某市九洲项目可行性课程

常州九洲项目可行性研究版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。报告思路1、项目界定与地块资源解析2、竞争市场与初步定位3、布局意向及产品初步建议5、经济分析4、启动区策略2常州市地处长江三角洲，与苏州和无锡构成苏锡常都市圈，是长三角都市群中的重要组成部分常州是一座有着2500多年文字记载历史的文化古城，是一座充满现代气息、经济较发达的新兴工业城市。常州现辖金坛、溧阳两个县级市和武进、新北、天宁、钟楼、戚墅堰五个行政区，全市总面积4375平方公里，全市总人口351.6万人常州与苏州、无锡联袂成片，构成了苏锡常都市圈常州处于苏锡常都市圈的核心部位，距离上海及南京都市圈均在一小时车程范围内城市属性3常州以机械、纺织为主导产业，未来重点打造现代制造业基地和发展包括物流等生产服务业至2005年底，全市共拥有各类工业企业3.9万家，规模以上工业企业达3593家企业，外商和港澳台商投资企业607家，职工总数16.1万常州是中国乡镇工业发源地之一。乡镇工业产值占全部工业产值的69.9%常州产业以机械、冶金、化工、纺织工业为主体，并进一步向这些产业集聚，合计占全市产业构成的3/4以上常州政府通过高新产业区招商引资，促成引入世界级企业，促进常州企业技术和管理的升级物流与市场分布产业集聚区分布城市产业2005年常州工业主要产业构成机械38%冶金17%化工16%纺织14%电子7%服装5%建材3%4城市经济高速持续增长，为房地产市场发展提供有效支撑5常州城市建设整体投入力度相对较小，影响城市形象提升

——与经济高速增长形成明显反差02年以来，苏锡常三市均加大基础设施投资力度，但常州基础设施建设情况明显弱于苏州、无锡。2004年苏锡常三市绿地情况对比建成区绿化覆盖面积（公顷）公园个数常州市区323918苏州市区5543106无锡市区651032资料来源：江苏省统计年鉴公共绿地：是指向公众开放，以游憩为主要功能，兼具生态、美化、防灾等作用的绿地。与苏州和无锡相比，常州城市建设相对滞后；经济发展水平与城市建设水平脱节，不利于提升城市的美誉度和吸引力6城市空间发展战略为“优化中心，拓展南北”，

项目所在地为市中心区域，为政府大力开发优化区域城市规划提升中心项目位于市中心，北靠劳动中路、南至光华路、东临晋陵南路、西面为规划道路。项目原地为常州第一批商品住宅，聚集常州较高端人群，由于时间较长久，故对旧区进行改造。附近片区内住宅项目较多、体量也较大。嘉宏盛世、乾盛兰庭、江南佳园等根据品质、面市时间、所处地段的不同，形成了一定的价格梯度。7本项目处于城市传统核心区边缘，交通条件是项目最大的优势地块内部与周边资源缺乏项目交通条件优越，兰陵路、晋陵路、劳动路是城市的核心干道传统核心老城区本项目兰陵路晋陵路光华路劳动路8本片区高档住宅集中，常州人心目中传统高端人群汇集居住区域，区域认知好九洲服装城常州电脑城嘉宏盛世乾盛兰庭江南佳园1号地块2号地块3号地块4号地块天安河滨花园水岸人家本项目：占地20余万平方米建筑面积60万平方米以上用地性质为商住综合用地（1号地块含商业）9交通优势为劳动路一带带来了大量的人流，沿劳动路有较好的商业氛围，商业档次主要集中在中低档九洲服装城常州电脑城嘉宏盛世乾盛兰庭宾馆酒店街铺娱乐10项目界定———位于市市中心的综综合大盘项项目属性诠释区位属性位于长三角的城市群经济基础发达常州与苏州、无锡联袂成片，构成了苏锡常都市圈，是长三角都市群中的重要组成部分常州市经济基础发达，整体水平较高居住氛围较浓，高档住宅区较多周边配套成熟，人口集中区域认知度高位于常州市市中心区域，传统认知的高端人群居住区在城市主发展方向，大型的就区改造项目项目属性市中心大规模的开发项目住宅＋商业用地占地约300亩，建面近60万平米大型住宅区、集中商业、步行街商业可达性好、交通便捷生活配套齐全常州南北唯一主干道晋陵路、东西向劳动路附近商业较多，服装城、电脑城、嘉宏盛世接近10万平米商业，本项目接近10万平米商业地块自然资源条件一般缺少稀缺性自然景观资源由于位于市中心区域，自然环境条件缺乏项目界定11报告思路1、项目界界定与地块块资源解析析2、竞争市市场与初步步定位3、布局意意向及产品品初步建议议5、经济分分析4、启动区区策略1、住宅2、商业12武进区老城区新北区常州商品房房市场分为为老城区、、新北区、、武进区三三个板块，，老城区为为价格最高高点特征：新北北区，行政政新区价格：3000-6500左左右客户：主要要客户是公公务员、白白领、投资资客特征：核心心区位价格：6000以上上客户：全市市客户心目目中的最佳佳区位，吸吸引大量高高端客户及及投资者特征：武进进区价格：3500左右右客户：武进进私营业主主、教师、、公务员等等特征：次中心心第二梯度价格：5000以上客户：以周边边客户为主，，少量投资特征：外围区区域价格：4000左右客户：二次置置业者，常州州、武进两个个区域13全市各区置业业人口除均有有在中心城区区置业的心理理倾向外，习习惯就地置业业常州房地产市市场各板块中中高端核心消消费群体有较较为明显的分分类，中心城城区对全市均均有明显吸引引力，各区域域也表现出就地置业的倾向；由区域经济发发展产业带来来的其他外来来人口，外来来暂住人口置置业没有明显显区域倾向，，主要和工作作地点相关；；常州市将老城城区规划为““商贸、金融融、文化中心心”，不断提提升文化居住住环境，其置置业吸引力将将进一步提高高。武进区中心城区新北区访谈观点“常州人认为为老城区才算算市区，其他他地区是郊区区，都想到市市区买房。””“武进区收入很很高，许多小小业主、公务务员、教师都都到市区二次次置业，对子子女的教育也也有好处。””14老城区较武进进区、新北区区有明显的竞竞争优势，吸吸引全市的置置业者武进区老城区新北区核心竞争力乡镇企业数量多，人民富裕，产业升级中区域成熟、优势明显高新产业、常州市政府搬迁带动，发展时间较长，相对成熟主力客户周边乡镇小业主全市范围的公务员、私营业主、白领新北区公务员、外企白领客户特征小业主居多，购买力强，爱面子，渴望生活质量提升，渴望城市化生活公务员收入高且稳定，大量外来小业主选择在老城区置业，对于高端物业接受能力强小户型产品满足因白领需求而受青睐，投资者较多，升值空间大。开发状态大片待开发土地，未来竞争激烈产品比较成熟，景观很好，中心区开发基本完毕处于开发旺盛期，配套基本完善，是现在常州房地产市场的最活跃地区产业支持乡镇企业原有产业高新产业15老城区趋于成成熟、配套完完整、价格梯梯度明显；中中心老城区成成为价格高地地常州市区，房房地产市场比比较成熟，开开发商整体水水平较高，重重视小区规划划从城市中心向向周边价格出出现明显梯度度区域客户和跨跨区域客户同同时存在，高高端市场成熟熟中心区，价格格最高点，6000以上上高端产品市市场成熟次中心区，价价格5000以上，投资资者较多第三梯度，价价格适中，4000以上上，销售旺盛盛边缘地带，高高层价格在4000以下下，但仍高于于武进区，别别墅类产品销销售旺盛16然而最受青睐睐的老城区未未来住宅项目目也是非常有有限03～04年年常州住宅市市场开发热，，05年有所所缓和，前期期发展综合影影响下，常州州房地产开发发的存量和增增量都集中在在住宅（80%）。现在在售住宅楼盘盘（包括商住住两用）80余个。5.96%06年常州出出让住宅用约约地150万万平方米，但但中心城区住住宅用地出让让仅为12.5万平方米米。2005年常常州住宅建设设情况2006年常常州住宅用地地出让计划17城市中心区域域可供大规模模重建、改造造的土地供应应也已经所剩剩无几以晋陵中路和和延陵西路交交汇处为圆心心1400米范围（大体体与京杭运河河和关河所围围合的区域相相当）是主城城区中心组团团最核心区域域，在该范围围内，可以实实施“退二进进三”战略的工业用用地已经非常常少且不成规规模；关河京杭运河工业用地图例以晋陵中路和和延陵西路交交汇处为圆心心1400米米范围18本项目竞争范范围的界定：：跳出兰陵片片区，纳入中中心老城区范范畴——以老老城区的土地地稀缺性来提提升本项目价价值莱蒙都会嘉宏盛世乾盛兰庭本项目天禧星园鹏欣丽都星河名居国泰新都天安河滨江南佳园考虑到核心老老城区土地资资源的稀缺性性本项目纳入核核心老城区的的范围以提升升项目价值19核心老城区市市场成熟，价价格高，消化化快——同时，新新盘供应缺失失规模物业类型价格销售情况嘉宏盛世10万商业，900多户住宅高层、商业一期均价6000多元/m2；二期7000元/m2起价一期9.11日开盘，两幢，二期11月开盘，推出一栋半莱蒙都会58万平方米高层、商业均价8500元/m2（含1500-2000的精装修）06年9月23日开盘，推出一栋，售完鹏欣·丽都12万平方米，200多户高层均价5800元/m2基本售罄天禧星园4万平方米，300多户高层均价5300元/m2一期开盘05年5月，销售80%星河名居约5万平方米小高层、高层均价5400元/m2基本售罄天安河滨。。。。。。高层、小高层均价5600元/m2售罄20在售项目主要要价值诉求集集中在地段优优势，产品体体系单一规模价格核心竞争力嘉宏盛世10万商业，900多户一期均价6000多元/m2；二期7000元/m2起价城市核心繁华地段，河景资源乾盛兰庭18万平方米大型社区现阶段均价5400元/m2稀缺与核心地段莱蒙都会总建筑面积58万平方米均价8500元/m2（含1500-2000的精装修）核心地段，传统商业旺地乾盛兰庭嘉宏盛世在售（具备参参考价值）项项目主要卖点集中中体现在地段段优势产品本身（社社区规划）缺缺乏特色，大大盘气势体现现不足。21少部分项目适适当打造产品品力，实现了了良好的市场场反应规模价格核心竞争力天安河滨……均价5600元/m2依托景观规划与地层的绿化体现社区感，与，同时具备外部河景资源银河湾星苑建筑面积11万平方米均价6000元/m2部分强调社区与景观规划，依托售楼处展示天安河滨1999年面市市，到现在仍仍是当地知名名项目，高认认知的住宅小小区。主要因因为高社区品品质。银河湾星苑除除地段优势外外主要强调景景观资源，推出5栋实现现90%消化化率银河湾星苑22主要原因是常常州城市面貌貌较差，优秀秀的园林规划划设计容易形形成亮点02年以来，，苏锡常三市市均加大基础础设施投资力力度，但常州州基础设施建建设情况明显显弱于苏州、、无锡。2004年苏锡常三市绿地情况对比建成区绿化覆盖面积（公顷）公园个数常州市区323918苏州市区5543106无锡市区651032资料来源：江苏省统计年鉴公共绿地：是指向公众开放，以游憩为主要功能，兼具生态、美化、防灾等作用的绿地。与苏州和无锡锡相比，常州州城市建设相相对滞后；经经济发展水平平与城市建设设水平脱节，，不利于提升升城市的美誉誉度和吸引力力23本项目客户定定位主流中高高端客户规模物业类型价格主要客户来源嘉宏盛世900多户高层一期均价6000多元/m2；二期7000元/m2起价部分私营企业主，公务员、武进湖塘、戚墅堰客户；居住升级型客户银河湾星苑11万平方米高层均价6000元/m2由老银河湾业主和常州高端客户组成，来自全市及外地乾盛兰庭18万平方米高层均价5400元/m2辐射全市，市区或武进湖塘、戚墅堰等靠南面客户较多；主要是改善型居住需求江南佳园……高层均价4600元/m2大量周边住区客户；主要目的是改善居住需求彩虹城30万平方米联排、高层均价4400元/m2翠竹镇和北房的，换房和婚房客户为主主流客客户本项目为市区区大规模住宅宅项目，主要要目标客户群群为全市主流流的中高端客客户；主要置业目的的是满足居住住升级需求客户类型主要要包括：私营营企业主，政政府公务员，，部分企业员员工等……24客户简析目标客户多属属成熟型家庭置业目的为满满足居住升级需求求客户重视家庭生活活对于产品舒适适度，生活氛围有较较高要求本项目为市区区大规模住宅宅项目，主要要目标客户群群为全市主流的中中高端客户；主要置业目的的是满足居住升级级需求客户类型主要要包括：私营企业主，，政府公务员员，部分企业业员工等………25呼和浩特东岸岸国际社区———依托景观观规划将国际际化与社区感感做到极致，，营造生活氛氛围呼和浩特东岸岸国际社区市区东河以东东，与市区隔隔河相望，项项目本身不邻邻河一地块总建筑筑面积26万万平方米。项目总占地1200亩。。当地产品较差差，主要体现现在园林规划划无主题无特特色本项目主打国国际化社区，，售价超越当当地（市区项项目）高端项项目20%以以上国际化大型社社区26深圳金泓.凯凯旋城——景景观规划体现现冲击力与国国际化社区感感规划亮点：法兰西风情园园林与商业街街11万平米大大型湿地生态态园林，1.2万平米中中庭园林；3.6万平米米外延主题花花园，1200米时尚风风情商业街；；1100平米米情景生态泳泳池；160米宽入入口喷泉广场场；400米景观观大道；双语幼稚园及及公立试验中中学。围合社区主要客户：南南山科技员中中层管理者，，本区私人老老板（建材业业为主）；一一周曾销售300套，创造深圳圳西销售纪录录27项目初步定位位城市中心国国际化景景观城城城市中心：位置、地地段的不可复复制性城：大气势建筑集集群，超大规规模社区国际化：国际化的的风情，国际际化的品质景观：高层/景观园林/超大楼间距28本项目最大的的优势在于规规模大，地块块形状规整，，景观规划可可为空间大常州市满足日日照间距要求求的楼间距系系数为：对外外：1.32；对内：1.29社区内部开阔阔，可为空间间大。劳动路晋陵路兰陵路光华路04010203本项目定位与与核心竞争力？？？？29建议本项目主主力户型主要要确定为：普普通3房与舒舒适型3房为为主，另外包包括部分舒适适型两房与四四房本项目为主流流中高端换房房客户，家庭庭成熟，总价价承受能力较较高同时，此类客客户追求舒适适度同时追求求性价比参考周边项目目各面积段去去化比例，建建议不设置一一房，适当增增加四房比例例嘉宏盛世户型配比户型面积户型套数比例二房80-9030%经济型3房100-1100普通3房110-13030%舒适型3房130-15010%经济型四房135-15015%舒适型四房（及以上）150以上15%30本项目住宅产产品价格初步步定位本案周边在售项目嘉宏盛世乾盛兰庭江南佳园天安河滨花园实现均价6700540046005600开盘时间2006.92006.92005.121999本项目开盘预预计为08年年下半年，常常州近些年房房地产价格小小幅平稳上升升本项目位置、、资源、交通通条件仅次于于嘉宏盛世，，优于其他楼楼盘考虑到本项目目约为50万万平米的大型型住宅小区，，具有规模优优势项目本身在社社区规划上的的产品优势保守预计项目目实收均价：：6200~6300元元/平方31住宅产品消化化速度预期本案周边在售项目嘉宏盛世乾盛兰庭江南佳园银河湾星苑本项目住宅总体量18万16万9万11万50万开盘时间2006.92006.92005.122006.6预计2008年底平均每月消化量（平方）6000~70003000~40003000~50004000-5000？考虑到本项目目是市中心区区域的大盘，，嘉宏盛世参参考价值较高高本片区城市改改造预计月均理想想的去化量为为：6000~7000平米32常州城市商业业中心：延陵陵路、和平路路、南、北大大街两侧延伸伸范围，形成成以延陵路为为主干、以购购物中心、新新世纪商城为为节点的商业业中心；六个大型百货货：东方商厦厦，新世纪、、泰富百货、、泰富广场、、购物中心；；传统商业中心心——南大街，其中中包括6个大型商场和和面积达12万平方米的南南大街街步行行街；常州商业聚集集度高，延陵陵西路、南大大街一带是城城市商业中心心，辐射范围围较大美食街新世纪东方商厦泰富百货南大街步行街泰富广场购物中心莱蒙都会嘉宏盛世—集中商业服装城电脑城乾盛兰庭—沿街商业本项目33专业市场主要要：3-4万平方米电脑脑城2-3万平方米九洲洲服装城传统商业氛围围主要：嘉宏盛世（超超市、商场、、步行街）：：10万平方米商业业物业，其中中约7万平方米商业业，3万平方米公寓寓物业乾盛兰庭：2万平方米步行行街劳动路、兰陵陵路口集中商商业（规划中中）本项目周边商商业氛围主要要体现在专业业市场商业；；同时，随着着城市更新的的进程，传统统商业氛围正正在兴起中嘉宏盛世—集集中商业服装城电脑城乾盛兰庭—沿沿街商业本项目集中商场本项目建议沿沿袭原有的专专业商业市场场氛围（电脑脑城），同时，依托便便利的交通条条件和展示面面发展集中商商业。本项目——可可能形成以本本项目步行街街为核心的附附商圈34保证社区品质质的前提下，，商铺规模最最大化

———商业是项目目利润中心劳动路晋陵路兰陵路光华路04010203沿劳动路设置置步行街，晋晋陵路布置街街铺，西侧沿沿规划路布置置街铺

劳动动路与规划路路口可设置部部分集中商业业

劳动路晋晋陵路口，市市政广场周边边可设置部分分集中商业步行街步行街街铺35商铺价格定位位物业名称位置租金售价租金反算售价备注电脑城电脑城临街品牌店，临劳动路4.6-5.3元/平米天2-3万元/平方米电脑城只租不售，如转租需交过户费二楼商铺（靠边）2.3元/平米天过户费2万多1.2-1.5万/平方米二楼楼梯口柜台过户费10万多一层楼梯下交通要道，后片区入口2元/平米天1-1.5万/平方米一层其它区域2.2-2.5元/平米天1-1.5万/平方米九洲服装城临劳动中路（使用面积）6-8元/平米天3-4万/平方米经营好，物业档次较低内铺（使用面积）5-6元/平米天32万2.5-3万/平方米南大街步行街二楼（边缘）2.3元/平米天1.2-1.5万/平方米一楼（边缘）4.0元/平米天约2万/平方米二楼角中间部位2.5元/平米天1.2-1.5万/平方米36商业实现的价价格？项目嘉宏盛世九洲服装城常州电脑城商业体量10万2万多3万多一层价格街铺4-6万/平方米内铺3-4万/平方米反算售价：2.5-4万元/平方米（使用面积）反算售价：1.5-3万元/平方米二层价格一层价格60%-70%一层价格50%-60%反算售价：1-1.5万元/平方米本项目商业形形态较多，包包括：集中商商业、步行街街、沿街商铺铺等，实现的的价格不同建议步行街以以及街铺一层层售价约3万万/平方米，，二层售价约约2万/平方方米整体实现均价价2万元/平平方米；菜场及周边商商铺实现均价价8000元元/平方。37报告思路1、项目界定定与地块资源源解析2、竞争市场场与初步定位位3、布局意向向及产品初步步建议5、经济分析析4、启动区策策略38保证社区品质质的前提下，，商铺规模最最大化

———商业是项目目利润中心劳动路晋陵路兰陵路光华路04010203沿劳动路设置置步行街，晋晋陵路布置街街铺，西侧沿沿规划路布置置街铺

劳动动路与规划路路口可设置部部分集中商业业

劳动路晋晋陵路口，市市政广场周边边可设置部分分集中商业步行街步行街街铺39一期项目布局局沿街商业沿街商业集中商业主入口步行街商业40体现国际化社社区的五大展展示点建筑风格景观园林风情商业社区广场配套设施41国际化的建筑筑风格欧式现代风格格、现代简简约式式风格格选择沉稳的的颜色色，避免免使用用过于于亮丽丽色彩彩外立面面要打打造精精致，，突出出品质感感42欧式偏偏现代代的风风格的的建筑筑———符符合大大盘的的形象象参考案案例：：北京京棕榈榈泉43现代简简约式式风格格的建建筑————符合合大盘盘的形形象参考案案例：：中信信红树树湾44体现国国际化化社区区的五五大展展示点点建筑风风格景观园园林风情商商业社区广广场配套设设施45国际化化的景景观园园林主题：：水系主主题，，体现现大型型社区区的水水岸生生活多组团团园林林：组组团分分散于于社区区当中中，各各具趣趣味又又相互互联系系本项目目建议议采纳纳以线线性水水系为为主，，局部部放大大为特特点的的水景景系统统核心景景观区区设置置广场场以及及集中中水面面各组团团之间间采用用不同同的水水主题题，各各个不不同的的水主主题应应该用用线性性水系系连接接组团之之间同同时也也要用用以自自然材材质（（木或或天然然石））铺垫垫的小小路连连接线性水水系的的铺底底要考考虑缺缺水季季节的的景观观效果果绿化要要与水水系相相得益益彰，，体体现出出田园园自然然风味味适当营营造坡坡度，，实现现空间间与景景色的的错落落有致致，使使整个个小区区园林林富有有变化化。46水系园园林体体系之之水景景意象象47水系园园林体体系之之水岸岸互动动意象象48水系园园林体体系之之组团团/线线性水水系/坡度度意象象各个组组团应应有不不同的的水主主题组团的的水主主题应应该运运用线线性水水系连连接适当营营造坡坡度，，实现现空间间与景景色的的错落落有致致，使使整个个小区区园林林富有有变化化。49无论是是一个个广场场或是是一片片绿地地，都都表明明了社社区特特有的的气质质和品品味。。充满异异国风风情的的入园园广场场给人人以震震撼力力和强强烈的的视觉觉冲击击，同同时也也为人人们提提供了了充分分交流流的场场所，，使整整个社社区具具有了了凝聚聚力。。社区环环境的的核心心价值值带———水水景主主题入入园广广场50社区环环境的的核心心价值值带———水水岸岸景观观园林林丰富水水系的的变化化和小小品的的种类类，实实现移移步换换景的的视觉觉效果果，清清新与与灵动动沁人人心脾脾。瀑布、、叠水水、喷喷泉及及跳泉泉，水水声阵阵阵，，流水水潺潺潺…51体现国国际化化社区区的五五大展展示点点建筑风风格景观园园林风情商商业社区广广场配套设设施52国际化化的风风情商商业多种商商业形形态：：步行街街集中商商业沿街商商铺……沿街商业沿街商业集中商业主入口步行街商业53启动区区商业业设置置的核核心目目的就就是营营销展展示商业建建筑本本身的的展示示商业街街商店店门面面采用用统一一的风风格，，但又又富于于变化化注意商商店招招牌、、天花花和柱柱的灯灯饰等等细节节建筑形形式富富于动动感，，体现现生活活情趣趣54步行街街区风风格参参考一一：欧欧式风风情街街区55步行街街区风风格参参考二二：现现代风风情街街区56体现国国际化化社区区的五五大展展示点点建筑风风格景观园园林风情商商业社区广广场配套设设施57丰富的的景观观小品品如座座椅、、花坛坛、雕雕塑、、喷泉泉增加加购物物的情情致58入口的的处理理入口标标志要要反映映区域域的独独特气气质，，可通通过大大门或或者入入口景景观物物的设设计实实现59体现国国际化化社区区的五五大展展示点点建筑风风格景观园园林风情商商业社区广广场配套设设施60花店服装店店发廊引进体体现格格调、、品味味的成成熟社社区的的业态态形式式工艺品品店咖啡店店酒吧书店61药品店店保持一一定的的满足足生活活需求求的社社区初初期业业态形形式便利店店家居装装修面包店店62报告思思路1、项项目界界定与与地块块资源源解析析2、竞竞争市市场与与初步步定位位3、布布局意意向及及产品品初步步建议议5、经经济分分析4、启启动区区策略略63项目目状状况况回回顾顾————外外部部条条件件地理理位位置置项目目地地块块北北至至劳劳动动路路，，商商业业氛氛围围浓浓厚厚，，人人气气旺旺，，人人们们认认知知度度高高；；东东至至晋晋陵陵路路，，唯唯一一一一条条贯贯穿穿常常州州南南北北的的交交通通主主干干道道；；西西至至兰兰陵陵路路，，；；南南至至光光华华路路。。独独享享四四至至打打造造常州州““长长安安街街””。交通通状状况况劳动动路路四四车车道道，，晋晋陵陵路路八八车车道道，，道道路路畅畅通通，，且且附附近近配配有有201、、219、、52、、901、、38、、14、、220路路公公共共汽汽车车，，交交通通便便利利，，可达达性性好好。劳动动路路晋陵陵路路兰陵陵路路02光华华路路01030464项目目状状况况回回顾顾————本本体体素素质质地块块现现状状整个个项项目目地地块块由由四四块块组组成成，，主主要要建建筑筑形形态态为为住住宅宅，，其其中中在在01号号地地块块中中心心分分布布少少量量工工业业厂厂房房。。01地地块块左左侧侧为为公公共共设设施施用用地地，，人人流流聚聚集集效效应应强强。。地块块规规划划项目目整整体体规规划划以以住住宅宅为为主主，，配配以以步步行行街街及及街街铺铺，，04地地块块一一层层做做菜菜场场，，03地地块块沿沿光光华华路路部部分分及及04地地块块作作为为回回迁迁户户住住宅宅。。地块块分分级级01号号地地块块因因有有围围合合商商业业，，故故作作为为住住宅宅属属性性用用地地并并不不是是非非常常理理想想；；02号号地地块块两两边边有有配配套套街街铺铺，，距距离离01号号地地块块步步行行街街距距离离较较近近，，故故作作为为住住宅宅用用地地，，资资源源最最优优；；03号号地地块块远远离离步步行行街街及及主主干干道道劳劳动动路路，，并并有有部部分分回回迁迁房房，，故故资资源源较较差差；；04号号地地块块一一楼楼规规划划为为菜菜场场，，住住宅宅为为回回迁迁房房，，故故资资源源也也较较差差。。地块等级由由高到低划划分为：0201（（03、04））劳动路晋陵路兰陵路光华路0201030465适合本项目目的启动策策略——启启动中高端端产品，创创造社区环环境，后期期逐步拉升升价格已实实现高利润润世联模型地块环境资资源世联通过多多个大盘开开发案例的的研究，根根据项目本本身所具有有的特质，，归纳总结结出极具代代表性的四四种大盘开开发模式区域成熟度度启动相对中中高端产品品，创造社社区环境，，逐步拉升升产品价格格实现利润润启动相对中中低的产品品，完善配配套，树立立形象，拉拉升产品启动最高端端产品，树树立标杆形形象，带动动后期产品品开发中高端产品品树形象，，带动后期期开发高低低高本项目66针对本项目目启动模型型的研究———启动原原则世联模型以规避风险险为前提———原原则一：多多样化产品品启动建立强势的的核心利益益驱动因素素———原原则二：：凸显投资资价值建立社区整整体形象和和气势————原则则三：一举举奠定大盘盘的形象价价值建立价值感感知克服信信心缺失———原原则四：展展示先行滚动式开发发，低成本本运作————原原则五：““小步快跑跑”的开发发节奏在社区设计计中植入营营销宣传点点———原原则六六：产品要要有突破性性67针对本项目目启动模型型的研究———启动策策略世联模型首期产品贴贴近市场，，围合社区区空间相对高端产产品，提升升品质，强强化品牌后期产品相相对趋向市市场主流较成熟的启启动区域较高的产品品品质较贴近客户户的产品和和价格对社区空间间有一定围围合作用销售价格得得以最大化化拉升项目品牌和和形象完全全树立提升土地利利用率，增增加收益产品开发的的多种可能能性整体提升项项目品质弱化外部资资源不足的的状况提升形象，，强化品牌牌资源利用策策略资源较好资源最优资源最差策略诠释策略实现68模型基础上上的启动策策略项目实现在详细的研研究了模型型之后，根根据本项目目的地块分分级结果，，得出本项项目的启动动策略如下下：第一阶段：：启动01、04地地块。首先启动04地块主主要考虑让让部分回迁迁户尽快回回迁，减少少资金压力力。而首先先启动01地块，则则是从模型型出发，将将资源较好好、昭示性性强的地块块作为启动动区。这一一阶段的产产品定位为为中高端住住宅、步行行街及街铺铺，树立大大盘形象，，并以极高高的性价比比迅速占领领市场。第二阶段：：开发02地块。02地块作作为素质最最好的地块块放在第二二阶段开发发，以高端端住宅为主主，配以少少量商铺，，此时开发发可以借着着一期的势势头，提升升价格，树树立高端产产品形象，，实现更高高价值。第三阶段：：开发03地块03地块因因为靠光华华路有部分分回迁户，，影响了整整个地块的的品质，故故将此部分分最后开发发，产品档档次及价格格更加贴近近市场，迅迅速回笼资资金，并可可凭借整个个大盘形象象得到丰厚厚的溢价回回报。劳动路晋陵路兰陵路光华路0201030469展示性强、、昭示性好好的启动区区策略启动区的选选取如右图图所示，选选取理由如如下：01号地块块资源较好好，故根据据模型为一一期启动区区；劳动路与晋晋陵路结皆皆为常州市市主干道，，交通便利利，昭示性性强；沿劳动路的的步行街及及沿晋陵路路的街铺可可首先建设设，聚集人人气，吸引引眼球；劳动路与晋晋陵路街口口市政规划划为广场，，展示性好好，建设成成本低；启动区内水水系等景观观应首先修修建，提升升大盘形象象，给人以以高品质冲冲击；售楼处建在在公共设施施旁人气旺旺的地方，，有利于扩扩大影响力力；展示路线可可充分展示示步行街、、市政广场场及水系景景观。项目实现售楼处启动区70选取“水岸岸”、“观观景”、““特色商业业街”作为为核心展示示点，予以以孔雀开屏屏式体验式式展示71极具参考价价值的案例例实证世联案例1、房地产产开发热点点区域2、属于发发展区域，，发展前景景看好3、实现大大规模开发发，树立品品牌及快速速抢占市场场4、客户群群体实现面面向全市，，广泛传播播案例选取原原则案例名称1、济南阳阳光100国际新城城2、金泓凯旋城城3、郑州郑郑东第一大大街72济南阳光100国际际新城———展示先行行项目背景原济南水泥泥厂、东方方红水泥厂厂用地，外外围环境不不佳，规模模1500亩，规划划面积200万平方方米；属于于济南市槐槐荫区，区区域程度度度尚可，距距离交通干干道经十路路1公里。。启动策略以最邻近经经十路的区区域作为启启动区，以以最贴近市市场的产品品户型和面面积控制为为切入点，，低价格入入市，半年年销售1000套。。后续开发软件：阳光光100的的品牌效应应硬件：现场场实景的展展示效果地块：通过过围合规避避外围不利利因素二期“坡地地上的北欧欧风情”入入市，产品品品质走高高，户型面面积和区间间加大开发时间2002年年7月至今今一期二期世联案例突出依靠交交通便利启启动73金泓凯旋城城——扬长“补””短位置宝安新中心心区，宝安安大道新安安西路交汇汇处；容积率高达达4.75；虽然距离关关口很近，，但仍属关关外，客户户仍然对关关外认同度度较差；城市污水排排放沟通过过地块；金泓凯旋城宝安新中心区城市排污沟世联案例突出依靠先先建商业街街启动74规划亮亮点：：11万万平米米大型型湿地地生态态园林林，8万平平米阳阳光地地下车车库；；1.2万万平米米中庭庭园林林；3.6万平平米外外延主主题花花园，，1200米时时尚风风情商商业街街（解解决城城市难难题，，将城城市污污水沟沟加盖盖，构构筑外外延主主题花花园，，并结结合商商业街街成为为休闲闲长廊廊）；；1100平平米情情景生生态泳泳池；；160米宽宽入口口喷泉泉广场场；1期2期世联案案例启动策策略规规避资资源劣劣势风情商商业街街突出依依靠先先建商商业街街启动动75郑州郑郑东第第一大大街———产产品创创新位于郑郑东新新区，，紧靠靠郑东东CBD大区、、郑州州行政政区，，是未未来商商业中中心项目分分期开开发，，启动动区充分展展示了了商业业步行行街－淘珍珍街；；演绎绎了未未来居居住者者的共共享空空间和和理想想居住住模式式，吸吸引眼眼球首个欧欧风纯纯水景景生活活社区区，首首创住住宅商商业中中央街街区概概念，，充充分展展示最最核心心的商商业经经济中中心区区价值值点12商业街展示世联案案例突出依依靠先先建商商业街街启动动76报告思思路1、项项目界界定与与地块块资源源解析析2、竞竞争市市场与与初步步定位位3、布布局意意向及及产品品初步步建议议5、经经济分分析4、启启动区区策略略77下阶段段工作作内容容：整体定定位与与物业业发展展建议议住宅定定位与与建议议：客户详详细特特征分分析规划布布局建建议社区内内部交交通组组织规划设设计风风格建建议户型配配比建建议户型面面积建建议户型特特色建建议相关配配套设设施商业定定位与与发展展建议议：商业形态定定位商业业态定定位户型划分建建议如何提高商商业氛围交通及人流流组织纵向交通组组织以提高高商业价值值789、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。2022/12/142022/12/14Wednesday,December14,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。2022/12/142022/12/142022/12/1412/14/20224:08:31AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。2022/12/142022/12/142022/12/14Dec-2214-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。2022/12/142022/12/142022/12/14Wednesday,December14,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。2022/12/142022/12/142022/12/142022/12/1412/14/202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。14十二月月20222022/12/142022/12/142022/12/1415、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月222022/12/142022/12/142022/12/1412/14/202216、行动出成果果，工作出财财富。。2022/12/142022/12/1414December202217、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好