华怡苑开发运营方案

【华怡苑】开发运营方案一、项目综述二、项目管理三、经济分析四、项目成功标尺及总经理承诺一、项目综述项目规划及设计条件123项目综述总图及基本指标—规划总指标项目综述总图及基本指标—住宅组团项目综述总图及基本指标—写字楼组团项目综述项目综述业态及货值分配统计表产品统计总表产品分配统计总表项目综述业态及货值分配—价格预计定价方法：市场比较法（1）洋房价格预估---5500元/㎡项目所在片区目前销售均价在5000元/平方米左右。按市场正常走势考虑，到本项目一年后正式推出市场价格涨幅10%左右，则本项目洋房均价初步拟定为5500元/平方米。（2）商业价格预估---住宅底层街铺20000元/㎡，集中商业三层均价12600元/㎡结合华达新城一期商铺销售价格以及凯旋城商圈商铺二手价格与租金水平，预计项目商业租金水平在50-100元/月平方米，其中7M层高沿街商业均价在20000元/平方米，集中商业售价一层均价18000元/平方米，二～三层商铺均价按10000元/平方米核算，三层平均售价约为12600元/㎡。（3）写字楼价格预估---7500元/㎡目前可比性较强的为在售的中心一号以及已售完在使用的凯旋广场，中心一号目前销售均价在7000元/平方米，凯旋广场租金水平在50元/月平方米（带装修），综合预估待项目建成可售时期写字楼产品的销售均价在7500元/平方米。（4）车位价格预估---100000元/个结合华达新城一期车位售价，本项目车位销售价预计为100000元/个，按35平米/个车位核算，则车位售价折算为2857元/平方米。。项目销售收入测算销售目标设定说明：住宅及住宅底商按销售率95%即达成销售目标，写字楼与集中商业按销售率90%即达成销售目标；住宅地下室按销售率50%即达成销售目标；写字楼负一层地下室作为中行租赁不纳入销售目标，负二层地下室作为写字楼配套也不纳入销售目标。项目综述项目销售售目标分分解2014年销售目标：1.6亿2016年5月前销售目标：3.81亿总目标5.41亿元项目综述述项目销售售目标分分解销售目标标分解表表项目综述述项目效果果图项目综述述总图规划划原则货值最大大化通过写字字楼规划划，增加加项目容容积率住宅楼栋栋对临路路避让内街设置置，增加加临街面面加大住宅宅低商层层高，提提高商铺铺使用价价值产品的合合理设置置南北通透透，避免免北厅户型配比比面向首首置及首首改写字楼平平面分6个产权销销售优化竖向向设计，，最大节节约成本本住宅做一一层地下下车库，，写字楼楼做两层层地下车车库物业用房房及公共共洗手间间的设置置项目综述述二、项目目管理团队建设设项目目标标管理工程管控控成本管控控营销管控控2.1团队建设设地产事业业线组织织架构及及人员配配置地产事业业部组织织架构备注：拟拟建自身身营销团团队（自自主销售售），则则需按以以上人员员配置扩扩充营销销队伍。。项目管理理—团队建设设2.2项目管理理目标项目管理理目标项目管理理—目标管控控项目管理理目标1、开发周周期目标标工程目标标：“华华怡苑””开发项项目的动动工日期期为2013年10月1日，项目目房产入入伙日期期为2015年11月1日，总工工期为25个月。销售目标标：首次次开盘起起算8个月内完完成总目目标销售售额的50%，即28473万元（不不含地下下车库）），开盘盘后起算算的19个月内完完成可售售总目标标销售的的95%，即54100万元（不不含部分分地下车车库）。。2、利润目目标项目销售售总额62023万元，总总开发成成本43072万元，项项目的毛毛利润为为18951万元，净净利润总总额为17524万元（保保底值17500万元）。。3、成本、、费用目目标项目的开开发成本本33550万元之内内（目标标成本））。项目管理理—目标标管管控控项目目启启动动版版成成本本管管理理目目标标成本本目目标标统统计计表表项目目管管理理—目标标管管控控2.3工程程管管控控工程程排排期期工程程管管理理重重难难点点交房房管管控控点点工程程排排期期：：工程程管管控控重重难难点点附件件（（工工程程计计划划表表））项目目管管理理—工程程管管控控住宅宅工工程程排排期期：：工程程管管控控重重难难点点2014.09.25前取得得预预售售许许可可证证样板板房房完完工工2014.09.25±0以下下结结构构工工程程完完工工2014.04.302013.10.1项目目开开工工2014.10.30住宅宅封封顶顶外脚脚手手架架拆拆除除2015.05.302015.09.30园建建及及配配套套工工程程完完工工住宅宅验验收收及及竣竣工工备备案案完完成成2015.10.302015.11.01住宅宅交交房房2014.10.30取得得预预售售许许可可证证±0以下下结结构构工工程程完完工工2014.4.30项目目开开工工2013.10.12015.01.01中行行部部分分装装修修进进场场写字字楼楼封封顶顶2014.11.052015.2.10外脚脚手手架架拆拆除除2015.11.01写字字楼楼交交房房2015.06.30外脚脚手手架架拆拆除除2015.09.30园建建及及配配套套工工程程完完工工中行行部部分分装装修修完完工工2015.07.30写字字楼楼验验收收及及竣竣工工备备案案完完成成2015.10.30写字字楼楼工工程程排排期期：：项目目管管理理—工程程管管控控样板板房房完完工工2014.10.30工程程管管理理目目标标工程程管管控控重重难难点点质量量目目标标：：河河源源市市优优质质结结构构工工程程安全全生生产产文文明明施施工工目目标标：：市市级级文文明明工工地地户均均报报事事率率≤≤1.5条一次次性性交交房房成成功功率率≥≥95%项目目管管理理—工程程管管控控工程程管管理理工程程管管控控重重难难点点项目目工工程程计计划划管管理理项目目工工程程技技术术管管理理项目目工工程程质质量量管管理理项目目工工程程成成品品保保护护管管理理项目目工工程程文文明明施施工工管管理理项目目工工程程文文控控管管理理项目目工工程程总总结结管管理理项目目管管理理—工程程管管控控交房房管管控控点点常见见质质量量通通病病项目目管管理理—工程程管管控控交房房管管控控点点本项项目目质质量量点点地下下室室返返潮潮管井井及及管管道道周周边边渗渗水水伸缩缩缝缝渗渗水水外立立面面成成品品保保护护室内内成成品品保保护护细部部节节点点质质量量控控制制在常常见见建建筑筑质质量量通通病病的的问问题题处处理理上上，，借借鉴鉴品品牌牌地地产产企企业业（（万万科科、、中中海海））的的做做法法与与经经验验，，采采用用以以下下方方式式进进行行前前期期检检验验，，预预防防通通病病：：三层层（（或或标标准准层层））会会审审：：所有有砌砌体体、、管管道道都都模模拟拟安安装装，，出出现现问问题题立立即即变变更更、、整整改改。。建筑筑通通病病的的防防治治：：外墙墙100%试水水；；管根根100%试水水；；卫生间天面100%试水；外窗渗水的防防治等；项目管理—工程管控2.4成本管控项目管理—成本管控一、根据项目目成本测算设设定目标成本本一级目标成本本——前期策划阶段段二级目标成本本——方案设计阶段段（现阶段））三级目标成本本——初步设计阶段段四级目标成本本——施工图设计阶阶段二、成本管控控目标1、不突破目标标成本；2、单项工程结结算价超合同同总价比例控控制在3%～5%内（材料价格格变动除外））；三、动态成本本管理设置成本预警警线，动态成成本增加时提提前预警。项目管理—成本管控项目启动版（（二级）目标标成本测算项目启动版目目标成本测算算项目管理—成本管控项目成本管控控风险及措施施专业工程师力力所能及地协协助完成零星星工程的工程程量计算，造造价人员复核核、套价。导入金蝶EAS成本管理系统统，对目标成成本进行管控控，动态成本本实行实时监监测。合同管理：所有合同签订订需附上合同同清单、材料料规格品牌、、施工图纸，，作为日后工工程合同结算算依据。3.事后控制要点点：审核签证资料料的完整性、、时效性合同图纸、竣竣工图的完整整性施工合同范围围、保修期限限工程收尾阶段段建筑垃圾清清运及后期维维修费用的责责任划分。项目管理—成本管控2.5营销管控团队组建及分分析营销目标及节节点规划项目管理—成本管控项目营销岗位位人员配置1、营销部组织织架构总经理高级策划师1名销售经理1名销售代表8名客服2名文员1名营销策划经理理项目管理—营销管控营销策划总监监备注：设置岗位晋升升机制，在营营销部经理上上级设置营销销总监岗位做做为营销部人人员提升的职职位空间。项目营销岗位位人员配置2、营销团队基基本工资与提提成统计表备注说明：1、将华怡苑与与华达新城二二期整体考虑虑，其总销售售额为16.4亿元，按代理理费1.2%计则总佣金为为1968万元。2、根据项目营营销周期共5年时间，本项项目营销团队队14人，基本工资资总支出约366.0万元，提成总总额为752.6万元，总增加加费用约为962.6万元。与代理理费1968万元对比，可可节省成本开开支约1005.4万元。3、华怡苑营销销周期：2013年10月—2016年5月，二期：2014年7月—2017年10月,标准周期4年，整体预留留一年清尾，，营销周期以以5年核算。项目管理—营销管控自建营销团队队分析从信息传递的的角度，由于于采用自销模模式，项目开开发产品直接接转到消费顾顾客手中，而而不经由中介介，因此我们们直接面向顾顾客，公司可可以更及时、、准确的掌握握顾客的购买买动机和需求求特点，把握握市场脉搏；；从销售成本控控制的角度，，首先销售佣佣金将得到大大大的节省，，且由于采用用了自销模式式,销售过程中发发生的费用也也就完全由自自身来控制，，高效从严的的营销费用支支出也将降低低相应的开发发成本；从渠道道控制制的角角度，，由自自己组组建的的销售售团队队和部部门相相对委委托代代理方方式更更容易易管理理和控控制，，组建建这样样一个个销售售队伍伍既可可以使使这部部分利利润不不致外外流，，更重重要的的是，，还可可以借借此锻锻炼培培养一一支自自己的的销售售队伍伍，为为公司司今后后项目目的开开发提提供保保证。。结论：：无论论从项项目开开发长长期性性考虑虑还是是从开开发成成本的的有效效控制制方面面考虑虑，自自建营营销团团队都都具有有较好好的实实施优优势、、较好好的可可操作作性。。项目管管理—营销管管控目标规规划营销目目标及及节点点规划划2014年销售目标：1.6亿2016年5月前销售目标：3.81亿总目标标5.41亿元项目管管理—营销管管控营销目目标及及节点点规划划营销节节点规规划写字楼楼开盘盘住宅开开盘2014.1.1前2014年9月25日11月15日2015年1月1日2016.年5.30住宅底底商及及集中中商业业开盘盘项目信信息发发布，，开始始蓄客客:围墙、、户外外、路路旗定定稿、、上画画，网网络及及报广广软文文炒作作启动动2014.1.152014年1月15日写字字楼及及商业业部分分主力力商家家招商商启动动2014.9.24示范区区、样样板房房达到到展示示条件件住宅示示范区区及样样板房房开放放，住住宅首首批单单位开开盘写字楼楼广场场及看看楼通通道达达到展展示条条件商业广广场示示范区区、街街铺商商业氛氛围包包装达达到展展示条条件启动招招商项目整整体销销售率率完成成90%以上项目管管理—营销管管控营销周周期规规划住宅销销售周周期5个月完完成95%以上销销售率率写字楼楼销售售周期期18个月完完成90%以上销销售率率商铺销销售周周期13个月完完成90%以上销销售率率整体销销售周周期为为19个月营销目目标及及节点点规划划项目管管理—营销管管控三、经经济分分析项目启启动版版（二二级））目标标成本本财务经经济分分析华怡分分配房房产回回购测测算经济分分析项目启启动版版目标标成本本测算算项目二二级目目标成成本测测算经济分分析项目盈盈利能能力分分析由分析析而言言，本本项目目为合合作开开发，，剔除除分配配后房房产面面积（（抵做做土地地费用用）。。开发成成本为为33550万元，开发期期间费费用为为9522万元，，开发发总投投资为为43072万元。。开发期期为2.5年，实实现预预估销销售收收入62023.95万元，，利润总总额为为18951万元，，所得得税税税后利利润为为17524万元，，税后后投资资利润润率为为28.25%。经济分分析项目启动版经经济分析—不带资开发贷款、不带资资（银行封闭闭贷款1.5亿元）公司注入启动动金3500万现金流回正时时间：2014年11月内部收益率IRR（年度）=76.0%经济分析项目启动资金金：3000万元施工单位保证证金：1000万元现金流回正时时间：2014年11月内部收益率IRR（年度）=130.5%项目启动版经经济分析—带资开发经济分析项目启动版经经济分析由以上经济分分析可见：一、贷款、不不带资IRR=76.0%二、不贷款、、带资IRR=130.5%结论：1、带资开发项项目与取得银银行贷款相比比能获得更高高的内部收益益率；2、采用带资开开发项目可将将获得的银行行贷款做为公公司自有资金金进行其它项项目的操作。。经济分析业务价值点挖挖掘—回购华怡分配配房产测算结论：若若按以上价格格对华怡分配配房产进行回回购，实现项项目的整体统统筹销售，则则预计能增加加额外利润1966万元。经济分析四、项目成功功标尺及总经经理承诺项目成功标尺尺总经理承诺成功标尺及总总经理承诺项目成功标尺尺项目成功：总销售收入5.41亿元；（总收收入的95%）毛利润1.89亿元；净利润1.75亿元；净利润率≥28%；内部收益率IRR≥130%；管理成功：一次性交房成成功率≥95%；集中交房户均均报事＜1.5条；关键节点达成成率为：90%；成本偏差率（（与目标成本本基准版比较较）≤5%总结完善此类类项目管理重重点并形成知知识沉淀；培养一名项目目经理。成功标尺及总总经理承诺总经理承诺销售净利润率率≥28%内部收益率IRR≥130%项目总销售收收入达到5.41亿第一次开盘时时间：2014年10月现金流为正时时间：2014年12月总结完善此类类项目管理重重点并形成知知识沉淀；培养一名项目目经理。成功标尺及总总经理承诺写在最后：河源房地产市市场已进入了了一个“风起起云涌”的发发展时代，从从外来品牌开开发商强势进进驻到本地开开发企业的““齐头并进““，无不预示示着河源房地地产市场正进进行着巨大行行业变革。开发面积逐年年增长、地价价逐年攀升、、开发成本逐逐年提高，企企业利润逐年年下降，竞争争愈加激烈，，河源房地产产业或将重新新洗牌。“华华达地产”品品牌在河源12年的深耕积淀淀，已经树立立了较好的市市场认可度和和美誉度，是是河源本地品品牌的佼佼者者之一。但从从2010年至今，由于于外来品牌房房企的进军以以及本土房企企的逐步崛起起，再加上““华达地产””在此期间的的项目运作与与品牌推广都都行事“低调调”，这就给给企业发展形形成了内外““制约”被动动局面。所以以我们需打破破僵局，重新新以崭新的面面貌起势，将将“华达地产产”这面品牌牌大旗在河源源插的更深、、更扎实。紧靠未来的5年发展战略目目标（136万平方米的开开发量），要要求我们走规规范化、专业业化、管理模模式先进化的的企业发展之之路，所以我我们从“华怡怡苑”项目开开始，作为地地产事业线企企业管理发展展的试点与转转折，以此走走上企业长远远发展、可持持续发展的““星光大道””。成功标尺及总总经理承诺汇报结束，谢谢谢聆听！华达集团地产产事业线2013年10月9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。2022/12/212022/12/21Wednesday,December21,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。2022/12/212022/12/212022/12/2112/21/20226:31:52AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。2022/12/212022/12/212022/12/21Dec-2221-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。2022/12/212022/12/212022/12/21Wednesday,December21,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。2022/12/212022/12/212022/12/212022/12/2112/21/202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。21十二二月20222022/12/212022/12/212022/12/2115、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月222022/12/212022/12/212022/12/2112/21/202216、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022/12/212022/12/2121December202217、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。2022/12/212022/12/212022/12/212022/12/219、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。2022/12/212022/12/21Wednesday,December21,202210、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。2022/12/212022/12/212022/12/2112/21/20226:31:53AM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。2022/12/212022/12/212022/12/21Dec-2221-Dec-2212、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。2022/12/212022/12/212022/12/21Wednesday,December21,202213、不知知香积积寺，，数里里入云云峰。。。2022/12/212022/12/212022/12/212022/12/2112/21/202214、意志志坚强强的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥块一一样任任意揉揉捏。。21十十二二月20222022/12/212022/12/212022/12/2115、楚塞塞三湘湘接，，荆门门九派派通。。。。。十二月月222022