2022年9月及10月上半月广州二手房市场分析

年9月及10月上半月广州二手房市场分析宇博智业市场讨论中心了解到：日前，《2022年9月及10月上半月广州二手房市场讨论报告》显示，受一手楼市促销分流客户影响，9月经中介行促成的二手住宅买卖业务量比8月削减近一成，住宅租赁业务量比8月削减13%。

而据满堂红对本公司促成的二手住宅买卖交易作分类分析，9月份广州市9区（不含南沙、从化）二手住宅成交均价为20748元/平方米，环比上升3.9%，同比上升9.3%。租赁市场方面，9月份广州市9区（不含南沙、从化）二手住宅平均租金为46.5元/平方米·月，环比下跌1.0%，同比上升1.6%。

据广州市国土房管局公布的数据，2022年9月全市原10区（不含增城、从化）二手住宅登记宗数为3274宗，同比削减50.4%，在今年前三季度中也仅高于2月的3143宗。

依据分析，今年9月，在广州众多一手在售项目相继打起促销战的状况下，部分徘徊在一、二手市场之间的准客户被有效分流，从而令二手住宅市场的成交量连续处于低位盘整。

而当月经满堂红地产促成的全部二手住宅买卖交易中，整体成交价比整体放盘价下调6.5%，从170万元/套下调至159万元/套。信贷方面呈“一边倒”现象，一次性付款比例高达45.6%，而纯公积金贷款的比例因额度所限，直线回落到8.1%。10月1至9日经满堂红地产促成的二手住宅买卖宗数比9月同期增加9%，成交均价为20223元/平方米，比9月同期微升0.9%。

二手住宅买卖市场的“平淡”，促使部分小业主将持有的物业转到租赁市场，导致待出租的房源数量大增，也使房屋租金无法明显上升。

报告显示，最近一年，广州市9区住宅平均租金围围着46元/平方米的水平线作窄幅波动，出租回报率则进一步下跌，今年前三季度全市住宅的出租毛回报率是2.8%（按满12个月满租计算），比2022年同期下跌0.1个百分点。

银行房贷询问量上升市场静候新政执行

“国庆节后上班这几天来询问的客户特别多，由于此前执行细则尚未下发，所以业务也没有方法根据新政执行，许多客户都想等政策出来后再申请，都在静待新政策执行。”某国有银行市内一支行信贷审批员告知南方日报记者。

记者从建行广东省分行也了解到，新政策出台后，从省内各地区反映状况看，房贷询问有所增加，但观望客户较多。不过，不少银行都表示，按揭贷款的申请有肯定滞后性，预期将来业务申报会间续上升。

首套贷款利率有所调整

依据9月30日央行、银监会发出的房贷政策，多家大行已出台了详细措施，并已根据新的房贷政策开头执行。据发布的《2022-2022年中国二手房行业市场深度调研及投资战略讨论分析报告》了解到，各地房贷政策详细操作由各地分行把握，而利率基本上由借款人购房状况及其信用记录、还款力量等因素等区分确定，执行细则如何落地仍需要肯定时间。

在银行存贷比考核不放松、房地产行业整体风险压力持续、央行坚持流淌性定向释放等多方面因素的影响下，商业银行对于住房按揭贷款的实际支持状况还有待确定。不少业内人士都分析认为，最低7折利率对于银行来讲尚有难度，短期内全面执行的概率不大。

从目前政策的执行看，多家国有大行已经开头执行房贷新政，但从执行的程度看，利率方面一线城市利率调整幅度不大，最低折扣仍旧是9.5折，目前真正执行贷款利率7折优待的城市几乎没有。“这主要有两方面缘由，一方面是由于受263号文影响，银行可贷额度受限；另一方面是受近年来房地产市场萧条，部分地区弃房断贷以及银行上半年坏账率普遍提高影响，银行房贷更加谨慎，审核上也更加严格。”优选财宝分析师表示。

其分析认为，从过去的销售数据以及目前的政策执行看，估计将来房地产市场区域化差异会更大，一线城市销售量逐步回升，但价格可能难有起色。而二三线城市受前期房价下跌幅度较大的影响，估计将来反弹的空间较大。

刚需入市潜力较大

此前近4年时间里，居民家庭首套房认定执行“认房又认贷”的标准，不少改善型刚需的购房人埋怨，这种政策不符合实际市场需求状况，甚至有贷款历史而名下无房的换房需求也被认定为二套房，而新政对于这种实实在在的自住型购房需求赐予了较大力度的支持。

交通银行首席经济学家连平分析认为，目前住房需求不足并非潜在需求大幅下降，而是市场在观望，同时也是政策约束所致。近年来，为抑制房价过度上涨，有关方面推出了一系列掌握需求的举措。今年初，个人住房贷款存在审批较严、发放速度较慢、按揭利率提升较多等问题，也在肯定程度上制约了需求释放，而改善型住房需求受到政策抑制则更为明显。

一方面，国家规定家庭购买其次套住房需支付不低于所购房屋价格60%的首付款，同时贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，使得改善型需求的购房力量大大降低。

另一方面，目前“认房又认贷”的首套房认定政策导致有贷款历史而名下无房的状况被认定为二套房，“新居置换旧房”的改善型需求易被误伤。改善型需求即使有较强的入市意愿，也囿于政策和预算限制难以释放。连平认为，房贷新政对个人住房贷款在利率、审核时间等方面的现行政策提出了调整要求，支持居民家庭合理住房贷款需求尤其是自住需求，对于改善民生具有乐观意义。

数据显示，2022年我国人