某家居市场设店全案策划汇报

汇报体系市场调研报告市场定位报告产品建议报告招商推广报告市场调研报告相关指标分析2004年城市居民人均可支配收入为15637.8元，比上年增长12.6%，人均消费支出为12200.4元，比上年增长9.7%人均住房面积近19平方米，比上年增加0.3平方米商品房空置有所下降。2004年全市商品房空置率为13%，比上年同期下降了3.8个百分点2004年，北京市住宅施工面积6759万平方米，其中新开工面积2207万平方米；住宅竣工面积2344万平方米；住宅销售面积2286万平方米,增长29.1%，北京别墅、公寓交易面积为134.6万平米商品房平均售价小步上涨，全年商品房每平方米平均售价为5053元，其中商品住宅为4747元，分别比上年末增长6.7%和6.5%。361259.6%2818247959970986410841395161618102011217412.410.510.411.21110.29.89.69.213.512.111.69.50500100015002000250030003500400019911992199319941995199619971998199920002001200220030246810121416GDP（亿元）增长率（%）

对家居市场的影响国家政策及土地的不可再生性导致了开发成本上升，房价不断上涨，高档住宅大量涌现，从而加大了对高端家居产品的需求过高的价格使部分人放弃了购买第二套住宅的想法，而转向对现有住宅的升级（如装修、家具的更新换代等）2002年，北京高档房地产项目开始大规模建设，按照房地产界“三年”的建设周期，至2005年，高档房产将大幅度投放市场

北京市“十五”时期商业发展规划繁荣三圈，即发展三环路周边以零售商业为主的商业圈，四环路周边以大型专业市场、批发市场和新型零售业为主的商业圈，公路一环周边以大型多功能购物中心和现代化商业物流配送区为主的商业圈

北京市未来发展规划北京市家居建材市场分布环线位置名称北二环北京建材经贸大厦，怡和阳光饰家家居市场南二环百安居九龙店北三环大钟寺蓝景丽家，宜家家居，曲美家具，好家居建材装饰市场，福丽特家具建材装饰城东三环曲美家具，保佳家装建材市场，伊力诺依丽都精品馆，伊力诺依东三环sohu馆，伊力诺依爱家精品馆，美克美家南三环东方家园精品家具建材家装城，居然之家十里河店，居然之家玉泉营店，家世界分钟寺店，玉泉营建材装饰市场，家和家美家居市场，环三环家居广场，北京名流爱心家居装饰中心，爱家世界家居汇展中心，美克美家西三环西三环丽泽建材城，蓝景丽家六里桥店，曲美家具，北京碧溪家居市场，北京金加金家居市场北四环居然之家北四环店，曲美家具，曲美大屯店，东方家园大屯店，爱家家居，正时家居广场，北四环灯具批发商城，北京万家灯火装饰城，德易家，伊力诺伊，天坛家具，伊力诺依亚运村生活馆东四环爱家家居，东郊建材批发市场，东四环双龙家居，北京城外诚家居文化广场，天隆家园建材批发市场，伊力诺依东四环生活馆南四环东方家园十八里店店，伊力诺依西四环居然之家世纪金源店，爱家家居，五棵松集美家具城，百安居金四季店，京美家园建材批发市场，红星美凯龙，好美家四季青店，家世界西四环店，伊力诺依西四环生活馆北五环爱家家居来广营店，东方家园西三旗店，百安居来广营店，好美家西三旗店，伊力诺依清仓中心店东五环香河家具城家居市场的分类品牌专卖店建材家居超市家居零售市场专业细分市场建材批发市场物业名称规模（㎡）地理位置序号丽泽建材城14000西三环丽泽桥东1碧溪家居165000丰台北路2东方家园26000丽泽桥3红星美凯龙3000正阳大街4家世界40000正阳大街5名流爱心家居40000丰益桥南6东方家园11000京开高速7玉泉营建材家装市场10000京开高速8环三环家居50000菜户营南路9天和建材装饰市场15000玉泉营环岛10三兴家居4000京开高速11居然之家40000玉泉营环岛12京开五金建材批发市场13000京开高速13家和家美16000珠市口东大街14温州灯具城6000革新南路15洋桥家居布艺市场4000洋桥16才华窗帘布艺市场5000南苑路17时代风采布艺城2000大红门路18木樨园家居城7000木樨园桥南19城外诚建筑装饰商城100000成寿寺路20家世界超市18000分钟寺21古典古玩家具市场20000成寿寺路22城外城家居文化广场50000南四环东路23家和家美家居60000十里河24居然之家30000十里河25十里河灯具批发城2600十里河26东方汇美家居广场60000十里河27保佳建材城20000十里河28双龙家居7000十里河29南城家居建材市场概述区域名称家居类建材类布艺类灯饰类综合类木樨园家具布艺市场10300西南三环家居建材商业中心43001成寿寺家居建材商业带21001十里河家居建材市场41010碧溪家居专业广场11001南城家家居建建材供供应特特点总体供供应量量大，，形成成了较较强的的区域域影响响力分布密密集，，业态态齐全全，专专业氛氛围较较成熟熟项目交交通分分析区域竞竞争现现状中高档档家居居产品品商户户调研研独体商业楼（含商场）家居市场临街店铺写字楼家饰类42%10%22%26%家具类60%15%23%12%灯饰类35%52%8%5%厨卫类34%24%30%12%画廊/会展90%0%0%10%商户开开店意意向对本项项目的的看法法业态可承受租金区间（元/天*天方米）家饰类3--6家具类5--7灯饰类4--6厨卫类3--6画廊／会展1.5以下样本来源调研方式数量（份）美克美家店内调研问卷120高档公寓、别墅售楼处调研问卷、访谈350伟业成交客户资料库随机抽取170合计640消费者者调研研（针针对高高收入入人群群）各类商商户进进如本本项目目的意意向市场定定位报报告美克大厦.基础技术指标.占地面积5265平方米建筑面积18500平方米建筑结构内部钢结构,外部玻璃幕墙层高东区:4.8米西区4.3米层数A座地上三层1870平方米/层B座地上七层1304平方米/层电梯A座数量:1部(奥迪斯牌)分布:一至三层B座数量:2部(蒂森牌)分布:三至七层步行梯旋转式步行梯分布：一至三层绿化率37%使用率78%停车位地上停车位60~80个美克大厦.各层功能划分.经营区域面积5610平方米招商区域面积2608平方米各层功能划分地下一层:仓库地上一至三层:美克美家产品经营区(其中三层西区为待招商区域)地上四层:招商区域地上五、六层:外租写字间地上七层:美克美家办公区、贵宾室、餐厅优势(strength):机会(opportunity)：1.美克集团实力雄厚，市场竞争力强大。2.地理位置优越、交通发达、展示性好3.本项目物业条件优越1.北京高档住宅市场销售体量可观,为本项目带来无限商机2.西南板块步入升值阶段，丽泽板块打造商务商圈劣势(weakness)：威胁（threat）：1.物业内部规划设计不合理2.美克美家自身的档次对于招商的影响3.经营业态比较单一1.高端家具市场竞争激烈，国外品牌纷纷登陆2.受南城整体商业档次影响,区域内家居建材类市场租金水平难以提升本项目目的SWOT分分析“Otherlife,实实景美美克””------寻寻找自自我的的家居居购物物场所所本项目目的主主题定定位本项目目经营营主题题的塑塑造主主要强强调的的是体体现消消费者者个性性、品品位的的购物物场所所，这这是对对于客客户需需求的的细化化以及及购物物习惯惯的精精确定定位，，然后后通过过产品品组合合和产产品互互动达达到提提升品品牌，，促进进销售售的作作用。。根据市市场现现状，，家居居装修修资金金投入入比例例，厨房第一。。按平平方米米计算算，通通常厨厨房资资金投投入占占总投投入的的四分分之一一到三三分之之一；；其次次是卫卫生间间，约约占五五分之之一；；再次次是客厅(不包包括家具)。也也就是是说厨厨卫产产品接接近占占家庭庭总装装修费费用的的一半半业态选选择的的依据据具有一一定实实力、、在专专业市市场上上有一一定市市场占占有率率的品品牌商商户所经营营产品品的档档次要要与美美克集集团所所经营营产品品的档档次相相匹配配在一定定程度度上是是为了了充分分展示示自己己的产产品，，与美美克产产品产产生互互补、、互动动，不不是单单纯从从获利利角度度考虑虑的商商户具备备相相当当的的市市场场潜潜力力，，急急于于提提高高自自己己的的品品牌牌形形象象，，能能承承受受一一定定的的租租金金压压力力较高高端端的的知知名名品品牌牌，，租租金金较较低低，，但但可可提提升升本本项项目目的的品品牌牌形形象象，，聚聚集集商商气气经营营商商户户定定位位客户类型特征代表人群金领阶层高学历、高收入、有境外教育背景CEO、外企高管精英阶层较高学历、高收入、社会经验丰富演艺人员知识英才高学历、中高收入教授、专家中产阶层中等学历，中高收入公务员小白领高学历、中等收入、年轻外企公司职员暴发户低学历、高收入、资源优势强包工头消费费人人群群定定位位产品品建建议议报报告告产品品设设计计的的主主题题定定位位首先先，，美美克克美美家家自自身身将将风风格格定定位位于于美美式式家家具具，，包包含含传传统统、、现现代代、、休休闲闲三三个个系系列列，，在在产产品品风风格格上上已已经经迎迎得得了了市市场场上上的的普普遍遍认认可可其次次，，招招商商区区意意向向商商户户的的产产品品风风格格未未来来也也将将以以欧欧美美风风格格为为主主，，总总体体上上与与美美克克美美家家产产品品风风格格保保持持一一致致第三三，，美美克克美美家家产产品品以以高高档档家家具具为为主主，，招招商商区区产产品品以以高高档档厨厨卫卫为为主主，，两两者者在在商商品品内内容容上上形形成成了了同同质质互互补补第四四，，为为了了保保证证美美克克美美家家与与招招商商区区作作为为一一个个整整体体物物业业的的整整体体性性，，我我们们需需要要打打造造一一个个能能够够面面对对消消费费者者的的共共同同的的消消费费理理念念外部部交交通通导导引引门前广场美克大厦美克绿化区东方家园西三环北门前指示牌：明确表示出商业楼内部各产品业态的分布，及内部人流走向。道杆指示：主要分布在本项目三环附路，要求明确表明物业的名称、位置，色彩鲜明4F直梯B11F2F3F直梯内部部交交通通组组织织内部部指指示示牌牌布布置置东侧侧主主入入口口处处：：标标明明美美克克美美家家综综合合物物业业的的经经营营主主题题、、风风格格及及各各楼楼层层业业态态简简介介前台台东东北北侧侧休休息息区区：：大大型型商商户户的的产产品品宣宣传传一至至三三层层电电梯梯外外：：各各层层分分别别标标明明上上一一楼楼层层内内的的主主要要产产品品及及风风格格营业业区区电电梯梯内内：：美美克克美美家家综综合合物物业业各各楼楼层层产产品品业业态态营业业区区步步行行梯梯：：标标明明美美克克美美家家各各楼楼层层业业态态及及具具体体品品牌牌三层层通通往往招招商商区区入入口口处处：：标标明明招招商商区区的的LOGO招商商区区一一、、二二、、三三层层电电梯梯外外：：一一层层电电梯梯外外标标明明各各层层主主要要产产品品，，二二层层与与三三层层分分别别标标明明上上一一楼楼层层内内的的主主要要产产品品及及风风格格招商商区区电电梯梯内内：：三三至至四四层层业业态态简简介介室内内广广告告位位的的设设计计原原则则不要要影影响响采采光光的的通通透透性性（（如如租租赁赁区区内内的的玻玻璃璃幕幕墙墙上上不不要要设设立立广广告告位位））要充充分分利利用用各各种种设设施施设设备备的的外外展展示示面面广告告位位的的尺尺寸寸大大小小要要比比例例协协调调要保保证证各各个个广广告告位位的的形形象象统统一一性性不要要影影响响美美克克集集团团的的品品牌牌形形象象室内内广广告告位位的的设设立立位位置置租赁赁区区域域内内的的柱柱子子四四周周设备备用用房房的的周周边边外外墙墙消防防分分区区墙墙面面卫生生间间、、消消防防楼楼梯梯门门的的装装饰饰电梯梯的的内内部部室外外广广告告位位的的设设立立从2004年年10月月1日日开开始始，，户户外外广广告告设设施施须须由由市市、、区区广广告告处处统统一一规规划划、、统统一一监监督督管管理理，，未未在在规规划划之之内内的的地地区区严严禁禁设设置置广广告告位位，，在在规规划划之之内内可可以以设设置置的的广广告告位位的的具具体体形形式式、、具具体体尺尺寸寸由由广广告告处处决决定定，，即即使使是是自自有有产产权权的的建建筑筑物物也也须须依依照照此此规规定定关于于三三层层防防火火分分区区门门的的设设计计方方案案LOGO主题定位液晶显示屏两侧侧门门加加高高，，采采用用防防火火卷卷帘帘门门，，南南门门加加宽宽，，门门两两侧侧做做引引导导设设置置三、、四四层层业业态态规规划划厨柜卫浴卫浴厨柜厨柜厨柜卫浴卫浴四层三层招商商推推广广报报告告必要要的的法法律律文文件件的的准准备备《客客户户确确认认书书》》：：主主要要是是我我司司在在招招商商过过程程中中将将意意向向商商户户的的名名单单与与贵贵司司进进行行确确认认时时签签署署的的文文件件；；《认认租租意意向向书书》》：：主主要要是是在在商商户户确确定定进进驻驻意意向向时时与与贵贵司司签签署署的的确确认认文文件件，，其其中中包包括括意意向向租租金金、、面面积积及及位位置置等等；；《商商铺铺租租赁赁经经营营合合同同》》：：商商户户与与贵贵司司签签署署的的最最终终租租赁赁合合同同，，其其中中包包括括租租赁赁期期限限、起起租租期期、、免免租租期期、、管管理理費費、、水水、、电电、、空空调调、、电电话话、、保保证证金金、、共共同同经经营营基基金金（（用用于于宣宣传传、、建建立立并并维维持持市市场场形形象象等等））、、其其他他（（如如广广告告牌牌使使用用、、续续约约等等））及及违违约约责责任任等等；；《管管理理公公约约》》、、《《装装修修协协议议》》：：这这两两类类合合同同协协议议将将作作为为《《商商铺铺租租赁赁经经营营合合同同》》的的附附件件与与商商户户签签字字确确认认。。招商商必必要要的的准准备备招商推介书商户的进场流流程各项管理规章章制度人员的培训招商的实施策策略面积（平方米）位置业态品牌号召力100以下0A区0厨卫10%无0100~29910%B区2%厨卫10%300~49915%强5%500以上20%C区3%厨卫20%招商的价格策策略A区B区B区C区A区B区B区C区四层三层根据前期《项项目定位报告告》的结果,厨卫商户可可承租价格的的范围.待招商区域所所处的层数(三、四层)限制。为了有效地吸吸引品牌商户户的加入。各层不同区位位影响产品展展示、人流动动向的要求。。招商价格制定定的依据经济效益分析析业态分布套内核算各类铺位租金合计（元/天）建筑面积（平方米）铺位数量（个）租金（元/天方米*天）厨卫类四层60013.42205230024.32259210014.62462合计5106厨卫类三层60013.99239430025.04302410015.39539合计5957方案一租金计算公式式：租金=各层基基础租金*{1-（“面面积”折扣%+“位置置”折扣%+“业态””折扣%）}楼层建筑面积（平方米）租金（元/天*平方米）各层年租金合计（元/年）四层13003.121,480,440三层13003.641,727,180本项目每年租金总计（元/年）3，207，620方案二租金计算公式式：租金=各层基基础租金*{1-（20%+3%+20%+5%）}面面积位置业态态品牌号召力力楼层建筑面积（平方米）租金（元/天*平方米）各层年租金合计（元/年）四层13002.811,332,396三层13003.461,640,821本方案平均租金（元/天*平方米）3.13本项目每年租金总计（元/年）2，973，217方案三四层租金计算算公式：租金=3.12*90三层租金计算算公式：租金=3.64*95%整层出租平均均租金=（四四层租金+三三层租金）/招商区域总总建面租赁方案经济效益比较（万元）招商情况预测方案一拆分出租404作为拆分出租，商户由于承租面积小，因此，租金承受能力强，但由于面对商户较多，因此，招商周期长，且难度大，当然，在后期经营管理中，其管理难度也将被提升。方案二分层出租321作为分层出租，商户由于承租面积较大，因此，租金承受能力较低，但是，招商周期短，招商压力较小，同时，在后期经营管理中，贵司面对两家商户，其管理难度最低。方案三整租297作为整租商户，对于本项目招商压力最小，周期也最短，未来经营风险也最低，但承租能力较低，同时，对于这类商户的选择，必须本着与美克产品形成完全互补的原则。租赁方案比较较推广计划表时间节点项目招商工作

正式启动主力商户签约基础商户

签约开业前2~3个月开业媒体选择推广方式形象推广消费引导《瑞丽家居》、《精品购物报》、直投DM《目标广告》、庆典软性文章、专题活动经营形象美克网页、瑞丽网站作相应的链接、户外软文、硬广招商推广主力商户《北京青年报》、美克网页、门户网站（如新浪）、招商推介会等硬广、专题、活动基础商户后期的商业物物业管理纯物业的管理理（如公共区区域的保洁、、保安、绿化化、秩序的维维护、设备的的维保等）整体的促销推推广活动二次招商的准准备其他配合商户户的工作9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。12月-2212月-22Wednesday,December14,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。03:41:1303:41:1303:4112/14/20223:41:13AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2203:41:1303:41Dec-2214-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。03:41:1303:41:1303:41Wednesday,December14,202213、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。12月-2212月-2203:41:1303:41:13December14,202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。14十二二月20223:41:13上上午03:41:1312月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。十二月月223:41上上午午12月月-2203:41December14,202216、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022/12/143:41:1303:41:1314December202217、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。3:41:13上午午3:41上午午03:41:1312月-229、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。12月月-2212月月-22Wednesday,December14,202210、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。03:41:1303:41:1303:4112/14/20223:41:13AM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。12月-2203:41:1303:41Dec-2214-Dec-2212、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。03:41:1303:41:1303:41Wednesday,December14,202213、不知知香积积寺，，数里里入云