“健康康空气、健健康直饮水水、小山会会所、日照照轮廓法、、５分钟步步行社区、、仿生色外外立面设计计、绿色通通道”等生生态特色的的生活方式式2、运用广广告、新闻闻发布会、、研讨会、、消费者座座谈等方式式，全方位位将生态概概念传播出出来代表楼盘：：白云高尔尔夫花园白云山概念念楼盘分析析前卫型前卫、创新新、富有个个性的楼盘盘，成为了了一部分卖卖家追求时尚、、喜新厌旧旧的目标依托白云山山良好的外外部环境，，结合楼盘盘新颖的园园林设计、建筑筑风格，也也是近期山山景盘的一一个开发方方向代表楼盘：：盈翠华庭庭概况：定位：市中中心白云山山景完美小小城广告语：超超越时尚活活出精精彩主要卖点：：国际大师师开辟的精精彩世界：：国际建筑大大师乐民成成国际园林设设计—贝尔尔高林设计计小结：1、以“世世界十大环环境设计公公司精心设设计，美国国ＢｅｒｍａａｎＡｒｒˉｃｈｉｉｔｅｃｔｔ首席建筑筑精心缔造”为为主要卖点点，凭着前前卫的理念念在市场竞竞争中脱颖而出。。2、既座拥拥市区便利利，又有郊郊区的优美美环境，加加上适中的价格，是是买家追捧捧的主要原原因代表楼盘：：盈翠华庭庭白云山概念念楼盘分析析大众型大众型山景景盘位居白白云山二线线，缺乏良良好的自然然景观普罗大众，，注重实际际，以低价价格、配套套齐来打动动工薪阶层层由于邻近白白云山且价价格便宜，，综合质素素高的大众众型山景盘盘仍被市场场看好代表楼盘：：东方明珠珠花园概况：定位：白云云山畔一颗颗明珠主要卖点：：地铁二号线线就在家门门口与东方乐园园、新体育育馆相邻首期推出的的住宅素质质较低，刚刚推的二期期各方面都有较大的的改善广告宣传量量极少小结：1、十分大大众化的楼楼盘，没有有自己的鲜鲜明特色2、外部环环境的因素素极之良好好，得天独独厚3、广告宣宣传相对保保守，没有有将利好的的因素宣传传出去代表楼盘：：东方明珠珠花园总结结无论如何，，白云山概概念楼盘将将代表北部部楼盘的发发展趋势山水楼盘资资源有限，，买少见少少，因而相相对来说会会比较热销销外部环境跟跟不上山水水盘概念，，村屋、垃垃圾堆、三三无人员、沆洼洼小路，与与广告所说说的“高尚尚”相差太太远至目前为此此，该地段段还未出现现一个代表表性的、规规模性的，有实实力的大型型社区出现现总结结整个地段的的楼盘素质质参差不齐齐、两极分分化，影响响该地段整体形形象的提升升但几乎所有有楼盘的广广告都是以以白云山作作为卖点，，共性相同，个个性不突显显白云堡豪苑苑无论从楼楼盘质素及及广告推广广都堪称″″大哥大″但个别楼盘盘广告宣传传较少，推推广手法单单一项目分析位置：白云云区永泰村村，南湖渡渡假区附近近，新广从从公路的东侧占地面积：：100万万万平方米米绿地率：30%目前状况：：首期“教教师新村””18万平平方米已入入住，中心花园2万万平方米已已投入使用用，二期住住宅已封顶顶，会所及三期期也即将开开工楼盘定位：：生态与山山水概念相相结合的大大型生活社社区建筑风格：：与山水园园林相结合合，淡雅清清新风格园林风格：：体现岭南南文化的园园林风格配套设施：：规划中的的有医院、、电影院、、广化中心心、中小学、图书馆馆、银行、、药店、运运动场等项目分析项目的SWOT分析优势发展商实力力雄厚，信信誉良好，，知名度高高项目规模超超大，有整整体规划一期已入住住，中心花花园已使用用，开发基基础较好项目的SWOT分析劣势距白云山及及南湖有一一定距离，，难以令人人联想到山山景盘市政配套设设施不完备备距离市中心心较远，交交通不便白云区内消消费群体的的购买力不不强项目的SWOT分析机会点：在大众化与与富豪级价价位之间存存在着真空空地带，这这就是中高档价位位的楼盘市政府决定定白云山麓麓不再批地地，真正白白云山地段段的楼盘将不再出出现九运会的召召开将为该该地段增加加人气项目的SWOT分析威胁点大众化的低低价位楼盘盘，会分流流了一部分分客源离广州中心心较近的楼楼盘具有距距离优势一、白领一一族（外地地人为主））1、年龄在在25-35岁之间间、大专以以上学历2、收入中中等，但较较稳定、实实惠型消费费者3、首次置置业，买房房子是毕生生最大的愿愿望，因而而会相当谨慎，看重重小区规模模、舒适性性，希望上上班方便4、向往高高质素的生生活，希望望拥有良好好的居住环环境，但受受经济条件限制制，只能选选择中等价价格的近郊郊盘目标消费者者分析二、在白云云区经商的的外地人1、30~45岁左左右、已成成家2、在广州州经商多年年，行业分分布广泛、、有一定积积蓄3、多为首首次置业，，希望改善善居住环境境4、地段对对他们来说说很重要，，希望与生生意点相近近5、文化层层次不高，，业余爱好好不多6、通过朋朋友介绍及及报纸来了了解楼盘信信息目标消费者者分析目标消费者者分析三、白云区区或市中心心边缘居民民1、年龄在在25~40岁左右右2、习惯了了山清水秀秀的居住环环境，有一一定的恋乡乡情结4、有自己己的房屋，，购房是为为了享受小小区的配套套设施和生活便利利5、对他们们来说，住住进小区″″有面子″″最重要6、追随型型消费者，，接受中等等价格的楼楼盘7、文化层层次普遍不不高新世界项目目能给他们们的产品对消费者意意味着品牌、品质质信信心大型社区安安心绿色生态舒舒心周全管理放放心他们的核心心愿望信心安心舒心放心我的家我我的梦他们的共同同选择我的梦我的家温馨的家稳定的家新生的家白领一族外地商人原居民品牌定位对于白领一族、、经商人士士、置业人人士来说，（目标消费费群）集贤苑是实实现我梦想想的理想生生活家园，，（产品）（（定定位）它让我住得安安心、住得得放心、住住得舒心，，（核心利益益）因为它有完完善的配套套设施、周周全的服务务管理、优优良的生态环环境。。（支持点））品牌概念理想生活第第一步品牌发展规规划（纲要要）品牌概念创意概念创意表现整合传播推广策略（（纲要）建立视觉系系统（LOGO、名名字、广告告语）建立品牌形形象（影视视广告、平平面广告））促销广告（（报纸、杂杂志、网络络平面、专专题片）售楼部物料料（楼书、、单张、吊吊旗、展板板）户外广告（（路牌、灯灯箱）媒介策略（（纲要）内部认购阶阶段（告知知、软文为