淇澳岛项目前期定位报告课件

绿景淇澳岛项目前期定位报告谨呈：珠海绿景房地产开发有限公司2022/12/17绿景淇澳岛项目前期定位报告谨呈：珠海绿景房地产开发有限公司2在过去的四周内世联项目小组初步完成第一阶段的内容主要的工作结合珠海城市发展的趋势，研究唐家片区发展趋势，明确项目的问题和机遇；结合案例和本地属性，提出项目的发展战略和定位；主要的成果-1.《宏观背景以及市场研究》-2.《项目战略、定位》采用的方法珠海房地产市场调研和分析世联顾问平台和内部数据库世联珠海分公司消费者访谈以及分析珠海房地产专业人士访谈世联顾问专家指导、访谈确定项目思路和工作重点项目目标分析项目价值挖掘市场分析整体发展战略整体定位1234经济测算实施市调计划0启动区物业发展建议第一阶段项目内容第二阶段启动区定位整体规划布局建议2在过去的四周内世联项目小组初步完成第一阶段的内容主要的工作主项目理解明确项目现状基本概况及开发商目标，进而界定项目核心问题，并形成系统化的研究思路3项目理解明确项目现状基本概况及开发商目标，进而界定项目核心问位于珠海情侣路（北段）延长线，唐家区淇澳大桥引道东侧，距市中心15分钟车程项目区位本项目位于珠海情侣路延长线，淇澳大桥引道南侧位于唐家新城，规划为滨海居住区，毗邻石坑山总部经济区与淇澳岛旅游度假区本项目淇澳岛石坑山4位于珠海情侣路（北段）延长线，唐家区淇澳大桥引道东侧，距市中住宅用地，占地18666.76平米，容积率1.95，满足90/70原则项目基础指标地块指标：占地面积：18666.76平米容积率：1.95建筑面积:36400.18平米绿地率：35%建筑要求：满足90/70原则地块呈狭长型，三面临市政道路，后续可能有噪音影响市政道路（未建）市政道路（未建）NS5住宅用地，占地18666.76平米，容积率1.95，满足90地块处于华发项目与远大美域之间，西侧面向填海区往石坑山方向往淇澳岛方向往金鼎方向往市区方向本项目裕华聚酯和黄·海怡湾畔远大美域军队用地填海区华发地块NS华发地块北接华发地块，西接淇澳大桥引道与市政路，面向填海区；南邻部队用地（目前暂未开发），东邻农田；一面邻路，三面为空地；地块周边6地块处于华发项目与远大美域之间，西侧面向填海区往石坑山方向往地块内有部分水塘，整体地势平坦；二线海景，海景质素较差，东侧可远观石坑山山景淇澳大桥引道绿化带市政道路（未建）本项目北侧华发地块南侧绿化带淇澳大桥引道西侧填海区西侧厂房本项目地块中约1/3面积为水塘，其余为田地，地势平坦，有少量村舍；绿化带与本项目间规划的市政道路尚未施工；淇澳大桥引道现正施工，目前车流量较小，但预计后续车流量增加将产生较大的噪音影响；北侧华发地块处于土地平整期；西侧填海区现正施工，海景质素较差；西南侧为裕华聚酯厂房，有少量工业气体影响；NS地块现状7地块内有部分水塘，整体地势平坦；二线海景，海景质素较差，东侧项目属性界定：城市近郊、旅游度假版块的小规模住宅开发城市新区项目所在区域属于珠海近郊区域，周边有少量在售项目，已形成一定市场环境，但配套不完善，区域认知度较低旅游度假版块唐家湾版块为珠海传统旅游度假区，景观资源优越，环境优美小规模住宅占地18666.76平米，建面36400.18平米，规模小，用地为居住功能8项目属性界定：城市近郊、旅游度假版块的小规模住宅开发城市新区开发商目标巩固绿景集团在珠海的品牌地位，承接后续项目的启动9开发商目标巩固绿景集团在珠海的品牌地位，承接后续项目的启动9目录城市价值与区域规划项目定位唐家房板块市场分析附件：宏观经济与房地产市场分析10目录城市价值与区域规划项目定位唐家房板块市场分析附件：宏观经本部分将从珠三角城市规划、珠海城市格局、唐家湾板块区域规划几个方面寻找区域可挖掘的机会11本部分将从珠三角城市规划、珠海城市格局、唐家湾板块区域规划几[资源禀赋]山海之间，一座花园城，中国十大最具幸福感城市北纬22.47，东经113.34。经济特区百岛之市环境优美山水相间气候怡人最具幸福城市中国和谐名城旅游城市人居环境最佳范例奖国家优秀旅游城市国家环保模范城市国家卫生城市国家级生态示范区国际改善居住环境最佳范例奖中国魅力城市全国十大最具幸福感城市……城市价值12[资源禀赋]山海之间，一座花园城，中国十大最具幸福感城市北纬决定中提出要全面推进珠三角地区经济社会一体化，着力增强城市群整体竞争力。以广州、佛山同城化为示范，积极推动广佛肇、深莞惠、珠中江经济圈建设，加快区域经济社会一体化进程。——《关于贯彻实施<珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008~2020年)>的决定》珠三角区域一体化成为国家战略2009年4月17日，首届珠（海）中（山）江（门）区域紧密合作工作会议在珠海召开，珠海、中山、江门三市在会上签署《推进珠中江区域紧密合作框架协议》。内容包括：初期阶段：交通基础设施、环保、旅游、应急等方面展开合作；深化阶段：将延伸到产业合作层面，实施上规模的产业合作；建立三市联系会议制度，半年一次，三市轮流主持。中珠江区域一体化进入快速推进阶段区域合作：2009年6月14日，珠海香洲盼与中山坦洲同城化，共促两地发展，开展香洲-坦洲同城化发展模式调研规划协同：2009年9月8日，《珠中江城市空间协调发展规划》编制工作也于昨日正式启动医疗合作：2009年7月14日，三市签署《区域医疗卫生服务紧密合作框架协议》多项区域一体化发展政策出台，中珠江同城化步伐加快城市价值13决定中提出要全面推进珠三角地区经济社会一体化，着力增强城市群珠海作为珠江西岸核心城市，在区域一体化中占据主导地位中珠江广佛肇深莞惠珠江西岸核心城市珠三角核心城市之一以珠海市为核心，以佛山、江门、中山、肇庆市为节点的珠江口西岸地区，要提高产业和人口集聚能力，增强要素集聚和生产服务功能，优化城镇体系和产业布局。珠海要充分发挥经济特区和区位优势，加快交通基础设施建设，尽快形成珠江口西岸交通枢纽，增强高端要素聚集发展功能和创新发展能力，提升核心竞争力，提高发展带动能力，建成现代化区域中心城市和生态文明的新特区，争创科学发展示范市。加快建设珠海高栏港工业区、海洋工程装备制造基地、航空产业园区和国际商务休闲旅游度假区。……珠江口西岸地区要规模化发展先进制造业，大力发展生产性服务业，做大做强主导产业，打造若干具有国际竞争力的产业集群，形成新的经济增长极。摘自《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》珠三角核心城市定位，使珠海成为珠江西岸区域一体化中的领头羊城市价值14珠海作为珠江西岸核心城市，在区域一体化中占据主导地位中珠江广[产业升级]海、陆、空三大重点区域，提升城市产业实力，使珠海具有长久活力三大重点发展区域，构建珠海海陆空战略，促进产业升级海（高栏港）—“壳牌”在珠海市高栏港经济区投资，建设一个年产40万吨的世界级润滑油生产厂；投资约443亿元的中船珠海大型海洋工程装备制造业基地项目；投资50亿元的中海油深水海洋工程装备制造基地项目；首期投资70亿元的南海天然气陆上终端陆（横琴岛）—国务院总理温家宝24

日主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过

《横琴总体发展规划》，将横琴岛纳入珠海经济特区范围，要逐步把横琴建设成为“一国两制”下探索粤港澳合作新模式的示范区。空（航空港）—珠海航空产业园已先于去年11月启动；中航通用飞机项目已完成注册，7月1日前后启动通飞基地建设；航空产业园的民航飞行校验中心南方基地项目也将在年内动工高栏港组团三灶航空港横琴新区重化临港产业商务、旅游、科教产业航空制造、维修、展示产业珠三角西部地区唯一规划内的枢纽港广东省唯一的民航产业基地第三个由国务院批准的国家级新区城市价值15[产业升级]海、陆、空三大重点区域，提升城市产业实力，使珠[地位提升]重大基础设施集中投入建设，使珠海转变为枢纽型城市，城市辐射力提升重大基础设施集中投入，外部交通显著改善2009201020112012201320142015广珠铁路广珠轻轨港珠澳大桥高栏港高速珠海机场高速在两年内通过总投资3000亿元的十大重点工程，力促珠海跃入“后发时代”。覆盖交通、港口、机场和口岸枢纽、生态环保、商务休闲旅游等项目，……实施“以港立市”战略。——《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》珠海广州香港、澳门江门高栏港广珠铁路广珠轻轨港珠澳大桥高栏港高速机场高速中山2年投资3千亿投资，重点发展基础设施城市价值16[地位提升]重大基础设施集中投入建设，使珠海转变为枢纽型城市定位珠江西岸核心城市，珠中江一体化形成珠三角第三经济增长极；重大基础设施集中建设，城市辐射能力加强，珠广佛深港澳1小时生活圈形成；大珠海的机遇珠海城市价值的提升以及本身的资源禀赋将吸引全国化的投资、度假置业客户群。17定位珠江西岸核心城市，珠中江一体化形成珠三角第三经济增长极；[规划格局]一个沿海拓展轴、东西两大板块、组团紧凑发展，城市空间扩大沿海拓展轴：积极推动珠港澳融合，共同打造“珠港澳大都市”，围绕“海港、空港、口岸”三大节点，串联起沿海地区具有比较优势的战略性城市资源，发展产业及建设城市组团。香洲主城区西部主城区横琴组团三灶组团高栏港组团唐家湾组团城市规划东部板块：即环港澳的东部地区，包括唐家湾、香洲主城区、横琴岛和万山群岛，要提升城市品质，强化山海相拥、陆岛相望的滨海花园城市风貌，成为推进珠港澳区域经济一体化的主要依托。西部板块：包括斗门区、金湾区和高栏港经济区，充分利用水网纵横、沙田连片的水乡特色，形成滨江田园城市风貌，建成辐射珠中江以至粤西的现代化新城。18[规划格局]一个沿海拓展轴、东西两大板块、组团紧凑发展，城市东部主城区分区规划：6大片区+2个新城唐家湾新城上冲片区前山片区南湾新城拱北片区吉大片区新香洲片区老香洲片区城市规划吉大片区：以商务办公、旅游休闲为主导功能，东部中心城区重要的商贸、旅游服务中心区；拱北片区：珠海市东部中心城区城市窗口地区；老香洲片区:综合行政居住中心，生态宜居、设施先进、依山滨海的综合城区;新香洲片区:新行政居住中心，珠海市行政、文化、体育中心，融市级行政、体育、文化功能和居住功能为一体的城市中心区;前山片区:综合商贸居住中心，上冲片区:城市主导产业配套发展区.是集工业、物流、商贸、旅游、居住为一体的城市综合组团；唐家湾片区:高端商业居住中心.滨海生活中心，适合创业、居住、休闲娱乐，具有最佳生态环境的滨海新城；南湾片区:第二产业综合中心；19东部主城区分区规划：6大片区+2个新城唐家湾新城上冲片区前山各区域已形成独具特色、分工明确的城市定位，具有良好的发展潜力。片区吉大老香洲新香洲拱北前山上冲唐家南湾片区现状金融商务中心和商业中心居住密度高、生活氛围浓厚的老城区新开发行政、体育、文化中心繁华商业中心早期工业园区集中区域珠海、中山自然村落、工业混合区国家高新开发区和低密度居住区新兴工业区及房地产新开发区片区特色集中珠海80%金融机构，商业中心、星级酒店，最高级专业写字楼集中了大量的政府机构，有最老的凤凰商圈、紫荆商圈新开发区，未来珠海行政、体育、文化中心，有电视台、报业大厦、体育中心与澳门陆路相连，口岸经济发达，第三产业发达以建材为特色、工业为主体的城郊结合区域，有暨南大学珠海学院、圆明新园珠海西北门户-上冲关口，交通繁忙，多种工业混合，以自然村落模式为主，有梅溪牌坊、农科园艺中心、普陀寺、陈芳故居汇集国家高新开发区、大学园区、高尔夫球场、国际赛车场、游乐园、最大人工红树林沿前山河一带已形成高品质住宅区。南屏工业园区也已形成规模。南接横琴，拥有庞大储备用地，未来开发潜力巨大片区环境山海资源丰富，居住环境最优美，情侣路、九洲大道、三大休闲公园拥有众多文化、教育、医疗资源，各种市政配套一应俱全地势平坦，建设期晚，城市规划比较完善，道路交通完善，绿化环境优美商业、交通、旅游发达，情侣路海景、澳门城市景观工业园区和城中旧村交错，环境较差乱，前山河景山体资源丰富，环境混乱，人口结构复杂，配套少且低档山海资源丰富，居住环境最优美，商业配套少且档次较低，生活不便利山河景观带、工业园区规划整齐，新开发楼盘环境较好城市规划20各区域已形成独具特色、分工明确的城市定位，具有良好的发展潜唐家湾定位为滨海带发展核心，情侣路上“金边”，城市新名片滨海带发展核心城市立面，情侣路上“金边”，打造城市新名片：依托“自然——山、海、岛、城；人文——融合、创新、会同”的发展主题，以“生态+绿化、生命+运动、生产+服务、生活+配套”为发展方向，提出建设“绿色之城、动感之城、创新之城、宜居之城”的奋斗目标，力图为珠海营造一片亮丽的都市风景。高新产业区综合服务区休闲旅游区根据珠海市唐家湾分区规划（2008-2020），唐家湾地区整体规划为“一心、一岛、两轴、三片”；“一心”代表城市核心区，“一岛”代表生态绿岛，“两轴”代表城市发展主轴、滨海发展次轴，“三片”代表综合服务区、休闲旅游区、高新产业园区。承载教育、高新技术产业、新型服务业的职能城市规划21唐家湾定位为滨海带发展核心，情侣路上“金边”，城市新名片滨海唐家作为传统旅游度假区，环境优美，景观资源丰富，已形成独特的区域特色淇澳岛生态旅游度假区珠海国际赛车场珍珠乐园高尔夫球会本项目淇澳岛珍珠乐园高尔夫球会国际赛车场珠海传统旅游度假区，包括珍珠乐园、国际赛车场、高尔夫球会、淇澳岛生态旅游度假区；是高端消费群集聚的区域；唐家板块价值22唐家作为传统旅游度假区，环境优美，景观资源丰富，已形成独特的作为进出珠海的陆路要塞，具备拦截外地客户的先天优势。广珠轻轨年底通车，实现广佛珠半小时生活圈，同城效应加强广珠轻轨预计今年年底建成。珠海设立５处车站：金鼎站（金鼎花坛东边）—金唐站（金凤路排洪渠和北师大之间）—明珠站（上冲检查站和农科中心之间）—前山站（前山北京酒店附近）—拱北站（拱北叠石酒店右侧，市政排水管理所前面）；建成后，乘轻轨由珠海至广州仅需40分钟。真正实现半小时生活圈，工作在广佛、生活在珠海。广珠轻轨金鼎站本项目后续广珠轻轨开通后，那个区域没有问题，很多广州、佛山的客户会过来买房，度假投资的都会有。这是很好的机遇。——远大美域前营销总监聂先生唐家板块价值23作为进出珠海的陆路要塞，具备拦截外地客户的先天优势。广珠轻轨情侣路（北段）延长线贯穿片区、城市绿岛网络建设，显著提升片区形象情侣路由目前的17公里延长至55公里。(北段)工程南起银坑附近与情侣中路(现为港湾大道)相接，终点与京珠高速相接，全长21.71公里。广东省住房和城乡建设厅出台的《珠江三角洲绿道网总体规划纲要》，珠三角2010年将全面启动绿道主线建设。1号绿道珠海南段主要依托情侣路，串联起17处城市功能区；北段1号绿道则深入唐家湾城乡，重点挖掘唐家湾地区的历史、人文、科技、生态的内涵，将串起共乐园、会同村、栖霞仙馆、北师大珠海分校的山谷校园景区等多处著名景观与景点，共6类16处城市功能区。

唐家板块价值24情侣路（北段）延长线贯穿片区、城市绿岛网络建设，显著提升片区片区汇集三大产业园区，高新技术企业云集，区域发展动力强劲总部经济区（科技创新海岸）位于石坑山半岛填海区，金山软件、巨人网络等大型软件公司进驻。片区涵盖高端住宅、酒店、会展中心、医院、学校等配套，预计将容纳至少3万人工作居住需求；金鼎工业片区占地189.05万平米，涵盖医药、电子、五金、制衣、粉末冶金、电气设备、休闲器材等技术产业片区南方软件园以软件企业为主，高新技术企业为辅。企业数量约110家。员工总人数约4000人。唐家板块价值本项目金鼎工业园南方软件园总部经济区25片区汇集三大产业园区，高新技术企业云集，区域发展动力强劲总部石坑山总部经济区提升唐家板块商务价值石坑山总部经济区情侣北路(南段)控制性详细规划，区域的规划发展目标为：集总部经济、商务办公、会议会展、旅游度假和高尚居住于一体，生态环境优美，全天候活力的海滨新城区。功能结构为“一轴两带两心四片”。其中四片包括两处总部经济区、一处商业片区、一处生活区。

金山软件园：占地面积9.6万平方米，投资金额10亿元，计划用3到5年时间建成。作为金山总部基地和中心研发基地。新软件园所包含的网游动漫中心，将成为网游和动漫的研发培育中心、技术开发平台及网游制作加工工厂。预计软件园建成后，未来3年，金山公司年产值预计将达到10多亿元，随着生产规模的扩大，员工人数也将增加到5000人。巨人集团南方研发基地：占地面积21万平方米，投资金额10亿元，定位为巨人南方总部暨南方研发基地，建成后可容纳2000名研发人员巨人大厦石坑山填海区唐家板块价值26石坑山总部经济区提升唐家板块商务价值石坑山总部经济区情侣北路周边汇集大学4所，办学附属单位5所，区域高知阶层密集北京师范大学珠海分校北京理工大学珠海学院中山大学珠海校区大学园区进驻的院校有：中山大学珠海校区、北师大珠海分校、北京理工大学珠海学院、北京师范大学--香港浸会大学联合国际学院等大学；另外中山大学附属第五医院、遵义医学院第五附属医院、北大教育科学园、清华科技园和哈工大新经济资源开发港等5个产学研究基地已投入使用；大学园区教职员工数量超过1.5万人本项目北师大珠海分校中山大学北理工清华科技园唐家板块价值27周边汇集大学4所，办学附属单位5所，区域高知阶层密集北京师范大珠海下

唐家湾的机遇珠海城市价值的提升将使唐家湾成为珠江西岸核心城市的首席滨海度假区；占据珠海陆路要塞的唐家湾将成为外地度假投资客户的置业首选；区域内大学、产业园集群与石坑山总部经济区的崛起将使客户更多元化；但作为城市近郊区域，目前唐家板块仍不具备完善的居住条件2022/12/1728大珠海下

唐家湾的机遇珠海城市价值的提升将使唐家湾成为珠江西片区配套不完善，生活氛围不浓

周边工业厂房尚未迁出，对环境有一定影响片区商业、生活配套集中在唐家市场周边，以中低当日常生活配套为主，较为零散；周边大型工业厂房（裕华聚脂等）尚未迁出，有一定不利影响；片区现状29片区配套不完善，生活氛围不浓

周边工业厂房尚未迁出，对环境有与市区距离较远，淇澳岛仅1路公交车通向市区，片区郊区形象深刻，市区客户接受度低不打算到唐家买房，太远了，是郊区；——中珠上城业主王小姐：市区的客户基本不会到那边去买房，就算买了，也是让老人家过去住，自己上班的话肯定不会过去，还是愿意住在香洲，毕竟生活氛围、配套各方面都方便很多；——米兰春天销售代表孙小姐以前在海怡湾畔住过，环境是挺不错的，但就是不方便，要吃饭、买个东西都要跑大老远，麻烦。所以才在这里买房的。——米兰春天业主刘先生片区现状你说的那个位置环境一般，但如果周边有华发的话，估计会更快带动起来。但是交通不便利，只有1个85路经过，建议开通业主巴士。——世华销售代表陈小姐30与市区距离较远，淇澳岛仅1路公交车通向市区，片区郊区形象深刻在大珠海的带动下，唐家湾板块将成为珠江西岸首席度假旅游区的未来不容置疑；但现阶段，依然面对区域配套不完善、工厂影响、客户认可度低的问题；小结31在大珠海的带动下，唐家湾板块将成为珠江西岸首席度假旅游区的未目录城市价值与区域规划项目定位唐家板块房市场分析附件：宏观经济与房地产市场分析32目录城市价值与区域规划项目定位唐家板块房市场分析附件：宏观经本项目处于市场逐渐成熟的过渡阶段，社区密度逐步上升，品牌开发商逐步进入，客户来源多元化起步阶段（2000年以前）发展阶段（2000-2006年）逐步成熟阶段（2006-2010年）成熟阶段（2011年-）政府配套起步规划阶段逐步投入逐步投入，逐步成熟集中投入、快速完善代表项目与产品特征高尔夫山庄、聚龙溪山庄、玫瑰山庄以别墅为主，强调(高尔夫、山海)资源的强势占有和黄·海怡湾畔、远大美域、旭日湾别墅、多层、小高层为主，少量高层，以大盘为强势卖点，驱动片区市场和黄·海怡湾畔、远大美域、龙腾湾、凤凰山一号别墅、高层为主，强调资源的占有与社区环境的营造华发蔚蓝堡、格力海岸、中海海逸山庄小高层、高层、超高层为主，少量别墅与多层客户特征港澳高端度假客、珠海本地企业主、政府官员；自住、度假需求为主，定位高端需求港澳客户为主、少量内地客户与主城区高端客户；自住、度假需求为主，投资客户开始出现，定位中、高端需求港澳、内地客户为主，部分主城区高端客户；自住、度假需求为主，投资明显增加，定位中、高端需求客户更加多元化价格特征价格变动幅度不太，小幅上升价格小幅上升价格稳步上升区域市场内产品密度逐步上升，客户来源逐步多元化。品牌、社区的品质感、产品性价比，资源的占有成为客户的主要关注点。本项目处于区域房地产市场由逐步成熟到成熟阶段的过渡期。区域市场发展33本项目处于市场逐渐成熟的过渡阶段，社区密度逐步上升，品牌开发分类分布生活状况置业需求置业关注点本地客户泛公务员学校/银行大多有房；年轻的一般住单位宿舍30以下年轻人二房、小三房为主;少部分人有改善居住，偏向三房、四房;少数人有投资倾向价格、舒适、升值潜力白领产业园区周边小区租房；市区二手房两房、小三房为主价格、舒适、便捷、品牌原住民村里靠出租自建物业为生；少量经营小买卖；住自建房30以下年轻人二房为主；年长以三房四房为主；少数人有投资公寓、商铺倾向价格、舒适、生值潜力外地客户港澳籍人士澳门、香港当地中高收入阶层度假及投资为主舒适、安全、便利、升值潜力、品牌珠三角客户（深广佛为主）珠三角当地中高收入阶层、大多有车有房投资、居住、度假区域，价格，便利、品牌内地客户（北方为主）全国大多有车有房三房、四房为主，部分有投资需求舒适、价格、升值潜力、便利、品牌在市场逐步成熟的阶段中，客户更加关注品牌、产品性价比、社区环境、升值潜力我有几个同事买了远大美域，那边环境不错，但是现在户型太大了，都是140、180的，不适合我们，（打算作为婚房）最好是小三房吧，以后父母来了也可以住一下。最好精装修，但是质量一定要有保障。要实用，有大的阳台。——金鼎软件园工程师王先生唐家那边环境还可以，如果是小面积单位的话，也可以考虑买1套（投资），但是总价不能太高。——金域蓝湾业主周先生区域市场发展34分类分布生活状况置业需求置业关注点本地客户泛公务员学校/银行远大美域预计明年推出部分中小户型单位，海怡湾盘无新供应量，龙腾湾有部分120平米单位未推出远大美域三期橘郡园尾盘在售占地：6万㎡建面：17.8万㎡容积率：2.9产品：12层小高层140、180、290㎡3房、4房、5房价格：12000元/㎡(带1500元/精装修)客户：港澳、内地度假投资客户50%，珠海本地二居客户30%，广东20%四期2栋高层，面积50-100平米左右预计将于2011年一季度面市和黄·海怡湾畔四期怡峰尾盘在售占地：2.25万㎡建面：10万㎡容积率：4产品：32层高层，86-400平米2房至4房价格：起价6500元/㎡，均价8000元/㎡客户：香港、澳门度假客户40%，珠海本地第二居所20%，广东其他区域12%，内地28%龙腾湾占地123899平米，容积率1.0产品：小高层120-140平米3房、4房，联排、独栋别墅价格：小高层均价13000元/平米，独栋别墅23800元/平米客户：珠海本地46%，港澳、内地度假投资客户54%剩余三栋小高层，120平米单位预计将于2010年二季度面市区域地产现状35远大美域预计明年推出部分中小户型单位，海怡湾盘无新供应量，龙凤凰山一号、凤凰海域为自然消化阶段，盘龙湾为新面市项目，规模小凤凰山一号凤凰海域三期橘高层尾盘在售占地：9.1万㎡建面：9.1万㎡容积率：1.0产品：3栋30层高层，1栋18层小高层，100、150、230-260平米，1房、3房、4房价格：30000元/㎡客户：港澳、广东其他区域、内地度假投资客户65%，珠海本地二居客户35%占地占地19830平方米，建面47773.11平米，容积率2.55产品：3栋31层高层、177-218平方米的三房和四房价格：均价32000元/㎡（带7000元/㎡装修）客户：内地度假投资客为主盘龙湾占地面积约21410.50平方米，建筑面积约19083.63平方米，容积率0.64产品：独栋别墅、联排别墅、90-160平米洋房、2房、4房共107套房。价格：9180元/平米（带1500元/精装修）客户：大学老师、科技园区内白领，港澳度假、投资客区域地产现状36凤凰山一号、凤凰海域为自然消化阶段，盘龙湾为新面市项目，规模项目名称存量容积率产品类型户均面积预计推出时间项目卖点格力海岸约70万平米2.5高层、多层200平米2011年格力品牌、2009年珠海地王、半岛一线海景远大美域四期约4万平米——高层50-100平米2010年远大品牌效应，大盘效应华发蔚蓝堡25万平米1.2多层、小高层——2010年华发品牌、大型社区和黄淇澳项目20万平米1.5————2011年和黄品牌，海岛山海资源中新淇澳项目77万平米1.7别墅、TH、多层、小高层、会展馆——2011年会展、度假主题大盘、品牌效应中海海逸山庄36万平米2.5超高层、别墅200平米以上2010年中海品牌、山海资源唐家区域与情侣路上金边线未来3至5年的供应量约230万，集中在华发蔚蓝堡、中海海逸山庄、格力海岸项目，2009年至2010，以上项目将陆续启动；区域名牌开发商云集，大盘集中，市场得以快速启动；大平面单位将成为市场主流；和黄项目远大美域格力海岸华发蔚蓝堡海怡湾畔盘龙湾本项目中新项目[将售项目盘点]品牌大盘年内将集中入市，以大平面单位为主流区域地产现状凤凰海域中海海逸山庄凤凰山一号天大项目龙腾湾37项目名称存量容积率产品类型户均面积预计推出时间项目卖点格力海2010年2011年2012年凤凰山一号：1.25万㎡，230-260平米三房、四房远大美域四期：约300套，50-100平米格力海岸：约70万㎡，小高层、高层，户均200平米09年中海海逸山庄（银坑）：20万㎡，容积率2.5，别墅、高层华发蔚蓝堡：21万㎡，容积率1.22009年凤凰海域：5万㎡，容积率2.55，177-190三房、218四房和黄淇澳项目：20万㎡，容积率1.5中新淇澳项目：77万㎡，容积率1.7，别墅、小高层、高层本项目：3.8万平米，300套龙腾湾：1.2万㎡，120平米三房，约100套食神天大项目：4万㎡，超高层本项目销售期区域地产供应唐家板块（含情侣路上金边）未来3至5年供应预计近230万平方米，以大平面产品为主，区域内100平米以下单位仅本项目与远大美域四期有供应本项目的优势：片区内稀缺小户型供应者382010年2011年2012年凤凰山一号：1.25万㎡，2在品牌大盘林立的旅游度假区，本项目在规模、配套、资源上均不占有优势，难以成为主流客户的关注点；本项目面临的挑战作为片区内小户型产品为主的小规模项目，我们该如何突围？39在品牌大盘林立的旅游度假区，本项目在规模、配套、资源上均不占SWOT分析

优势—S

劣势—W绿景品牌位于情侣北路延长线北侧，招示性较强地势平坦，有山景资源片区内稀缺小户型供应者规模小二线海景，无强势资源三面临路，后续有噪音影响西侧面对化工厂、东侧靠近水泥厂，有一定影响城市新区，区域认可度较低周边配套不完善机会—OSO策略WO策略唐家作为珠海北部滨海住区的规划广珠轻轨即将通车，城际交通便捷区域高知客户聚集发挥优势、利用机会

强调绿景品牌口碑；结合区域规划特点打造符号感昭示性强烈的建筑风格；结合主要目标人群的消费需求针对性打造产品；利用外部、内部劣势

结合城市与区域发展，强调项目未来居住与投资价值，转移视线；威胁—TST策略WT策略品牌开发商云集，大盘夹击未来片区供应量大处于调控期，市场走势不明朗利用优势、规避威胁

利用绿景多年开发经验快速启动开发，缩短销售周期，降低市场风险；弱化劣势、规避威胁

产品领先市场，差异化；40SWOT分析优势—S劣势—W绿景品牌规模小机会—OSO策本项目市场定位——补缺者

完全差异化定位，以独具特色的产品突围领导者跟随者补缺者挑战者—市场领袖—垄断价格—产品有不可重复性—过河拆桥—改变游戏规则—强调新的评估标准—强调产品的特色和价值—搭便车，借势—以小博大，杀伤战术—价格战的制造者—目标明确，挖掘客户—瞄准市场缝隙，差异化定位—创新产品和需求点市场定位41本项目市场定位——补缺者

完全差异化定位，以独具特色的产品突对比大盘，本项目的发力点：时尚前卫的建筑风格与个性产品小盘（小而精）大盘（大而全）社区风格易形成独特的社区风格难以形成鲜明的社区风格产品产品纯粹、满足客户个性化的需求（品牌精装修、拎包入住）产品多元化（涵盖各面积段产品）客户客户群纯粹客户群差异大，素质参差不齐物业管理五星级酒店式物业服务由于规模大，难以为每位业主提供周到的物业管理社区配套社区配套不足配套完善（商业、学校、公园等）市场定位42对比大盘，本项目的发力点：时尚前卫的建筑风格与个性产品小盘（小结本项目的市场机会：区域内稀缺小户型的供应者：市场补缺者的角色，以独特建筑风格与产品特色撬动市场，建立区域影响力；43小结本项目的市场机会：43目录城市价值与区域规划项目定位唐家房板块市场分析附件：宏观经济与房地产市场分析44目录城市价值与区域规划项目定位唐家房板块市场分析附件：宏观经案例参考深圳盐田优品艺墅45案例参考45城市旅游度假新区，小规模住宅项目

核心价值：滨海原创艺术总用地面：10000m2

建筑面积：22000m2

其中商业面积2200m2住宅总套数：220建筑容积率≤2.2建筑覆盖率≤35％建筑高度或层数：不超过24米机动车泊位数：150户型面积套数套数比1房51-9813461%2房76-1105224%3房及以上100-2603415%项目属性46城市旅游度假新区，小规模住宅项目

核心价值：滨海原创艺术总用京基喜来登酒店湖心岛东部华侨城水上运动中心海景/雅兰大梅沙海滨公园往市区往小梅沙愿望塔梅沙外国语学校国际学校万科国际会议中心优品艺墅位于大梅沙滨海度假区域，但几乎无海景资源市场背景：大梅沙市场特征：属于封闭性市场，市场供应量较少，集中在万科东海岸、优品艺墅与湖心岛。市场均价10000元/平米左右。优品艺墅位于大梅沙度假区，但处于二线海景位置，无景观资源。规模小，用地有限高要求。万科东海岸即将启动，面临优势资源的品牌大盘直面竞争，项目必须快速引爆市场，占据市场先机，快速销售以降低市场风险。项目背景47京基喜来登酒店湖东部华侨城水上运动中心海景/雅兰大梅沙海滨公盐田概况：自然环境得天独厚，海岸蜿蜒曲折，海岸线长19.5公里，深圳最美丽的“黄金海岸”之一盐田区位于深圳市东部，距深圳市中心12公里，东起大鹏湾背仔角，南靠香港新界，西连罗湖区莲塘，北邻龙岗区。辖区面积72.63平方公里，地势北高南低，属滨海丘陵地形。盐田区屏山傍海，自然环境得天独厚，海岸蜿蜒曲折，海岸线长19.5公里，沙滩、岛屿错落、海积海蚀崖礁散布其间，是深圳最美丽的“黄金海岸”之一。依托港口、旅游、工贸、文化四大发展支柱，不断发展成为现代化旅游海港城区。梧桐山沙头角大梅沙小梅沙项目背景48盐田概况：自然环境得天独厚，海岸蜿蜒曲折，海岸线长19.5公在资源、区位、产业结构等各方面，盐田与唐家湾类似

盐田港万科总部普洛斯国际物流园东部华侨城项目背景49在资源、区位、产业结构等各方面，盐田与唐家湾类似

盐田港万科优品艺墅的艺术化突围之道差异化：产品全面创新，创造市场标杆产品比准同片区物业，适度超越，确保量价齐升．定价锁定“圈层”客户，定义“优·阶层”客户个性化艺术设计，塑造鲜明的时尚气质形象展示建筑特色，滨海生活展示策略体系50优品艺墅的艺术化突围之道差异化：产品全面创新，创造市场标杆产城市精英阶层的私人会客厅策略:挖掘项目的核心卖点----区位+产品区位---国际性度假区／国际级海滨居住区／国际级会议中心，未来片区升值潜力巨大．产品---独一无二的产品形态，区别于片区所有产品的艺术气质．形象导入点:围墙、楼书、展板、售楼处、样板房SPRSpecialPeopleResort——朋友圈子聚会的场所精神文化策源地滨海原创艺术是艺术而不仅是海边的房子SPR第三空间商务办公度假居住首次引入SPR概念，定义生活方式，树立差异化形象形象策略51城市精英阶层的私人会客厅策略:区位---国际性度假区／国际级错落有致的建筑布局，个性鲜明，强烈的符号感由两栋8层独立的建筑围合组成，附设OTIS无机房电梯，共217套，50多种户型。建筑由大小各异，长短不一的“盒子”拼接组成，整体错落有致；建筑本身则“外冷内热”，外墙偏冷色，给人城墙般的坚实感觉；内墙则是色彩缤纷，充满了热烈而浓厚的嘉年华气氛。强烈对比将会给充满冲劲的深圳人一种耳目一新的感觉；建筑为大师作品，个性鲜明，不可复制。产品策略52错落有致的建筑布局，个性鲜明，强烈的符号感由两栋8层独立的建策略分析与检验——产品BOX魔方空间，户型户户不同产品策略53策略分析与检验——产品BOX魔方空间，户型户户不同产品策略5策略分析与检验——产品抽象派园林芬兰木＼石＼水的乐章泛会所概念，园林与配套完美融合产品策略54策略分析与检验——产品抽象派园林芬兰木＼石＼水的乐章泛会所概全面采用江苏宜兴紫砂劈离外墙砖：3层防水、1层防裂、不勾缝工艺创新＋细节：集合定制+甲板式阳台+倒置户型+横向镂空天井小区内全芬兰防腐木铺地外墙面采用德国赫立斯无机矿物涂料和厚浆质感涂料泰国FOREX镁岩水泥板，纤维水泥板铝合金门窗表面采用氟碳喷涂处理，玻璃配用中空玻璃全面采用OTIS无机房电梯细节与材料的雕琢产品策略55全面采用江苏宜兴紫砂劈离外墙砖：3层防水、1层防裂、不勾缝工公共空间的交流使配套设施成为景观产品策略独具滨海风情的销售中心56公共空间的交流使配套设施成为景观产品策略独具滨海风情的销售中案例借鉴项目策略：通过极具差异化与符号感的建筑特色与产品设计抢占市场话语权；SPR生活理念，定义差异化形象；通过差异化得产品与形象，吸引传统客户群中的个性阶层；项目背景：度假区小规模项目，无强势景观资源项目成果：价格高于片区成交均价，迅速引爆市场，形成影响力，完美售罄。57案例借鉴项目策略：项目背景：度假区小规模项目，无强势景观资源案例启示：旅游度假板块小规模项目的突围之道产品策略：

通过极具特色、风格鲜明的建筑形式与独特、性价比高的产品设计抢夺市场话语权，避免与大盘的直接竞争；形象策略：定义差异化的生活理念与项目形象，树立区域影响力，抢夺客户资源；58案例启示：旅游度假板块小规模项目的突围之道产品策略：

通过极珠江西岸首席滨海度假区尚品生活范本关键词：纯粹、精品、私属、个性本项目形象定位59珠江西岸首席滨海度假区尚品生活范本本项目形象定位59纯粹社区精致产品私属领域个性鲜明形象定位

——珠江西岸滨海区尚品生活范本60纯粹社区形象定位

——珠江西岸滨海区尚品生活范本60形象定位：

——滨海尚品生活范本：纯粹、私属、精品、个性精品社区——小而舒适户型——小而实用品牌精装、拎包入住周到五星级的物业服务、贴心而不贴身的关怀滨海私属空间在美丽的海湾，拥有属于家人的空间，惬意的享受生活61形象定位：

——滨海尚品生活范本：纯粹、私属、精品、个性精品建筑意向：

——前卫、简约、符号感建筑中每一条轮廓线都代表非同一般的品味和鉴赏力62建筑意向：

——前卫、简约、符号感建筑中每一条轮廓线都代表非功能定位：——可商可居可度假，珠江西岸最时尚的私人会客厅63功能定位：63社区打造体系KPI区位地段社区DIS系统社区精神硬件设施居住空间沿街配套商业精细、舒适型产品人群纯粹服务管理贴心而不贴身的酒店式物业管理不同职业、同类收入、同类年龄人群追求自我、个性生活新区核心地段社区配套公共空间建筑外立面、社区形象、园林意向等社区DIS系统要处处体现社区主题，并传达的概念。高绿化率、低密度、精致的园林、公共活动空间体现社区主题社区打造体系KPI64社区打造体系区位地段社区DIS系统社区精神硬件设施居住空间沿珠海本地刚性改善型需求客户珠海本地非刚性改善型需求客户港澳自住客户港澳及珠三角高端度假投资客户内地城市养老兼投资度假客户珠海本地首次置业客户市场主流客户外围拉动客户客户定位目前市场中的主要客户类型为以下六类65珠海本地刚性改善型需求客户珠海本地非刚性改善型需求客户港澳自客户类型客户特征客户关注点珠海本地首次置业客户依赖公共交通、商业配套，偏好大社区，对朝向较为敏感，首付敏感，月度还款能力强购买力：大多依赖于家庭支持，购买力中等；居住状况：集中在吉大、拱北、香洲等片区；置业特征：关注交通配套、社区规模、物业管理，对于幼儿园等生活配套较为重视。置业需求：90-120平米2房，总价区间100-150万。珠海本地刚性改善型需求客户以区位、配套等为置业核心驱动因素，关注下一代成长，较注重生活品质购买力：经济实力中等；居住状况：集中在吉大、拱北、香洲等片区；置业特征：关注下一代成长，对学位、配套等关注度高，购买物业集中于主城区，置业属刚性需求型。置业需求：130-180平米3/4房，总价区间200万-400万。珠海本地非刚性改善型需求客户以物业偏好为核心驱动因素，关注占有顶级资源的顶级产品购买力：经济实力较强；居住状况：集中在吉大、拱北、香洲、南屏等各片区；置业特征：对产品及景观等关注度高，注重生活品质，追求奢华尊贵，喜好尺度阔绰的大面积产品，对开发商品牌、社区品质等均有较高要求。置业需求：250平米以上大平面，总价在500万-700万港澳自住客户以区位、总价为核心驱动力购买力：经济实力中等偏下；居住状况；以香港、澳门为长期居住点置业特征：对区位、总价、两地车牌等关注度高，注重社区规模及开发商品牌；置业需求：100-180平米2房/3房，总价150万-250万左右。港澳及珠三角高端度假投资客户资源偏好型客户，看重稀缺和投资价值购买力：经济实力较强；居住状况：以港、澳、深等为常住地，往来于珠海、深圳等珠三角富裕城市；置业特征：看好珠海的景观资源，总价承受能力较强，有多次置业经验，对景观及居住舒适度要求较高。置业需求：舒适度较强的二房、三房、四房，总价300万-400万，偏好高楼层。内地城市养老兼投资度假客户关注生活环境、气候环境、周边配套购买力：经济实力非常强；居住状况：内地东北及西北各城市；置业特征：经济实力较强，看重珠海的气候和环境，集中在主城区购房，偏好精装修，认为海边房子过于潮湿，不好打理。置业需求：140-160平方米三房、四房六大客户类型66客户类型客户特征客户关注点珠海本地首次置业客户依赖公共交通、远大美域购买中小户型的客户构成：唐家区域刚性自住，内地客户度假投资客2006年至2007年购买88-140平米中小户型单位的客户群分析：业主来源以唐家区域、珠海郊区与内地客户（在珠海工作地内地客户，北方客户较多）为主。其次是港澳客户；业主置业目的以自住、度假为主，及以长期居所与第二居所（外地客户）为主，投资需求占比较低；当时价格比较便宜，4600左右，很多珠海市区的高端客户过来买，在市区住久了想换个环境，特别喜欢远大的公园。但（他们）主要买160平米以上的单位。90平米左右的基本都是唐家这边的上班族、内地的客户买的，有度假的。——远大美域前营销总监聂先生目标客户预判67远大美域购买中小户型的客户构成：唐家区域刚性自住，内地客户度2009年购买86-133平米中小户型单位的客户群分析：业主来源以港澳、唐家、珠海郊区、与内地客户（北方度假客户较多）为主；业主置业目的以度假为主，投资需求占比较高；主要还是港澳和内地客户，度假用的，买中小户型的比较多，珠海客户也有，北师大的老师也有在这里买的。——海怡湾畔销售代表金小姐港澳人和外国人挺多的，周末来住，平时人比较少。觉得这边环境不错，我在金鼎上班，方便。和黄的物业服务挺好，从来没有任何安全方面的担忧。——海怡湾盘业主甘小姐海怡湾畔·怡峰购买中小户型的客户构成：港澳、内地度假投资客，唐家区域刚性自住目标客户预判682009年购买86-133平米中小户型单位的客户群分析：业主以唐家区域自住客户，深广佛、港澳投资客户为主考虑本项目规模较小，景观资源不突出，外地度假性客户更关注大社区与景观资源，因此本项目核心客户为唐家区域产业园白领、大学老师，第一居所需求；港澳、深广佛投资客户，部分兼度假需求；重要客户：珠三角其他区域的投资度假客户；内地客户：投资、度假为主；目标客户预判次要客户：内地客户重点客户：珠三角其他区域客户核心客户：唐家区域刚性自住客户、深广佛、港澳投资度假客户69以唐家区域自住客户，深广佛、港澳投资客户为主考虑本项目规模较报告回顾城市价值与区域规划分析：珠海城市价值的提升将使唐家湾成为珠江西岸核心城市的首席滨海度假区；占据珠海陆路要塞的唐家湾将成为外地度假投资客户的置业首选；区域内大学、产业园集群与石坑山总部经济区的崛起将使客户更多元化；唐家板块房市场分析：本项目为片区内稀缺小户型供应者；片区品牌大盘林立，走差异化的补缺者之路才是突围之道；70报告回顾城市价值与区域规划分析：珠海城市价值的提升将使唐家湾本项目定位：市场定位：补缺者

完全差异化定位，以独具特色的产品突围形象定位：珠江西岸滨海度假区尚品生活范本关键词：纯粹、精品、私属、个性鲜明客户定位：以唐家区域自住客户、深广佛、港澳投资客户为主，吸引内地客户；功能定位：可自住、可投资、可度假；71本项目定位：市场定位：补缺者

完全差异化定位，以独具特色的产下阶段工作已经完成工作成果：发展战略整体定位第一阶段整体定位第二阶段物业发展建议初稿内容完善：空间规划布局物业类型配比启动区开发策略经济测算72下阶段工作已经完成工作成果：第一阶段整体定位第二阶段物业发展汇报结束，感谢聆听73汇报结束，感谢聆听73目录城市价值与区域规划项目定位唐家板块房市场分析附件：宏观经济与房地产市场分析74目录城市价值与区域规划项目定位唐家板块房市场分析附件：宏观经经济危机影响逐步减弱，GDP顺利保8，投资与消费成为GDP增长最大拉动力宏观经济2009年，在四万亿投资、扩内需的10项措施等一揽子刺激政策的迅速推出并积极实施使中国实体经济成为本次世界经济危机中最先触底回升的国家，出现超预期的“V”字型反弹。经济导向由出口-投资主导转变为消费-投资主导型。消费与投资成为GDP增长的贡献着，消费拉动4.1个百分点，增长的贡献率达到47.9％；投资拉动7.4个百分点，增长的贡献率达到86.4％，而净出口拉动为-2.94个百分点。在扩张性的信贷政策和财政政策的支持下，固定资产投资呈现“止跌、井喷”态势，并成为中国宏观经济止跌反弹的核心，全年增速达到33.4％，对GDP增长的贡献率达到86.4％。75经济危机影响逐步减弱，GDP顺利保8，投资与消费成为GDP增城市土地供应量较08年有明显上涨土地市场09年全国重点城市（21个）土地供应大增，共供应土地6524宗，与08、07年相比分别上涨47.0%、102.0%；共供应土地面积35016万平米，与08、07年相比分别上涨54.0%、87.0%；天津、沈阳、武汉、西安、厦门土地供应较大；76城市土地供应量较08年有明显上涨土地市场09年全国重点城市09年全国重点城市（21个）土地成交火爆，共成交土地4806宗，与08、07年相比分别上涨101.0%、255.0%；共成交土地面积25553万平米，与08、07年相比分别上涨96.0%、278.0%；天津、沈阳、上海、武汉、杭州土地成交较大。市场回暖与IPO重启解决房企资金链问题，全国土地成交火爆土地市场7709年全国重点城市（21个）土地成交火爆，共成交土地48房企圈地热，全国地王频出，国进民退，国企唱主角城市拿地企业土地款/楼面地价地块资料北京大龙地产50.5亿/29859元顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地，用地面积为526737平方米，容积率0.6，上海绿地集团72.45亿/27231元徐汇区斜土街道107街坊龙华路1960号地块，出让面积9.01939万平方米。天津中信集团36亿/1434元津南区八里台镇天嘉湖北侧，地块面积约为248万平方米。深圳招商华侨城5.3亿/18874.64元宝安区新安和西乡街道办交汇处，占地面积2.3平方公里，容积率0.5。广州广州城建集团3.45亿/15324元D8-C3地块用地面积6349平方米，总建筑面积22514平方米。杭州浙江西子房产集团7.7亿/24295元上城区，出让面积为22867平方米，容积率1.4宁波金杰房产7.7亿/8170元宁波高新区梅墟新城南区，出让面积47380㎡，容积率2.0，绿地率30%南京保利地产15.92亿/7553元出让面积达9.6万平方米。苏州绿城集团36亿/28057元地块位于独墅湖北、高和路南，低密度住宅区或商业项目为主。无锡绿城集团29亿/7097元土地面积222616.8平方米，土地用途为居住、商业、商务办公，容积率<2.0-3.0。哈尔滨高盛投资发展有限公司12.13亿/未知住宅和商服，用地面积16.18万平方米，建筑面积小于616600平方米。济南中石化8600万/1.78万元总面积为4530平方米厦门恒兴置业10.47亿/30940元位于思明区云顶南路东侧，总用地面积42,920㎡重庆中海集团九龙仓41亿/2741元江北嘴CBD江北体育公园一开发地块，总建筑面积264916平方米（397亩），容积率：A区9.3C区二类居住4.3游乐用地0.8，东莞龙光地产7.03亿/13087.6元莞城区体育路，用地面积53715平米，用途为商住，容积率≤2.7，建筑密度≤35%。佛山中海地产38.2亿/6495元南海区桂城街道61、62街区地段海南安中石油9.05亿/6141元海口市滨海大道南侧，面积共147454.4平方米。国进民退。2009年全国地王频现，超过60%的企业为国企或具有国企背景，另外、中石化、中石油等垄断性国企也踏入房地产领域；国有资本涌入房地产市场有三大因素：融资能力强，融资成本低；国企的主业务产能过剩，房地产行业去库存化进度远比其他行业理想，国企急于扩大地产比重；央企多为垄断性行业，可以用垄断行业的暴利弥补房地产行业短期的微利甚至亏损，以快速扩大在房地产行业的份额。由此，民生银行认为：土地市场78房企圈地热，全国地王频出，国进民退，国企唱主角城市拿地企业土09年全国商品房销售面积与销售金额较08年有大幅度上涨09年全国商品房销售面积达93713.0万平米，比08年高出51.0%，比07年高峰期时高出21.0%；商品房销售金额达43995.0亿元，比08年高出83.0%，比07年高出47.0%；09年全年商品房销售均价达到4695.0元/平米，与08年相比上涨23.4%，增速过快。房地产市场7909年全国商品房销售面积与销售金额较08年有大幅度上涨0908年积压需求释放，房地产市场成交面积呈现Ｕ字型上涨，成交均价震荡上扬重点一线城市市场表现08年受金融危机及国家宏观调控政策的影响，四大一线城市（北京、上海、广州、深圳）全年商品房成交量为近四年来的“谷底”，而09年正是消化了08年积压的部分正常需求，导致成交量与成交均价均从09年初开始强势反弹，09年底的成交均价与07年7月份高峰时相比上涨了17.0%。重点二三线城市市场表现重点二三线城市成交均价从07年初开始一路波动上行至09年底，而成交面积却呈现出“U”型，从07年10月开始下降，至09年底创出历史新高，十大城市成交量接近1200.0万平米，成交均价也达6600元/平米备注：重点二三线城市包括天津、西安、大连、杭州、长沙、东莞、佛山、无锡、郑州、重庆房地产市场8008年积压需求释放，房地产市场成交面积呈现Ｕ字型上涨，成交均经历了年初的政策利好、年中的政策警示之后，09年末进入新一轮的房地产政策收紧期已是不争事实居民首次购房最低首付款比例减至20%；首套房贷利率7折优惠；首次购买90平米以下住房契税下调到1%；个人买卖住房暂免土地增值税;暂免征收印花税个人转让住房营业税减免个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年国4条财政部、国土部等五部委联合出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》08.10.2708.11.0109.01.0109.12.0909.12.1409.12.17两会政府工作报告再次明确了房地产在经济发展中的重要地位09.03.05国务院常务会议明确继续实施适度宽松的货币政策09.04.15国务院决议的固定资产投资项目资本金比例调整结果正式公布09.05.27银监会出台《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》5年09.06.22国土资源部发布《关于严格建设用地管理促进批而未用地利用通知09.08.11财政部出台《关于调整个人住房转让营业税政策的通知09.12.23政策救市政策利好持续政策警示政策收紧政策解读81经历了年初的政策利好、年中的政策警示之后，09年末进入新一轮抑制投资和投机性购房，遏制房价的非理性上涨成为2010年调控主旋律《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（及国11条）出台，表明政府调控市场的决心和信心，稳定市场预期，增加普通商品住房供给，抑制投资和投机性购房，遏制房价的非理性上涨，释放房地产泡沫，让房地产真正回归消费和民生。通知涉及五大方面、十一项条款，内容直指高房价。政策解读82抑制投资和投机性购房，遏制房价的非理性上涨成为2010年调控[信贷]投资性需求与部分改善性需求直接受到影响，中小开发商融资渠道受到限制已出台政策分析市场影响“二套房”政策：以家庭为单位认定贷款次数，首付最低四成，利率按照风险定价“以家庭为认定单位”及“首付最低四成”仅是对2007年“9·27政策”的重申，“利率按照风险定价”相比2007年“贷款利率不得低于1.1倍基准利率”空间更大，但是不进行改善性住房的区分，一定程度上增强了调控力度压缩了部分投资性需求，同时也误伤到部分改善性需求银根收紧：2010年信贷规模目标7.5万亿，比2009年9.6万亿新增信贷压缩了2万亿信贷收紧是央行基于全社会资金流动性过剩考虑，并非专门针对房地产市场，但是在整体可贷规模受限的条件下，对银行信贷依赖较大的房地产业首先受到冲击首付成数提高、利率上浮已由“二套房”蔓延至首套房，购房需求受到较大影响，未来开发贷款也将受到一定程度的限制信托贷款收紧：信托公司发放贷款的开发项目必须“四证”齐全、开发商具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求，不得以信托资金发放土地储备贷款政策救市时，信托公司可向“三证”齐全、最近一年监管评级为2C（含）以上的房地产开发项目发放贷款，而此次该政策重新收紧中小开发商信托贷款融资渠道受到限制政策解读83[信贷]投资性需求与部分改善性需求直接受到影响，中小开发商融[税收]抑制投机性交易，影响市场预期已出台政策分析市场影响二手房交易政策：个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含）的非普通住房或不足5年的普通住房对外销售的，按差额征收营业税；个人将购买超过5年（含）的普通住房对外销售的，免征营业税2008年救市时，个人住房转让营业税免征时限曾由5年放宽为2年，此番由2年恢复至5年符合预期。其中，将购买不足5年的普通住房转手交易的，营业税实行差额征收，相比2006年的全额征收已较为温和由于二手房市场“黑白合同”的存在，该政策对普通住宅交易的影响不大，而5年以下非普通住宅的交易将会受到一定程度的抑制研究物业税：深化房地产税制改革，由财政部、税务总局、发改委、住建部负责研究开征物业税“物业税”作为完善房地产税制的重要一步，已是箭在弦上。但在“物业税”正式全面出台之前应当会有足够的缓冲时间，如先由个别城市试点实征或者由商业逐步向住宅过渡等研究开征“物业税”就目前而言更多的意义在于影响市场预期，未正式开征之前对市场实际影响不大政策解读84[税收]抑制投机性交易，影响市场预期已出台政策分析市场影响二[土地]中长期影响住房供应结构，加快开发商销售节奏已出台政策分析市场影响土地供应：保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房用地，不低于住房建设用地供应总量的70%如果地方政府严格执行，将使得2010年的保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房用地供应得到一定程度的保障对短期市场不产生影响，但会相应改变未来住房供应结构土地购置：竞买保证金不得低于出让最低价的20%，合同签订后1个月内必须缴清50%的首付款，余款最迟付款时间不得超过一年竞买保证金、首付款成数的提高，缴款时限的缩短，加大了土地购置难度，增加了开发商的资金需求将会促使部分中小开发商加快销售回笼资金开竣工：4月1日起，实施房地产项目开竣工申报制度；不申报的至少在一年内不得参加土地购置活动建设项目开竣工时间明确写入土地出让合同或划拨决定书，连同开竣工申报制度的实行，将降低政府对闲置土地进行认定的难度，会在相当程度上促使开发商在今后避免土地的闲置对短期市场不产生影响，中长期会减少土地闲置，相对增加商品房供应土地出让：商品住宅项目宗地出让面积规定上限，小城市（镇）7公顷，中等城市14公顷，大城市20公顷商品住宅项目宗地出让面积的限制将有效避免大型开发商形成地区供应垄断，增加中小开发商竞争机会短期内对市场不形成影响，中长期将会增加同时期商品房供应量政策解读85[土地]中长期影响住房供应结构，加快开发商销售节奏已出台政策[市场管理]短期内增加市场供应，稳定市场秩序已出台政策分析市场影响整顿市场秩序：加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度在历次房地产调控中，中央政府一再重申要严肃整顿市场秩序，其中以查处捂盘惜售、囤积房源为重点，政策效果主要依赖于地方政府的执行力度短期内将会一定程度上增加市场供应，稳定市场秩序商品房销售管理：不得分层、分单元办理预售许可；已取得预售许可的，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售加强商品房销售管理，实质是对整顿市场秩序政策的细化，而更明确的限定则因各地方政府而异相对增加市场供应，但是效果并不显著，同时，短期性、地方性特征明显开发商资格：房地产为非主营业务的78家央企，在完成自有土地开发和已实施项目后退出房地产业务让“不务正业”的央企退出房地产市场，是中央政府给予“央企抬高地价进而推高房价”说法的一个回应，但实质上保留的16家以房地产为主营业务的央企才是重头戏短期内的影响仅在于树立政府稳定房价的市场预期，长期来看可以阻止其他央企涉足房地产，进行无序竞争政策解读86[市场管理]短期内增加市场供应，稳定市场秩序已出台政策分析市调控效果初步显现，一线城市房价增幅放缓，成交量明显下跌09年底系列调控政策出台后，四个典型一线城市的成交量急剧萎缩，其中深圳最为敏感，10月成交量即开始出现下降，2010年2月成交量下降到2008年2月以来的最低点。市场表现深圳北京上海广州以上数据来源于各城市统计局87调控效果初步显现，一线城市房价增幅放缓，成交量明显下跌09年珠三角二线城市量价齐跌，珠海表现特殊，价升量跌，价格破万市场表现以上数据来源于各城市统计局珠海东莞佛山东莞、佛山商品房成交量在2009年12月开始显著下降，价格略有震荡弹依然保持高位；珠海商品房成交量在09年12月销售54.83万，达到历史高位，2010年1、2月有所回落，成交均价在2010年1、2月突破万元大关，是调控政策出台后珠三角唯一一个价格快速上涨的城市；88珠三角二线城市量价齐跌，珠海表现特殊，价升量跌，价格破万市场小结：中央政府进一步出台全国性、强力度调控政策的可能性不大前期政策效果已初步显现：全国各大城市成交量明显下滑，房价涨幅回落房地产投资对经济增长贡献依然重要：消费无重大突破，出口增长受限，政府投资减少中央政策尚需地方政府进一步落实：地方政府政策执行力度仍具较大可提升空间下半年供求状况将有所改善：去年新开工面积的增长将在下半年转化为市场供应加息将会对房地产市场造成一定冲击：加息并非针对房地产市场，但其影响面较大除个人住房公积金贷款利率及房地产开发项目资本金比例存在一定的上调空间外，全国范围内进一步出台强力度调控政策的可能性不大，接下来面临更多的将是各地方政府差异化政策的出台和逐步落实。89小结：中央政府进一步出台全国性、强力度调控政策的可能性不大前作为二线城市，珠海非此轮打压对象：珠中江一体化进程加快、西岸核心城市定位，港珠澳大桥、横琴岛开发等系列重大利好政策强势支撑；城市独特的宜居环境与自然资源；珠海城市价值的持续提升将消弱宏观调控的影响，市场将呈波动性增长。小结90作为二线城市，珠海非此轮打压对象：小结90绿景淇澳岛项目前期定位报告谨呈：珠海绿景房地产开发有限公司2022/12/17绿景淇澳岛项目前期定位报告谨呈：珠海绿景房地产开发有限公司2在过去的四周内世联项目小组初步完成第一阶段的内容主要的工作结合珠海城市发展的趋势，研究唐家片区发展趋势，明确项目的问题和机遇；结合案例和本地属性，提出项目的发展战略和定位；主要的成果-1.《宏观背景以及市场研究》-2.《项目战略、定位》采用的方法珠海房地产市场调研和分析世联顾问平台和内部数据库世联珠海分公司消费者访谈以及分析珠海房地产专业人士访谈世联顾问专家指导、访谈确定项目思路和工作重点项目目标分析项目价值挖掘市场分析整体发展战略整体定位1234经济测算实施市调计划0启动区物业发展建议第一阶段项目内容第二阶段启动区定位整体规划布局建议92在过去的四周内世联项目小组初步完成第一阶段的内容主要的工作主项目理解明确项目现状基本概况及开发商目标，进而界定项目核心问题，并形成系统化的研究思路93项目理解明确项目现状基本概况及开发商目标，进而界定项目核心问位于珠海情侣路（北段）延长线，唐家区淇澳大桥引道东侧，距市中心15分钟车程项目区位本项目位于珠海情侣路延长线，淇澳大桥引道南侧位于唐家新城，规划为滨海居住区，毗邻石坑山总部经济区与淇澳岛旅游度假区本项目淇澳岛石坑山94位于珠海情侣路（北段）延长线，唐家区淇澳大桥引道东侧，距市中住宅用地，占地18666.76平米，容积率1.95，满足90/70原则项目基础指标地块指标：占地面积：18666.76平米容积率：1.95建筑面积:36400.18平米绿地率：35%建筑要求：满足90/70原则地块呈狭长型，三面临市政道路，后续可能有噪音影响市政道路（未建）市政道路（未建）NS95住宅用地，占地18666.76平米，容积率1.95，满足90地块处于华发项目与远大美域之间，西侧面向填海区往石坑山方向往淇澳岛方向往金鼎方向往市区方向本项目裕华聚酯和黄·海怡湾畔远大美域军队用地填海区华发地块NS华发地块北接华发地块，西接淇澳大桥引道与市政路，面向填海区；南邻部队用地（目前暂未开发），东邻农田；一面邻路，三面为空地；地块周边96地块处于华发项目与远大美域之间，西侧面向填海区往石坑山方向往地块内有部分水塘，整体地势平坦；二线海景，海景质素较差，东侧可远观石坑山山景淇澳大桥引道绿化带市政道路（未建）本项