住宅设计主线方案设计(步骤)

执行方案示范文本|ExcellentModelText资料编码：CYKJ-FW-648第页编号：______________住宅设计主线方案设计(步骤)审核：__________________时间：__________________单位：__________________住宅设计主线方案设计(步骤)用户指南：该执行方案资料适用于为特定问题制定周密、详细、精确的安排的策划文件，内容包括任务目的，任务事项与任务过程，配套紧密的衔接与执行，是顺利和成功完成的关键保证和基础。可通过修改使用，也可以直接沿用本模板进行快速编辑。住宅设计主线：方案设计(步骤)

方案设计是对产品的落地，以销售提供的策划报告为基础（一定要签字版）；

成果：单体文本（内审签字）、方案蓝图、《单体方案审查意见书》

基本步骤：

阶段一：确定标准层平面/非非标准层意向及卖点；

阶段二：确定首层顶层非标准层平面；

阶段三：立面整体风格/效果图；

阶段四：立面重点部位：单元入口、屋顶、空调机位、线条等；

阶段五：剖面：层高、竖向、立面大样做法；

以住宅为例：

一、方案讨论期：

根据集团产品线及销售市场调研，从户型库找出符合的产品户型，不同面积段2-3种，作为靶子与各部门初步讨论，找出普遍认可的方向1～2个进行深化；这个阶段会反复进行3·4次；

同时对产品推出市场的卖点做出梳理，确立成品对标项目，确定后期设计整体方向；

二、产品深化期：

平面

1.确定产品方向后，对产品各房间的细部进行微调，确定准确的标准户型平面（开间进深、凸窗、厨卫布置、阳台赠送等）；同时确定标准单元平面的交通核布置方式（经济型、舒适型、豪华型）；多层高层参考书《住宅精细化设计》清华的周老师写的；

2.非标准层平面：

户型内部：一层和顶层提高附加值，如一二层加大层高、一层送送庭院、送地下室、二楼独立入户，三楼增加露台、顶楼加闷顶、送大露台，倒数第二层送露台；

公共区域：首层门厅（面积大小、高度挑空）、标准层（电梯入户、花园入户）；

3.根据销售提的产品面积配比，进行单元组合，与规划不符的地方，要对建筑外轮廓进行微调，形成楼座标准层平面图；

一般来说东西两头布置稍大户型，位置好的地布置大户型；要注意顶层复式面积会大于标准层20-40平方米，不要漏算；

4、立面意向：外墙意向（材质、风格）、门窗大小高度（主要看楼盘定位），立面复杂程度（立面凸凹关系、装饰及线条复杂程度）；确定好大方向意向后，下一步可以开始出第一版效果图；

立面设计（效果图）：

1.第一版效果图：初步意向效果图——鸟瞰图（竖向关系、屋顶做法、风格统一）、主要道路节点沿街透视图（沿街面的形象）、典型单体效果图（立面配色、风格、主要线条）；项目所有部门会审，对成本、施工工艺等进行论证；

2.第二版效果图：内部确认的立面效果图（在费用和施工上靠谱的效果）；再与规划部门沟通，根据规划部门意见再进行调整，但内部大原则不变；

3.第三版效果图：内外部均认可的效果图；再次基础上完成立面分析图（也叫立面手册，表明个部分使用的材料、对典型立面出局部放大和做法图、放大关键节点）；

4.将效果图翻成CAD立面图，对细部进一步推敲；

剖面设计：

我们一般对剖面的重视度不够，剖面是分析建筑结构很好的手段；

1.场地剖面：对场地的竖向关系画2-3个剖面，建筑单体之间的关系、与周边的关系就很清楚了；（与规划同步进行）

2.单体剖面：层高、夹层设置、屋顶设置；（与平面设计同步进行）

3.深化剖面：对楼梯电梯等竖向关系的剖断分析；典型做法的墙身大样（与立面同步进行）

（尤其楼梯与窗户、护栏的关系，很容易出现错漏）

三、方案评审报建期（主要说外部审查）；

方案正式报规划局审批，各地流程略有不同，大面的东西和审批角度基本一致，规划部门重视指标、城市形象；

1.专家评审（有些地方有立面专项评审）

报建资料：三套方案文本（规划阶段也要进行专家评审，设计阶段快的话，两个评审可一起做）；

注意点：规划局对评审资料提前审查，一般我们前期对自己的这套方案设计深度较高，其他两套应付，规划部门可能不满意，要求达到同样深度，这点要提前沟通，不要因此耽误时间；还有要求不能一家单位出三个方案，要三家单位出，需要提前找好单位；

时间：1个月（规划局看2～3周、评审会及专家意见盖章1周）

2..单体方案审批：

报建资料：全套蓝图、日照分析图、（土地合同、环评报告等）；

注意点：

日照报告要做三次、规划设计一次（用地规证）、单体方案一次（方案审查意见书）、初步方案一次（工程规证）；日照报告一般是当地垄断的院做，周期较长（3～5天），有的地方可以拿中间报告（少一道审查流程，能快两天，钱按正式的再交一份，能打个时间差，但不作为正式文件）；

单体审批时间较长，正式报之前至少沟通修改1～2月，报后1～2月，经处务会，局务会、大项目还要上市长会；（如果存在规划变更、指标调整、配套变化还要上城规委会）；审批通过后，意见书签字盖章1周；

摸清会议时间，紧跟政府节奏：比如处务会如果在周3周4开，那么周五去规划局沟通，周末调整完成，周一再上报，ok的话，就有可能排上本周的会议；各地规矩不同，有的规划局要提前一周预约下周的会；项目开发前期时间都很紧张，晚一天，可能错过一周；局务会可能半月或1月开一次，赶上领导出差，就错过1个月；

3.审查重点：

单体方案审查还是以规划总图、指标核算、地下车位等为重，规划部门多为规划专业出身，对于规划的审查、比单体本身看得细致；

单体上：主要看阳台、网点、住宅、公共区域的划分是否清晰，再