南国大家装(江南店)项目的理解培训课件

天时地利人和南国大家装（江南店）项目理解培训天时地利人和1市场价值理解南国大家装（江南店）天时：市场价值理解市场价值理解南国大家装（江南店）天时：市场价值理解2除了衣、食、住、行，剩余的钱该怎么花？消费？投资？还是存在银行？市场价值理解南国大家装（江南店）除了衣、食、住、行，剩余的钱该怎么花？市场价值理解南国大家装3存银行目前银行活期存款利率是0.35％，一年定期存款利率是3％，五年定期存款利率也不过4.75％；据中国人民银行统计称，2013年中国CPI平均通胀率为3.5%；据渣打银行统计，2013年中国CPI平均通胀率超过4%；换句话说，如果你将手头的资金存入银行，除了可以起到保险柜的作用之外，在资金的保值增值上得不到任何的回报，更糟的是还有可能贬值。市场价值理解南国大家装（江南店）存银行市场价值理解南国大家装（江南店）4去消费一双Ferragamo的高跟鞋、一个Hermès的包包、一瓶Chanel香水，或在《私人定制》里的蜈支洲岛小住，或搭乘诗歌达经典号环游爱琴海……而2012年中国人均可支配收入为24565元,湖北省人均可支配收入为20840元；所以，这样的消费偶尔为之即可，毕竟土豪只是少数人！因为绝大多数老百姓，可能更多的要考虑到小孩的教育费用、自己的养老费用……如何将有限的资金变为可持续的生活保证，才是老百姓最为关心的问题。市场价值理解南国大家装（江南店）去消费市场价值理解南国大家装（江南店）5做投资假设20岁时你拥有5万元，那么吃大餐、泡酒吧、穿名牌、戴珠宝，用了也就用了；但如果你能找到一个年回报率为10％的投资渠道，那么当你50岁时，你将拥有87万的资产！换句话说，20岁时，你每多消费5万元，就意味着50岁时你的户头上少了87万元！所以，在保证生活品质的情况下，如何将手头富余的资金投入在正确的投资工具上，让你的资金达到保值增值的目的，才是所有普通老百姓最为关心的问题。市场价值理解南国大家装（江南店）做投资市场价值理解南国大家装（江南店）6《穷爸爸，富爸爸》一书中曾经这样简单的定义资产与负债：能够带来保值或增值的即是资产，反之则是负债。因此，购买资产即为投资，反之则属于消费。

市场价值理解南国大家装（江南店）《穷爸爸，富爸爸》一书中曾经这样简单的定义资产与负债：市场价7市场上各种投资工具股票、债券、外汇、基金、期权、期货、保险、黄金、珠宝、艺术品、房产……各种投资品在安全性、流动性与收益性之间存在巨大的差别。投资周期、交易成本、技术门槛等方面也有显著的差别。市场价值理解南国大家装（江南店）市场上各种投资工具各种投资品在安全性、流动性与收益性之间存在8各种投资工具的差异股票、期权、期货、外汇的风险高，但流动性好、收益大，且期权期货门槛较高；债券、基金、保险风险较低、流动性一般，收益稳定，但回报相对较低；黄金风险低、流动性好、但长线投资收益受国际操控影响较大；珠宝、艺术品收益大，但风险高、流动性极差，而且门槛较高；而房产投资呢市场价值理解南国大家装（江南店）各种投资工具的差异市场价值理解南国大家装（江南店）9房产投资和其他投资一样，是受政治、社会发展、财政政策、资本政策、利率、汇率、银行准备率、经济发展模式、周期、城市发展策略、对外贸易等多种因素综合影响的复杂游戏。1、中国城镇化进程2、城市的更新换代3、生活品质的提高4、居住习惯的改变5、中国的经济转型……以上种种因素致使中国的房地产发展投资不断的持续升温！市场价值理解南国大家装（江南店）房产投资和其他投资一样，是受政治、社会发展、财政政策、资本政10投资不投机买房不买股当存款利息持续偏低，甚至低于通货膨胀率的时候，老百姓将手中的钱继续存在银行，无疑是一种谨慎有余、智商不足的行为，庞大的民间资本在焦急的寻找出路。而股票市场连年低落、黑幕不断；其他的投资工具不是门槛高、就是技术含量高，或回报相对较少，但市场上又缺乏其他的投资渠道。此时，房产作为投资工具，其相对低风险、高回报、技术含量与进入门槛相对较低的优势便浮出水面，成为了大量闲散资金情有独钟的选择。因此可以大胆的预言，除非出现新的优质的投资工具，否则股市一天不振兴，广大国民对于个人房产投资的“依恋”便一天不会消褪。

但住宅地产与商业地产，我们该如何选择？市场价值理解南国大家装（江南店）投资不投机买房不买股市场价值理解南国大家装（江南店）11楼市现状一线城市过热，全国房价快速上涨，促使近期新政出台，主要针对限购限贷政策有所加码。9月份统计局公布的房价指数来看，北上广深房价同比上涨20%，远远超过年初制定的房价调控目标。10月23日，北京出台以“自住型商品房”政策为核心的“京七条”11月1日，深圳推出“深八条”11月8日，上海新近推出“沪七条”11月18日，广州首次提出之间干预开发商预售定价以上政策主要的调整方向为：将二套房首付比例从60%提高到70%，或提高限购门槛。市场价值理解南国大家装（江南店）楼市现状市场价值理解南国大家装（江南店）12全国政策全国范围内的限购限贷将成为短期调控趋势限购限贷政策收紧；全国住房信息联网；干预楼盘预售价格；从长远调控方向来看，政府未来将逐步推进房产税政策和加强保障房建设等措施，建立长效调控机制，保证房地产的平稳发展。

市场价值理解南国大家装（江南店）全国政策市场价值理解南国大家装（江南店）13地方政策汉七条出台将遏制楼市过热的现状，促进武汉楼市平稳发展。限购政策继续收紧，外地人在汉购房所需纳税、社保时间由1年延长为2年；二套房首付比例提高至70%；增加2014年住房用地供应量，确保全市住房用地供应总量比前5年均值增加10%；

市场价值理解南国大家装（江南店）地方政策市场价值理解南国大家装（江南店）14市场价值理解南国大家装（江南店）商业物业：成交量持续走高，主城区依然是成交集聚地2013年市场情况回顾商业物业成交量持续走高。2013年，武汉商业物业表现依然较好，共成交119.88万方，较2012年增加0.23万方，增幅为0.19%；成交金额为170.87亿元，较2012年增加10.18亿元，增幅为6.34%。武汉中央文化区、汉口城市广场以及大武汉1911等单项目的成交金额均在6亿元以上，表现较好。价格方面，2013年武汉商业物业成交均价为14254元/平方米，较2012年上涨6.14%。

2012-2013年武汉商铺成交面积及均价市场价值理解南国大家装（江南店）商业物业：成交量持续走高，主15市场价值理解南国大家装（江南店）

2013年武汉各区域商铺成交面积主城区依然是成交集聚地。从各城区来看，成交量仍然主要来自商业较为集中的主城区，其中汉阳区成交量超过15万方，表现突出；武昌区、江岸区以及洪山区成交量在12-14万方之间；远城区东西湖区商业物业成交量亦表现不俗，共成交11.63万方；其它城区成交量均在10万方以内，青山区、汉南区以及武汉经济技术开发区成交量相对较低。2013年市场情况回顾市场价值理解南国大家装（江南店）2013年武汉各区域商铺成16市场价值理解南国大家装（江南店）2013年市场情况回顾写字楼：成交金额有所增加，东湖高新技术开发区再度为销售热区写字楼：成交金额有所增加。2013年，武汉市写字楼（不含SOHO类产品）成交量较2012年有所下降，共计成交61.69万方，下降8.63%；成交套数为2549套，环比减少1163套；但成交金额则有所增加，为71.03亿元，较去年增加5.3亿元。写字楼成交均价环比2012年有所上涨，为11516元/平方米，涨幅为18.29%。

泛海国际SOHO城、汉街总部国际以及浙商国际大厦等高端项目表现不俗，成交面积均在3万方以上，其中泛海国际SOHO城成交面积突破8万方，表现优异。2012-2013年武汉写字楼成交面积及均价市场价值理解南国大家装（江南店）2013年市场情况回顾写字楼17商业地产机遇

在宏观政策趋紧的大环境下，房地产市场整体热度下降，但就房地产行业而言，由于住宅投资的限制增多，客观上商业投资存在一定的机遇，住宅投资者目标转向商业地产。

市场价值理解南国大家装（江南店）商业地产机遇市场价值理解南国大家装（江南店）18市场竞品分析南国大家装（江南店）市场——LOFT市场竞品分析南国大家装（江南店）市场——LOFT19市场竞品分析南国大家装（江南店）竞品地图去化表现2013年区域内LOFT整体供应量较少，截止至12月累积销售约2000套，名士1号以800套销量独占鳌头，整体成交均价在12000元/㎡左右友谊国际12月份首期开盘成交400套，整体成交均价在17800元/㎡。可以看到较好的地段位置和低于客户心理预期的价格，将受到市场追捧。市场竞品分析南国大家装（江南店）竞品地图去化表现2013年区20市场竞品分析南国大家装（江南店）区域内LOFT产品整体成交情况尚可，个别项目表现突出，多个竞品处于清盘阶段，友谊国际广场12月开盘后处于持销期，未来南湖的金地拉德芳斯将有推售的计划，此外部分的公寓性质产品将对本案有一定冲击。市场竞品分析南国大家装（江南店）区域内LOFT产品整体成交情21市场竞品分析南国大家装（江南店）区域内住宅市场表现活跃，自住客户需求量大，这类自住型客户也将是本案LOFT的重要客户之一，可以看到项目周边的竞品住宅项目推售节点与本案相似，届时竞品项目的大力推广也会为本案带来一定的客户来源。市场竞品分析南国大家装（江南店）区域内住宅市场表现活跃，自住22市场竞品分析南国大家装（江南店）本案于名士1号和友谊国际广场的LOFT产品相比较，对客户输出的主要价值点在于，“街道口核心商圈价值”、“周边高校林立，租客源充足”、“产品性价值”等多方面优势。市场竞品分析南国大家装（江南店）本案于名士1号和友谊国际广场23市场竞品分析南国大家装（江南店）市场——商业市场竞品分析南国大家装（江南店）市场——商业24市场竞品分析南国大家装（江南店）近年来，商业供应量持续走高，部分区域明显供大于求。人信汇商业规划铺面较小，以低单价和、低总价、低门槛等信息来吸引客户关注，市场去化表现良好。市场竞品分析南国大家装（江南店）近年来，商业供应量持续走高，25市场竞品分析南国大家装（江南店）区域竞品项目主要采取的是5年的返租模式，回报率在8%左右，非统一经营管理。那么与本案相比较而言，投资门槛和投资风险都相对较高。市场竞品分析南国大家装（江南店）区域竞品项目主要采取的是5年26市场竞品分析南国大家装（江南店）武汉市跨区域竞品项目主要采取的是5-10年的返租模式，回报率超过7%，市场竞品分析南国大家装（江南店）武汉市跨区域竞品项目主要采取27市场竞品分析南国大家装（江南店）普提金街与本案距离较近，开发商具备一定的品牌实力，对外投资汇报口径高于本案，与本案推售节点类似，是未来商业的主要竞品。那么针对普提金街项目，在后期销售上我们需要强化南国商业品牌形象，突出“20年统一运营管理”带来的稳定投资汇报的优势，并向客户传递高收益背后的高风险性，弱化高回报率对本案造成的影响和威胁。市场竞品分析南国大家装（江南店）普提金街与本案距离较近，开发28地利：外部价值理解外部价值理解南国大家装（江南店）地利：外部价值理解外部价值理解南国大家装（江南店）29★由北向南，是东湖、武汉大学、街道口、洪山区政府和南湖。由东向西，是光谷、华师大、武汉理工大、图书城和武昌火车站。项目位于武昌珞狮南路与雄楚大道交汇处，北临珞桂路，西靠珞狮南路、南临雄楚大道。地块方正、临街面宽、昭示性强。本案外部价值理解南国大家装（江南店）★由北向南，是东湖、武汉大学、街道口、洪山区政府和南湖。项目30中南商圈光谷商圈街道口商圈本项目所在区域属于武昌最早最成熟的商圈——街道口商圈。周边交通发达、配套齐全、机关高校林立，区域认可度高，属于武昌的传统核心商圈。同时接壤南湖核心商圈，属于商业聚焦位置。周边人口密集、多为高校人群与企业高知人群，消费潜力巨大。除此之外，本项目距离中南商圈2公里，距离光谷商圈4公里；往西3公里可以到达武昌火车站，驾车从项目出发走二环线到武汉火车站（高铁站）仅20分钟。外部价值理解南国大家装（江南店）中南商圈光谷商圈街道口本项目所在区域属于武昌最早最成熟的商圈31外部价值理解南国大家装（江南店）地块位置街道口商圈1.8KM亚贸群光商圈1.3KM雄楚商圈区位优势武商亚贸群光广场武汉最受欢迎，人流量最大、客单价最高的物业之一。改变丁街道口商圈物业水平，从传统商场向购物中心转变的革新性物业形态，人气逐渐递升。瞬息到达群光、街道口商圈（外沿商圈）（核心商圈）本案外部价值理解南国大家装（江南店）地块位置街道口商圈1.8KM32生活配套大型超市：中百仓储珞狮路购物广场（项目对面），中商平价雄楚广场店（150米）、武商量贩崇文店（1.1公里）购物中心：亚贸广场（2.4公里）、新世界（1.5公里）、群光广场（1.5公里）生活广场：未来城（1公里）、菩提金街（900米）等集娱乐、休闲、购物为一体的生活广场满足一切生活所需逛街购物零距离外部价值理解南国大家装（江南店）生活配套满足一切生活所需逛街购物零距离外部价值理解南国33交通配套公交：项目门口的马房山公交站66、576、586、591、817路等，以及距离项目步行5分钟的雄楚大道幸福路公交站点，基本可以直接或1次换乘通达武汉三镇主要地区。地铁：项目靠近武汉地铁2号线、8号线及11号线中段。目前已经通车的2号线街道口站距离本项目步行约为20分钟，而

将在2016年通车的8号线与18年通车的11号线中段都会路经本项目，且8号线珞狮南路站厅更是直接联通本项目。二环：雄楚大道沿线的梅家山到光谷的高架将作为二环线的一部分与珞狮南路的高架对接，届时，本项目到光谷车程

将缩短到6分钟，另外从本项目走珞狮南高架到三环野芷湖立交入口仅6公里。BRT：雄楚大道的高架下面将修建BRT快速公交系统，全程无红灯，并于2014年12月31日与高架同步通车。下楼就是地铁口出门就是二环线快速通达武汉三镇外部价值理解南国大家装（江南店）交通配套下楼就是地铁口出门就是二环线快速通达武汉34教育医疗配套医疗：洪山区中医院（400米）、省妇幼（1.5公里）、广州军区武汉总医院（2.4公里）

湖北省肿瘤医院（2.4公里）、湖北省口腔医院（2.7公里）教育：理工大学幼儿园（400米）、街道口幼儿园丽岛分园（700米）、珞狮路小学（600米）、理工大附属小学（600米）、理工大第二附属小学（500米）、马房山中学（150米）、理工大附属中学（1公里）、

武汉理工大学（500米），华中师范大学（1.2公里），武汉大学（2.1公里）雄厚医资全健康保障18年成长全学段教育外部价值理解南国大家装（江南店）教育医疗配套雄厚医资全健康保障18年成长全学段教育外部35地段价值：武昌核心商圈，雄厚增值潜力本项目所在区域为武昌传统的核心商圈-街道口，处于中南商圈与光谷商圈的中间结合点。周边居住人口、公办密集，生活、交通、教育医疗等配套非常齐全，汇聚了行政、文化、教育、科技、商业等优势资源，项目雄踞中心之上，升值潜力巨大。外部价值理解南国大家装（江南店）地段价值：武昌核心商圈，雄厚增值潜力外部价值理解南国大家装（36交通价值：立体交通全覆盖，价值加速提升项目临近地铁2号线、8号线、11号线，8号线珞狮南路站厅更是直通本项目。除此之外多条公交线路、二环线及BRT快速公交系统交汇于此，多样出行选择，快速通达武汉三镇。特别是作为地铁上盖物业，地铁产生的巨大磁力，将不断加速人流和物流的聚集，项目升值潜力也将大幅度上涨。外部价值理解南国大家装（江南店）交通价值：立体交通全覆盖，价值加速提升外部价值理解南国大家装37学区价值：教育资源丰富，学府区遍地租客武昌作为武汉的教育文化区，项目周边武汉理工大学，华中师范大学等高校学府林立，还有马房山中学、理工大附属中学、华师附小、珞狮路小学、理工大幼儿园等教育资源，可以满足18年全学段的教育。除此之外，这些学校也催生了大量的陪读租客，或高校学生租客，投资客可以获得不错的租金回报。外部价值理解南国大家装（江南店）学区价值：教育资源丰富，学府区遍地租客外部价值理解南国大家装38人和：内部价值理解内部价值理解南国大家装（江南店）人和：内部价值理解内部价值理解南国大家装（江南店）39外部价值理解南国大家装（江南店）区位优势南国品牌产品线丰富，南国大家装（江南店）实现了家装建材专业市场的传承！南国中心南湖都会南湖城市广场北都城市广场西汇城市广场汉口城市广场南国大武汉家装荆州项目南国大家装江南店南国首义汇中央花园风华天城新东城南国SOHO南国花郡南国洪广soho本项目是延续南国大武汉家装在汉口的成功，集结他的品牌号召力复制一个集高档家居建材展示、办公、居住、休闲等功能为一体的建材家居广场。外部价值理解南国大家装（江南店）区位优势南国品牌产品线丰富，40体量：30万方的城市综合体，总占地21305㎡，总建面296762.87㎡。规划：整体规划为两栋5层商业裙楼，A1、A2、A3、A4四栋塔楼。其中A1为写字楼。商业：精品家居馆及主题生活馆，卖场共9万方，是包含建材、灯饰、家具、软装四大板块的超大型家居航母，建成后将是武汉市规模最大的中高端品牌家居建材专业卖场。商铺以小铺为主，并以带租约的形式出售。公寓：近6.6万方Loft产品，面积约在40-50㎡左右，5.4米层高，可做两层使用。内部价值理解南国大家装（江南店）体量：30万方的城市综合体，总占地21305㎡，总建面29641街道口·三轨枢纽·30万方家装综合体对于想投资地产物业的客户来说，在不清楚其详细的产品形式和预期回报之前，最关注的首先是物业所在区域、其次是周边环境、交通配套等客观条件。客户会通过这些客观条件事先对投资产品有一个初步的判断。而本定位正是通过对区域价值、交通价值、及产品价值三个方面进行表述，以最简单最直接的方式告知市场项目的价值特性。项目定位理解内部价值理解南国大家装（江南店）街道口·三轨枢纽·30万方家装综合体对于想投资地产物业的客户42南国大家装（江南店）南国：南国置业—专注地产开发15年、本土上市企业、本土商业地产领军者。在武汉开发运营了数十个知名的地产项目，基本覆盖武汉三镇，在武汉拥有较高的品牌影响力。案名中带有“南国”可向市场更多的传达实力企业的品牌保障，让投资者更具投资信心。大家装：作为家喻户晓的汉西“大武汉家装”，以其成功的运用模式，在武汉创造了不错的市场口

碑。既可借用汉西“大家装”成熟的影响力，也能向市场表述本项目的产品特性。江南店：与江北汉西的大家装相互呼应，服务于武昌，将江北“大武汉”成功的财富模式复制到江

南。此案名清晰的表述了企业品牌、产品特性、基本区域，而“南国”、”大家装”这样大众所熟知文字，更是能缩短项目入市前期培育市场所需花费的时间与成本。项目案名理解内部价值理解南国大家装（江南店）南国大家装（江南店）南国：南国置业—专注地产开发15年、本土43街道口核心地段，配套完善；5,4米层高，买一层得两层，性价比高；自主、投资、办公，功能全面；品牌开发商，央企背景；户型面积段单一，客户选择面较窄；商业用电，生活成本较高；与70年产权的住宅相比，LOFT产权为40年；与住宅首套房首付相比，商业首付比例为50%，贷款年限短；劣势优势项目周边高校云集，租客需求大；Loft产品后期审核对层高和整体容积率有要求，5.4米LOFT将会越来越稀缺；住宅政策趋紧，投资不动产资金或将流向商业地产；机会区域市场内有一定的竞争，将分流部分目标客户；受调控政策影响，客户对房地产投资可能会存在持币观望；威胁LOFT产品SWOT分析内部价值理解南国大家装（江南店）街道口核心地段，配套完善；户型面积段单一，客户选择面较窄；劣44LOFT产品定位街道口5.4米稀缺全能LOFTLOFT核心卖点中心地段完善配套买一层得两层低总价租客充裕5.4米、不限购不限贷、大商业上的loft、地铁2、8、11号线、BRT内部价值理解南国大家装（江南店）LOFT产品定位街道口5.4米稀缺全能LOFTLOFT核心45LOFT客户定位Loft小户型具有天然的投资品基因无论是居住过渡，还是投资最终关注点都是：地段、配套、是否好出租……因此，我们的观念是卖投资！所以我们的客户一类为投者，一类为投资兼自住者LOFT客户临摹他们在25-40岁左右，有经济实力，存在投资需求，但投资经验不多，相对保守。他们看中心地段，认可中心带来的生活便捷感！交通通达，商业配套齐全！注重物业的功能性！他们看重买一层得两层的性价比，投资回报更为客观。他们看重高校的学生租客基数，看重未来专业市场带来的商机，看重街道口商圈带来的潜在需求，这里永远不愁租客！内部价值理解南国大家装（江南店）LOFT客户定位Loft小户型具有天然的投资品基因LOFT客46LOFT客户来源核心客户：地缘性客户。项目周边企事业单位、私营业主、教师学生、拆迁居民；重要客户：武珞路、雄楚大道沿线等区域客户，区域内的老居民、个体商户；次要客户：市内中心投资客。有投资需求和资金的市内客户，偏好成熟地段、热衷有升值空间的市内投资客；南国FANS：品牌追随者。在南国有类似的投资，在回报上已经尝到甜头的南国老业主；内部价值理解南国大家装（江南店）LOFT客户来源核心客户：地缘性客户。项目周边企事业单位、私47近期来访客户主要需求45~50㎡，与项目Loft产品主力面积相吻合。LOFT客户情况内部价值理解南国大家装（江南店）近期来访客户主要需求45~50㎡，与项目Loft产品主力面积48来访客户最关注的问题是价格，其次是户型。LOFT客户关注点内部价值理解南国大家装（江南店）来访客户最关注的问题是价格，其次是户型。LOFT客户关注点内49loft价格关于价格和户型loft价格一般比周边平层住宅价格高30%，本案周边住宅价格约12000元/㎡，将价格问题抛给客户，提高客户心理价格预期。价格系数：loft单价除以周边住宅均价户型详细户型图还没有出来。主力面积为45㎡左右，符合来访客户需求。隔断后双层均有卫生间，能满足自住、出租和办公的全方位需求。内部价值理解南国大家装（江南店）loft价格关于价格和户型loft价格一般比周边平层住宅价格5020年统一运营管理；街道口商圈、核心地段、人流量大；品牌开发商，央企背景；南国大家装产品线，成熟模式，市场口碑好；返祖回报略低于市场平均水平；不能自主经营；商铺流通性较差，交易税费较高；劣势优势区域内同类产品在售的多为尾盘，现阶段竞争不明显；住宅政策趋紧，投资不动产资金或流向商业地产；机会部分项目以超高回报率吸引客户关注；项目商铺总量为3700套，客户要求基数较大；受调控政策影响，客户对房地产投资可能会存在持币观望；威胁商业产品SWOT分析内部价值理解南国大家装（江南店）20年统一运营管理；返祖回报略低于市场平均水平；劣势优势区域51商业产品定位稳稳当当小铺子商业核心卖点安全稳健收益20年统一运营品牌保障成功模式南国大家装系列、投资门槛低、中心商圈、规模较大家居建材市场容量大、地铁2、8、11号线、BRT内部价值理解南国大家装（江南店）商业产品定位稳稳当当小铺子商业核心卖点安全稳健收益252商业客户定位中小型投资客看重安全、稳健收益、认可南国的20年统一运营管理模式商业客户临摹他们大都在35-50岁，有闲钱，有强烈的投资需求！他们可能是私营业主，也可能是教师、医生、高级白领……有较强的经济实力！购铺用于纯投资理财、养老、或作为小孩的成长基金、有收益是最大的吸引力！看重20年的包租无风险、肯定南国品牌！相信专业商业运营团队，更相信自己朋友的介绍！对每年7%的投资回报感兴趣，稳定增长的收益他们很放心！内部价值理解南国大家装（江南店）商业客户定位中小型投资客商业客户临摹他们大都在35-50岁，53商业客户来源核心客户：地缘性客户。项目周边企事业单位、私营业主、拆迁居民；重要客户：武珞路、雄楚大道沿线等区域客户，有闲散资金且愿意在周边投资；次要客户：市内中心投资客。有投资需求和资金的市内客户，追求安全稳健投资回报的投资客。南国FANS：品牌追随者。在南国有类似的投资，对南国产品与投资回报模式比较清楚，且已经尝到了回报甜头。内部价值理解南国大家装（江南店）商业客户来源核心客户：地缘性客户。项目周边企事业单位、私营业54品牌价值：15年品牌护航，专业运营稳定收益南国置业是湖北商业地产领军者，15年的品牌运营创造了良好的市场口碑。2013年，南国置业携手中国地产，成为本地唯一一家拥有央企背景的商业地产上市公司。同时，南国大武汉品牌也具有强大的商业吸附力，南国大武汉家装的成功运营为本案奠定了基础。

此外，南国置业专业的运营团队统一经营，将实现开发商、经营方、投资者三方长期的“利益捆绑”，确保项目整体的持续稳定运营，并不断强化南国大家装行业领导者的地位。返租模式，增长的固定投资回报率+利润分成，给投资者强力的收益保障，及最大利润空间。内部价值理解南国大家装（江南店）品牌价值：15年品牌护航，专业运营稳定收益内部价值理解南国大55需求价值：新房成交持续攀升，建材市场需求巨大近年来，武汉市新房成交量呈不断上升趋势，根据搜房网监控中心统计，2011年武汉市成交108192套，2012年成交169368套，2013年前11月已成交151410套；而2013年1-10月份，洪山区新建商品房住宅成交23214套，列居武汉市新房成交量第一!随着区域新房成交不断攀升，家居建材市场需求巨大，本项目位于武昌街道口的中心地段，能够辐射整个武昌片区，这为项目招商及后期运营提供了有力保障，有效增强商铺投资者的信心。

内部价值理解南国大家装（江南店）需求价值：新房成交持续攀升，建材市场需求巨大内部价值理解南国56产品价值：核心商圈绝版LOFT，全产业链家装卖场凭借汉西大武汉的成功经验与良好的市场口碑，南国大武汉家装首次过江，驾临武昌，其弥补区域市场空白，形成一条全产业链的品牌家居建材大卖场，为消费者享受带来一站式家装享受，满足武昌客群需求！而本项目的商业以小铺为主，更是降低了客户的投资门槛。除此之外，LOFT产品也将作为街道口核心商圈的稀缺产品为项目投资价值增添更多的选择。内部价值理解南国大家装（江南店）产品价值：核心商圈绝版LOFT，全产业链家装卖场内部价值理解572014年单盘销售18.1万方，2014年我们就是----武汉商业地产销冠2014年单盘销售18.1万方，2014年我们就是----58THANKS!THANKS!59天时地利人和南国大家装（江南店）项目理解培训天时地利人和60市场价值理解南国大家装（江南店）天时：市场价值理解市场价值理解南国大家装（江南店）天时：市场价值理解61除了衣、食、住、行，剩余的钱该怎么花？消费？投资？还是存在银行？市场价值理解南国大家装（江南店）除了衣、食、住、行，剩余的钱该怎么花？市场价值理解南国大家装62存银行目前银行活期存款利率是0.35％，一年定期存款利率是3％，五年定期存款利率也不过4.75％；据中国人民银行统计称，2013年中国CPI平均通胀率为3.5%；据渣打银行统计，2013年中国CPI平均通胀率超过4%；换句话说，如果你将手头的资金存入银行，除了可以起到保险柜的作用之外，在资金的保值增值上得不到任何的回报，更糟的是还有可能贬值。市场价值理解南国大家装（江南店）存银行市场价值理解南国大家装（江南店）63去消费一双Ferragamo的高跟鞋、一个Hermès的包包、一瓶Chanel香水，或在《私人定制》里的蜈支洲岛小住，或搭乘诗歌达经典号环游爱琴海……而2012年中国人均可支配收入为24565元,湖北省人均可支配收入为20840元；所以，这样的消费偶尔为之即可，毕竟土豪只是少数人！因为绝大多数老百姓，可能更多的要考虑到小孩的教育费用、自己的养老费用……如何将有限的资金变为可持续的生活保证，才是老百姓最为关心的问题。市场价值理解南国大家装（江南店）去消费市场价值理解南国大家装（江南店）64做投资假设20岁时你拥有5万元，那么吃大餐、泡酒吧、穿名牌、戴珠宝，用了也就用了；但如果你能找到一个年回报率为10％的投资渠道，那么当你50岁时，你将拥有87万的资产！换句话说，20岁时，你每多消费5万元，就意味着50岁时你的户头上少了87万元！所以，在保证生活品质的情况下，如何将手头富余的资金投入在正确的投资工具上，让你的资金达到保值增值的目的，才是所有普通老百姓最为关心的问题。市场价值理解南国大家装（江南店）做投资市场价值理解南国大家装（江南店）65《穷爸爸，富爸爸》一书中曾经这样简单的定义资产与负债：能够带来保值或增值的即是资产，反之则是负债。因此，购买资产即为投资，反之则属于消费。

市场价值理解南国大家装（江南店）《穷爸爸，富爸爸》一书中曾经这样简单的定义资产与负债：市场价66市场上各种投资工具股票、债券、外汇、基金、期权、期货、保险、黄金、珠宝、艺术品、房产……各种投资品在安全性、流动性与收益性之间存在巨大的差别。投资周期、交易成本、技术门槛等方面也有显著的差别。市场价值理解南国大家装（江南店）市场上各种投资工具各种投资品在安全性、流动性与收益性之间存在67各种投资工具的差异股票、期权、期货、外汇的风险高，但流动性好、收益大，且期权期货门槛较高；债券、基金、保险风险较低、流动性一般，收益稳定，但回报相对较低；黄金风险低、流动性好、但长线投资收益受国际操控影响较大；珠宝、艺术品收益大，但风险高、流动性极差，而且门槛较高；而房产投资呢市场价值理解南国大家装（江南店）各种投资工具的差异市场价值理解南国大家装（江南店）68房产投资和其他投资一样，是受政治、社会发展、财政政策、资本政策、利率、汇率、银行准备率、经济发展模式、周期、城市发展策略、对外贸易等多种因素综合影响的复杂游戏。1、中国城镇化进程2、城市的更新换代3、生活品质的提高4、居住习惯的改变5、中国的经济转型……以上种种因素致使中国的房地产发展投资不断的持续升温！市场价值理解南国大家装（江南店）房产投资和其他投资一样，是受政治、社会发展、财政政策、资本政69投资不投机买房不买股当存款利息持续偏低，甚至低于通货膨胀率的时候，老百姓将手中的钱继续存在银行，无疑是一种谨慎有余、智商不足的行为，庞大的民间资本在焦急的寻找出路。而股票市场连年低落、黑幕不断；其他的投资工具不是门槛高、就是技术含量高，或回报相对较少，但市场上又缺乏其他的投资渠道。此时，房产作为投资工具，其相对低风险、高回报、技术含量与进入门槛相对较低的优势便浮出水面，成为了大量闲散资金情有独钟的选择。因此可以大胆的预言，除非出现新的优质的投资工具，否则股市一天不振兴，广大国民对于个人房产投资的“依恋”便一天不会消褪。

但住宅地产与商业地产，我们该如何选择？市场价值理解南国大家装（江南店）投资不投机买房不买股市场价值理解南国大家装（江南店）70楼市现状一线城市过热，全国房价快速上涨，促使近期新政出台，主要针对限购限贷政策有所加码。9月份统计局公布的房价指数来看，北上广深房价同比上涨20%，远远超过年初制定的房价调控目标。10月23日，北京出台以“自住型商品房”政策为核心的“京七条”11月1日，深圳推出“深八条”11月8日，上海新近推出“沪七条”11月18日，广州首次提出之间干预开发商预售定价以上政策主要的调整方向为：将二套房首付比例从60%提高到70%，或提高限购门槛。市场价值理解南国大家装（江南店）楼市现状市场价值理解南国大家装（江南店）71全国政策全国范围内的限购限贷将成为短期调控趋势限购限贷政策收紧；全国住房信息联网；干预楼盘预售价格；从长远调控方向来看，政府未来将逐步推进房产税政策和加强保障房建设等措施，建立长效调控机制，保证房地产的平稳发展。

市场价值理解南国大家装（江南店）全国政策市场价值理解南国大家装（江南店）72地方政策汉七条出台将遏制楼市过热的现状，促进武汉楼市平稳发展。限购政策继续收紧，外地人在汉购房所需纳税、社保时间由1年延长为2年；二套房首付比例提高至70%；增加2014年住房用地供应量，确保全市住房用地供应总量比前5年均值增加10%；

市场价值理解南国大家装（江南店）地方政策市场价值理解南国大家装（江南店）73市场价值理解南国大家装（江南店）商业物业：成交量持续走高，主城区依然是成交集聚地2013年市场情况回顾商业物业成交量持续走高。2013年，武汉商业物业表现依然较好，共成交119.88万方，较2012年增加0.23万方，增幅为0.19%；成交金额为170.87亿元，较2012年增加10.18亿元，增幅为6.34%。武汉中央文化区、汉口城市广场以及大武汉1911等单项目的成交金额均在6亿元以上，表现较好。价格方面，2013年武汉商业物业成交均价为14254元/平方米，较2012年上涨6.14%。

2012-2013年武汉商铺成交面积及均价市场价值理解南国大家装（江南店）商业物业：成交量持续走高，主74市场价值理解南国大家装（江南店）

2013年武汉各区域商铺成交面积主城区依然是成交集聚地。从各城区来看，成交量仍然主要来自商业较为集中的主城区，其中汉阳区成交量超过15万方，表现突出；武昌区、江岸区以及洪山区成交量在12-14万方之间；远城区东西湖区商业物业成交量亦表现不俗，共成交11.63万方；其它城区成交量均在10万方以内，青山区、汉南区以及武汉经济技术开发区成交量相对较低。2013年市场情况回顾市场价值理解南国大家装（江南店）2013年武汉各区域商铺成75市场价值理解南国大家装（江南店）2013年市场情况回顾写字楼：成交金额有所增加，东湖高新技术开发区再度为销售热区写字楼：成交金额有所增加。2013年，武汉市写字楼（不含SOHO类产品）成交量较2012年有所下降，共计成交61.69万方，下降8.63%；成交套数为2549套，环比减少1163套；但成交金额则有所增加，为71.03亿元，较去年增加5.3亿元。写字楼成交均价环比2012年有所上涨，为11516元/平方米，涨幅为18.29%。

泛海国际SOHO城、汉街总部国际以及浙商国际大厦等高端项目表现不俗，成交面积均在3万方以上，其中泛海国际SOHO城成交面积突破8万方，表现优异。2012-2013年武汉写字楼成交面积及均价市场价值理解南国大家装（江南店）2013年市场情况回顾写字楼76商业地产机遇

在宏观政策趋紧的大环境下，房地产市场整体热度下降，但就房地产行业而言，由于住宅投资的限制增多，客观上商业投资存在一定的机遇，住宅投资者目标转向商业地产。

市场价值理解南国大家装（江南店）商业地产机遇市场价值理解南国大家装（江南店）77市场竞品分析南国大家装（江南店）市场——LOFT市场竞品分析南国大家装（江南店）市场——LOFT78市场竞品分析南国大家装（江南店）竞品地图去化表现2013年区域内LOFT整体供应量较少，截止至12月累积销售约2000套，名士1号以800套销量独占鳌头，整体成交均价在12000元/㎡左右友谊国际12月份首期开盘成交400套，整体成交均价在17800元/㎡。可以看到较好的地段位置和低于客户心理预期的价格，将受到市场追捧。市场竞品分析南国大家装（江南店）竞品地图去化表现2013年区79市场竞品分析南国大家装（江南店）区域内LOFT产品整体成交情况尚可，个别项目表现突出，多个竞品处于清盘阶段，友谊国际广场12月开盘后处于持销期，未来南湖的金地拉德芳斯将有推售的计划，此外部分的公寓性质产品将对本案有一定冲击。市场竞品分析南国大家装（江南店）区域内LOFT产品整体成交情80市场竞品分析南国大家装（江南店）区域内住宅市场表现活跃，自住客户需求量大，这类自住型客户也将是本案LOFT的重要客户之一，可以看到项目周边的竞品住宅项目推售节点与本案相似，届时竞品项目的大力推广也会为本案带来一定的客户来源。市场竞品分析南国大家装（江南店）区域内住宅市场表现活跃，自住81市场竞品分析南国大家装（江南店）本案于名士1号和友谊国际广场的LOFT产品相比较，对客户输出的主要价值点在于，“街道口核心商圈价值”、“周边高校林立，租客源充足”、“产品性价值”等多方面优势。市场竞品分析南国大家装（江南店）本案于名士1号和友谊国际广场82市场竞品分析南国大家装（江南店）市场——商业市场竞品分析南国大家装（江南店）市场——商业83市场竞品分析南国大家装（江南店）近年来，商业供应量持续走高，部分区域明显供大于求。人信汇商业规划铺面较小，以低单价和、低总价、低门槛等信息来吸引客户关注，市场去化表现良好。市场竞品分析南国大家装（江南店）近年来，商业供应量持续走高，84市场竞品分析南国大家装（江南店）区域竞品项目主要采取的是5年的返租模式，回报率在8%左右，非统一经营管理。那么与本案相比较而言，投资门槛和投资风险都相对较高。市场竞品分析南国大家装（江南店）区域竞品项目主要采取的是5年85市场竞品分析南国大家装（江南店）武汉市跨区域竞品项目主要采取的是5-10年的返租模式，回报率超过7%，市场竞品分析南国大家装（江南店）武汉市跨区域竞品项目主要采取86市场竞品分析南国大家装（江南店）普提金街与本案距离较近，开发商具备一定的品牌实力，对外投资汇报口径高于本案，与本案推售节点类似，是未来商业的主要竞品。那么针对普提金街项目，在后期销售上我们需要强化南国商业品牌形象，突出“20年统一运营管理”带来的稳定投资汇报的优势，并向客户传递高收益背后的高风险性，弱化高回报率对本案造成的影响和威胁。市场竞品分析南国大家装（江南店）普提金街与本案距离较近，开发87地利：外部价值理解外部价值理解南国大家装（江南店）地利：外部价值理解外部价值理解南国大家装（江南店）88★由北向南，是东湖、武汉大学、街道口、洪山区政府和南湖。由东向西，是光谷、华师大、武汉理工大、图书城和武昌火车站。项目位于武昌珞狮南路与雄楚大道交汇处，北临珞桂路，西靠珞狮南路、南临雄楚大道。地块方正、临街面宽、昭示性强。本案外部价值理解南国大家装（江南店）★由北向南，是东湖、武汉大学、街道口、洪山区政府和南湖。项目89中南商圈光谷商圈街道口商圈本项目所在区域属于武昌最早最成熟的商圈——街道口商圈。周边交通发达、配套齐全、机关高校林立，区域认可度高，属于武昌的传统核心商圈。同时接壤南湖核心商圈，属于商业聚焦位置。周边人口密集、多为高校人群与企业高知人群，消费潜力巨大。除此之外，本项目距离中南商圈2公里，距离光谷商圈4公里；往西3公里可以到达武昌火车站，驾车从项目出发走二环线到武汉火车站（高铁站）仅20分钟。外部价值理解南国大家装（江南店）中南商圈光谷商圈街道口本项目所在区域属于武昌最早最成熟的商圈90外部价值理解南国大家装（江南店）地块位置街道口商圈1.8KM亚贸群光商圈1.3KM雄楚商圈区位优势武商亚贸群光广场武汉最受欢迎，人流量最大、客单价最高的物业之一。改变丁街道口商圈物业水平，从传统商场向购物中心转变的革新性物业形态，人气逐渐递升。瞬息到达群光、街道口商圈（外沿商圈）（核心商圈）本案外部价值理解南国大家装（江南店）地块位置街道口商圈1.8KM91生活配套大型超市：中百仓储珞狮路购物广场（项目对面），中商平价雄楚广场店（150米）、武商量贩崇文店（1.1公里）购物中心：亚贸广场（2.4公里）、新世界（1.5公里）、群光广场（1.5公里）生活广场：未来城（1公里）、菩提金街（900米）等集娱乐、休闲、购物为一体的生活广场满足一切生活所需逛街购物零距离外部价值理解南国大家装（江南店）生活配套满足一切生活所需逛街购物零距离外部价值理解南国92交通配套公交：项目门口的马房山公交站66、576、586、591、817路等，以及距离项目步行5分钟的雄楚大道幸福路公交站点，基本可以直接或1次换乘通达武汉三镇主要地区。地铁：项目靠近武汉地铁2号线、8号线及11号线中段。目前已经通车的2号线街道口站距离本项目步行约为20分钟，而

将在2016年通车的8号线与18年通车的11号线中段都会路经本项目，且8号线珞狮南路站厅更是直接联通本项目。二环：雄楚大道沿线的梅家山到光谷的高架将作为二环线的一部分与珞狮南路的高架对接，届时，本项目到光谷车程

将缩短到6分钟，另外从本项目走珞狮南高架到三环野芷湖立交入口仅6公里。BRT：雄楚大道的高架下面将修建BRT快速公交系统，全程无红灯，并于2014年12月31日与高架同步通车。下楼就是地铁口出门就是二环线快速通达武汉三镇外部价值理解南国大家装（江南店）交通配套下楼就是地铁口出门就是二环线快速通达武汉93教育医疗配套医疗：洪山区中医院（400米）、省妇幼（1.5公里）、广州军区武汉总医院（2.4公里）

湖北省肿瘤医院（2.4公里）、湖北省口腔医院（2.7公里）教育：理工大学幼儿园（400米）、街道口幼儿园丽岛分园（700米）、珞狮路小学（600米）、理工大附属小学（600米）、理工大第二附属小学（500米）、马房山中学（150米）、理工大附属中学（1公里）、

武汉理工大学（500米），华中师范大学（1.2公里），武汉大学（2.1公里）雄厚医资全健康保障18年成长全学段教育外部价值理解南国大家装（江南店）教育医疗配套雄厚医资全健康保障18年成长全学段教育外部94地段价值：武昌核心商圈，雄厚增值潜力本项目所在区域为武昌传统的核心商圈-街道口，处于中南商圈与光谷商圈的中间结合点。周边居住人口、公办密集，生活、交通、教育医疗等配套非常齐全，汇聚了行政、文化、教育、科技、商业等优势资源，项目雄踞中心之上，升值潜力巨大。外部价值理解南国大家装（江南店）地段价值：武昌核心商圈，雄厚增值潜力外部价值理解南国大家装（95交通价值：立体交通全覆盖，价值加速提升项目临近地铁2号线、8号线、11号线，8号线珞狮南路站厅更是直通本项目。除此之外多条公交线路、二环线及BRT快速公交系统交汇于此，多样出行选择，快速通达武汉三镇。特别是作为地铁上盖物业，地铁产生的巨大磁力，将不断加速人流和物流的聚集，项目升值潜力也将大幅度上涨。外部价值理解南国大家装（江南店）交通价值：立体交通全覆盖，价值加速提升外部价值理解南国大家装96学区价值：教育资源丰富，学府区遍地租客武昌作为武汉的教育文化区，项目周边武汉理工大学，华中师范大学等高校学府林立，还有马房山中学、理工大附属中学、华师附小、珞狮路小学、理工大幼儿园等教育资源，可以满足18年全学段的教育。除此之外，这些学校也催生了大量的陪读租客，或高校学生租客，投资客可以获得不错的租金回报。外部价值理解南国大家装（江南店）学区价值：教育资源丰富，学府区遍地租客外部价值理解南国大家装97人和：内部价值理解内部价值理解南国大家装（江南店）人和：内部价值理解内部价值理解南国大家装（江南店）98外部价值理解南国大家装（江南店）区位优势南国品牌产品线丰富，南国大家装（江南店）实现了家装建材专业市场的传承！南国中心南湖都会南湖城市广场北都城市广场西汇城市广场汉口城市广场南国大武汉家装荆州项目南国大家装江南店南国首义汇中央花园风华天城新东城南国SOHO南国花郡南国洪广soho本项目是延续南国大武汉家装在汉口的成功，集结他的品牌号召力复制一个集高档家居建材展示、办公、居住、休闲等功能为一体的建材家居广场。外部价值理解南国大家装（江南店）区位优势南国品牌产品线丰富，99体量：30万方的城市综合体，总占地21305㎡，总建面296762.87㎡。规划：整体规划为两栋5层商业裙楼，A1、A2、A3、A4四栋塔楼。其中A1为写字楼。商业：精品家居馆及主题生活馆，卖场共9万方，是包含建材、灯饰、家具、软装四大板块的超大型家居航母，建成后将是武汉市规模最大的中高端品牌家居建材专业卖场。商铺以小铺为主，并以带租约的形式出售。公寓：近6.6万方Loft产品，面积约在40-50㎡左右，5.4米层高，可做两层使用。内部价值理解南国大家装（江南店）体量：30万方的城市综合体，总占地21305㎡，总建面296100街道口·三轨枢纽·30万方家装综合体对于想投资地产物业的客户来说，在不清楚其详细的产品形式和预期回报之前，最关注的首先是物业所在区域、其次是周边环境、交通配套等客观条件。客户会通过这些客观条件事先对投资产品有一个初步的判断。而本定位正是通过对区域价值、交通价值、及产品价值三个方面进行表述，以最简单最直接的方式告知市场项目的价值特性。项目定位理解内部价值理解南国大家装（江南店）街道口·三轨枢纽·30万方家装综合体对于想投资地产物业的客户101南国大家装（江南店）南国：南国置业—专注地产开发15年、本土上市企业、本土商业地产领军者。在武汉开发运营了数十个知名的地产项目，基本覆盖武汉三镇，在武汉拥有较高的品牌影响力。案名中带有“南国”可向市场更多的传达实力企业的品牌保障，让投资者更具投资信心。大家装：作为家喻户晓的汉西“大武汉家装”，以其成功的运用模式，在武汉创造了不错的市场口

碑。既可借用汉西“大家装”成熟的影响力，也能向市场表述本项目的产品特性。江南店：与江北汉西的大家装相互呼应，服务于武昌，将江北“大武汉”成功的财富模式复制到江

南。此案名清晰的表述了企业品牌、产品特性、基本区域，而“南国”、”大家装”这样大众所熟知文字，更是能缩短项目入市前期培育市场所需花费的时间与成本。项目案名理解内部价值理解南国大家装（江南店）南国大家装（江南店）南国：南国置业—专注地产开发15年、本土102街道口核心地段，配套完善；5,4米层高，买一层得两层，性价比高；自主、投资、办公，功能全面；品牌开发商，央企背景；户型面积段单一，客户选择面较窄；商业用电，生活成本较高；与70年产权的住宅相比，LOFT产权为40年；与住宅首套房首付相比，商业首付比例为50%，贷款年限短；劣势优势项目周边高校云集，租客需求大；Loft产品后期审核对层高和整体容积率有要求，5.4米LOFT将会越来越稀缺；住宅政策趋紧，投资不动产资金或将流向商业地产；机会区域市场内有一定的竞争，将分流部分目标客户；受调控政策影响，客户对房地产投资可能会存在持币观望；威胁LOFT产品SWOT分析内部价值理解南国大家装（江南店）街道口核心地段，配套完善；户型面积段单一，客户选择面较窄；劣103LOFT产品定位街道口5.4米稀缺全能LOFTLOFT核心卖点中心地段完善配套买一层得两层低总价租客充裕5.4米、不限购不限贷、大商业上的loft、地铁2、8、11号线、BRT内部价值理解南国大家装（江南店）LOFT产品定位街道口5.4米稀缺全能LOFTLOFT核心104LOFT客户定位Loft小户型具有天然的投资品基因无论是居住过渡，还是投资最终关注点都是：地段、配套、是否好出租……因此，我们的观念是卖投资！所以我们的客户一类为投者，一类为投资兼自住者LOFT客户临摹他们在25-40岁左右，有经济实力，存在投资需求，但投资经验不多，相对保守。他们看中心地段，认可中心带来的生活便捷感！交通通达，商业配套齐全！注重物业的功能性！他们看重买一层得两层的性价比，投资回报更为客观。他们看重高校的学生租客基数，看重未来专业市场带来的商机，看重街道口商圈带来的潜在需求，这里永远不愁租客！内部价值理解南国大家装（江南店）LOFT客户定位Loft小户型具有天然的投资品基因LOFT客105LOFT客户来源核心客户：地缘性客户。项目周边企事业单位、私营业主、教师学生、拆迁居民；重要客户：武珞路、雄楚大道沿线等区域客户，区域内的老居民、个体商户；次要客户：市内中心投资客。有投资需求和资金的市内客户，偏好成熟地段、热衷有升值空间的市内投资客；南国FANS：品牌追随者。在南国