北市区项目概念定位案

金星东门项目二00七年十一月二十一日改造概念规划案第一部分基地研究区位位于金星小区西侧，西临万宏路，北临二环北路。二环北路一方面可以直接切入昆明主要城区的各个位置，另一方面可以迅速切入昆曲路、昆玉路、昆安高速等昆明的各大交通大通道。周边环境四周情况较为复杂，其中项目的南部和东部都被小坝东村包围，人员复杂，治安状况一般；北部是小坝立交桥，来往车辆较多，噪音较大。西面是金星小区综合住宅区，环境良好。1、基地客观情况调查周边人口周边的人口众多，金星小区居民与本项目未来的生活连为一体，共同组成一个金星小板块。本板块特点综述：

是金融、教育、交通、餐饮等各种生活配套设施比较齐全，商业氛围中等，存在众多适合大众消费的场所。但是由于项目旁边有城中村（小坝东村）的存在，目前项目周边的环境较差。2、项目特殊点分析——城中村对项目的影响A、昆明城中村特点1、拥有面积庞大的蔬菜市场2、建筑密度大、容积率高3、市政设施缺乏，环境质量差4、“城中村”居住人口情况复杂5、流动人口聚集，社会治安问题严重B、城中村对本案的影响威胁：1、城中村”的存在影响本案的治安；2、增加本案管理成本；3、“城中村”会影响本案的住宅品质。机会：1、“城中村”的存在方便了本案居民生活；2、流动人口对本案周围的商铺是一个利好。A、交通配套本项目旁边拥有3、25、114、119、146路公交车，可以达到火车站、金殿等地。3、项目周边配套分析B、休闲娱乐配套项目周边拥有数量众多，中等消费水平的休闲娱乐配套设施。这些设施可以给居民的日常休闲生活带来极大便利。C、医疗配套项目周边拥有医疗机构，距本项目的距离均在5分钟车程之内，可以满足居民的日常看病需求。D、教育配套项目周边教育配套基本完善，在项目周边1000米范围内，拥有从幼儿园到中学的完整的初等教育体系。E、金融配套项目周边1000米范围内，分布着中国农业银行、中国光大银行、中国银行和中国建设银行等多家大型金融机构。F、餐饮饮配套项目紧靠靠万宏路路，该路路是一条条以餐饮饮为主的的街道，，同时金金江路上上也拥有有众多的的餐饮企企业，且且周边餐餐饮品质质均较高高。有利点：：1、本案案地处一一环与二二环之间间，地理理位置优优越；2、由于于位置原原因，本本案未来来的升值值潜力是是非常可可观的；；3、本案案本身配配套设施施完善，，居民生生活十分分便利；；不利点：：1、本案案旁边的的城中村村，对项项目的品品质与安安全构成成直接影影响；2、本案案旁边的的立交桥桥，对居居住品质质提出了了严峻考考验；3、本案案涉及到到拆迁，，需要付付出费用用和时间间成本；；总之，本本案机遇遇与风险险并存，，本案成成功与否否的关键键在于产产品定位位、价格格策略与与推广策策略。4、基地地分析结结论第二部分分市市场分分析自2006年6月1日日起，凡凡新审批批、新开开工的商商品住房房建设，，套型建建筑面积积90平平方米以下住住房(含含经济适适用住房房)面积积所占比比重，必必须达到到开发建建设总面面积的70%以以上。对项目的的影响：：这里所所指的““新审批批、新开开工的商商品住房房建设””并非针针对具体体某一个项目目，而是是针对一一个城市市的整体体规模。。也就是是说，今今后，某某些新审审批、新新开工的商品住住房建设设项目仍仍可能不不必受到到这个规规定的限限制，受受这个指指标限制制的是城城市的“整一盘盘棋”。。因此，，在产品品规划时时90平平方米以以下住房房面积所所占比重重可以略略低于70%，，对较高高利润的的实现有有一定保保障。1、政策策影响因因素国家性房房地产政政策对本本案的影影响从2006年6月1日日起，个个人住房房按揭贷贷款首付付款比例例不得低低于30%。考考虑到中中低收入群群众的住住房需求求，对购购买自住住住房且且套型建建筑面积积90平平方米以以下的仍仍执行首付款比比例20%的规规定。对项目的的影响:后期产产品面积积规划时时尽量避避免出现现85~95平平米之间间的户型型,这样样会因为交交房时不不可避免免的面积积误差导导致客户户增加首首付款金金额,加加剧客户户接房的的抗性,为开发商商回款带带来一定定阻力。。购买房屋屋建筑面面积在144㎡㎡以下的的需交纳纳占总房房款1.5%的的契税,房屋建建筑面积积在144㎡㎡以上的的需交纳纳占总房房款3%的契税税。对项目的的影响：：后期产产品面积积规划时时尽量避避免出现现141~147㎡平平米之间间的户型，这样样会因为为交房时时不可避避免的面面积误差差导致客客户增加加首付款款金额,加剧客客户接房房的抗性,为开发发商回款款带来一一定阻力力。中国人民民银行、、中国银银监会27日晚晚间联合合下发关关于加强强商业性性房地产产信贷管管理的通知。。根据通通知，对对已利用用贷款购购买住房房、又申申请购买买第二套套(含））以上住住房的，贷款款首付款款比例不不得低于于40%。对项目的的影响：：在一定定程度上上可以避避免恶意意炒房客客户的大大量存在在，有利利于本案案销售的正正常进行行。第二次新新修改的的《昆明明市城市市房地产产交易管管理条例例》中明明确规定定：配套套基础设设施和配套公公共建筑筑与住宅宅建设项项目统一一规划，，同步配配套建设设、验收收、交付付使用。。影响一：：应该在在充分市市场调研研的基础础上规划划本项目目配套，，尽量填填补项目目区位配配套空白，使配配套和产产品相得得益彰，，提升产产品品质质。“同时具具备合法法产权的的固定住住所和稳稳定的生生活来源源两个条条件，均均可以在在云南省省内迁移落户户。””影响二：：为了迎迎合政策策所带来来的影响响，应该该在开发发中考虑虑建设部部分小户户型，以以满足中小购房房者急于于落户的的实际需需要。昆明本地地的政策策影响《昆明主主城区住住房建设设规划2006~2010》》中提到到“二环环路以内内，新建建住房套套建筑面积积90平平方米以以下小户户型住房房面积所所占比重重达到50%以以上。其其中大型型企业、、学校集中中的地区区以及城城市规划划预留的的轨道交交通沿线线、站场场周边500米米半径地地区，90平方米以以下小户户型比例例应不低低于70%。二二环路以以外地区区：适合合开发建建设以套套型面积积90平方方米以上上商品住住宅为主主的住宅宅。吸引引中心区区内居民民购买，，起到疏疏解中心心区的居居住功能、、分流中中心区人人口的作作用。””影响三：：此规划划为本项项目产品品面积的的选择提提供了一一定指向向，随着着政府规规划的进进一步推进进，，二二环环路路以以内内90平平方方米米以以下下的的户户型型将将占占多多数数。。而而位位于于二二环环路路以以外外区区域域的的90平平方米米以以上上的的户户型型将将成成为为稀稀缺缺货货品品，，本本项项目目开开发发建建设设套套型型面面积积在在90平平方方米米以以上上的的商商品住住宅宅将将大大量量吸吸引引中中心心区区内内居居民民购购买买。。周边边项项目目分分布布图图示示2、、周周边边项项目目分分析析概况调查序号楼盘名称楼盘类型面积区间（平米）总套数（套）1时光俊园高层30-10760002中产风尚二期高层、小高层158-1652003明日城市高层、退台洋房60-10420654枫蓝国际高层、小高层59-2177345金色俊园高层57-2702000周边边项项目目分分析析价格调查序号周盘名称5月份10月份1时光俊园4500元/㎡5200元/㎡2中产风尚中心5700元/㎡6500元/㎡3明日城市2500元/㎡3200元/㎡4枫蓝国际4500元/㎡5300元/㎡5金色俊园——6500元/㎡A、、2007年年上上半半年年，，昆昆明明楼楼市市依依然然活活跃跃，，商商品品房房住住宅宅销销售售均均价价继继续续上上升升，，二二季季度度房房屋屋均均价价已已达达4173元元/平平米米，，全全市市各各大大区区域域的的房房价价各各有有涨涨幅幅。。与供供应应量量持持平平、、价价格格攀攀升升相相比比，，商商品品房房销销售售量量没没有有因因为为少少数数楼楼盘盘的的热热销销而而呈呈现现整整体体火火爆爆态态势势，，但但总总体体销销势势平平稳稳。。B、、东东南南片片区区最最畅畅销销，，““昆昆明明世世纪纪城城住住宅宅销销售售突突破破4000套套，，成成交交面面积积达达78万万平平方方米米，，成成交交金金额额达达到到了了22亿亿元元。。而新新亚亚洲洲.体体育育城城的的五五环环锋锋尚尚小小区区、、千千紫紫园园、、万万景景花花园园也也占占据据了了2007年年昆昆明明楼楼市市交交易易前前十十名名，，加加上上同同属属该该片片区区的的枫枫林林盛盛景景小小区区和和佳佳逸逸盛盛景景花花园园都都有有着着不不错错的的表表现现，，东东南南片片区区成成为为昆昆明明楼楼市市最最热热销销的的区区域域。。3、、昆昆明明市市2007年年房房地地产产发发展展特特点点C、、调调控控仍仍是是主主旋旋律律，，虽虽然然今今年年上上半半年年昆昆明明楼楼市市保保持持高高度度紧紧张张，，却却没没有有等等来来新新一一轮轮宏宏观观调调控控政政策策的的““轰轰炸炸””，，究究其其原原因因，，过过去去两两年年出出台台的的一一揽揽子子政政策策已已经经基基本本囊囊括括了了调调控控的的大大方方面面，，而而今今年年最最需需要要做做的的就就是是如如何何将将这这些些政政策策落落实实到到位位；；同同时时,市市场场也也需需要要时时间间来来检检验验各各项项政政策策的的效效果果及及落落实实程程度度。。对对于于今今年年上上半半年年的的房房地地产产宏宏观观调调控控局局面面来来说说，，求求稳稳、、着着重重落落实实已已然然今今年年政政策策的的基基调调。。小结结：：昆昆明明市市房房地地产产业业呈呈现现平平稳稳、、持持续续发发展展的的态态势势，，房房价价小小幅幅上上扬扬，，市市场场趋趋向向规规范范合合理理，，投投机机性性购购房房受受到到抑抑制制，，购购房房者者消消费费心心理理显显得得成成熟熟而而理理性性，，商商品品住住宅宅价价格格未未出出现现大大的的波波动动，，商商品品房房结结构构属属于于合合理理范范围围，，供供给给和和需需求求基基本本平平衡衡。。由于用用地成成本的的增加加、开开发商商投资资的热热情及及市场场需求求的旺旺盛，，2008年昆昆明的的房价价将会会继续续走高高。但从总总体来来看，，在国国家发发改委委公布布的房房屋销销售价价格指指数中中，昆昆明房房价涨涨幅同同比低低于全全国水水平，，昆明明楼市市仍呈呈良性性发展展态势势。昆昆明楼楼市将将迎来来活跃跃期，，随着着各类类产品品的增增多，，势必必会带带来激激烈的的竞争争，价价格也也会逐逐步趋趋于平平稳。。考虑到到十七七大报报告中中把住住房问问题列列入国国家发发展规规划中中的高高度，，国家家对不不断上上涨的的房价价必然然还会会采取取新一一轮的的宏观观调控控政策策。包括建建设更更多的的经济济适用用房、、把经经济适适用房房的使使用范范围扩扩大到到中等等收入入阶层层等政政策的的实施施，昆昆明房房价受受大环环境的的影响响，价价格上上涨速速度应应该会会有所所缓解解。4、昆昆明2007下下半年年-2008年年房地地产发发展预预期第三部部分项项目市市场定定位总用地地面积积：36321.41平平方米米容积率率：3.5-4.0（预预计））1、本本项目目规划划条件件2、区区域市市场供供盘特特点供应量量05年年至07年年，北北市区区市场场供应应量约约为4000套套，相相对于于北市市区近近30万的的常驻驻人口而而言，，发展展潜力力与空空间是是很大大的。。供应结结构本案周周边及及二环环范围围内供供应的的楼盘盘大部部分以以小高高层、、高层层与多多层为为主，，占到到区域项项目供供盘总总量的的近9成。。面积特特点二环路路附近近供盘盘面积积呈现现出两两极分分化的的特点点，，即大大面积积与小小面积积的发发展在在速度上几几乎是是等同同的。。功能特特点目前大大面积积户型型多为为三房房与四四房为为主，，但是是产品品雷同同现象象严重重，产产品创创新不不够。3、区区域二二手房房市场场情况况楼盘名称功能面积（平米）价格（元）均价（元）中产风尚3*2*2*212082000062834*2*2157900000伟龙华富园复式21218008354复式21420003*2*11001200托福园2*1*1*15324800042372*2*1*168258000新迎小区2*2*2652780004277金星小区3*2*193.273950004017复式2127500003*2*189.23850003*2*193370000枫蓝国际2*1*1623800006129凯越时代香舍6*3*320610500005097金康园3*2*21376600004818时光俊园1*1*1342200006471葵花公社2*1*163.482880004537区域均价5422元类型店名开间×进深（米）面积（平米）租金（元/年。平米）售价（元/平米）均价（元/平米）卷烟云烟分店6*8486132173585215330茶庄金海岸茶吧5*7355012360147615067朋心茶吧6*74251564618768中意茶吧5*84045216542592服饰六佩儿4*5202746532958013665服饰店4*62429900358800伊妹儿3*61821345256140茵雅丝4*52024000288000轩妮4*62418000216000美发映地安美发10*6605600067200011200卷烟京都布鞋坊4*5202400028800014400饰品魅源化妆精品屋3*6182600031200017333医疗东骏大药房10*181802465462958552164364、周周边商商业调调查类型店名开间×进深（米）面积（平米）租金（元/年。平米）售价（元/平米）均价（元/平米）餐饮昭通火锅城16*12192185000222000011207添福园12*151801580001896000福滇园火锅城8*141121000001200000牛嘎嘎老火锅8*86459000708000叙府酒楼9*151351199001438800滇渝源火锅7*139168300819600重庆老火锅9*109033600403200华天园10*202001820002184000茶庄普洱茶庄8*6484500054000010208采轩茶艺6*74235000420000休闲吧8*86451000612000娱乐休闲电玩娱乐城6*1166492335908009876新兴电玩7*128476867922400鹿望达茶楼4*104034583415000星宏星KTV7*1510577467929600宝丽金SPA3*103029333352000住宅部部分：：A、本本案周周边市市场比比较成成熟，，大部部分项项目的的入住住率都都很高高；B、市市场价价格较较高，，本案案周边边项目目的均均价达达到了了5400元左左右的的水平平；C、小小高层层、高高层与与多层层的业业态比比例占占到该该区域域总量量的近近90%左左右；；商业部分：：A、整体商商业氛围浓浓厚，人口口的支持力力度强；B、中小型型商业为主主，缺乏大大规模的商商业配套；；C、商业发发展潜力较较大；5、市调总总结优势（S））威胁（T））机会（O））劣势（W））项目地处二二环路附近近，地理位位置优越；；开发商在昆昆明拥有良良好的口碑碑，市民的的认知度较较高；项目周边配配套设施基基本完善；；近期周边竞竞争楼盘数数量不多；；临近菜市场场和立交桥桥，噪音较较大；商业上缺乏乏大规模商商业的支持持，难度较较大；项目规模较较小，小区区的品质感感难以塑造造；昆明市良好好的发展环环境与房地地产发展的的迅猛势头头；昆明最新实实行的户籍籍制度给地地产开发带带来新的动动力；国家宏观政政策的不断断加强；昆明房价的的增速过快快，导致人人们的购买买热情降低低；购房客户开开始理智，，盲目购房房现象正在在减少；股市的不断断增温，导导致流入房房产市场的的资金减少少；6、SWOT分析基地分析导导向定位：：基地本身身的现实条条件决定了了本项目应应以中档住住宅为发展展方向；本项目周边边商业发展展快速，因因此在项目目设计中需需要加以体体现；市场分析导导向定位：：市场本身身决定了本本项目的必必须走小高高层、高层层与多层结结合的道路路；根据项目本本身规划条条件，结合合本区域楼楼盘特点及及市调结果果，本案的的市场定位位：7、市场定定位小高层、高高层、多层层与商业的的综合体各业态面积积配比：地上建筑面面积约为：：127000平方方米其中：多层层面积为35000平方米公寓面积5000小高层、高高层面积80000平方米地下：15000平平方米，停停车位为550个商业面积：：7000平方米第四部分目目标市市场与目标标客户北市区：此区域是本本项目消化化的一个关关键点，由由于人们对对周边生活活环境的适适应，不愿愿意到另一一地方去置置业，因此此，北市区区的宣传是是本项目未未来必须重重视的。昆明其他三三区：由于目前昆昆明南市区区的房价增增长速度已已经超过人人们的心理理承受能力力，因此转转而向更加加成熟的北北市区转变变是可能的的各个地州：：由于地州市市场在近期期的增长速速度已经不不亚于昆明明，因此很很多地州的的投资客对对本地市场场已经逐渐渐失去了信信心，转而而投向发展展潜力更大大的昆明市市场；而北北市区相对对较低的房房价会成为为一部分人人的选择1、目标市市场昆明本地人为主主要区域：北市区经济能力：年收入5万元以上年龄：25—35岁职业：有稳定的收入一次置业为主与家人住得近经济实力增加改变低层次、低品位形象的强烈愿望得到周边人的认同范围大：配偶、父母、同事及亲朋好友决策受外界其他因素的影响很大，购买动机较为单纯，容易对外界宣传感兴趣。2、目标客客户核心客户一一：首次置置业市场核心客户二二：区域换换房市场次要目标客客户群：投投资客户投资客户主要区域：昆明市区经济能力：年收入10万元以上年龄：35—55岁本地私营企业主及股东；外资企业主或股东；个体工商户；对片区生活高度认可非常升值空间对价格敏感注重品质范围大：配偶、父母、同事及亲朋好友有着较高的购买力与相对丰富的房产置业经历，对自己的投资较自信，不易被“宣传”所鼓动，较在乎投资项目产品的实质与整个潜力自己预期，如一旦对项目心动，其购买意向将相当强烈，还会对其周边引起带动作用A、精简小小户型公寓寓，满足单单身白领需需求；B、120--140平方米米的三房与与四房，满满足普通家家庭居住生生活；C、180左右的跃跃层，满足足有老人及及小孩子的的家庭；D、60--90平平方米的户户型，满足足中低收入入家庭。3、户型设设计与客户户需求4、各业态态在本项目目的构成情情况业态面积区间套数总面积公寓40-601005000小高层80-12065080000多业————7000合计——1000127000第五部分价价格策策略1、昆明北北市区项目目开发现状状从1998年至今，，北市区连连续保持昆昆明房地产开发区域的的霸主地位位，到目前前为止，北北市区开发发的楼盘超超过六十个个，开发面面积超过数数百万平方方米。现状：缓和和发展渐完完善2006年年3月，位位于北京路路延长线的的江东大厦厦完工，填填补了北市市区高档写写字楼的空空白；城建建股份3年年致力于开开发财富中中心，旨在在填补北市市区诸多城城市功能空空白的大型型项目；春春之城500平米大大型蔬菜超超市，解决决了北市区区居民的““菜篮子””问题；美美憬新城3.5万平平方米花园园景观购物物商场震撼撼昆明；目目前已建成成的滨江公公园，已经经完工开放放的月牙塘塘公园，正正在恢复治治理的大雁雁湖，以及及规划中的的中央公园园为北市区区勾勒出了了宜居昆明明的美图。。软肋：市政政配套进展展缓慢2006年年之前，北北市区热闹闹的始终是是住宅开发发，商业、、办公、教教育配套却却严重缺乏乏。近几年年来，人们们已经认识识到了这个个问题，但但跟进缓慢慢，居民生生活配套还还在依托主主城区。自自2006年商业楼楼盘的大量量面世，公公园、医院院、学校项项目先后上上马，交通通也日趋完完善，“睡睡城”逐渐渐醒来。2、昆明市市上半年各各环路价格格变动情况况昆明市住宅商品房各环路月度均价（元/平方米）时间一环内一环到二环之间二环到三环之间三环外2007年4月6469.33519.343210.343861.162007年5月7218.93609.844072.924024.882007年6月7304.83550.854077.084431.71二季度均价6997.73600.814002.344042.51A、一二环环之间价格格有所回落落；一二环的住住宅商品房房均价在06年年末末的基础上上呈小幅上上涨，2007年二二季度在三三月份高峰峰值的基础础上呈现负负增长，5月份均价价虽有所回回升但幅度度不大，环环比增加2.57个个百分点，，6月份均均价再次回回落，可以以看出一二二环之间的的均价在二二季度波动动较大，但但三个月份份均比06年同期增增加了约二二十个百分分点。B、二三环环之间先升升后稳；2007年年四月份的的均价环比比有所下降降；5、6月份均价价水平有大大幅回升并并保持稳定定增长，到到报告期为为止，6月月份均价达达到4077.08元/平方方米，比06年同期期增长41.5%。。C、二环路第三三季度增长长出现跳跃跃式发展；；昆明第三季季度开始增增长速度打打破了原有有的增长节节奏，开始始大跨步的的增长，如如盛高大城城和金色俊俊园等项目目的价格开开始图片6000；；完全打破破了原有的的价格体系系与竞争格格局。3、上半年年二环路附附近房地产产价格特点点依据一：昆昆明2007年房地地产价格增增长趋势及及现状；依据二：本本案周边项项目的价格格发展特点点与现状；；依据三：土土地成本及及开发综合合成本；依据四：本本案所处位位置及周边边环境及配配套；4、本案价价格定位依依据楼盘名称05年均价06年均价07年均价平均年增长幅度世纪俊园35005000600031.40%时光俊园——4700650038.30%中产风尚中心——4900670036.73%枫蓝国际35004500650036.50%金色俊园————7500——07年平均价格6640区域平均增长率35.73%5、本案周周边项目的的价格走势势6、区域二二手房市场场情况楼盘名称功能面积价格均价项目均价中产风尚3*2*2*2120820000683362834*2*21579000005732伟龙华富园复式212180071328354复式214200078503*2*1100120010080托福园2*1*1*153248000467942372*2*1*1682580003794新迎小区2*2*26527800042774277金星小区3*2*193.2739500042354017复式21275000035383*2*189.238500043163*2*1933700003978枫蓝国际2*1*16238000061296129凯越时代香舍6*3*3206105000050975097金康园3*2*213766000048184818时光俊园1*1*13422000064716471葵花公社2*1*163.4828800045374537区域均价54227、各业态态总价区间间业态面积区间套数总面积业态总价公寓40-601005000350000小高层80-12065080000500000多层90-18025035000650000商业————7000——合计——1000127000——8、本案价价格定位与与项目经济济预期收益益A、公寓———7000(元/㎡)B、小高层层与高层———5500(元/㎡)C、花园洋洋房（多层层）——6000(元/㎡)D、商业（（一楼）———11000(元/㎡)E、车库———2000(元/㎡)总收入=7000*5000+5500*80000+6000*35000+11000*7000+2000*15000约为6.8亿元第六部分营营销策略序号周盘名称楼盘类型面积区间总套数1时光俊园高层30-10760002中产风尚二期高层、小高层158-1652003明日城市高层、退台洋房、60-10420654枫蓝国际高层、小高层59-2177345金色俊园高层57-27020009、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。12月-2212月-22Wednesday,December21,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。01:01:0901:01:0901:0112/21/20221:01:09AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。12月-2201:01:0901:01Dec-2221-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。01:01:0901:01:0901:01Wednesday,December21,202213、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。12月月-2212月月-2201:01:0901:01:09December21,202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。21十十二二月月20221:01:09上上午午01:01:0912月月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。十二月月221:01上上午午12月月-2201:01December21,202216、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022/12/211:01:0901:01:0921December202217、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。1:01:09上上午1:01上上午01:01:0912月-229、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！