置业公司招商项目定位与推广策方案课件

Innovation+Execution山鑫置业金山石化招商项目定位与推广策划初案Innovation+Execution山鑫置业金山石化1前言很荣幸，上海大通能参与贵公司金山石化商业项目的相关招商工作，我们汇集了市场调研、策划定位及业务等众部门的力量。从市场点切入进行分析，延伸到本案的定位点及如何按此定位来建议塑造本项目及整个项目分析，供贵公司参考。

希望通过我们的报告能为贵公司领导的决策提供帮助，能使贵公司因此项目取得最大的社会效益和经济效益。为此，上海大通愿与贵公司建立长期的合作，我们会继续提供完善优质的服务，共同缔造辉煌的佳绩。前言2目录市场篇土地属性分析…………..7金山石化板块零售市场分析…………..18代表性竞争性项目分析………………..43项目区域人口与消费习惯简析………..57项目定位篇项目市场定位及租户组合建议…………63项目传播推广建议………85目录3研究目的与研究方法我们理解上海山鑫置业有限公司正在着手对卫清西路地块项目的开发建设作前期准备。为保证本项目零售商业部分的策划能够顺利进行，基于对工作内容的初步看法，我们确定主要目标如下：针对金山石化市场现有商业状况及未来商业市场发展趋势进行全面分析；基于整体及区域市场研究的基础上，确定本项目的初步市场定位；研究方法政府相关部分访谈，了解政府相关部门对相关区域的发展目标和看法，以及具体的整体规划；基于我司在房地产市场所积累的丰富市场信息，对市场进行评估和分析；研究区域市场中代表性竞争项目；研究目的研究目的与研究方法我们理解上海山鑫置业有限公司正在着手对卫4工作步骤前期组建和准备金山石化宏观零售市场分析项目周边区域市场分析需求分析供应分析交通分析本项目初步定位建议本项目租户组合建议工作步骤前期组建和准备金山石化宏观零售市场分析项目周边区域5市场研究篇市场研究篇6土地属性分析土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议土地属性分析土地属性分析7地块位置和现状本案本案地块位于上海市金山区石化板块内，东临杭州湾大道、南侧和西侧为山鑫阳光城住宅小区，北至卫清西路。土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议地块位置和现状本案本案地块位于上海市金山区石化板块内，东临杭8本案地块由2栋住宅及商业裙房组成。整个地块较为方正，目前地块基本已平整。地块紧邻交通干道卫清西路，地理位置较好；地块位置和现状土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议本案地块由2栋住宅及商业裙房组成。整个地块较为方正，目前地块9卫清西路蒙山路杭州湾大道本地块百联购物中心乐购本案地块东侧为杭州湾大道，是金山石化板块内的观光大道之一，路段环境较好；地块西侧为蒙山路，是石化板块人流聚集区之一，路段集聚了乐购超市等商业，与本地块相隔距离约100米，目前已经形成一定商业规模；地块正北面为在建中的百联购物中心，未来会对本项目的招商造成一定的影响。土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议卫清西路蒙山路杭州湾大道本地块百联购物中心乐购本案地块东侧为10区域结构调查交通体系状况本案地块紧邻卫清西路交通干道，出行便捷。从地块至A4高速公路亭卫入口约5公里，至A30(A6)高速公路约4公里，对外出行十分方便，达到莲花南路地铁站仅需40分钟。在公共交通方面，备受关注的金山－上海南站的城际高铁项目是上海市重大项目工程，预计于2010年10月份建成通车。城际高铁途径金山客站、亭环、阮巷、叶榭、闵西、春申、莘庄、上海南站。预计分为金山直达上海南站班次和站站停班次。直达班次由金山石化新城至南站时间约30分钟，城际高铁金山车站距离本地块约1公里。建成后将大大方便金山石化新城地区的出行。此外，本案地块附近有金山1路、莲石专线等公交车，方便达到金山及上海市区。土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议区域结构调查交通体系状况土地属性分析11本地块土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议本地块土地属性分析12区域性质及功能特点本案地块向西就是金山石化的主要商业街道－卫零路；往南下行是建设中的城际高铁金山站商务区，距离本项目约2公里左右；往东则是杭州湾大道，聚集了一些较新的楼盘；向北则是金山新城都市区和未开发工业用地，距离金山区政府约1.5公里。土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议区域性质及功能特点本案地块向西就是金山石化的主要商业街道－卫13本案周边商业设施十分俱全，主要依托蒙山路、卫清西路及卫零路；由地块至石化繁华区域约1公里左右，车行时间不到5分钟。地块距离市中心较远，车行至莘庄和徐家汇分别需要40分钟和1个小时左右。公共设施状况及各项城区的机能土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议本案周边商业设施十分俱全，主要依托蒙山路、卫清西路及卫零路；14经过十几年的城市建设，金山石化板块的商业配套和生活配套已经较为完善了，医疗、教育、文化、娱乐、购物场所一应俱全。同时，上海著名旅游景点金山城市沙滩位于区域南端，距离本项目约3公里，城市沙滩围海造景，环境优美，吸引了大量国内外游客观光。公共设施状况及各项城区的机能目前，金山石化新城区城市化扩展速度加快，商业设施日益完善，卫零路商业街、石化百货、瑞鑫百货等多种零售业态，基本能满足区域客群日常生活所需，随着百联购物中心的建成，区域零售业竞争将更为激烈。土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议经过十几年的城市建设，金山石化板块的商业配套和生活配套已经较15地块初步结论根据上述分析，本案地块具有7个特点：地块形状较为方正，方便建筑布局和规划；地块紧邻区域交通干道，出行较为方便；地块距离A4和A30(A6)高速公路都比较方便，容易往来于市区；城际高铁即将建成，缩短了项目和市中心的距离；地块距离市中心较远，日常主要的生活配套依托于卫零路，当然石化板块内各种生活和商业配套俱全，可以满足日常生活需要；地块周边的景观环境较佳，西侧为观光大道，给予本案一定的环境支持；金山石化商业市场发展成熟，商业项目竞争激烈。土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议地块初步结论根据上述分析，本案地块具有7个特点：土地属性分析16结论：我司认为金山石化板块距离上海市中心较远，当地的商业消费群体绝大部分是本地人，本地块也不例外。但由于地块距离百联购物中心较近，因此对本项目未来招商将产生较大的竞争压力，同时分流本项目客户群，因此本项目的产品定位将是至关重要的，如何形成区域错位竞争，从而达到良好的招商率是我司目前要重点思考的问题。土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议结论：土地属性分析17金山石化板块零售市场分析金山石化板块零售市场分析18说明本节将概览本项目所在的区域内的主要零售点，以及分析其零售市场的趋势和市场竞争。石化板块零售情况概览石化板块主要零售点概览石化板块未来主要零售点概览石化板块零售供应总结代表性竞争项目分析区域商业业态分析土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议说明土地属性分析19石化商圈零售情况概览以瑞鑫百货、石化百货为主体的商业中心是目前石化地区的中心商圈，也是石化地区最大的商业中心，在这个商业中心内包括了大卖场、百货公司、家电城等多种零售业态，目标客户大部分为石化及周边居民，以满足他们的日常生活需求为主要功能。近年，在石化商圈内既有传统的百货商业，也有些低档位的沿街商铺。随着百联购物中心的建成开业，使石化板块内的零售市场的竞争更加激烈。根据政府规划，将以金山大道为中心，向东西南北延伸，逐步改变条状商业布局，形成网络状、块状或条块结合的三大功能区，形成老区、新区、海滨区商贸服务业聚集区。随着金山城际高铁的建设通车，未来将有更多的高素质的新兴人口导入，将有助于提升石化板块的整体消费档次。土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议石化商圈零售情况概览以瑞鑫百货、石化百货为主体的商业中心是目20石化商圈现状一条主线金山大道景观带现代服务业聚集区三个节点中心商圈卫零路分中心卫清西路、易初莲花分中心蒙山路、乐购超市三个板块金山大道区政府所在地卫零路、卫清西路主要商业聚集地滨江板块水上休闲旅游板块本案位置土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议石化商圈现状一条主线景观带三个节点中心商圈卫零路卫清西路、易21现有大型零售物业供应编号物业或项目名称1石化百货2蓝色生活广场3瑞鑫百货4乐购超市5易初莲花超市土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议现有大型零售物业供应土地属性分析22现有大型零售物业供应土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议截至目前，金山石化商圈内大型零售物业总建筑面积约为20万平方米；石化商圈目前在营业的大型零售物业，基本在1999年之后，其中石化百货在2001年经过重新调整后对外开业。而2010年10月建成营业的百联购物中心，将打破区内早期传统零售物业居多的局面。现有大型零售物业供应土地属性分析截至目前，金山石化商圈内大型23物业基本情况物业情况开业时间1999.9营业面积15850楼层数7经营状况类别百货经营者来源国内及国际品牌消费者来源附近居民市场定位中档业态列举化妆品、鞋包、服装、家居、运动休闲、餐饮租户列举百丽、艾格、拉沙贝儿、金利来瑞鑫百货土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议物业基本情况物业情况开业时间1999.9营业面积15850楼24石化百货物业基本情况物业情况开业时间2001.1营业面积10000楼层数5经营状况类别百货经营者来源国内及国际品牌消费者来源附近居民市场定位中档业态列举化妆品、鞋包、服装、家居、运动休闲、餐饮租户列举老庙黄金、美宝莲、锐步、安莉芳、EDC土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议石化百货物业基本情况物业情况开业时间2001.1营业面积1025蓝色海岸生活广场物业基本情况物业情况开业时间2009.10营业面积19075楼层数5经营状况类别商业广场经营者来源国内及国际品牌消费者来源附近居民市场定位中档业态列举化妆品、书店、服装、KTV、运动休闲、餐饮租户列举85度C、DQ、KTV、屈臣氏土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议蓝色海岸生活广场物业基本情况物业情况开业时间2009.10营26卫零路商业街物业基本情况物业情况开业时间2007.4营业面积-楼层数1/2经营状况类别沿街商业经营者来源国内品牌消费者来源附近居民市场定位低档业态列举餐饮、饰品、服饰、鞋包租户列举KFC、久久丫、百味林、来一份土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议卫零路商业街物业基本情况物业情况开业时间2007.4营业面积27乐购蒙山路店物业基本情况物业情况开业时间2006.2营业面积-楼层数3经营状况类别大卖场经营者来源国内品牌消费者来源附近居民市场定位中档业态列举餐饮、饰品、服饰、鞋包、家电、卖场租户列举两岸咖啡、安踏、来一份土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议乐购蒙山路店物业基本情况物业情况开业时间2006.2营业面积28未来大型物业供应物业名称建筑体量开业时间百联购物中心863002010.10至2010年，石化板块内未来大型零售物业供应总共有2个，其总建筑面积超过10万方；其中百联购物中心总建筑面积达86000方，是金山区域内最大体量的购物中心。土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议未来大型物业供应物业名称建筑体量开业时间百联购物中心863029石化地区整体商业供应量项目名称建筑面积市场定位功能定位商业形态石化百货10000中档百货百货瑞鑫百货15850中档百货百货蓝色海岸生活广场19075中档餐饮、服饰、KTV商业广场百联购物中心86300中高档餐饮、百货百货本项目22000中高档百货主题百货总计153225土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议石化地区整体商业供应量项目名称建筑面积市场定位功能定位商业形30石化商圈商业业态分析卫零路商业街业态分布示意图卫零路是金山石化板块的最早发展起来的商业街，整个商业街基本已沿街商铺为主，整体经营档次不高，业态繁多；其中以服饰和餐饮为主要业态种类，从经营状况来看，较为理想。土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议石化商圈商业业态分析卫零路商业街业态分布示意图卫零路是金山石31卫零路商业实景图土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议卫零路商业实景图土地属性分析32石化商圈商业业态分析卫清西路沿街商铺业态分布示意图拐入卫清西路后，商业氛围呈辐射下降态势，基本以房产中介居多；卫清西路蒙山路是区域第二大人流聚集区，主要依托乐购生活广场；卫清西路基本以大型餐饮为主，集合大型娱乐场所。土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议石化商圈商业业态分析卫清西路沿街商铺业态分布示意图拐入卫清西33卫清西路实景图土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议卫清西路实景图土地属性分析34石化商圈商业业态分析蒙山路沿街商铺业态分布示意图蒙山路商业集中区主要在乐购超市附近，平日人流量较大；蒙山路以南商业氛围急剧下降，出现较多空置商铺；土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议石化商圈商业业态分析蒙山路沿街商铺业态分布示意图蒙山路商业集35土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议蒙山路实景图土地属性分析蒙山路实景图36石化商圈商业业态分析北随塘河路沿街商铺业态分布示意图北随塘河路是一条以餐饮为主的步行街，集中了大量的中低档餐饮；该路段租金处在区域最低，仅1.2元/平方米/天；空置商铺较多；土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议石化商圈商业业态分析北随塘河路沿街商铺业态分布示意图北随塘河37北随塘河路实景图土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议北随塘河路实景图土地属性分析38项目周边商业租金分析从目前市场可得知的信息，租金报价最高的是卫零路商业街；本区域中，未来主要商业项目为百联购物中心，预计未来租金将呈现又一个高点，在未来对于本项目具有较为直接的借鉴意义；从租金的分布来看两级分化较为明显，虽然基本属于同一个区域，但彼此间差异性较大。随着本区域商业氛围进一步的成熟，本区域的租金水平在未来可能有进一步攀升的态势，为本项目的入世创造了较为积极的氛围。土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议项目周边商业租金分析从目前市场可得知的信息，租金报价最高的是39竞争压力分析及规避措施石化地区商业档次中高档专卖店餐饮中档卖场百货中低档百货服饰社区配套中档定位的特色文化休闲、餐饮娱乐、主题商业？土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议竞争压力分析及规避措施石化地区商业档次中高档专卖店餐饮中档卖40石化商圈零售供应总结石化商圈目前的商业形态仍是以商场与沿街底铺相结合，以服务周边社区内居民的日常生活消费为主要功能，整体定位中低档，走大众化消费路线；石化板块作为区域商业中心，周边大量的人口数量以及未来城际高铁开通后带来的新兴人群，都将使得区域整体的消费倾向更加多元化。因此，不同类型的餐饮、家庭型娱乐设施以及各种特色商业都将在石化获得更大的发展空间；本项目的所在区域内的主要零售项目均集中在项目的西侧及北侧，这些项目势必会截流来自于本项目西北侧的消费群体，因此，本项目外围的消费者不可避免的会分流到卫零路等商业街；本项目北侧的百联购物中心，对本项目的影响力不可忽视，尤其在零售品牌专卖店和餐饮等方面，因此，本项目应尽量避免在此类业态上与其直接竞争。土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议石化商圈零售供应总结石化商圈目前的商业形态仍是以商场与沿街底41代表性竞争性项目分析代表性竞争性项目分析42石化百货地理位置：卫零路85号商业形态：石化最早开业的百货公司发展商：金山实业投资发展有限公司经营模式：自营建筑面积：10000平方米项目分期：一期市场定位：中档辐射范围：5公里范围内居民核心目标客户：周边消费能力一般的年轻人、周边居民开业时间：1978年建成，2001年重新定位开业土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议石化百货地理位置：卫零路85号土地属性分析43石化百货一楼－化妆品饰品女鞋区商场一楼主要为化妆品、黄金饰品、女鞋为主；整体档次一般；土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议石化百货一楼－化妆品饰品女鞋区商场一楼主要为化妆品、黄金饰品44石化百货二楼－女装内衣二楼主要经营女装；经营档次中档土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议石化百货二楼－女装内衣二楼主要经营女装；土地属性分析45石化百货三楼－运动休闲三楼主要以经营品牌运动服饰、鞋类为主；经营档次中档土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议石化百货三楼－运动休闲三楼主要以经营品牌运动服饰、鞋类为主；46石化百货四楼－男装、皮鞋四楼主要以经营男士西服、鞋类为主；经营档次中档土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议石化百货四楼－男装、皮鞋四楼主要以经营男士西服、鞋类为主；土47石化百货五楼－家纺、针织用品五楼主要以经营家纺类、针织用品类为主；经营档次中档，客流量较少土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议石化百货五楼－家纺、针织用品五楼主要以经营家纺类、针织用品类48石化百货是目前金山石化区域内开业最早的一家百货公司，成立于1978年，在2000年10月进行改扩建，2001年1月6日重新开业；2005年9月对建筑外立面、商业动线等实施改造和调整。对于本项目而言，石化百货的发展、调整之过程具有较好的借鉴意义。我司建议本项目的建筑设计必须包含有新颖的元素，在外立面的设计、商场内部设施的装修以及建筑材料的运用上能够起到吸引消费者眼球的作用；石化百货综述——对于本项目的影响土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议石化百货是目前金山石化区域内开业最早的一家百货公司，成立于149蓝色海岸生活广场地理位置：卫零路169号商业形态：开放型购物广场发展商：石化城市建设综合开发公司经营模式：自营建筑面积：19075平方米项目分期：一期市场定位：中档辐射范围：5公里范围内居民核心目标客户：周边消费能力一般的年轻人、周边居民开业时间：2009年10月土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议蓝色海岸生活广场地理位置：卫零路169号土地属性分析50业态组合：1F:服饰、化妆品、餐饮、品牌专卖店2F：服饰、美容美发、餐饮3F：新华书店、儿童用品、摄影、婚纱4F：城市金座KTV主要品牌列举：85度C、DQ、味千拉面、棒约翰、必胜客、豆捞坊、集集小镇、屈臣氏、佰草集、麦考林、美特斯·邦威、森马、贵人鸟、老庙黄金商家数量：约50家土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议业态组合：1F:服饰、化妆品、餐饮、品牌专卖店土地51该项目是目前石化地区较为新颖的开放型购物广场，商户满租率较高；该项目引进了DQ、味千拉面、棒约翰、85度C等年轻一代较为熟知的品牌，因此整体经营状况较好。但2楼以上楼层人流量普遍不高，有部分空置商铺；对于本项目而言，09年开业的蓝色海岸生活广场整体定位与本项目相对较为接近，但是由于其租金组合上存在一定的缺陷，因此本项目将规避业态定位上产生的影响，以主题购物中心模式入市。蓝色海岸生活广场综述——对于本项目的影响土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议该项目是目前石化地区较为新颖的开放型购物广场，商户满租率较高52瑞鑫百货地理位置：卫零路555号商业形态：百货公司发展商：金山烟草公司经营模式：自营建筑面积：15850平方米项目分期：一期市场定位：中档辐射范围：5公里范围内居民核心目标客户：周边消费能力一般的年轻人、周边居民开业时间：1999年9月土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议瑞鑫百货地理位置：卫零路555号土地属性分析53业态组合：1F:化妆品、黄金饰品、箱包皮具、烟酒、女鞋2F：女士服装、女士饰品3F：男士服装、皮鞋4F：运动休闲、床上用品、小家电、学习用品主要品牌列举：花花公子、卡帝乐、双星宝贝、艾格、法文箱子、KAPPA、堡狮龙、阿玛尼、克里斯汀、阿迪达斯、彪马、TCL商家数量：约50家土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议业态组合：1F:化妆品、黄金饰品、箱包皮具、烟酒、女鞋54瑞鑫百货综述——对于本项目的影响该商场也是目前石化地区较早开业的百货公司之一，是烟草集团旗下的国营百货公司；项目为传统的百货商场，布局较为统一，商业动线过于繁琐；对于本项目而言，瑞鑫百货是目前在营业中最靠近本地块的百货公司，但本项目未来从项目产品力着手，拉开与瑞鑫百货的错位竞争，充分运用新颖商业元素等加强自身竞争力。土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议瑞鑫百货综述——对于本项目的影响该商场也是目前石化地区较早开55项目区域人口与消费习惯简析项目区域人口与消费习惯简析56区域人口结构分析金山区是目前人口流动较快的区县之一；截至至2009年，全区总人口约44万；整个金山石化板块人口约10万人；金山人口增长幅度较为平稳；土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议区域人口结构分析金山区是目前人口流动较快的区县之一；截至至257由于距离市中心较远，因此目前石化地块的居民基本倾向于在本地区消费，而石化商圈内的零售物业可满足居民日常消费；和其他市郊不同，石化由于存在城市沙滩等旅游、娱乐设施，外来旅游消费也在石化板块的消费中占到相当的比重；随着金山城市化的进一步发展，金山高收入人群所占的比例将越来越大。同时，伴随七宝旅游娱乐的不断完善和发展，旅游业对金山经济以及商业的带动作用也会越来越大。这都会带动消费人群消费结构的变化，对衣着、医疗保健、教育娱乐的需求将随着收入的上升不断增长。但我们预计区域高档消费的发展可能尚需时日，整体的消费水平会以中档为主。消费结构及变化趋势土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议由于距离市中心较远，因此目前石化地块的居民基本倾向于在本地区58现实需求旺盛，区域传统商业过多；石化的消费水平不低，但目前金山的产业以工业为主，服务业以及商业配套还停留在传统百货及沿街低档商铺，若本项目抓住市场空白点，将来发展的空间较大；未来随着城际高铁的开通及外来人口的导入，金山石化的整体消费水平还将得到较大的提升。需求评价土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议现实需求旺盛，区域传统商业过多；需求评价土地属性分析59区域消费群体以石化本地居民及周边临近街道居民，市区消费群体相对较少；居民基本以家庭、好友形式为主；节假日人流相对较多；平日18：00后，商圈内人流大幅增长；附近的居民一般去卫零路商业街购物较多。消费评价土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议区域消费群体以石化本地居民及周边临近街道居民，市区消费群体相60项目定位篇土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议项目定位篇土地属性分析61项目市场定位及租户组合建议项目市场定位及租户组合建议62我们将面临的挑战有哪些：如何突破现有石化商圈的市场局限性？如何准备把握项目的商业模型及定位？我们的目标市场在哪里？我们发展空间有多大？如何定义我们的目标消费人群？土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议我们将面临的挑战有哪些：土地属性分析63项目SWOT分析本案紧邻石化卫零路，未来可构成石化商业中心；即将建成通往上海南站的城际快铁金山客站距离本案约1公里左右；拥有较好的地块开发条件；开发商的实力及口碑；SWOT区域内人口增长有限；对消费者及零售商区域影响力有限；区域内现有的商业发展成熟；金山区的房地产市场处在长三角经济圈的价格洼地，但其具有交通枢纽、工业基础雄厚以及“黄金海岸线”的三大优势，未来升值潜力巨大；区域传统百货居多，新颖的主题商业中心存在一定市场机遇；未来将有国内外旅游客构成的消费群体；区域内商业竞争；百联购物中心的直接竞争；土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议项目SWOT分析本案紧邻石化卫零路，未来可构成石化商业中心；64经由上分析，我们不难发现：项目地理位置的优势明显；需要突破现有商圈模式并对其形成强大的改进推动力；利用城际高铁的交通优势，扩大自身发展的空间；土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议经由上分析，我们不难发现：土地属性分析65商业模式解读创新和差异化经营是商业发展的永恒主题，也是商业地产提升竞争力的核心。从商业发展的规律来看，商业地产必须与时俱进，不能无视环境和市场的变化。中国的商业地产发展经历了几种主流商业模式：第一代供销社商业模式；第二代百货商业模式、第三代SHOPPINGMALL购物中心，及第四代城市生活休闲中心(LIFESTYLE)。第四代商业模式强调体验式购物，在满足人们一站式购物需求的同时进行升级，增加体验式消费。购物已不再是第四代商业模式最重要的功能，它是集购物、餐饮、休闲、娱乐四大功能于一体，其中餐饮、娱乐、休闲占有相当重要的比例。体验式购物中心既是购物中心，也是休闲中心，同时还是社交中心。土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议商业模式解读土地属性分析66一个主题以流动的水为主体，营造一个集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的休闲购物主题公园。土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议一个主题以流67整体零售定位未来石化板块的商业中心之一家庭娱乐消费为主区域旅游消费为辅结合中档零售城际高铁的优势以家庭型消费为主，业态以适合全家购物休闲为主打。集特色餐饮、时尚精品……土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议整体零售定位未来石化板块的商业中心之一家庭娱乐消费为主区域旅68市场定位本项目市场定位：中档高低价格本地化品牌国际化石化百货瑞鑫百货蓝色海岸生活广场易初莲花+乐购本项目土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议市场定位69市场定位本项目市场定位：中档金山石化商圈并非传统的核心市级商圈，随着近年来大量住宅的新建而逐渐成熟完善；作为一个非核心商圈，距离市中心距离较远，且是以大众人群消费为主的商圈，因此本项目中档的市场定位符合整体的发展态势。初期定位较高风险过大。目标消费者：金山本地的消费群体是本项目的主要目标消费群体。其中主要以家庭型消费群体为主；同时城际高铁将扩大本项目的辐射范围。在业态的国际化上区别于目前石化地区主要项目，并和周边商业项目形成错位竞争，以颠覆传统的新颖商业模式运作。土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议市场定位70水视界新体验整体零售概念及主题购物餐饮休闲娱乐文化交流运动

“水视界，新体验”——当我们走进去的那一刹那，我们会惊讶地发现：那就是一片海！海天一色，碧水微澜，畅游在水世界的三维空间里，体验那从未有过的轻松和愉悦。蓝色水柱中庭贯穿、潋水扶梯轻柔婉转、水光舞台晶莹华美，为您呈现一场视觉的饕餮盛宴和心灵的臻美体验。土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议水视界新体验整体零售概念及主题购物餐饮休闲71业态组合方法以消费者需求进行业态组合中国传统百货业基本上都是按照传统消费需求角度来考虑，按照业态、年龄或单价来分区，比如鞋子一个区，化妆品一个区，服装一个区等。而本项目则不仅以购物为目的，而是研究人的心理满足，将关联性商品放在一条线上，比如某一层楼既有鞋子也有包，还有饰品、饮料等，或是某一层楼既有年轻妈妈的服装，又有儿童服装等。土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议业态组合方法以消费者需求进行业态组合中国传统百货业基本上都是72业态组合元素多种业态组合餐饮元素传统中式餐厅、宴会厅土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议业态组合元素多种业态组合餐饮元素传统中式餐厅、宴会厅土地属性73业态组合元素多种业态组合娱乐元素儿童翻斗乐、主题俱乐部土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议业态组合元素多种业态组合娱乐元素儿童翻斗乐、主题俱乐部土地属74业态组合元素多种业态组合购物元素化妆品、服饰、儿童用品等土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议业态组合元素多种业态组合购物元素化妆品、服饰、儿童用品等土地75业态组合元素多种业态组合休闲文化元素咖啡吧书店、书屋等土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议业态组合元素多种业态组合休闲文化元素咖啡吧书店、书屋等土地属76运动元素业态组合元素多种业态组合舞蹈馆、健身馆土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议运动元素业态组合元素多种业态组合舞蹈馆、健身馆土地属性分析77招商组合设定根据本项目的招商定位，我司将设定如下与定位配套的目标招商组合：一层业态组合：特色精品服饰建议品牌多种租户组合土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议招商组合设定根据本项目的招商定位，我司将设定如下与定位配套的78招商组合设定多种租户组合二楼业态组合：游戏天地+生活体验+家庭生活建议品牌:土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议招商组合设定多种租户组合二楼业态组合：土地属性分析79招商组合设定多种租户组合三楼业态组合：休闲娱乐(KTV)+传统餐饮建议品牌：土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议招商组合设定多种租户组合三楼业态组合：土地属性分析80建筑内部形态建议中庭水柱建议可在商场一楼建造一条景观河道，与传统商业格局区分。阳光、空气、水流、绿色植物等元素被自然地引入城中，球形中庭、水岸、水上舞台、透明天棚等设计，新颖独特，处处体现了水主题购物公园的先进理念，为消费者提供一处愉悦的购物环境。建议：大堂中庭可以放置一大型观光水柱体，内部可附加海水和鱼类等，呈现海洋风情，聚拢人气，吸引眼球。土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议建筑内部形态建议中庭水柱建议可在商场一楼建造一条景观河道，与81建筑内部形态建议引导动线——扶梯直达3楼我司建议在动线引导上，可做直达3楼的手扶电梯，将部分客群直接引入3楼餐饮区，增加高楼层的人流量；建筑内部形态建议引导动线——扶梯直达3楼我司建议在动线引导上82建议：在中央立柱区域，可以适当增加一些绿色或者蓝色的装饰板，为本来普通的承重立柱增添一些活力和轻松的视觉感受。建议：将一些承重墙和无法利用的立柱等粉饰成蓝色水波状，再抠出一小块区域盛满水和蓝色鹅卵石，搭配木桥，形成一个”水岸蓝桥“式的购物休憩区。建筑内部形态建议绿色装饰板、水岸蓝桥土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议建议：在中央立柱区域，可以适当增加一些绿色或者蓝色的装饰板，83建议：在二楼儿童专柜区域的地面上可以用涂料画一些视觉感受比较震撼的逼真立体壁画，吸引孩子的同时也能带动父母和孩子之间的互动，增加购物情趣。建筑内部形态建议逼真立体画土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议建议：在二楼儿童专柜区域的地面上可以用涂料画一些视觉感受比较84项目传播推广建议项目传播推广建议85建立项目传播平台媒体媒体媒体沟通想法沟通平台体验的想法促销活动赞助线上线下当我们确立了正确的定位后，便建立传播平台系统，这样可以保持今后品牌形象在传播过程中的统一有效性土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议建立项目传播平台媒体媒体媒体沟通想法沟通平台体验的想法促销活86招商阶段试营业正式启动开业后续阶段租户潜在客户专业渠道宣传专业渠道宣传租户大众专业渠道宣传大众媒体租户大众开业仪式租户大众间接性媒体曝光炒作建立传播推广策略如何建立传播策略：根据不同的阶段，制定与之相符合的传播策略土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议招商阶段试营业正式启动开业后续阶段租户潜在客户专业渠道宣传专87以上是我们的初步方案我们能为您做些什么？ThanksForYourTime!END以上是我们的初步方案ThanksForYourTime88Innovation+Execution山鑫置业金山石化招商项目定位与推广策划初案Innovation+Execution山鑫置业金山石化89前言很荣幸，上海大通能参与贵公司金山石化商业项目的相关招商工作，我们汇集了市场调研、策划定位及业务等众部门的力量。从市场点切入进行分析，延伸到本案的定位点及如何按此定位来建议塑造本项目及整个项目分析，供贵公司参考。

希望通过我们的报告能为贵公司领导的决策提供帮助，能使贵公司因此项目取得最大的社会效益和经济效益。为此，上海大通愿与贵公司建立长期的合作，我们会继续提供完善优质的服务，共同缔造辉煌的佳绩。前言90目录市场篇土地属性分析…………..7金山石化板块零售市场分析…………..18代表性竞争性项目分析………………..43项目区域人口与消费习惯简析………..57项目定位篇项目市场定位及租户组合建议…………63项目传播推广建议………85目录91研究目的与研究方法我们理解上海山鑫置业有限公司正在着手对卫清西路地块项目的开发建设作前期准备。为保证本项目零售商业部分的策划能够顺利进行，基于对工作内容的初步看法，我们确定主要目标如下：针对金山石化市场现有商业状况及未来商业市场发展趋势进行全面分析；基于整体及区域市场研究的基础上，确定本项目的初步市场定位；研究方法政府相关部分访谈，了解政府相关部门对相关区域的发展目标和看法，以及具体的整体规划；基于我司在房地产市场所积累的丰富市场信息，对市场进行评估和分析；研究区域市场中代表性竞争项目；研究目的研究目的与研究方法我们理解上海山鑫置业有限公司正在着手对卫92工作步骤前期组建和准备金山石化宏观零售市场分析项目周边区域市场分析需求分析供应分析交通分析本项目初步定位建议本项目租户组合建议工作步骤前期组建和准备金山石化宏观零售市场分析项目周边区域93市场研究篇市场研究篇94土地属性分析土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议土地属性分析土地属性分析95地块位置和现状本案本案地块位于上海市金山区石化板块内，东临杭州湾大道、南侧和西侧为山鑫阳光城住宅小区，北至卫清西路。土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议地块位置和现状本案本案地块位于上海市金山区石化板块内，东临杭96本案地块由2栋住宅及商业裙房组成。整个地块较为方正，目前地块基本已平整。地块紧邻交通干道卫清西路，地理位置较好；地块位置和现状土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议本案地块由2栋住宅及商业裙房组成。整个地块较为方正，目前地块97卫清西路蒙山路杭州湾大道本地块百联购物中心乐购本案地块东侧为杭州湾大道，是金山石化板块内的观光大道之一，路段环境较好；地块西侧为蒙山路，是石化板块人流聚集区之一，路段集聚了乐购超市等商业，与本地块相隔距离约100米，目前已经形成一定商业规模；地块正北面为在建中的百联购物中心，未来会对本项目的招商造成一定的影响。土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议卫清西路蒙山路杭州湾大道本地块百联购物中心乐购本案地块东侧为98区域结构调查交通体系状况本案地块紧邻卫清西路交通干道，出行便捷。从地块至A4高速公路亭卫入口约5公里，至A30(A6)高速公路约4公里，对外出行十分方便，达到莲花南路地铁站仅需40分钟。在公共交通方面，备受关注的金山－上海南站的城际高铁项目是上海市重大项目工程，预计于2010年10月份建成通车。城际高铁途径金山客站、亭环、阮巷、叶榭、闵西、春申、莘庄、上海南站。预计分为金山直达上海南站班次和站站停班次。直达班次由金山石化新城至南站时间约30分钟，城际高铁金山车站距离本地块约1公里。建成后将大大方便金山石化新城地区的出行。此外，本案地块附近有金山1路、莲石专线等公交车，方便达到金山及上海市区。土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议区域结构调查交通体系状况土地属性分析99本地块土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议本地块土地属性分析100区域性质及功能特点本案地块向西就是金山石化的主要商业街道－卫零路；往南下行是建设中的城际高铁金山站商务区，距离本项目约2公里左右；往东则是杭州湾大道，聚集了一些较新的楼盘；向北则是金山新城都市区和未开发工业用地，距离金山区政府约1.5公里。土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议区域性质及功能特点本案地块向西就是金山石化的主要商业街道－卫101本案周边商业设施十分俱全，主要依托蒙山路、卫清西路及卫零路；由地块至石化繁华区域约1公里左右，车行时间不到5分钟。地块距离市中心较远，车行至莘庄和徐家汇分别需要40分钟和1个小时左右。公共设施状况及各项城区的机能土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议本案周边商业设施十分俱全，主要依托蒙山路、卫清西路及卫零路；102经过十几年的城市建设，金山石化板块的商业配套和生活配套已经较为完善了，医疗、教育、文化、娱乐、购物场所一应俱全。同时，上海著名旅游景点金山城市沙滩位于区域南端，距离本项目约3公里，城市沙滩围海造景，环境优美，吸引了大量国内外游客观光。公共设施状况及各项城区的机能目前，金山石化新城区城市化扩展速度加快，商业设施日益完善，卫零路商业街、石化百货、瑞鑫百货等多种零售业态，基本能满足区域客群日常生活所需，随着百联购物中心的建成，区域零售业竞争将更为激烈。土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议经过十几年的城市建设，金山石化板块的商业配套和生活配套已经较103地块初步结论根据上述分析，本案地块具有7个特点：地块形状较为方正，方便建筑布局和规划；地块紧邻区域交通干道，出行较为方便；地块距离A4和A30(A6)高速公路都比较方便，容易往来于市区；城际高铁即将建成，缩短了项目和市中心的距离；地块距离市中心较远，日常主要的生活配套依托于卫零路，当然石化板块内各种生活和商业配套俱全，可以满足日常生活需要；地块周边的景观环境较佳，西侧为观光大道，给予本案一定的环境支持；金山石化商业市场发展成熟，商业项目竞争激烈。土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议地块初步结论根据上述分析，本案地块具有7个特点：土地属性分析104结论：我司认为金山石化板块距离上海市中心较远，当地的商业消费群体绝大部分是本地人，本地块也不例外。但由于地块距离百联购物中心较近，因此对本项目未来招商将产生较大的竞争压力，同时分流本项目客户群，因此本项目的产品定位将是至关重要的，如何形成区域错位竞争，从而达到良好的招商率是我司目前要重点思考的问题。土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议结论：土地属性分析105金山石化板块零售市场分析金山石化板块零售市场分析106说明本节将概览本项目所在的区域内的主要零售点，以及分析其零售市场的趋势和市场竞争。石化板块零售情况概览石化板块主要零售点概览石化板块未来主要零售点概览石化板块零售供应总结代表性竞争项目分析区域商业业态分析土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议说明土地属性分析107石化商圈零售情况概览以瑞鑫百货、石化百货为主体的商业中心是目前石化地区的中心商圈，也是石化地区最大的商业中心，在这个商业中心内包括了大卖场、百货公司、家电城等多种零售业态，目标客户大部分为石化及周边居民，以满足他们的日常生活需求为主要功能。近年，在石化商圈内既有传统的百货商业，也有些低档位的沿街商铺。随着百联购物中心的建成开业，使石化板块内的零售市场的竞争更加激烈。根据政府规划，将以金山大道为中心，向东西南北延伸，逐步改变条状商业布局，形成网络状、块状或条块结合的三大功能区，形成老区、新区、海滨区商贸服务业聚集区。随着金山城际高铁的建设通车，未来将有更多的高素质的新兴人口导入，将有助于提升石化板块的整体消费档次。土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议石化商圈零售情况概览以瑞鑫百货、石化百货为主体的商业中心是目108石化商圈现状一条主线金山大道景观带现代服务业聚集区三个节点中心商圈卫零路分中心卫清西路、易初莲花分中心蒙山路、乐购超市三个板块金山大道区政府所在地卫零路、卫清西路主要商业聚集地滨江板块水上休闲旅游板块本案位置土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议石化商圈现状一条主线景观带三个节点中心商圈卫零路卫清西路、易109现有大型零售物业供应编号物业或项目名称1石化百货2蓝色生活广场3瑞鑫百货4乐购超市5易初莲花超市土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议现有大型零售物业供应土地属性分析110现有大型零售物业供应土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议截至目前，金山石化商圈内大型零售物业总建筑面积约为20万平方米；石化商圈目前在营业的大型零售物业，基本在1999年之后，其中石化百货在2001年经过重新调整后对外开业。而2010年10月建成营业的百联购物中心，将打破区内早期传统零售物业居多的局面。现有大型零售物业供应土地属性分析截至目前，金山石化商圈内大型111物业基本情况物业情况开业时间1999.9营业面积15850楼层数7经营状况类别百货经营者来源国内及国际品牌消费者来源附近居民市场定位中档业态列举化妆品、鞋包、服装、家居、运动休闲、餐饮租户列举百丽、艾格、拉沙贝儿、金利来瑞鑫百货土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议物业基本情况物业情况开业时间1999.9营业面积15850楼112石化百货物业基本情况物业情况开业时间2001.1营业面积10000楼层数5经营状况类别百货经营者来源国内及国际品牌消费者来源附近居民市场定位中档业态列举化妆品、鞋包、服装、家居、运动休闲、餐饮租户列举老庙黄金、美宝莲、锐步、安莉芳、EDC土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议石化百货物业基本情况物业情况开业时间2001.1营业面积10113蓝色海岸生活广场物业基本情况物业情况开业时间2009.10营业面积19075楼层数5经营状况类别商业广场经营者来源国内及国际品牌消费者来源附近居民市场定位中档业态列举化妆品、书店、服装、KTV、运动休闲、餐饮租户列举85度C、DQ、KTV、屈臣氏土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议蓝色海岸生活广场物业基本情况物业情况开业时间2009.10营114卫零路商业街物业基本情况物业情况开业时间2007.4营业面积-楼层数1/2经营状况类别沿街商业经营者来源国内品牌消费者来源附近居民市场定位低档业态列举餐饮、饰品、服饰、鞋包租户列举KFC、久久丫、百味林、来一份土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议卫零路商业街物业基本情况物业情况开业时间2007.4营业面积115乐购蒙山路店物业基本情况物业情况开业时间2006.2营业面积-楼层数3经营状况类别大卖场经营者来源国内品牌消费者来源附近居民市场定位中档业态列举餐饮、饰品、服饰、鞋包、家电、卖场租户列举两岸咖啡、安踏、来一份土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议乐购蒙山路店物业基本情况物业情况开业时间2006.2营业面积116未来大型物业供应物业名称建筑体量开业时间百联购物中心863002010.10至2010年，石化板块内未来大型零售物业供应总共有2个，其总建筑面积超过10万方；其中百联购物中心总建筑面积达86000方，是金山区域内最大体量的购物中心。土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议未来大型物业供应物业名称建筑体量开业时间百联购物中心8630117石化地区整体商业供应量项目名称建筑面积市场定位功能定位商业形态石化百货10000中档百货百货瑞鑫百货15850中档百货百货蓝色海岸生活广场19075中档餐饮、服饰、KTV商业广场百联购物中心86300中高档餐饮、百货百货本项目22000中高档百货主题百货总计153225土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议石化地区整体商业供应量项目名称建筑面积市场定位功能定位商业形118石化商圈商业业态分析卫零路商业街业态分布示意图卫零路是金山石化板块的最早发展起来的商业街，整个商业街基本已沿街商铺为主，整体经营档次不高，业态繁多；其中以服饰和餐饮为主要业态种类，从经营状况来看，较为理想。土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议石化商圈商业业态分析卫零路商业街业态分布示意图卫零路是金山石119卫零路商业实景图土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议卫零路商业实景图土地属性分析120石化商圈商业业态分析卫清西路沿街商铺业态分布示意图拐入卫清西路后，商业氛围呈辐射下降态势，基本以房产中介居多；卫清西路蒙山路是区域第二大人流聚集区，主要依托乐购生活广场；卫清西路基本以大型餐饮为主，集合大型娱乐场所。土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议石化商圈商业业态分析卫清西路沿街商铺业态分布示意图拐入卫清西121卫清西路实景图土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议卫清西路实景图土地属性分析122石化商圈商业业态分析蒙山路沿街商铺业态分布示意图蒙山路商业集中区主要在乐购超市附近，平日人流量较大；蒙山路以南商业氛围急剧下降，出现较多空置商铺；土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议石化商圈商业业态分析蒙山路沿街商铺业态分布示意图蒙山路商业集123土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议蒙山路实景图土地属性分析蒙山路实景图124石化商圈商业业态分析北随塘河路沿街商铺业态分布示意图北随塘河路是一条以餐饮为主的步行街，集中了大量的中低档餐饮；该路段租金处在区域最低，仅1.2元/平方米/天；空置商铺较多；土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议石化商圈商业业态分析北随塘河路沿街商铺业态分布示意图北随塘河125北随塘河路实景图土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议北随塘河路实景图土地属性分析126项目周边商业租金分析从目前市场可得知的信息，租金报价最高的是卫零路商业街；本区域中，未来主要商业项目为百联购物中心，预计未来租金将呈现又一个高点，在未来对于本项目具有较为直接的借鉴意义；从租金的分布来看两级分化较为明显，虽然基本属于同一个区域，但彼此间差异性较大。随着本区域商业氛围进一步的成熟，本区域的租金水平在未来可能有进一步攀升的态势，为本项目的入世创造了较为积极的氛围。土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议项目周边商业租金分析从目前市场可得知的信息，租金报价最高的是127竞争压力分析及规避措施石化地区商业档次中高档专卖店餐饮中档卖场百货中低档百货服饰社区配套中档定位的特色文化休闲、餐饮娱乐、主题商业？土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议竞争压力分析及规避措施石化地区商业档次中高档专卖店餐饮中档卖128石化商圈零售供应总结石化商圈目前的商业形态仍是以商场与沿街底铺相结合，以服务周边社区内居民的日常生活消费为主要功能，整体定位中低档，走大众化消费路线；石化板块作为区域商业中心，周边大量的人口数量以及未来城际高铁开通后带来的新兴人群，都将使得区域整体的消费倾向更加多元化。因此，不同类型的餐饮、家庭型娱乐设施以及各种特色商业都将在石化获得更大的发展空间；本项目的所在区域内的主要零售项目均集中在项目的西侧及北侧，这些项目势必会截流来自于本项目西北侧的消费群体，因此，本项目外围的消费者不可避免的会分流到卫零路等商业街；本项目北侧的百联购物中心，对本项目的影响力不可忽视，尤其在零售品牌专卖店和餐饮等方面，因此，本项目应尽量避免在此类业态上与其直接竞争。土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议石化商圈零售供应总结石化商圈目前的商业形态仍是以商场与沿街底129代表性竞争性项目分析代表性竞争性项目分析130石化百货地理位置：卫零路85号商业形态：石化最早开业的百货公司发展商：金山实业投资发展有限公司经营模式：自营建筑面积：10000平方米项目分期：一期市场定位：中档辐射范围：5公里范围内居民核心目标客户：周边消费能力一般的年轻人、周边居民开业时间：1978年建成，2001年重新定位开业土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议石化百货地理位置：卫零路85号土地属性分析131石化百货一楼－化妆品饰品女鞋区商场一楼主要为化妆品、黄金饰品、女鞋为主；整体档次一般；土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议石化百货一楼－化妆品饰品女鞋区商场一楼主要为化妆品、黄金饰品132石化百货二楼－女装内衣二楼主要经营女装；经营档次中档土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议石化百货二楼－女装内衣二楼主要经营女装；土地属性分析133石化百货三楼－运动休闲三楼主要以经营品牌运动服饰、鞋类为主；经营档次中档土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议石化百货三楼－运动休闲三楼主要以经营品牌运动服饰、鞋类为主；134石化百货四楼－男装、皮鞋四楼主要以经营男士西服、鞋类为主；经营档次中档土地属性分析金山石化板块零售市场分析代表性竞争性项目分析项目区域人口与消费习惯简析项目市场定位及租户组合建议项目传播推广建议石化百货四楼－男装、皮鞋四楼主要以经营男士西