北京市区域房地产市场环境分析

区域市场环境分析一、东南三环及其周边地区物业现状分析：（一）、总体状况分析：北京市东南三环沿线地区作为CBD、方庄、木樨园与亦庄经济技术开发区的衔接地带，依托南城开发的大势和政策优势，凭借其特殊的地理位置、完善的配套设施和便利的交通条件，物业发展态势良好：普通住宅市场发展迅速，先后出现了一批性价比较高的特色楼盘，导致区域竞争日趋激烈。在周边区域内，尤其是方庄地区聚集着大量的中小公司，从而为商务办公市场的发展开辟了较大的市场空间。目前，随着区域经济的发展，商务凝聚力逐渐增强而市场反应相对滞后，办公空间供给有限，这样就使得区内写字楼的出租率高于市场平均水平，商务办公市场发展空间巨大。（二）、住宅市场现状分析：随着南城开发建设的深入，东南三环沿线及其周边区域的普通住宅市场发育日趋成熟，品质逐步提升，竞争日益激烈。200320以新项目的性能价格比优势尤为突出。物业名称均价建筑物业名称均价建筑形态项目规模CBD总部公寓6888板楼40方丹苑6260板楼塔楼7晶城秀府6600板楼10.2社区会所、超市等33%普通绿化时代紫芳馨园6400塔楼4银行、医院、学校30%普通绿化芳星园5900塔楼11小型超市35%普通绿化筑梦缘6600板楼4.8小型超市44%双围合三花园社区会所、超3居:130-150270-85居:45-70居:110-130居:北欧春天6300高层板楼18市、洗衣、邮政、医疗、银行40%岭南派风格园林135-165平均6421/㎡社区配套超市、洗衣、绿化率园境规划主力户型2居:邮政、医疗、银行30%中庭花园98-116“米罗庭2居:小型超市35%院”西班牙风格86-105东南三环沿线及周边地区住宅市场重点分析：特色和竞争优势，在市场中迅速打开局面。1500-2000/㎡之间。其差距主要是由于南城的区域价值还未远期利好还未完全显现出来。7000/6300-6800/平方米，而位于三环4500-6000/平方米之间。5500－6500/之间，主力户型基本为2390－150对本案的启示：价格，提高品质以增强竞争力，吸引更多购房者的关注；挑剔，要求更加苛刻。较多相近项目的出现满足了市场对高性价比住宅的要压力。（三）、商务办公市场现状分析：目前，东南三环沿线的商务办公氛围已初步形成，整体区域呈现出与西南三环大量中低档住宅聚集所不同的现代城市面貌。实惠的售价、优越的位置、通达的交通以及分布于东南三环沿线的商务机构和方庄地区成熟的生活配套使这一区域特别是方庄地区聚集了大量的中小公司。1、区域内重点商务办公物业列表：项目明称地理位置项目明称地理位置金城中心安富大厦铁匠营桥西北角角南三环中路租按建筑面积计算金按使用面积计算出租率2.8元/M²/天3.2元/M²/天70-80%3元/M²/天3.3元/M²/天90%3.5元/M²/天4元/M²/天90%2.3元/M²/天－90%※区域重点商务公寓列表物业名称项目位置物业性质均价建筑形态项目规模(万平装修标准建设状况米)朝阳东三环南富顿中心路劲松桥东北写字楼/公寓9500板塔结合100400精装修现房角甲方乙方丰台方城圆一区20号楼商住公寓7500塔楼80800毛坯现房朝阳国贸桥正优士阁南1500米，商住公寓9300塔楼90924菜单式现房双井桥西南角丰台南三环刘嘉业大厦家窑环岛东侧商住公寓5500塔楼40000毛坯现房500米路南远洋商务1商住公寓8980高层板楼33667公共部分精装修现房住邦2000朝阳东四环慈云寺桥东南角写字楼/商住公寓11000板塔结合250000公共部分精装修一期已入住、二期期房领行崇文广渠门桥西南角商住公寓7500高层板楼96000毛坯期房平均价格8470元/㎡2、东南三环沿线及周边地区商务办公市场重点分析：商住公寓市场分析：区域重点商住公寓项目5个（龙珠公寓、金城公寓和芳园公寓为早期项目、优仕阁位置相对较远、甲方乙方为附近区域内新项目），销售率都已基本达到95％，其中大部分为企事业单位和投资型买家，比例为80％以上。目前，除新项目外各商住公寓的办公出租率均在70％左右。务，位置相对闭塞（位于方庄居住区内），理松懈等，因而越发无法满足现代公司的办公需求，随着公司实力的增现象最为明显。住公寓项目稀缺，市场有效供给严重匮乏。写字楼市场分析：2（金城中心、安富大厦），偏大且车位数量有限，因而出租率略低78％）。2和依托南城建材、设备、电子产业等生存的中小型贸易公司直接进驻。商务办公市场总体分析：随着东南三环区域经济的发展和原有公司的壮大，商务凝聚力逐渐增强，对给严重不足，因而，使得商住公寓的销售率和写字楼的出租率高于市场平均水平，区域内商务办公市场发展空间巨大。对本案的启示：商务办公市场需求增长而供给严重不足的现状为本案提供了难得的市场机在。CBD充足的目标需求和潜在需求客群。二、东南三环及其周边地区物业发展趋势分析：1、总体趋势分析：东南三环沿线地区承接当前北京房地产良性发展态势，依托东部商圈辐射力度的加强和东南部区域经济发展的良好预期如第五商圈的崛起等，区域凝聚力进一步增强，未来发展趋势总体向好：白热化，促使产品性价比进一步提高。刺激东南部市场对商务办公类物业的整体需求。2、住宅市场发展趋势分析：区域住宅市场未来供给量巨大。巨大的供给将导致市场供求形势更加严续在区域市场中生存。3、商务办公市场发展趋势分析：东南三环沿线及其周边地区的商务办公市场未来发展趋势良