某市周山河街区项目中期汇报稿

泰州市周山河街区项目

区域开发策略研究版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2008.4客户目标及关注问题深业目标关注问题进行区域土地一级开发，提升可出让土地的价值，获得土地一级开发利润。地块具体的功能需要细化，土地开发策略要做细，在土地价值提升基础上注重土地的市场实现性，整体规划、分布实施、适度超前、滚动开发。

—首次沟通会

（2008.2.17）客户目标2世联对客户目标及项目的理解客户目标理解对于区域土地一级开发，提出可操作的方案，满足政府和企业的目标，实现利益的平衡。项目理解周山河街区项目是大规模的城市新区土地一级开发项目。项目组需要对区域土地开发策略进行研究。3本报告的研究结论是在前期广泛而有针对性的调查研究基础之上的项目地块详勘楼盘调查政府部门访谈泰州市国土资源局泰州市建设局泰州市房管局开发处泰州市房管局市场处开发商访谈泰州金成地产泰州鹏欣地产复兴地产碧桂园地产……项目调研区域调研研究案例参考数据世联数据库泰州年鉴泰州统计年鉴江苏省统计局网江苏省土地市场网泰州市国土资源网海陵区统计信息网泰州市周山河街区控制性详细规划泰州市周山河街区土地开发整理可行性研究报告……泰州老城区泰州新城区泰州经济开发区泰州医药城高港城区高教园区春兰工业园……深圳中心区,中国南昌红谷滩，中国东莞行政新区，中国合肥政务新区,中国郑州郑东新区，中国多摩新城,日本华盛顿新城,美国里斯顿,美国渥太华新区，加拿大巴黎拉德芳斯，法国海德堡新区,德国……4项目属性界定目标解析与项目核心问题城市新区成功开发模式Part.3Part.2Part.1今日汇报内容开发实施策略Part.45目标解析与项目核心问题项目属性界定1.1项目本体分析1.2区域属性分析城市新区成功开发模式Part.3Part.2Part.1开发实施策略Part.46项目位于苏中城市泰州主城区海陵区南部，在空间上是泰州主城区的南向沿展区苏中位于长三角北翼，是江苏省次发达地区，包括南通、扬州和泰州三市；泰州位于苏中的中心位置；项目位于泰州市主城区南部，距主城区商业中心的空间距离约8分钟车程。主城区项目用地约8分钟车程项目区位7项目用地规模达12平方公里，区域地块方正，利于成片开发，目前北区已出让三产用地230余亩地块东西长4.2公里，南北相距2.8公里，总占地面积达12平方公里，属于大规模土地一级开发项目；项目地块方正，利于整体规划、成片开发；内部以周山河为界，分为南北两片，地块北部目前已出让村镇三产用地4块共计234余亩，其中两块土地已在进行建设；剩余地块总共可出让面积为8311亩*。已出让地块占地1泰州福泰大酒店35亩2东谢村三产45亩3莲花村三产35亩4百饰得装饰城100余亩*数据来源：区域控规优化方案141243周山河北区南区项目规模8两条城市主干道将项目地与泰州主城区区隔，规划道路的建成将提高项目东、南两侧的交通进入性西：泰高路（双向6车道）连接主城区和高港的快速道路，是泰州向外的最主要通道，主城区海陵区40%以上车辆进出泰州的必经之路南：规划中的香椿东路

（现状为农用地）东：规划中的春兰路（现状为农用地）北：永定路（双向6车道）原328国道，东连南通、西接扬州，车流量大；在328国道南移后，主要承担市内交通功能，成为城市主干道主城区本项目项目四至9项目西北两侧设有长途汽车站、汽车4S销售店、加油站及少量居住小区，东南两侧多为农田、村庄，空间上属于城乡结合部街边村宅永兴花园（安置区）丰田4S店南侧村庄东侧村庄汽车4S销售店西湖翠苑汽车南站项目外围10735681、2、4地块内内部地地势平平坦，，分布布众多多农田田、水水系，，现状状建筑筑物主主要为为村庄庄、工工矿企企业、、商店店及学学校等等，整整体呈呈现乡乡村空空间特特质地块内内分布布8个个村镇镇，共共有工工厂、、商店店近百百家，，总计计村民民3300多户户11600人人；区域内内现状状建筑筑物主主要为为民房房和部部分厂厂房、、商店店、学学校，，建面面36.50万万平方方米，，多数数面临临拆迁迁；建建筑物物多为为砖混混结构构，拆拆迁强强度不不大；；村镇内内部设设有派派出所所、卫卫生所所，地地块边边缘设设有学学校、、邮政政等少少量公公共服服务设设施，，配套套水平平较低低，仅仅能满满足村村民基基本生生活需需求。。辖区乡镇村庄户数人数海陵区1东谢村110038502刘庄村3双河村4振兴村高港区5白马镇朱穆村31411006野徐镇殷蒋村5712000开发区7寺巷镇西谢村132846508寺巷镇军甫村共计总户数3300多户，总人口11600人村庄厂矿企业村庄典型乡镇企业双河村海陵区新动力贸易商行、龙宇机械厂、旺家福床垫生产厂、宝天钢铁经营部、调速电机厂、煤矿用防爆电器厂等10余家企业朱穆村高港区荣海钢结构厂、金山体育器材厂殷蒋村有体育健身器材企业几十家地块内内部11地块内内部水水资源源丰富富，但但大部部分河河道水水质遭遭受不不同程程度污污染，，在水水网密密布的的泰州州，区区域水水资源源现状状对地地块开开发支支撑较较弱序号河名起止点河道现状（米）水质现状长宽1凤凰河永定东路-周山河1200最宽50属于城市景观带，河道治理好，两边种植绿色植物，水质清澈2刘西河永定东路-周山河117630河道两边为农田和乡村道路，水质一般3向阳河泰高路-刘西河85735河道污染较重，河边堆有生活垃圾，河面漂有悬浮物，水质差4西周河周山河-香椿路1650165周山河泰高路-春兰南路4200东部较宽达60河道未治理，岸边有绿色植被，河边多采砂场，部分水体遭到破坏6跃进河泰高路-庆丰路113915河道未治理，两边为农田或乡间道路，无植被保护，水质一般7东周河周山河-香椿东路1616158庆丰河周山河-小港河156935河道污染较重，水面漂浮生活垃圾9东谢河永定东-周山河118632河道未治理，水质一般水塘区域内点式散布着若干不规则水塘，周边多为农田或低矮植被，水质一般西周河河凤凰河地块内内水系系资源源发达达，布布有大大小河河道9条以及及若干干不规规则河河塘；；大部分分河道道尚未未得到到有效效治理理，水水质较较差；；从主城城区延延伸出出的凤凤凰河河水质质清澈澈，景景观较较好，，两岸岸设有有绿化化带，，周边边土地地将受受益于于其良良好的的水景景资源源，可可实现现较高高的市市场价价值。。周山河河418265739内部资资源水质状状况好差12地块内内部交交通由由村级级公路路实现现，路路幅狭狭窄，，分布布零散散，未未形成成完整整道路路体系系，区区域内内通达达性差差；南南北向向的海海陵南南路、、鼓楼楼东路路和东东西向向正在在修建建中地块内内道路路分布布零散散，村村落间间缺乏乏有效效交通通组织织，内内部通通达性性差；；现有村村级道道路路路幅狭狭窄，，部分分路段段路幅幅仅为为3米米，只只能勉勉强通通过一一辆的的士，，居民民出行行多为为步行行或者者驾驶驶摩托托；部部分道道路经经过水水泥硬硬化，，路面面较为为平整整；地块在在西北北两侧侧主干干道均均设有有出口口，但但路口口昭示示性低低，进进入性性差；；综合而而言，，现状状道路路直接接利用用率低低，需需整体体改造造在建规规划道道路地块内内主要车行行路地块内内部道道路内部交交通123海陵南南路鼓楼东东路31新建东东路213沿周山山河南南侧有有220KV、、110KV两两条市市政高高压线线并行行经过过，由由于迁迁移成成本较较高，，深业业决定定保持持线路路现状状，在在河道道南侧侧增设设60米绿绿化带带以降降低高高压线线对周周边土土地的的影响响周山河河南岸岸架设设的2条高压压线等等级高高，不不能进进行地地埋处处理，，且迁迁移成成本大大、所所需手手续繁繁杂，，因此此规划划单位位和开开发公公司决决定保保持高高压线线现状状，在在周山山河南南侧河河岸设设置60米绿地面积，，并打造20米亲水平台，，沿河退让80米用地，以最最大程度降低低高压线对周周边区域的影影响。绿化带220KV影响因素110KV14周山河区域尚尚停留在概念念塑造阶段，，泰州城市居居民对该区域域认知度较低低，整个片区区较为陌生“政府这几年年一直在说周周山河区域开开发，这个概概念已经炒作作几年了，我我印象是328国道一边边的区域，说说实在话可能能泰州人都不不太清楚这个个区域”——碧桂园购购房者“周山河街区区，不太清楚楚，这里有条条周山河，估估计你说的地地方应该在这这里”——泰州的哥哥市民对周山河河地区的印象象关键词：无人气、区域域陌生、近郊郊乡村区域认知15基于项目的本本体分析，周周山河街区项项目属大规模模区域开发项项目，本身不不具备强势自自然资源，其其发展受所属属城市及区域域的影响较大大，需要进一一步分析泰州州的基本情况况，以明确项项目的基本属属性16目标解析与项项目核心问题题项目属性界定定1.1项目本体分析析1.2区域属性分析析城市新区成功功开发模式Part.3Part.2Part.1开发实施策略略Part.417泰州是长三角角区域发展格格局中的第三三梯度城市，，同长三角其其他城市相比比，经济总量量和对外开放放度较低新出台的长三三角城市群区区域发展规划划纲要中长三三角城市群包包括上海、无无锡、扬州、、杭州、南京京、泰州等16个城市市，它们形成成了以上海为为中心的四级级城市梯度层层次，城市体体系结构完整整；泰州在江苏沿沿江8个地级级市中，成立立地级市（1996年8月成立地级级市）最晚，，城市经济总总量较低，对对外开放度水水平不高。06年长三角角区域江苏城城市GDP发发展水平分析析06年长三角角区域江苏城城市实际利用用外资水平分分析*资料来源：：江苏省统计计局网站第一梯度城市市：上海，GDP总量远远远高于长三角角城市群其它它城市，GDP总量超过过10000亿元第三梯度城市市：南通、绍兴兴、常州、台台州、嘉兴、、扬州、镇江江、泰州，城城市GDP总总量在1000-3000亿元之间间的城市第四梯度城市市：湖州、舟山山，城市GDP总量低于于1000亿亿元的城市第二梯度城市市：苏州、杭州州、无锡、宁宁波和南京，，城市GDP总量超过3000亿元元城市经济18泰州城市发展展历程较短，，人口规模基基数较小，属属于区域性中中等人口规模模城市，增幅幅速度较低96年泰州设设市至今，发发展历程仅有有12年，市市区城市人口口规模06年年增长为64.26万人人；泰州城市人口口发展处于缓缓慢增长期，，2001年以来，人人口年增幅不不足万人，城城市集聚度较较低。“泰州市目前前人口太少，，因此政府出出台了很多政政策去吸引人人口的迁入，，尤其是对于于购房入户方方面，给与的的相关优惠政政策很多………”——泰州市建建设局张张局长“制约泰州城城市发展规模模的主要因素素其实是泰州州本身的人口口规模和人口口增长速度，，目前泰州城城市人口增长长每年仅约1万人”——泰州金成成地产销售经经理华健健峰*资料来源：：2006年年泰州统计年年鉴01-06年年泰州市区人人口变化分析析城市人口19项目位于主城城区南向发展展的主轴线上上，位属新区区，政府关注注度高，是政政府主导下的的大规模区域域开发项目周山河区域域位于城市市发展方向向上的精华华区域，代代表着城市市的未来和和希望，是是政府主导导推动下大大规模开发发的城市重重点区域主城区南向向发展主轴轴线上：泰州主城区区发展规划划重点向南南，适度向向东，周山山河街区就就在向南龙龙脉的中轴轴上，是泰泰州市今后后开发建设设的重点区区域。成为城市发发展的先锋锋：老通扬运河河以南地区区，基本上上为城市新新区，政府府对其以开开发拓展为为主，周山山河街区的的成功开发发就是泰州州城市新区区的成功发发展。开发正式启启动：位于城市新新区范围内内的的周山山河街区的的开发建设设，是2007年泰州市投投入83亿元进行中中心城市建建设的十大大工程之首首。老通扬运河老城区区位特征20项目属性界界定：政府府主导下的的三线城市市新区相对对陌生区域域的大规模模土地一级级开发项目目区域属性—政府主导下下的三线城城市新区项项目属性界定属性诠释三线城市同长三角其他城市相比，城市经济总量较低，对外开放水平不高，城市规模不大政府主导新区项目项目属于城市新区的范围之内，位于城市南向发展的主轴线上，由政府主导推动实施开发属性界定属性诠释大规模陌生区项目占地面积12平方公里，位于泰州市主城区南部，目前区域认知度较低无强势资源项目呈乡村空间特质，地势平坦，水系丰富，但在水网密集的泰州市内，本体不具备强势水景资源城乡结合处处于城市老城区外围，目前区域主要特征为农用地，周边分布农田、村庄、汽车销售店和少量居住区项目属性—大规模陌生生区土地一一级开发项项目属性界定21目标解析与与项目核心心问题项目属性界界定城市新区成成功开发模模式Part.3Part.2Part.1开发实施策策略Part.42.1客户目标2.2目标解析2.3项目核心问问题22区域开发涉涉及到多方方面利益主主体，需要要平衡多方方面利益实现二级开开发利润目目标政府深业市民二级开发商商3年北区土地地一级开发发完毕，土地成功出出让*85万/亩的平均土土地价格远期发展成成为泰州中中心区3年周山河北北区一级开开发完毕2009年园博园建建成开园远期发展成成泰州中心心区提高生活品品质，享受受现代化多多功能复合合型城市生生活涉及利益主主体*数据来源源：深业预期土土地出让价价格＝{直接成成本+间接接成本+其其他费用（（包括企企业应得的的15%合合理利润））}/8311亩＝85万元元/亩英联国际关关于周山河河街区可行行性报告23政府和深业业是周山河河区域成功功开发的核核心推动者者，两个利利益主体的的联合，使使区域开发发中的两个个核心利益益主体目标标趋同远景目标近期目标将周山河街街区打造成成泰州中心心区近期（3年年）实现周周山河北部部土地成功功开发目标24目标解析与与项目核心心问题项目属性界界定城市新区成成功开发模模式Part.3Part.2Part.1开发实施策策略Part.42.1客户目标2.2目标解析2.3项目核心问问题25区域远景目目标解析远景目标将周山河街街区打造成成泰州中心心区近期目标近期（3年年）实现周周山河北部部土地成功功开发26长三角城市市群城市体体系具有鲜鲜明的层次次性，泰州州作为第三三梯度城市市，已逐步步承接核心心城市在产产业、技术术、资本等等方面的要要素扩散，，区域关注注度显著提提高新出台的长长三角城市市群区域发发展规划纲纲要中长三三角城市群群包括16个城市：：上海、无无锡、宁波波、舟山、、苏州、扬扬州、杭州州、绍兴、、南京、南南通、泰州州、常州、、湖州、嘉嘉兴、镇江江、台州，，16个城城市形成了了以上海为为中心的四四级城市梯梯度层次，，城市体系系结构完整整；中海油气进进入泰州上海世茂进进入泰州“长三角大大-中-小小城市的城城市体系系系统性强，，苏南比比苏北发展展快，而泰泰州是苏北北发展较好好的城市。。很多上海海的开发商商已经在朝朝那边渗透透，世茂的的进入就是是个很好的的品牌宣传传了。开发发商对泰州州的关注度度加大，对对2、3线线城市开始始布点和土土地储备。。”——上海景景瑞地产项项目拓展部部许经理上海苏州、杭州州、无锡宁波、南京京南通、绍兴兴、常州、、台州嘉兴、扬州州、镇江、、泰州湖州、舟山山要素转移要素转移要素转移模模型区域环境27近期规划拟拟建的苏中中机场和泰泰州长江大大桥在增强强泰州作为为苏中地区区门户地位位的同时，，将加速其其与长三角角经济圈的的区域融合合苏中机场1泰州长江大大桥2扬州泰州机机场位于扬扬州江都市市东北，在在宁启铁路路和建设中中的江海（（江都至海海安）高速速公路北侧侧，距扬州州市区约30公里，距泰泰州市区约约20公里。泰州长江大大桥东距江江阴长江大大桥57公里，西距距润扬大桥桥66公里，是江江苏省“五五纵九横五五联”高速速公路网的的重要组成成部分,计划2011年底建成。。长三角城市群经济济圈泰州区域环境28泰州经济发发展处于快快速增长期期，经济增增幅速度保保持在较高高水平，位位于长三角角地区前列列，城市发发展潜力巨巨大2006年年泰州GDP总量已已超过1000亿；；2000年至2006年泰泰州GDP年均增长长幅度高达达15%；；2007年年泰州GDP年均增增长速度达达15.8%，高于于上海、长长三角城市市的江苏8城市以及及浙江7城城市的平均均GDP增增幅水平。。2001-2006年泰州GDP总量量增幅状况况2007年年泰州在长长三角城市市群中的GDP增幅幅速度对比比分析*资料来源源：历年泰泰州统计年年鉴城市发展潜潜力29在组团式结结构的城市市发展导向向下，未来来泰州将形形成主城区区、高港区区和姜堰区区三大城市市组团，主主城区南扩扩是城市空空间扩展的的重要战略略姜堰区主城区高港区主城区：重点发展展机电产业业、高新技技术产业和和现代服务务业，强化化市域政治治、经济、、文化和居居住主体集集聚区的地地位，主城城区主要向向南、适度度向东扩展展。姜堰城区：重点发展展五金、旅旅游等特色色产业和生生态产业，，塑造全面面协调发展展的泰州东东大门形象象，成为沟沟通南北、、接受苏南南递进辐射射的重要节节点和门户户。高港城区：重点发展展沿江基础础产业和生生产性服务务业，强化化沿江开发发的极核地地位。泰州市在““十一五五”规划中中实施市区区行政区划划调整，将将姜堰纳入入市区总体体规划范围围，拓展中中心城市发发展空间，，加快构建建中心城市市‘一城三三区’组团团发展格局局；作为“长三三角”经济济圈的一员员，泰州正正大力推进进沿江区域域开发，主主城区不断断南扩，加加强与高港港城区的联联系，在实实现自身城城市发展定定位的同时时寻找新的的区域经济济增长点。。泰州城市空空间发展战战略：““主要向南南，适度向向东”*资料来源源：2002-2020泰州州市城市总总体规划城市发展格格局30主城区以老老通扬河为为界，分为为老城区和和新城区，，新城区发发展定位为为泰州市行行政、商务务和生活的的中心区域域老城区：是是历史文化化名城保护护区域，发发展历程较较长，规模较小，，区域发展展已饱和，目前老城城区主要是是以调整布布局结构，，完善道路路网的内涵涵式发展为为主；新城区：以以开发拓展展为主，布布局有泰州州经济开发发区、行政政中心、高高教园区和和泰州医药药城，以发展现代代化城市新新区为方向向。城市新区老城区老通扬运河行政商务生活城市新区功能发展方方向*资料来源源：2002-2020泰州州市城市总总体规划城市发展格格局31新区目前主主要有四大大功能板块块组成，主主要包含行行政、高新新技术、文文化和医药药产业，功功能组成并并不完善，，缺乏综合合性配套服服务功能北部行政中中心功能定位：：政府行政政职能办公公区域，形形成泰州市行政中中心泰州经济开开发区高新新技术园区区功能定位：：定位于发发展高新技技术、机械械、电子等优势产产业的产业业园区高教园南区区功能定位：：以文化、、艺术、科科技、教育育为发展核心，开开发建设新新型现代化化大学校园园区泰州医药城城功能定位：：以发展医医药产业为为核心，打打造中国第一医药药城高新技术园区行政中心高教园南区区泰州医药城城以产业、文文化、行政政和教育为为主的泰州州城市新区区，缺乏综综合性配套套服务功能能，城市新新区功能并并不完善城市发展格格局32同时泰州城城市正经历历从均衡到到集聚的空空间发展转转变，城市市中心集聚聚发展是泰泰州目前的的城市发展展趋势均衡城市发发展阶段集聚高密度度发展阶段段主城副城副城副城副城城市发展阶阶段特征：城市发展展处于低密密度空间扩扩张阶段，，城市中心心规模偏小小，中心区区功能和形形态并不突突出。道路路基础设施施的外向延延伸，使城城市空间骨骨架不断拉拉大，城区区向郊区迅迅速扩展城市发展阶阶段特征：城市逐步步从均衡到到积聚转变变，城市中中心的功能能和形态逐逐步明晰。。中心区利利用资源要要素的积聚聚优势,强强化了其在在城市空间间中的积聚聚力和影响响力，城市市发展的经经济性逐步步提高城市发展趋趋势城市发展规规律表明，，城市经济济性发展前前提是城市市集聚发展展，而城市市从均衡到到集聚是其其发展的必必然趋势，，城市中心心集聚是泰泰州目前城城市发展的的趋势。泰州目前城城市发展主主要以扩大大城市规模模为主，城城市空间扩扩张程度较较大，城市市发展的经经济性不高高。33作为城市新新区板块中中的核心拓拓展区域，，周山河区区域的开发发能够有效效地增强板板块之间的的功能联系系，完善新新区的空间间组合和功功能组合，，推进泰州州从均衡向向集聚的转转变不完善的泰泰州城市新新区发展现现状，赋予予周山河街街区重要的的发展机遇遇，周山河河街区的发发展能够有有效地弥补补城市新区区在空间结结构的中心心缺失，完完善城市新新区的空间间功能构成成。周山河街区区在功能上上定位应该该与周边区区域形成功功能错位，，发展综合合性服务配配套功能，，成为整个个区域的功功能整合者者和引领者者；高新技术园区行政中心高教园南区泰州医药城城周山河街区商务商业业休闲居住住文化教育育行政医药科技技产业新区功能构构成图泰州城市新新区空间的重心心和功能的核心心新区区空空间间构构成成图图区域域发发展展趋趋势势34近期期目目标标的的市市场场实实现现性性分分析析近期期目目标标近期期（（3年年））实实现现周周山山河河北北部部土土地地成成功功开开发发远景景目目标标将周周山山河河街街区区打打造造成成泰泰州州中中心心区区35近期期区区域域成成功功开开发发目目标标的的达达成成，，其其核核心心内内涵涵是是实实现现区区域域的的开开发发出出让让规规模模、、出出让让价价格格和和整整体体定定位位功功能能规模模实实现现价格格实实现现近期期（（3年年））周周山山河河北北部部区区域域土土地地成成功功开开发发的的目目标标内内涵涵功能能实实现现在近近期期（（3年年））开开发发过过程程中中动动态态实实现现北北区区4300余余亩亩土土地地的的成成功功出出让让＊，完完成成政政府府和和企企业业的的北北区区开开发发完完毕毕的的目目标标满足足区区域域整整体体定定位位下下的的商务务功功能能、、商商业业功功能能和和居居住住功功能能的顺顺利利实实现现在土土地地出出让让的的过过程程中中，，能能够够达达到到深业业85万万/亩亩＊的平平均均土土地地价价格格预预期期，，实实现现企企业业对对区区域域土土地地一一级级开开发发的的目目标标利利润润要要求求目标标解解析析*数据据来来源源：：深业业预预期期土土地地出出让让价价格格＝{直直接接成成本本+间间接接成成本本+其其他他费费用用（（包包括括企企业业应应得得的的15%合合理理利利润润））}/8311亩亩＝85万万元元/亩亩英联联国国际际关关于于周周山山河河街街区区可可行行性性报报告告控规规优优化化方方案案36在明明确确企企业业目目标标的的前前提提下下，，我我们们对对泰泰州州土土地地及及房房地地产产市市场场进进行行研研究究以以寻寻找找理理想想与与现现实实间间的的差差距距基于于功功能能实实现现的的泰泰州州市市场场研研究究1基于于价价格格实实现现的的泰泰州州市市场场研研究究2基于于规规模模实实现现的的泰泰州州市市场场研研究究3目标标解解析析37与老老城城区区和和城城东东区区域域相相比比，，城城南南新新区区板板块块受受制制于于区区域域配配套套功功能能的的缺缺失失，，近近期期居居住住功功能能实实现现阻阻力力较较大大，，城城市市居居住住功功能能的的重重心心集集中中在在老老城城区区和和城城东东区区域域城市市西西边边有有工工业业园园区区，，污污染染大大，，未未来来还还将将建建设设机机场场，，噪噪音音大大，，住住过过去去没没有有意意思思；；城城市市向向东东接接近近姜姜堰堰，，配配合合教教育育园园区区资资源源，，人人气气还还好好；；城城市市南南边边，，如如果果让让我我选选择择我我不不会会去去买买，，配配套套少少，，缺缺乏乏学学校校、、医医院院等等。。—鹏鹏欣欣丽丽都都楼楼盘盘销销售售代代表表城南南板板块块的的楼楼盘盘缺缺乏乏大大的的配配套套,老老百百姓姓还还是是关关注注你你的的配配套套，，你你的的教教育育，，吸吸引引人人口口要要提提供供一一定定的的生生活活基基础础。。—盛世华庭庭销售部梅梅经理城东板块老城区板块城南板块区域内拥有有较为密集集的教育资资源以及超超市等较为为完备的生生活配套资资源，市民民认知较强强，是房地地产开发的的热点板块块老城区发展展历程较长长，生活配配套设施完完备，医院院、超市和和学校等设设施均有布布局城南新区板板块缺乏完完善的生活活配套服务务设施，近近期居住功功能实现的的市场阻力力较大，缺缺乏吸引人人流的必要要配套设施施坡子街滨河河绿地广场场省泰中附中

金鹰国际商场居住功能城南郊区38从区域楼盘盘的销售率率、价格等等指标对比比分析，城城南板块的的住宅价格格和销售率率均低于老老城区和城城东板块，，区域住宅宅物业的市市场接受度度较低城东板块老城区板块城南板块区域典型楼楼盘选取：：选择2007年三大大区域的热热销楼盘，，从开发量量、销售率率和价格三三大指标对对比分析区区域居住开开发的市场场接受度老城区：凤凤城国际城东：鹏欣欣尚城城南：西湖湖翠园五期期开发量对比比分析年均销售率率对比分析析价格对比*数据来源源：专业人人士访谈与与泰州房地地产信息网网居住功能39城市以制造造业为基础础，第三产产业比重较较低，服务务业发展相相对滞后，，近期城市市产业的构构成现状无无法支撑区区域商务功功能的有效效实现泰州城市产产业结构以以第二产业业为主，主主要偏重于于加工制造造业，三产产的发展比比重偏低；；三产中的服服务业发展展相对滞后后，尤其在在商务服务务业方面，，2006年商务服服务业产业业增加值仅仅有6.56亿元，，在三产各各项产业的的增加值比比较中相对对较少。2006年年泰州地区区生产总值值增加值构构成分析2006年年泰州市第第三产业增增加值构成成分析*资料来源源：2006年泰州州统计年鉴鉴商务功能40泰州市场上上无纯写字字楼物业，，现有办公公物业多结结合住宅、、商业开发发，开发总总量和开发发投资占房房地产市场场总量比重重均较少2007年年泰州市区区写字楼物业投资占占房地产总总投资比重重泰州市房地地产市场主主要以住宅宅为主，写写字楼少，，需求少。。写字楼主主要有财富富广场和鹏鹏欣丽都。。—复兴地产产周静泰州目前市市场上没有有真正意义义上的写字字楼—泰州金成成地产销售售部经理华华建峰*数据来源源：周山街街街区土地地开发整理可行性性研究报告告总面积(平方米)销售率坡子街商务馆办公38469.2824.39%财富广场3354.4124.35%2007年年泰州商务务物业开发发及销售状状况目前泰州市市场上写字字楼销售物物业主要集集中在老城城区，多结结合住宅、、商业开发发；写字楼楼开发量较较低，年均均销售率低低于25%；2007年年泰州市区区商务物业开发量量占房地产产开发总量量比重商务功能41各产业园区区及行政中中心区内已已成型的配配套商务区区及产业园园区规划拟拟建的商务务服务区将将大幅度分分流潜在市市场需求泰州城区春春兰总部泰州经济开开发区春兰工业园园区规划拟建医医药城中心心商务区泰州目前的的写字楼市市场开发状状况不好，，泰州是一一个以加工工业和制造造业为主的的城市，这这些产品的的办公需求求多在厂子子内部解决决。——泰州市房房管局市场处处赵处长泰州医药城医药城占地20平方公里里，整个园区区规划有养老老康体区、教教育区（培训训基地）、中中央商务区、、交易展示区区、生产区和和科研区，具具有行政功能能的中央商业业区占地约900亩。泰州市行政中中心泰州市政府行行政办公区江苏泰州留学学人员创业园园规划拟建的商商务办公区园区位于泰州州开发区高新新技术园内，，规划总面积积140亩，，分办公区、、生产区、研研发区、生活活服务中心区区，办公区规规划用地20余亩。商务功能42坡子街商业中中心是泰州主主要休闲购物物目的地，规规划的济川路路市级商业中中心并未形成成，总体来看看泰州商业格格局呈现出““单中心”形形态坡子街商圈济川路商圈泰州商业体系系规划老城传统商业业中心的改造造升级，商业业氛围较为浓浓郁，涵盖的的商业业态包包括百货、超超市以及知名名的餐饮品牌牌店，是泰州州市民主要休休闲购物目的的地坡子街现状发展展与市级级中心规规划定位位不符，，目前发发展为装装饰装潢潢专业市市场济川路商业街主主要集中中在老城城区，南南区没有有什么商商业，要要买东西西还是习习惯于回回到老城城区，还还是喜欢欢去原有有的商业业购物。。——复兴兴地产周周静泰州的城城市商业业主要有有两种形形态，商商业还是是比较单单一，主主要成气气候的就就是城南南的装饰饰城和市市中心的的坡子街街休闲街街。——金通通梅园销销售经理理吴智峰峰*资料来来源：泰泰州市商商业体系系规划商业功能能43人均消费费水平较较低和人人口基数数较少，，是限制制泰州市市商业发发展的主主要瓶颈颈，同时时相对保保守的消消费习惯惯，也对对商业发发展形成成一定阻阻力泰州市人人均消费费水平较较低，人人口规模模小，还还不能支支持城市市多中心心的商业业发展规规模；07年底底市区人人口达64.75万人人，人均均消费性性支出9021元，低低于长三三角城市市中浙江江7市（（13795元元）和江江苏8市市（13795元）的的平均人人均消费费支出水水平；泰州市民民固有的的老城区区消费习习惯也对对新区商商业中心心的形成成产生了了阻力。。07年长长三角同同梯度城城市市区区人口规模模对比分分析单位：元元单位：万万人泰州人的的消费习习惯还是是比较保保守、比比较实际际，扬州州比这里里的稍微微好一些些，扬州州毕竟有有很厚的的文化底底蕴，泰泰州这里里没有自自己的文文化，休休闲商业业在泰州州还是很很困难。。泰州盛世世华庭销销售部副副经理梅梅卫星商业功能能07年泰泰州市人人均消费费水平同长长三角城城市对比比06年年泰州州市人人均可可支配配收入入支出出结构构44市场实实现分分析小小结功能实现居住功功能的的实现现因区区域配配套缺缺失，，市场场阻力力较大大商务功功能近近期缺缺乏市市场实实现基基础城市发发展现现状近近期无无法支支撑新新市级级商业业中心心的形形成价格实现规模实现目标解解析小小结45在明确确企业业目标标的前前提下下，我我们对对泰州州土地地及房房地产产市场场进行行研究究以寻寻找理理想与与现实实间的的差距距基于功功能实实现的的泰州州市场场研究究1基于价价格实实现的的泰州州市场场研究究2基于规规模实实现的的泰州州市场场研究究346市场上上缺乏乏项目目周边边区域域居住住用地地出让让案例例，借借鉴类类似区区域案案例，，住宅宅用地地的平平均市市场价价格大大致在在50万/亩以以下31编号地块名称出让年份成交价万元/亩1锦东花苑地块200537.22江洲小区东侧地块200683.13泰州经济开发区凤凰西路

2008

28237..2万/亩83.1万万/亩亩28万万/亩亩项目地块*数据据来源源：泰泰州市市国土土资源源居网网站居住用用地价价格47根据市市场土土地出出让案案例角角度分分析，，近期期本区区域周周边商商住用用地的的市场场价格格低于于老城城区板板块土土地，，单宗宗价格格不超超过80万万/亩亩2416编号地块名称出让年份出让价万元/亩1电视塔街区工程改造地块20041662太阳商业广场东侧2003953海陵区济川东路北侧2007180.74府南街区部分地块200241.75府南街区三号地块2004746盛唐花苑一号地块200654.87盛唐花苑四号2006778开发区地块200776537180万/亩77万万/亩亩54.8万万/亩亩41.7万万/亩亩74万万/亩亩*数据据来源源：泰泰州市市国土土资源源居网网站166万/亩95万万/亩亩项目地块876万万/亩亩商住用用地价价格48根据市市场土土地出出让案案例角角度分分析，，本区区域周周边商商业用用地的的市场场价格格低于于76万/亩1245编号地块名称出让年份出让价万元/亩1新永泰西侧地块2003212海陵区政府西侧地块2003703塘湾镇三星大酒店2005514原江苏亚丰无线电仪器厂20053475永兴花园中心服务区地块200675.816泰顺路西侧地块2008556*数据据来源源：泰泰州市市国土土资源源居网网站项目地块51万万/亩亩55万万/亩亩21万万/亩亩70万万/亩亩35万万/亩亩3商业用用地价价格49市场实实现性性分析析小结结功能实现居住功功能的的实现现因区区域配配套缺缺失，，市场场阻力力较大大商务功功能近近期缺缺乏市市场实实现基基础城市发发展现现状近近期无无法支支撑新新市级级商业业中心心的形形成价格实现目前同同区位位土地地成交交价格格低于于深业业的价价格预预期规模实现目标解解析小小结50在明确确企业业目标标的前前提下下，我我们对对泰州州土地地及房房地产产市场场进行行研究究以寻寻找理理想与与现实实间的的差距距基于功功能实实现的的泰州州市场场研究究1基于价价格实实现的的泰州州市场场研究究2基于规规模实实现的的泰州州市场场研究究351依据周周山河河控制制性详详细规规划＊＊，，周山山河街街区总总出让让土地地约8300亩亩，周周山河河北区区土地地出让让规模模约4000亩亩，北北区年年均土土地出出让规规模约约1300余亩亩根据近近期（（3年年内））实现现周山山河北北部土土地成成功开开发的的目标标，本本区域域将面面临年年均土土地出出让量量1300余亩亩的出出让目目标要要求。。周山河北区周山河南区在周山山河北北部区区域基基本建建成之之后，，逐步步开发发建设设周山山河以以南区区域＊江苏省省规划划局审审定批批准的的《周山山河街街区控控制性性详细细规划划〉规划实实现目目标3年内内完成成北区区土地地开发发，年年均出出让土土地规规模约约1300余亩亩5206年年土地地出让让的放放量对对市场场造成成了较较大阻阻力，，07年土土地出出让量量已明明显下下滑，，３年年内北北区年年均1300余余亩的的土地地出让让量面面临较较大的的市场场阻力力05-07年泰泰州市市海陵陵区土土地出出让量量统计计数据来来源：：泰州州国土土资源源网（单位位：亩亩）06年年海陵陵区土土地出出让放放量之之后，，07年土土地成成交规规模下下降幅幅度较较高，，从市市场趋趋势来来看，，近期期大规规模土土地出出让面面临一一定市市场阻阻力。。06年年土地地市场场放量量，开开发的的楼盘盘很多多，08年年上市市的楼楼盘很很多。。——泰泰州金金成地地产销销售部部经理理华建建峰06年年底到到07年初初，这这一段段时间间土地地供应应量非非常大大，土土地出出让非非常大大，所所以今今年的的盘子子一下下子出出了很很多。。——泰泰州盛盛世华华庭销销售部部副经经理梅梅卫星星2006年年土地地供应应量明明显提提高，，比较较05年有有很大大规模模的放放量，，07年土土地成成交量量有所所下降降，泰泰州每每年的的经营营性土土地上上市计计划为为1500-2000亩亩，2000-2005年总总出让让土地地大致致是1500亩亩，2005-2007年，，经营营性土土地的的规模模每年年大概概是1200-1500亩。。——泰泰州市市国土土资源源局申申女士士市场现现状53市场实实现性性分析析小结结功能实现居住功功能的的实现现因区区域配配套缺缺失，，市场场阻力力较大大商务功功能近近期缺缺乏市市场实实现基基础城市发发展现现状近近期无无法支支撑新新市级级商业业中心心的形形成价格实现目前同同区位位土地地价格格低于于深业业的价价格预预期近期大大规模模土地地出让让面临临市场场压力力规模实现目标解解析小小结54目标解解析与与项目目核心心问题题项目属属性界界定城市新新区成成功开开发模模式Part.3Part.2Part.1开发发实实施施策策略略Part.42.1客户户目目标标2.2目标标解解析析2.3项目目核核心心问问题题55项目目核核心心问问题题界界定定在实实现现性性较较差差的的区区域域市市场场环环境境和和区区域域陌陌生生的的双双重重约约束束下下，，怎怎样样在在较较短短时时间间内内（（近近期期3年年））实实现现本本项项目目的的成成功功开开发发？？56目标标解解析析与与项项目目核核心心问问题题项目目属属性性界界定定城市市新新区区成成功功开开发发模模式式Part.3Part.2Part.1开发发实实施施策策略略Part.4第三三部部分分：：核核心心问问题题界界定定之之后后的的同同属属性性区区域域的的案案例例研研究究57由对对本本项项目目所所面面临临核核心心问问题题的的分分析析可可知知，，本本项项目目的的最最大大特特征征是是在在一一个个市市场场支支撑撑较较弱弱的的城城市市的的陌陌生生区区域域进进行行大大规规模模的的城城市市新新区区开开发发，，其其核核心心问问题题很很大大程程度度上上来来自自于于较较短短开开发发时时限限的的约约束束，，所所以以我我们们认认为为我我国国二二、、三三线线城城市市在在较较短短时时间间实实现现较较大大规规模模城城市市新新区区开开发发的的案案例例将将对对本本项项目目更更具具指指导导意意义义初步步研研究究案案例例深圳圳中中心心区区,中中国国南昌昌红红谷谷滩滩，，中中国国东莞莞行行政政新新区区，，中中国国合肥肥政政务务新新区区,中中国国郑州州郑郑东东新新区区，，中中国国多摩摩新新城城,日日本本华盛盛顿顿新新城城,美美国国里斯斯顿顿,美美国国渥太太华华新新区区，，加加拿拿大大巴黎黎拉拉德德芳芳斯斯，，法法国国海德德堡堡新新区区,德德国国郑州州郑郑东东新新区区南昌昌红红谷谷滩滩项目目属属性性：：二、、三三线线城城市市新新区区大大规规模模开开发发项目目定定位位：：城市市功功能能聚聚合合中中心心核心心约约束束：：在较较短短时时间间内内的的较较大大规规模模开开发发本类类案案例例所所揭揭示示的的实实际际上上是是行行政政驱驱动动色色彩彩浓浓厚厚的的，，国国内内二二三三线线城城市市短短时时间间规规模模开开发发的的““非非典典型型””性性新新区区开开发发模模式式58政府将郑东新新区的发展放放在城市战略略的高度，强强势推动郑东东新区发展成成为郑州未来来城市新的中中心区域中心组团板块块北区板块西区板块南区板块郑东新区板块块城市战略发展展方向：从城城市格局上看看，郑州西南南两区受老工工业区及铁路路交通制约，，东区和北区区成为城市最最有利的发展展方向政府制定高起起点规划：郑东新区高调调聘请国际著著名城市规划划公司黑川纪纪章迅猛的发展势势头：从2002年年开始至2007年建成成区域达到50平方公里里、总投资500亿左右右，入驻人口口超过20万万郑东新区59郑东新区发展展历程（1/2）20032004200520062007基础建设整治107国道郑州段；拆迁“四路一河”，治理“三河一渠”；建设农业东路、金水东路、商务外环路及11条放射性道路；商住物流区、龙子湖区、龙湖南区奠基；10座桥梁竣工；热电厂一期开工；110千伏文竹变电站竣工；市政建筑国际会展中心开工；国际会展中心竣工；起步区道路亮灯；CBD如意湖《群英会》雕塑落成；郑州会展宾馆、民政厅项目开工；郑州车站广场、地铁站、汽车站奠基；住宅多个安置小区开工；联盟新城、顺驰第一大街、金成阳光世纪、未来国际开盘；绿地老街、奥园国际公寓、海逸名门、中义阿卡迪亚、绿城百合公寓、莲花佳园、日出东方、民航花园运河上郡开盘；立体世界、中凯铂宫、温哥华山庄开盘；写字楼商务内环20余栋高层写字楼、公寓开工；郑州广播电视中心开工；商务内环新澳世贸大厦、商务外环第一栋蓝码大厦，郑东新区大厦开工；河南鑫地科技广场、商务外环宝龙城市广场、中烟大厦、北丰中油大厦、汇锦中油大厦开工；内环郑州市移动公司综合大厦竣工；商务外环的景峰国际大厦、郑州国泰财富中心、郑州海联国际交流中心、郑州市商业银行郑东新区营业大楼、漯河大厦开工；大唐集团河南分公司调度大楼、郑州商品交易所、河南农村信用社综合大楼、外环乐地金融大厦开工；郑东新区60（续上表）20032004200520062007工商零售香江现代物流商贸园开工；郑东建材家居城开工；郑州澳柯玛国际物流园区开工；郑州澳柯玛国际物流园区开盘；德国麦德龙超市开工；时代龙建材家居广场开工；仁豪物流港、国家干线公路物流港一期、新华物流配送中心开工；五洲陶瓷精品港开工；加州工业城开工；丹尼斯商业步行街、CBD宏信商业步行街开工；CBD第一个大卖场丹尼斯奥元店开业；签约郑州万象城；河南农业银行迁入外环郑东大厦；郑州华丰（国际）钢铁物流园开工；配套（包括治安、消防、民政、教育等配套）郑州市第四十七中学开工；郑州航院、河南教育学院、河南广播电视大学开工；河南教育学院、郑州航院东校区开学；新区通邮；公安厅信息中心综合楼奠基；CBD消防特勤站开工；九如路派出所揭牌；郑东试验幼儿教育研究中心；新区管理服务中心开工；行政服务中心挂牌；中级人民法院迁入；天赋路社区卫生服务站开业；第一大街门诊部开业；新区公安局奠基；联合中心大厦竣工，房管局办事大厅启动；河南实验学校、郑州八中、八十六中、聚源小学招生；大型活动（包括各类展会）首届中国国际会展文化节；国际会展中心首次开展；中国郑州汽车产品展销会；第十一届郑州全国商品交易会；首届中国中部暨河南旅游交易会；第四届河南国际投资贸易洽谈会；第55届全国药品交易会；首届豫商大会；中国企业500强发布暨高层论坛；国际汽车博览会；医博会；郑州历史上最大的展会第二届中国中部投资贸易博览会；中原住交会；第十二届郑州全国商品交易会；CBD商业地产高峰论坛；郑东新区发展展历程（2/2）郑东新区61郑东新区经过过六年发展周周期获得市场场的初步认可可，新区进入入持续性发展展高档住宅物业、写字楼启动市政配套完善，人口迁移商业配套开业，建立区域产业支撑2004-2005年2006年2007年配套进一步发发展。公安、、消防、民政政、医疗卫生生等市政配套套进入建设阶阶段住宅与写字楼楼物业持续供供应工商零售进入入启动阶段第一批住宅与与写字楼物业业开始入伙房价高于中心心区，片区被被普遍接受，，整体发展良良好大规模商业开开业，区域各各项生活配套套和举办展会会的档次逐步步提升。建立产业园区区市民预期较高高政府选址规划、基础建设2000-2003年确定日本设计计大师黑川纪纪章进行新区区规划02年开始新区建建设，同年市市政府搬迁到到郑东新区。。建设标志性建建筑国际会展展中心，强势势启动CBD建设；道路设施基本本完善；大量外地开发发商进驻，大大规模建设高高档住宅，住住宅高端形象象提升市场热热度高端写字楼建建设由商务内内环向商务外外环扩展；国际会展中心心竣工，开始始举办各类展展会；家居建材、商商贸物流等工工商业开工建建设，教育配配套跟进。高起点规划市政府搬迁拉拉动强势启动树立立新区形象，，建立信心基础设施建设设全面展开高档住宅建设设展开商务物业建设设展开教育等配套跟跟进助推住宅宅开发市政配套完善善住宅物业持续续开发商务物业持续续开发商业开发全面面展开生活配套持续续完善郑东新区62郑东新区发展展形成规模效效应，城市迁迁移人口剧增增，市场预期期较高远眺CBD绿地“老街””联盟新城绿城“百合公公寓”CBD已形成成规模效应，，提升市场信信心：经过6年的大规模建建设，CBD已经基本完成成了写字楼和和公寓的建设设并部分投入入使用，增强强了市场对新新区开发的信信心；龙湖区南段已已经形成高尚尚住宅区：开发水平高：：龙湖南段吸引引了大量国内内一流开发商商进入，成为为郑州市场上上开发水平最最高的板块；；价格提升快：：目前龙湖南片片区价格提升升最快，市场场对该片区接接纳程度高,房价半年内每每平方米上涨涨600元；迁移人口住宅价格2001200520072460元/平方米3156元/平方米4200元/平平方米3.5万万当地居居民2万高校校园区师师生2.5万万住商户户工作人人员10万22万郑东新区区63郑东新区区成功发发展因素素总结政府将郑郑东新区区的发展展放在城城市战略略的高度度，新区区属于城城市唯一一发展重重心市政府搬搬迁拉动动及大规规模基础础建设，，增强投投资者和和市民对对区域的的信心以标志性性市政建建筑的建建设起势势，树立立区域形形象大规模高高端写字字楼和高高档住宅宅建设先先期强势势启动树树立区域域形象，，增强投投资者和和市民对对区域的的信心为配合住住宅的推推出前期期设立教教育及其其他公共共配套，，后期跟跟进其余余生活配配套在第一批批住宅物物业开始始入伙后后一年开开始全面面发展商商业物业业行政手段段拉动功能加速速实现郑东新区区64南昌红谷谷滩新区区与城市市老中心心区隔江江相望，，在政府府主导下下经过6年多的的发展已已经初具具规模南昌红谷谷滩新区区面积50余平平方公里里，规划划用地40余平平方公里里，规划划人口40余万万人。随随着政府府、南昌昌大学等等机构的的入住，，目前已已逐渐成成为城市市的政务务和商务务中心区区。政府强力力推动：：2000年7月正式启启动该的的区域开开发建设设南昌市委委、市政政府等五五套班子子全部搬搬到红谷谷滩新区区在政府推推动下，，江南证证券、华华山医院院、江西西医学院院第二附附属医院院、报业业大厦、、广电中中心、新新华社江江西分社社、国际际会展中中心等跟跟进，设设置办公公点，促促成商务务功能的的加速实实现“控制老老城区，，储备朝朝阳片区