第十章房地产与泡沫经济理论-课件

第十章房地产与泡沫经济理论

内容提要：

1．泡沫经济理论概述2．房地产泡沫及其形成3．房地产泡沫的预警与防范第十章房地产与泡沫经济理论内容提要：1第一节泡沫经济理论1．泡沫的含义泡沫本质上是一种价格运动现象，即泡沫是由投机导致的资产价格脱离市场基础持续上涨。泡沫有两重含义：①指资产价格脱离市场基础持续急剧上涨的过程或状态(或泡沫化)。②指资产价格高于由市场基础决定的合理价格的部分。

所谓资产，就是能长期提供服务流的商品，它可能提供能用来购买消费品的货币流，如债券、股票等，其提供的服务流为利息、股息或红利；它也可能提供纯粹的消费服务流，如住房。一、泡沫与泡沫经济第一节泡沫经济理论1．泡沫的含义一、泡沫与泡沫经济2什么是市场基础价值呢?

一般认为资产的市场基础价值是由资产的未来收益的现值决定的。斯蒂格勒茨(1990)认为：决定跨时期持有资产的市场基础价值的因素有三项：估计持有期可获得的收益，如土地的租金、股票的股息；估计持有期末资产的终值，如土地的最后售价；选择将未来收益转换成现值的折现率。2．泡沫经济的含义①泡沫经济是投机者出于高赢利预期并形成社会群体热潮产生的其价格与利益超常规上涨的经济现象和文化现象(有较浓价值判断色彩)。②泡沫经济指的是以资产(股票、房地产)价格超常规上涨为基本特征的虚假繁荣，其直接动因是不切实际的高赢利预期和普遍的投机狂热。什么是市场基础价值呢?3荷兰郁金香泡沫－1郁金香的到来郁金香原产于土耳其和中亚细亚一带。按它的原名Tulipa，就是土耳其语“美丽的头巾”之意。荷兰－“郁金香大国”，畅销120多个国家，出口量占全世界总出口量的80％以上，郁金香和风车、奶酪和木鞋成为荷兰的“四大国宝”。投机者的介入在荷兰的“尼德兰革命”(1566～1609年，人类历史上第一次资产阶级革命)时期，郁金香传入荷兰。荷兰是当时最强大的资本主义国家，掌握着世界海上霸权，被誉为“海上马车夫”。荷兰首都阿姆斯特丹成为世界贸易和金融中心，1608年建成世界第一个具有现代意义的证券交易所。由于上层社会对郁金香的追捧成为时尚，郁金香成为身份和地位的象征。投机商开始介入，郁金香球茎囤积－待价上涨！第一节泡沫经济理论荷兰郁金香泡沫－1第一节泡沫经济理论4荷兰郁金香泡沫－2全民的狂热到1634年，荷兰举国上下成为郁金香热。欧洲各国的投机商云集荷兰，参与郁金香投机狂潮。阿姆斯特丹的证券交易所顺应潮流开设固定的郁金香交易所。“永远的奥古斯都”的郁金香售价高达6700荷兰盾(相当于阿姆斯特丹运河边的一幢豪宅的价值)，而当时荷兰人的平均年收入只有150荷兰盾。普通郁金香球茎价格从1636年11月到1637年1月上涨了25倍，1637年2月5日投机达到最高峰后，价格即开始剧跌。

泡沫的破裂1636年底，郁金香价格已远远偏离其合理价值，但谁也不愿最先推出“击鼓传花”的游戏。“博傻理论”：即使人们完全清楚某物的价值已过高估价，但还是会买入，因为价格上涨，还会有更大的傻瓜来接手！1637年2月4日，人们开始抛售郁金香，七天后，价格暴跌90％。几乎一夜之间，多少富人、贵族、普通老百姓变成穷光蛋，甚至负债累累！1637年4月27日，荷兰政府宣布强行终止所有合同，禁止投机交易郁金香。第一节泡沫经济理论荷兰郁金香泡沫－2第一节泡沫经济理论5英国南海公司泡沫－1南海公司的成立英国在西班牙王位战争结束后，英国累计拖欠国债5300万英镑(每年利息300万英镑)－英国政府的心病。1711年，一些英国贵族成立南海公司(无休止地向南美洲贩运黑奴之外，几乎没干过一件能够盈利的事情)。英国政府与南海公司达成协议，进行债务重组(认购政府1000万英镑的政府债券，南海公司得到商品永久性退税政策，并得到对拉丁美洲的贸易垄断权)。多重利好的刺激－股票价格飙升！1719年，南海公司发布消息：在墨西哥、秘鲁发现大型金银矿；英国将要和西班牙协议利用智利、秘鲁沿海的4港口进行贸易；南海公司包租的船只将不受数量限制。南海公司的股票开始飙升。据历史记载，从1720年3月到9月，在短短的半年时间里，南海公司的股票价格一举从每股330英镑涨到了1050英镑。在最高点，南海公司的股票总市值几乎是当时欧洲现金流量的5倍！第一节泡沫经济理论英国南海公司泡沫－1第一节泡沫经济理论6英国南海公司泡沫－2全民皆股南海公司股票的示范效应的带动下，股票市场前所未有的狂热！人们蜂拥而至，众多公司纷纷迅速成立发行股票，连大科学家牛顿也加入炒股大军。牛顿感叹“我能计算出天体的运行轨迹，却难以意料到人们如此疯狂！”泡沫的破裂！英国政府意识到问题的严重性！1720年6月通过了“反泡沫公司法案”，揭示大批公司的骗局。公众对南海公司产生怀疑，股票开始暴跌(1720年7月～12月股票跌回124英镑，公司的资产总值也从1.64亿英镑跌至6100英镑－5个月下跌63％)。伦敦证券市场一片恐慌！英国经济受重创，政府颜面扫地，此后100年，英国对股票和股份公司闻之色变！第一节泡沫经济理论英国南海公司泡沫－2第一节泡沫经济理论7二、价格波动、通货膨胀与泡沫、泡沫经济市场价格的正常波动是由真实需求与真实供给的相互作用形成的。凡影响真实需求与真实供给的因素，如人们的收入、财富、偏好、要素价格、预期等因素，都可能使市场价格发生波动。但投机需求的引入，将会使价格产生异常波动，其中由投机导致的资产价格偏离其市场基础价值持续大幅度上升即形成泡沫。通货膨胀是物价的持续普遍上涨

泡沫经济则只是几种资产价格的持续暴涨，通常是股票与房地产价格的不断上升。第一节泡沫经济理论二、价格波动、通货膨胀与泡沫、泡沫经济市场价格的正常波动是8第二节房地产泡沫及其形成一、房地产泡沫的形成原因房地产泡沫是指房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨

房地产泡沫主要是由于群体预期模式及投机行为、非理性心理的趋同与集中性而形成的。预期投机非理性经济学中的预期本质上是对当前决策有关经济变量的未来的预测！如果投机者的群体看法或大多数投机资本的运动方向与未来价格的走向相同的话，便会产生价格的异常波动。经济学中的非理性是指对“最大化”的偏离虚拟资本理论其他虚拟资本是生息资本或这种性质的货币资本通常采取的形式，它的市场价值和增值与其所代表的现实资本的价值和增值常常是脱节的。

有许多泡沫的形成与欺诈有关，设租寻租行为有助于泡沫形成。第二节房地产泡沫及其形成一、房地产泡沫的形成原因房地产泡9二、房地产泡沫破灭的原因使房地产泡沫破灭的内生因素使房地产泡沫破灭的外生因素泡沫膨胀到一定程度，需求法则将发生作用，泡沫资产的需求会下降，产生供给过剩，从而导致资产价格开始下跌。

泡沫膨胀到使资产价格等于或超过其替代品的价格时，泡沫将停止膨胀。这是由于替代原则在起作用。

投机者的预期逆转一些偶然的因素将影响人们的心理、信息，从而产生非理性的市场抛售情绪使泡沫出乎意料地开始破灭。

政府的干预会使泡沫提前破灭第二节房地产泡沫及其形成二、房地产泡沫破灭的原因使房地产泡沫破灭的内生因素使房地10第三节房地产泡沫的预警与防范一、房地产泡沫的预警检验房地产投资收益率是否太高检验房地产的转手率或成交额估算房地产的理论价格，看现实价格超出理论价格的幅度分析房地产投资是否过度监测开发商的施工进度第三节房地产泡沫的预警与防范一、房地产泡沫的预警11二、房地产泡沫的防范设计合理、严密的房地产税制，引导土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的过度投机。加强对房地产价格的监测与调控

对土地空(闲)置征税，以鼓励持有人积极投资开发，提高囤积投机的成本。征收土地增值税征收土地保有税，以刺激土地供给。建立城市基准地价与公示地价制度建立房地产交易价格评估制度与成交价格申报制度对商品房预售要作严格审查规范房地产融资行为利用货币金融政策调控房地产市场加快企业制度改革与房地产使用制度改革政府应适时发出警告，公告有关市场信息

第三节房地产泡沫的预警与防范二、房地产泡沫的防范设计合理、严密的房地产税制，引导土地持12中国的房地产泡沫—“北海泡沫案例分析”1992-1993年是中国房地产业发展的一大转折，房地产业经历了从投机繁荣到“泡沫”崩溃的阵痛，并开始走向规范化发展。1991年全国只有三百多家房地产企业，1992年猛增至近万家。1992年国家商品房投资增长94.4％，房价比上年普遍上涨了50％以上。1992年全国共出让土地使用权3000幅计22万公顷，分别为1991年以前所有出让土地的3倍与11倍。1992年初，北海市仅有3家房地产公司。由于北海市政府采取低门槛政策，规定土地出让价最高97万元/亩，最低4万多元/亩，并且成片大面积出让，允许购地者再转让(即允许炒地)。北海泡沫形成的主要原因出让规模太大，出让价格过低土地市场规范失控，违法乱纪行为严重金融秩序混乱，许多人拿了国家的钱来搞投机；信贷膨胀助长了投机，不少房地产公司背着18％－25％的贷款利率来炒地。中国的房地产泡沫—“北海泡沫案例分析”1992-1993年是131、如何理解泡沫与泡沫经济的内涵？2、试述房地产泡沫形成与破灭的原因？3、试述房地产泡沫的预警措施与防范对策?本章思考题：1、如何理解泡沫与泡沫经济的内涵？本章思考题：14第十章房地产与泡沫经济理论

内容提要：

1．泡沫经济理论概述2．房地产泡沫及其形成3．房地产泡沫的预警与防范第十章房地产与泡沫经济理论内容提要：15第一节泡沫经济理论1．泡沫的含义泡沫本质上是一种价格运动现象，即泡沫是由投机导致的资产价格脱离市场基础持续上涨。泡沫有两重含义：①指资产价格脱离市场基础持续急剧上涨的过程或状态(或泡沫化)。②指资产价格高于由市场基础决定的合理价格的部分。

所谓资产，就是能长期提供服务流的商品，它可能提供能用来购买消费品的货币流，如债券、股票等，其提供的服务流为利息、股息或红利；它也可能提供纯粹的消费服务流，如住房。一、泡沫与泡沫经济第一节泡沫经济理论1．泡沫的含义一、泡沫与泡沫经济16什么是市场基础价值呢?

一般认为资产的市场基础价值是由资产的未来收益的现值决定的。斯蒂格勒茨(1990)认为：决定跨时期持有资产的市场基础价值的因素有三项：估计持有期可获得的收益，如土地的租金、股票的股息；估计持有期末资产的终值，如土地的最后售价；选择将未来收益转换成现值的折现率。2．泡沫经济的含义①泡沫经济是投机者出于高赢利预期并形成社会群体热潮产生的其价格与利益超常规上涨的经济现象和文化现象(有较浓价值判断色彩)。②泡沫经济指的是以资产(股票、房地产)价格超常规上涨为基本特征的虚假繁荣，其直接动因是不切实际的高赢利预期和普遍的投机狂热。什么是市场基础价值呢?17荷兰郁金香泡沫－1郁金香的到来郁金香原产于土耳其和中亚细亚一带。按它的原名Tulipa，就是土耳其语“美丽的头巾”之意。荷兰－“郁金香大国”，畅销120多个国家，出口量占全世界总出口量的80％以上，郁金香和风车、奶酪和木鞋成为荷兰的“四大国宝”。投机者的介入在荷兰的“尼德兰革命”(1566～1609年，人类历史上第一次资产阶级革命)时期，郁金香传入荷兰。荷兰是当时最强大的资本主义国家，掌握着世界海上霸权，被誉为“海上马车夫”。荷兰首都阿姆斯特丹成为世界贸易和金融中心，1608年建成世界第一个具有现代意义的证券交易所。由于上层社会对郁金香的追捧成为时尚，郁金香成为身份和地位的象征。投机商开始介入，郁金香球茎囤积－待价上涨！第一节泡沫经济理论荷兰郁金香泡沫－1第一节泡沫经济理论18荷兰郁金香泡沫－2全民的狂热到1634年，荷兰举国上下成为郁金香热。欧洲各国的投机商云集荷兰，参与郁金香投机狂潮。阿姆斯特丹的证券交易所顺应潮流开设固定的郁金香交易所。“永远的奥古斯都”的郁金香售价高达6700荷兰盾(相当于阿姆斯特丹运河边的一幢豪宅的价值)，而当时荷兰人的平均年收入只有150荷兰盾。普通郁金香球茎价格从1636年11月到1637年1月上涨了25倍，1637年2月5日投机达到最高峰后，价格即开始剧跌。

泡沫的破裂1636年底，郁金香价格已远远偏离其合理价值，但谁也不愿最先推出“击鼓传花”的游戏。“博傻理论”：即使人们完全清楚某物的价值已过高估价，但还是会买入，因为价格上涨，还会有更大的傻瓜来接手！1637年2月4日，人们开始抛售郁金香，七天后，价格暴跌90％。几乎一夜之间，多少富人、贵族、普通老百姓变成穷光蛋，甚至负债累累！1637年4月27日，荷兰政府宣布强行终止所有合同，禁止投机交易郁金香。第一节泡沫经济理论荷兰郁金香泡沫－2第一节泡沫经济理论19英国南海公司泡沫－1南海公司的成立英国在西班牙王位战争结束后，英国累计拖欠国债5300万英镑(每年利息300万英镑)－英国政府的心病。1711年，一些英国贵族成立南海公司(无休止地向南美洲贩运黑奴之外，几乎没干过一件能够盈利的事情)。英国政府与南海公司达成协议，进行债务重组(认购政府1000万英镑的政府债券，南海公司得到商品永久性退税政策，并得到对拉丁美洲的贸易垄断权)。多重利好的刺激－股票价格飙升！1719年，南海公司发布消息：在墨西哥、秘鲁发现大型金银矿；英国将要和西班牙协议利用智利、秘鲁沿海的4港口进行贸易；南海公司包租的船只将不受数量限制。南海公司的股票开始飙升。据历史记载，从1720年3月到9月，在短短的半年时间里，南海公司的股票价格一举从每股330英镑涨到了1050英镑。在最高点，南海公司的股票总市值几乎是当时欧洲现金流量的5倍！第一节泡沫经济理论英国南海公司泡沫－1第一节泡沫经济理论20英国南海公司泡沫－2全民皆股南海公司股票的示范效应的带动下，股票市场前所未有的狂热！人们蜂拥而至，众多公司纷纷迅速成立发行股票，连大科学家牛顿也加入炒股大军。牛顿感叹“我能计算出天体的运行轨迹，却难以意料到人们如此疯狂！”泡沫的破裂！英国政府意识到问题的严重性！1720年6月通过了“反泡沫公司法案”，揭示大批公司的骗局。公众对南海公司产生怀疑，股票开始暴跌(1720年7月～12月股票跌回124英镑，公司的资产总值也从1.64亿英镑跌至6100英镑－5个月下跌63％)。伦敦证券市场一片恐慌！英国经济受重创，政府颜面扫地，此后100年，英国对股票和股份公司闻之色变！第一节泡沫经济理论英国南海公司泡沫－2第一节泡沫经济理论21二、价格波动、通货膨胀与泡沫、泡沫经济市场价格的正常波动是由真实需求与真实供给的相互作用形成的。凡影响真实需求与真实供给的因素，如人们的收入、财富、偏好、要素价格、预期等因素，都可能使市场价格发生波动。但投机需求的引入，将会使价格产生异常波动，其中由投机导致的资产价格偏离其市场基础价值持续大幅度上升即形成泡沫。通货膨胀是物价的持续普遍上涨

泡沫经济则只是几种资产价格的持续暴涨，通常是股票与房地产价格的不断上升。第一节泡沫经济理论二、价格波动、通货膨胀与泡沫、泡沫经济市场价格的正常波动是22第二节房地产泡沫及其形成一、房地产泡沫的形成原因房地产泡沫是指房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨

房地产泡沫主要是由于群体预期模式及投机行为、非理性心理的趋同与集中性而形成的。预期投机非理性经济学中的预期本质上是对当前决策有关经济变量的未来的预测！如果投机者的群体看法或大多数投机资本的运动方向与未来价格的走向相同的话，便会产生价格的异常波动。经济学中的非理性是指对“最大化”的偏离虚拟资本理论其他虚拟资本是生息资本或这种性质的货币资本通常采取的形式，它的市场价值和增值与其所代表的现实资本的价值和增值常常是脱节的。

有许多泡沫的形成与欺诈有关，设租寻租行为有助于泡沫形成。第二节房地产泡沫及其形成一、房地产泡沫的形成原因房地产泡23二、房地产泡沫破灭的原因使房地产泡沫破灭的内生因素使房地产泡沫破灭的外生因素泡沫膨胀到一定程度，需求法则将发生作用，泡沫资产的需求会下降，产生供给过剩，从而导致资产价格开始下跌。

泡沫膨胀到使资产价格等于或超过其替代品的价格时，泡沫将停止膨胀。这是由于替代原则在起作用。

投机者的预期逆转一些偶然的因素将影响人们的心理、信息，从而产生非理性的市场抛售情绪使泡沫出乎意料地开始破灭。

政府的干预会使泡沫提前破灭第二节房地产泡沫及其形成二、房地产泡沫破灭的原因使房地产泡沫破灭的内生因素使房地24第三节房地产泡沫的预警与防范一、房地产泡沫的预警检验房地产投资收益率是否太高检验房地产的转手率或成交额估算房地产的理论价格，看现实价格超出理论价格的幅度分析房地产投资是否过度监测开发商的施工进度第三节房地产泡沫的预警与防范一、房地产泡沫的预警25二、房地