万科地产设计标准

万科房地产业集团有限公司统一技术标准万科工程设计统一技术标准PAGEPAGE157统一技术标准（2011版）编制中心研发部日期2011年12月月30日校对日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人校对人审核人批准人参加讨论认定人员员：目录HYPERLINK\l"_Toc211686260"总则HYPERLINK\l"_Toc211686262"第一部分总图设计第一章规模等级.模式与主要配套指标第二章总平面规划要点第三章公共设施规划要点第四章HYPERLINK\l"_Toc211686263"营销体验区规划要点第五章小区内交通系统设计要点HYPERLINK\l"_Toc211686262"第二部分建筑专业第一章万科现有风格纯化第二章HYPERLINK\l"_Toc211686263"住宅技术要求第三章HYPERLINK\l"_Toc211686264"会所技术要求第四章配套商业技术要求第五章HYPERLINK\l"_Toc211686266"地下车库技术要求第六章建材选用标准HYPERLINK\l"_Toc211686267"第三部分结构专业第一章各类建筑的结构形式及材料限额标准第二章结构设计总则第三章材料选用范围第四章各类建筑的具体要求第五章填充墙中构造柱、圈梁、过梁的布置原则及配筋要求HYPERLINK\l"_Toc211686268"第四部分给排水专业第一章HYPERLINK\l"_Toc211686263"住宅技术要求（未含超高层）第二章HYPERLINK\l"_Toc211686264"会所技术要求第三章HYPERLINK\l"_Toc211686265"配套商业技术要求第四章HYPERLINK\l"_Toc211686266"地下车库技术要求HYPERLINK\l"_Toc211686273"第五部分暖通空调专业第一章HYPERLINK\l"_Toc211686263"住宅技术要求第二章HYPERLINK\l"_Toc211686264"会所技术要求第三章HYPERLINK\l"_Toc211686265"配套商业技术要求第四章HYPERLINK\l"_Toc211686266"地下车库技术要求HYPERLINK\l"_Toc211686274"第六部分电气专业第一章HYPERLINK\l"_Toc211686263"住宅技术要求第二章HYPERLINK\l"_Toc211686264"会所技术要求第三章HYPERLINK\l"_Toc211686265"配套商业技术要求第四章HYPERLINK\l"_Toc211686266"地下车库技术要求HYPERLINK\l"_Toc211686277"第七部分室内专业HYPERLINK\l"_Toc211686264"第一章会所技术要求第二章HYPERLINK\l"_Toc211686263"住宅公共部位技术要求HYPERLINK\l"_Toc211686265"第三章营销样板房技术要求HYPERLINK\l"_Toc211686266"第四章精装修房技术要求HYPERLINK\l"_Toc211686280"第八部分景观专业第一章景观等级分类第二章景观构成第三章不同风格景观要求HYPERLINK\l"_Toc211686266"第四章景观设计要求总则一、编制目的结合万科房地产集团独有的开发模式和经验，通过对国家标准未涉及到的总结提炼形成了万科住宅统一技术标准。本标准针对万科住宅项目存在的主要问题进行针对性编制，作为设计研发三创工作第一阶段核心成果。该标准将作为集团项目设计、施工等工作的技术依据，与成本标准、营销标准共同构成万科产品标准。该标准每年修订一次，由研发中心负责起草、修订，技术决策小组审核，各相关中心、项目公司执行。二、适用范围本措施适用于万科地产集团开发的住宅项目，承接万科地产集团开发项目的设计施工单位，在施工中应按照本措施和当地的相关规定及技术标准，统一现场施工程序化做法，提高住宅开发绿化建造质量。三、总设计要求施工图设计单位应作为设计总包，配合市政设施配套专项设计，汇总管网综合图；配合各设备专业厂商完成专项设计；配合室内外精装修等专项设计，完成审核，并盖章出图。同时包括各项专业厂家二次设计的审核工作。正图及每次修改图纸编号必须注明版本与日期以便图纸查阅、区分和存档。方案设计单位要提供建筑外装材料一览表，要提供外立面造型的重要节点详图。住宅结构专业应当按照户型要求进行结构优化方案设计单位及其施工设计单位在扩初阶段，施工图阶段平面图及立面图上标明雨水管，阳台落水管的位置。建筑专业要协调各专业保证净高要求，各专业要表达开关、插座、管井、箱、柜、雨水口、地漏、洁具、集水坑等的定位。管线综合与景观设计要同步进行，密切联动。第一部分规划总图设计第一章规模等级.模式与主要配套指标1.规模等级分类规范类型人口规模(人)户数(户)用地规模(公顷))建筑规模(万平方方米)城郊超级大盘城市片区规模10-20万3.0—6.44万.>150>200-3000城郊中等大盘居住区规模3-5万1.0—1.6万万60-15060-150城郊普通大盘大小区规模1.2-1.8万万0.4—0.6万万20-3030-502.超级大盘规划结构分类布局结构物业基本单位网状道路形态高开放性布局片区+组团级街坊组团级街坊(6-12万)城市主次干道—组组团级道路(宽度借鉴小区级道道路)中开放性布局片区+小区级街坊小区级街坊(15-30万))城市主次干道—小小区级道路低开放性布局片区+居住区+小区+组组团小区城市主次干道—居居住区级路3.道路等级分类距离(米)道路红线或建筑控控制线之间(米)路面宽度(米)通行模式城市主次干道0.7-1.5kkm30-50米3.75mx4((6)过境居住区级道路—红线≥20m9-12过境小区级道路—建筑控制线间≥110或14(采暖区)6-9过境或非过境组团级道路—建筑控制线间≥88或10(采暖区)3-5非过境宅间小路—-≥2.5非过境4.配套商业等级分类基本商业面积基本设置业态基本设置业态配套业态大型商业中心（超级大盘）6-12万平米大型商场+步行街街区+酒店/酒店公寓购物中心、超市、百百货店，文化化娱乐、餐饮饮旅游、金融服务、图图书报刊、邮邮电业中等商业中心（中等大盘）2.5-3万平米米中型商场+步行街街区+(酒店/酒店公寓)超市、便利店、医医药店，菜市市场、餐饮生活服务、图书报报刊、邮电业业街坊商业（普通大盘）总建筑面积的8--15%沿街商铺或沿街商商业内街便利店、餐饮店，生生活服务业—对10万人以下的超级大大盘，大型商商业中心与中中等商业中心心整合即可5.会所面积与数量项目规模会所总面积单个会所面积与数数量备注超级大盘S总建x0.04-0..066000-80000;按照居住区区数量设置1个有五星级酒店和大大型商业中心心，可折减相相应功能面积积中等大盘S总建x0.07-0..104000-60000;每个居住区区规模设置1-2个普通大盘S总建x0.10-0..153000-50000;1个第二章总平面规划要点1.要有分期分区建设图，包含售楼处、样板房、看房通道的位置和相应的景观范围。2.图纸要充分清楚表达各种人、车、物等的流线和各流线与出入口、停车场（位）、广场、消防车道及消防登高面设计的关系。3.地形复杂的基地，应做好竖向设计、排水系统设计，尤其是室外广场、道路与建筑入口之间的竖向处理。场地排水设计，做到简洁通畅；尽量使用暗沟组织场地的排水系统，确需使用明沟时，需减少对环境的影响。4.总平图要明示各种配套设施的位置和指标（如物业用房、物业岗亭及物业名称背景墙、卫生站、居委会、治安联防站、垃圾收集站，以及化粪池、隔油池、地下油库等）。化粪池、隔油池等的布置应方便检修和使用。5.应特别注意进排风井、排烟井、设备吊装孔洞、机动非机动车出入口等各类出地面建（构）筑物的位置、体量与立面设计，美观实用。6.项目公司应现场实测市政部门提供的各管网接口的坐标和标高，无误后提供设计。对小区内综合管线进行有机的组织，尽量将检查井、雨水井、通风井等设于隐蔽处或结合景观设计综合处理。7.高端项目尤其别墅类要注重顾客心理:01首层楼面标高一定要统一,避免业主忌讳投诉;02高低起伏通过景观来做;03坡地建筑宜选择阳坡布置建筑,保证南低北高。8.小区中心景观带中轴线尽端宜有主体建筑收尾，不宜形成穿透性景观结构。HYPERLINK\l"_Toc211686263"第三章公共设施规划要点1.设备用房应在规划设计阶段权衡设计、成本、工程等各方因素，确定其位置。一般宜尽量考虑结合地下车库布置；必须布置在地上时，应避免对小区景观造成不利影响，不应对周边的住户形成噪音、灰尘、视觉等的干扰。同时，应设置合理的路径供工作人员进出设备用房。2.物业管理处首先尽量考虑布置在会所地下室，可考虑报建与实际使用分开；其次考虑布置在住宅首层；必须布置在地上独立建筑时，应在不影响小区功能布局的前提下，布置在便捷位置(如入口附近)，便于小区的管理，方便住户的使用同时应减少对小区的影响。3.物业管理处的使用要求通常包含会议室、管理员办公室、业委会办公室、财务室、客户接待室，一般结合国家地方规定及物业部门要求设计。4.物业管理使用的维修、保洁、绿化等仓库应应避免对小区景观、住户形成干扰，可结合地下室空间设置。5.总控室应与消防控制室结合布置，在满足消防要求的前提下应便于小区管理和使用。6.垃圾房应设在小区的最小风向的上风向和较隐蔽的位置以减少对住户的干扰。（其面积由住户数量来计算决定，一般不小于6平方米），与住宅距离不宜小于10米，外部与道路相连；应设给水点和地漏，其地面及内壁宜贴光滑、易清洁饰面材料，并配置给排水设施、排气通风设施和照明设施（设计过程中应确定垃圾收集形式，即采用垃圾房还是环保型垃圾收集设备）。7.垃圾房的地面标高设计应考虑垃圾的转运方式：桶装垃圾装车对地面无特别要求；压缩式垃圾清运车要求地面高出室外地面1.5米且层高不小于4.5米。进出口的门应考虑耐久性。10.公共洗手间是提供给小区内活动或工作（如保安、保洁人员）的人员使用的。通常布置在首层较为隐蔽的位置；其数量与选点应考虑距离因素保证使用者能方便地使用；其使用要求仅需满足便器、洗手盆及拖布池即可。9.岗亭位置确定时应该充分考虑人行、车行的进出口关系，造型应与小区形象相适，配备电话、网络、空调、照明等设施；各主要出入口岗亭宜设卫生间；读卡器位置应与岗亭同侧，方便停车取卡、读卡及缴费，同时，应设置遮雨设施。HYPERLINK\l"_Toc211686263"第四章HYPERLINK\l"_Toc211686263"营销体验区规划要点一．营销体验区规划要点1.选址应尽量布置在城市人流往返较多处，以达到吸引人流、增加拜访量的要求。1.1选址应靠近城市主要道路，特别是优先选择主要道路交叉口处。1.2选址应靠近超市、商业、公园、健身、娱乐等大量人流聚集、流动处。1.3项目地块周边有景观资源时，选址应尽量临近自然景观。1.4一般会所宜与主次出入口结合布置。1.5地块条件为以上4种情况综合时，应按1、2、3、4的顺序优先考虑。2.营销体验区一般包括会所兼售楼处，观房动线，一期样板楼区。2.1营销体验区一般宜界定为一期整体开发范围或者一期开发范围的主要部分。2.2样板楼区建议在不影响整体规划空间效果的前提下，将项目各种类型楼盘综合布置，从而为后期开发产品定位及产品调整提供实质性依据。2.3样板楼区在不影响整体规划空间效果的前提下，宜将形象价值最高的住宅类型集中。3.营销体验区总体造价宜高出项目平均成本30%-50%。二．会所兼售楼处规划要点1.会所及室外场地占地面积应控制在3000-5000m2左右。1.1如会所与样板楼间有大型花园（包括地下及地上花园），或者会所周围设置网球场，室外大型泳池，则另外增加相应场地面积。1.2如用地用地红线与道路红线间有较大绿带并且可以利用，可相应减小前广场面积。1.3会所前广场面积不宜小于1500平米，进深不宜小于30米，宽度不宜小于50米。2.售楼处应尽量靠近道路红线，从道路上看售楼处外墙LOGO标识应醒目、清晰。3.停车：售楼处室外应设置15-30个停车位，停车路面宜铺砌植草砖。4.广场：售楼处室外应布置面积不小于600m2的硬质广场，用于SP活动使用，也可以做成景观浅水池形式（SP活动时把水抽干作为广场使用）；广场可不占用售楼处用地，而是暂时借用整体规划用地，作为临时功能和临时用地设计。5.景观：通向售楼处主入口的道路应布置为景观道，可采用铺地、绿化、水景等手法来组织。对于售楼处洽谈区等休闲、座谈的区域，室外应布置优美的景观环境。第五章小区内交通系统设计要点基本原则人车分流。人行便捷。车行通而不畅。高效，人车流基本不发生紊流，合并，冲突，交叉。要与景观、建筑、管线良好的组织起来。主次入口布置要合理，数量要经过计算、检验、复核、审定。二、基本设计措施与设计手法详见总图附录01。附录01..小区内交通系统设计手法1、主次入口宜开于城市次干道。2、从入口起即做人车分离。可采用大小门、隔离栏予以划分。对于整体上抬式人车分流可用台阶及扶梯划分。3、路网组织要高效合理，可采用外围式，串联组团式，分割管理式，整体上抬式等。=1\*GB2⑴外围式在入口分流后，即将车行道绕整个小区外围环绕，车流导入外围的地库入口，或导入组团的外围入口。而内部只允许人流通行。=2\*GB2⑵串联组团式对于大的小区，外围已不能满足交通及规范的要求。可采用串联组团式。将车行到分隔及串联组织各组团，车流引入组团的一到两点，在各组团内做到人车分流。=3\*GB2⑶分割管理式对于消防规范强制要求而非交通必须的道路，可用隔离桩分离，地面材质异化，平时车辆不允许通行，以做到人车分流。=4\*GB2⑷整体上抬式可结合成本及市场考虑，将小区内的第一层整体架空，做车库或半地下车库，车流从小区入口直接入库，人流通过电梯或台阶入小区首层平面，以此达到人车分流目的。4、人行便捷。既有人行便捷出入小区的通道，也有服务与欣赏景观，休闲娱乐，体育锻炼的人行景观小道。5、车行要通而不畅。防止小区道路成为外来车辆的穿越道路，造成小区混乱，并使小区品质下降。6、由第3条在大的方面已经防止人车流混杂，但在小的方面仍需采取措施。如：设置交通标示：采用车无法通行的措施，如：道路异化、限宽、隔离桩等；加强监控与管理，随时调节。水系、台阶等景观软阻隔。外围式路网外围式路网串联组团式路网整体上抬式路网分割管理式路网车行要通而不畅防止人车流混杂HYPERLINK\l"_Toc211686262"第二部分建筑专业第一章万科现有风格纯化与提升风格体系地中海官邸风格地中海田园风格森海湾度假风格风格特点典雅华贵.细部丰丰富舒缓浪漫.追求质质朴与手工感感明快浪漫.热带休休闲外饰特点红瓦屋顶红瓦.花瓦红瓦.蓝瓦出檐深远，装饰繁繁细出檐中等，装饰简简洁出檐较小，装饰极极洁凹凸有致，变化较较规则。多用用细腻线脚，双双短列柱，古古典柱式，组组合窗套，浮浮雕，壁柱拱拱廊等要素。墙墙体颜色浅黄黄，饱和度中中，明度较高高。通过屋顶变化，退退台，阳台穿穿插等手法形形成参差错落落的丰富体形形变化；线脚脚.窗套较为简简洁；墙体颜颜色中黄，饱饱和度较低（较较高亦可），明明度较低。屋顶变化丰富；阳阳角，阳台窗窗洞轮廓圆润润；白色墙体体热反射性好好。宜提倡单单体简洁，群群体高低错落落有致，整体体变化丰富的的建筑形象艺艺术。主墙体为涂料；11-3层为暖色砂砂岩或页岩基基座，基座普普通段宜1.5-2层，八角阳阳台或客厅阳阳台，交通核核处可考虑局局部3层，形成变变化；宜采用用水平错缝规规则贴法，垂垂直宜宽窄相相间；勒脚可可考虑采用蘑蘑菇石或与基基座相同；石石材与涂料交交界处宜采用用线脚过渡。顶顶层露台可考考虑木质或仿仿木花架，颜颜色为深栗色色。主墙体为涂料，11-2层基座可考考虑借鉴托斯斯卡纳风格，采采用天然石材材或文化石，为为考虑施工效效果，一般宜宜相对规则。根根据体形变化化，可采用2种石材形成成肌理变化；；根据阁楼，八八角亭处可考考虑基座与主主体皆作石材材，形成穿插插变化；主墙墙体涂料根据据体形变化颜颜色可采用同同色系2种颜色，一一般分界处为为外墙阴脚部部分。花架类类似官邸风格格。主墙体为涂料；11-3层局部突出出部为可考虑虑采用天然石石材，结合深深色木质花架架，作为中介介材料，以与与周围绿色植植物取得更加加和谐的关系系。勒脚周围围宜采用灌木木遮挡，以避避免排水沟对对建筑形象与与景观形象的的破坏。同时时基墙排水沟沟可不用考虑虑作特殊装饰饰处理。装修特点硬装华贵，墙体多多用木装饰板板，大理石壁壁柱，台盆等等。线脚细腻腻，天棚多做做吊顶；软装装古典华贵。硬装简洁，公共部部分多为中黄黄色涂料，局局部房间涂料料颜色变化，色色彩饱和度较较低；软装丰丰富，各种壁壁挂装饰丰富富。建议采用西班牙田田园与东南亚亚巴厘岛风格格的混合体。即即深栗色木材材或藤编作为为硬装重要元元素与家具的的主要材料。景观特点重点区域宜考虑采采用热带植物物，强调坡度度变化，道路路宜屈曲回环环，植被宜疏疏密相间，开开阖有序。强强调首层住户户的私密性。亭亭阁花架雕塑塑宜采用经典典欧式造型。小尺度景观，较小小间距下不感感觉到压抑。一一般宜采用同同纬度气候区区域常用植物物，形成多重重垂直绿化，品品种丰富，绿绿量较大。通通过陶罐，小小块砖石材甬甬路，木质或或铁艺小品营营造气氛。热带植被。暴雨强强度大，多为为红沙土，建建议土坡为缓缓，通过植物物的垂直变化化形成高低错错落，起伏有有致的形象。重重点区域考虑虑大椰王，聚聚集处采用榕榕树，花池矮矮墙多用火山山石。适用项目低层.多层.小高层.高层低层.多层.小高层.低层.多层.小高层.高层适用高度别墅.多高层住宅项目别墅.类别墅海南项目.热带休休闲风格标杆企业广州北京星河湾北京上海龙湖艳澜澜山万科杭州欧洲原型西班牙意大利官邸邸及宫殿西班牙意大利庄园园建筑希腊克里特岛风格格现有项目世纪城系列（主体体风格）军山.镇江项目.海门局局部海南森海湾项目第二章HYPERLINK\l"_Toc211686263"住宅技术要求第一节.住宅外立面设计要点1.采用三段式建筑形式，根据建筑高度的不同，选择合式的比例关系。2.立面在外装贴面材料变化处、门窗周围、阳台、露台、檐口等处做出细部线脚过渡。3.窗框考虑香槟色，窗框分格不要太细碎。要求厂家根据建筑门窗表及门窗图集，根据施工工艺及验收规范再出一遍门窗图集，并要求原设计单位复核。4.底层勒脚处不露墙根，绿化紧贴建筑，建筑四周仅留出单元出入口。5.地方规范要必加外遮阳的项目:应对措施:01窗扇尽量布置在外墙内侧,建议加窗套;02在窗外采用织物下拉窗帘式外遮阳,尺寸小不影响外立面造型,便于拆卸更换;03造价便宜。6．雨水管高端项目可以通过虹吸排水或内排水解决，中端项目尽量布置在隐蔽处，如外墙凹进部位或阴角处。雨水管应避免过多弯头，当遇到建筑腰线或其它突出墙面装饰物时，雨水管宜直通。7．阳台落水管要求：布置在阳台内侧：01无外装饰柱时：一般布置在外墙侧一边；阴角阳台布置在阴角处；02有装饰柱时:装饰柱外缘高层采用混凝土L型构造柱,上下钢筋拉结;多层采用砖砌构造柱,上下钢筋拉结;落水管布置在L型构造柱阴角部位。L型构造柱内侧宜采用轻质砌块，将落水管隐藏。8．空调位与空调冷凝水管要求：01.空调位尽量考虑结合阳台，露台布置；02.空调位尽量考虑做到外墙凹进部位或阴角处；03.空调位位于凸窗下，隔板不应采用实体墙面以避免安装不便及影响散热；04.空调位位于平窗下，铁艺隔板两侧应大于窗套边200mm,冷凝立管应布置在窗套与外墙阴角处;05.精装修房建议空调冷凝水由室内机冷凝水口沿墙地暗埋PVC管引至就近的卫生间或阳台地漏。9．雨水管,阳台水落管,空调冷凝水管宜与墙体颜色相同，建议物资统一向生产厂家订制，但应禁止在白色pvc管材上喷涂颜料，不耐久。10．外墙基座规则石材贴面的勾缝宽度建议为12-15mm。11．双联窗设计要求：01客厅与主卧室部位不出现双联窗；02双联窗尽量布置在次要房间；03南立面双联窗的数量不超过20%；04双联窗尽量出现在顶部1-2层即可。第二节.公共部分设计要点一．首层门厅与门廊空间1．除类似海南地区项目外，其余地区北向电梯厅不考虑敞开式。2．单元入口前宜做门廊或采用玻璃雨蓬，雨蓬必须有坡度并有组织排水，靠墙一侧设300mm混凝土翻边。入口应设入户对讲机等设施，并应进行无障碍设计。3．单元门不应采用无框玻璃门，开启扇应设电磁门锁、闭门器及门碰。门窗应有详细设计，型材安全性、玻璃安全性应经过专业计算，并满足建筑设计的要求。4．住宅入口大堂面积，多层宜为8～12㎡、中高层（18层以下）宜为15～25㎡，高层（18层以上）宜位25-30㎡，大堂面积不包括电梯厅面积。5．入口大堂一般应设置公告栏、信报箱，休息座椅；高档楼盘共享型大厅（2-3个单元共享）宜增设电子显示屏、服务台、寄存间等功能、提供休息饮品服务。6．信报箱的深度应可投放16开本杂志，可考虑与奶箱结合布置。在大堂内时，宜考虑外投内取：模式01.作专门信报投递间，净宽不宜小于1.5米；模式02.箱设在大堂外时需考虑防雨，上加玻璃雨棚并尽量潜入墙体内（参见上海绿城）；模式03信报箱在架空层时，应有照明；04双厅设计：外厅设信报箱，不设门禁，内厅为业主入口。7．消火栓箱、电表箱等水电设备应避免设在首层大厅的主要视线范围内，可设于楼梯间内，但应避开人行主要通道。以上箱体应当采用嵌壁式安装。二．电梯厅、走廊1．电梯厅、敞开式过道、走廊应加强遮雨及排水措施，防止雨水倒灌。地面采用防滑材料，找坡(敞开式走廊靠外侧可考虑作浅边沟)并设地漏。外设花池应考虑取水点和排水设施。2．应避免从公共空间跨越或翻爬至户内，尤其注意防止从栏杆、水平挑板等处跨越。3．公共空间应合理安排消火栓箱的安装位置，避开厅、卧室墙面及正对户门设置，消火栓箱必须采用嵌壁式安装。4．强弱电井宜合并为1个，以减小管井面积，提高得房率。竖井应利用通道作为检修面积，高层竖井净宽度不宜小于0．60m；多层竖井净宽度不宜小于0．35m；管井门宽度设计应保证维修操作方便。5．所有管道井门上缘宜与入户门上缘齐平，即2100高度。设备管井应设不少于100mm高的门槛，门槛高度应与踢脚高度一致。管井门油漆颜色宜与周边墙体颜色一致或者与楼梯间疏散防火门颜色一致。三．电梯1．电梯门口做高差10-20mm的反坡，防止电梯井进水。2．住宅每单元至少有一台电梯通达地下车库。3．在初步设计和施工图设计阶段，电梯数量应经计算确定。电梯的服务质量应满足以下要求：乘客平均等候时间不宜超过120秒，发梯间隔时间不宜超过60秒。4．电梯数量、容量和速度表

标准建筑筑数量（台）额定容量P（人）速度V（m/s）经济级常用级舒适级豪华级住宅80-100户//台60-80户/台台40-60户/台台＜40户/台8，10，151-2.55．高档住宅宜考虑电梯直接入户设计；观景住宅宜考虑设观光电梯；为了与欧式风格协调，不宜采用弧形观光电梯；高层豪华住宅宜考虑佣人电梯与主人电梯分离设计。四．公共楼梯间1．单元交通核平面应合理、紧凑，尽量减少公摊面积，保证高得房率。1．疏散楼梯应尽量考虑自然通风。2．楼梯应注意梁底碰头问题，高度较高或较低的楼梯平台不设吸顶灯，可设置壁灯。3．楼梯间窗户开启扇的高度应满足安全高度和方便开启的要求，落地玻璃窗应设护栏。楼梯间为敞开式时，应采取措施防止台风时雨水飘入梯间，并设地漏，楼梯间地砖应考虑防滑。同时应防止从梯间攀爬至户内的可能性。4．双跑楼梯间层高2.90米，开间控制在2.60-2.70米；高层剪刀梯楼梯间的净长度不宜超过6.60米；电梯前室的宽度控制不宜小于1.8；电梯井道尺寸设计要求按照选用具体电梯产品的最小尺寸进行设计，18层以上宜考虑高速电梯。五．屋面1．屋面局部作为顶层业主的私家花园使用时，应满足防火规范所要求的公共疏散面积和疏散要求，并预留公共设施检修通道，私家花园栏杆设计应保证屋面排水畅通。2．屋顶私家花园、露台应考虑安全防范措施；顶层阳台应考虑晾衣遮雨设计。3．上人屋面宜考虑可做公共屋顶花园。铺地布砖，女儿墙压顶及压顶上避雷带等应精细考虑，屋顶排气管应做美化处理；屋顶宜作局部花架，考虑遮雨设计，花架可宜布置室外桌椅；屋顶绿化宜采用盆栽植物；女儿墙高度不宜过高，如外立面需要做超高女儿墙（仿檐）时，应设置相应洞口，避免屋顶空间闭塞。4．上层屋面的雨水不应排入下层私家使用的屋面和露台。5．机房屋面应设爬梯，便于检修，爬梯应有防止儿童攀爬的措施。6．屋顶排气管外加钢管保护，钢管与结构层应有可靠连接。在排气管300范围内多加一层柔性防水层。第三节.套内空间设计要点单体得房率：18层以上不小于81%，11-18层不小于84%，7-11层不小于87%，多层花园洋房不小于87%。当设计有创意，并有新卖点的房型，得房率可适当放开。一．套内入口空间1．入户门1.1入户门应具备防盗功能，门洞高不少于2100mm，门洞宽按两种考虑，子母门宽1300mm，单扇门宽1000mm（门扇净宽900mm）。1.2一梯三四户单元，中间单元防盗门宜设通风装置。1.3入户门应设墙垛，垛垛宽不小于1100mm，可可能情况下垛垛宽200mmm。1.4入户门不宜正对居居室门，不应应正对卫生间间门和户外管管井门。1.5多层住宅入户门应应避免紧贴楼楼梯台阶，应应留有不少于于300mmm的缓冲距离离。2．入户花园（根据据地方政策规规定与房型需需要设置）2.1入户花园根据设计计具体情况宜宜结构降板100～150mmm。2.2配电箱可以安装在在花园内合适适的墙上。2.3入户花园要考虑照照明，防水电电源插座和给给排水设施。3．入户玄关3.1套型面积九十平方方米以上户型型宜设入户玄玄关，并应考考虑鞋柜位置置，鞋柜深3300mm。3.2入户玄关关的走道净宽宽度不小于11200mmm，（不包含含鞋柜位置）。3.3玄关天花花中央明装吸吸顶灯，在门门开启方向一一侧暗装照明明开关，底边边距地1.330m；在门门开启方向一一侧安装对讲讲机，底边距距地1.300m（如选用用挂墙式对讲讲机可只预留留标准接线盒盒86×86mmm），对讲讲机距门边的的距离宜大于于400mm；可能情况况下暗装住户户弱电分线箱箱，底边距地地0.30mm。开关，对对讲机，住户户弱电分线箱箱应考虑布置置的美观。4．客厅及餐厅3.1客厅小二房户型（90㎡以下）开开间不宜小于于3600mmm，大两房房及小三房户户型（90-1110㎡）不宜小小于39000mm；大三三房及小四房房户型（90-1220㎡）不宜小小于42000mm，130平米以上户户型不宜小于于4500mmm。客厅应应有良好的朝朝向或户外景景观视野。3.2客厅布置主家具（组组合沙发或电电视柜）的墙墙面不宜小于于3000mm。如考考虑设置柜式式空调则不宜宜小于40000mm。客客厅通往阳台台的落地门不不应满开间布布置，至少一一侧设置宽度度不小于5550mm的墙墙垛；尽量减减少直接开向向客、餐厅的的门的数量。3.3客厅、餐厅合设时时，三房以上上户型尽量不不需要通过厨厨房便能形成成穿堂风。3.4客厅内不允许露梁梁；客厅、餐餐厅之间不宜宜设梁，可采采用大板形式式。3.5无入户花园时电视视墙宜面对住住宅入口，有有入户花园时时沙发宜面对对花园。3.6客厅正/侧面设阳阳台，进深不不宜小于15500mm。建建议采用住宅宅偷面积手段段，将实际进进深做到18800mmm以上。（双双层栏杆，间间距600mm，作为为空调位报建建，验收后将将内侧栏杆拆拆除。）3.7客厅要考虑安装壁壁挂式分体空空调或柜式分分体空调的两两种可能性，并并预留相应的的电器插座和和冷凝水管，合合理设计空调调留洞及排水水方式。采用用分体机，暗暗装插座距侧侧墙边200～300mmm，底边距地2.0～2.2m，冷冷媒管穿墙留留洞直径800mm，中心心距地2.220m，向外外倾斜2%。采用空调调柜机，暗装装插座底边高高度0.300m，留洞中中心距地2550mm，直直径80mmm，向外倾斜2%。3.8客厅电视墙暗装电电视及电源插插座；沙发墙墙暗装电话、网网络插座及电电源插座；其其他墙面应保保证3米之内有电源源插座；以上上插座安装高高度一般为底底边距地面00.30m。客厅电视柜柜背景墙上都都应设置3个以电源插插座，并设置置相应的电视视．电话．多多媒体．宽带带网等插座。安装高度应高出电视矮柜（300-400mm高）100mm，安装高度宜底边距地面500-600mm。客厅电视柜背景墙上各种插座宜组合设计，并位于电视的垂直中间线上。3.9餐厅的位置尽量缩缩短与厨房的的距离，有条条件的情况下下尽量做到明明餐厅设计。3.10餐厅开间净宽度不不宜小于24400mmm，大三房以以上房型净宽宽度不宜小于于2700mm。5．卧室及书房5.1卧室及书房的开间间与进深5.1.1主卧室开间：小二二房户型（90㎡以下）不不宜小于34400mm，大大两房及小三三房户型（90-1110㎡）不宜小小于36000mm；大三三房及小四房房户型（90-1220㎡）不宜小小于38000mm，卧室室开间一般不不宜大于39900mm。5.1.2次卧室开间：中等等户型以上次次卧室开间不不宜小于32200mmm，大户型不不宜小于33300mmm。5.1.3书房与儿童房开间间：不应小于于2400mm和2700mm。5.1.4卧室进深最小值==衣柜深度+床头柜宽度x2+床宽+300（考虑抹灰灰厚度）5.2不影响外立面效果果及外墙保温温的情况下，尽尽量考虑采用用凸窗扩大使使用面积。5.2.1在外立面设计无需需在凸窗下做做空调位的情情况下，宜采采用步入式凸凸窗，进深宜宜不小于6000mm。建建议按照正常常凸窗作窗台台，验收通过过后敲掉，为为客户提供高高附加值空间间。5.2.2步入式凸窗窗洞底底边一般距地地面600mm，如房房间考虑设置置书写功能，可可设置为900高，内窗台台板宜800高且整体浇浇筑，业主装装修时可拆除除窗下填充墙墙后可做写字字台使用。5.2.3凸窗防护栏杆考虑虑交房时体验验及装修时拆拆除，考虑作作25mmm薄壁方管，喷喷涂黑色。5.3卧室开门、开窗位位置需结合室室内设计的要要求考虑家具具的合理布置置。卧室内均均应考虑一定定衣柜位置，大大三房以上主主卧宜设步入入式更衣间。主主卧室宜避免免卫生间直接接对床开门，如如通过步入式式更衣间连接接则可不做特特殊要求。卧卧室门洞高22100mmm，宽900mmm，门垛宽宽不小于50㎜。5.4主卧室棚顶不允许许露梁，在上上层平面设计计时要严格注注意。5.5书房的家具布置应应考虑与插座座、网络接口口相一致。6．厨房6.1厨房单侧布置操作作台时开间不不宜小于1..8m，双侧侧布置操作台台时开间不宜宜小于2.44m。6.2厨房宜配置服务阳阳台，阳台应应考虑布置洗洗衣机，阳台台增设给水龙龙头及洗衣机机专用地漏。6.3厨房操作台总长度度不宜小于22600mmm，各部分长长度应满足以以下要求：面宽（mm）进深（mm）备注准备台300≮550洗涤台（双星盆）700≮550调理台500≮550灶台800≮550配餐台300≮5506.4厨房须考虑配置以以下电器：抽抽油烟机（插插座暗装于吊吊橱内，底边边距地20000mm）、冰冰箱（专用插插座暗装，底底边距地1330mm）、消消毒柜（插座座暗装于操作作台面下，底底边距地5000mm）；；如厨房设置燃气热热水器，在适适当位置设置置电源开关，底底边距地130mmm。液化气探探测器暗装于于炉灶下方，底底边距地0..30m，天天然气探测器器安装于吊顶顶。在燃气探探测器（0..4m）旁应应预留电源线线和接线盒。6.5为方便使用电饭煲煲，烤箱，电电热水壶等小小家电，厨房房在操作台适适当处（非灶灶台，洗菜池池，切菜板）另另外预留3-4个成组防水水型可开关插插座，底边距距操作台面2200mmm高，一般距距地面距离11000mmm。6.6冰箱预留位不应小小于700×700mm，当当住宅面积超超过150㎡时，应考考虑市面上双双开门冰箱（1000mm宽、800mm深）的尺寸。6.7厨房不设地漏，洗洗菜池宜靠外外窗设置，洗洗菜池和灶台台之间应为调调理台。窗户户设计应考虑虑橱柜的位置置及合理性。6.8厨房排水管在楼板板面上起坡明明敷设，尽可可能与服务阳阳台上的排水水立管接驳。6.9排气道6.9.1联排别墅墅、独立别墅墅宜设排气道道；多层以上上住宅均应设设置排气道。6.9.2排气道不可可与冰箱位相相邻。6.9.3不设排气道道的厨房，应应在外墙预留留Ф150孔洞。6.9.4四房以上户户型宜考虑工工人房及小设设备间，工人人房尽量紧靠靠厨房、生活活阳台等服务务区域，应设设独立卫生间间。工人房卫卫生间应设蹲蹲便器、柱盆盆、淋浴（在在蹲便器上）。7．卫生间7.1TOWNNHOUSEE、别墅卫生生间应尽量做做小降板（结结构降板500mm），如如卫生间下层层为厅房时，可可采用结构降降板350mmm的大降板板、侧排或同同层排水等方方式进行排水水。7.2卫生间墙周周边应做200高（距结构构面）反槛，反反槛高度应按按照相邻房间间地坪计算。7.3卫生间：门门洞高21000mm，宽宽800mmm。7.4卫生间内内不宜设置热热水器，也不不宜设洗衣机机；7.5坐便器应尽尽量避开卧室室墙面布置。7.6给水管、排排水管不应发发生冲突，立立管宜结合管管井布置，不不遮挡排气洞洞口、不影响响开窗，室内内吊装排水管管不影响热水水器排风管出出洞。7.7复式房上上下卫生间尽尽量对齐。8．阳台及露台8.1生活阳台面面积不小于4.5㎡，推拉门门两侧宜留不不小于5500mm的墙垛垛，方便立管管和室内家具具摆放；8.2服务阳台台面积不宜小小于3.0㎡，进深不不小于12000mm，在在服务阳台宜宜设燃气热水水器、燃气计计量表、洗衣衣机水嘴和拖拖布池水嘴，空空调室外机等等应与厨房开开窗协调，合合理设置，保保证厨房可开开启窗扇面积积满足规范要要求，开启方方式应有利于于通风换气。燃燃气热水器应应保证与排水水立管的水平平距离不小于于400mmm。阳台门不不宜采用门连连窗形式。8.4阳台露台台降板：为防防止雨水灌入入室内，阳台台一般宜降板板80mm，露露台降板分3种情况：=1\*GB3①凡是垂直落影为下下面房间一部部分的，为保保证下面房间间顶棚平整美美观，可不降降板，采用门门槛方式，门门槛高度不宜宜超过2000mm，铝铝合金推拉门门下框轨道面面距结构楼面面高度不小于于80mm；=2\*GB3②凡是垂直落影为全全部小房间的的，降板1550mm；；=3\*GB3③凡是垂直落影为阳阳台的，根据据露台进深降降板80-1000mm。=4\*GB3④阳台铝合金推拉门门下框轨道面面距结构楼面面高度不小于于50-80mm，便于装装修。8.5空调穿墙墙管避免与雨雨水管冲突。8.6阳台、露台台及种植屋面面应预留给水水点，并充分分考虑排水顺顺畅。花池需需考虑底板与与平台完成面面的高差，并并需有防水和和排水处理。花花池池壁须现现浇细石混凝凝土。8.7热水器=1\*GB3①1热水器可设在厨房房或靠近厨房房的服务阳台台上，且应标标明热水器的的位置及形式式。=2\*GB3②纯THouse及别别墅有条件时时应预留可使使用太阳能热热水器的设备备给水管。=3\*GB3③热水器设在室内时时，应预留热热水器排烟孔孔，如排烟孔孔穿梁，则孔孔中心距梁底底为150，如排烟孔孔在梁下，则则孔中心距梁梁底为100。应避免和和给排水管发发生冲突，外外墙预留Ф120孔洞。9．首层顶层住户特特别设计9.1首层住宅宅特别设计=1\*GB3①应尽可能设私家花花园，花园范范围应包括该该户整个面宽宽。花园范围围内不得设有有管井，花园园标高可以比比环境标高略略高。=2\*GB3②私家花园外有人行行道路的，花花园可向人行行道开门。=3\*GB3③首层住户各入口应应设门禁，公公共楼道主入入口门内设对对讲机，花园园次入口设门门铃。=4\*GB3④私家花园应预留上上、下水设施施。水表箱应应避免设在私私家花园。9.2顶住户特别别设计=1\*GB3①顶层复式上层卫生生间在下层厅厅房之上时，为为保证下层厅厅房天花平整整，上层卫生生间不降板，并并采用同层排排水。=2\*GB3②复式厨房与标准层层不对位时可可不做排气道道（管）而采采用水平排放放方式。=3\*GB3③顶层住户的私家花花园应预留上上下水，私家家花园出入口口设防雨设施施并预留带防防水电源插座座。9.3主体地下一一层空间的利利用=1\*GB3①主体地下室北侧宜宜作为非机械械停车库，南南侧宜作为住住户生活用房房。=2\*GB3②住户生活用房宜延延面宽分为2部分：一部部分归首层住住户使用，可可采用户内楼楼梯上下联系系；一部分归2层住户户使用，可采采用别墅类电电梯上下联系系（净尺寸1800××1800mmm）。=3\*GB3③如考虑北侧地下非非机械停车库库实际作为机机械停车库使使用，则主体体地下室北侧侧地坪及基础础局部降低至至与地下车库库底板同高。主体北侧地下室考虑上部做夹层，净高2190。有户内楼梯或爬梯与南侧空间结合布置。=4\*GB3④南侧应有地下庭院院，进深不宜宜小于24000mm。夹夹层北侧结合合采光井设置置采光通风高高窗。第四节.建筑构造造节点第三章HYPERLINK\l"_Toc211686264"会所技术术要求第一节会所功能能布置要求1．小区会所在规划设设计时要根据项目本本身的规模、品品质、业主层层次、经济承承受能力等度度身定做。配配套设施不宜宜过分追求大大而全，提高高会所使用效效率，降低造价和和运营成本。2．居民对社区功能的的需求为：224小时营业的的便利超市、阅览室、健身房、咖啡馆、美容院、网球场、棋牌室、中西餐厅、视听室、桌球室、迷你高尔夫球场、壁球室等。设计会所时可适当增加棋牌室、乒乓球室等群众喜爱的项目的数量。3．高档小区的会所所采用封闭式式管理，仅仅仅针对项目业业主开放，采采用会员制。设设计时要保证证会所的环境安安宁、考虑会会员的人身安安全、私密性性，提升物业业的品质。要要让业主在其其中能充分地地感受到自身身的归属感和和享有特殊会会员权的满足足感。4．中高档小区的会所所采用半开放放式和开放式式管理，针对对不同的项目目采用不同的的开放形式，会会所的设置要要便于对外经经营，同时要要考虑外部消消费群体不对对社区住户安安全构成威胁胁。5．社区会所要能起到到延展住宅客客厅功能的作作用，其相关关的服务及配配套符合住宅宅业主的身心心需要。要关关注老人和小小孩，给他们们多提供一些些活动场地。6．高端会所可根据据不同的消费费层次，确定定各自的风格格、特色和品品位，从开放放式经营做起起，进而逐步步确定会员类类型，然后再再过渡到会员员制的路子，这这类会所更类类似于高档的的休闲娱乐场场所或针对细细分后的特定定市场需求而而产生的个性性化活动场所所。设计时要要充分考虑到到会所经营项项目的变化。第二节会所兼作作售楼处设计计要点1．会所设计时优先先按会所功能能设计，考虑虑近期改造为为售楼处。2．在会所和售楼处处转换过程中中，应减少对对外立面的影影响。2.1厨房、卫生生间等涉水房房间原则上不不做改造，设设计时应统一一考虑。2.2设计时应注注意避免结构构、水、电做做较大的改造造。第三节会所兼作作售楼处立面面设计要点1．会所一般为二、三三层建筑，大大体量豪华会会所局部考虑虑四层2．立面造型要均衡衡优美，体现现稳重尊贵的的身份地位。布布局水平展开开，通过竖向向高耸塔楼，打打破水平线条条，丰富天际际线。通过连连续拱券柱廊廊，体现优美美的韵律感。3．会所入口设计要要典雅、大气气，成为功能能与身份体现现的结合4．细部设计要精致典典雅，展现形形象档次品位位。5．会所空间要开放放通透，营造造商务休闲娱娱乐的功能氛氛围。6．立面采用三段式式构图，注意意比例、尺度度的处理。屋屋顶采用红色色西班牙筒瓦瓦、外墙采用用浅色的高级级涂料、勒脚脚采用黄色澳澳洲砂岩。第四章配套商业业技术要求第一节沿街商铺铺或步行商业业内街1.布置要求:1.1.一般所占占比例不宜超超过项目总建建筑面积的10%;1.2.主力店，次次主力店宜布布置道街道转转角，主入口口等重要部位位。1.3.主力店，次次主力店宜采采取独立商业业，一般宜作作为餐饮，设设计应当留好好燃气，上下下水，隔油池池。1.4沿街商业景景观要充分考考虑人行道至至商业店铺的的通达性。1.5沿街商铺及及景观应统一一设计店招。1.6沿街商铺及及景观应统一一设计亮化工工程。2.面积配比名称单体面积(m2))占比统计层数经营内容经营模式主力店500-10000<10%2-3宜餐饮娱乐类物业持有次主力店300-500<10%2-3宜餐饮娱乐类物业持有或销售基本店铺200-300<20%1-2非独立店铺不宜餐餐饮类销售100-200<20%1-2非独立店铺不宜餐餐饮类销售100以下<40%1-2非独立店铺不宜餐餐饮类销售第二节步行商业业街区或大型型商业广场2.1标准模式2.1.1标准模模式一般由主主商场（4层）+商业街区（2～3层）+酒店式公寓寓及酒店构成成。标准店为为大、中主力力店带动小店店模式，商业业街以餐饮娱娱乐及特色主主题商业为主主。2.1.2如果为为星级酒店（4星级/5星级）宜单单独设置地块块，且宜与商商业街区或商商业街相邻。2.2面积配比店型及规模业态及比例名称单个面积(m2))经营内容占比统计备注大型店10000-200000超市<25%持有.租赁5000-100000精品家居5000-100000百货（可与超市组组合）中型店2000-40000娱乐中心（量贩KKTV）<25%持有.租赁4000-60000休闲中心（洗浴++健身+按摩）租赁+销售400-10000酒吧，咖啡租赁+销售400-10000品牌连锁餐厅租赁400-10000网吧电游租赁+销售小型店300-400>50%销售200-300销售100-200销售100以下销售2.3地下车库设设备层设计要要点2.3.1超市应应有步道到地地下车库。2.3.2地下室室客用电梯应应有门厅，设设自动开启玻玻璃门。2.3.3结合货货梯位置在地地下设置卸货货区和垃圾间间面积应该在在25-30平方米之间间，（分类间间+总间，供商商场使用），卸卸货区应有相相应的管理用用房，垃圾间间应设给排水水口供清洗，应应设排气装置置。两者尽量量统一设置管管理用房。卸卸货区应考虑虑若干装卸位位，并注意回回车空间，大大型货车卸货货平台1m高，小型型车卸货平台台0.45mm高。2.4地上部分设设计要点2.4.1柱网尺尺寸以8.11m×8.1m为主主网，边沿部部分依地形，造造型灵活处理理。2.4.2外街店店铺室内外高高差为1500mm，室内内店铺室内外外高差为155mm。2.4.3层高：：普通梁板结结构：一层5～5.5m；二二、三层5～5.2m（超超市部分的净净高宜在3..8m以上）；四层约4.88m（影视厅厅除外）。2.4.4主商场场内中庭回廊廊不设柱子（除除大中庭部分分外）。2.4.5主商场场内街商铺的的店面玻璃墙墙距柱边≥300mmm。2.4.6单面走走廊宽约3mm，中间走廊廊宽约4m。2.4.7沿外街街的商铺，大大型餐饮店、大大型店、中型型店内预留独独立卫生间位位置，预留上上下水口，余余不设。2.4.8结合货货梯位置设置置卸货区以5～10㎡左右垃圾圾间，垃圾间间应设给排水水、排气装置置。2.4.9公共卫卫生间不设门门，平面布局局，采用视线线遮挡。2.5消防疏散设设计要点2.5.1不超224米高的高层裙裙房按建规设设计，所有建建筑的耐火等等级套规范低低限。2.5.2相邻防防火分区之间间借用疏散宽宽度应达到本本区理论疏散散宽度的30%。2.5.3相邻防防火分区宜共共用疏散楼梯梯。2.5.4疏散楼楼梯宜用半层层剪刀梯形式式。2.5.5设计中中须应用“虚拟防火分分区”及“准安全区域”的概念。2.6立面设计2.6.1主商场场建筑外立面面造型与广告告位布置应协协调，求得最最佳造型效果果和经济效益益。2.6.2主商场场餐饮业态应应有自然采光光与通风，余余不开窗或少少开窗。2.6.3立面设设计须考虑沿沿街小店采用用分体空调的的外机位效果果。

第五章HYPERLINK\l"_Toc211686266"地下车库库技术要求（不不考虑人防）第一节地下车库库柱网与单位位停车面积指指标4.1.1独独立式汽车库库的单车面积积宜控制在30平方米以下下，车库平面面布置应紧凑凑，减少单车车面积指标4.1.2地地下室设计时时先进行停车车区布置，设设备用房宜集集中布置，附附加在停车区区外，进行加加法设计。4.1.3设设计时应安排排车道两面停停车，允许少少量单面停车车，避免车道道边无停车位位。4.1.4柱柱网尺寸参照照下图4.2地下车库层层高4.2.1独立式汽车库层高高宜控制在33米。4.2.2柱柱网布置时宜宜采用长短跨跨布置，兼顾顾停车经济性性和车库层高高的经济性。4.2.3设设计时通风专专业应提前参参与到方案设设计中，确定定排烟机房位位置、风管走走向，综合风风管走向进行行柱网布置。风风管从短跨梁梁下走，喷淋淋管穿梁走，以以节约层高。4.3采光井井、下沉式广广场4.3.1地下下室宜设采光光井、下沉式式广场，减少少后期物业维维护费用4.3.2地地下室建筑应应与景观进行行联动设计，采采光井、下沉沉式广场、出出地面的楼梯梯间、汽车坡坡道、自行车车坡道等应减减少对景观的的影响。4.3.3设采采光井、下沉沉式广场后，能能不设机械排排烟的地下室室防火分区可可不设机械排排烟，以节约约工程造价。4.3.4车库库顶板向两边边结构找坡排排水，避免植植物根系长期期泡在水中腐腐烂；地坪同同坡度向两边边找坡，水直直接汇到集水水井，取消排排水沟做法。集集水井间设联联通管，仅在在端部井内设设泵。4.4地下室室防水4.4.1地下下室防水应优优先采用混凝凝土自防水结结构4.4.2应选选用能在潮湿湿基层上施工工的防水材料料4.4.3变形形缝处止水带带选用钢板止止水带，取消消橡胶止水带带做法4.4.4所有有后浇带、变变形缝处都要要采取超前止止水做法。4.4.5地下下室侧墙防水水做好后，砌砌一皮砖砖墙墙保护层，砌砌至室外地坪坪下500处。4.5地下车库库与主体通道道布置原则4.5.1地下下车库与主体体建筑地下室室宜直接连通通4.5.2连通通通道宜便捷捷，顺畅4.6地下室重重要节点做法法第六章建材选用用标准备注砌体材料外墙：粘土多孔砖砖内墙：加气混凝土土砌块，混凝凝土小型空心心砌块保温材料XPS挤塑聚苯板板：适用于外外墙及屋面保保温胶粉聚苯颗粒保温温砂浆玻璃棉：适用于空空调风管保温温门窗铝型材普通型材，断热型型材（江阴协记，北京京宏达）应满足搞风压强度度计算及工艺艺要求玻璃中空玻璃：高档窗窗空气层厚度度>12中档窗空气层厚度度>9五金件奥氏体不锈钢密封件硅橡胶条、三元乙乙丙胶条、优优质橡胶条(氯丁橡胶)屋面瓦材西班牙筒瓦，罗曼曼瓦，波纹瓦瓦防水材料卷材：三元乙丙防防水卷材，氯氯化聚乙烯橡橡胶共混防水水卷材，高聚聚物改性沥青青防水卷材，自自粘橡胶改性性沥青防水卷卷材涂料：聚氨酯防水水涂料优先选用能在潮湿湿基层上施工工的防水材料料防火材料防火涂料，防火封封堵材料，防防火门窗外墙石材砂岩，蘑菇石，花花岗岩电梯1、步道和扶梯采用用迅达品牌扶梯设计参数：倾角：30°；梯级宽度度：1m；速度：0.5m//s步道设计参数：倾角：12°；梯级宽度度：1m；速度：0.5m//s2、垂直梯采用日立品牌载重量：800kkg；1000kkg提升速度：1..5m/ss（不超11层）1.75m/ss（12-30层百米内）楼梯商场、宾馆、带电电梯的酒店式式公寓及住宅宅从地面算起起含4层以下、不不带电梯的酒酒店式公寓及及住宅的消防防疏散梯地面面采用300×3300地砖和踏步步砖，铁栏杆杆与扶手；地地下车库、带带电梯的酒店店式公寓及住住宅从地面算算起含5层以上的消消防疏散梯地地面采用水泥泥，铁栏杆钢钢管扶手；墙墙面顶棚为普普通乳胶漆。招商的业态以商家家的要求为准准车库地下车库地面采用用金刚砂耐磨磨地坪。第三部分结构专专业第一章各类建筑筑的结构形式式及材料限额额标准第一节．住宅业态层数技术经济指标(地地上部分）技术经济指标(地地下部分）结构基本参数钢筋含量(kg/㎡)混凝土含量(m33/㎡)钢筋含量(kg/㎡)混凝土含量(m33/㎡)抗震设防烈度结构形式基本风压场地土类别独墅≤3层390.301050.607°框架0.45KN/㎡≤Ⅲ联墅≤3层380.291020.59框架多住≤6层（≤5层8°）270.221050.70砖混多住≤8层350.301150.97°框架0.45KN/㎡≤Ⅲ小高层9～12380.321351.0框剪、纯剪13～18(60m以下下)420.351451.2框剪、纯剪高层19～30（100m以下非转转换层结构）470.361801.5框剪、纯剪以上备注：A.住宅层高为为2.9米，无地暖。B.钢筋筋含量的调整整：抗震等级级6°时，钢筋含量量降低3~5kg；抗震震等级8°时，钢筋含量量提高5~7kg。C.结构构限额设计变变更指标：别别墅、多层为为已完工作量量1.1%；小高层为1.0%；高层为0.8%。D.地上上指标列入设设计合同条款款，若低于限限额指标，则则按比例奖励励设计人员；；若超过限额额指标的5~7%，则根据实实情对设计单单位及项目公公司处以一定定数额的罚款款。罚款条款款在签定合同同时确定。E.表中地下指指标为参考指指标，具体工工程应根据地地勘报告和设设计管理中心心审定的基础础形式加以调调整，调整后后的数额列入入设计合同补补充条款。第二节．会所业态层数跨度技术经济指标(地地上部分）技术经济指标(地地下部分）结构基本参数钢筋含量(kg/㎡)混凝土含量(m33㎡)钢筋含量(kg/㎡)混凝土含量(m33㎡)抗震设防烈度结构形式基本风压场地土类别会所≤48m×8m500.351050.77°框架≤0.45KN/㎡㎡≤Ⅲ备注：同住宅B、D、E条第三节．商业步行行街业态层数跨度技术经济指标(地地上部分）技术经济指标(地地下部分）结构基本参数钢筋含量(kg/㎡)混凝土含量(m33㎡)钢筋含量(kg/㎡)混凝土含量(m33㎡)抗震设防烈度结构形式基本风压场地土类别独立商铺≤48m×8m470.347°框架≤0.45KN/㎡㎡≤Ⅲ大型商场500.351250.9备注：同住宅B、D、E条第四节．酒店式公公寓业态层数技术经济指标(地地上部分）技术经济指标(地地下部分）结构基本参数钢筋含量(kg/㎡)混凝土含量(m33/㎡)钢筋含量(kg/㎡)混凝土含量(m33/㎡)抗震设防烈度结构形式基本风压场地土类别酒店式公寓9～12390.321351.07°框剪、纯剪≤0.45KN/㎡㎡≤Ⅲ13～18(60m以下下)420.351451.2框剪、纯剪19～30（100m以下非转转换层结构）470.361801.5框剪、纯剪办公楼27~30（1000m以下非转换层结构）500.401901.6框中筒备注：办公楼层高高3.6米，其余同住住宅A、B、D、E条。第五节．独立地下下车库业态层数跨度技术经济指标结构基本参数钢筋含量(kg/㎡)混凝土含量(m3/㎡)结构形式基础形式地基承载力fakk(KN/㎡)独立地下车库1（人防）5.4m×5.44~8.0m1601.2框架筏板≥1201（非人防）5.4m×5.44~8.0m1100.8框架独基加防水板≥120备注：<20000平方米的车车库钢筋含量量调整系数为为1.05；特大型车车库钢筋含量量调整系为0.97，其余同住宅D条。第二章结构设计计总则第一节．结构设计计一般原则：：1．必须严格执行规规范中的强制制性条文，不不得有任何违违反。2．结构形式一般采采用钢筋砼结结构。3．结构方案应合理理，应兼顾安安全与成本，即即在保证结构构安全的前提提下坚持成本本最优原则。4．构件尺寸及配筋筋若不是计算算和概念设计计需要，应取取规范中较低低值。第二节．各业态活活载取值要求求：除严格执行《建筑筑结构荷载规规范》外:1.商业步行街街中独立商铺铺楼面使用荷荷载取4.0KNN/平方米。2.会所中健身身房、舞厅使使用荷载取4.0KNN/平方米，其其余取2.0KNN/平方米。3.独立地下车车库顶板荷载载应根据景观观布置图或文文字说明分块块计算，并满满足《种植屋屋面工程技术术规程》取值值标准。顶板板活载取值：：绿地取1.5KNN/平方米；小小型广场取4.0KNN/平方米；机机动车道一般般兼做消防车车道，可按《建建筑结构荷载载规范》相关关条文取用。4.公共建筑的的种植屋面填填土厚度为5500mm，活载取值：：绿地取1.5KNN/平方米，观观光处取3.0KKN/平方米；住宅宅的入户花园园及露台有填填土要求时，填土厚度为200mm，活载取2.0KN/平方米。第三节．梁、柱断断面及配筋率率取值范围：：1.主梁断面高高度一般取跨跨度的1/10~~1/14,,合理的计算算配筋率一般般在0.8%~~1.6%之间。2.次梁断面高高度一般取跨跨度的1/14~~1/18,,合理的计算算配筋率一般般在0.4%~~1.4%之间。3.除砖混结构构外，结构外外围梁的高度度还应满足建建筑要求，一一般梁底至洞洞顶小于150时梁高做到到窗顶。4.大跨度（大大于10米）和大悬挑挑（大于2..5米）的梁应专专门验算绕度度和裂缝。5.梁配筋的归归并系数取0.15，并严格按按计算结果配配置，不应随随意放大。6.当梁腹板高高度小于450时，不配置置构造腰筋。（如如计算结果需需要配置抗扭扭腰筋则属例例外）7.悬挑梁箍筋筋全长加密。8.主次梁相交交处以加密箍箍筋为优先，吊吊筋设置与否否应根据计算算结果文件中中剪力包络图图为依据，如如不需要，不不应随意设置置，以减少施施工麻烦。9．管道穿梁应加套套管，直径大大于30的圆洞（30X30方洞）应配配置洞口加强强筋。10.屋面、露露台板跨中一一般不设反梁梁，若设反梁梁，应根据排排水情况在反反梁上预留过过水洞，标出出洞的位置、大大小，并做疏疏水处理，保保证洞口排水水通畅。11.柱断面可可根据层数、层层高、轴压比比等要求来确确定，尽量使使柱轴压比接接近规范限值值。12.沿竖向柱柱计算配筋变变化大于155%时，应分分层配置；同同一层柱配筋筋归并系数取取0.15，并严格按计计算结果配置置，不应随意意放大。13.柱断面配配筋中拉筋应应钩住主箍筋筋并参与体积积配箍率计算算。第四节．板厚及配配筋要求：1．楼板荷载应满足足装饰要求。2.楼板厚度一一般取跨度的的1/30~~1/35,,合理的计算算配筋率一般般在0.20%%~0.6%%之间。3．楼板负筋不应大大面积拉通，但但小板块如卫卫生间、暗埋埋管线较多处处、建筑平面面薄弱处、温温度应力较大大处则属例外外。4.楼板配筋应应满足地方标标准的有关要要求。5．同样跨度，同样样支承条件，同同样荷载的板板板厚及配筋筋各单元必须须完全一致。6．异形板设计应进进行有限元分分析，对跨度度较大的异形形板应验算弹弹塑性下挠度度和裂缝。7．设备专业与结构构专业应密切切配合，楼板板中穿线管不不应出现大量量集中及相互互交叉超过2层的情况，否否则应予以处处理，防止砼砼开裂。8.窗台板转角角处应设置放放射筋。窗台台侧板宜采用用现浇钢筋混混凝土。9.所有屋面板板采用细石砼砼；板厚≥120mmm，裂缝宽度[[W]≤0.2mmm；钢筋C8＠150双层双双向拉通，大大板块配筋不不足者，额外外配筋补足。第五节，地下室外外墙，顶板有有关要求：1．地下室均采用钢钢筋混凝土结结构，超长结结构不设温度度变形缝。设设计上采用后后浇带（加强强带）措施，防防止裂缝的产产生。2．地下室顶板、外外墙应进行强强度计算及变变形验算。3．地下室采用的水水泥品种应为为抗水性好、泌泌水性小、水水化热低且有有一定的抗侵侵蚀性，水泥泥标号要求不不低于425号。混凝土标标号宜小于或或等于C35。4．砼外墙板的最小小厚度应满足足防水要求，外外墙中的施工工缝应有止水水(钢板止水)构造措施。5．地下室管道如需需穿梁，位置置应选在梁受受力最小处，并配置洞口加强筋。6．外墙留洞均应有有防水套管，套套管周圈应满满焊止水钢板板。7．在建筑范围内的的地下挡土墙墙均应与主体体结构连成一一体，避免采采用重力式挡挡土墙。8．有防水需要的地地下挡土墙均均做砼墙。9．在进行挡土墙设设计时，应与与建筑、园林林专业进行沟沟通，使挡土土墙形式与建建筑、园林专专业要求的外外观、质感相相致。10．砼抗渗等级应满足足防水要求，一一般采用S6。(特殊部位另另定)第六节．基础方案案的比较原则则：1．基础形式应安全全、经济、可可行，根据地地质条件及上上部结构情况况，一般的工工程设计院出出两个方案报报设计管理中中心审批，重重要的工程在在基础论证会会上确定。2．独立基础：A.为保证施工工质量，独立立基础采用阶阶梯式。B．一级框架及特殊殊情况下的独独立基础才设设置拉梁，其其余不设拉梁梁。（兼作底底层填充墙基基础属例外）拉梁梁高按平均跨度的1/10取值，配筋率一般为0.4%~0.6%，兼作底层填充墙基础的拉梁按实际受力情况计算。3．桩基础:A.同一单元可可采用两种不不同直径的桩桩。当采用预预应力管桩，如如桩径为400或500时，尽可能能用大直径少少数量的桩替替代小直径多多数量的桩。当当采用灌注桩桩，如桩径为为800或1000时，尽可能能用小直径桩桩替代大直径径桩。B．单体工程桩数超超过300根或相同地地块有后续工工程时，建议议提前打三根根静载试桩，确确定单桩承载载力特征值后后再进行基础础设计。4.江南软土地地区基础选型型：（参考表表）业态层数结构形式基础形式地基承载力特征值ffak(KN/㎡)独立别墅联排别墅≤3层框架250x250小小方桩加独立立承台加防水水底板<80梁式筏板80~120独立基础加防水底底板≥120多层住宅≤6层砖混A400预应力管桩桩加承台梁加防水底板板<110梁式筏板110~140条形基础加防水底底板≥140多层住宅≤8层框架A400预应力管桩桩加独立承台台加防水底板板<1101.地基加固、筏板2.A400预应应力管桩加独独立承台加防防水底板110~140筏板≥140小高层9～12框剪、纯剪A500预应力管桩桩加承台梁加防水底板<1301.地基加固、梁式筏筏板2.A400预应应力管桩加承承台梁加防水水底板130~180梁式筏板≥18013～18(60m以下下)纯剪A500预应力管桩桩加承台梁加防水底板<1801.地基加固、梁式筏筏板2.A500预应应力管桩加承承台梁加防水水底板180~280梁式筏板≥280高层19～30（100m以下非转转换层结构）纯剪A500预应力管桩桩加承台梁加防水底板备注：1.以上住住宅均带地下下室。2.其它建筑可将荷载载折合成相当当的住宅层数数套用此表5.北方粘（粉粉）土或基岩岩埋深较浅地地区基础选型型：（参考表表）业态层数结构形式基础形式地基承载力特征值ffak(KN/㎡)独立别墅联排别墅≤3层框架独立基础加防水底底板≥120多层住宅≤6层砖混条形基础加防水底底板≥140多层住宅≤8层框架筏板独立基础加防水底底板≥140小高层9～12框剪、纯剪1.地基加固、梁式筏筏板2.挖孔灌注桩加承台台梁加防水底底板130~180梁式筏板≥18013～18(60m以下下)纯剪1.地基加固、梁式筏筏板2.挖孔灌注桩加承台台梁加防水底底板<1801.地基加固、梁式筏筏板2.挖孔灌注桩加承台台梁加防水底底板180~280梁式筏板≥280高层19～30（100m以下非转转换层结构）纯剪挖孔灌注桩加承台台梁加防水底底板备注：1.以上住住宅均带地下下室。2.其它建筑可将荷载载折合成相当当的住宅层数数套用此表。6.高层剪力墙墙住宅尽量在在轴线下布桩桩，基础底板板应采用承台台梁加防水底底板。第七节．超长结构构后浇带（加加强带）问题题：1．超长结构应在合合理位置设置置后浇带（加加强带），后后浇带（加强强带）间距为为35~40米；2.地下室底板板，外墙，顶顶板后浇带（加加强带）尽量量闭合设置；；3.后浇带（加加强带）左右右800内钢筋不得得搭接，且需需另设附加钢钢筋；两侧施施工缝用钢板板止水；后浇浇带（加强带带）迎水面做做防水附加层层，后浇带（加加强带）用高高一各标号砼砼加一定比例例的膨胀剂浇浇筑。4.后浇带（加加强带）大样样见附录1~2.第八节．计算资料料：1．设计院应提供PPK.PM电子模型送送设计管理中中心审核后方方可出图。2.计算书应完完整，没有进进行电算的部部分要提供手手算资料，如如楼屋面荷载载取值计算、楼楼梯梁板配筋筋计算、天然然地基承载力力的修正、单单桩承载力计计算、承台冲冲剪弯计算、桩桩顶筏板厚度度及配筋计算算、地下室外外墙强度计算算及变形验算算等。3．计算宏观指标如轴轴压比、周期期、位移、剪剪重比、刚重重比等应控制制在合适的范范围内，既符符合规范的要要求，同时也也不要有太多多富余。第九节．出图要求求：1.结构分区应应与建筑分区区相同2.结构一定要要紧跟建筑的的调整变化，保保持与建筑的的一致性。3.立面及节点点尽量采用混凝土土结构处理，如如有必要采用用钢结构处理理，应绘制节点施工图。4．主体钢筋混凝土土结构上若存存在附属钢结结构，计算时时应充分考虑虑钢结构传来来的荷载，并并绘制钢结构构预埋件布置置图。有幕墙处要要考虑幕墙自自重且在施工工之前有预埋埋件布置图。5.所有采用预预应力结构、钢钢结构的部分应在整整套施工图出出图时一并出出施工图，不不留二次设计计出图。楼层标高中应注明明出结构标高高。墙、梁、柱上的设设备预留孔洞洞、预埋套管管应出定位图图。外围填充墙构造柱柱的具体位置置必须在结构构平面模板图中表示示出来。有地下室的工程应应单独绘制地地下室外墙模模板图，并标标出穿墙套管管的位置及大大小。有地下室的工程应应单独绘制底底板模板图，并并标出排水沟沟、集水井、水水池沉砂槽等等的位置及大大小，绘制具具体结构大样样图。天然基础平面布置置图中应说明明持力层在几几号土层，地地基承载力特特征值fak是多少，修修正后fa是多少，对对施工有何要要求；桩布置置图中应说明明桩型、桩径径、桩长、选选用图集号、桩桩端持力层土土层号、单桩桩承载力特征征值、试桩要要求及施工注注意事项。后浇带应在现浇板板模板图中标标出具体位置置，注明是温温度后浇带还还是沉降后浇浇带，绘制后后浇带大样，并并对施工要求求加以说明。应在合适位置标注注沉降观测点点。各工程子项的技术术标准及绘图图标准必须统统一。图纸绘制应采用国国家标准平法法图集《03G1001-1》《04G1001-3》表示。第三章、材料选用用范围第一节．墙体1.承重墙采用用MU7.55~MU100粘土砖或承承重多孔粘土土砖，M5~M110水泥砂浆或或水泥混合砂砂浆。2.填充墙外墙墙采用MU5非承重多孔孔粘土砖，M5水泥混合砂砂浆。内墙采用加加气混凝土砌砌块，M5水泥混合砂砂浆。3.厨房、卫生生间填充墙底底部200高为C20素混凝土或MU5非承重多孔孔粘土砖,M5水泥砂浆.4.地下室填充充墙采用MU5水泥灰砂砖砖或MU5非承重多孔孔粘土砖，M5水泥混合砂砂浆。5.框架、框--剪、剪力墙墙、框中筒结结构中女儿墙墙泛水高度以以下为钢筋混混凝土反梁或或C20素混凝土,以上采用MU5非承重多孔孔粘土砖，M5水泥混合砂砂浆。6.加气混凝土土砌体及材料料要求(1)干体积密度为为≤7KN//M3(2)砌体密度（容容重）8~99KN/MM3（一般取取9KN//M3）(3)内墙砌块强度度MU5（A5.0），外外墙砌块强度度MU5（A5.0）；；(4)内墙100厚厚砌筑砂浆MM5（H≤2.4MM），200厚砌筑筑砂浆M5（H≤4.4MM）；(5)砌块墙体拉结结：砌块墙体体应与钢筋混混凝土柱或剪剪力墙拉结。拉拉结方式可采采用沿柱或剪剪力墙的高度度方向每隔6600mm后后植热轧钢筋筋，直径