2022年7月北京房地产行业市场分析

年7月北京房地产行业市场分析楼市期中考结束，众房企楼盘也已整理好心情，将迎接下半学期的挑战。数据显示，京城楼市供需失衡的冲突正在渐渐放大，7月份，新增住宅供应和住宅实际成交之间消失了3000套左右的缺口。

不过这种局面在8月份可能会得到肯定缓解，亚豪机构的市场讨论报告估计，8月将有30个新盘项目入市，包括顺义、朝阳、海淀、通州、大兴等热点区域均有新盘分布。但由于住宅用地长期供应不足，导致短时间内，新盘住宅的供应量很难快速走高。

另外，由于住宅价格的不断走高，上半年成交的单套住宅平均价格已经达到了333万元。过高的门槛将大量刚需拒之门外，也促使市场上消失了大量低总价的商住楼产品，作为住宅的替代品和缓冲品。但即便如此，业内人士仍估计，供需失衡将导致住宅下半年更加一房难求，价格也可能再次攀高。

新盘供应屡屡打折供需单月相差3000套

“上期的房子很快都卖光了，新一期什么时候开盘，我们还没有接到通知。”类似这样的答复，最近在通州看房的刘女士听了许多次。自从通州副中心的概念再次被提出后，刘女士就惦记着把家里的小房子在通州换一套大的，但是看了几个项目，不是封盘不卖了，就是已经涨了不少。

看了一圈下来，刘女士最终又不得不去二手房市场淘房。“新居里满足的项目没有开盘，等着涨价，开盘的又都不太满足，可以选择的太少了，翻来覆去都是几个老面孔。”刘女士告知北京青年报记者，都说买新居就像打新股，新入市的项目定价一般比较低，增值空间更大，但她逛了很久，也没找到心仪的新盘项目。通州在售的合生滨江帝景、华业东方玫瑰等都是销售多年的老盘，价格在她眼里已经不低了。

2022年以来新盘慢节奏入市，让很多像刘女士一样方案抢新盘的购房人找不到目标，不得不投入到二手房市场。依据亚豪机构统计，自5月份实现32个新盘入市以来，6月、7月的新盘数量仅有20多个，但同时成交量却不减反升，直接导致很多购房人在选房时很难找到心仪的纯新盘了，市场也消失了明显供不应求的状况。

依据链家市场讨论部统计，7月份(1-26日)纯商品住宅(不含保障房、自住房)成交量为6436套，而同期的期房供应量(不含自住房)仅为3767套，需求和供应之间消失了单月近3000套的差距。

为何成交量步步走高，新居供应却断顿了?对此，亚豪机构副总经理高姗认为，这都是“土地惹的祸”。

高姗表示，项目的供应要倚赖于土地的供应，从近期的土地项目周转率来看，2022年入市项目多为2022年取得土地。而在2022年成交的52宗宅地当中，不含任何政策性住房配建的仅有4宗土地。大部分土地都需要配建自住房、公租房等，使得纯商品住宅用地的空间被大幅挤压，大量项目甚至消失了自住房及保障房为主、商品房为辅的局面，这也直接导致了新增纯商品住宅供应的严峻不足。

链家市场讨论部李巧玲也表示，估计后续，供需冲突会更加突出，供需的不平衡除了直接影响到成交量外，还会倒逼价格上涨。再加上近期市场较热，项目去化快，房企的涨价预期将会越来越强。

30个项目8月欲入市蓄客周期明显缩短

不过，新居供应的断顿有望在8月份得到肯定的缓解。依据统计数据显示，2022年8月，北京商品住宅市场估计将有30个项目入市，其中包括首开万科城市之光、天恒·乐墅、首创·禧瑞墅、嘉诚中心等13个纯新盘，以及包括领秀翡翠山、五矿万科·如园、龙湖长城源著等在内的17个老项目后期。

其中顺义区成为8月份新盘最集中的区域，共计有空港国际、首创·禧瑞墅、艾迪城等8个新盘。朝阳区和通州区的新盘数量紧随其后，都是4个新盘。其中朝阳区望京区域的臻园将推出最终一期的楼王产品，据项目负责人表示，虽然价格比上一期明显上调，但排号买房人仍超过了实际供应的房源数量，对销售状况非常有信念。

在当前越来越火热的市场氛围下，供需失衡导致买房人对于新盘极度渴望，新盘入市也不再像以往那样需要长时间的蓄客预备。据北青报记者了解，一些准备8月入市的纯新盘项目，甚至只用了一个月左右的蓄客时间。

“我们上周刚刚开放了样板间，虽然是别墅项目，但市场反应仍出乎我们的意料。”天恒乐活城置业市场部总监王然表示，样板间开放那天开头，他本人也下到了一线去接待看房人。仅在样板间开放当天，每名销售就接到了八九组看房人，积累的情愿交定金的意向客户就有150多组。短时间就完成了这么多的客户积累令王然自己也感到意外。“我们一期只准备推出256套房源，分别由4栋双拼和21栋叠拼组成。其中叠拼别墅4层，联排别墅3层，联排别墅面积约250平方米，叠拼中的上叠约180平方米，下叠约200平方米，这可都是大户型啊，没想到开放样板间蓄客就这么火爆。”

王然表示，不像2022年买房那样提前半年开头积累客户，他通过这次调研，发觉意向买房人除了房山本地以外，还有海淀、丰台、石景山三个大片区的外溢客户，因此他认为这次天恒乐墅的蓄客只需要一个月就够了，不出意料，8月底就会开盘。

业内人士也表示，近期楼市的成交火爆，让很多项目都加快了入市步伐，连别墅项目这种慢销售的产品都受到追捧，更多刚需盘只要放出开盘声音，就会排起长队。

楼市火爆解套老项目和烂尾楼

楼市的火爆，也让一些曾经困难维持的项目顺当解套，尤其是一些烂尾多年的老盘，更是抓住当前的回暖，摇身一变，重新入市。

近期，在豪宅成交排行榜上，名为盛德紫阙的项目霸占了成交榜单的榜首。位于东城区北二环，售价6万多，在京城豪宅10万元项目遍地都是的背景下，性价比非常突出。自然成交连连。

但实际上这个看上去高端大气的豪宅项目，早在2022年就曾以杰宝公寓的名字入市，多年间，经受了资金不继、数次易主、烂尾十余年后,这一项目如今最终赶上楼市回暖，胜利解套，获得销售许可证再度入市。

“现在我们推出5万抵20万优待活动,全款9.8折,算下来均价6.5万元/平方米起,按1万-1.5万元/平方米的标准精装交房,现在已经售出100多套了,到下个月开发商还要提价。”在项目售楼处，一位销售人员不时提示购房人下月调价的消息,示意购房人趁早签约。

据了解，该项目的售价几乎等同于周边二手房的价格，虽然产权年限少了十几年，仍吸引了不少购房人。业内人士表示，楼市成交的火热和高端盘价格从10万元捅向了20万元甚至30万元，导致很多位置优越的烂尾房或者多年未售的老项目重新包装上市，这些楼盘普遍位置优越，周边环境成熟，虽然产权有所损耗，但价格远低于新拿地的豪宅楼盘，因此也受到了改善型购房人的欢迎，项目自身也胜利解套。

住宅平均单套价格超300万元

低总价商住楼补充入市

统计数据显示，2022年上半年，北京市商品住宅成交均价为29222元/平方米，同比2022年上半年上涨13%，这个数据比今年年初业内猜测的全年涨幅10%还要夸张。并且，亚数据显示，上半年北京商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交27403套，成交面积312.17万平方米，平均单套成交面积约为114平方米。更多房地产行业资讯可查询《房地产行业市场竞争力调查及投资前景猜测报告》。

如此算来，平均每套新居住宅的成交价格已经达到了333万元。不仅如此，高姗还认为，基于不断宽松的政策环境，市场需求连续呈现抬头之势，市场成交的回升和价格的上涨可能仍会持续。

从8月估计入市项目报价来看，降价盘已经绝迹，多数项目要么维持原价，要么小幅提升。例如领秀翡翠山、花雨汀等项目报价均与去年开盘价格持平，而例如朝北8080的报价则消失小幅上涨。高姗表示，基于目前市场当中供需失衡愈发严峻的现状，估计“一房难求”的局面在中长期内或将再现市场，将来纯商品住宅项目的价格上涨已成定局。

在住宅成交又刷新高的状况下，平均300多万元的总房款，超出了很多刚需购房者的承受范围。于是，刺激了更多商住类项目入市，这些项目相比住宅，单价总价都较低，更简单获得刚需购房人的认可。

仅在8月估计入市的30个项目当中，商住项目就高达13个。业内人士表示，在北京依旧限购的背景之