《房地产开发与经营》全套教学课件

——房地产开发与经营——房地产开发与经营全套可编辑PPT课件12345第一章绪论第二章房地产开发与经营基本理论与策略第三章房地产企业第四章房地产开发项目市场调查与预测第五章房地产开发项目可行性研究全课导航163678910第六章房地产开发项目用地的获取第七章房地产开发项目策划第八章房地产项目融资第九章房地产开发项目管理第十章房地产市场营销11第十一章物业管理全课导航【本章导读】在国家社会经济建设和住宅需求的推动下，房地产市场应运而生，房地产业也得到了迅猛的发展。房地产业是现阶段我国经济中重要的产业组成部分，作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要的作用，如在房地产商品的生产、流通、消费过程中，需要大量的资金与物资，与许多产业部门都存在着密切的关系。因此，实现房地产业（市场）持续健康发展，对国民经济增长具有十分重要的意义。通过本章的学习，要求掌握房地产的概念、特性；掌握房地产市场运行规律；熟悉房地产市场周期循环；熟悉房地产市场的自然周期和投资周期的关系；了解房地产业的基本概念与重要作用。章节导读第一章绪论——房地产开发与经营——CONTENTS目录房地产与房地产业概述01房地产市场及其运行规律02项目导航PART01房地产与房地产业概述第一节

房地产与房地产业概述一、房地产的基本概念与分类

房地产是指土地及定着在土地之上的建筑物和其他附属物的总称。其中，土地包括地球的表面及其上下一定范围的空间；建筑物是指人工建筑而成的物体，包括房屋和构筑物两大类；其他附属物是指与土地或建筑物不能分离，或者分离就会破坏土地、建筑物的功效或完善性，或使其价值明显受损害的物体，包括永久定着在土地表面之上的自然物，如树木、假山等。房地产由于自身的特点（位置的固定性和不可移动性），在经济学上又被称为不动产。1．房地产的概念第一节

房地产与房地产业概述一、房地产的基本概念与分类

1）土地土地是房地产的一种原始形态，属于房地产的范畴，而且它还是其中最重要的一个组成部分。

因此土地又分为未开发的土地和已开发的土地两种类型，前者基本属于乡村集体土地，而后者通常属于城市国有土地，当然，在一定条件下前者可以向后者转化。从物理形态上划分，房地产主要分为土地、建成后的物业和在建工程三种类型。2．房地产分类第一节

房地产与房地产业概述一、房地产的基本概念与分类

2）建成后的物业从物理形态上划分，房地产主要分为土地、建成后的物业和在建工程三种类型。2．房地产分类（1）居住类房地产：居住类房地产一般是指供人们生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、别墅等。（2）商业类房地产：商业类房地产又称经营性物业、收益性物业或投资性物业，包括酒店、写字楼、商场、出租商住楼等。第一节

房地产与房地产业概述一、房地产的基本概念与分类

（3）餐饮、娱乐类房地产：餐饮类房地产主要包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。娱乐类房地产主要包括游乐场、娱乐城、俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等。

（4）工业类房地产：工业类房地产是通常是指为人类的生产活动提供的入住空间，包括重工业厂房、轻工业厂房和近年来逐渐发展起来的高新技术产业用房、研究与发展用房等。

（5）特殊类房地产：特殊类房地产经营的内容通常要得到政府的特殊许可，如政府办公楼、学校等房地产业，我们常称之为特殊物业。特殊物业的市场交易很少，因此对这类物业的投资多属长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。

2）建成后的物业从物理形态上划分，房地产主要分为土地、建成后的物业和在建工程三种类型。第一节

房地产与房地产业概述一、房地产的基本概念与分类在建工程是指已经开设工程建设但尚未竣工投入使用的房地产，是房地产开发建设过程中的一种中间形态。受原有投资者融资能力、管理能力、投资策略以及市场环境因素变化的影响，房地产市场上总是存在一些针对在建工程的交易行为，如将在建工程转让、抵押等。

3）在建工程2．房地产分类第一节

房地产与房地产业概述二、房地产的特性123位置的固定性和不可移动性耐久性异质性由于房地产必须定着在一定的土地上，因此具有空间上的不可移动性，使得房地产的利用具有鲜明的地域特点。建筑物在式样、朝向、规模、装饰、设备等方面千差万别，以及使用过程中的老化或翻新改造所造成的特征变化不同，使房地产成为一种典型的异质商品或差异化商品。我国有关建筑物安全的规定房屋建筑物按照结构的不同其寿命周期及使用年限，或称为折旧年限分别为：钢结构70年、钢混结构60年、砖混结构50年、砖木结构40年、简易结构10年。第一节

房地产与房地产业概述二、房地产的特性456效用的多样性保值增值性流动性差房地产既是生产资料，又是消费资料，房地产除了可以满足人们的生活要求外，还可以从事经营活动；房地产既是固定资产，又是流动资产。房地产由于价值高，加上不可移动性和独一无二性，使同一宗房地产的买卖并不频繁，一旦需要买卖，则要花费相当长的时间来寻找合适的买者和进行讨价还价。在房地产使用过程中，建筑物是会产生折旧的，但是地产却是不会产生折旧的，而且由于土地资源的稀缺性以及房地产需要的增加，从长远来看，房地产价格具有上涨趋势，而且其特有的属性导致房地产价格上涨的幅度大于一般物价上涨幅度。第一节

房地产与房地产业概述二、房地产的特性789有限性相互影响性易受限制性由于土地数量有限，在土地上，特别是好位置的土地上可建造的建筑物数量也是有限的。由于房地产具有不可移动、相互影响的特性，世界上任何国家和地区对房地产的使用和支配都有一些限制。政府对房地产的限制一般是通过管制权、征收权、征税权、充公权四种特权来实现的。相互影响性指的是房地产对周围土地使用的相互作用。房地产的价格往往受相邻房地产状况的影响。第一节

房地产与房地产业概述三、房地产业的概念房地产业是指从事房地产投资、开发、经营、物业管理和房屋中介服务的总称。房地产业与房地产有着紧密的联系。如果房地产作为一种产品，那么房地产业就是从事房地产这种产品生产经营的行业。我国政府于2003年重新划分三个产业，具体划分为：第一产业包括农、林、牧、渔业；第二产业包括采矿业，制造业，电力、燃气及水的生产和供应业，建筑业；第三产业包括除第一、第二产业以外的其他行业。房地产业是介于第二产业和第三产业之间的、具有复合特征的产业，是以第三产业为主的产业部门，在归属上属于第三产业部门，但兼有生产、经营、服务三重性质。第一节

房地产与房地产业概述四、房地产业的基本内容与特性

土地开发和再开发：主要是指将农用地开发为建设用地，以及将旧城区通过拆迁和基础设施建设改造成新的建设用地。

房屋开发：其主要包括居住用地、商业用房、工业用房等的开发。

地产经营：其主要指土地使用权的出让、转让、租赁及抵押。

房地产经营：其主要包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等。

房地产中介服务：其主要包括咨询、策划、测量、评估、经纪和公证等。

物业管理服务：其主要包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修、养护、保安、绿化、卫生、租赁代理等。房地产金融：其主要包括信贷、保险及金融资产投资等。

房地产市场的调控和管理：即建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。1．房地产业的基本内容第一节

房地产与房地产业概述四、房地产业的基本内容与特性2．房地产业的基本特性由于人们的生活和休息、各行各业开展的生产和业务活动都离不开房地产。因此，房地产既是

人们生活的重要基础条件，也是社会经济发展的重要基础条件。1）基础性4）高利润性2）先导性3）系统性人们居住条件的日益改善要靠房地产不断地增加数量和提高标准与质量。但房地产的开发建设

要耗用较长的时间，需要超前进行。由于房地产的生产、流通、经营、消费直至服务管理的全过程都属于房地产业的范畴，因此房

地产开发的全过程是一项系统工程。多年来，每当社会经济兴旺发展的时候，房地产业就更为兴旺，其利润要高于社会平均利润，

甚至要高得多。5）预警性在国民经济走向繁荣发展之前，它往往会率先超前发展；当国民经济发生衰退和萧条之前，它

往往最先受到冲击，所以它具有明显的预警作用。第一节

房地产与房地产业概述五、房地产业的地位和作用1．房地产业在国民经济中的地位1）房地产业是国民经济的基础性产业

首先，房地产业为一切社会和经济活动提供空间场所，是社会生产和生活的最基本要素；

其次，房地产是社会一切部门不可缺少的物质条件，是城市经济建设与发展的重要物质基础；

再次，房地产业是政府财政收入的重要来源：土地出让金，营业税、所得税、市政配套费、契税、房产税等，甚至已占某些城市收入来源的50%以上；

最后，房地产是财富的最主要表现形式：所形成的固定资产占同期固定资产总值的50%以上，财富的75%是不动产。第一节

房地产与房地产业概述五、房地产业的地位和作用1．房地产业在国民经济中的地位2）房地产业是国民经济的支柱性产业

一个产业成为支柱产业一般应具备四个条件：

一是在国民经济发展中有着举足轻重的地位；

二是其增加值对国民经济的贡献较大，能为政府提供大量收入，一般对国民经济的贡献不低于5%；

三是符合产业结构演进方向，有利于产业结构优化；

四是产业的关联度强，能带动众多相关产业的发展。从各方面来看，房地产业都是国民经济的支柱性产业。第一节

房地产与房地产业概述五、房地产业的地位和作用2．房地产业在国民经济发展中的作用1）为国民经济发展提供重要的物质条件房地产是国民经济发展的基本生产要素，任何行业的发展都离不开房地产。3）有利于培育和完善市场体系房地产既是生产要素又是生活必需品，单价和总价都较大，能扩大市场总量规模。此外，房地产业还有利于创造就业，落实城市规划，促进土地资源的合理配置和利用。2）加快城市化进程，加快城市建设步伐能加快城市规模的扩张，增加城市建设用地，加快旧城改造；能通过税收增加财政收入，提供城市建设资金；此外，也起到向城市提供道路、通信、电力、给排水等基础设施。第一节

房地产与房地产业概述五、房地产业的地位和作用2．房地产业在国民经济发展中的作用4）优化居民的消费结构住宅商品化的条件下，住房消费已经成为居民家庭消费中非常重要的组成部分，个人住房消费已成为消费热点。6）有利于扩大城乡就业房地产业不仅是资金密集、技术密集和知识密集型专业，而且也是劳动力密集型专业。房地产业本身的就业容量较大，再加上能促进其他相关产业的繁荣，从而在促进就业方面具有显著的作用。5）有利于增加政府财税收入在房地产开发和销售时，政府可以增加了一笔较大的资金。另外，政府通过交易税、租赁税、契税、财产税、遗产税等税种，还可以连续不断地取得大量的税收。第一节

房地产与房地产业概述五、房地产业的地位和作用2．房地产业在国民经济发展中的作用7）有利于改善投资环境随着经济的不断发展，近年来我国各个城市为了吸引国内外的投资者到当地来投资，都大力进行了基础设施建设、相应的生产和生活设施的建设，在这些改善投资环境的举措中，相当大的比重是通过房地产业来完成的。9）能带动其他相关产业的发展房地产业与许多产业部门都存在着比较密切的关系。房地产业的振兴、发展，势必将推动其他相关产业的发展，如建筑、建材、建筑设备仪表等行业，还可带动交通运输、邮电、通信、商业服务、金融保险等行业的发展。8）有利于推进城市的综合开发近年来，我国提出了实行“综合开发、配套建设”的方针，由房地产业来统筹安排，保证这一方针的贯彻实施，不断提高我国城市的综合开发率。PART02房地产市场及其运行规律第二节房地产市场及其运行规律一、房地产市场概念与分类1．房地产市场概念房地产市场是指从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动的场所以及一切交易途径和形式。一个完整的房地产市场主要是由市场主体、客体、资金等因素构成的一个系统。市场主体是指房地产市场上的行为人，即房地产市场上的供求双方。市场客体是指房地产市场交易的对象，是房地产交易存在的基本条件。第二节房地产市场及其运行规律一、房地产市场概念与分类2．房地产市场的分类

1）按照功能划分

房产市场：是指一切以房屋为标的物的权益过渡行为。通过买卖和租赁两种交换形式，将房屋出售或出租出去，从而形成了房屋买卖市场和房屋租赁市场。

地产市场：即土地使用市场，主要指国家对城镇土地使用权的有偿出让，获得土地使用权的土地使用者对经过开发的土地的使用权所进行的有偿转让。

房地产金融市场：是指通过房地产专业银行和其他银行等金融机构，通过信贷、发行股票和证券开发房地产储蓄业务和资金融通业务而形成的市场。

房地产劳务市场：是指为房地产开发、经营、管理、服务活动提供劳务的市场。

房地产信息技术市场：是指为各类房地产业务提供中介、技术咨询、房地产交易、行业情况预测分析及国内外有关资料的市场。第二节房地产市场及其运行规律一、房地产市场概念与分类2．房地产市场的分类

2）按照市场层次划分一级市场是指政府出让国有土地使用权的行为，具有国家垄断经营的性质；三级市场指购买商品房的消费者将商品房再行转让的行为（也包括房屋的租赁行为），具有消费和经营性质。1一级市场2二级市场3三级市场二级市场是指房地产开发商出售商品房的行为，具有经营性质；第二节房地产市场及其运行规律一、房地产市场概念与分类2．房地产市场的分类

3）按交易形式划分房地产交易包括房地产买卖、房地产租赁和房地产抵押。因此，根据交易形式不同，房地产市场可分为买卖市场、租赁市场和抵押市场。买卖市场租赁市场抵押市场第二节房地产市场及其运行规律一、房地产市场概念与分类2．房地产市场的分类

4）按照用途划分根据用途不同，房地产市场可分为住宅市场、写字楼市场、商业物业市场、工业物业市场等，并且每一个分类还可以再进行细分，如住宅市场又可分为别墅市场、公寓市场、普通住宅市场等。

第二节房地产市场及其运行规律一、房地产市场概念与分类2．房地产市场的分类其他分类按房地产购买对象划分，房地产市场可分为消费者市场和组织市场；按房地产产权特点划分，房地产市场可分为完全产权交易市场和部分产权交易市场；按房地产商品化程度划分，可将房地产市场划分为商品房交易市场、经济适用房交易市场和公有房屋租赁市场等。第二节房地产市场及其运行规律二、房地产市场的基本特性

1．地域性房地产作为不动产所具有的不可移动性，决定了在房地产市场上不存在房地产商品物质实体的转移。房地产商品只能就地开发建设，就地使用和消费。2．不完全竞争性由于房地产商品具有不同于一般商品的一系列特性，因此，多项因素引起房地产市场的竞争没有一般商品市场的竞争那么广泛和自由。所以说房地产市场不是一个完全竞争的市场，而是一个垄断竞争的市场。3．权益性房地产市场的权益性是指在房地产交易过程中，交易的对象实际上是附着在每一种房地产实物上的权益，而不是房地产本身，房地产市场是房地产权益的交易市场。第二节房地产市场及其运行规律二、房地产市场的基本特性4．市场投机性在需求变动后，供给需要相当一段时间才能随之调节变动，达到新的均衡。然而，这也使得房地产成为一种很好的投机对象，能够把握市场机会的人往往采取低吸高抛的策略来牟利。5．供给调节滞后性由于房地产商品使用年限长，交易双方一般都有较长时期的权利和义务。当整个社会需求下降时，房屋所有人、使用人都宁愿拥有房屋，而在相当长时期内不愿削价出售、低价出租或放弃它们，从而也就无法刺激需求，导致房地产市场对房地产商品的短期供求变化反应较为迟钝。6．受法律、法规和政策制约对房地产市场的交易活动，国家也制定了具体的法律、规章和制度进行管理。此外，房地产是重要的财产，对房地产的买卖、租赁、赠与、互换、继承、抵押等，都要从法律中获得依据。第二节房地产市场及其运行规律三、房地产市场运行机制价格机制是指价格规律发挥作用的市场运行的形式和手段，房地产商品的价格是其价值的表现形式。若价格高于价值，形成供大于求的局面。这时价格又会下跌，投资者随即相应减少，直至供求关系重新平衡。货币在商品交换中起着一般等价物的作用，连接着供求双方。货币有调节房地产市场供求和影响房地产市场价格的功能。货币机制分为扩张性和紧缩性两种。供求机制是房地产市场运行的最基本机制，是用于调节市场供给与需求之间关系的市场运行的形式和手段。供求关系的变化导致价格的涨落，反过来又刺激或抑制供给和需求。

01价格机制

02货币机制

03供求机制

04竞争机制通过价格竞争、质量竞争、服务竞争等手段，以较高的质量和低廉的价格战胜对手的形式。房地产竞争一般有两种方式，即价格竞争和非价格竞争。第二节房地产市场及其运行规律四、房地产市场的运行规律房地产具有消费品和投资品的双重属性，因此房地产市场存在空间市场和资产市场两个层面。在空间市场层面上，房地产为家庭和企业提供生活和生产的空间。空间市场上的需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业，供给来源于房地产资产市场，即目前所存在的房地产资产的数量。1．房地产空间市场与房地产资产市场

空间市场资产市场在资产市场层面上，房地产被当做一种资产被家庭和企业持有和交易，目的是获取投资收益。

房地产空间市场和资产市场联系紧密。第二节房地产市场及其运行规律四、房地产市场的运行规律2．房地产市场的周期1）房地产市场的自然周期（1）复苏阶段（2）扩张阶段（3）收缩阶段（4）衰退阶段房地产自然周期第二节房地产市场及其运行规律四、房地产市场的运行规律2．房地产市场的周期2）房地产市场的投资周期随着自然周期的运动，投资于房地产市场上的资金流也将呈现出周期性变动，形成投资周期。第一阶段房地产市场自然周期处于谷底并开始向第一阶段运动时，很少有资本投向存量房地产，没有资本投入新项目的开发建设。第三阶段自然周期达到峰值并进入第三阶段时，投资者继续购买存量房地产并继续开发新项目，房地产市场流动性很高。自然周期运动通过第一阶段，部分投资者回到市场中来，争取以低于重置成本的价格购买存量房地产的机会。自然周期第二阶段后半段，资本流量显著增加。

第二阶段之后当投资者认识到市场下滑时，会降低对投资的回报预期，降低购买存量房地产的出价，房地产市场流动性大大下降，自然周期进入第四阶段。

第四阶段国内外房地产市场运行的比较分析一、国外房地产市场运行阶段的选取为准确选取与中国房地产市场运行相似的国家和地区，首先对不同国家房地产的发展背景进行分析，相似国家的选取一是要考虑其发展背景，二是要考虑其代表性。日本和德国都属于战后发展起来的国家，与我国改革开放后房地产才得以发展的情况非常类似，所以选择日本和德国为主要的房地产类比国家，同时考虑房地产发展成熟国家的房地产市场的运行有规律性可言，因此选取美国房地产作为房地产市场类比的另一个参照对象。二、房地产市场运行阶段类比分析1．房地产市场运行阶段的类比原理将国内外房地产市场运行资料进行整理，合理划分出不同代表性的阶段，找出与中国目前房地产市场运行特征比较相似的若干阶段，然后利用聚类分析方法，将这些阶段进行分类。通常只需要选取与中国房地产市场运行阶段属于同类的且较相似的阶段进行分析比较，如果为了进一步分析与目前中国房地产市场相似的国外市场阶段，可采用模式识别方法，计算不同市场的贴近度。

……详见教材案例分析课堂总结房地产房地产按物理形态上划分为土地、建成后的物业和在建工程三种类型，是土地及定着在土地之上的建筑物和其他附属物的总称。房地产业房地产业基本内容主要包括土地开发和再开发、房屋开发、地产经营、房地产经营、房地产中介服务、物业管理服务、房地产金融以及房地产市场的调控和管理。房地产市场运行机制房地产市场运行机制就是指构成房地产市场的各个要素之间相互联系、互为因果的联结关系及运转方式。其主要包括价格机制、货币机制、供求机制及竞争机制。房地产市场房地产市场具有的基本特性：地域性、不完全竞争性、权益性、市场投机性及供给调节滞后性以及受法律、法规和政策制约。THANKS感谢观看——房地产开发与经营——房地产开发与经营【本章导读】随着社会经济的发展与进步，房地产企业的经营方式越来越多样化，大部分房地产企业不再局限于单纯的开发活动，而开始将房地产开发和经营并举。房地产开发与经营的基本过程是房地产产品从开发建设到竣工投入使用，并在经营管理和市场流通过程中实现房地产商品价值的经济活动。它不仅为人类社会的生产、生活提供入住空间和物质载体，满足社会对房地产的物质需要，而且通过投资、项目开发和资产管理，创造投资效益和社会效益，成为房地产企业经济活动的重要组成部分。通过本章的学习要求掌握房地产开发与经营的基本概念、特点，房地产开发与经营的形式、程序与内容；熟悉房地开发与经营的决策类型与程序；了解房地产开发与经营决策的原则。章节导读第二章房地产开发与经营

基本理论与策略——房地产开发与经营——CONTENTS目录房地产开发与经营策略分析01房地产开发与经营决策理论02项目导航PART01房地产开发与经营策略分析第一节房地产开发与经营策略分析一、房地产开发与经营的概念与关系房地产开发是指具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律、法规和政策，依据城市发展和建设的总体规划，充分考虑经济效益、社会发展的要求，在依法取得的城市规划区域内的国有土地上进行基础设施、房屋建设、并销售或出租的综合性经济活动。房地产开发所创造的价值，主要体现在为消费者提供了满足其需求的空间、时间和服务。1．房地产开发的概念第一节房地产开发与经营策略分析一、房地产开发与经营的概念与关系

经营是商品生产者以市场为对象，以商品生产和商品交换为手段，为实现企业的目标，使企业的生产技术经济活动与企业的外部环境达成动态均衡的一系列有组织的活动。2．房地产经营的概念狭义的房地产经营是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动，活动范围主要是在流通领域；广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建筑、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动。第一节房地产开发与经营策略分析一、房地产开发与经营的概念与关系房地产开发与经营之间既相互区别又相互联系。3．房地产开发与经营的关系

从广义的角度理解从狭义的角度理解两者本质上一致，侧重点不同。房地产开发侧重的是一种行为，强调的是房地产产品形成的过程；而房地产经营强调的则是这种行为的目的——获得预期的经济效益。两者相对独立。房地产开发只是一种投资、建设和劳动的行为，开发活动本身并不反映上述社会经济关系的本质特征；而房地产经营反映的是在一定社会经济形态下的房屋、土地关系，这种关系通常是通过市场交换来实现的。房地产经营对社会消费、就业、金融等行业的发展所产生的影响力逐渐在加大，因此，它在人们社会经济生活中占据重要地位。

需要注意的是，房地产经营贯穿于房地产开发的始终，并在开发行为结束形成一定的房地产产品之后，仍然以产品为主要经营对象而继续。房地产经营的目标是获得一定的投资效益，投资的对象是房地产产品，而这个产品的形成则依赖于房地产开发行为的实施。第一节房地产开发与经营策略分析二、房地产开发的形式与内容1．按开发的内容划分土地开发：是指土地开发企业在获得土地使用权后，通过征地、拆迁、安置等工作，将土地开发成具有“七通一平”（供水、供电、供热、供气、排水、电信、道路畅通，场地平整）条件的建房基地，然后通过协议、招标或拍卖的方式，将使用权转让给其他房地产开发企业进行房屋建设的一种开发经营方式。房屋开发：是指房地产开发企业以一定的方式获得地块的使用权后，按照规划要求建造各类房地产商品，并以出售或出租的手段将这些房地产商品推入市场的一种开发经营方式。综合开发：是指土地开发以及房屋和有关的市政、公建配套设施结合起来进行建设的开发方式。综合开发方式是目前我国绝大多数房地产开发企业采取的一种开发方式。第一节房地产开发与经营策略分析二、房地产开发的形式与内容2．按开发的区域划分新区开发：主要是对城市郊区的农地和荒地进行改造，使之变成建设用地，并进行一系列房屋、道路、公用设施等方面的建造和铺设，使之变成新的城区。建设卫星城就是一种大规模新区的开发。旧区再开发：也称为旧区改造，主要是对已建成的某些区段的建筑和各项配套设施进行拆迁改造或重新建设。第一节房地产开发与经营策略分析二、房地产开发的形式与内容3．按照开发的规模划分单项开发：是指开发规模小、占地少、功能比较单一的项目，这种项目开发投资较少，建设周期较短，往往表现为分散建造的一些单项工程或单位工程。小区开发：是指对范围广、项目类型多、建设周期长的房地产项目的综合开发，如住户在200户左右的住宅小区的开发。成片开发：规模大、占地多、功能多，无论是新区开发还是旧区再开发都表现为成片建造多个工程项目，实施多种配套，是一种投资额高、建设周期长的综合性开发。第一节房地产开发与经营策略分析三、房地产经营的形式与内容1．按房地产经营的内容划分

1）地产经营

地产经营是以城市土地使用权为对象的出让、转让、出租、抵押等产权经营和以城市土地为劳动对象进行的土地开发经营。城市土地有偿使用，是指国家作为城市土地的所有者，将土地的使用权长期或一定期限内有偿地转移给用地者和向土地使用者征收税、费的土地使用制度。城市的地产经营，实际上就是经营者为了获得一定的经济效益，对土地使用权的经营。

国家总的指导方式是国家垄断城镇土地一级市场，实行土地使用权有偿有限期出让制度，建立正常的土地使用权价格的市场形成机制，促进地产经营健康发展。第一节房地产开发与经营策略分析三、房地产经营的形式与内容1．按房地产经营的内容划分2）房产经营

房产经营就是经营者以房产为对象，根据国家政策要求，考虑自身技术经济条件和外部环境条件，经营房屋开发和房屋流通并取得一定经济效益的经济活动。为了实现房屋最大的使用价值，使其发挥最大的效用，经营者对房屋进行建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰等活动。第一节房地产开发与经营策略分析三、房地产经营的形式与内容1．按房地产经营的内容划分3）服务经营

服务经营是指房地产业在开发建设和经营过程以及对房地产的使用过程中提供的一系列经营性、服务性的活动，如对房地产开发进行的投资咨询、价值评估、拆迁安置服务，使用过程提供的房屋装饰、修缮服务以及居住区环境服务及管理等。从目标决策开始，到建设施工之中，一直到最后的物业管理，都离不开房地产服务经营活动。第一节房地产开发与经营策略分析三、房地产经营的形式与内容1．按房地产经营的内容划分4）房地产综合开发经营房地产综合开发经营是指一个房地产企业从事多项房地产经营业务。综合开发必须遵循“统一规划、统一设计、合理布局、配套建设”的工作方式。这种经营方式对于加速实现城市总体规划、改善城市面貌、促进生产建设协调发展、提高经济效益和社会效益，有着十分重要的作用。第一节房地产开发与经营策略分析三、房地产经营的形式与内容2．按房地产经营方式划分1）专项经营是指一个房地产企业只从事或主要从事某一方面、某一环节的经营业务。专业化程度高、经营项目单一、经营要素集中3）集团经营指将具有各种经营职能的房地产企业组成企业集团，或者在总公司下设若干子公司从事多方面的房地产经营业务。4）跨国经营包括国与国之间合资、合作，到国外投资与到国外营销等形式。2）综合经营是指一个房地产企业从事多项房地产经营业务。这种经营方式的优点在于回旋余地大，能提供一条龙式的配套服务。01020304第一节房地产开发与经营策略分析四、房地产开发与经营的程序1．投资机会的选择

投资机会的选择由投资机会寻找和筛选两个过程组成。无论是寻找投资机会还是对投资机会进行筛选，都与对房地产市场的了解、调查和分析有关，都是在对市场环境的分析和市场供求关系的分析基础上完成的。第一节房地产开发与经营策略分析四、房地产开发与经营的程序2．项目的前期工作项目的前期工作主要是指在投资项目确定以后到项目开始施工之前要进行和开展的工作。前期工作主要是完成项目开工前的所有报批手续并取得相应的法律文书，开发商在这一阶段的主要内容有：完成各种报批手续，获取有关证书；完成基础设施和市政设施的谈判和协调；筹措房地产项目开发资金；确定市场售价和租金；确定施工进度以及工程项目的招投标等。第一节房地产开发与经营策略分析四、房地产开发与经营的程序3．建设阶段建设阶段是指从挖土开槽直到竣工备案的整个过程，这个阶段又称为施工阶段。建设阶段要实施质量、进度、成本、合同、安全等过程项目管理。第一节房地产开发与经营策略分析四、房地产开发与经营的程序4．租售阶段租售的方式有自行租售和委托租售两种类型。

房地产经纪机构的代理方式：有联合代理、独家代理；买房代理和卖方代理；首席代理和分代理。租售进度的安排要考虑工程建设进度、融资需求、市场供求状况、营销策略、宣传策略，以期将投资收益最大化或投资损失最小化。第一节房地产开发与经营策略分析四、房地产开发与经营的程序5．物业管理阶段物业管理是房地产开发与经营活动整个循环的最后环节，是集经营、管理、服务于一体的第三产业活动。业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、修缮等，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。PART02房地产开发与经营决策理论第二节房地产开发与经营决策理论一、房地产开发与经营决策原则1．遵守政策法规原则为了促进房地产业的发展，培育房地产市场，国家及地方政府制定了一系列有关房地产的法规、政策，无论是部门决策、企业决策，都必须以政策法规为依据。第二节房地产开发与经营决策理论一、房地产开发与经营决策原则2．取得最佳效益原则房地产企业在进行决策时应把速度和效益、眼前利益与长远利益、企业效益与社会效益很好地结合起来，运用正确的方法，在从多个可行性方案中寻求最优方案的同时，选择效益较高的决策方案，使得企业获得最大的经济效益，同时也取得良好的社会效益。第二节房地产开发与经营决策理论一、房地产开发与经营决策原则3．定性分析与定量分析相结合的原则

定性分析是通过对经济现象矛盾的揭示，对其内在联系进行逻辑推理来认识经济现象发展的内在规律，能更真实、更客观地反映实际情况，是一种更科学、更符合实际的方法。定量分析更注意经济现象数量的描述，采用数学模型，依赖数学计算进行分析。

房地产投资决策必须坚持以定量分析为主的原则，许多技术经济指标须依赖定量分析才能求得，然而定量分析也有赖于定性分析，只有建立在科学的定性分析基础上的定量分析，才是最可靠的。第二节房地产开发与经营决策理论一、房地产开发与经营决策原则4．风险意识原则由于房地产投资数额较大、期限长，不仅受经济因素的影响，而且受社会因素、政治因素的影响，尤其是在竞争激烈、市场波动较大时，房地产项目投资也将面临较大的风险。房地产投资决策，应把具备风险意识，进行各类风险因素的分析与判断作为一项基本原则。第二节房地产开发与经营决策理论二、房地产开发与经营决策的类型1．确定型决策确定型决策是一种在自然状态的发生非常明确的情况下进行的决策，即在已知未来可能发生的情况的条件下，根据每一个行动方案只能产生的唯一的结果，选择最优方案。确定型决策问题一般需具备以下条件。①存在决策者希望达到的一个明确目标（收益最大或损失最小）；②只存在一个确定的自然状态；③有两个或两个以上的行动方案可供决策者做出选择；④不同的行动方案在确定状态下的损益值可以计算出来。第二节房地产开发与经营决策理论二、房地产开发与经营决策的类型1．确定型决策

量本利分析全称为产量成本利润分析，主要用于研究价格、单位变动成本和固定成本总额等因素之间的关系。这是一个简单而实用的管理技术，用于项目成本管理中，可以分析项目的合同价格、工程量、单位成本及总成本相互关系，为工程决策阶段提供依据。

量本利分析法是研究企业在经营过程中一定时期内的成本、业务量（生产量或销售量）和利润之间的变化规律，从而对利润进行规划的一种技术方法。但是量本利分析方法也有其局限性，它必须在价格、销量无显著变化的基本假定下进行，否则这种方法将无法解释和应用。1）量本利分析的概念第二节房地产开发与经营决策理论二、房地产开发与经营决策的类型1．确定型决策

设某企业生产甲产品，本期固定成本总额为C1，单位售价为P，单位变动成本为C2，并设销售量为Q单位，销售收入为Y，总成本为C，利润为TP。则成本、收入、利润之间存在的关系为2）量本利分析的基本数学模型第二节房地产开发与经营决策理论二、房地产开发与经营决策的类型1．确定型决策如图所示，以纵轴表示收入与成本，以横轴表示销售量，建立坐标图，并分别在图上画出成本线和收入线，如此得到的坐标图称为盈亏分析图。其中，收入线与成本线的交点称为盈亏平衡点或损益平衡点。在该点上，企业的产品收入与成本正好相等，即处于不亏不盈或损益平衡状态，也称为保本状态。3）盈亏分析图和盈亏平衡点盈亏分析图第二节房地产开发与经营决策理论二、房地产开发与经营决策的类型1．确定型决策保本销售量和保本销售收入，就是对应盈亏平衡点，销售量Q和销售收入Y的值，分别以Q0和Y0表示。由于在保本状态下，销售收入与生产成本相等，即4）保本销售量和保本销售收入式中，——亦称边际利润；——亦称边际利润率。第二节房地产开发与经营决策理论二、房地产开发与经营决策的类型2．风险型决策风险型决策又称概率型决策，其特点是决策问题上存在两个或两个以上的自然状态，各种状态下出现的概率可以大概估算出来，即每种状态下出现的可能性大小可以估计。所以，只能根据概率进行决策，并且无论采用何种方案都要为此冒一定风险。风险型决策常用方法是期望值法和决策树法。第二节房地产开发与经营决策理论二、房地产开发与经营决策的类型2．风险型决策期望值法期望值法是比较各方案的损益期望值，选择损益期望值较优的方案的一种决策方法。损益期望值，是指各种状态的概率乘以相应损益值的总和。期望值计算公式为：1）期望值法式中，——某方案的损益期望值；——某方案在某种状态下的损益值，收益值取“+”，亏损值取“－”；——未来状态出现的概率；——未来状态的个数。N第二节房地产开发与经营决策理论二、房地产开发与经营决策的类型2．风险型决策决策树法是概率分析中常用的方法之一，是直观运用概率分析的一种图解方法。2）决策树法决策树一般由决策点、机会点、方案枝、概率枝等组成，其绘制方法如下：首先确定决策点，决策点一般用“□”表示。然后从决策点引出若干条直线，代表各个备选方案，这些直线称为方案枝。方案枝后面连接一个“○”称为机会点。从机会点画出的各条直线，称为概率枝，代表将来的不同状态，概率枝后面的数值代表不同方案在不同状态下可获得的收益值。第二节房地产开发与经营决策理论二、房地产开发与经营决策的类型2．风险型决策为了便于计算，对决策树中的“□”（决策点）和“○”（机会点）均进行编号。编号的顺序是从左到右，从上到下。画出决策树后，就可以很容易地计算出各个方案的期望值并进行比选。2）决策树法首先，绘制决策树，并对决策点及自然状态点从左至右、从上至下编号；其次，根据期望值准则，从右至左、逆向编号计算每个方案的期望值；最后，对各方案的期望值进行比较，剪去期望值较差的分枝，最后留下的一枝即为最优方案。第二节房地产开发与经营决策理论二、房地产开发与经营决策的类型3．不确定型决策

小中取大准则法是指持这种标准的决策者，对客观环境总是抱悲观态度，万事总觉得不会如意，所以为了保险起见，总是从最不利处估计事情的结果，而从最坏的情况中选择最好的方案。采用这种决策标准时，应先从每一方案中选择一个最小的收益值，然后选取最小的收益值中的最大值所对应的方案为最优方案。（例2-1见教材

）1）小中取大准则法第二节房地产开发与经营决策理论二、房地产开发与经营决策的类型3．不确定型决策

大中取大准则是指先从各种情况下选出每个方案的最大收益值，然后对各方案进行比较，以收益值最大的方案为最优方案。这种追求利益最大的决策方法有一定风险性，只有资金、物资雄厚，即使出现损失对其影响也不大的企业才敢采用。（例2-2见教材

）2）大中取大准则法第二节房地产开发与经营决策理论二、房地产开发与经营决策的类型3．不确定型决策后悔值是指某种自然状态下可能获得最大收益与采用某一方案所实际获得的收益的差值。即应当得到，但由于失去机会而未能得到的那一部分收益。采用该决策标准时，需先找出每个方案的最大后悔值，再选取与最大后悔值中的最小值相应的方案为最优方案。（例2-3见教材

）3）后悔值准则法第二节房地产开发与经营决策理论三、房地产开发与经营决策的程序1．确定决策目标目标是经营决策的依据，合理的目标是有效决策的前提，也是评价决策效果的依据。目标选择错了，就会一错再错，造成整个决策的失误。在发现经营问题后，就要进行调查研究，查清问题的性质、范围和特点，把问题的症结表达出来，找到真正原因，从而确定解决问题所期望达到的结果，即决策目标。第二节房地产开发与经营决策理论三、房地产开发与经营决策的程序2．方案设计

1）拟订方案决策在于选择，拟订决策方案是经营决策的基础。在确定目标之后，应充分发动企业多方面力量搜集、掌握丰富的信息，拟制为实现目标的各种备选方案，供进一步选择。拟制方案时，需要注意以下两点（一是整体详尽性；二是相互排斥性）。

2）分析评价方案的分析评价就是在进行选择之前对每一个备选方案有关的技术、经济、社会环境等各方面的条件、因素、潜在问题进行分析（如限制因素分析、潜在问题分析），并与预先确定的目标进行比较，做出综合评价。第二节房地产开发与经营决策理论三、房地产开发与经营决策的程序3．方案选择选择方案是整个房地产开发与经营决策的中心环节。要正确有效地进行方案选择，决策者必须仔细考虑全部事实、确定是否可以获取足够的信息，并掌握方案选择的标准，最终选择最优方案。第二节房地产开发与经营决策理论三、房地产开发与经营决策的程序4．执行方案执行已选择的决策方案，是将决策变为现实的关键。决策的好坏要由实施的结果来判别。控制、监督和反馈对决策成败起决定性的作用。在实施中及时发现情况，及时反馈，查明原因，修正方案，进行有效控制，以保证原定目标的实现。此外，在执行中还会发现新问题，从而需要进行新的决策后再付诸实施，这又开始了一个新的决策过程。第二节房地产开发与经营决策理论三、房地产开发与经营决策的程序5．反馈控制房地产开发与经营决策的反馈控制是指把决策过程中的实际值与目标值的偏差准确而及时地输送给决策者，从而使决策者根据经营环境的变化，对决策方案进行不断的修正，以保证决策目标的顺利地进行。第二节房地产开发与经营决策理论三、房地产开发与经营决策的程序6．追踪决策追踪决策是指在原有决策的实施危机经营决策目标的实现时，或原有决策是正确的，但由于客观或主观条件发生重大变化时，对决策目标或决策方案进行的一种根本性修正，确定新的目标，重新拟订可行的方案，并进行评估、选择和实施方案。河北秦皇岛开发区C项目经营决策案例分析一、项目概况1．C项目建设地点本项目拟建设在秦皇岛开发区娄山路2号。西临开发区国际发展大厦，东临景色优美的汤河水上公园，南临秦皇岛市区主干道河北大街。在此位置可南眺渤海，北览燕山，交通极其便利，周边环境优美，地理位置十分优越。2．C项目建设规模C项目总占地面积19571m2，分三期建设。其中，地上总建筑面积约95000m2，按每户住宅90m2计算，小区建造约1056套住宅，每户按3.5人计算，小区约居住人口3700人，是开发区新崛起的一个中等规模小区。具体技术经济指标如表所示。案例分析……详见教材课堂总结房地产开发基本概念房地产开发是在依据国家的法律取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产经营基本概念房地产经营有广义和狭义之分；房地产经营按内容可划分为地产经营、房产经营、服务经营和房地产综合开发经营。房地产开发经营决策房地产开发经营决策的类型有确定型决策、风险型决策两种，按照科学的决策理论，房地产开发与经营决策可分为确定决策目标、方案设计、方案选择、执行方案、反馈控制及追踪决策六个阶段。房地产开发与经营的程序与内容投资机会选择与分析、前期工作、建设阶段、租售阶段、物业管理阶段。THANKS感谢观看——房地产开发与经营——房地产开发与经营【本章导读】房地产企业主要是指从事土地和房屋开发建设，以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济实体组织，它是房地产经济活动中的主要组成部分，房地产企业通过有效的经营活动，为社会提供各种产品，其完善与发展为房地产经济活动提供了重要保障。通过本章的学习，要求掌握房地产企业的概念和性质，设立房地产企业的条件与资质等级；熟悉房地产企业的组织结构形式，房地产企业经营计划的特点；了解房地产企业制度。章节导读第三章房地产企业——房地产开发与经营——CONTENTS目录房地产企业概述01房地产企业的设立与资质管理02项目导航房地产企业人员与组织结构03PART01房地产企业概述第一节房地产企业概述一、房地产企业的概念与分类

房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。1．房地产企业的概念第一节房地产企业概述一、房地产企业的概念与分类2．房地产企业的分类1）从经营内容和经营方式的角度划分（1）房地产开发企业是以营利为目的、从事房地产开发和经营的企业，主要业务范围包括城镇土地开发、房屋营造、基础设施建设以及房地产营销等。（2）房地产中介服务企业是指在房屋或土地的买卖、租赁、转让等交易活动中充当媒介作用的企业，主要包括房地产咨询企业、房地产价格评估企业、房地产经纪企业等。（3）物业服务企业是指以住宅小区、商业楼宇等大型物业管理为核心的经营服务型企业，其业务范围包括售后或租赁物业的维修保养、住宅小区的清洁绿化、治安保卫、房屋租赁、商业服务以及其他经营服务等。第一节房地产企业概述一、房地产企业的概念与分类2．房地产企业的分类2）从经营范围的角度划分（1）房地产综合企业是指综合从事房地产开发、经营、管理和服务的企业。（2）房地产专营企业是指长期专门从事如房地产开发、租售、中介服务以及物业管理等某一方面经营业务的企业。（3）房地产项目企业是指针对某一特定房地产开发项目而设立的企业。第一节房地产企业概述一、房地产企业的概念与分类2．房地产企业的分类3）按现阶段房地产企业性质划分全民所有制

企业股份合作制企业0104集体所有制企业私营企业0205股份制企业外资企业0306第一节房地产企业概述二、房地产企业的特性1．经营对象的不可移动性

无论是房地产开发企业、中介服务企业，还是物业服务企业，其经营对象都是不动产，且具有不可移动性。这种特殊性使房地产企业在经营活动中受到十分巨大的影响，受周围环境的影响也较大，经营绩效与所处区位状况关系密切。第一节房地产企业概述二、房地产企业的特性2．业务形态的服务性在房地产企业从事经营活动（即征地，拆迁，土地开发，土地出让、转让，房屋开发，房屋出售、出租、转租，房地产抵押以及房地产建设）的过程中，必然产生大量谈判、协调、筹划等劳务以及相应的法律事务，这些是房地产企业经营活动的主要内容。

房地产中介服务企业主要围绕房地产产品而进行一系列咨询、筹划、代理和服务活动，沟通与房地产产品相关的各类信息，撮合买卖双方，节约交易各方的交易成本，并从节约的成本中获取佣金，因此，中介企业提供的是各类房地产服务。第一节房地产企业概述二、房地产企业的特性3．经营活动过程的行业限制性①行业的市场规模较大，对企业发展具有巨大的推动作用。②行业的竞争范围主要是本地市场，是面向区域的，全国及世界性的竞争主要来源于资金流动。③目前房地产行业竞争者的数量众多，但有较强实力的企业数量则较少，市场竞争激烈，企业经营过程中面临的不确定性较强。④房地产用户的数量较多，是领域较为广阔的一个市场。⑤房地产业进入障碍比较大。⑥房地产企业由于其资金量投入大、风险高，如果企业经营得当，其盈利水平就会较高，这种较高水平的盈利是对其承担的高风险的补偿。第一节房地产企业概述二、房地产企业的特性4．经营活动资金和人才的密集性房地产企业在经营管理过程中需要大量的资金和人才。房地产开发企业的每个经营项目蕴涵的价值量极大，需要大量资金的运筹，是一种资金密集型的企业。所谓人才密集是指在房地产开发、中介咨询、代理、物业管理过程中，需要大量的各种各样的专业人才。第一节房地产企业概述三、房地产企业制度1．开发经营管理制度开发经营管理制度是房地产开发企业的主要制度。其主要内容有：房地产开发工作管理制度项目前期工作管理办法房屋营销工作管理制度材料管理工作制度计划工作管理制度计量工作监督制度合作开发商品房管理制度拆迁补偿工作管理制度等第一节房地产企业概述三、房地产企业制度2．工程技术管理制度工程技术管理制度是有关工程技术方面的制度。其主要内容有：规划、设计和报建工作制度图纸审核管理制度工程质量管理制度设计招标制度工程项目管理制度配套工作管理制度安全生产责任制度图纸、技术资料管理制度等第一节房地产企业概述三、房地产企业制度3．经济核算管理制度经济核算管理制度是有关财务、资金使用方面的制度。其主要内容有：财务工作管理制度成本工作管理制度会计核算工作管理制度经济活动分析工作管理制度审计工作管理制度现金管理制度及差旅报销制度等第一节房地产企业概述三、房地产企业制度4．行政人事管理制度行政人事管理制度是公司有关行政人事方面的管理制度。其主要内容有：秘书工作管理制度

文印、文件工作管理制度

档案管理制度

人事工作管理制度

职工考勤管理制度

办公用品管理制度

机动车辆管理制度

公司用工制度

干部与技术人员考核晋升制度

职工食堂等的后勤方面的管理制度等第一节房地产企业概述三、房地产企业制度5．物业管理制度物业管理制度是有关物业管理、售后服务、租赁等方面的管理制度。其主要内容有：商品房售后管理制度住宅小区管理制度

房产管理制度

房产租金管理制度

房屋维修管理制度等第一节房地产企业概述四、房地产企业经营目标与计划1．房地产企业经营目标1）房地产企业经营目标制定的原则可行性原则。可行性原则是指企业制定的目标能够在未来基本实现，任何企业经营目标的制定必须具有可行性，否则，企业必将蒙受巨大的经济损失。一致性原则。一致性原则是指在企业目标体系中，各个目标层级应协调一致，保持平衡，共同构成目标系统。可量化原则。可量化原则是指企业制定的目标在实施过程中能够量化、控制和考核。弹性原则。由于房地产企业经营的外部环境与内部环境是不断变化的，因此，为适应不断变化的内部环境，房地产企业的经营目标应具有一定的弹性。第一节房地产企业概述四、房地产企业经营目标与计划1．房地产企业经营目标2）房地产企业经营目标的内容

房地产企业经营的

战略目标房地产企业经营的

战术目标指企业长远发展方向、规划的总目标或基本目标，由成长性目标、盈利性目标和竞争性目标构成。是战略目标的具体化，也是实现战略目标的必经途径。其内容由市场定位、产品结构、价格策略、广告策略、营销策略五个方面构成。第一节房地产企业概述四、房地产企业经营目标与计划1．房地产企业经营目标3）房地产企业经营目标的调整

①收集信息。收集对房地产企业有影响的信息，以利于找出调整经营目标的因素，如房地产企业前阶段经营业绩情况、国家出台的相关政策等。②进行分析。找出相关问题之后，为利于确定调整经营目标的幅度，就要对因素进行分析，分析其对前期制定目标的影响程度。③可行性论证。对调整的幅度进行可行性论证，通过论证，确保调整后经营目标的可靠性和实施的可行性。④做出决策。对调整的经营目标进行反复论证后，不仅要对调整的经营目标做出决策，而且还要制定出要调整的房地产经营目标的方针。第一节房地产企业概述四、房地产企业经营目标与计划2．房地产企业经营计划（1）房地产企业长期经营计划的基本内容

企业生产发展规划：包括企业未来主要经营业务，开发各类物业类型的比例，各类物业类型在市场中的占有率等。企业发展规模规划：是指在企业生产发展规划的基础上制订的企业发展规模规划。企业人员培训规划：包括企业人员技术水平、文化素质在规划期内要达到的程度，培养各类人才的比例，以及要采取的措施和需要的条件等。企业某些重要或专门性问题的规划：如成立新型建筑材料应用技术研究中心，以确保企业在技术方面的领先地位，为客户提供差异化产品。1）房地产企业经营计划的内容第一节房地产企业概述四、房地产企业经营目标与计划2．房地产企业经营计划（2）房地产企业短期经营计划的基本内容

短期经营计划是在企业长期计划要求及各项技术经济指标的基础上，依据近期市场研究资料、相关部门政策以及上年度经营计划的有关资料编制而成的。生产经营综合计划：是长期经营计划的年度具体化和数量化，并不是执行计划，它主要确定了房地产企业在该年度应该实现的各项技术经济指标。专业计划：依据生产经营综合计划编制，它是将年度计划转化为生产计划的执行性计划，包括材料供应计划、财务计划、成本计划及技术组织措施计划等。1）房地产企业经营计划的内容第一节房地产企业概述四、房地产企业经营目标与计划2．房地产企业经营计划2）房地产企业经营计划的特点战略性。企业的生存与发展，关键在于计划体系是否健全、是否从战略角度考虑计划内容。（3）（2）（1）（4）综合性。一是关于房地产开发业务的计划；二是关于房地产经营业务的计划；三是关于企业财务、人事及企业长远发展的计划。权威性。企业经营计划是企业发展的行动纲领，一旦制订就具有权威性。灵活性。计划的编制需要一定的灵活性或弹性，强调人的主观能动性，这样企业才可能抓住机遇或规避风险。PART02房地产企业的设立与资质管理第二节房地产企业的设立与资质管理一、房地产开发企业的设立及资质管理①有符合公司法人登记的名称和组织机构；②有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；③注册资本100万元以上；④有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员；⑤符合法律、法规规定的其他条件。另外，各省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，在上述基础上做出另行规定，以提高设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件。1．房地产开发企业设立条件第二节房地产企业的设立与资质管理一、房地产开发企业的设立及资质管理①向上级机关提出组建房地产开发企业的申请报告；②拟订房地产开发经营企业的章程；③向当地政府或房地产主管部门提出成立房地产开发经营企业的申请报告；④申报企业的资质等级；⑤办理银行的开户手续，并存入资金；⑥办理资金信用证明；⑦办理经营场所的使用证明；⑧向工商行政管理申请注册登记。2．房地产开发企业设立的程序1）工商登记第二节房地产企业的设立与资质管理一、房地产开发企业的设立及资质管理房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。《暂定资质证书》的有效期为1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况，延长《暂定资质证书》的有效期，但延长期不得超过2年。自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长；对于不符合条件登记的，应当说明理由。工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产主管部门的意见。2．房地产开发企业设立的程序2）资质审查工商行政管理部门对符合《城市房地产开发经营管理条例》规定条件的房地产开发企业做出如下规定：第二节房地产企业的设立与资质管理一、房地产开发企业的设立及资质管理房地产开发企业的资质，是房地产开发企业专业经济技术素质、管理素质、资本数额、企业经历和业绩的综合体现，对房地产企业进行资质管理，是保证房地产企业依法规范地从事开发经营活动、维护房地产市场正常的经济秩序、确保企业素质不断提高的一项极为重要的措施。

一般来说，房地产开发企业按照企业条件分为一级、二级、三级、四级4个资质等级。3．房地产开发企业的资质等级与管理第二节房地产企业的设立与资质管理一、房地产开发企业的设立及资质管理

我国对房地产开发企业资质等级实行分级审批。一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。二级资质及二级资质以下企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。

经资质审查合格的企业，由资质审批部门颁发相应等级的资质证书。资质证书由国务院建设行政主管部门统一制作。资质证书分为正本和副本，资质审批部门可以根据需要核发资质证书副本若干份。任何单位和个人不得涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书。

企业遗失资质证书，必须在新闻媒体上声明作废后，方可补领。4．房地产开发企业资质审批第二节房地产企业的设立与资质管理一、房地产开发企业的设立及资质管理

①企业未取得资质证书从事房地产开发经营的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由房地产开发主管部门提请工商行政管理部门吊销营业执照。②企业超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由原资质审批部门吊销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。③企业有隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书的，涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书等行为之一的，由原资质审批部门公告资质证书作废，收回证书，并可处以1万元以上3万元以下罚款。④企业开发建设的质量低劣工程，发生重大工程质量事故的，由原资质审批部门降低资质等级；情节严重的吊销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。⑤企业在商品住宅销售中不按照规定发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，由原资质审批部门予以警告，责令限期改正，降低资质等级，并可处以1万元以上2万元以下的罚款。⑥企业不按照规定办理变更手续的，由原资质审批部门予以警告，责令限期改正，并可处以5000元以上1万元以下的罚款。5．房地产开发企业违规处罚第二节房地产企业的设立与资质管理二、房地产估价企业的设立及资质管理1．房地产估价企业的设立条件①有自己的名称、组织机构和章程；②有固定服务场所；③注册资金达到规定的要求金额；④机构内专职房地产估价师和专职房地产估价员的人员数量达到所设房地产估价机构规定的要求。第二节房地产企业的设立与资质管理二、房地产估价企业的设立及资质管理2．房地产估计企业设立程序新设立机构的名称必须有“房地产估价”或者“房地产评估”字样，出资人应当是自然人，组织形式可以是有限责任公司或者合伙企业，注册资本或者出资额要符合规定，有固定经营场所等。具体办理程序可参考房地开发企业的工商登记流程。1）工商登记第二节房地产企业的设立与资质管理二、房地产估价企业的设立及资质管理2．房地产估计企业设立程序工商注册后30日内，到所在地的省、自治区建设行政主管部门、直辖市房地产行政主管部门申请房地产估价机构资质。新设立的机构必须达到房地产估价机构三级资质所规定的条件，可向当地建设行政主管部门或房地产行政主管部门申请房地产估价机构三级资质，需如实提交的材料包括：

2）资质审查房地产估价机构资质等级申请表。营业执照正、副本复印件。出资证明复印件。法定代表人或者执行合伙人的任职文件复印件。专职注册房地产估价师证明。固定经营服务场所的证明。经工商行政管理部门备案的公司章程或者合伙协议复印件，有关估价质量管理，估价档案管理、财务管理等企业内部管理制度的文件，申报机构信用档案信息。第二节房地产企业的设立与资质管理二、房地产估价企业的设立及资质管理3．房地产估价企业的设立及资质等级管理

房地产估价机构资质分一级、二级、三级3个等级。国务院建设行政主管部门负责一级房地产估价机构资质许可。省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门负责二、三级房地产估价机构资质许可，并接受国务院建设行政主管部门的指导和监督。申请核定房地产估价机构资质等级，应当如实向资质许可机关提交下列材料。房地产估价机构资质等级申请表（一式二份，加盖申报机构公章）；房地产估价机构原资质证书正本复印件、副本原件；营业执照正、副本复印件（加盖申报机构公章）；出资证明复印件（加盖申报机构公章）；法定代表人或者执行合伙人的任职文件复印件（加盖申报机构公章）；专职注册房地产估价师证明；固定经营服务场所的证明；经工商行政管理部门备案的公司章程或者合伙协议复印件（加盖申报机构公章）及有关估价质量管理、估价档案管理、财务管理等企业内部管理制度的文件、申报机构信用档案信息；随机抽查的在申请核定资质等级之日前3年内申报机构所完成的1份房地产估价报告复印件（一式二份，加盖申报机构公章）。第二节房地产企业的设立与资质管理三、房地产经纪企业的设立及资质管理1．房地产经纪企业的设立条件有自己的名称、组织机构，房地产经纪机构的名称应当注明“房地产经纪”字样，专门从事房地产经纪活动。有固定的经营场所。有符合固定的注册资本。所设机构持有《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》的人员和持有《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》的人员数量达到所设房地产经纪机构的类型规定的要求。符合国家法律和工商登记管理规定的其他条件。第二节房地产企业的设立与资质管理三、房地产经纪企业的设立及资质管理2．房地产经纪企业的设立程序设立房地产经纪机构，首先向当地工商行政管理部门申请办理工商登