某市地块策划初报

项目研判产品规划市场定位形象定位1项目研判谁为我来？解读楼市政策项目研判1■南昌市3月1日正式实施“限购令”

本案地处南昌县，不在“限购”范围，有利二次置业及投资

■4月，南昌公布“限涨令”南昌房价控制目标：新建住房价格上涨幅度控制在10%以内。■5月18日，银行上调存贷款基准利率0.5个百分点 持续加息是一柄双刃剑，一方面有利于缓解中国居民储户负利率局面，另一方面，也一定程度上抬升了中国企业和房贷消费者的融资成本。■5月1日起，南昌所有商品房（包括二手房）实行“明码标价”和“一房一标价” 此规定为经营者不得在标价之外加价销售，同时也意味物价部门正式介入房地产调控当中。解读楼市政策项目研判1■市场动态：土地市场：3月：成交11宗居住及商业性质土地，共871.24亩，楼面均价2031.51元/平米；4月：成交4宗居住及商业性质土地，共283.18亩，楼面均价2029.78元/平米；住宅市场：3月：成交511套，总成交面积6万㎡，均价5990元/㎡；4月：成交1281套，总成交面积13.25万㎡，均价7121元/㎡；商业市场：3月：成交570套，总成交面积65416.78㎡，均价9347元/㎡；4月：成交534套，总成交面积38976.63㎡，均价11090元/㎡。解读楼市政策项目研判13月南昌市开始正式限购，开发商与购房者观望气氛最浓，成交最低迷，不到10万方，4月份刚性需求释放，迎来楼市小阳春。解读楼市政策项目研判1南昌市2011年住宅均价连续几个月下滑，但是总体水平仍在10年均价之上，可见调控中的房价依然坚挺。解读楼市政策项目研判12011年上半年楼市关键词总结物价上涨/楼市调控/土地拍卖遇冷/商业走高角斗地产江湖项目研判1青山湖、红谷滩，城东城西双翼飞。红角洲、凤凰洲，西外环路围城西。青云谱、象湖圈，版块形成促城南。新四城、名盘集，朝阳片区蓄势发。股市跌，房价涨，新政频出影响大。城市化，日益新，单核之城需求劲。炒客压，土地紧，理性供需两面看。限购令，保障房，力促房产健康行。银根紧，需求勤，市场行情看政情。南昌楼市现状望城组团新建县湾里组团昌北组团乐化组团红谷滩新区朝阳阳洲象湖新城城南板块昌东板块瑶湖组团京东板块市中心板块新区市政府八一广场角斗地产江湖项目研判1角斗地产江湖项目研判1角斗斗地地产产江江湖湖项目研判1市场特点客户特征资源：象湖、雄溪河、八月湖、抚河古道，环境污染少，空气清晰怡人规划：疏散旧城人口的中低档大型居住区配套/交通：配套严重缺乏，个盘楼盘较为突出开发企业实力参差不齐，实力不均供应量巨大，竞争异常激烈同质化竞争，无统一规划，各自为战，较多资源浪费来源：周边、南昌县，南昌市区置业目的：以自住为主职业：城市普通白领，周边院校老师，南昌县企业人士；特征：购买力一般，对价格敏感未来走势大盘云集，供应量巨大，长期竞争都很激烈；项目品质感逐步提高。区域价值产品特征个别项目品质感较强，以多层为主，少量的高层、洋房和别墅主力面积：2房70-85，三房89-130价格：2400-3200；□江西奥林匹克花园□力高国际城□幸福时光□保集半岛□恒大项目□丰源醇和□景城名郡□梦里水乡25-30分钟象湖新城：地处偏远，大规模中低档居住区，刚性需求、年轻人首次置业为主，旧城人口疏散地；大盘云集，同质化竞争激烈；配套严重不足，入住率低。角斗斗地地产产江江湖湖项目研判11、、是队队友友：：本案案借借势势南南昌昌小小商商品品城城的的崛崛起起，，共共同同炒炒热热象象湖湖滨滨江江片片区区；；2、、是对对手手：南南昌昌小小商商品品城城拥拥有有住住宅宅产产品品，，必必然然分分流流本本案案住住宅宅客客群群，，差差异异化化竞竞争争是是关关键键！！项目目本本体体分分析析项目研判1地理理所所在在项目目本本体体分分析析项目研判1◆本本地地块块位位于象湖湖新新城城滨滨江江片片区区（（东东新新乡乡）），，抚抚生生路路与与八八月月湖湖路路交交界界处处。。◆地地块块东东面面为为大大洲洲村村安安置置房房和和小小商商品品城城一一期期（（优势势：：商商机机天天然然云云集集）◆西西面面是是浙浙江江银银亿亿开开发发用用地地（（优优势势：：人气气逐逐渐渐聚聚集集）◆南南面面面面是是东东新新乡乡人人民民政政府府、、实实验验小小学学和和东东岳岳村村、、小小洲洲村村的的安安置置房房用用地地（（优优势势：：教育育先先行行配配套套）◆北北面面为为八八月月湖湖路路和和小小商商品品城城配配套套用用地地，，地地铁铁四四号号线线将将此此路路过过。。（（优优势势：：未来来交交通通便便利利）项目目本本体体分分析析项目研判1项目目地地块块目目前前劣劣势势汇汇总总1、、处处江江湖湖之之远远，，在在大大众众心心理理比比象象湖湖板板块块还还远远；；2、、周周边边配配套套不不完完善善，，一一片片空空白白之之地地；；3、、与与小小商商品品城城为为邻邻，，形形成成不不了了高高尚尚居居住住氛氛围围；；4、、目目前前无无任任何何公公交交线线路路，，行行路路难难为为一一大大购购房房心心理理障障碍碍。项目目本本体体分分析析项目研判1技术术经经济济指指标标1、、用用地地性性质质：：商商住住用用地地（（90㎡以以下下小小户户型型占占总总建建筑筑面面积积100﹪））2、、地地块块20亩（（商商业业用用地地面面积积占占总总用用地地面面积积比比例例不不得得低低于于50%）3、、容容积积率率：：2.94、、建建筑筑密密度度为为：：35%5、、绿绿地地率率：：26%6、、建建筑筑间间距距（（住住宅宅））：：多多层层1:1H，高高层层1:0.8H7、、建建筑筑物物退退界界：：主主朝朝向向多多层层距距用用地地界界线线不不应应少少于于0.55H且不不少少于于9米，，高高层层距距用用地地界界线线不不少少于于0.40H且不不少少于于24米，，次次朝朝向向建建筑筑物物多多层层距距用用地地界界线线不不应应少少于于3米，，高高层层距距用用地地界界线线不不少少于于6.5米。。8、、退退道道路路红红线线：：多多层层退退八八月月湖湖路路道道路路红红线线10米，，退退抚抚生生路路道道路路红红线线6米，，高高层层退退八八月月湖湖路路道道路路红红线线15米，，退退抚抚生生路路道道路路红红线线8米。。9、、公公建建公公摊摊费费用用按按县县政政府府统统筹筹安安排排承承担担。。10、、主主入入口口方方位位：：北北，，东东。。11、、停停车车泊泊位位：：商商业业1PS/100㎡㎡，，住住宅宅1PS/2户户。。项目目本本体体分分析析项目研判1“90㎡㎡以以下下小小户户型型占占总总建建筑筑面面积积100﹪﹪””规规划划指指标标+“地地理理偏偏远远””的的现现状状注定定：本案案目目前前只只能能成成为为低低总总价价+小小户户型型社社区区！！项目目本本体体分分析析项目研判1谁为为小小户户买买单单？？一、、就就近近原原则则南昌昌小小商商品品城城业业主主或或经经营营者者。。二、、不不限限购购原原则则低总总价价小小户户型型又又不不限限购购，，投投资资热热门门不不二二法法门门，，锁锁定定投投资资客客。。三、、现现实实原原则则22-30岁岁青青年年人人，，婚婚房房过过渡渡置置业业需需求求，，小小户户型型渴渴望望大大空空间间。。项目本体分分析项目研判1本案潜在三大客户群需求经商者：可办公可住投资者：可租可用青年人：一个过日子的家项目研判产品规划市场定位形象定位2产品规划我为谁来？？青年群体住住宅行为模模式产品规划2青年人群对对可能发生生的家庭活活动的选择择（%）（本数据来来源于万科科青年住宅宅模式调查查报告）青年群体住住宅行为模模式产品规划2行为一：吃吃饭1、尽管目目前青年群群体在外就就餐比率高高，但在家家做饭、吃吃饭的行为为频率仍相相当高。我我们推断其其中快餐、、外卖和速速食食品的的可能占一一定比例。。2、就餐地地点选择上上，在正式式餐厅吃饭饭的占6成以上，而而对于餐厅厅容纳人数数的选择也也表明，独独立餐厅对对于大部分分青年人群群而言仍具具有相当重重要的作用用，且日常常使用率并并不低。3、选择在在客厅、厨厨房等吃饭饭的约4成，这对于于客厅或厨厨房的空间间设计提出出新的可能能。4、通过与与“家庭会会客”项的的比较发现现，聚餐吃吃饭是会客客的主要方方式。而请请客频率越越高，餐厅厅承担的会会客功能越越重要。青年群体住住宅行为模模式产品规划2行为二：朋朋友聚会1、客厅作作为朋友聚聚会的最主主要活动场场所，承载载了聚会聊聊天、party、打麻将等等诸多活动动。2、将近7成的居住者者选择吃饭饭/聊天作为待待客方式，，因此餐厅厅实际是使使用率很高高的场所。。3、令人不不解的是，，麻将/棋牌行为大大部分发生生在客厅，，而选择餐餐厅者却非非常少。如如果是打麻麻将，需要要专门高度度的四人桌桌椅，不能能简单以茶茶几代替。。那么为什什么大部分分居住者不不直接在餐餐厅利用餐餐桌，而是是选择在客客厅另支桌桌子？又或或者绝大部部分时候只只是用茶几几打牌而已已？4、露台对对于朋友聚聚会而言，，是富有吸吸引力的场场所。根据据《青青后后评估》，，烧烤等露露天活动是是颇受青年年人欢迎的的方式。5、朋友聚聚会行为选选择在“厨厨房”的极极少。这是是否说明一一起烧菜做做饭这样的的活动并不不常见？青年群体住住宅行为模模式产品规划2“第二个卧卧室”、““第三间卧卧室”与““书房”之之间的关系系。行为三：客客人留宿青年群体住住宅行为模模式产品规划2行为四：看电视1、“在客客厅看电视视”仍是日日常生活不不可或缺的的一部分。。80%以上青年人人群仍保持持看电视这这一基本的的生活习惯惯。只有20％青年人很很少看或从从来不看。。2、随着网网络的出现现，看电视视行为的““重要性””已有所下下降，但““必要性””受影响并并不大。3、平板电电视接受度度日益增高高，普及程程度增加。。平板电视视体量较GRC小，但是否否会实质性性影响客厅厅面宽或卧卧室面宽？？或者还有有其他影响响？4、发生在在独立餐厅厅的选择极极低，但个个人认为这这说明不了了“吃饭时时是否看电电视”这一一行为的选选择倾向。。5、发生在在主卫的选选择极低，，可能说明明“泡澡时时看电视””属于个案案奢侈需求求。青年群体住住宅行为模模式产品规划2行为五：看看DVD一、采用DVD机和电视结结合的方式式：“看电视””和“看DVD碟片”的活动空间间选择频率率很接近，，这表明“用电视机看看DVD”者应占大多多数。采用用“一组沙发＋＋电视机柜柜”解决小型家家庭影院仍仍是目前的的主流模式式。目前平板电电视带DVD功能已有普普及之势。。意味着专专门的DVD机未来也可可能消失。。如对音响效效果要求较较高，音箱箱系统仍不不可或缺。。二、采用电电脑：在选择采用用电脑的情情况下，行行为发生在在客厅或主主卧的频率率大大高于于书房。选择书房上上网的频率率仅40-50%，而在书房房看DVD者仅5%左右，这表表明选择电电脑作为看看DVD工具者非常常少，绝大大多数使用用者选择电电视机＋DVD机。三、采用家家用LED投影机：目前尚无具具体的数据据可以表明明青年群体体中有多少少选择购置置家用投影影机＋屏幕幕看碟，但但随着家用用投影机价价格下降到到可接受范范围（普及及型1.5万元左右）），在4米面宽的居居室内享受受80-100英寸画面确确实很有诱诱惑性。我我们认为这这代表未来来可能的趋趋势之一。。家用LED投影仪对客厅需求面面宽4米以上，面面积20平米以上为宜。青年群体住住宅行为模模式行为六：上上网一、上网行行为方式1、传统网网线目前住宅设设计一般会会在客厅、主卧卧、书房三三处提供网网络插口。而实际使使用中，次卧等也有可能能有上网的的需求。在在过去的项项目中，时时常会对到到底哪些房房间应设置置网络插口口问题有争争议，这也也是客户投投诉较集中中的问题之之一。2、无线网网络家用无线路路由器＋笔笔记本，便便可解决家家内随时随随地上网的的问题。甚甚至厨房、、卫生间等等区域也可可抱着笔记记本舒适的的浏览网页页。不再受受到网线、、网络插口口的局限。。二、上网行行为分析1、在主卧卧中上网的的选择率最最高，超过过1/2。结合后文文“工作””、“看DVD”活动，我我们可以认认为主卧承承担了较传传统更多的的信息接收收功能，甚甚至超过专专门的书房房。2、选择在在客厅上网网的比例约约1/5。但是客厅厅中主要家家俱——沙沙发和茶几几的高度关关系并适合合长时间舒舒适的使用用电脑，笔笔记本电脑脑放置在膝膝盖上也不不适合长时时间使用。。3、选择在在餐厅上网网的人几乎乎没有。这这表示虽然然餐桌椅高高度合适，，但居住者者似乎并不不习惯使用用餐桌作为为临时的电电脑桌使用用。4、综合以以上3点，可考虑虑主卧或客厅厅中设计专专门的上网网区——不仅仅仅只是提供供一张书桌桌，而是更更为舒适、、功能更多多样化的区区域。产品规划2青年群体住住宅行为模模式产品规划2行为七：工工作1，如果假假设“工作作”全部是是使用电脑脑的行为，，那么对比比“上网””行为，在在书房内进进行的频率率有较大上上升，而在在主卧内进进行的则明明显下降。。这表明““在家工作作”需要更更为安静、、封闭和独独立的空间间，不希望望受到干扰扰。2，近1/3的人群选择择在主卧工工作，近1/2的人选择在在主卧上网网，这表示示确实有相相当一部分分人日常在在主卧中放放置、使用用电脑。青年群体住住宅行为模模式产品规划2行为八：更更衣1、超过9成的青年群群体有回家家立刻换衣衣服的习惯惯。更衣地地点的选择择依次为主主卧（80%以上）、主主卧衣帽间间（5％左右）、、进门处衣衣帽间（2％左右）。。2、在主卧卧更衣占绝绝大多数，，表示将当当季衣物、、家居服基基本存储在在主卧衣柜柜是普遍行行为。3、在主卧卧衣帽间更更衣的选择择频率低，，可能是因因为目前市市场上针对对青年人群群的中小户户型带主卧卧更衣间较较少的缘故故。4、在进门门处衣帽间间更衣的选选择频率极极低，这表表示绝大部部分居住者者考虑到个个人隐私，，并不愿意意将家居服服放置在离离门近的位位置。青年群体住住宅行为模模式行为九：梳梳装打扮一、梳妆行行为对环境境的要求：：1、镜面光光线充足，，最好是自自然光；2、较大的的台面，堆堆放化妆品品瓶瓶罐罐罐；3、临近洗洗手台。4、化妆桌桌最好是独独立使用的的，不再承承担写字台台等其他功功能。二、大部分分居住者选选择在主卧卧梳妆打扮扮，结合“更衣”项分析得出出，主卧是是承担出门门前的准备备工作的主主要空间。。以主卧靠靠窗位置摆摆放梳妆台台方式解决决此项行为为是常见方方式。三、少数居居住者选择择在主卫梳梳妆打扮，，可能是由由于目前中中小面积住住宅设计，，主卫面积积并不充裕裕（一般仅仅布置三件件套，四件件套都很少少见），不不太可能宽宽裕的放下下坐凳。另另外如果是是暗卫则感感觉更加不不好。但主主卫中有洗洗手台，比比较便捷。。如果希望望引导客户户在主卫化化妆，那么么对于主卫卫生间的环环境就提出出更高的要要求。四、中小户户型住宅中中不可能设设计专门的的化妆间，，但一个相相对完整、、采光良好好、桌椅独独立的梳妆妆空间对女女性而言吸吸引力很大大。产品规划2青年群体住住宅行为模模式产品规划2行为十：洗洗衣1、此项调调研结果与与目前市场场上中小户户型设计提提供的洗衣衣机位有较较大出入。。常见洗衣衣机位布置置选择顺序序一般是：：次卫、厨厨房、厨房房封阳台、、客厅阳台台、主卫、、单独洗衣衣机位等等等。2、选择在在“主卫洗衣”的频率相当当高。这可可能因为青青年群体家家中仅1-2人居住，在在主卧衣柜柜存放日常常衣物，在在主卧更换换日常衣物物，在主卫卫洗澡时换换衣服，因因此选择将将洗衣机放放置主卫，，随手洗涤涤。但目前市场场中小户型型中在主卫卫设置洗衣衣机位的并并不多见。。青年群体住住宅行为模模式产品规划2行为十一：：晒衣1、超过6成居住者选选择在客厅厅阳台晾晒晒衣物，明明显大于在在主卧阳台台晾晒衣服服。但比较较“洗衣服服”选项，，如在主卫卫洗衣，则则晾晒在主主卧阳台肯肯定比客厅厅阳台便捷捷。分析原原因可能是是因为目前前户型设计计中，客厅厅带阳台的的普遍多于于主卧带阳阳台的。2、我国大大多采用悬悬挂的方式式晾衣，近近年来手摇摇式伸缩衣衣架开始普普及。悬挂挂式晾衣的的缺点之一一是影响阳阳台景观、、遮挡室内内视线和美美观度。这这是需要在在阳台设计计时考虑的的。青年群体住住宅行为模模式产品规划2行为十二：：健身1，超过一一半人群““希望在家家健身”。。其比例较较预想的大大。这说明明随着生活活条件的改改善，人们们对健康状状况的重视视越来越高高。同时，，青年群体体一般处于于事业积累累期，工作作繁忙，外外出健身不不是很便利利，在家中中不受时间间等因素的的影响，随随时健身具具有相当的的吸引力。。2，“摆放放器械”和和“有块地地方舒展身身体”的选选择比例差差不多。近近年来跑步步机等器械械价格也不不断下降，，进入普通通家庭越来来越多。3，选择““瑜伽”者者的比例达达到近1/10，这表示目目前学习瑜瑜伽确实在在青年人群群中较为风风行。4，选择在在客厅健身身的频率约约40%，分析原因因可能因为为客厅空间间大，可摆摆放器械或或舒展身体体。选择在在主卧的频频率约25%，这对于主主卧空间提提出更高的的要求。青年群体住住宅行为模模式产品规划2行为十三：：养花草一、超过一一半的人群群非常希望望在家养花花草。绿色色植物可以以增加家中中的自然感感觉，缓解解情绪，美美化家居。。二、在家养养花草通常常包括：1、普通盆盆栽植物：：一般需要要经常性浇浇水，要晒晒太阳。常常放置在阳阳台、露台台、入户花花园等位置置。这类植植物需要经经常性的照照顾，青年年群体工作作繁忙，选选择可能不不是很高。。2、室内装装饰植物：：室内阳光光照射时间间较短，家家居选择植植物最好是是以能较长长时间耐荫荫蔽的阴生生观叶植物物或半阴生生植物为主主，如文竹竹、万年青青、龟背竹竹、棕竹、、虎尾兰、、橡皮树等等。大型的的如橡皮树树等一般放放置在较大大的空间如如客厅、主主卧等。小小型的可随随处摆设在在茶几、桌桌面等位置置。青年群体住住宅行为模模式产品规划2行为十四：：养宠物一、养宠物物涉及：（1）宠物日常常活动空间间：空间大大，开阔，，可以与主主人亲密接接触。如客客厅、主卧卧、露台等等。（2）宠宠物物夜夜间间休休憩憩空空间间：：如如猫猫屋屋狗狗屋屋等等，，一一般般会会放放置置于于阳阳台台、、入入户户花花园园等等位位置置。。（3）宠宠物物便便溺溺空空间间：：如如猫猫沙沙盆盆。。要要求求不不妨妨碍碍居居室室感感受受、、易易于于清清理理的的空空间间。。如如卫卫生生间间、、阳阳台台等等。。二、、““非非常常希希望望养养宠宠物物””的的超超过过1/4，较较之之前前预预期期的的高高。。分分析析原原因因，，青青年年群群体体作作为为白白领领，，生生活活压压力力大大，，感感情情需需要要归归宿宿。。媒媒体体甚甚至至有有““很很多多年年轻轻人人选选择择不不生生小小孩孩改改养养宠宠物物””之之类类的的说说法法。。三、、总总体体而而言言，，如如豢豢养养宠宠物物，，则则对对于于阳阳台台、、露露台台、、入入户户花花园园等等灰灰空空间间要要求求较较高高。。青年年群群体体住住宅宅行行为为模模式式产品规划2行为为十十五五：：收收藏藏展展示示1、、收收藏藏展展示示可可能能包包括括照照片片陈陈列列和和物物件件摆摆设设两两种种方方式式。。前前者者对对““完完整整而而显显眼眼的的墙墙面面””有有较较高高的的要要求求，，往往往往会会选选择择客客厅厅、、餐餐厅厅、、走走廊廊的的墙墙壁壁。。后后者者可可能能需需要要置置物物架架、、台台面面等等。。2、、超超过过6成的的人人选选择择在在客客厅厅展展示示，，由由于于客客厅厅作作为为接接待待客客人人的的最最主主要要场场所所，，在在这这里里展展示示家家庭庭个个性性最最为为适适宜宜。。3、、书书房房的的选选择择比比例例也也较较高高。。一一般般来来说说书书房房有有置置物物架架，，装装饰饰作作用用强强。。青年年群群体体住住宅宅空空间间需需求求分分析析：：面面积积需需求求产品规划2青年年人人群群对对面面积积的的选选择择（（%）产品规划2青年人人群对对户型的的选择（（%）青年群群体住住宅空空间需需求分分析：：居数数室需需求产品规划2首次置置业的的居住住年限限意愿愿（%)绝大部部分青青年群群体生生小孩孩的时时间，，是在在该首首次置置业的的房屋屋年限限内。。且小小孩将将在该该住房房内成成长到到一定定年纪纪。即即是说说，该该住房房将跨跨越该该群体体的生生命周周期，，从青青年之之家到到小太太阳。。青年群群体住住宅空空间需需求分分析：：居室室可变变性需需求产品规划2选二居居的青青年人人群对对第二二间的的使用用选择择（%)主卧书房客厅如果选选择二二居，，第二二间房房可能能同时时作为为书房房、客客房、、父母母留宿宿的房房间、、预留留儿童童房、、兴趣趣空间间这5项，，“多多功能能”使使用。。其中，，“书书房””、““兴趣趣空间间”这这两项项，允允许第第二间间房和和主卧卧的联联系较较紧密密，不不必通通过公公共空空间而而直接接进入入。““客房房”、、“父父母留留宿””、““儿童童房””，又又要求求此房房间与与主卧卧无彼彼此干干扰。。青年群群体住住宅空空间需需求分分析：：居室室可变变性需需求产品规划2选三居居的青青年人人群对对第三三间的的使用用选择择（%)主卧书房次卧客厅如果选选择三三居，，其中中一间间一般般是作作为比比较固固定的的书房房。此此时该该书房房与主主卧的的空间间联系系可以以比较较紧密密。另一间间房往往往作作为客客房，，也可可能作作为兴兴趣工工作室室。从某种种意义义而言言，第第三间间房闲闲置率率较高高，是是比较较浪费费的。。三居较较二居居而言言，跨跨越生生命周周期的的弹性性更大大。但但90以下下三居居往往往非常常紧凑凑，舒舒适度度不足足。青年群群体住住宅空空间需需求分分析：：居室室可变变性需需求产品规划2青年群群体住住宅空空间需需求分分析：：房屋屋形态态需求求一、对房屋屋形态态有要要求的的：包括复复式、、错层层、挑挑空客客厅三三项。。选择择比例例分别别在33%、27%、26%左右右。这这表明明非平平层住住宅对对青年年人群群而言言具有有较大大吸引引力。。在定性性阶段段发现现，部部分青青年人人群认认为““复式式”住住宅比比较““洋气气”，，较平平层住住宅更更显个个性和和活力力。错错层情情况也也很类类似。。挑空客客厅在在资源源紧张张的小小面积积住宅宅中比比较难难以实实现。。且北北京目目前规规定4.9米以以上要要计算算2层层面积积。二、对对房屋屋灰空空间有有要求求的：：包括露露台、、入户户花园园、阳阳光房房三项项。选选择比比例分分别在在26%、、26%、、18%左左右。。其中，，露台台一般般属于于赠送送面积积，是是房屋屋附加加值，，非普普及资资源。。在高高层住住宅中中设计计类似似空间间一般般都是是利用用各地地计算算建筑筑面积积的方方法，，如深深圳两两层以以上不不算面面积。。入户花花园在在南方方一般般是开开敞式式的，，按照照阳台台计算算一半半面积积。通通过窗窗的设设计，，厅和和入户户花园园之间间有视视线的的沟通通，将将绿意意引进进室内内。入户花花园在在北方方，一一般都都需要要封闭闭。如如果不不朝南南，则则使用用价值值更小小。比比较起起来，，阳光光房更更适合合北方方的气气候。。以上3个空空间的的共同同特征征为““可与与户外外有直直接接接触、、面积积适合合一定定的活活动、、以便便改善善室内内环境境“。。产品规划2青年社社区规规划设设计要要素本本案借借鉴：：1、89㎡㎡小三三房；；2、创创新户户型，，多赠赠送空空间；；3、社社区配配套，，满足足青年年各种种生活活所需需；4、4.89米米层高高LOFT小户户型；；项目社社区规规划建建议产品规划2客群与与产品品对应应总结结项目社社区规规划建建议产品规划2项目社社区规规划建建议产品规划2项目主主要经经济指指标项目社社区规规划建建议产品规划2建筑示示意图图项目社社区规规划建建议产品规划289平平米三三房示示意图图一项目社社区规规划建建议产品规划289平平米三三房示示意图图二项目社社区规规划建建议产品规划2LOFT公公馆建建议项目社社区规规划建建议产品规划2LOFT公公馆建建议项目社社区规规划建建议产品规划2LOFT公公馆建建议LOFT：：LOFT英语语的意意思是是指工工厂或或仓库库的楼楼层，，现指指没有有内墙墙隔断断的开开敞式式平面面布置置住宅宅。LOFT发发源于于六七七十年年代美美国纽纽约的的建筑筑，逐逐渐演演化成成为一一种时时尚的的居住住与生生活方方式。。它的的定义义要素素，主主要包包括：：高大大而开开敞的的空间间，上上下双双层的的复式式结构构，类类似戏戏剧舞舞台效效果的的楼梯梯和横横梁；；流动动性，，户型型内无无障碍碍；透透明性性，减减少私私密程程度；；开放放性，，户型型间全全方位位组合合；艺艺术性性，通通常是是业主主自行行决定定所有有风格格和格格局。。LOFT是同时时支持商商住两用用的楼型型，所以以主要消消费群体体包括个个性上的的和功能能上的。。作为功功能上的的考虑，，一些比比较需要要空间高高度的，，比如电电视台演演播厅、、公司产产品展示示厅等；；作为个个性上的的考虑，，许多年年轻人以以及艺术术家都是是LOFT的消消费群体体，甚至至包括一一些IT企业。。本案建议议：锁定青青年置业业者，采采用LOFT产产品格式式，层高高4.89米，，主力户户型60㎡,买买一层送送一层，，满足居居家、创创业、投投资一体体化需求求，使用用面积大大于建筑筑面积，，且总价价较低！！LOFT公馆社区功能能配套建建议：入口处：：情人相相思树，，休闲座座椅，阳阳光花室室，卡通通小品；；大堂入入口：留留言板，，点唱机机，饮水水机，杂杂志取阅阅处，背背景音乐乐；檐出出空中花花园处：：跑步机机，自行行车机，，举重机机等公共共健身设设施，跳跳绳区。。配套：迷迷你酒吧吧，小区区食堂，，洗衣房房，干洗洗中心，，书店，，酒店式式商务中中心等。。项目研判判产品规划划市场定位位形象定位位3市场定位天生迷你你！开发定位位市场定位3案名建议议市场定位3优盘主题语：：小城内内存多解析1：一指优优秀的楼楼盘，另另指喻意意电脑上上的优盘盘，具有有高科感感；解析2：小城内内存多，，小社区区大配套套，小户户型大空空间。案名备选选市场定位3爱巢主题语：：抚生路路·迷你你生活第第一盘解析1：一个爱爱的小窝窝，突显显青年主主题社区区；解析2：抚生路路，直指指地理；；小户型型社区，，点明社社区属性性，让客客户一目目了然。。项目研判判产品规划划市场定位位形象定位位4形象定位达人秀场场！形象定位4形象定位4形象定位4形象定位4形象定位4形象定位4形象定位4形象定位4形象定位4形象定位4形象定位4形象定位4形象定位4形象定位4形象定位4形象定位4THANKS！！9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。12月-2212月-22Wednesday,December14,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。04:15:0104:15:0104:1512/14/20224:15:01AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2204:15:0104:15Dec-2214-Dec-2212、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。04:15:0104:15:0104:15Wednesday,December14,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2204:15:0104:15:01December14,202214、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。14十十二月20224:15:01上午午04:15:0112月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。十二月224:15上午午12月-2204:15December14,202216、行动出成成果，工作作出财富。。。