华新项目定价方案XXXX

上海华新项目定价方案目录一、项目销售产品分析二、区域消费群体分析三、高层公寓定价分析四、公别墅定价分析五、小高层公寓定价分析六、项目产品销售汇总七、附件（竞品案例分析）一、项目销售产品分析地块产品类型建筑面积（㎡）面积比例（%）E-3-2E-3-5高层住宅（毛坯）5288122.66%高层住宅（精装）3399414.57%小高层公寓141976.31%联体别墅113574.87%经济适用房63282.71%底商及配套45211.94%E-3-6标准办公132825.69%企业会所93404.00%E-3-7E-3-10滨水商业街100004.29%公寓式酒店4590019.67%精品酒店190008.14%商业别墅120005.14%总计233330100%注：1、以上数据指标根据最新方案制定,如有调整以最终批文件为准；

2、19000㎡的精品酒店为自持物业。

3、表内面积根据不同时点、口径将有些微差异，此处不做调整。从周边热销案例客群分析得出，华新项目的目标客群定位如下：客群范围：青浦区华新镇及周边乡镇；闵行区华漕镇及周边乡镇；西长宁区（外环到中山公园、74路公交沿线）公寓客群定位：年龄在20-30岁之间，普通职员为主。购房目的以首次置业（新上海人置业）和改善置业（当地人）为主，面积需求为60-100㎡间的中小户型为主；具较低房价、区域规划、交通便利是公寓客户考虑的最重要三个影响因素。别墅客群定位：年龄在40岁以上，私营业主、企业高管、高级公务员为主，购房目的以再次改善型为主，面积需求为200㎡以上；产品品质和居住环境是客户考虑的最重要的二个影响因素。附件：二、区域消费群体分析三、公寓产品定价分析3.1

竞品分布万科尚源主力面积：79-120㎡成交均价：12600元/㎡装修标准：

1000元/㎡逸皓华庭主力面积：63-91㎡成交均价：9800元/㎡绿地秋霞坊主力面积：70-120㎡成交均价：13300元/㎡新城金郡主力面积：80-140㎡成交均价：14000元/㎡装修标准：1000元/㎡新城尚上城主力面积：79-130㎡成交均价：11500元/㎡装修标准：1000元/㎡本案竞品选取依据：区位相近：经济、交通、人口等因素相近；产品相近：产品类型、户型、面积类似；数据来源：

cric数据库、搜房网、实地调研等数据时间：2012年1月—2012年6月底项目名称板块开盘时间主力面积（㎡）成交均价（元/㎡）装修标准（元/㎡）现有存量（套）2011年销售套数2012年销售套数万科尚源重固板块2010-12-3179-14512600精装：100039547346逸皓华庭重固板块2011-04-2369-1209800毛坯268179114新城金郡嘉定新城板块2010-01-380-14014000精装：10003763133绿地秋霞坊嘉定新城板块2010-12-1650-15013300毛坯14542672新城尚上城嘉定新城板块2011-07-2380-12011500精装：100018716230小结所选竞品项目具有一定的规划与品牌知名度，公寓主力面积主要分布在80-140㎡；竞品公寓目前成交均价11000-13500元/㎡，总价多分布在90-150万元之间，6月份成交均价基本不变，略有上涨；2012年华新项目竞品楼盘中，万科尚源有新推量，面积段79-138㎡，共计330套，同时华新板块星尚湾名邸和西郊

半岛名苑预计年内开盘，对项目有较大冲击；万科尚源、新城金郡和新城尚上城为精装公寓，装修标准约为1000元/㎡。三、公寓产品定价分析3.2

竞品概况数据来源：

cric数据库、搜房网、实地调研等数据时间：2012年1月—2012年6月底注：1、本评分办法中最高值代表项目邻近区域范内各因素所能实现的最佳状态；2、万科尚源、新城金郡和新城尚上城为精装公寓，其毛坯价格按成交价扣除装修成本得出，其中万科尚源、新城尚上、城新城金郡

装修成本预计1000元/㎡影响因素权重最高值各楼盘分值万科尚源逸皓华庭绿地秋霞坊新城金郡新城尚上城本案区位8%8557766公共交通15%15101013131210生活配套15%15101011111010楼盘规模7%7656656产品组合8%8667767户型设计15%15131112121112户型面积10%10888888小区景观8%8545556物业管理6%6655555企业品牌8%8757666合计100%100766981807476实际成交均价（元/㎡）——126009800133001400011500？毛坯均价（元/㎡）——116009800133001300010500楼盘位置——重固镇重固镇嘉定新城嘉定新城安亭华新三、公寓产品定价分析3.3定价分析表三、公寓产品定价分析3.4定价分析图楼盘万科尚源逸皓华庭绿地秋霞坊新城金郡新城尚上城本案分值766981807476成交均价（元/㎡）116009800133001300010500？从总分值上看，本案价位应介于新城尚上城和新城金郡间，根据价格与分值间形成的线性关系，最终推导结果如下：（1）毛坯公寓的销售单价11115-11770元/㎡

，根据当前周边市场环境，建议销售均价11500元/㎡，主力户型总价95-145万元；（2）考虑到周边精装公寓装修成本在1000元/㎡，建议精装修公寓销售单价为13000元/㎡，主力户型总价范围105-150万元。1111511770BA逸皓华庭新城尚上城万科尚源新城金郡绿地秋霞坊万科尚源主力面积：170㎡成交均价：22000元/㎡逸皓华庭主力面积：200-300㎡成交均价：19500元/㎡合生御廷主力面积：180-220㎡成交均价：23000元/㎡绿地逸湾主力面积：190-280㎡成交均价：22500元/㎡本案四、别墅产品定价分析4.1竞品分布竞品选取依据：区位相近：经济、交通、人口等因素相近；产品相近：产品类型、户型、面积类似；数据来源：

cric数据库、搜房网、实地调研等数据时间：2012年1月—2012年6月底项目名称板块物业类型开盘时间主力面积（㎡）销售均价（元/㎡）装修标准（元/㎡）存量（套）2011年成交套数2012年成交套数万科尚源重固板块联排2010-12-31150-20022000毛坯125254逸皓华庭重固板块联排2011-04-23206-29419500毛坯6550绿地逸湾华新板块双拼2009-09-05196-28022500毛坯8720合生御廷赵巷板块联排2009-11-05150-25023000毛坯10261小结竞品项目一般具备一定品牌与规模，别墅主力面积在170-220㎡之间,除绿地逸湾为双拼外，其余均为联排；竞品产品目前成交均价在19000-23000元/㎡，总价在350-500万元之间，安亭瑞仕华庭别墅产品已推案，但目前尚

无成交，4月份别墅价格有小幅下降；2012年整体去化较慢，目前华新板块、重固板块别墅存量在300套左右，未来销售形势不容乐观。四、别墅产品定价分析4.2

竞品概况数据来源：

cric数据库、搜房网、实地调研等数据时间：2012年1月—2012年6月底影响因素权重最高值各楼盘分值万科尚源逸皓华庭绿地逸湾合生御廷本案区位8%855676公共交通7%766666生活配套8%866676楼盘规模8%866666产品组合8%8667+577户型设计15%151213121312户型面积10%1088788小区景观10%1087788产品附加值10%1088787物业管理8%887777企业品牌8%886777合计100%1008178838480实际成交均价（元/㎡）——22000195002250023000？楼盘地址——重固镇重固镇华新镇赵巷镇华新注：1、本评分办办法中最最高值代代表项目目邻近区区域范内内各因素素所能实实现的最最佳状态态；2、绿地逸逸湾别墅墅为双拼拼，故在其产产品组合合一项上上额外加加5分；3、产品附附加值如如花园、、地库、、露台等等的赠送送面积四、别墅墅产品定定价分析析4.4定价分析析表四、别墅墅产品定定价分析析4.4定价分析析图楼盘万科尚源逸皓华庭绿地逸湾合生御廷本案分值8178838480成交均价（元/㎡）22000195002250023000？从总分值值上看，，本案价价位应介介于逸皓皓华庭和和万科尚尚源之间间，根据据价格与与分值间间形成的的线性关关系，最最终推导导结果如如下：本案联排排别墅的的销售单单价20643-21430元/㎡，根据当当前周边边市场环环境，建建议销售售均价21000元/㎡，主力力户型总价约390万元；2064321430AB逸皓华庭庭万科尚源源绿地逸湾湾合生御廷廷五、小高高层公寓寓定价分分析参考楼盘项目地点高层公寓成交均价（元/㎡）小高层公寓成交均价（元/㎡）售价差（元/㎡）富力桃园青浦新城12200140001800朗诗绿色街区嘉定南翔22500236601160项目周边边无与本本案小高高层（9F、10F）类似的的产品，，扩大参参考楼盘盘的区域域范围后后，仅有有富力桃桃园、朗朗诗绿色色街区有有类似产产品销售售，成交交数据如如下：注：数据据来自cric数据库，，为历史史成交数数据小高层公公寓与高高层公寓寓相比，，优势主主要体现现在景观和居住舒适适度方面，参参照目前前市场上上类似产产品与高高层间的的价格差差（1000-1800元/㎡）及本案案高层毛毛坯公寓寓的定价价（11500元/㎡），小高高层公寓寓销价范范围为12500-13300元/㎡，建议均均价定为为13000元/㎡，总价在在96-117万元。高层公寓高层公寓小高层公寓联排别墅项目总销金额产品类型主力户型（㎡）建筑面积（㎡）销售单价（元/㎡）总销金额（亿元）E-3-2E-3-5

高层住宅（毛坯）80-12543312115006.08高层住宅（精装）70-11533994.15130004.42小高层公寓（毛坯）75-9014197.2130001.85联排别墅18511135.7210002.34住宅底商-3391200000.68E-3-6企业会所-9340175001.63写字楼（loft）33E-3-7商业别墅-12000165001.98E-3-10商业街区-10000200002.00公寓式酒店-4390085003.73六、项目产品品销售汇汇总七、附件件（竞品品案例分分析）竞品—万科尚源源项目名称万科尚源项目地址上海市青浦区重固镇福泉山路199弄投资商万科地产物业管理单位上海万科物业管理有限公司建筑类型12层小高层公寓、3层联排别墅交付标准公寓精装：1000元/㎡主力房型二房：292套，70-90㎡三房：364套，90-120㎡联排，68套，150-200㎡复式：32套，100-150㎡开盘时间2010-12-31入住时间2012-09-30技术经济指标占地面积11.6524㎡建筑面积15.1481万㎡规划户数1000户容积率1.3绿化率35%车位配比1:0.72项目介绍绍概况：截至2012年6月底，共共推出1018套公寓，，成交893套，月均均去化在在56套左右，，目前主主售为80-90㎡二房、三三房，成成交均价价约12800元/㎡月份成交面积(㎡)成交套数(套)成交均价(元/㎡)成交金额(元)2012年06月5,8706312,88675,647,6002012年05月4,7595512,86061,202,7502012年04月2,6563012,97234,449,9102012年03月8,4819312,891109,336,0002012年02月7,0818212,33587,338,1802012年01月2,1562312,27526,462,4002011年12月11,42812412,296140,520,6002011年11月17,06819712,128206,995,4002011年10月1,2091214,85217,954,5702011年09月2,7342614,99140,978,3802011年08月4,9374815,30175,546,3202011年07月10,0059815,071150,790,0002011年01月4,1864215,77666,040,140总计82,570893-1,093,262,250竞品—万科尚源源小结：共推出154套，已成成交29套，月均均去化在在1.6套，目前前成交均均价约22000元/㎡，总体销销售一般般。月份成交面积(㎡)成交套数(套)成交均价(元/㎡)成交金额(元)2012年04月169119,6383,311,5562012年03月167122,1673,705,4362012年02月173118,1973,141,3482012年01月169119,2023,238,0332011年12月1,357819,71126,744,1802011年10月167125,5994,279,1292011年09月680424,67516,772,7602011年08月852523,63320,144,9102011年07月340226,1168,878,6302011年05月167127,2684,558,1192011年04月506326,68013,490,9002011年01月167125,3394,235,667总计4,91429112,500,668竞品—万科尚源源95㎡，三室室二厅一一卫79㎡，二室室二厅一一卫竞品—万科尚源源85㎡，三室室二厅一一卫119㎡㎡边户，三三房二厅厅一卫119㎡㎡边户a，三房二二厅一卫卫119㎡㎡边户户b，三三房房二二厅厅一一卫卫项目名称逸皓华庭项目地址上海市青浦区重固大街518号投资商上海住宅科技/上海佳正华投资物业管理单位上海中环陆家嘴物业管理建筑类型12层小高层、3层联排交付标准毛坯主力房型一房：63㎡；二房：90㎡三房：120㎡联排：206-294㎡开盘时间2011-04-23入住时间2012-06-30技术经济指标占地面积4.3143万㎡建筑面积5.3929万㎡规划户数330户容积率1.25绿化率40%车位配比1:1项目目介介绍绍竞品品—逸皓皓华华庭庭销售售情情况况推案时间推案量(㎡)套数主力户型2011-01-2831,346330小高层公寓和联

排别墅，公寓64-121㎡、联排别墅206-294㎡，2011-12-1833,918

301小高层和联排别墅，公寓249套，主力户型90-100㎡二房；别墅52套，面积段206-294㎡公寓寓：：截至至2012年6月底底，，共共推推出出561套公公寓寓，，售售出出293套，，当当前前成成交交均均价价降降至至9800元/㎡㎡，单单月月成成交交68套。。别墅墅：：销售售情情况况较较差差，，共共推推出出70套，，成成交交5套，，成成交交均均价价19000-20000元/㎡㎡，2011年45月后后无无成成交交。。竞品品—逸皓皓华华庭庭公寓寓别墅墅项目名称新城尚上城项目地址嘉定安谐路9弄投资商江苏新城地产股份有限公司物业管理单位新城地产物业公司建筑类型11F高层住宅交付标准毛坯、精装（1000元/㎡）主力户型2房：80-88平小3房：91-93平3房：128-132平开盘时间2011-07-23入住时间2012年年底技术经济指标占地面积6.6万㎡建筑面积16.7万㎡规划户数640容积率1.97绿化率35%车位配比1：0.8项目目介介绍绍竞品品—新城城尙尙上上城城销售售情情况况推案时间推案量套数物业类型主力户型2011-7-1961736㎡640精装公寓毛坯公寓2房：80-88㎡小3房：91-93㎡3房：128-132㎡2011-12-1029072㎡324精装公寓（精装标准1000元/㎡）2房：80-100㎡3房：90-100㎡公寓寓：：截止止2012年6月底底，，共推推精精装装和和毛毛坯坯公公寓寓964套，，售售出出947套。。目前前在在售售的的主主要要为为130㎡左左右右的的正正三三房房，，当当前前二二三三房房成成交交均均价价约约11500元/㎡㎡。新城城尚尚上上城城后后续续即即将将推出出45-55㎡、、层层高高4.5m的SOHO产品品竞品品—新城城尙尙上上城城项目名称新城金郡项目地址上海市嘉定区临泽路89弄投资商江苏新城地产股份有限公司物业管理单位新城地产物业公司建筑类型多层、小高层、高层交付标准精装（1000元/㎡）主力户型2房：70-90㎡3房：110-130㎡开盘时间2010-01-30入住时间2012年年底技术经济指标占地面积30万㎡建筑面积40万㎡规划户数2000容积率1.8绿化率35%车位配比1：0.8项目目介介绍绍效果果图图竞品品—新城城金金郡郡销售售情情况况推案时间推案量套数物业类型主力户型2011-12-1729954

312精装公寓（精装标准1000元/㎡）2房：80-90㎡2011-11-2625695

286精装公寓（精装标准1000元/㎡）2房：80-90㎡3房：110-130㎡2011-03-2311508

121精装公寓（精装标准1000元/㎡2房：80-90㎡3房：130-140㎡公寓寓：：截止止2012年6月3底，，共共推推精精装装和和毛毛坯坯公公寓寓合合计计1944套，，售售出出1909套，，即即将将售售罄罄。当当前前成成交交均均价价约约14000元/㎡竞品品—新城城金金郡郡项目名称秋霞坊项目地址嘉定双单路999弄投资商上海绿地集团有限公司物业管理单位长城物业公司建筑类型公寓、别墅、花园洋房交付标准毛坯、精装（售罄）主力户型1房：53㎡（售罄）2房：70-80㎡9（售罄）2+1：90㎡（售罄）2房：95㎡3+1花园洋房：138㎡3房：125-140㎡联排：230-260㎡开盘时间2010-12-16入住时间2012-01-01技术经济指标占地面积8.5万㎡建筑面积22.8万㎡规划户数1109户容积率1.75绿化率35%车位配比1:1.2项目目介介绍绍竞品品—秋霞霞坊坊8/17/2012销售售情情况况推案时间推案量套数物业类型主力户型2010-12-1638,073㎡467公寓

1房：53㎡2房：70-80㎡2+1：90㎡2011-4-2332,988㎡182花园洋房联排别墅3+1花园洋房：138㎡联排：230-260㎡2011-10-437,435㎡312毛坯公寓2房：95㎡3房：125-140㎡公寓寓：：销售售较较好好，，截截至至2012年6月底底，，共共推推出出891套，，共共售售出出768套。。其其中中，，2010年年年底底推推出出的的1房、、2房和和90㎡㎡2+1，共共312套，，全全部部售售罄罄；；10月份份推推出出的的95㎡㎡二房房，，共共104套，，全全部部售售罄罄；；目目前前主主售售130-140㎡三三房房，，成成交交均均价价约约13300元/㎡㎡。别墅墅：：截至至2012年5月底底共共推推出出联联排排别别墅墅70套，，暂无无成成交交，新新房房源源延延期期推推出出竞品品—秋霞霞坊坊项目名称合生御廷项目地址青浦赵巷镇巷居路99弄投资商生创展集团有限公司物业管理单位广东康景物业服务有限公司上海分公司建筑类型8F小高层公寓、联排别墅、叠加别墅交付标准公寓：精装修（2500元/㎡）别墅：精装修（4000元/㎡）、毛坯主力户型2房：91-98㎡联排别墅：260-300㎡，精装别墅已售罄叠加别墅：140-170㎡开盘时间2009-11-05入住时间2011-12-01技术经济指标占地面积12.5万㎡建筑面积9.6万㎡规划户数500户容积率0.8绿化率40.5%车位配比1:1项目目介介绍绍竞品品—合生生御御廷廷销售售情情况况推案时间推案量套数物业类型销售报价主力户型2009-10-2423317㎡114联排别墅15000-20000元/㎡联排别墅：200-250㎡2010-08-078575㎡46联排别墅23000-25000元/㎡联排别墅：150-200㎡2011-3-2628940㎡236精装公寓联排别墅公寓：15000-16000元/㎡别墅：总价450万-600万元2房：91-98㎡联排别墅：260-300㎡别墅墅：：截止止2012年4月30日，，共共推推出出236套联联排排别别墅墅，，截截至至当当前前共共售售出出136套，，其其中中2011年之之后后仅仅售售出出8套，，2012年成成交交2套，，当当前前成成交交均均价价约约23000元/㎡㎡。竞品品—合生生御御廷廷销售售情情况况绿地地逸逸湾湾公寓寓产产品品已已基基本本售售罄罄，目目前前在在售售的的为为双双拼拼别别墅墅，，主主力力户户型型面面积积192-282㎡㎡。去去化化较较差差，，开开盘盘至至今今仅仅售售出出9套，，2011年1月份份售售出出2套后后，，再再无无成成交交。目目前前售售价价约约22500元/㎡㎡。别墅墅户户型型推案时间推案量(㎡)套数主力户型2010-5-117,69376196㎡、231㎡、280㎡双拼别墅2009-7-304,45020196㎡、231㎡、280㎡双拼别墅别墅竞品品—绿地地逸逸湾湾（（别别墅墅））项目名称富力桃园项目地址青浦清河湾路389弄投资商富力地产物业管理单位广州天力物业发展有限公司建筑类型8F小高层公寓、11-17F小高层、联排别墅、双拼别墅交付标准毛坯主力户型公寓：84-153㎡二房、三房别墅：237-244㎡开盘时间2008-12-27入住时间2012-11-30

技术经济指标占地面积30万㎡建筑面积27万㎡规划户数2300户容积率0.86绿化率42%车位配比1:1.2项目目介介绍绍竞品品—富力力桃桃园园竞品品—富力力桃桃园园销售售情情况况推案案情情况况：：青浦浦在在售售住住宅宅大大盘盘之之一一，，从从08年底底开开盘盘至至2012年6月底底，，推推案案14次，，合合计计推推出出给给类类房房源源1736套，，其其中中公公寓寓1472套，，联联排排别别墅墅240套，，双双拼拼别别墅墅24套。。去化化情情况况：：截至至2012年6月底底，，公公寓寓共共售售出出1377套，，月月均均去去化化约约45套，，当当前前成成交交均均价价约约12000元/㎡㎡；别别墅墅共共售售出出161套，，2009年之之后后仅仅售售出出6套，当当前前成成交交均均价价约约15500元/㎡㎡。项目名称朗诗绿色街区项目地址上海市嘉定区宝翔路888弄投资商朗诗地产物业管理单位朗诗物业管理公司建筑类型6F多层公寓、18F高层交付标准全装修，标准约2200元/㎡主力户型80-110㎡二房、120-150㎡三房开盘时间2010-12-19入住时间2012-08-30

技术经济指标占地面积4.6万㎡建筑面积8.56万㎡规划户数678户容积率1.8绿化率45%车位配比1:1.5项目目介介绍绍竞品品—朗诗诗绿绿色色街街区区销售售情情况况推案时间推案量套数物业类型主力户型2011-09-297,361㎡88精装高层公寓80-90㎡二房，精装修2011-05-0542,198㎡306

精装多层、高层公寓80-130㎡二房、120-240㎡三房、210-260㎡四房2010-12-1933,673㎡272精装多层、高层公寓80-130㎡二房、120-240㎡三房、210-260㎡四房销售售一一般般，，截截至至2012年6月底底，，共共推推出出666套，，共共售售出出467套，，月月均均去去化化24.5套。。主主力力户户型型为为80-110㎡二二房房、、120-150㎡米米三三房房，，均均为为精精装装户户型型，，标标准准约约2000元/㎡㎡。当前前销销售售均均价价约约18500元/㎡㎡竞品品—朗诗诗绿绿色色街街区区9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。12月-2212月-22Wednesday,December21,202210、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。06:33:4806:33:4806:3312/21/20226:33:48AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2206:33:4806:33Dec-2221-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。06:33:4806:33:4806:33Wednesday,December21,202213、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。12月月-2212月月-2206:33:4806:33:48December21,202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。21十二二月20226:33:48上上午06:33:4812月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月226:33上上午12月-2206:33December21,202216、行动出成成果，工作作出财富。。。2022/12/216:33:4806:33:4821December202217、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。6:33:48上上午6:33上上午06:33:4812月-229、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。12月-2212月-22Wednesday,December21,202210、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。06:33:4806:33:4806:3312/21/20226:33:48AM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。12月-2206:33:4806