购物中心商业策划招商运营及主力店需求品牌推荐课件

购物中心商业策划流程及主力店条件要求品牌建议购物中心商业策划流程及主力店条件要求品牌建议1购物中心不完全是商业行为，应划归为商业地产范畴。由于购物中心投资巨大，涉及到的规划设计、主题营造等都要求极高，所以会充分地考验投资者的智慧和耐力；因此经营购物中心要着重考虑两方面的问题，一是前期的规划，二是后期商业运营管理。购物中心不完全是商业行为，应划归为商业地产范畴。由于购物中心2购物中心商业策划招商运营及主力店需求品牌推荐3购物中心商业策划招商运营及主力店需求品牌推荐4购物中心商业策划招商运营及主力店需求品牌推荐5购物中心商业策划招商运营及主力店需求品牌推荐6购物中心商业策划招商运营及主力店需求品牌推荐7购物中心商业策划招商运营及主力店需求品牌推荐8购物中心商业策划招商运营及主力店需求品牌推荐9购物中心商业策划招商运营及主力店需求品牌推荐10“统一招商管理”要有招商的品牌审核管理和完善的租约管理。①所谓“品牌审核管理”是指：招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。“统一招商管理”要有招商的品牌审核管理和完善的租约管理。①11

“完善的租约管理”。租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理（可以借鉴国际购物中心协会（ICSC）的标准格式），比如：（1）承租户的经营业态是受到整个购物中心的统一商业规划的限制；（2）营业时间的确定；（3）承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；（4）为整个购物中心促销承担的义务；（5）承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；（6）投保范围事宜；（7）是否统一的收银。第三章购物中心经营管理风险控制—经营管理风险。“完善的租约管理”。租约管理包括约定租金、租期、支付方12“统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。在零售业高度发展的时代，单靠品牌的自身影响力来带动整个商场的发展是远远不够的，所有的商品品牌都要在一定程度上依附于整体品牌形象。因此必要的统一推广手段是购物中心保持活力与项目吸引力重要保证。以购物中心自身的品牌营造消费热点和消费兴趣，以期带来稳定的消费群并引导及培养消费习惯。“统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。在零售13被当作购物中心的客户；购物中心的设施清洁、安全、舒适；租约条款得以兑现，包括中心的营业时间、雇员停车场地和标志图案等；清算账目及时、准确；合理解释公共区域维护费用、保险费用、房地产税、营销费用等，以及各项费用增加的理由；营销和促销的效果明显——例如，制定一份年度营销计划，使得客流量以及销售量增加，这有利于提高知名度，建立良好的社区关系；位置便利、设计独特、结构合理；承租商组合合理，租赁计划令人满意；销售业绩高，利润丰厚。被当作购物中心的客户；购物中心的设施清洁、安全14购物中心商业策划招商运营及主力店需求品牌推荐15

维护52：18：30黄金比例业界比较认同零售、餐饮、娱乐52：18：30的这个购物中心产业经营黄金比例。此比例特别适用于超大型综合性的购物中心ShoppingMall。招商要注意维护和管理好这个经营比例。譬如广州天河的正佳广场和上海的虹桥购物乐园就是大致按照这个比例来招商。但这个比例不是绝对的，应有弹性。2、维护统一主题招商形象购物中心是一种多业态组合的商业组织模式，招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。譬如广东佛山东方广场，其经营主题就很明确：“国际旅游观光”，但经营者一定要注意管理和维护好这个主题。维护52：18：30黄金比例业界比较认同零售16保证同业差异、异业互补同业差异简单地说，就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店。异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。在这方面做的比较成功的购物中心有香港的太古广场、广州的天河城广场等。4、选择合理经营方式购物中心的经营方式基本有三种：自营、联营和租赁。保证同业差异、异业互补同业差异简单地说，就是市场有一定承受171.主力店商业项目中，主力店面积最大且最有影响力，租赁期比较长，从而谈判的时间也较长，而且主力店因面积较大，所需装修时间较长，所以项目一般都先对主力店进行招商，开始时间约为开业前的18个月。2.次主力店及大型餐饮对主力店的招商完成后，大约在开业前12个月进行次主力店及餐饮租户招商，因为次主力店面积比主力店小，但比其他客户大，需要装修时间也较长，另餐饮客户有大量工程技术问题须谈判及解决。3.一般零售商户及其他商户一般零售商户及其他商户于开业前6-9个月进行招商，此类商户装修期较短。1.主力店商业项目中，主力店面积最大且最有影响力18购物中心商业策划招商运营及主力店需求品牌推荐19购物中心商业策划招商运营及主力店需求品牌推荐20购物中心商业策划招商运营及主力店需求品牌推荐21购物中心商业策划招商运营及主力店需求品牌推荐22购物中心商业策划招商运营及主力店需求品牌推荐23租户的调整，是基于这些原因：一、竞争环境的变化。旧有的竞争对手在不断地调整竞争策略，采取新的竞争措施，引进更有竞争优势的品牌；同时，新的购物中心可能出现，竞争是一个动态的过程，谁能把握主动，就能立于不败之地；二、消费者的需求的不断变化。随着客群的增加，需求的多元化矛盾就会更加突出，如不及时调整品种与品牌，就不能满足不断变化的消费需求；三、租户经营的变化。有些租户经过冷场期的考验，证明其经营能力、管理能力和经营业绩数据等不足以支持其继续经营；有的租户虽有实力，但其经营的品牌对购物中心的客流贡献很小，对主流客群的吸纳力很弱；有的租户不服从统一管理，有经常违规现象等等。而这些数据的来源正是通过日常经营数据的累积、对比和分析得来。租户的调整，是基于这些原因：一、竞争环境的变化。旧有的竞争24购物中心经营风险包括：空置率、投资回收期、租赁价格、内部决策及管理几项子风险因素，这几项风险因素属于微观层面，跟投资者或者开发商的一些类似行为决策息息相关，这些因素都可以通过前期的市场调研而进行预测和防范。为了保证调查数据的准确性，我们在条件允许的情况下，可以成立专门的市场调研机构来进行商业地产及零售市场的调查和分析工作，我们以这些基础调查数据为依据为决策者提供支持。购物中心经营风险包括：空置率、投资回收期、租赁价格、内部决25A类：符合目前潮流趋势的文化类型商户A类：符合目前潮流趋势的文化类型商户26老舍茶馆北京老舍茶馆以人民艺术家老舍先生及其名剧《茶馆》得名，位于北京市中心的天安门广场西南侧，是中国实施改革开放政策后，由北京市大碗茶文化发展有限公司于1988年12月15日投资创办的国内第一家文化旅游休闲茶馆。营业面积5000多平方米，集京味茶文化、戏曲文化、饮食文化等民族传统优秀文化之精粹，融书茶馆、餐茶馆、清茶馆、大茶馆、野茶馆、清音桌等老北京六大传统茶馆之形式，有新京调茶餐坊、艺苑、四合茶院、品珍楼、演出大厅和北京礼物、国茶汇产品体验销售区以及“老二分”大碗茶摊、“戏迷乐”京剧票房、老北京传统商业博物馆三大公益项目，经营茶、戏、餐、礼四大服务产品体系。2010年老舍茶馆首家直营店在北京朝阳区大屯路正式开业，2014年在湖北武昌、安徽蚌埠、江苏扬州和淮安、山东青岛和泰安等地先后开设连锁加盟分店。业态归类餐饮业态类型餐饮经营内容茶、戏、餐、礼四大服务产品体系面积需求4000平米工程物业需求1、上下水、电、燃气2、其中有600~800平米挑高不低于6米3、其中600~800平米柱距不低于12米其他特殊需求户型方正老舍茶馆北京老舍茶馆以人民艺术家老舍先生及其名剧《茶馆》得名27奥力健身及会所奥力健身有限公司是一家运用西方先进的健身行业管理体系，经由20年在美国实践完善并结合中国健身市场的特色，建立起来的一家实力雄厚的美资健身企业。进军中国市场以来已成为北京健身行业先锋旗舰和先进的代言人，并且在2008年前成为占据最大市场份额的健身公司。我们在短短不到三年时间里开设了近十家家俱乐部，员工从最初的10几人发展到了300余人。奥力健身俱乐部已经拥有了数千的会员。2006年底被评为人民信赖的最佳品牌。业态归类：配套商业业态类型：健身+运动康复经营内容：健身、康复面积需求：2500-10000工程物业需求：1、层高五米以上2、柱距8米3、其他特殊需求：楼板承重奥力健身及会所奥力健身有限公司是一家运用西方先进的健身行业管28繁星戏剧村繁星戏剧村同时也是一个集戏剧制作、剧场演出、艺术展览、主题餐饮、咖啡酒吧、图书禅茶为一体的综合性文化创意园区。园区占地面积近6000平方米，其原址为清朝贝子府。如今，村内不仅保留着东方式的古朴建筑，还加入了如LOFT建筑群、后现代主义油画、戏剧雕塑、戏剧海报长廊等一系列西方时尚元素，整体风格精致优雅、中西合璧。繁星戏剧村现拥有五个小剧场专业演出空间，一个专业美术馆——繁星美术馆，四个高品质餐饮空间：抓马咖啡、剧餐吧、蓝之会馆（包括蓝之吧和中式私房菜），另有觅.阅书吧、静心堂禅茶室等。各种艺术的跨界融合将最终把繁星戏剧村打造成首都最具时尚品位的文化艺术新地标业态归类娱乐、餐饮业态类型演义、餐饮经营内容戏剧制作、主题餐饮、咖啡酒吧等面积需求4000-6000平米工程物业需求1、上下水、电、燃气2、其中有600~800平米挑高不低于6米3、其中600~800平米柱距不低于12米其他特殊需求户型方正繁星戏剧村繁星戏剧村同时也是一个集戏剧制作、剧场演出、艺术展29购物中心商业策划招商运营及主力店需求品牌推荐30购物中心商业策划招商运营及主力店需求品牌推荐31飞行家体验馆飞行家公司是中国娱乐风洞领域的开拓者和实践者，公司产品获得了6项国家专利，起草了风洞行业的设备生产制造及场馆的安全运营标准飞行家，目前已形成3米、3.6米、4.2米、5米直径在内的系列产品谱系。基于完善的研发技术实力、丰富的经营管理经验，公司目前拥有长沙、北京、泰安、荆门四家飞行体验馆。公司计划到2018年底完成全国20个娱乐飞行体验馆项目的布局运营。飞行家始终秉承科技服务生活的理念，励志实现飞行运动的科学普及，将科技与休闲娱乐相结合，推动我国室内外跳伞运动的发展。业态归类娱乐体验业态类型娱乐体验经营内容模拟驾驶、跳伞等面积需求1000-6000平米工程物业需求1、上下水、电2、其中有50-100平米挑高不低于30米3、其中600~800平米柱距不低于12米其他特殊需求户型方正飞行家体验馆飞行家公司是中国娱乐风洞领域的开拓者和实践者，公32购物中心商业策划招商运营及主力店需求品牌推荐33购物中心商业策划招商运营及主力店需求品牌推荐34购物中心商业策划流程及主力店条件要求品牌建议购物中心商业策划流程及主力店条件要求品牌建议35购物中心不完全是商业行为，应划归为商业地产范畴。由于购物中心投资巨大，涉及到的规划设计、主题营造等都要求极高，所以会充分地考验投资者的智慧和耐力；因此经营购物中心要着重考虑两方面的问题，一是前期的规划，二是后期商业运营管理。购物中心不完全是商业行为，应划归为商业地产范畴。由于购物中心36购物中心商业策划招商运营及主力店需求品牌推荐37购物中心商业策划招商运营及主力店需求品牌推荐38购物中心商业策划招商运营及主力店需求品牌推荐39购物中心商业策划招商运营及主力店需求品牌推荐40购物中心商业策划招商运营及主力店需求品牌推荐41购物中心商业策划招商运营及主力店需求品牌推荐42购物中心商业策划招商运营及主力店需求品牌推荐43购物中心商业策划招商运营及主力店需求品牌推荐44“统一招商管理”要有招商的品牌审核管理和完善的租约管理。①所谓“品牌审核管理”是指：招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。“统一招商管理”要有招商的品牌审核管理和完善的租约管理。①45

“完善的租约管理”。租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理（可以借鉴国际购物中心协会（ICSC）的标准格式），比如：（1）承租户的经营业态是受到整个购物中心的统一商业规划的限制；（2）营业时间的确定；（3）承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；（4）为整个购物中心促销承担的义务；（5）承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；（6）投保范围事宜；（7）是否统一的收银。第三章购物中心经营管理风险控制—经营管理风险。“完善的租约管理”。租约管理包括约定租金、租期、支付方46“统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。在零售业高度发展的时代，单靠品牌的自身影响力来带动整个商场的发展是远远不够的，所有的商品品牌都要在一定程度上依附于整体品牌形象。因此必要的统一推广手段是购物中心保持活力与项目吸引力重要保证。以购物中心自身的品牌营造消费热点和消费兴趣，以期带来稳定的消费群并引导及培养消费习惯。“统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。在零售47被当作购物中心的客户；购物中心的设施清洁、安全、舒适；租约条款得以兑现，包括中心的营业时间、雇员停车场地和标志图案等；清算账目及时、准确；合理解释公共区域维护费用、保险费用、房地产税、营销费用等，以及各项费用增加的理由；营销和促销的效果明显——例如，制定一份年度营销计划，使得客流量以及销售量增加，这有利于提高知名度，建立良好的社区关系；位置便利、设计独特、结构合理；承租商组合合理，租赁计划令人满意；销售业绩高，利润丰厚。被当作购物中心的客户；购物中心的设施清洁、安全48购物中心商业策划招商运营及主力店需求品牌推荐49

维护52：18：30黄金比例业界比较认同零售、餐饮、娱乐52：18：30的这个购物中心产业经营黄金比例。此比例特别适用于超大型综合性的购物中心ShoppingMall。招商要注意维护和管理好这个经营比例。譬如广州天河的正佳广场和上海的虹桥购物乐园就是大致按照这个比例来招商。但这个比例不是绝对的，应有弹性。2、维护统一主题招商形象购物中心是一种多业态组合的商业组织模式，招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。譬如广东佛山东方广场，其经营主题就很明确：“国际旅游观光”，但经营者一定要注意管理和维护好这个主题。维护52：18：30黄金比例业界比较认同零售50保证同业差异、异业互补同业差异简单地说，就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店。异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。在这方面做的比较成功的购物中心有香港的太古广场、广州的天河城广场等。4、选择合理经营方式购物中心的经营方式基本有三种：自营、联营和租赁。保证同业差异、异业互补同业差异简单地说，就是市场有一定承受511.主力店商业项目中，主力店面积最大且最有影响力，租赁期比较长，从而谈判的时间也较长，而且主力店因面积较大，所需装修时间较长，所以项目一般都先对主力店进行招商，开始时间约为开业前的18个月。2.次主力店及大型餐饮对主力店的招商完成后，大约在开业前12个月进行次主力店及餐饮租户招商，因为次主力店面积比主力店小，但比其他客户大，需要装修时间也较长，另餐饮客户有大量工程技术问题须谈判及解决。3.一般零售商户及其他商户一般零售商户及其他商户于开业前6-9个月进行招商，此类商户装修期较短。1.主力店商业项目中，主力店面积最大且最有影响力52购物中心商业策划招商运营及主力店需求品牌推荐53购物中心商业策划招商运营及主力店需求品牌推荐54购物中心商业策划招商运营及主力店需求品牌推荐55购物中心商业策划招商运营及主力店需求品牌推荐56购物中心商业策划招商运营及主力店需求品牌推荐57租户的调整，是基于这些原因：一、竞争环境的变化。旧有的竞争对手在不断地调整竞争策略，采取新的竞争措施，引进更有竞争优势的品牌；同时，新的购物中心可能出现，竞争是一个动态的过程，谁能把握主动，就能立于不败之地；二、消费者的需求的不断变化。随着客群的增加，需求的多元化矛盾就会更加突出，如不及时调整品种与品牌，就不能满足不断变化的消费需求；三、租户经营的变化。有些租户经过冷场期的考验，证明其经营能力、管理能力和经营业绩数据等不足以支持其继续经营；有的租户虽有实力，但其经营的品牌对购物中心的客流贡献很小，对主流客群的吸纳力很弱；有的租户不服从统一管理，有经常违规现象等等。而这些数据的来源正是通过日常经营数据的累积、对比和分析得来。租户的调整，是基于这些原因：一、竞争环境的变化。旧有的竞争58购物中心经营风险包括：空置率、投资回收期、租赁价格、内部决策及管理几项子风险因素，这几项风险因素属于微观层面，跟投资者或者开发商的一些类似行为决策息息相关，这些因素都可以通过前期的市场调研而进行预测和防范。为了保证调查数据的准确性，我们在条件允许的情况下，可以成立专门的市场调研机构来进行商业地产及零售市场的调查和分析工作，我们以这些基础调查数据为依据为决策者提供支持。购物中心经营风险包括：空置率、投资回收期、租赁价格、内部决59A类：符合目前潮流趋势的文化类型商户A类：符合目前潮流趋势的文化类型商户60老舍茶馆北京老舍茶馆以人民艺术家老舍先生及其名剧《茶馆》得名，位于北京市中心的天安门广场西南侧，是中国实施改革开放政策后，由北京市大碗茶文化发展有限公司于1988年12月15日投资创办的国内第一家文化旅游休闲茶馆。营业面积5000多平方米，集京味茶文化、戏曲文化、饮食文化等民族传统优秀文化之精粹，融书茶馆、餐茶馆、清茶馆、大茶馆、野茶馆、清音桌等老北京六大传统茶馆之形式，有新京调茶餐坊、艺苑、四合茶院、品珍楼、演出大厅和北京礼物、国茶汇产品体验销售区以及“老二分”大碗茶摊、“戏迷乐”京剧票房、老北京传统商业博物馆三大公益项目，经营茶、戏、餐、礼四大服务产品体系。2010年老舍茶馆首家直营店在北京朝阳区大屯路正式开业，2014年在湖北武昌、安徽蚌埠、江苏扬州和淮安、山东青岛和泰安等地先后开设连锁加盟分店。业态归类餐饮业态类型餐饮经营内容茶、戏、餐、礼四大服务产品体系面积需求4000平米工程物业需求1、上下水、电、燃气2、其中有600~800平米挑高不低于6米3、其中600~800平米柱距不低于12米其他特殊需求户型方正老舍茶馆北京老舍茶馆以人民艺术家老舍先生及其名剧《茶馆》得名61奥力健身及会所奥力健身有限公司是一家运用西方先进的健身行业管理体系，经由20年在美国实践完善并结合中国健身市场的特色，建立起来的一家实力雄厚的美资健身企业。进军中国市场以来已成为北京健身行业先锋旗舰和先进的代言人，并且在2008年前成为占据最大市场份额的健身公司。我们在短短不到三年时间里开设了近十家家俱乐部，员工从最初的10几人发展到了300余人。奥力健身俱乐部已经拥有了数千的会员。2006年底被评为人民信赖的最佳品牌。业态归类：配套商业业态类型：健身+运动康复经营内容：健身、康复面积需求：2500-10000工程物业需求：1、层高五米以上2、柱距8米3、其他特殊需求：楼板承重奥力健身及会所奥力健身有限公司是一家运用西方先进的健身行业管62繁星戏剧村繁星戏剧村同时也是一个集戏剧制作、剧场演出、艺术展览、