某地产集团房地产成本控制管理培训教程

房地产成本控制管理

保利集团总经理培训2009年3月讲义提纲一、房地产成本管理的重要性二、房地产成本管理的特点三、房地产成本管理要树立的观念四、房地产成本管理体系的建立五、房地产成本管理每个阶段控制要点和知识积累一、房地产成本管理的重要性1、形势回顾——我们怎么样一路走来关键词：

温暖的春天：观念转变、政策支持、协议出让

火爆的夏天：排队、炒房、调控、地王、楼王、面粉贵过面包

转冷的秋天：观望、资金断链、拐点、双限房、经适房、廉租房

严冬的到来：降价、流标、还会降吗、崩盘、利润下降2、房地产面临的最大困难是什么？投入增加了、收入降低了、利润压缩了利润=收入-成本结论：项目利润率下降和无利润是目前面临的最大困难！未来一段时间，价格竞争将成为市场最重要的因素，从而低成本的公司将成为未来的胜者！成本管理显得尤为重要！企业未来的生命线！

二、房地产成本管理的特点1、从生产周期来看2、从销售形态来看3、从产品形态来看4、从地域来看5、从财务角度来看6、从价值链来看三、做好房地产成本管理要树立的观念1、全员全程成本控制观念成本是可控制的。成本控制不光是成本控制部的事，需要全体员工的共同参与，要在工作中注意节约成本和深入挖掘降低成本的各种潜能。只有全体员工养成良好的成本意识，才能使降低成本的各种措施方法和要求有力贯彻。2、要树立高度重视计划管理的观念公司计划一旦确定，竣工日期就必须保证。如果计划性不强，就会把正常工期变成赶工工期，质量难以保证，信誉下降，赶工费用增加，成本违约金难以估计。3、要树立房地产公司要做产品，而不是做作品的观念要创新，但不能太超前。只要符合市场需要就是好产品，追求创新时，要注意创新的幅度和价值，防止产品创新超过市场预期而产生风险，即创新要符合项目的实际情况。4、赚钱的项目才是好项目的观念。站在房地产商的角度看，只有赚钱的项目才是好项目。四、房地产成本管理体系的建立1、房地产成本管理体系成本管理体系，即按照成本管理职能，建立科学的成本目标体系、成本核算体系、成本决策体系、成本控制体系和成本考核体系。实行统一领导、分级管理的原则，建立成本责任制度，保证目标成本的顺利实现。2、房地产成本管理系统应包含三个层面的内容：成本管理的流程与制度体系。从管理层面而言，这是最基础的管理工作；每一个阶段的控制要点和知识积累；从战略角度优化成本结构。关于成本管理的流程与制度体系包括：（分别从事前、事中、事后反馈，以及责任与激励机制方面管理）目标成本管理体系动态成本管理体系责任成本管理体系成本后评估关于成本本控制要要点和成成本数据据的积累累则是建建立在一一定流程程的规范范之上的的对开发发过程的的每个环环节的成成本控制制的知识识与经验验的传承承。如：：对规划划的严格格审批、、工程招招投标的的控制、、售楼价价格的审审定、成成本利润润的考核核等等。。从战略角角度所进进行的成成本优化化则往往往是伴随随着公司司的重大大战略措措施，如如根据客客户细分分而进行行的产品品标准化化、品牌牌模块化化、集团团战略采采购等等等。3、如如何何建建立立成成本本管管理理体体系系（1）目目前前公公司司的的成成本本管管理理现现状状：：成本本目目标标管管理理较较粗粗放放；；责任任体体系系不不完完善善；；成本本绩绩效效考考核核力力度度不不够够；；动态态成成本本监监控控分分析析、、反反馈馈、、指指导导力力度度不不够够。。（2）房房地地产产企企业业成成本本管管理理的的四四步步法法：：制定定目目标标→→明明确确岗岗位位职职责责→→跟跟踪踪执执行行→→业业绩绩评评估估第一一步步：：如如何何建建立立目目标标成成本本体体系系（（制制定定目目标标））1、目目标标成成本本的的定定义义目标标成成本本是是企企业业预预先先确确定定的的，，在在一一定定时时期期内内和和经经过过努努力力所所要要实实现现的的成成本本目目标标，，是是成成本本的的控控制制线线，，是是成成本本管管理理的的基基础础。。目标标成成本本的的形形成成1、投投资资决决策策《项目目投投资资可可行行性性报报告告》目标标成成本本测测算算1（立立项项成成本本））2、项项目目策策划划项目目定定位位：：概概念念性性方方案案设设计计目标标成成本本测测算算2（定定位位成成本本））3、方方案案设设计计确定定产产品品标标准准目标标成成本本测测算算34、初初步步设设计计确定定产产品品各各分分部部、、各各专专业业标标准准目标标成成本本测测算算44、施施工工图图设设计计确定定目目标标成成本本投资资估估算算概念念性性方方案案设设计计概概算算方案案设设计计概概算算初步步设设计计概概算算施工工图图预预算算工程程量量清清单单横向向制制约约《立项项成成本本审审批批表表》《定位位成成本本审审批批表表》《价格格材材料料成成本本合合理理性性评评估估》《目标标成成本本指指导导书书》《部品品标标准准选选择择审审批批表表》2、目标标成成本本的的管管理理偏差成本信息月报分析动态成本信息反馈

设立目标成本（审批及修订）PDCA3、目目标标成成本本建建立立的的难难点点目标标成成本本编编不不准准怎怎么么办办？？相关关部部门门参参加加了了吗吗？？———全成成本本！！目标标成成本本规规划划深深度度够够吗吗？？各项项成成本本有有依依据据吗吗？？———标准准、、市市场场、、测测算算能能力力数据据库库建建立立起起来来了了吗吗？？目标标成成本本够够深深度度吗吗？？专业业端端口口成成本本清清单单（政政府府收收费费/营销销费费用用/财务务费费用用。。。。。。））建造造成成本本清清单单及及依依据据———合同同清清单单：：合合同同范范围围与与技技术术标标准准———部品品清清单单：：标标准准/（材材料料表表））设计计委委托托与与设设计计深深度度（（任任务务书书））设计计能能做做什什么么？？合同同分分判判的的策策划划第二二步步：：明明确确岗岗位位职职责责1、建建立立责责任任体体系系。。（链链接接保保利利地地产产成成本本控控制制指指导导书书））责任任成成本本体体系系目目标标是是明明确确专专业业职职能能部部门门的的成成本本管管理理职职责责，，并并借借助助技技术术经经济济指指标标反反馈馈，，考考核核评评价价各各职职能能履履行行情情况况。。““责责任任成成本本””回回答答的的是是在在成成本本管管理理相相关关业业务务中中谁来做做？做做什么么的问问题。我们们有哪哪些岗岗位与与成本本控制制有关关？做做什么么？这这些岗岗位分分别对对哪些些成本本控制制指标标负责责？怎怎么负负责？？如何何评价价？责责任成成本体体系包包含四四大要要素：：即责任任范围围、责责任部部门/相关部部门、、评价价指标标、评评价部部门。完成成上述述要素素的定定义，，我们们就可可以建建立起起责任任成本本体系系的基基本框框架，，从而而在组组织架架构的的层面面保证证目标标成本本的准准确执执行。。落实实责任任到岗岗位，，落实实到责责任人人，最最大程程度的的减少少目标标与执执行脱脱钩的的现象象，真真正做做到““权责责明晰晰”有有据可可依。。责任成成本的的分解解思路路各部门门各司司其职职1、本部部门费费用2、本专专业端端口成成本----土地成成本----投资管管理中中心----政府收收费----开发部部----设计费费----技术部部----营销费费----营销中中心----财务费费用----财务部部----建造成成本----技术部部+采购部部+工程部部成本数数字是是目标标，是是结果果，关关键的的是工工作质质量2、作业业过程程管理理——我们需需要什什么样样的制制度流流程？？明确了了“责责任成成本体体系””，按按部门门/岗位对对其负负责的的责任任范围围进行行合并并，我我们就就可以以得到到部门门/岗位的的成本本、目目标集集合。。但如如何保保证部部门/岗位的的成本本目标标能够够顺利利完成成呢？？为此此我们们要定定义一一整套套完善善的““作业业过程程指导导书””来对对部门门/岗位的的行为为进行行规范范，也也就是是说必必须从从“制制度流流程””的层层面保保证对对目标标成本本的执执行，，保证证对成成本的的控制制，这这就是是“作作业过过程管管理””。房房地产产开发发全过过程中中的成成本管管理分分为若若干个个相对对独立立的作作业过过程，，并为为每个个作业业过程程定义义相应应的流流程制制度规规范，，同时时定义义每个个作业业过程程中与与成本本控制制相关关的要要点，，包括括量化化的经经济技技术评评价指指标，，这样样我们们就可可以在在日常常业务务这个个层面面实现现对成成本过过程控控制，，真正正将成成本控控制的的执行行力渗渗透到到基层层一线线。保利地地产成成本管管理制制度文文件（链接接）制度流流程体体系-----专业集集成策划阶段：工具/方法1、成本调研2、成本—盈利测算3、策划团队建造阶段：作业控制1、采购有效性2、项目管理3、成本信息披露评估与考核：事前/事中控制1、动态评估工具2、绩效指标体系化3、奖惩重点与力度设计阶段：流程节点控制1、设计任务书---成本控制要求2、设计评审—成本校核3、设计深度与标准---成本依据建立成本目标落实成本目标第三步步：跟跟踪执执行——即动态态成本本体系系经过前前两个个步骤骤，““目标标明确确，责责任清清晰””之后后，我我们便便进入入：目标成成本执执行过过程跟跟踪——动态成成本。动态态成本本是项项目实实施过过程中中的预预期成成本，，通过过实时时反映映目标标成本本与动动态成成本的的差异异，帮帮助有有关部部门及及时发发现问问题并并解决决问题题，实实现对对成本本的控控制。。动态态成本本的核核心是是“实实时性性”，，动态态指的的是在在整个个过程程中每每一点点都能能实时时掌握握项目目最新新成本本状态态。我们强强调在在项目目执行行过程程中，，能对对项目目的全全成本本进行行实时时测算算，只只有这这样才才能控控制成成本，，帮助助决策策。如如果只只能在在项目目结束束时才才得到到数据据，实实际上上只有有基本本的成成本核核算功功能，，对成成本控控制都都没有有任何何帮助助。木木已成成舟，，谈控控制都都晚了了。如何实实现动动态成成本监监控？？概括为为：““一个个中心心，三三条线线”。。一个中中心——以合同同为中中心三条线线——动态成成本实际发发生成成本实付成成本动态成成本=合同成成本+非合同同性成成本+待发生生成本本合同性性成本本是动动态成成本中中变动动性最最大的的部分分。其其“高高变性性”决决定了了它是是成本本控制制的重重中之之重。。而非非合同同性成成本，，如政政府收收费等等则容容易控控制。。合同同不确确定性性表现现为““变更更黑洞洞”、、“款款项超超付””等成成本失失控现现象频频现。。必须须要以以合同同为中中心。。把目目标成成本分分解到到合同同中去去，形形成合合同目目标成成本。。三条线线：“动态态成本本”反反映任任意时时段项项目的的综合合成本本及结结构分分布。。“实实际发发生成成本””指的的是项项目当当前已已审定定的工工程量量与动动态成成本对对比，，可反反映出出项目目整体体进度度。““实付付成本本”指指实际际已支支付的的款项项与实实际发发生成成本对对比，，反映映出款款项的的支付付进度度。做做到动动态成成本一一月一一清，，设计计变更更、工工程签签证均均当月月结清清，填填报成成本月月报表表，形形成动动态管管理的的好习习惯。。用工具具管人人：成本管管理涉涉及领领域多多，管管理环环节复复杂，，通过过信息息化手手段将将投资资测算算目标标、合合同预预算、、合同同结算算、付付款等等业务务集合合在一一起进进行预预算控控制、、全程程预警警、汇汇总分分析。。并且且通过过多个个项目目积累累，形形成企企业成成本管管理知知识库库沉淀淀下来来，不不因人人员的的流动动而流流失。。成本数数据库库建立立方法法与意意义合同执执行与后评评估资源调调研标准定定位数据积积累成果应应用成本数数据库库的数数据标标准：：数据据引用用与置置换。。成本数数据积积累，，是反反击串串标的的有力力武器器，是是各部部门成成本控控制沟沟通的的平台台，是是对手手研究究的执执行沉沉淀。。成本数数据库库是一一个企企业的的财富富。第四步步：成成本业业绩评评估（（绩效效考核核）制定了了目标标成本本，明明确了了责任任体系系，同同时对对作业业过程程进行行了实实际的的跟踪踪控制制，在在完成成了前前面三三个步步骤后后，最最后我我们就就可以以根据据执行行结果果对相相关业业绩进进行评评估和和考核核。成本管管理体体系的的梳理理图1作业过过程成成本控控制（（日常工作的的成本管管理）成本管管理体体系的的建立立与实实施目标实实施目标实实现销售/客服建造过过程策划/设计目标建建立成本管管理之之基础础成本管管理之之实现现成本管管理体体系的的梳理理图2成本管管理之之目标标成本优优势产品品品质开发进进度全成本管理的实现管理规范/细则流程/指引/表单权责架构绩效考考核管控体体系流程绩效岗位绩效业务绩效盈利实实现五、房房地产产成本本管理理每个个阶段段控制制要点点成本控控制最终达达到利利润最最大化化交付阶阶段服服务立项阶阶段设计阶段招标阶段采购阶段施工阶段管理费财务费开发间接费费营销费（一）谁是是对房地产产投资影响响最大的阶阶段？——结论：项目目立项决策策是主要因因素，设计计方案优化化是关键因因素！1009575603525101/4影响投资的的程度（%）项目进展时时间项目决策初步设计技术设计施工图设计计准备施工图设计计施工阶段设设计变更、、发包设计招标、发包包设计要求改改变（设计计标准、平平面布置等等）项目立项决决策阶段需需要注意的的问题：1、定位是关关键。不要为立项项而立项，，应建立在在认真、客客观的调研研和分析之之上，选择择有优势的的项目；重点对市场场现行售价价和预期走走势进行准准确的调查查判断，确确定目标售售价。2、技术可行行性分析是是前提。对产品定位位要建立在在技术方案案可行的基基础之上。。3、土地获取取成本优势势是项目成成功之本。。土地价格无无论以何种种方式取得得，均应事事先做到心心中有数。。（二）关于于设计阶段段的成本控控制科学合理的的设计可以以降低10%的工程造价价，以下是是控制设计计的五大策策略：1、实行设计计方案的招招投标，优优化设计。。2、实行限额额设计，有有效控制造造价。3、加强对设设计图纸的的会审与审审查。4、深入应用用价值工程程原理。5、采用合同同措施，有有效控制造造价。这个阶阶段要要特别别注意意以下下几点点：房地产产首先先是做做产品品，不不是做做作品品，要要以挣挣钱为为目的的。克克服重重技术术、轻轻经济济的思思想。。成本型型城市市（如如武汉汉、长长沙、、南昌昌等））要永永远关关注核核算和和控制制，对对设计计成本本优化化要放放在第第一位位。产品型型城市市（如如北京京、上上海、、广州州、深深圳等等）在在关注注核算算和控控制的的前提提下，，可以以进行行价值值创新新。在同一一城市市也应应特别别注意意产品品型地地块（（如珠珠江新新城））和成成本型型地块块（如如西子子湾））的差差别。。正确运运用限限额设设计所谓限限额设设计，，就是是按照照批准准的可可行性性研究究报告告的投投资估估算控控制初初步设设计。。按照照批准准的初初步设设计概概算控控制技技术设设计和和施工工图设设计，，同时时各专专业在在保证证达到到使用用功能能的前前提下下按分分配的的投资资限额额控制制设计计，严严格控控制不不合理理变更更，保保证总总投资资不突突破。。（国际际广场场案例例）限额设设计的的对象象：它它可将将上阶阶段的的设计计审定定的投投资额额和工工程量量先分分解到到各专专业，，后分分解到到各单单位工工程和和分部部分项项工程程，通通过层层层分分解，，实现现对投投资限限额的的控制制管理理。同同时也也实现现了对对设计计规模模、设设计标标准、、工程程量与与概算算指标标等各各方面面的控控制。。正确认认识设设计阶阶段成成本优优化传统建建筑设设计院院，并并不能能帮助助房地地产企企业全全面控控制设设计阶阶段的的成本本！中中国大大陆设设计管管理条条块分分割严严重，，房地地产设设计管管理范范围远远远大大于传传统的的建筑筑设计计院。。房地产产设计计管理理思路路：作作为房房地产产公司司从事事规划划设计计管理理的工工程师师，除除了要要完成成传统统规划划、设设计管管理的的工作作外，，还要要向二二个方方向延延伸，，一是是土地地规划划、设设计性性质的的整合合，二二是甲甲方另另行委委托的的二次次设计计和选选材用用料。。房地产产企业业现在在需要要的是是精细细的设设计管管理优优化。。设计阶阶段的的造价价控制制和知知识积积累1、合理确确定地地下室室面积积比例例：天津津项目目：原原设计计地下下室建建筑面面积约约15万平米米。经经优化化后地地下室室部分分减少少建筑筑面积积约2.5万平米米，按按每平平米2500元估算算，总总价减减少约约6250万元，，现正正进行行进一一步优优化，，通过过抬高高地下下室标标高等等方法法，减减少支支护和和土方方工程程量进进一步步节约约造价价。2、方案选选择和和优化化：国际际广场场钢结结构：：SOM设计方方案约约1.4万吨，，经过过优化化设计计，总总用钢钢量减减少为为7000吨。主主要优优化工工作为为：对对从底底到顶顶保持持同样样截面面尺寸寸的柱柱按受受力不不同分分段选选择截截面，，减少少钢材材约5000吨，在在钢支支撑的的设计计中，，通过过复核核SOM提供的的计算算，在在国家家规范范许可可的范范围内内降低低部分分安全全系数数，减减少钢钢材用用量约约2000吨，合合计约约7000吨，按按每吨吨约1万元计计算，，减少少造价价约七七千万万元。。3、结合公公司已已有结结算、、材料料设备备选用用的经经验数数据进进行设设计。。中环环广广场场铝铝合合金金门门窗窗定定位位及及材材料料选选择择：：铝合合金金门门窗窗价价格格主主要要由由铝铝型型材材、、玻玻璃璃及及五五金金配配件件组组成成，，其其中中铝型型材材表表面面处处理理有阳阳极极氧氧化化、、电电泳泳、、粉粉末末喷喷涂涂、、氟氟碳碳喷喷涂涂、、喷喷涂涂料料是是否否加加金金属属粉粉等等不不同同，，前前三三种种价价格格差差别别不不大大，，氟氟碳碳喷喷涂涂增增加加约约6000元/吨，，按按门门窗窗面面积积每每平平米米6kg计算算，，增增加加造造价价约约36元/平米米。。使用用经经验验数数据据复复核核设设计计及及施施工工管管理理：：例如如中中环环广广场场的的市市政政排排水水管管，，图图纸纸标标识识为为塑塑钢钢缠缠绕绕管管，，经经了了解解双双壁壁波波纹纹管管和和塑塑钢钢缠缠绕绕管管，，价价格格相相差差约约4倍，，公公司司也也很很少少在在小小区区内内使使用用，，项项目目部部在在图图纸纸审审查查时时将将设设计计变变更更修修改改为为双双壁壁波波纹纹管管。。再如如干干挂挂石石材材和和湿湿贴贴石石材材的的费费用用差差异异：：因干干挂挂对对石石材材刚刚度度的的要要求求，，湿湿贴贴对对石石材材重重量量的的限制制，，两两种种墙墙面面装装饰饰方方式式存存在在面面材材厚厚度度不不同同引引起起造造价价不不同同以以及及干干挂挂时时钢钢骨骨架架与与湿湿贴贴时时砂砂浆浆的的价价格格差差异异（（可可达达200-300元/平米米））等等。。通过过技技术术标标准准和和指指标标对对比比进进行行一一些些设设计计选选择择，，通通过过材材料料设设备备价价格格比比较较进进行行精精细细化化设设计计修修正正和和完完善善是是提提高高设设计计效效率率的的基基础础。。人防防工工程程：：人人防防面面积积，，因人人防防区区的的工工程程费费用用比比非非人人防防区区高高，，在在规规范范允允许许的的范范围围内内尽尽量量减减少少人人防防面面积积，，因因人人防防面面积积的的计计算算方方法法较较为为繁繁琐琐，，需需要要仔仔细细核核查查。。设计计时时应应尽尽量量选选用用标标准准设设备备，非非标标准准门门因因需需要要重重新新开开模模较较标标准准门门费费用用高高出出较较多多。。（三三））工工程程投投标标阶阶段段的的成成本本控控制制1、项项目目建建设设阶阶段段控控制制的的六六大大渠渠道道：：通过过招招标标方方式式选选择择好好施施工工队队伍伍。。加强强合合同同管管理理，，完完善善合合同同条条款款。。对大大宗宗材材料料和和大大型型设设备备实实行行单单独独招招标标采采购购。。严格格履履行行工工程程发发包包合合同同。。按合合同同约约定定实实际际完完成成工工作作量量支支付付工工程程进进度度款款。。加强强对对监监理理单单位位的的管管理理，，主主动动防防范范施施工工单单位位索索赔赔。。2、如如何何在在招招标标阶阶段段有有效效控控制制工工程程造造价价①形成成有有效效竞竞争争。。保保利利公公司司是是一一块块金金字字招招牌牌，，因因良良好好的的付付款款信信誉誉和和社社会会声声誉誉，，绝绝大大多多数数企企业业愿愿意意与与我我们们合合作作。。保证证足足够够数数量量，，新新增增合合格格供供方方保保持持适适当当比比例例。。公公司司招招投投标标管管理理规规定定中中要要求求，，单单项项目目投投标标单单位位至至少少3家以以上上。。年度度标标因因使使用用方方便便、、工工程程量量增增加加可可以以有有效效提提高高效效率率，，降降低低成成本本。。对于于价价格格受受市市场场变变化化影影响响不不大大的的项项目目，，进进行行年年度度招招标标。。例例如如白白蚁蚁防防治治、、土土壤壤氡氡浓浓度度、、室室内内环环境境检检测测和和基基坑坑监监测测、、沉沉降降观观测测、、工工程程桩桩检检测测等等检检测测项项目目。。对对于于对对外外观观要要求求不不高高、、技技术术标标准准较较为为简简单单的的材材料料设设备备可可以以进进行行年年度度招招标标，，例例如如防防火火门门、、不不锈锈钢钢水水箱箱、、户户内内配配电电箱箱等等材材料料，，若若受受市市场场变变化化影影响响较较大大的的材材料料设设备备，，注注意意招招标标时时间间的的确确定定并并关关注注市市场场变变化化。。②管理程序到位位选择有实力力守信用的施施工或供货单单位。组织对施工及及供货单位考考察，填写合合格供方考察察表（公司ISO文件）。同时时认真组织考考察评审，以以项目管理组组织认定为主主，公司资质质为次的考察察观念。③标底是对拟招招标项目造价价的预期，标标底的准确确确定需要对设设计和现场条条件准确把握握，通过标底底的编制还可可以提前发现现设计不足，，防止施工单单位串标。使用经验数据据作为标底。。例如,基本同期招标标的天利广场场和科贸园均均为按定额计计价，但一为为上浮约3%，一为下浮5%，我们均认为为其合理。需要重新编制制标底的情况况。例如，西子湾湾外电项目招招标时，各家家报价与经验验数据相比有有较大差异，，为澄清事实实，请专业公公司做标底，，使招标项目目由原来投标标约2300万减少至1718.5万元签订合同同，保证了公公司的利益不不受损害。④根据各种承包包方式的优缺缺点和项目的的具体情况合合理选择承包包方式，重点点考虑施工推推进和成本控控制之间的矛矛盾和平衡。按定额（定标最快、、不需要完善善的图纸、增增加工程施工工单位易于接接受，缺点是是实际施工时时需定价材料料较多，结算算最复杂，造造价受政府政政策文件影响响）、总价包干（定标最慢，，但造价明确确，施工期长长时双方风险险大，特别是是施工方）、、综合单价包干干（有施工图，，但工程量无无法准确计算算或变更较大大时可采用，，例如涂料、、铝合金门窗窗等，或总价价包干的项目目采用综合单单价报价，设设计变更时采采用报价单价价，此时需防防止不平衡报报价，损害公公司利益，结结算较简单，，无施工图且且清单项目多多时不易评标标）条件具备时尽尽量总价包干干。例如保利中心心设计标准要要求较高的项项目采用按定定额计价，而而西子湾东区区或石楼项目目采用总价包包干。或跨行行业工程，外外电、外水等等，可防止其其提出我们不不了解的理由由在施工过程程中要求增加加造价。总价包干但留留个别活口。。例如钻孔桩中中的钢筋价格格涨跌超过10％后，超出（（或低于）10％部分由甲方方承担（或退退还甲方）。。按定额报下浮浮率。对于没有图纸纸或预计图纸纸变化较大的的工程，为赶赶工程进度，，建议承包方方式选择社会会公认的计算算方法，例如如按定额，投投标时报下浮浮比例。每种方式均有有利有弊，一一旦确定，就就应该扬长避避短，精心组组织和管理，，减少不必要要的费用发生生，可以工程程使甲乙双方方得到双赢。。⑤合同条款：严严格、准确、、严谨、保护护公司利益要求使用公司司标准文本合合同，补充条条款尽量自己己编写。合同中对价格格组成及风险险的约定应全全面，防止施施工或结算时时要求调价，，同时为防止止因风险考虑虑过高致使造造价增高，需需要认真分析析报价，核定定施工单位所所报措施及风风险费的合理理性。例如基坑支护护及土石方工工程合同：乙方已清楚并并考虑工地现现场条件，包包括周围环境境、交通道路路、现场地质质条件、施工工水电、施工工场地及周围围地下管网、、承包范围、、施工图纸、、施工组织设设计，并已考考虑施工技术术措施、文明明施工、安全全生产维护、、工期内赶工工等因素。乙乙方为完成本本合同规定的的工作所需考考虑上述费用用及施工组织织中的所有费费用均已在本本合同价款内内，不再另外外计取。对于招标文件件和图纸以外外的特殊地质质条件和公用用管线的维护护，反映在施施工措施费和和抢险费中。。付款方式：为调动施工单单位的工作积积极性，建议议工程进度达达到双方约定定的形象时支支付工程款，，而不是按每每月完成工作作量的85%支付。对增加零星工工程结算方法法的约定，参参考行业情况况在招标文件件中直接写明明，避免施工工和结算时扯扯皮。合同在执行过过程中任何不不完善的地方方，或同行合合同中有值得得借鉴的地方方，及时迅速速修改反映到到新的招标文文件和合同中中。⑥招标组织中的的重要环节招标方式和范范围的确定千千变万化，建建议认真思考考，制定利于于我司的游戏戏规则。重视视和珍惜游戏戏规则的制定定权，保护公公司利益。招标范围和标标段的划分需需要视工程具具体情况确定定：科贸园总包，，因工程量少，，将地锚，市市政工程等列列入询价范围围。石楼市政工程招标时，，将不锈钢水水箱和水泵列列为招标内容容，从报价结结果看，不锈锈钢水箱价高高于我年度招招标价，水泵泵价格略低于于我司经验数数据，故最终终合同范围未未包含不锈钢钢水箱。香雪雪山园林绿化化工程，因雕雕塑报价各家家差别较多，，拟定中标单单位该项费用用较高，故要要求其承诺该该项内容可由由甲方定价。。评标：技术标标和经济标分分步评审。技术标注重技技术标准、施施工措施、施施工组织、管管理班组、制制度等的评定定。经济标注注重工程数量量是否合理，，材料价格是是否合理等。。中标通知书是是否一定要发发。向拟定中标单单位发中标通通知书，意味味着在法律上上认可其为中中标单位，其其余投标单位位未中标，若若合同尚未签签订，特别是是招标文件中中未附合同的的项目，在签签订合同时拟拟定中标单位位往往会提出出一些困难，，增加合同签签订的难度，，影响工程付付款和进展。。⑦合理低价中标标如何执行：：先评技术标标，可修改完完善，标准一一致技术标均均合格后再开开经济标，是是对低价中标标的改进。普通项目应严严格执行。综综合评分法也也有缺陷，评评价体系的科科学性和合理理性无标准。。定标报告隐藏藏次低价，但但投标资料应应完整存放至至资料室备查查。例如石楼楼项目总包招招标时，最低低价较次低价价低约2000万，致使合同同签订时遭遇遇较大困难。。对于拟定中标标价低于或接接近经验值的的项目，认真真分析投标报报价，工程数数量统一的基基础上，分析析其材料、人人工及管理费费水平。避免免报价中不合合理的地方，，例如数量少少报，价格偏偏高。分析项目情况况（包含现场场环境、施工工条件、地质质条件等）是是否有特殊性性，市场价格格水平是否与与经验值相符符（包含市场场人工、材料料、机械等的的价格水平）），拟定中标标人的任务饱饱满度等。（四）材料采采购成本控制制1、加强项目采采购计划管理理。及时填报报《项目材料设备备一览表》，招标前明确确采购标准。。对技术含量量高的要尽早早落实评标标标准，充分了了解市场和行行业特性，做做到心中有数数。2、供应商的选选择，选择3-4家供应商，货货比三家、低低价中标，集集中采购、批批量供货，降降低价格和采采购成本。3、选择供应商商的四种方式式：公开竞争性招招标采购有限竞争性招招标采购询价采购直接签订合同同采购4、供应商的管管理建立直接伙伴伴战略关系。。“利益共享享，风险共担担”例：科勒勒、欧派对供应商行为为进行绩效管管理。评级、、建立量化指指标。（保利地产供供方评估表链链接）5、供应方式探探讨哪些材料乙供供？哪些材料甲限限乙供（甲方方限价）？哪些材料甲定定乙供？哪些材料甲供供？6、加强采购合合同管理（五）施工阶阶段的成本控控制策略施工阶段由于于设计已完成成，工程量已已完全具体化化，因而影响响工程投资的的可能性只有有5%-10%，节约投资的的可能性已经经很小，但工工程投资都主主要发生在这这一阶段，浪浪费投资的可可能性很大。。主要从以下下五个方面进进行成本控制制。加强现场管理理：选择有经验的的管理人员做做工程负责人人，严格督促促按图施工，，严格进料抽抽查，严格材材料代用和变变更。可对管理人员员实行奖励：：在施工过程中中，应鼓励现现场管理人员员发现施工图图设计错误或或提出优化意意见，可设立立节约合理建建议奖。严格控制进度度拨款：要主动控制工工程量核算。。合理确定工程程变更价款：：变更后要主动动管理变更价价款。合理规避索赔赔风险：在合同签定时时就应约定细细致。在执行行中对合同偏偏差值要及时时签定补充合合同，避免因因时间长、人人员变动等出出现相互之间间分不清责任任而扯皮的现现象。如何在工程实实施阶段减少少不必要的费费用，达到双双赢。1、签证中需要注注意的地方，，严格执行公司司《签证管理规定定》，考虑是否需需要签，如何何签。土石方工程、、零星工程、、隐蔽工程是是易签证的内内容，建议重重点核查。是否需要签：：责任界定，是是否属于甲方方责任、或其其他设计或施施工单位责任任。签证时结合总总包合同及其其他合同，是是否措施费、、预算包干费费中已含，是是否包含在其其他合同中，，是否重复签签。2、细化工程，，尽量做到一一次成型，少少返工、少破破坏。特别是是四大配套工工程进场配合合、绿化围墙墙工程的盲目目施工、道路路及下水道工工程的经济合合理性等。3、签证和变更的的审批和流程程公司《签证管理规定定》：审批权限，，5000元以下经办部部门签认，5000-10000由经办部门、、技术部和预预结算部共同同协商处理，，超过1万元的要要公司领领导审批批。各公公司不应应放弃这这一管理理责任和和权利。。4、结算阶段段任何合同同都会有有不完善善的地方方，认真真研究仔仔细分析析合同条条款和相相关资料料，找出出利于我我司的方方面，可可在结算算争议时时占主动动。当然然，最好好是在招招标及合合同签订订时对哪哪些条款款有利于于我们、、哪些条条款可能能存在隐隐患就能能够做到到心中有有数。国际广场场钢结构构工程结结算：钢钢材价差差和栓接接改焊接接，该工工程为综综合单价价包干，，合同执执行期间间因钢材材涨价施施工单位位向我司司提出调调价要求求，为赶赶工期我我司答应应结算时时再谈，，结算时时我方提提出施工工时部分分钢结构构连接由由螺栓连连接改为为焊接要要求索赔赔增加了了我司谈谈判的力力度。（六）关关于营销销费用的的成本控控制策略略要点一：：合理