某地区项目管理及营销投标管理知识报告

六安

南山御园项目营销投标报告上启智地2013.8本报告结构

设定目标提出问题解答问题二、面临大势及竞争（与谁竞争）三、项目营销定位（我们的客户是谁？）四、推广策略排布（如何引导客户并促进成交？）一、项目目标设定五、合作方式、启行简介项目目标设定一期启动区，正在建设的共7栋联排，建筑面积共1.4万平方米，总投资1800万元，5栋4联排，2栋6联排，共32套。首期推出，预计去化周期一年。户型面积从320～430平方米。一、项目目标设定竞争市场扫描-锁定竞争对手宏观市场分析二、与谁竞争？二、面临大势及竞争第二部分宏观市场分析2012全年完成房地产企业开发投资额121.5亿元，增长26%；当年商品房屋新开工面积489.9万平方米，增长10.9%；施工面积1072.8万平方米，增长26.1%；竣工面积162.9万平方米，下降5.1%；商品房屋销售面积262.2万平方米，下降5.9%；销售额117.3亿元，增长0.9%。1、六安房地产投资增长迅猛，供应量大2、受调控影响，销售面积有所下降3、销售价格保持平稳增长态势总结：1、六安别墅市场呈现较明显的区域分化，目前主要集中在“政务区城南板块”和“经开区三十铺板块”两大板块。2、六安别墅市场目前以常规城市型别墅为主导，第一居所功能需求，产品品质亟待提升，中高端市场供应量少，高端市场基本是空白，高端客户外溢。3、联排别墅在售均价在5000元/㎡左右；4、即将上市的别墅项目产品线较丰富，未来呈现竞争态势。别墅市场分析竞争市场扫描楼盘名称地址物业形态容积率总建面面积段销售均价（元/㎡）悠然南山金安区联排、独栋、高层1.07582万方250-500m²双拼均价为6000-8000元/㎡三元山庄经开区联排、叠加、独栋1.0214万方200-300㎡联排均价5158元/㎡白鹭雅苑经开区独栋1.3410万方260-345㎡均价8800元/㎡振兴中央公馆金安区独栋、联排、高层3.3355万方300、500m²预计13000中辰一品裕安区叠加别墅2.217.9万方180-345㎡未开盘六安主要在售别墅项目一览目前一期房源基本销售完毕，已经交房。二期有73独栋，25套别墅已销售11套。三期18套双拼别墅处于认筹阶段。主推有202㎡，313㎡，325㎡和409㎡的户型，均价为6000-8000元/㎡狭义上的竞争对手为兴茂·悠然南山，同时也面临全市别墅客群争夺锁定竞争对手楼盘名称悠然南山物业类型联排、独栋、高层、度假酒店占地面积2500亩开发商重庆兴茂集团销售情况二期在售，三期蓄水别墅套数800余套产品信息以独栋为主，含联排、双拼、叠拼及空中别墅等多元产品线，规划配套有度假酒店、风情小镇、小球训练基地、生态农场主力户型250-500m²左右均价均价6000，总价200—300万广告语果岭别墅名流圈层主力客群辐射合肥及全省高端客户竞争突围本案毗邻悠然南山，项目内部无高尔夫球场及小球训练中心等硬件配套。所以，本案需最大化挖掘自身优势、营销造势、吸引客源、抢夺客源，将是未来营销攻关的重点。项目本体研究究项目客户定位位三、项目营销销定位第三部分项目资源占有有项目核心优势势界定项目资源占有有本案占据优质质自然资源、、需要打造超超越市场品质质和层次、代代表六安上流流阶层尊贵生生活方式和圈圈层特征的高高端别墅。项目位于六安安城市未来发发展重点区域域，坐落于六六舒路原六安安市粮食储备备库，南接310国道、北通规规划中的合六六城际快速通通道。项目西邻六安安目前体量最最大的兴茂·悠然南山别墅墅度假群、六六安首个高尔尔夫球场及安安徽小球训练练基地。距离离六安市区10分钟车程，距距离市区中心心约6公里。项目资源占有有南山御园别墅墅项目周边目目前在开发的的房地产项目目有兴茂·悠然南山、元元和山庄老年年公寓以及项项目对面的安安置小区，处处于在售或者者在建状态，，周边基础配配套暂不完善善，短时间内内不能给予客客户一定信心心。前期本项项目的配套将将依赖于兴茂茂·悠然南山的内内部配套设施施，及本项目目的后期商业业配套。项目至周边县县市交通较为为发达，至市市区的六舒路路拓宽计划正正在规划当中中，未来区域域整体形象及及交通将会更更加便捷。项目周边未来来发展较为乐乐观，合六城城际快速通道道即将开通，，在建项目兴兴茂以及元和和山庄均以旅旅游地产为主主题，南山片片区未来将可可能成为旅游游地产集群、、六安高端豪豪宅以及别墅墅产品高尚典典范，但需要要很长周期的的市场培育阶阶段。项目客群定位位从悠然南山的的现有别墅购购买群体来看看，客户主要要来源于六安市区及下下属县市，大大型民企高管管及私企业主主为购买别墅的的主要群体，，同时皖西地地区、合肥周周边地市的私私企老总及高高管。我们的客户是是谁？以“小面积独独立空间”锁锁定首置客层层建筑形态是关关键。以“空间+环境”所定首首置及首改客客层占有资源是关关键。以“空间+成熟”锁定再再改客层享受受资源是关键键。以“俯视众人人”锁定顶端端客层终极居所或收收藏置业。200-300万主流型型300万以上上高端型100万以下下经济型100-200万门槛型型本案客源层级六安豪宅客群群金字塔结构构示意图项目客群定位位从六安现有别别墅客群构成成及本案特质质等综合判断断，本案主力力客户定位：：瞄准市区拓展展下级县城，，辐射周边地地市的最高端端群体，应重重点关注私企企业主、民民企高管、部部分政府官员员及衣锦还乡乡高端偶得客客户群体。项目客群定位位第四部分四、推广策略略排布（如何何引导客户并并促进成交？？）依托自然性资资源占有优势势改造居住环环境、提升产产品力，形成成与高端住宅宅产品明显区区隔，从而满满足日益增长长的财富阶段段的层峰需求求。凭借南山的优优质未来人居居环境，以小小球基地，高高尔夫球场等等现有的硬件件优势，塑造造本案定制化化别墅区特有有的高端形象象。创意型的制造造卖点，进行行媒体炒作，，通过事件营营销，树立定定制化别墅标标杆，开创六六安高端豪宅宅之先河。通过体验式营营销建立口碑碑，增强客户户信心，以口口碑为基础结结合媒体宣传传造势，完成成项目的可持持续性销售。。依势借势造势顺势而为推广策略定制化高端豪豪宅的营销思思路不同于普普通住宅类及及普通别墅产产品，既要注注重拉高形象象力的塑造，，又要注重产产品力品质的的物质性高需需求的体验以以及隐藏其中中的深层次的的高精神性需需求的满足，，因此本案的营销总总体思路是：：以高调性推广塑造定制别墅墅形象标杆以资源稀缺性突出产品核心心优势以产品力提升丰富项目价值值感知以体验式营销满足客户心理理需求以多渠道战略解决目标客源源导入营销总攻略以分批次层级式推售实现高高溢价推广策略策略分解推广策略高调起势，形形象为先，大大众与小众传传播联合出击击。体验策略现场为王，放放大细节，重重视体验，销销售服务动线线，情景式说说辞。客户策略圈层影响与渠渠道拓展相结结合，精准制制导，保障客客源。推售策略分批次限量层层级式推售，，优弱产品搭搭配组合，追追求溢价。策略分解凡豪宅，形象象力是第一营营销力。本案要以开创创并代言六安安城市高端的的定制化别墅墅精神为己任任，必须高举高打，通过强势推推广，建立豪宅话语权，奠定六安定定制化别墅第第一意象。整体推广应以以高基调姿态态，主打形象象牌，传递高高品质生活，，满足目标客客户心理需求求。高调性面市高姿态占位高形象自诩高价值传递别墅价值值观推广基调大众媒体造势势高调推广，高高端占位全城及周边覆覆盖，领袖印印象小众媒体渗透透客群锁定，精精准细分分众传播，口口碑速递+线上与线下协协调配合，大大众媒体和小小众媒体紧密密结合。户外广告牌（（主形象）报纸（传递项项目动态与价价值）论坛、发布会会、推介会（（营造产品标标杆）大型主题活动动（塑造声誉誉、营造热点点）大众营销树声声誉小众营销做沟沟通在六安星级酒酒店大堂展示示推介，如皖皖西宾馆、沃沃尔特酒店高端杂志、楼楼市专刊高档直邮函、、客户通讯专有圈层：高高端会所、俱俱乐部、银银行客户等媒介通路销售阶段及分分期运行计划划预备阶段2013.8月~9月初蓄水阶段2013.12月-2014年1月8日公开销售阶段2013.1.8~2014.2月底强销阶段2014.3月~2014年8月持续阶段2014.9月~2014.12月收尾阶段2015.1月以后推广策略住宅销售排期期准备案前销售工作，落实各项销售道具聚焦人气，积累客源完成积累客户成交，挖掘新客户进场

唤起新老客户关注，进行花园洋房销售消化前期客户，销售滞后余屋消化最后余屋，完成最后签约

1销售运行流程程一2013年8月9月10月12月-1月预备阶段时间：8月-11月确定广告企企划方案，与甲方沟通需需配合事宜。。做好外接待待，人员招聘聘与培训，项目前前期宣传工作作，为销售蓄蓄水做准备。。项目接手确定资料入场，及项目目前期宣传阶段策略分解解聚集人气积累累客源10月中旬外接待待投入使用。。甲方配合销销售资料的确确认和准备，，此阶段主要要媒体为户外外大牌、灯箱广广告、工地围围墙、报纸、、网络、短信信、SP活动、道旗。。主要诉求为为前期楼盘形形象宣传。推广策略销售运行流程程二2014年1月8日2月10日春节3月5月6月一期公开销售售7栋共32套，面积1.4万㎡项目开盘阶段策略分解解公开销售阶段段强强销阶段段一开盘前现场售售楼处落成，，样板房及景景观展示区正正式完工，紧紧密配合一期期的公开销售售。主要通过过户外、短信信、报纸、网网络、夹报、、派报、SP活动、灯箱、、等广告媒体体全方位宣传传本案的隆重重公开，大打打品质牌，高高贵，强势吸吸引每一个有有购房需求客客户的眼球。。推广策略销售运行流程程三2014年9月10月12月1月强销阶段二阶段策略分解解强销阶段二本阶段首批的的销售为本案案的名声及产产品在客户心心中的影响奠奠定了基础，，同时，随着着工程进度逐逐步完善。主主要媒体以户户外、短信、、派报、夹报报、灯箱、SP活动为主，强强化销售力度度，稳中求胜胜。样板房实实景体验，尽尽显尊荣与高高贵。巩固老老客户，开拓拓新客户。推广策略预备阶段细则则——准备案前销售售工作，落实实各项销售道道具行销时间：2013.8月——9月推广策略2此阶段是本项项目销售案前前的准备阶段段，充分做好好开案前的销销售宣传预备工作作。为后续销销售启动阶段段全面铺垫。。工作事项主要要由本公司与与甲方积极配配合，完成案案前各项工作作任务。企划目的推广策略类别工作项目1.LOGO2.销平/销海3.阶段海报/DM4.VI系统（名片/信封/信纸/文件夹/纸杯/手提袋）5.公开媒体计划6.楼书（产品楼书以及电子楼书）7.展板8.工地围板及路牌9.引导旗、横幅10.会所建议、样板房建议、售楼处选址、外接待包装建议、营销方案建议11、售楼车设计12、家俱配置图13、沙盘模型制作14、售楼车设计阶段主要工作作一推广策略类别工作项目市区接待1.外接待寻点2.市区接待中心装修设计3.模型4.门头字体、巨型看版、室内看板5.LOGO墙、销控台6.销售桌椅以及办公用具7.电脑、空调等设备8.电话类别工作项目现场表现1.现场接待中心设计施工（建筑风格设计/室内装修设计/）2.示范屋、示范组团3.灯箱（室内/外）4.LOGO墙5.销售桌椅以及办公用具进场6.音响空调等设备7.室内外绿化(含样板区)8.电话阶段主要工作作二推广策略类别工作项目业务执行1.DM名单收集（客户接待）2.派/夹报计划3.销讲资料（答客问）4.销售讲习5.定价原则6.价目表(底价、表价)7.付款方式8.按揭及付款索引9.预约单10.样本合同11.人员进驻（招募/培训/接待）12.内部认购推广策略阶段主要工作作三2013.12月—2014.1月8日行销时间工程进度售楼处和样板房动工蓄水阶段细则则——聚焦人气，积积累客源六安高尚生活活别墅社区的的炒作及项目目知名度的提提升推广策略3利用项目正式式亮相和开放放的时期，充充分制造楼盘盘声势，展开开宣传、扩大市场影响响力。通过举办相关关通路造势来来吸引六安本本地客户关注注、至电咨询，并促成意意向客户预约约，聚集人气气。策划目的推广策略文线武线文武双作策略略以文字叙述为为主，采用户户外看板，灯灯箱，道旗，，报纸、网络络、短信、公公交车、将产产品形象概念念推出，配合合软新闻辅助助，挖掘全市市范围最大客客源量举办老爷车巡巡游、品鉴红红酒、法国歌歌剧体验等，，塑造高层次次消费群体的的口碑及对本本项目的了解解和认，可引引起市场关注注推广方案现场售楼处外外树立大型精精神堡垒抢眼眼于周边楼盘盘推广策略先炒作地段，，再结合项目目的工程进度度来宣传品质质，突出项目目在区域内的的高贵、健康康、尊荣性。。地中海法式建建筑风格、样样板房、配套套会所、从而而迅速建立起起良好口碑和和绝佳市场认认同感。推广步骤推广策略地段处于政府府规划的南山山风景区核心心区域，结合合目前的自然然景观，在销销售时，根据据项目的工程程进度，重点点突出项目的的各个卖点。。以新闻形式进进行相关SP活动，先以六六安首席高尚尚生活别墅社社区新概念为为宣传起点，，引出将出现现的别墅住宅宅项目开发，，通过强势的的新闻活动聚聚焦市民目光光。通过外接待的的对外开放，，即对本产品品的特征开始始做报纸软硬硬广告的形象象预告，引导导性推出六安安高尚别墅住住宅区的产品品概念。阐述述本案的住宅宅规划，高档档次、生态性性的居住特征征。引起目标标高端市场对对本项目的关关注。媒体推广策略略推广策略活动目的：1、确定预定客客户，发放VIP卡。2、详细解读南南山御墅，强强化浪漫优雅雅调性。3、项目品鉴，，口碑相传。。4、客户蓄水。。活动地点：六六安知名酒店店活动对象：本本案意向客户户活动内容：1、收取定金。。2、发放VIP卡。3、发放项目资资料。4、品鉴红酒。。5、项目详细介介绍。6、看房班车，，现场参观。。活动推广SP活动一2014-1月1日品鉴红酒，品品赏南山御墅墅——客户预定红酒酒会广告配合：报报纸预约稿稿、户外画面面更换、短信信、夹报、网网络、公交车车体及站台六安首席高尚尚生活别墅区区——正式预约推广策略活动目的：1、巩固客户，，继续蓄水。。2、迅速传播售售楼处地址。。3、扩大产品影影响力。4、详细解读南南山御园，强强化浪漫优雅雅调性。5、参观现场，，口碑相传。。活动地点：现现场售楼处活动对象：所所有意向客户户活动内容：1、公开售楼处处。2、公开样板房房和试点景观观带。3、品尝葡萄酒酒、听取红酒酒知识。4、欣赏法式高高档家居及庄庄园景观。5、品尝法国冷冷餐。6、现场参观香香颂湾。7、发放项目资资料。广告形式配合合：户外画面面、短信、夹夹报、网络、、公交车体及及站台六安首席高尚尚生活别墅区区——火爆预约活动推广SP活动二1月下旬体验原味法式式尊贵样板房房，尽在南山山御园推广策略户外：应全部部落实，内容容根据产品形形态，通过户户外和现场广广告吸引受众众视线，增加加项目形象基基调，冲击客客源视线和心心理。夹报、派报、、网络、短信信：利用小众众媒体有针对对性的寄发给给客户，内容容以产品形象象与初步产品品力为主，促促成有效客户户的来电登记记或预约。灯箱，报纸，，媒体软文：：大面积捕捕捉客户，找找出主流客户户的所在区域域媒体通路推广策略总销售面积1.4万平米，预计计共回收资金金10000万元。广告预预算为总销金金额的1.0-1.5%，则总的广告告费用为100-150万。媒体费用预算表分阶段费用（万元）所占总费用的比例蓄水阶段50%公开销售阶段15%强销阶段一10%强销阶段二10%持续阶段10%收尾阶段5%合计100-150万100%蓄水阶段投入入媒体费用为为总费用的50%左右。10月份进外接待待售楼处，并并开始蓄水工工作，大量的的媒体投放配配合1月的开盘工作作。预计第一期推推10套，在前期1个月蓄水阶段段，配合“炮炮轰”效果的的包装推广，，力争开盘当当月售出60%，为后期销售售铺下坚实基基础2014年1月—2014年2月底行销时间工程进度公开销售推广广细则——完成积累客户户成交，挖掘掘新客户进场场推广策略1月前样板区和和景观示范区区完成4企划目的以南山御墅的的正式公开为为第一波强势势推广，将当当天和一周内内现场成交的的火爆场面和和销售量做最最大宣传，持持续吸引广泛泛新客户进场场。开始对项目整整体形象进行行阐述，通过过现场工程进进度逐日完善善，加大力度度炒作地块及及生态居住环环境，样板房房及部分景观观出样，以直直观效应提升升南山御墅整整个高格调品品质的价值，，建立客户强强大信心度，，引起最大一一波销售高潮潮。通过特定通路路的客源再发发展六安多区区域推广，利利用传统节日日挖掘大量客客户。推广策略推广策略：点点、线、面全全面出击战略略点：进行客源源针对性重点点攻击，对六六安本地客户户“无孔不入入”进行多点点通路宣传。。线：围绕产品品高档次住宅宅持续多角度度宣传，通过过NP软硬广告和SP活动塑造产品品高档路线。。面：举行多区区域展示宣传传活动，扩大大宣传面，将将客源面扩大大到最大限度度。推广方案推广策略通过大型开盘盘活动对南山山御墅的盛大大公开进行强强力造势，配配合报纸宣传传增加效应，，延续之前蓄蓄水期已形成成的购买市场场影响力，以以正式推出作作为新一轮宣宣传的起点。。通过海报/DM和报纸针对南南山御墅产品品特点进行多多角度诉求，，并对发展商商品牌和已经经出现的样板板房、部分景景观做初步诉诉求。从六安主要客客源区域转而而进行其它区区域的户外广广告发布，派派发外区域海海报，开始利利用传统节日日对本案的有有效客户做特特定通路的宣宣传。推广步骤推广策略推广活动SP活动一活动主题：企业家联谊会会活动对象：金金安区、中店店、私营业主主为主和城南南片区公务员员活动地点点：六安安高级酒酒店8月初锁定目标标客户推广策略略1、邀请开开发商领领导和镇镇政府领领导讲话话，随后后进行产产品、物物管说明明会，对对产品做做以详细细说明。。2、全体私私营业主主和公务务员等目目标客户户，活动动当天全全部邀请请至现场场，进行行产品的的宣讲，，让每一一位到场场嘉宾都都了解本本案的产产品，进进一步激激发他们们对高贵贵生活的的向往。。3、针对到到场的嘉嘉宾进行行抽奖活活动，并并配合一一些与项项目和产产品有关关的有奖奖问答，，寓学于于乐，强强化产品品的宣传传力度。。4、针对意意向强的的客户进进行现场场登记，，调动所所有嘉宾宾的情绪绪。广告配合合：户外外、NP、网络、、报纸、、短信：：开盘盛事事·名流盛世世——六安首席席高尚尚生活别别墅区仅32户精英，，落户南南山御墅墅——南山御园园即将公公开热销销……企业家联联谊会推广策略略活动内容容：推广活动动SP活动二活动主题题：南山御墅墅开盘典典礼暨首首批业主主签约仪仪式活动对象象：预约约、登记记客户，，意向客客户活动地点点：售楼楼处1月下旬强势出击击，迅速速征服市市场推广策略略1、邀请开开发商领领导和镇镇政府领领导进行行开幕仪仪式剪彩彩并讲话话，随后后进行产产品、物物管说明明会，对对产品做做以详细细说明。。2、全体预预约客户户公开当当天全部部邀请至至现场，，进行签签约手续续，以酒酒会形式式进行签签约，每每一位客客户签约约完毕，，即刻进进行5分钟狮舞舞表演予予以庆祝祝，并在在场人员员鼓掌庆庆贺，以以渲染气气氛，给给予客户户最大的的荣誉满满足。3、邀请领领导颁发发业主荣荣誉证书书和金钥钥匙，并并进行新新闻记者者随机采采访，在在满足业业主心理理的同时时，通过过现场的的新闻报报导刺激激潜在购购房者。。4、登记业业主名字字，制作作入户铭铭牌，制制作成指指示系统统放置在在社区组组团入口口处，以以通过对对业主的的至上礼礼遇的形形式来打打动意向向客户购购买心理理。5、当天签签约客户户奉送礼礼品和参参加丰厚厚礼品抽抽奖活动动，将当当天气氛氛掀起最最高潮。。6、针对当当天盛况况进行媒媒体炒作作和新闻闻报道，，持续挖挖掘潜在在买家。。广告配合合：户外外、NP：开盘盛事事·名流盛世世——六安首席席高尚尚生活别别墅区仅32户精英英，落落户南南山御御墅——南山御墅墅公开热热销，稀稀有席位位减少中中……南山御墅墅开盘典典礼暨首首批业主主签约仪仪式推广策略略活动内容容：户外、报报纸：名名流生活活·看齐南山山御墅六安的骄骄傲，尊尊贵的家家园！南山御墅墅，名流流、时尚尚、生态态、生活活主张……产品力诉诉求（地地段发展展/建筑品质质/景观庭园园/配套设施施……）现场场实景诉诉求广告主题题此阶段广广告总线线：众星星捧月，，精英荟荟萃。一一座高品品质，高高品位，，名流向向往的纯纯生态生生活领地地。推广策略略强销阶段段一细细则——唤起新老老客户关关注，进进行新二二波销售售2014年3月——2014年8月行销时间间工程进度度随着景观带完完成及房房屋屋实实景景落落成成预计计第第二二批批推推出出12套（（以老老客客户户带带动动新新客客户户及及新新客客户户的的主主动动需需求求，，力力争争第第二二次次当当日日售售出出20%）推广广策策略略5消化化公公开开后后累累积积的的客客户户，，以以房房屋屋实实景景刺刺激激观观望望买买家家，，进进行行新新客客户户积积累累。。1、通通过过景景观观实实景景及及景景观观带带的的逐逐渐渐落落成成，，将将产产品品与与之之结结合合，，把把高高尚尚、、生生态态、、尊尊贵贵的的生生活活方方式式完完全全展展现现。。2、结结合合工工程程进进度度，，举举办办相相应应高高档档次次高高格格调调SP活动动，，将将六六安安首首席席高高尚尚生生活活别别墅墅区区领领地地氛氛围围充充分分演演绎绎出出来来。。企划划目目的的推广广方方案案推广广策策略略：：演演绎绎化化策策略略推广广策策略略通过过报报纸纸、、DM、短短信信、、网网络络、、户户外外将将第第二二波波段段的的房房源源信信息息推推出出，，促促成成公公开开期期未未能能购购到到房房源源的的客客户户和和新新累累积积客客户户成成交交，，并并对对热热销销情情况况和和现现场场实实景景进进行行描描述述，，引引起起市市场场再再一一次次关关注注，，为为后后阶阶段段蓄蓄水水。。通过过举举办办现现场场活活动动，，将将客客户户引引至至现现场场，，以以直直观观效效应应带带来来的的直直观观感感受受，，提提升升楼楼盘盘品品质质；；举举办办SP活动动，，营营造造专专属属服服务务场场景景和和优优美美生生活活的的演演绎绎。。推广广步步骤骤推广广策策略略推广广活活动动活动动主主题题：：名人人座座谈谈活活动动，，参参观观样样板板房房，，红红酒酒品品鉴鉴活动动主主题题：：品品酒酒游游园园会会活动动内内容容：：利利用用样样板板景景观观和和小小区区景景观观的的落落成成，，举举办办烧烧烤烤、、文文艺艺表表演演活活动动。。3月2014年5月推广广策策略略广告告主主题题报纸纸稿稿要要点点产品品力力诉诉求求实景景诉诉求求广告告总总领领：：看看得得见见的的品品质质生生活活，，体体验验得得到到的的生生态态小小区区生活活方方式式诉求求建筑筑品品质质看得得见见的的生生活活高尚尚邻邻里里/社区区风风貌貌推广广策策略略继续续以以户户外外、、短短信信、、网网络络、、夹夹报报为为主主，，保保持持报报纸纸广广告告频频次次，，广告告通通路路推广广策策略略持续续阶阶段段———消化化前前期期客客户户，，销销售售滞滞后后余余屋屋2014.9~2014.12月底底2014.9月—2014.12月底底行销销时时间间工程程进进度度现房房实实景景逐逐渐渐落落成成本阶阶段段推推出出少少量量新新房房源源，，主主要要是是去去化化之之前前一一批批、、二二批批剩剩余余房房源源的的同同时时以以本本阶阶段段老老客客户户带带动动新新客客户户及及新新客客户户的的主主动动需需求求，，制制定定一一系系列列的的老老客客户户带带新新客客户户的的优优惠惠鼓鼓励励措措施施，，促促进进成成交交，，做做好好最最后后几几栋栋房房子子的的销销售售。。推广广策策略略6企划划目目的的加大大现现场场实实景景样样板板房房、、样样板板景景区区、、景景观观的的宣宣传传，，重重点点展展现现未未来来居居住住此此地地的的尊尊荣荣、、生生态态、、时时尚尚的的品品质质生生活活继续续利利用用老老客客户户带带新新客客户户实实行行优优惠惠的的销销售售策策略略实实行行贵贵族族一一族族聚聚居居的的生生活活圈圈树立立产产品品个个性性品品牌牌和和发发展展商商品品牌牌，，加加深深在在市场场的的知知名名度度。。推广广策策略略推广广方方案案互动动策策略略通过过与与客客户户层层次次相相关关的的大大型型活活动动，，呼呼应应生生态态理理念念，，促促成成销销售售行行为为，，形形成成有有效效活活动动继续续通通过过有有效效的的老老客客户户带带动动新新客客户户实实行行双双惠惠的的策策略略进进行行直直销销活活动动，，形形成成社社会会与与客客户户的的互互动动，，消消化化房房源源通过过企企业业与与社社会会、、企企业业与与客客户户的的三三方方互互动动活活动动，，建建立立企企业业品品牌牌推广广策策略略通过网络、户户外、短信、、夹报广告宣宣传项目的更更新信息和活活动信息以活动建立产产品与发展商商的品牌形象象，侧重物业业管理品牌的的引入，树立立高品质生活活景象。步骤同时寄发DM，客户信等，，通过实景和和活动充分阐阐述尊荣、时时尚、生态的的居住区推广步骤广告主题户外、夹报、、短信、网络络要点：产品品力诉求，生生活方式诉求求实景/房型/产品口碑/发展商品牌推广策略媒体组合保持短信、派派夹报频次更换户外广告告内容联合六安当地地媒体，争取取高收入人群群的有效名单单，通过特殊殊通路派发DM。推广策略行销时间：2015年1月份后收尾阶段细则则——消化最后余屋屋，完成最后后签约处理前期剩余余房源推广策略7企划目的广告告主主题题广告告通通路路销售售最最后后余余屋屋，，完完成成最最后后签签约约动动作作。。产品品谢谢幕幕，，对对发发展展商商品品牌牌和和产产品品品品牌牌做做全全面面诉诉求求，，加加深深品品牌牌知知名名度度。。户外外、、客客户户信信、、短短信信、、夹夹报报、、网网络络推广广活活动动活动动主主题题：：南南山山御御墅墅业业主主答答谢谢会会，，联联谊谊晚晚会会推广广策策略略五、、附附录录（（合合作作方方式式））合作作方方式式模块块1：项项目目整整体体营营销销策策划划市场场调调查查及及研研究究项目目产产品品定定位位、、形形象象定定位位规划划设设计计方方案案建建议议：：建建筑筑形形式式、、户户型型面面积积及及配配比比、、户户型型设设计计建建议议销售售策策略略建建议议：：①销销售售阶阶段段划划分分及及策策略略②②销销售售价价格格建建议议③③团团队队组组织织架架构构及及管管理理建建议议推广广策策略略计计划划制制定定模块块2：项项目目广广告告表表现现项目目形形象象logo设计计VI应用用设设计计：：项项目目名名片片、、胸胸牌牌、、纸纸杯杯等等各式式平平面面稿稿企企划划设设计计完完稿稿①①横横幅幅、、旗旗帜帜、、车车厢厢、、灯灯箱箱、、围围墙墙、、户户外外设设计计完完稿稿②②楼楼书书、、折折页页企企划划设设计计完完稿稿③③DM、海海报报企企划划设设计计完完稿稿其他他与与个个案案相相关关之之广广告告媒媒体体规规划划设设计计或或设设计计事事宜宜模块块3：项项目目销销售售管管理理销售售团团队队组组建建、、培培训训、、考考核核及及管管理理销售售策策略略执执行行及及控控制制各项项销销售售表表格格制制定定销售售计计划划及及回回款款销售售团团队队激激励励收费费标标准准：：基基本本佣佣金金点点2%；前前期期策策划划4万元/月，，进进入入后后期期销销售售阶阶段段可可返返还还上启启智智地地简简介介“上上启启智智地地””全全称称为为““上上海海启启行行房房地地产产营营销销策策划划有有限限公公司司””，，隶隶属属于于““无无锡锡太太湖湖世世家家集集团团””，，2011年由由集集团团公公司司营营销销部部改改制制而而来来，，成成为为一一家家集集房房地地产产前前期期咨咨询询、、营营销销策策划划、、销销售售代代理理、、广广告告企企划划、、投投融融资资服服务务于于一一身身的的房房地地产产综综合合性性服服务务机机构构。。公司发展历历程中先后后成功策划划销售了，，无锡地区区的太湖世世家别墅、、世家名门门花园、书书香桃苑、、长江金岸岸、湖境·城市经典（（新联家园园），南京京地区的金金宁广场、、百合园，，苏州地区区的姑苏世世家、以及及太仓世家家英伦、新新沂太湖东东郡、盐城城莱茵半岛岛等众多城城市经典项项目。“上启智地地”得享太太湖世家集集团在房地地产开发、、物业管理理、建筑工工程、金融融贷款、投投资贸易、、等行业的的资源，同同时与规划划设计院、、大型知名名开发商、、金融机构构、各类媒媒体等保持持良好的合合作关系，，在行业资资源、媒体体资源、客客户数据资资源上具有有领先优势势。公司主创人人员均具有有10余年的开发发操盘经验验，同时凝凝聚了一批批房地产营营销领域中中优秀的营营销人才和和务实敬业业的专业团团队，凭借借专业的操操盘手法和和丰富的实实战经验，，创造了诸诸多优异的的销售业绩绩，同时也也奠定了公公司作为一一线地产服服务机构的的核心竞争争力。上启智地以以“专业解解决地产难难题、提高高资本时间间价值、降降低市场风风险、优化化资源配置置，并实现现客户利益益最大化””为宗旨，，凭借专业业和信誉赢赢得客户的的尊重并实实现利益。。现已发展展为智力密密集与人才才密集于一一体的房地地产专业服服务机构，，并凭借优优越的资源源整合能力力，迈入规规模化、品品牌化、跨跨越式发展展的新阶段段。经典项目9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。2022/12/142022/12/14Wednesday,December14,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。2022/12/142022/12/142022/12/1412/14/20223:10:51AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。2022/12/142022/12/142022/12/14Dec-2214-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。2022/12/142022/12/142022/12/14Wednesday,December14,202213、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。2022/12/142022/12/142022/12/142022/12/1412/14/202214、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。14十十二二月20222022/12/142022/12/142022/12/1415、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月222022/12/142022/12/142022/12/1412/14/202216、行行动动出出成成