卓越深圳南头旧城改造商业项目市调工作汇报

卓越·南头旧城改造项目市场调研工作汇报工作内容华侨城商圈南头商圈南山商业文化中心区商圈南油/蛇口商圈本项目调研内容包括：核心商圈南头商圈调研华侨城商圈南山商业文化中心区商圈南油/蛇口商圈西丽商圈西丽商圈Page2市场调研时间安排市场调查时间安排表工作内容时间安排调研准备阶段项目周边情况了解主要商业街区了解项目周边及南山宏观资料收集9月22日至24日3天第一阶段项目地现有商业调查南头商圈商业街调查南头商圈大型集中商业调研南头主要专业市场调研南头商圈人口调研9月25日至10月6日5天第二阶段南山其他商圈商业调查项目辐射范围人口统计南山现有休闲娱乐业调研10月7日至9日3天第三阶段补充调研10月10号至13日2天Page3调研前期准备调研时间：9月22日至24日；调研目的：了解项目周边情况、现有商业概况及南山商业发展状况；调研内容：项目地块，周边商业以及南头商圈主要商业街区的了解，南山宏观资料整理。月亮湾大道前海路南新路常兴路南山大道桃园路南头街学府路本项目Page4南新路前海路常兴路桃园路项目地块情况了解及商圈调研范围划定调研前期准备项目地块位置，四至情况及所临街道；所临商业街区总体经营状况（业态、体量等）；了解项目所处商圈，划定商圈调研范围；商圈调研内容通过对调研资料的分析，对南山商业宏观发展阶段的判断。Page5

项目位于南山区-南头片区-桃园路与南新路交汇处，地块地势平坦，临街面达600多米。项目地处南山大新村，原有建筑老旧，居民多为南山区工厂打工者或外来务工人员。由于项目具有较长临街面，展示面和昭示性较好，所临道路也均为双向四车道，交通较为便利。项目内部现有商业业态多为生活配套类，以杂货铺和生鲜肉菜铺为主，环境较差，档次较低。项目地块情况调研调研前期准备Page6第一阶段调研调研时间：9月25日—10月6日；调研目的：全面了解项目核心辐射区域内商业概况以及核心消费群体状况；调研范围：南至桂庙路，北到深南大道，西至前海边，东至荔香公园的区域；调研内容：南头商圈商业调研项目周边人口调研交通现状调研本项目Page71、主要商业街区调研商铺开间/进深商铺经营业态商家档次及形象商家经营状况商业街区租金水平2、大型集中商业调研商业规模经营业态人车流统计硬件情况商家档次及形象租金模式经营状况招商情况商业调研内容Page8共统计13条商业街，记录商铺1450个，2个百货，3个超市，2个专业市场。南山核心商圈调研商业街整体体量167,957㎡，整体经营状况较好，主要消费群体为周边社区居民。第一阶段调研商业调研内容—商业街商业街主要业态租金水平（元/月/㎡）商家档次经营状况综合分析南新路服饰精品、休闲、五金100—1000中低档较好南头商圈主要街道之一，以学府路为界，北区商业氛围较好，人流量较大，主要消费群为附近居住人口学府路餐饮、超市100—1000中档较好租金差异较大，人人乐路段租金水平较高，消费群多为周边社区人口桂庙路服饰精品、餐饮200—600中档较好商业体量相对较小，以餐饮、服饰精品为主南山大道服饰、服务配套140—600中档较好商业氛围较好，人流量较大，整体商业档次中档桃源路百货、服饰精品、餐饮40—400中低档较好交通便捷，人流量较大，商业氛围较好，现有商业中档偏低常兴路服饰、餐饮、超市100—400中低档较好由于家乐福的带动作用，周边商业经营较为旺盛，人流量较大Page9第一阶段调研商业调研内容—商业街商业街主要业态租金水平（元/月/㎡）商家档次经营状况综合分析南头街服务配套、餐饮80—300中档较好以南新路为界，西段商业经营较为旺盛，以餐饮业态为主前海路服饰精品、餐饮40—300中档较好以社区商业为主，消费群多为周边社区人口创业路百货、服务配套200—300中档较好交通便捷，人流量大，由于崇尚百货位于此路，已形成固有的商业消费氛围，商家档次为中档，经营较好南光路服饰、服务配套80—200中低档较好人流量相对较小，，整体商业档次中档，岁宝百货附近租金水平为最高花屋巷服务配套30—50低档较好项目内部商业街巷，环境脏乱，商业档次低，以居民生活配套为主龙屋四巷服务配套30—50低档较好项目内部商业街巷，环境脏乱，商业档次低，以居民生活配套为主升平里巷服务配套40—60低档较好项目内部商业街巷，环境脏乱，商业档次低，以居民生活配套为主Page10桂庙路学府路南山大道桃园园路路南新新路路前海海路路第一一阶阶段段调调研研商业业调调研研内内容容——商商业业街街Page11第一一阶阶段段调调研研人人人乐乐购购物物广广场场天虹虹百百货货家乐乐福福沃尔尔玛玛岁宝宝百百货货商业业调调研研内内容容——大大型型集集中中商商业业沃尔玛人人乐家乐福天虹商场岁宝百货调研研项项目目：：南山山南南头头商商圈圈大大型型集集中中商商业业主主要要以以百百货货、、大大型型超超市市为为主主，，大大型型集集中中商商业业分分布布较较为为均均匀匀。。商业业档档次次属属中中低低档档消消费费，，主主要要辐辐射射范范围围为为南南头头街街道道片片区区。。片区区消消费费以以日日常常用用品品及及服服务务配配套套、、餐餐饮饮等等业业态态为为主主。。Page12名称岁宝百货天虹商场地理位置南山桂庙路与南光路交汇处南山区桃园路与常兴路交汇处商业类别百货百货楼层三层六层总面积约38,000㎡约35,000㎡管理费30元/㎡/月（含空调费，不含电费）30元/㎡/月（含空调费，不含电费）品牌档次中档中高档周边环境商业+住宅商业+住宅经营状况较好良好周边环境岁宝百货万象店地处南山区桂庙路与南广路交汇处，经营面积38000平方米，项目地处闹市区，周边小区人口较多且多为中档以上消费人群，人车流较大，经营状况良好。南山天虹位于南山区桃园路与常兴路交汇处，南山医院对面，临南山区委和深圳大学，周边人车流量较大，经营面积约35000平方米，经营状况非常好。第一一阶阶段段调调研研商业业调调研研内内容容——大大型型集集中中商商业业Page13名称家乐福学府人人乐沃尔玛地理位置南山区常兴路南山区学府路南山区南新路口商业类别超市超市超市楼层三层三层二层总面积约6,000㎡约10,000㎡约6,000㎡品牌档次中档中档中档周边环境商业+住宅商业+住宅商业+住宅经营状况良好良好较好周边环境家乐福常兴店位于南山区常兴路，地处南头商圈核心地带，周边居住人口较多，人流量非常大，但总体素质一般，项目经营状况良好。人人乐学府店位于南山区学府路上，临深圳大学，是南航愉康片区的核心，学府路段人车流非常大，经营状况非常好。沃尔玛南新路店位于南新路与深南大道交汇处，地处南头商圈，周边人车流非常大，整体素质一般，经营状况较好。第一一阶阶段段调调研研商业业调调研研内内容容——大大型型集集中中商商业业Page14第一一阶阶段段调调研研商业业业业态态比比例例Page15第一一阶阶段段调调研研商业业调调研研内内容容——大大型型集集中中商商业业学府府路路人人人人乐乐桃园园路路天天虹虹商商场场南光光路路岁岁宝宝百百货货常兴兴路路家家乐乐福福Page163、专业市场调研地理位置经营面积经营划分商家经营状况各楼层租金水平商业业调调研研内内容容Page17第一一阶阶段段调调研研商业业调调研研内内容容——专专业业市市场场调调研研名称西部电子南山赛格电子市场地理位置南山学府路南山区南山大道临近学府路楼层四层三层总面积16,000约8,000㎡租金1F:100-300元/㎡/月；2F:30-50元/㎡/月；3F:20-30元/㎡/月；4F:20-30元/㎡/月。1F:200-400元/㎡/月；2F:150-300元/㎡/月；3F:100-300元/㎡/月。管理费30元/㎡/月（含空调费，不含电费）30元/㎡/月（含空调费，不含电费）经营状况一般较好经营划分1F:通讯产品、安防器材；2F:电脑、配件、数码产品、软件；3F:电脑、配件、耗材电脑维修、办公用品、游戏精品；4F:培训中心。1F:通讯产品、笔记本电脑、数码产品；2F:品牌电脑、数码产品；3F:Diy专区、电脑配件、电脑、周边软件。Page18第一一阶阶段段调调研研商业业调调研研内内容容——交交通通状状况况调调研研位置记录时间公交车私家车货车自行车的士行人合计数据为三次记录数值的平均值（单位：/5分钟）车流人流桂庙路10:40-10:5013:40-13:5017:00-17:10２１２８６３８１４７８１４６４３７１４６南山大道10:42-10:5213:38-13:4815:00-15:10１６１５４２８１１６２１２３２７１１２３创业路10:40-10:5013:40-13:5017:00-17:10２３９７２５４１４３２１４２２９２１４桃源路10:00-10:1011:10-11:2017:20-17:30１７８１１２６６３２２４２２０８２４２前海路10:40-10:5013:40-13:5017:00-17:10１２９１２０４２３２１２８１９７１２８学府路10:42-10:5213:38-13:4815:00-15:10２７２１０６０２８１５８１７２１５８南新路10:40-10:5013:40-13:5017:00-17:10１０７７６１０４０２９５１４３２９５Page19第一一阶阶段段调调研研商业业调调研研内内容容——交交通通状状况况调调研研南新新路路、、桃桃园园路路、、创创业业路路的的人人流流量量为为最最大大，，每每5分分钟钟行行人人流流量量分分别别为为295、、242、、214。。桂庙庙路路、、南南山山大大道道、、创创业业路路的的车车流流量量较较大大，，每每5分分钟钟车车流流量量分分别别为为437、、229、、208。。位置记录时间公交车私家车货车自行车的士行人合计数据为三次记录数值的平均值（单位：/5分钟）车流人流常兴路11:20-11:3013:13-13:2316:26-16:36１４６８４２１８１８８１１５１８８南头街10:40-10:5013:40-13:5017:00-17:10６４５２１２３１９７９１１４７９南光路10:00-10:1011:10-11:2017:20-17:30０３０６１２１１５２５９５２Page20统计计范范围围：：项目目1.5公公里里核核心心商商圈圈范围围，，包包括括了了南南抵抵创创业业路路，，北北达达北北环大大道道，，西西至至前前海海路路，，东东至至深深圳圳大大学的的区区域域。。1)、、据据统统计计，，在在项项目目1.5公公里里核核心心商商圈圈范范围围内内，，有有常常住住人人口口25.7万万；；2)、、按按照照南南山山目目前前人人口口增增长长率率5.6％％保保守守计计算算，，未未来来3～～5年年内内该该片片区区常常住住人人口口将将达达30万万以以上上。。第一一阶阶段段调调研研项目目周周边边1.5公公里里人人口口调调研研本项目R=1.5km南头街道人口约15.1万南山街道南光、向南两社区，人口约6万深圳大学社区人口约1.2万麻岭社区两花园小区，人口约4万Page21第一一阶阶段段调调研研项目目周周边边1.5公公里里人人口口调调研研以项项目目周周边边1.5公公里里半半径径范范围围内内的的居居住住人人口口看看，，其其中中主主要要包包括括南南山山社社区区居居民民，，城城中中村村中中外外来来务务工工人人员员，，深深圳圳大大学学在在校校师师生生等等。。在南南山山社社区区居居民民中中，，多多为为福福田田、、罗罗湖湖上上班班的的工工作作人人员员，，其其文文化化水水平平和和平平均均收收入入水水平平较较高高，，购购物物出出行行方方式式也也具具有有多多样样化化，，主主要要以以自自驾驾出出行行购购物物为为主主。。项目目调调研研范范围围内内主主要要城城中中村村有有大大新新村村、、田田厦厦村村，，其其中中居居民民以以外外来来务务工工者者为为主主，，消消费费主主要要业业态态为为服服务务配配套套，，消消费费水水平平较较低低。。深圳圳大大学学师师生生人人口口数数量量整整体体比比例例较较小小，，但但也也蕴蕴含含一一定定量量消消费费力力。。Page22社区名称户数（户）人口数量（人）星海名城675720271阳光棕榈园29648892港湾丽都5121536前海金岸7002100椰风海岸5601680新德家园9522856天朗风清4911473前海花园25007500金桃园大厦192576海岸卡夫诺6001800旺海怡苑120360东方新地4661398第一一阶阶段段调调研研南头头社社区区人人口口调调研研由调调研研结结果果得得出出，，项项目目周周边边社社区区共共有有居居民民18079户户，，人人口口数数为为54237人人。。Page23社区名称户数（户）人口数量（人）嘉南美地4061218东方美地苑120360南山豪庭281843如意家园4081224钰龙园13153945鸿洲文鼎271813苏豪名厦150450常兴广场327981仓前锦福苑136408南景苑3511053合计1807954237第一一阶阶段段调调研研南头头社社区区人人口口调调研研社区区居居民民以以工工作作人人员员为为主主，，文文化化水水平平及及收收入入水水平平相相对对较较高高；；居民民日日常常消消费费以以社社区区周周边边服服务务配配套套类类商商业业或或自自驾驾购购物物为为主主。。Page24第二二阶阶段段调调研研调研研时时间间：：10月月7日日——10月月9日日；；调研范围：：华侨城商商圈、南山山中心商圈圈、蛇口商商圈；调研内容：：大型集集中商业集中型休闲闲娱乐业等等。西丽商业华侨城商圈南油/蛇口商圈南山中心商圈Page25项目名称保利文化广场开发商南方保利集团商业类别购物中心总用地面积54000平方米总建筑面积14.5万平方米商业面积7万平方米停车位900个商业定位集剧院、影院、商业、餐饮、文化、、艺术等多项功能于一体的大型购物中心品牌档次中高档代表商家天虹百货、家乐福、潮江春、百胜餐饮、汉阳馆韩国料理、曼谷城泰国美食、福卡奇诺意大利餐厅-1F：家家乐福、保保利剧院1F：酒吧吧街、休闲闲餐饮、百百货、时尚尚文化购物物2F：酒吧吧街、餐饮饮、百货3F：影院院、百货、、特色美食食4F：影院院、大型美美食城大型集中商商业—南山山文化中心心商圈第二阶段调调研Page26项目名称海岸城开发商深圳海岸房地产开发有限公司商业类别购物中心总用地面积68375平方米总建筑面积30万平方米商业面积12万平方米停车位2000个商业定位集购物、休闲、娱乐、餐饮等为一体的大型购物中心品牌档次中高档代表商家吉之岛百货、嘉禾影