盱眙万诚项目诊断报告改课件

万诚项目营销诊断报告淮安·盱眙上海智旭&联旭谨呈万诚项目营销诊断报告淮安·盱眙上海智旭&联旭谨呈目录楼市综合扫描楼市综合问诊痊愈判断项目问诊找出病症对症下药下药方略目录楼市综合扫描居住类用地成交面积年份成交面积（㎡）成交数量(幅）成交金额（万元)2007年1138703.1321134322008年44289016419092009年1-2月1556651120652007—2009年2月，盱城镇出让居住类用地面积总和为1737258.1平米。2008年居住类用地出让面积大幅减少。土地市场扫描—盱眙土地市场受宏观调控及经济环境影响，土地市场一直处于疲软期居住类用地成交面积年份成交面积（㎡）成交数量(幅）成交金额

时间名称2007年2008年2009年合计盱眙县住宅和商住综合土地成交量（㎡）12329796069281763122016219盱城镇住宅和商住综合土地成交量（㎡）/所占全县比率113870392%44289073%15566588%173725886%预计全县建筑面积（以平均容积率1.8计算，㎡）221936210924703173623629194预计盱城镇建筑面积（以平均容积率1.8计算，㎡）20496657972022801973127064预计投入市场时间2008下半年开始2009开始2010开始盱眙县商品房实际成交量（㎡）住宅38890020220042600633700商铺5510033800600094900合计444000236000486007286002007年以来成交土地预计销售周期（年）以07年的销售量计算3629194/444000=8.2年以08年的销售量计算3629194/236000=15.4年以07、08年平均销售量计算3629194/340000=10.1年

盱眙县2007年以来土地存量与预计销售周期表

右表可以看出，盱眙的房地产市场销售压力非常大，需要我们集中精力制定准确而有效的销售方针并高效率的执行把脉问诊—后市供应分析时间名称2007年2008年2009年合计盱眙县住区域市场及本项目周边的市场调研经过调查，我们将盱城镇的房地产市场分为几个版块：城北和经济开发区版块城中版块城南版块下面对几个重要楼盘进行简要分析综合扫描—盱眙住宅市场区域市场及本项目周边的市场调研综合扫描—盱眙住宅市场城北和经济开发区版块海通时代广场开发商杭州海通控股有限公司占地面积总占地20万平方米，建筑面积32万平方米项目定位购物，美食、文化、艺术、休闲、娱乐、体育、观光等服务为一体开发模式分二期开发规划栋数一共21栋项目位置盱马路和金源北路交汇处一期总套数578套剩余套数338套，其中住宅252套，非住宅86套开工时间一期于2007年6月11日开工建设预计交付时间2009年底主力户型80㎡~90㎡；两室一厅一厨一卫销售价格商铺均价：4000元/平米住宅均价：2100元/平米项目评价项目很大，按照规划想打造一个集购物，美食、文化、艺术、休闲、娱乐、体育、观光等服务为一体小型的城。优点在于种类齐全，交通方便（目前有3路车直达）。周边配套设施相对齐全（建成后）。缺点就是比较乱，没有纯粹的住宅小区有竞争力。得房率低（80%）威胁点分析户型小，总价低；楼盘位置相对较好；一期房子已经接近封顶，有说服力。综合扫描—盱眙住宅市场城北和经济开发区版块海通时代广场开发商杭州海通控股城北和经济开发区版块富顿中央开发商江苏金国园房地产开发有限公司占地面积415亩项目定位五星酒店、办公楼、商铺、会所、住宅于一体综合社区开发模式多期规划栋数6栋高层项目位置金源北路1号一期总套数剩余套数开工时间预计交付时间主力户型住宅90㎡二房，106-138㎡三房销售价格住宅2600-3100元/平米项目评价威胁点分析综合扫描—盱眙住宅市场城北和经济开发区版块富顿中央开发商江苏金国园房地产开发有限公东城名都开发商江苏腾宇置业有限公司占地面积14万㎡项目定位商住综合，打低价位促销策略开发模式分二期开发开盘时间预计在09年4、5月项目位置新海大道与宝山东路交接处开工时间一期目前正在打地基预计交付时间2010年底主力户型81.17㎡的两室两厅、93.14㎡的三室两厅销售价格/优惠价格商铺均价：未定住宅均价：1700元/平米预定交两万，打95折项目评价周边配套设施都近似，主打低价策略。小区布局就三长排，较丑。位置相对较偏，威胁点分析低价。靠近新海电子厂。城北和经济开发区版块综合扫描—盱眙住宅市场东城名都开发商江苏腾宇置业有限公司占地面积14万㎡项目城北区其他楼盘■四季华庭：一期接近尾盘，售价在2900元/㎡左右，该项目处金源北路和甘泉西路交汇处，生活配套设施相对便利，基本售完。■富顿中央·阳光城市：位于金源北路一号，售价在2600—3100元/㎡之间，该项目开始定位太高，现在又无法延续其定位，处于滞销状态。■金源花苑：商业销售价格在12000元/平米，住宅售价在2600左右，该项目地处繁华地段，生活配套便利，销售状况良好。■水岸凤凰城：售价在1700元/平米左右，一期房子已经封顶，销售状况一般。■深海豪庭：均价在2700左右，别墅楼盘，共8栋，处于滞销状态。城北和经济开发区版块综合扫描—盱眙住宅市场城北与经济开发区版块的共性就是属于正在或者将要开发地区，周边生活、商业配套设施相对不足，价格也在1400~2400元/平米之间。销售差价大，越靠近老城区售价越高。城北区其他楼盘城北和经济开发区版块综合扫描—盱眙住宅市场城北城中板块金源花苑开发商江苏金汇房地产开发有限公司占地面积46248.7㎡，总建筑面积为90180㎡。其中商业用房总面积为18900平方米规划栋数19栋，其中多层17栋，小高层2栋。开发模式多期开发，一期已经交付使用，目前推出二期目前推出总套数共709套。已售套数334套剩余套数375套项目位置甘泉西路和金源大道交汇处主力户型90㎡的两房。100、111、117.5、127.38㎡的三房。价格范围商业底层12000元/平米左右，均价6000元/平米，住宅在2600元/平米左右开盘时间一期06年12月预计交付时间一期08年8月30日二期09年9月30日项目评价项目位置地段好，交通便利，生活配套设施完善成熟。一期销售状况良好。威胁点分析分流潜在客户。综合扫描—盱眙住宅市场城中板块金源花苑开发商江苏金汇房地产开发有限公司占地面城中板块怡和家园开发商淮安世纪置业有限公司占地面积38898.8㎡规划栋数8栋，其中多层4栋，小高层4栋。开发模式两期开发，目前现房出售目前推出总套数340套已售套数258套剩余套数82套，其中住宅40套，非住宅42套。项目位置虎宣路和淮河东路交汇处主力户型81.3㎡的两房。123.13㎡的三房和162㎡的复式价格范围商业3500元/平米左右，住宅在2800元/平米左右开盘时间一期07年预计交付时间一期08年3月；二期08年12月项目评价地段好，周边生活配套设施成熟完善，准现房出售。据从淮安网上楼市看还是有房源出售的，但是到现场销售人员说已经出售完。威胁点分析分流潜在客户。综合扫描—盱眙住宅市场城中板块怡和家园开发商淮安世纪置业有限公司占地面积38城中板块城中片区其他楼盘■腾宇花苑：售价1700元/平米左右，纯住宅项目，就两栋多层，目前还有20套房源左右。综合扫描—盱眙住宅市场城中版块周边生活和商业配套设施相对成熟，售价在2400~2800元/平米之间，相差不大。城中板块城中片区其他楼盘综合扫描—盱眙住宅市场城中版块周边生城南板块

华夏国际中心开发商江苏华冠房地产开发有限公司占地面积19714㎡，总建筑面积52907平方规划栋数共5栋，由三幢多层住宅，一幢9层小高层及沿街的酒店式公寓组成开发模式两期开发，一期已经交付，现在出售二期目前推出总套数161套已售套数65套剩余套数96套，其中住宅76套，非住宅20套项目位置金源大道和二横路交汇处主力户型73.83、85.53、93.18㎡的两房。107.9、115.51㎡的三房。价格范围商业10000元/平米左右，住宅在2700-2800元/平米。商铺有2000元的优惠开盘时间二期09年2月19日预计交付时间2010年7月31日项目评价在老城区的市中心，有着完善成熟的生活商业配套设施。一期销售状况良好，给二期做了一个良好的铺垫。威胁点分析分流潜在客户。综合扫描—盱眙住宅市场城南板块华夏国际中心开发城南板块城南版块其他项目简析■城市桃源：售价2500元/平米，位于穆山巷内，购房优惠95折■龙城雅苑：售价商业5800元/平米,住宅2500元/平米，位于原龙泉酒厂边。■惠源居·花苑：商业售价3600元/平米，住宅2300元/平米，现房出售。综合扫描—盱眙住宅市场城南项目的共性是老城区，商业和生活设施完善，靠近南边的有淮河真景。差价小，属于比较稳定成熟的版块。城南板块城南版块其他项目简析综合扫描—盱眙住宅市场城南项目的价格分析

区域价格城南版块城中版块城北及经济开发区版块价格老城区，成熟的生活、商业配套设施，对老盱城镇人有较大的向心力和认可度。价格较高，各项目差价小，均价为2800元/㎡左右老城区衍生版块，各种配套设施也比较成熟，价格为2400元/㎡~2700元/㎡左右，价格相差也较小。待开发的新城区，各种配套设施相对不完善，价格从1400元/㎡~2500元/㎡左右，价格相差大。结论综合上面的数据，我们可以看出，城南版块的中心和城中版块的南部应该是盱城镇价格最高的地方，普通住宅大概在2800元/㎡左右，往北呈递减的方式，但是前期经营得好的，口碑好，认可度高的楼盘售价也高，比如四季华庭，目前尾盘售价达2900元/㎡。综合以上数据，我们可以得出以下表格：综合扫描—盱眙住宅市场价格分析区域城南版块城中版块城北及经济开发区版块价格老综合扫描—成交分析

8月9月10月11月12月1月2月3月

腾宇花园

8412

融汇公寓

3514

中国龙虾城

14200

华厦国际中心

49531

世纪名城

24373434

金和城市桃源

15105113

星月湾花园

082720

郦水嘉园

1464032110822

葵花新寓40139741244

金惠花园62317011

东方都市10号楼79703824

桂香苑210510443

新城花苑238412910168

海通时代广场1647287287-25

益民花园8851071135

阳光城市9542381100

楚东嘉苑21106002

天泉山庄1-1000000

大明公馆735329191121

水岸·凤凰城169965202912

龙泉雅苑106964134016

怡和家/p>

四季华庭162-11228

森海豪庭00003054

文化公寓00000000

金诺·墨香苑33339104111

半坡叠墅02303141

阳光人家01000000

龙城新天地200001736

惠源居花苑1112428231920

金源花苑87441071840

东方都市43420111

华厦国际广场03400002

锦绣家园46243147在经历了2008年的低迷期后，随着刚性需求的短期内喷发，市场成交略有回升，但是经济环境并没有得到好转，要警惕市场“回光返照”的增长。9月份之前的小阳春需要抓住时机。综合扫描—成交分析8月9月10月11月12月1月2月3月

楼市持续低迷、成交量大幅萎缩;积压房源多，各楼盘去化不理想;后续供应量大，短期内无法快速去化；政府大量救市政策将潜在客户拉入持续观望的怪圈;各楼盘推出各种优惠措施,多数楼盘成交量增加不明显;总之——盱眙楼市仍在低谷中徘徊，形势不容乐观!楼市诊断楼市持续低迷、成交量大幅萎缩;楼市诊断楼市诊断—楼市冰雪袭击盱眙症结一:积压房源多截止目前，市调的34个楼盘积压房源达3055套盱眙从现在开始即使没有新地块，要全力推广现有供应，8年内难以消化完……在这场房地产生死存亡斗争中,唯有走低价尽快出货,才能有出路。症结二:部分楼盘短期爆发，多数楼盘销售吃紧预计全县建筑面积（以平均容积率1.8计算，㎡）221936210924703173623629194预计盱眙城镇建筑面积（以平均容积率1.8计算，㎡）20496657972022801973127064盱眙县商品房实际成交量（㎡）44400023600048600728600预计销售周期以07年的销售量计算3629194/444000=8.2年以08年的销售量计算3629194/236000=15.4年以07、08年平均销售量计算3629194/340000=10.1年楼市诊断—楼市冰雪袭击盱眙症结一:积压房源多预计全县建筑面积楼市诊断—楼市冰雪袭击盱眙

症结三:纷纷患上促销打折病，无促销便无销量在仅有几个热销楼盘中,各楼盘均是凭借低价优势症结四:维持原价静止不动，低价跑量成救命招在其它楼盘都进入滞销时，世纪名门后发制人,横空出世,短期内快速去化，主要是走低价策略，从而为自己杀出一条血路，寻求生存机会。而富顿中央坚持原价，基本无成交。症结五:无二手房市场支撑,一手房市场难以做大一个城市房产市场是否成熟,主要看二手房市场是否活跃,是否健全，但盱眙二手房市场几乎是空白,市场上现有存量房、老公房不能流动,换房市场肯定启动不了，那么整个楼市只能以一手房拉动消费，一手房市场就难以做大做强。楼市诊断—楼市冰雪袭击盱眙

症结三:纷纷患上促销打折病，无促楼市诊断—四大危言殃及楼市危言一：09年年底各开发商为回笼资金,支付工程款和银行货款，将掀起新一轮价格促销战，房市火拼战场将变得更加残酷。危言二：09年大量经济适用房、保障房、廉租房相继上市，以低价挤压商品房市场，瓜分本已稀少的市场份额，将使现有商品房市场更加雪上加霜，苦不堪言。楼市诊断—四大危言殃及楼市危言一：楼市诊断—四大危言殃及楼市危言三：市场进入了深一轮调整，成交量经过一轮小阳春后将继续萎缩，客户将继续观望，商品房未来市场形势严峻。危言四：０９年楼市市场大量放量，现有存量楼盘与新开楼盘都将创市场新高，竞争将更加激烈，在这场博杀中，将使许多开发商淘汰出局。楼市诊断—四大危言殃及楼市危言三：病愈预测—死扛房价必将雪崩诊断结论目前楼市总体一片萧条,即使那些曾经强硬唱多的开发商,也悄悄把自己囤积的土地和住房转让,玩金蝉脱壳,应该说,这是非常现实的选择。少数楼盘的春后回暖亦是低价策略的结果，在成交量如此低迷的情况下,任何幻想、死扛房价只会导致2009年房价的全面雪崩!病愈预测—死扛房价必将雪崩诊断结论病愈预测—死扛房价必将雪崩其一,目前高房价对当地购买能力的透支,已经到了无法修补的地步,房价下跌是必然也是唯一的趋势,任何外力都无法阻止或改变这种趋势。其二,目前所谓高房价的绑架作用,吞噬了普通民众的购买力,是导致我国内需不振的一个重要根源。另一方面,我国已经连续10多年在保障性住房方面欠账。为了抗拒金融危机,尽快激活内需,政府现在做两点:把被高房价绑架的购买力释放出来;建设保障性住房弥补欠账缺口并拉动经济增长。这正是9000亿元的保障性住房政策出台的深层次背景。而这两个政策选择,都必然促使房价的下跌。个别地方政府的变相抵制,无济于事,因为,它无法改变大环境,也无法改变民众购买力不足的现状.病愈预测—死扛房价必将雪崩其一,目前高房价对当地购买能力的透病愈预测—死扛房价必将雪崩其三,以目前的房价和民众的收入水平来看,商品房的供应是严重过剩的。在如此艰难的情况下,理性的开发商当然会选择降价,而且是越快降价越好,价格传递的滞后效应决定着,在市场步入衰退周期的情况下,先降价的开发商总比后降价的开发商更能占据主动。目前的房价由于过度透支民众的购买力,本身就有崩盘的风险,一旦多数开发商死抗,试图守株待兔,那么,等待他们的只能是2009年的楼市大崩盘.先降价者有出路,硬挺者最终出局。09年地方政府与开发商死扛的结果必然是房价的彻底崩盘。病愈预测—死扛房价必将雪崩其三,以目前的房价和民众的收入水平结论总结08年年底各开发商为回笼资金,支付工程款和银行货款，掀起了一轮价格促销战，房市火拼战场残酷不堪。凤凰城12月份停牌，部分项目停止开发，富顿中央开发商更递等一系列危机事件后，盱眙全部楼盘不同程度的陷入品牌危机。０９年盱眙楼市市场大量放量，现有存量楼盘与新开楼盘都将创市场新高，竞争将更加激烈，在这场博杀中，将使许多开发商淘汰出局。

09年盱眙房市进入了深一轮调整，09年9月前的小阳春是良机。面对如此严峻的市场形势，万诚项目如何突破僵局、走出寒冬将成为核心所在！关键所在！楼市诊断结论总结08年年底各开发商为回笼资金,支付工程款和银行货款，世纪名城开发商江苏万鼎置业有限公司占地面积55700平方米规划栋数17栋。其中多层11栋，小高层6栋开发模式多期开发，目前一期推出5栋多层，共469套一期总套数共469套已售套数159套剩余套数310套，其中住宅119套，非住宅191套项目位置城北甘泉西路与新世纪大道交汇处主力户型93.7㎡的两房；107.9㎡与109.4㎡的三房价格范围商业5000元/平米左右，住宅在2200元/平米左右开盘时间2008年10月26日预计交付时间2010年12月项目评价项目位置不错，衔接城中片区和城北片区。边上就是盱眙五中和新马外国语中学。交通较为便利。但和城北大多项目一样，周边生活配套设施不完善。把脉问诊—世纪名城项目通过直销的方法，并配合低价使得项目得到了快速去化。但是本案存在两个问题：在盱眙老百姓心目中，开发商口碑存在一定的问题。房子虽然已经起到三四层了，但工地基本处于停工状态。世纪名城开发商江苏万鼎置业有限公司占地面积55700平俪水家园开发商江苏万鼎置业有限公司占地面积53334㎡左右，总建筑面积为96400㎡规划栋数18栋，其中多层13栋，小高层5栋，共850套开发模式多期开发，目前一期推出7栋多层一期总套数共313套已售套数154套剩余套数138套，其中住宅65套，非住宅73套项目位置盱眙经济开发区金桂大道东侧、工五路北侧主力户型92.35的两房；104㎡的三房价格范围商业3500元/平米左右，住宅在1500元/平米~1800元/平米左右。还可95折优惠。最终成交价在1400左右开盘时间2008年8月28日预计交付时间2010年6月项目评价项目位置较偏，但是项目边上紧靠苏郢。周边生活配套设施相对欠缺。把脉问诊—俪水家园类似的销售方法，相似的开发商口碑，相同的工地现状。项目本身的位置也处于较大的劣势。俪水家园开发商江苏万鼎置业有限公司占地面积53334㎡找出病因----问诊万诚项目病因一：俪水家园地段认知度不高、生活配套不全、交通不便将成为本项目销售的一大阻力主要体现为：项目地块离市区约4-5公里，虽然道路通畅，但地块所处区域仍处于发展阶段，路上车流、人流量较少，缺乏人气。区域仅存有3路一班公交车，造成居民出行不便。周边生活配套设施匮乏，附近无学校、医院、菜场、银行、邮局、超市等生活配套。找出病因----问诊万诚项目病因一：找出病因----问诊万诚项目病因二：在营销推广中一直缺乏新的促销优惠措施推出（优惠方式比较单一），无法直接刺激客户的神经，加速现场客户的成交。病因三：对外销售案场色彩陈旧，视觉冲击不强，与周围环境混合在一起，门头引导系统不醒目，无法达到“临门一脚”的现场效果。病因四：一是到现场工地看房路线不方便,没有引导广告,世纪名门被海通和富顿中央拦截，俪水家园还有新城花苑的直接竞争。二是至今没有户外广告牌渲染现场气氛。找出病因----问诊万诚项目病因二：找出病因----问诊万诚项目病因五：一直以来,项目媒体渠道单一，仅采用了一些小众媒体,没有建立“万诚”的品牌，必须以“组合拳”形成一个全面推广网络。病因六：没有一套系统持续的促销活动对案场进行支持，紧紧依靠成本较高的直销模式。病因七：对楼盘的卖点挖掘不够深入，仅仅停留在空泛的概念上，无法引导客户产生“理性”购买的行为。病因八：在操盘过程中没有长期积累型客户支持，往往临时抱佛脚,希望在短时间内抓客户促成其购买,然适得其反。找出病因----问诊万诚项目病因五：以上原因只是一些浅表层面的原因,其真实原因在于：操作过程中对项目的挖掘不够深入,对产品性价比掌握不够，对案场的把控能力较弱,没有进行规范化的操作!找出病因----问诊万诚项目以上原因只是一些浅表层面的原因,找出病因----问诊万诚项目1、案场及工地现场重新包装—抓住“现场客户”2、导视系统及广告牌完善—拦截“外围客户”3、拓宽营销推广渠道—全方位锁定“目标客户”4、强化公关、促销活动的推进—快速促成“客户成交”5、重新整合楼盘传播要点—刺激“客户的购买行为”6、重整销售体系,加强现场管理—加强案场“客户逼定行为”7、直销模式的改进药方1、案场及工地现场重新包装—抓住“现场客户”药方重新命名的原因:一是无论在区域内或竞争对手中,项目形象已经形成。在产品本质未改变的前提下,继续使用原名推广,只会浪费子弹。二是重新使用推广名给市场一种全新的感觉,一种全新的冲击,将会达到事半功倍的效果。三是有前例证明重新命名市场效果是明显的,推广名改变了楼盘的形象。【重新命名,全新亮相】

突围—解决品牌危机万诚·金月澜湾万诚·雍景苑万诚·湖滨花园万诚·蓝湖郡万诚·蓝泊湾上城世家时代花园逸流嘉苑万诚晶典万诚·城市之星重新命名的原因:【重新命名,全新亮相】

突围—解决品牌危机万【展示攻略—形象围墙】形象围墙户外广告形象墙+户外广告项目形象+主推广语突围—解决品牌危机【展示攻略—形象围墙】形象围墙形象墙+户外广告突围—解决品牌“城界界定”——大型广告光柱，体现大气魄【展示攻略—城界确定】突围—解决品牌危机“城界界定”——大型广告光柱，体现大气魄【展示攻略—城界确定展示物：——具有文化底蕴住宅-园林局部实物展示——特色模型——宣传片——3D动画演示——万诚品牌宣传【展示攻略—售楼处】突围—解决品牌危机展示物：【展示攻略—售楼处】突围—解决品牌危机艺术化、格调化品质化、气质化突围—解决品牌危机【展示攻略—售楼处】艺术化、格调化突围—解决品牌危机【展示攻略—售楼处】销售培训：邀请酒店服务人员，定期针对业务员形象及服务进行培训；此外针对业务说辞及接待能力也将定期进行专业培训。业务考核：初级上岗考核完成，定期进行业务、接待能力考核、表单标准化考核突围—解决品牌危机【展示攻略—售楼处】销售培训：邀请酒店服务人员，定期针对业务员形象及服务进行培训

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成交率提升销售硬件优化建议其他销售准备深化每月进行竞品说词拟定及培训，应从项目全局的优缺点细化到各户型的具体比较。重点拟定竞争项目的弱化说词及本案劣势的转化说词，并统一由小组长制作成PPT为各位置业顾问进行讲解，小组长应轮序完成。突围—解决品牌危机【展示攻略—销售执行】竞品对比说辞每月进行竞品说词拟定及培训，应从项目全局的优缺

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成交率提升销售硬件优化建议其他销售准备深化在我司前期提及的流程链下可考虑立即启动客户感动计划，在人力资源较充沛的情况下请务必在现场设立案场日常接待督导，可由项目经理或销售主管完成，主要把握现场接待的规范化、礼仪化和专业化。【展示攻略—销售执行】突围—解决品牌危机竞品对比说辞在我司前期提及的流程链下可考虑立即启动客户感动

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成交率提升销售硬件优化建议其他销售准备深化从一对一培训来完善成交率较低的状态，通过行动学习来进一步发挥置业顾问的主动性，月末周会要主动分析高成交率置业顾问的主要原因，单独了解低成交率置业顾问的不足并不断提醒其发展的方向。【展示攻略—销售执行】突围—解决品牌危机竞品对比说辞从一对一培训来完善成交率较低的状态，通过行动学

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成交率提升销售硬件优化建议销售道具包装：海报1、内容以浓缩楼书中的形象与卖点为主，结合不同的营销活动制作不同主题2、海报比楼书、折页成本低，表现的内容可更丰富、活泼3、可用于对登记客户直邮4、4开对折、彩页、双面【展示攻略—销售执行】突围—解决品牌危机竞品对比说辞销售道具包装：【展示攻略—销售执行】突围—解决根据不同景观和花园组合特性的差异将各种产品进行系列化演绎——让房子发生故事“热情桑巴”/“休闲马尔代夫”/“理查轩尼诗”/“罗马假日”/“不列颠盛宴”/“纽约时代”/“富士山脚”/……加快部分楼宇的施工进度，最好能让部分楼结构封顶。工程进度与形象对销售的促进作用是非常直接的，房地产市场竞争的加剧，理性购买对此的要求是很大的。突围—解决品牌危机【展示攻略—样板区、样板房】根据不同景观和花园组合特性的差异将各种产品进行系列化演绎——

竞品对比说辞

销售流程细化

成交率提升销售硬件优化建议【展示攻略—销售执行】突围—解决品牌危机现场包装：看楼通道要点：在配置形成后，保证通道的采光与通风；保证整洁、干净、有装饰；墙面应有处理，布置一定的展板；有导示牌指引方向；注意点：通风与采光要好，灯光展示板宣染出气氛，通道中的导示明显；大门及售楼处附近的绿化注意点：室外广场的状态直接表达了开发商的开发理念，环境的提高透示的是一种信心、实力的体现。目前广场较大且主要以草坪为主，所以建议增加客户在绿化区域的停留时间和自我感染时间，在现有基础上建议增加互动性强的小品及大量沿路布局的单排休闲坐椅。形象墙注意点：在前期提及地点增加大面积、个性化的形象墙展示，这将是对消费者的多层渗透的一部分。同时可以吸引“眼球”，扩大项目影响力。户外导示、昭示系统注意点：建立更为明确的户外导示、昭示系统可以更大程度的节省推广成本，“眼球”效应明显。竞品对比说辞【展示攻略—销售执行】突围—解决品牌危机现场包园林市政路形象墙户外形象柱/牌停车场前广场外展厅接待区展示区体验区强势视觉识别系统人流汇集焦点城市台阶/观景电梯洽谈区主体核心体验系统样板房核心洽谈区过渡性体验系统核心售卖系统突围—解决品牌危机【展示攻略—全线展示】园林市政路形象墙户外形象柱/牌停车场前广场外展厅接待区展示区【品牌策略】建立万诚会，竖立品牌形象。简化入会程序——销售中心办卡/增加人气增加会员权益——消费折扣/增强信心与连锁商场联合，为所有会员提供消费打折优惠，体现发展商的实力以及回馈客户务实的行动与某学校结成友好单位万诚会小主人夏令营，以阶段性传递项目的新信息为导向，举办亲子活动与学校联合设置奖学金突围—解决品牌危机将万诚从项目营建商品牌提升至具有高度社会责任感的城市运营企业【品牌策略】建立万诚会，竖立品牌形象。突围—解决品牌危机将万【品牌构造】参加国际、国家级建筑规划或居住价值评选金块奖建设部住宅设计创新经典示范楼盘奖建设部中国人居环境奖

突围—解决品牌危机【品牌构造】参加国际、国家级建筑规划或居住价值评选金块奖突围围绕各种人物评选、地方评选、选美、选秀、大赛、排行榜、颁奖等评选活动来进行活动营销的媒体活动。

目的：通过评选颁奖等吸引眼球及社会关注度，提升品牌及项目形象【品牌构造】突围—解决品牌危机围绕各种人物评选、地方评选、选美、选秀、大赛、排行榜、颁奖等推广策略—新闻、活动营销【推广策略】大地覆盖计划——占位、抢夺客源片区整合计划——挖掘片区价值关键事件营销——眼球经济媒体推广计划——营销推广重在高形象掌握话语权整合增值举措——提高产品附加值推广策略—新闻、活动营销【推广策略】大地覆盖计划——占位、抢1、“扼守要道”——大型户外广告牌；2、基于分流竞争对手客户的形象墙更新/调整/大型现场导示牌；3、道旗、灯杆旗；4、分展场，建议更改现有售楼处位置。推广策略—新闻、活动营销【大地覆盖计划】1、“扼守要道”——大型户外广告牌；推广策略—新闻、活动营销让盱眙新客站板块的声音继续维持，整合媒体、联合各发展商再次宣传片区价值；推广策略—新闻、活动营销【片区整合计划】让盱眙新客站板块的声音继续维持，整合媒体、联合各发展商再次宣让万诚的一举一动通过新闻的形式进入盱眙人的视线新闻事件一：集团？周年，集团盱眙？周年新闻事件三：各类公益、商业活动进展新闻事件三：万诚会小主人夏令营新闻事件四：与学校联合设置奖学金新闻事件五：项目工程进度【关键事件营销—制造新闻事件计划】推广策略—新闻、活动营销让万诚的一举一动通过新闻的形式进入盱眙人的视线【关键事件营销举办各类体验活动，形成活动专场，聚集销售中心人气攻略一：举办万诚龙虾节攻略二：举办万诚城样板间体验日攻略三：举办万诚会员访谈【关键事件营销—暖场活动计划】推广策略—新闻、活动营销举办各类体验活动，形成活动专场，聚集销售中心人气【关键事件营文化品鉴咖啡/雪茄/红酒美食活动意大利/法国等各地美食产品品鉴会所/样板房/园林/观景电梯/廊桥…………2009年4月起，活动不断，重点在展示成熟后艺术展览名画/雕塑/个人收藏品/摄影/室内设计推广策略—新闻、活动营销【关键事件营销—暖场活动计划】文化品鉴咖啡/雪茄/红酒美食活动意大利/法国等各地美食产品品攻略一：分期推出样板房，保持销售热度攻略二：请名家设计主题样板房，提倡万诚城市生活方式攻略三：推出万诚主人样板房，邀请来访客户做客推广策略—新闻、活动营销【关键事件营销—样板房推出计划】攻略一：分期推出样板房，保持销售热度推广策略—新闻、活动营销攻略一：短信提示来电客户到访线路，注意交通安全攻略二：定期短信提示会员及针对区域客户天气变化，注意身体攻略三：定期短信宣传万诚提倡的健康生活方式攻略四：对会员及针对区域客户发送节日祝福推广策略—新闻、活动营销【关键事件营销—暖心计划】攻略一：短信提示来电客户到访线路，注意交通安全推广策略—新闻1、抛开以往单一式狭窄式的媒体传播渠道，拓宽传播层面，重新掀起一场全方位的广告集合攻击战；2、充分运用派报、电视、电台、短信、现场包装、道旗看板、SP活动等媒体，联合宣传楼盘形象。推广策略—新闻、活动营销【媒体组合策略】1、抛开以往单一式狭窄式的媒体传播渠道，拓宽传播层面，重新掀抛开之前以景观环境为主的营销模式，将其转移到主推“小三房/低总价”的战场上来，集中优势资源，进攻目标客户。突出本案“实用、实惠、实际”的经济小三房户型特点上来，力求让许多人知道“要买小三房，到万诚来”的理想效果。推广策略—新闻、活动营销【媒体组合策略】抛开之前以景观环境为主的营销模式，将其转移到主推“小三房/低在推广形式上将采取“从外向内联合夹击”之势形成一个包围圈。外以大量派报为主，户外辅助等形式塑造楼盘整体形象，在外围上锁定一批市内及周边地区客户。内以现场周边道旗引导、现场楼体巨幅广告及售楼处外围广告等手段抓住区域内客户。推广策略—新闻、活动营销【媒体组合策略】推广策略—新闻、活动营销【媒体组合策略】在营销表现形式上将采取“软硬结合”的方式进行卖点诉求。

软以软文形式和SP活动相结合进行宣传。

硬适当配以硬广告强化本案的产品卖点和扩大楼盘知名度。推广策略—新闻、活动营销【媒体组合策略】推广策略—新闻、活动营销【媒体组合策略】建立直效营销渠道豪华影院大片的独家广告放映权立体化DM直邮（产品说明书）报纸（形象持续、关键节点）电视（重点栏目冠名）网络（印象、口碑、大虾）电台（促进销售的利器）楼盘电梯厅海报/展板万诚客户资料寄送推广策略—新闻、活动营销【媒体组合策略】建立直效营销渠道豪华影院大片的独家广告放映权立体化DM直邮（攻略一：选择一天之内在盱眙各大超市、百货、卖场等地发放万诚提供或赞助的多功能购物袋攻略二：买断一段时间内的公交车身广告攻略三：买断一定期间内的公交站牌广告【一夜倾城计划】推广策略—新闻、活动营销攻略一：选择一天之内在盱眙各大超市、百货、卖场等地发放万诚提此次活动系公益活动，通过盱眙各大媒体的报道，影响力大，定能扩大企业及项目知名度，增加项目来访量。与有一定的知名度大型超市联合，利用其品牌效应可做到引起市场轰动。费用低，作用大，配合其他推广及促销方式在房交会期间引起社会各界的关注，增加客户来访量，提高销售成交率。推广策略—新闻、活动营销【关键事件营销—环保购物袋计划】此次活动系公益活动，通过盱眙各大媒体的报道，影响力大，定能扩故事一：加油站出入口处可设置小型广告展板；故事二：专人派发印有楼盘信息的纸巾盒、发票袋；故事三：重点推广时期，“油站小姐”的面对面推广；【关键事件营销—加油站de故事】推广策略—新闻、活动营销故事一：加油站出入口处可设置小型广告展板；【关键事件营销—加名校战略联盟——全方位整合资源举措与各知名小学达成联盟购房可获得学位推广策略—新闻、活动营销【增值举措】名校战略联盟——全方位整合资源举措与各知名小学达成联盟推广策整合政府公交线路站点安排推广策略—新闻、活动营销【增值举措】整合政府公交线路推广策略—新闻、活动营销【增值举措】增值举措——装修联盟与百安居、乐安居等知名家具、装修建材企业达成合作联盟，万诚客户在联盟企业购买物料等服务可以享受额外优惠，同时得到周到及个性化的服务！——为客户提供实在的增值服务！推广策略—新闻、活动营销【增值举措】增值举措——装修联盟与百安居、乐安居等知名家具、装修建材企业营销策略—多种促销手段总价加1元即送1、首付10%，剩余首付款可一定期限内分期支付；2、送装修基金一万元3、集中抽奖，100%中奖，最高3000元。……【1元行动】营销策略—多种促销手段总价加1元即送【1元行动】地点：大型居民区、人流集中地下辖各乡镇赶大集时（有重点发放）时间：周六、周日全天；周一至周五11：30至2：00周期：小区每个点三天的时间；人流集中地根据情况进行；各乡镇以两个集为时间频率道具：易拉宝、宣传桌椅、楼书、楼书袋、太阳伞……

[目的]：直接面对客群，打开消费市场，让更多的人知道项目的存在，加深形象认知度。一对一上门服务，相对延长客户谈话时间，更深了解项目特点，增加成交可能性。[人员]：人员2人[受众]：潜在客户吸引客户有需求客户关注营销策略—【铿锵双人行——直销推广法】地点：大型居民区、人流集中地[目的]：直接面对客群，打开消费人员组成：社会关系广泛、与项目目标客户接触较多的人群，如保险从业人员、医药代表、导游等工作程序：为招聘人员印发统一的优惠卡或名片，客户持卡或其他能证明方式，确认兼职人员的业绩，同时该客户交由当班售楼员接待利润分配：兼职人员每介绍成交一个客户按售楼员佣金的20%提成，负责接待的售楼员得80%目的：众人拾材火焰高，充分发动利用群众的力量，突破以单纯售楼部这种点式较窄的销售局面，形成面的优势，从而使销售得以更快地进行营销策略—【群众力量大——招聘兼职,大众营销法】人员组成：社会关系广泛、与项目目标客户接触较多的人群，如保险人员：已在万诚购房的老客户优势：1、首先老客户本身对项目非常认可，也希望别人对自己的购买行为认可，因此介绍起来不遗余力；2、老客户本身已经在此买房，介绍起来有说服力；3、老客户一般来讲接触的人群接近于我们的目标客户，便于销售开展。奖励制度：老业户每介绍成交一个客户奖励500元超市购物卡一张或免一年物业管理费，新客户享受优惠大礼；累计积分，老客户连续性带来新客户，所赠送的物业费只按一次计算，购物卡按实际成交量计算。但每成交一套，则累计10点积分，累计达到50点积分，可以兑换现金，每点积分可以兑换50元。兑换后，积分归零。进一步提升销售速度以老带新十重大礼营销策略—【衣不如新，人不如旧——老客户带新客户】人员：已在万诚购房的老客户进一步提升销售速度以老带新乘风破浪会有时，直挂云帆济沧海！同心协力，共度淡市！谢谢大家！乘风破浪会有时，直挂云帆济沧海！万诚项目营销诊断报告淮安·盱眙上海智旭&联旭谨呈万诚项目营销诊断报告淮安·盱眙上海智旭&联旭谨呈目录楼市综合扫描楼市综合问诊痊愈判断项目问诊找出病症对症下药下药方略目录楼市综合扫描居住类用地成交面积年份成交面积（㎡）成交数量(幅）成交金额（万元)2007年1138703.1321134322008年44289016419092009年1-2月1556651120652007—2009年2月，盱城镇出让居住类用地面积总和为1737258.1平米。2008年居住类用地出让面积大幅减少。土地市场扫描—盱眙土地市场受宏观调控及经济环境影响，土地市场一直处于疲软期居住类用地成交面积年份成交面积（㎡）成交数量(幅）成交金额

时间名称2007年2008年2009年合计盱眙县住宅和商住综合土地成交量（㎡）12329796069281763122016219盱城镇住宅和商住综合土地成交量（㎡）/所占全县比率113870392%44289073%15566588%173725886%预计全县建筑面积（以平均容积率1.8计算，㎡）221936210924703173623629194预计盱城镇建筑面积（以平均容积率1.8计算，㎡）20496657972022801973127064预计投入市场时间2008下半年开始2009开始2010开始盱眙县商品房实际成交量（㎡）住宅38890020220042600633700商铺5510033800600094900合计444000236000486007286002007年以来成交土地预计销售周期（年）以07年的销售量计算3629194/444000=8.2年以08年的销售量计算3629194/236000=15.4年以07、08年平均销售量计算3629194/340000=10.1年

盱眙县2007年以来土地存量与预计销售周期表

右表可以看出，盱眙的房地产市场销售压力非常大，需要我们集中精力制定准确而有效的销售方针并高效率的执行把脉问诊—后市供应分析时间名称2007年2008年2009年合计盱眙县住区域市场及本项目周边的市场调研经过调查，我们将盱城镇的房地产市场分为几个版块：城北和经济开发区版块城中版块城南版块下面对几个重要楼盘进行简要分析综合扫描—盱眙住宅市场区域市场及本项目周边的市场调研综合扫描—盱眙住宅市场城北和经济开发区版块海通时代广场开发商杭州海通控股有限公司占地面积总占地20万平方米，建筑面积32万平方米项目定位购物，美食、文化、艺术、休闲、娱乐、体育、观光等服务为一体开发模式分二期开发规划栋数一共21栋项目位置盱马路和金源北路交汇处一期总套数578套剩余套数338套，其中住宅252套，非住宅86套开工时间一期于2007年6月11日开工建设预计交付时间2009年底主力户型80㎡~90㎡；两室一厅一厨一卫销售价格商铺均价：4000元/平米住宅均价：2100元/平米项目评价项目很大，按照规划想打造一个集购物，美食、文化、艺术、休闲、娱乐、体育、观光等服务为一体小型的城。优点在于种类齐全，交通方便（目前有3路车直达）。周边配套设施相对齐全（建成后）。缺点就是比较乱，没有纯粹的住宅小区有竞争力。得房率低（80%）威胁点分析户型小，总价低；楼盘位置相对较好；一期房子已经接近封顶，有说服力。综合扫描—盱眙住宅市场城北和经济开发区版块海通时代广场开发商杭州海通控股城北和经济开发区版块富顿中央开发商江苏金国园房地产开发有限公司占地面积415亩项目定位五星酒店、办公楼、商铺、会所、住宅于一体综合社区开发模式多期规划栋数6栋高层项目位置金源北路1号一期总套数剩余套数开工时间预计交付时间主力户型住宅90㎡二房，106-138㎡三房销售价格住宅2600-3100元/平米项目评价威胁点分析综合扫描—盱眙住宅市场城北和经济开发区版块富顿中央开发商江苏金国园房地产开发有限公东城名都开发商江苏腾宇置业有限公司占地面积14万㎡项目定位商住综合，打低价位促销策略开发模式分二期开发开盘时间预计在09年4、5月项目位置新海大道与宝山东路交接处开工时间一期目前正在打地基预计交付时间2010年底主力户型81.17㎡的两室两厅、93.14㎡的三室两厅销售价格/优惠价格商铺均价：未定住宅均价：1700元/平米预定交两万，打95折项目评价周边配套设施都近似，主打低价策略。小区布局就三长排，较丑。位置相对较偏，威胁点分析低价。靠近新海电子厂。城北和经济开发区版块综合扫描—盱眙住宅市场东城名都开发商江苏腾宇置业有限公司占地面积14万㎡项目城北区其他楼盘■四季华庭：一期接近尾盘，售价在2900元/㎡左右，该项目处金源北路和甘泉西路交汇处，生活配套设施相对便利，基本售完。■富顿中央·阳光城市：位于金源北路一号，售价在2600—3100元/㎡之间，该项目开始定位太高，现在又无法延续其定位，处于滞销状态。■金源花苑：商业销售价格在12000元/平米，住宅售价在2600左右，该项目地处繁华地段，生活配套便利，销售状况良好。■水岸凤凰城：售价在1700元/平米左右，一期房子已经封顶，销售状况一般。■深海豪庭：均价在2700左右，别墅楼盘，共8栋，处于滞销状态。城北和经济开发区版块综合扫描—盱眙住宅市场城北与经济开发区版块的共性就是属于正在或者将要开发地区，周边生活、商业配套设施相对不足，价格也在1400~2400元/平米之间。销售差价大，越靠近老城区售价越高。城北区其他楼盘城北和经济开发区版块综合扫描—盱眙住宅市场城北城中板块金源花苑开发商江苏金汇房地产开发有限公司占地面积46248.7㎡，总建筑面积为90180㎡。其中商业用房总面积为18900平方米规划栋数19栋，其中多层17栋，小高层2栋。开发模式多期开发，一期已经交付使用，目前推出二期目前推出总套数共709套。已售套数334套剩余套数375套项目位置甘泉西路和金源大道交汇处主力户型90㎡的两房。100、111、117.5、127.38㎡的三房。价格范围商业底层12000元/平米左右，均价6000元/平米，住宅在2600元/平米左右开盘时间一期06年12月预计交付时间一期08年8月30日二期09年9月30日项目评价项目位置地段好，交通便利，生活配套设施完善成熟。一期销售状况良好。威胁点分析分流潜在客户。综合扫描—盱眙住宅市场城中板块金源花苑开发商江苏金汇房地产开发有限公司占地面城中板块怡和家园开发商淮安世纪置业有限公司占地面积38898.8㎡规划栋数8栋，其中多层4栋，小高层4栋。开发模式两期开发，目前现房出售目前推出总套数340套已售套数258套剩余套数82套，其中住宅40套，非住宅42套。项目位置虎宣路和淮河东路交汇处主力户型81.3㎡的两房。123.13㎡的三房和162㎡的复式价格范围商业3500元/平米左右，住宅在2800元/平米左右开盘时间一期07年预计交付时间一期08年3月；二期08年12月项目评价地段好，周边生活配套设施成熟完善，准现房出售。据从淮安网上楼市看还是有房源出售的，但是到现场销售人员说已经出售完。威胁点分析分流潜在客户。综合扫描—盱眙住宅市场城中板块怡和家园开发商淮安世纪置业有限公司占地面积38城中板块城中片区其他楼盘■腾宇花苑：售价1700元/平米左右，纯住宅项目，就两栋多层，目前还有20套房源左右。综合扫描—盱眙住宅市场城中版块周边生活和商业配套设施相对成熟，售价在2400~2800元/平米之间，相差不大。城中板块城中片区其他楼盘综合扫描—盱眙住宅市场城中版块周边生城南板块

华夏国际中心开发商江苏华冠房地产开发有限公司占地面积19714㎡，总建筑面积52907平方规划栋数共5栋，由三幢多层住宅，一幢9层小高层及沿街的酒店式公寓组成开发模式两期开发，一期已经交付，现在出售二期目前推出总套数161套已售套数65套剩余套数96套，其中住宅76套，非住宅20套项目位置金源大道和二横路交汇处主力户型73.83、85.53、93.18㎡的两房。107.9、115.51㎡的三房。价格范围商业10000元/平米左右，住宅在2700-2800元/平米。商铺有2000元的优惠开盘时间二期09年2月19日预计交付时间2010年7月31日项目评价在老城区的市中心，有着完善成熟的生活商业配套设施。一期销售状况良好，给二期做了一个良好的铺垫。威胁点分析分流潜在客户。综合扫描—盱眙住宅市场城南板块华夏国际中心开发城南板块城南版块其他项目简析■城市桃源：售价2500元/平米，位于穆山巷内，购房优惠95折■龙城雅苑：售价商业5800元/平米,住宅2500元/平米，位于原龙泉酒厂边。■惠源居·花苑：商业售价3600元/平米，住宅2300元/平米，现房出售。综合扫描—盱眙住宅市场城南项目的共性是老城区，商业和生活设施完善，靠近南边的有淮河真景。差价小，属于比较稳定成熟的版块。城南板块城南版块其他项目简析综合扫描—盱眙住宅市场城南项目的价格分析

区域价格城南版块城中版块城北及经济开发区版块价格老城区，成熟的生活、商业配套设施，对老盱城镇人有较大的向心力和认可度。价格较高，各项目差价小，均价为2800元/㎡左右老城区衍生版块，各种配套设施也比较成熟，价格为2400元/㎡~2700元/㎡左右，价格相差也较小。待开发的新城区，各种配套设施相对不完善，价格从1400元/㎡~2500元/㎡左右，价格相差大。结论综合上面的数据，我们可以看出，城南版块的中心和城中版块的南部应该是盱城镇价格最高的地方，普通住宅大概在2800元/㎡左右，往北呈递减的方式，但是前期经营得好的，口碑好，认可度高的楼盘售价也高，比如四季华庭，目前尾盘售价达2900元/㎡。综合以上数据，我们可以得出以下表格：综合扫描—盱眙住宅市场价格分析区域城南版块城中版块城北及经济开发区版块价格老综合扫描—成交分析

8月9月10月11月12月1月2月3月

腾宇花园

8412

融汇公寓

3514

中国龙虾城

14200

华厦国际中心

49531

世纪名城

24373434

金和城市桃源

15105113

星月湾花园

082720

郦水嘉园

1464032110822

葵花新寓40139741244

金惠花园62317011

东方都市10号楼79703824

桂香苑210510443

新城花苑238412910168

海通时代广场1647287287-25

益民花园8851071135

阳光城市9542381100

楚东嘉苑21106002

天泉山庄1-1000000

大明公馆735329191121

水岸·凤凰城169965202912

龙泉雅苑106964134016

怡和家/p>

四季华庭162-11228

森海豪庭00003054

文化公寓00000000

金诺·墨香苑33339104111

半坡叠墅02303141

阳光人家01000000

龙城新天地200001736

惠源居花苑1112428231920

金源花苑87441071840

东方都市43420111

华厦国际广场03400002

锦绣家园46243147在经历了2008年的低迷期后，随着刚性需求的短期内喷发，市场成交略有回升，但是经济环境并没有得到好转，要警惕市场“回光返照”的增长。9月份之前的小阳春需要抓住时机。综合扫描—成交分析8月9月10月11月12月1月2月3月

楼市持续低迷、成交量大幅萎缩;积压房源多，各楼盘去化不理想;后续供应量大，短期内无法快速去化；政府大量救市政策将潜在客户拉入持续观望的怪圈;各楼盘推出各种优惠措施,多数楼盘成交量增加不明显;总之——盱眙楼市仍在低谷中徘徊，形势不容乐观!楼市诊断楼市持续低迷、成交量大幅萎缩;楼市诊断楼市诊断—楼市冰雪袭击盱眙症结一:积压房源多截止目前，市调的34个楼盘积压房源达3055套盱眙从现在开始即使没有新地块，要全力推广现有供应，8年内难以消化完……在这场房地产生死存亡斗争中,唯有走低价尽快出货,才能有出路。症结二:部分楼盘短期爆发，多数楼盘销售吃紧预计全县建筑面积（以平均容积率1.8计算，㎡）221936210924703173623629194预计盱眙城镇建筑面积（以平均容积率1.8计算，㎡）20496657972022801973127064盱眙县商品房实际成交量（㎡）44400023600048600728600预计销售周期以07年的销售量计算3629194/444000=8.2年以08年的销售量计算3629194/236000=15.4年以07、08年平均销售量计算3629194/340000=10.1年楼市诊断—楼市冰雪袭击盱眙症结一:积压房源多预计全县建筑面积楼市诊断—楼市冰雪袭击盱眙

症结三:纷纷患上促销打折病，无促销便无销量在仅有几个热销楼盘中,各楼盘均是凭借低价优势症结四:维持原价静止不动，低价跑量成救命招在其它楼盘都进入滞销时，世纪名门后发制人,横空出世,短期内快速去化，主要是走低价策略，从而为自己杀出一条血路，寻求生存机会。而富顿中央坚持原价，基本无成交。症结五:无二手房市场支撑,一手房市场难以做大一个城市房产市场是否成熟,主要看二手房市场是否活跃,是否健全，但盱眙二手房市场几乎是空白,市场上现有存量房、老公房不能流动,换房市场肯定启动不了，那么整个楼市只能以一手房拉动消费，一手房市场就难以做大做强。楼市诊断—楼市冰雪袭击盱眙

症结三:纷纷患上促销打折病，无促楼市诊断—四大危言殃及楼市危言一：09年年底各开发商为回笼资金,支付工程款和银行货款，将掀起新一轮价格促销战，房市火拼战场将变得更加残酷。危言二：09年大量经济适用房、保障房、廉租房相继上市，以低价挤压商品房市场，瓜分本已稀少的市场份额，将使现有商品房市场更加雪上加霜，苦不堪言。楼市诊断—四大危言殃及楼市危言一：楼市诊断—四大危言殃及楼市危言三：市场进入了深一轮调整，成交量经过一轮小阳春后将继续萎缩，客户将继续观望，商品房未来市场形势严峻。危言四：０９年楼市市场大量放量，现有存量楼盘与新开楼盘都将创市场新高，竞争将更加激烈，在这场博杀中，将使许多开发商淘汰出局。楼市诊断—四大危言殃及楼市危言三：病愈预测—死扛房价必将雪崩诊断结论目前楼市总体一片萧条,即使那些曾经强硬唱多的开发商,也悄悄把自己囤积的土地和住房转让,玩金蝉脱壳,应该说,这是非常现实的选择。少数楼盘的春后回暖亦是低价策略的结果，在成交量如此低迷的情况下,任何幻想、死扛房价只会导致2009年房价的全面雪崩!病愈预测—死扛房价必将雪崩诊断结论病愈预测—死扛房价必将雪崩其一,目前高房价对当地购买能力的透支,已经到了无法修补的地步,房价下跌是必然也是唯一的趋势,任何外力都无法阻止或改变这种趋势。其二,目前所谓高房价的绑架作用,吞噬了普通民众的购买力,是导致我国内需不振的一个重要根源。另一方面,我国已经连续10多年在保障性住房方面欠账。为了抗拒金融危机,尽快激活内需,政府现在做两点:把被高房价绑架的购买力释放出来;建设保障性住房弥补欠账缺口并拉动经济增长。这正是9000亿元的保障性住房政策出台的深层次背景。而这两个政策选择,都必然促使房价的下跌。个别地方政府的变相抵制,无济于事,因为,它无法改变大环境,也无法改变民众购买力不足的现状.病愈预测—死扛房价必将雪崩其一,目前高房价对当地购买能力的透病愈预测—死扛房价必将雪崩其三,以目前的房价和民众的收入水平来看,商品房的供应是严重过剩的。在如此艰难的情况下,理性的开发商当然会选择降价,而且是越快降价越好,价格传递的滞后效应决定着,在市场步入衰退周期的情况下,先降价的开发商总比后降价的开发商更能占据主动。目前的房价由于过度透支民众的购买力,本身就有崩盘的风险,一旦多数开发商死抗,试图守株待兔,那么,等待他们的只能是2009年的楼市大崩盘.先降价者有出路,硬挺者最终出局。09年地方政府与开发商死扛的结果必然是房价的彻底崩盘。病愈预测—死扛房价必将雪崩其三,以目前的房价和民众的收入水平结论总结08年年底各开发商为回笼资金,支付工程款和银行货款，掀起了一轮价格促销战，房市火拼战场残酷不堪。凤凰城12月份停牌，部分项目停止开发，富顿中央开发商更递等一系列危机事件后，盱眙全部楼盘不同程度的陷入品牌危机。０９年盱眙楼市市场大量放量，现有存量楼盘与新开楼盘都将创市场新高，竞争将更加激烈，在这场博杀中，将使许多开发商淘汰出局。

09年盱眙房市进入了深一轮调整，09年9月前的小阳春是良机。面对如此严峻的市场形势，万诚项目如何突破僵局、走出寒冬将成为核心所在！关键所在！楼市诊断结论总结08年年底各开发商为回笼资金,支付工程款和银行货款，世纪名城开发商江苏万鼎置业有限公司占地面积55700平方米规划栋数17栋。其中多层11栋，小高层6栋开发模式多期开发，目前一期推出5栋多层，共469套一期总套数共469套已售套数159套剩余套数310套，其中住宅119套，非住宅191套项目位置城北甘泉西路与新世纪大道交汇处主力户型93.7㎡的两房；107.9㎡与109.4㎡的三房价格范围商业5000元/平米左右，住宅在2200元/平米左右开盘时间2008年10月26日预计交付时间2010年12月项目评价项目位置不错，衔接城中片区和城北片区。边上就是盱眙五中和新马外国语中学。交通较为便利。但和城北大多项目一样，周边生活配套设施不完善。把脉问诊—世纪名城项目通过直销的方法，并配合低价使得项目得到了快速去化。但是本案存在两个问题：在盱眙老百姓心目中，开发商口碑存在一定的问题。房子虽然已经起到三四层了，但工地基本处于停工状态。世纪名城开发商江苏万鼎置业有限公司占地面积55700平俪水家园开发商江苏万鼎置业有限公司占地面积53334㎡左右，总建筑面积为96400㎡规划栋数18栋，其中多层13栋，小高层5栋，共850套开发模式多期开发，目前一期推出7栋多层一期总套数共313套已售套数154套剩余套数138套，其中住宅65套，非住宅73套项目位置盱眙经济开发区金桂大道东侧、工五路北侧主力户型92.35的两房；104㎡的三房价格范围商业3500元/平米左右，住宅在1500元/平米~1800元/平米左右。还可95折优惠。最终成交价在1400左右开盘时间2008年8月28日预计交付时间2010年6月项目评价项目位置较偏，但是项目边上紧靠苏郢。周边生活配套设施相对欠缺。把脉问诊—俪水家园类似的销售方法，相似的开发商口碑，相同的工地现状。项目本身的位置也处于较大的劣势。俪水家园开发商江苏万鼎置业有限公司占地面积53334㎡找出病因----问诊万诚项目病因一：俪水家园地段认知度不高、生活配套不全、交通不便将成为本项目销售的一大阻力主要体现为：项目地块离市区约4-5公里，虽然道路通畅，但地块所处区域仍处于发展阶段，路上车流、人流量较少，缺乏人气。区域仅存有3路一班公交车，造成居民出行不便。周边生活配套设施匮乏，附近无学校、医院、菜场、银行、邮局、超市等生活配套。找出病因----问诊万诚项目病因一：找出病因----问诊万诚项目病因二：在营销推广中一直缺乏新的促销优惠措施推出（优惠方式比较单一），无法直接刺激客户的神经，加速现场客户的成交。病因三：对外销售案场色彩陈旧，视觉冲击不强，与周围环境混合在一起，门头引导系统不醒目，无法达到“临门一脚”的现场效果。病因四：一是到现场工地看房路线不方便,没有引导广告,世纪名门被海通和富顿中央拦截，俪水家园还有新城花苑的直接竞争。二是至今没有户外广告牌渲染现场气氛。找出病因----问诊万诚项目病因二：找出病因----问诊万诚项目病因五：一直以来,项目媒体渠道单一，仅