融创城市整体研究项目-天津各区域进入性研究报告课件

把握城市发展脉搏持续领跑天津市场谨呈：融创集团2013年06月——天津各区域进入性研究报告把握城市发展脉搏持续领跑天津市场谨呈：融创集团2013我们的服务初衷在取地端，为融创持续领跑天津提供决策支持我们的服务初衷在取地端，为融创持续领跑天津提供决策支持特色服务观点源自对这座城市的十年深耕1未来发展趋势研判——众多开发商的前期沟通触角、陌生区域前期研究积淀2数据支持——强大数据平台、数十个案场作为终端触角3世联观点——大量数据基础之上的第三方独立观点特色服务观点源自对这座城市的十年深耕1未来发展趋势研判——众聚焦城市未来——寻求价值洼地聚焦城市未来——寻求价值洼地市场宏观数据解读板块分述城市综述市场宏观数据解读板块分述城市综述城市综述contents目录

城市综述经济指标市场容量投资热度政策环境行业水平城市综述contents目录天津GDP与一线城市差距为1-5年，与二线城市基本相当经济增长水平基本在13.8%以上，08年起进入快速发展道经济

指标GDP(亿元)20052006200720082009201020112012一线北京6969.58117.89846.811115.012153.014113.616251.917801.0上海9247.710572.212494.014069.915046.517166.019195.720101.3广州5154.26073.87140.38287.49138.210748.312423.413551.2深圳4950.95813.66801.67786.88201.39581.511505.512950.1天津3905.64462.75252.86719.07521.99224.511307.312885.2二线杭州2942.73441.54100.24781.25087.65949.27019.17804.0苏州4026.54820.35700.96701.37740.29228.910717.012011.7重庆3070.53452.14122.55096.76530.07925.610011.411459.0天津城市经济发展水平落后于北、上、广1-5年时间,与深圳基本持平除杭州外，天津与二线城市的经济发展水平基本相当增长率(%)20052006200720082009201020112012一线北京12.11314.59.110.210.38.17.7上海11.412.715.29.78.210.38.27.5广州12.91814.912.311.5131110.5深圳15.116.614.812.111.7121010天津14.514.715.516.516.517.416.413.8二线杭州1314.314.611101210.19苏州15.315.51612.511.513.31210.1重庆11.512.215.614.314.917.116.413.6城市GDP对比城市GDP增速对比2012年天津经济增速为13.8%，居全国首位5年来天津经济增长在同年中遥遥领先其他城市，城市发展进入快车道天津GDP与一线城市差距为1-5年，与二线城市基本相当经济G经济

指标天津市经济主要依赖于第二产业的发展，第三产业不发达，落后一线城市至少七年，但近五年增速快，居全国首位各产业占比（%）

城市20052006200720082009201020112012第一产业一线北京1.31.11.01.01.00.90.80.8上海1.01.00.80.80.80.70.70.6广州2.52.42.12.01.91.81.61.6深圳2.00.10.10.10.10.10.10.0天津2.92.32.11.81.71.61.41.3二线杭州5.04.04.04.03.73.53.43.3苏州2.02.02.02.01.81.71.7——重庆2.01.01.01.09.38.68.48.2第二产业一线北京29.127.023.623.623.523.123.122.8上海47.447.044.643.339.942.141.339.4广州39.740.039.638.937.337.236.834.8深圳53.452.650.249.646.747.246.444.3天津54.755.155.155.253.052.552.451.7二线杭州50.950.450.250.046.947.847.446.5苏州66.665.463.762.058.756.955.6——重庆41.043.545.947.752.855.055.453.9第三产业一线北京69.771.975.475.475.576.176.176.4上海51.652.154.656.059.457.358.060.0广州57.857.658.359.060.961.061.563.6深圳46.447.249.750.353.352.753.555.7天津42.542.642.843.045.345.946.247.0二线杭州44.145.145.846.349.348.749.350.2苏州31.232.734.636.439.441.442.8——重庆43.945.342.441.037.936.436.237.9第三产业增长率(%)城市20052006200720082009201020112012一线北京11.211.912.311.710.39.18.67.8上海10.511.515.211.312.659.510.6广州12.614.414.113.613.613.21111.1深圳11.613.1————12.59.98.512.3天津11.4111414.715.114.214.612.4二线杭州16.416.716.113.813.912.31110.1苏州————————————————重庆——————————12.410.812从产业结构看天津第二产业占主导地位，比重高于一线城市，与部分二线城市相当天津第三产业发展缓慢，落后一线城市2-5年从增长率看天津市第三产业的增长率基本维持在11%-15%，近5年来一直居全国首位经济天津市经济主要依赖于第二产业的发展，第三产业不发达，落后经济

指标滨海新区对天津市生产总值的贡献最大，占天津总值一半以上市内六区以三产为主，但对全市三产的贡献仅为15%滨海新区对天津市的发展起龙头带动作用，其生产总值在天津市中占绝大部分，并以工业的发展为导向市内六区以第三产业为主，在天津市第三产业中占绝大比重，但对天津市生产总值的贡献占比不足20%经济滨海新区对天津市生产总值的贡献最大，占天津总值一半以上滨经济

指标2012年天津市人均GDP基本处领先水平人均可支配性收入落后于一线城市2-3年时间人均可支配性收入（元）城市20052006200720082009201020112012一线北京1765319978219892472526738290733290336469上海1864520668236232667528838318383623040188广州1828719851224692531727610306583443838054深圳2149422567243012672929245323813650540742

天津1263914283163571942321430242932692129626二线杭州1660119027216892410426864300353406537511苏州1627618532212602386726320292193307037531重庆1024411570137151570917191175322025022968人均可支配性收入对比天津市人均可支配性收入逐年增长，2012年突破29000元与一线城市相比：落后一线城市2-3年时间与二线城市比：除重庆外，落后与其它城市2年时间人均GDP（元）城市20052006200720082009201020112012一线北京4599351722600966449166940738568165887091上海4964854858620406693269165760748256085000广州53809631006967381941890828745897588——深圳608016844176273834318414794296110421123247

天津3779642141479705865662574729948521391181二线杭州4485351878612587083261533698288047888985苏州6676678802919111068638369693043102129114029重庆1098212457146601802522920275963450039083人均GDP对比天津市人均GDP稳步增长，2012年突破90000元与一线城市相比：超越北京、上海、广州，落后于深圳2年时间与二线城市比：除苏州外，屈居首位经济2012年天津市人均GDP基本处领先水平人均可支配性收入经济

指标人均消费性支出（元）城市20052006200720082009201020112012一线北京13244148251533016460178931993421984——上海1377314762172551939820992232002510226253深圳1591216628184751977921526228072408026728广州1446815445189512083622821250122821030490

天津965310548120291342214801165621842420024二线重庆86239399108761226913507147551674716573杭州1343814472148961671918595202192264222800苏州11163124721395915183164021787921046——人均消费性支出逐年增加，拉动经济稳步增长，2012年突破20000元，与一线城市差距2-4年；除重庆外，落后于其它二线城市1-2年，居民生活水平并不高人均可支配性收入占人均GDP的比重远低于一、二线城市人均消费性支出落后一线城市2-4年，落后二线城市1-2年天津市人均可支配性收入在人均GDP中所占的比重普遍低于一、二线城市，2012年的占比不足北京、上海05年的水平人均可支配性收入占比人均消费性支出人均可支配性收入占人均GDP比例城市20052006200720082009201020112012一线北京38.4%38.6%36.6%38.3%39.9%39.4%40.3%41.9%上海37.6%37.7%38.1%39.9%41.7%41.9%43.9%47.3%广州34.0%31.5%32.2%30.9%31.0%35.1%35.3%——深圳35.4%33.0%31.9%32.0%34.8%34.3%33.1%33.1%

天津33.4%33.9%34.1%33.1%34.2%33.3%31.6%32.5%二线杭州37.0%36.7%35.4%34.0%43.7%43.0%42.3%42.2%苏州24.4%23.5%23.1%22.3%31.4%31.4%32.4%32.9%重庆93.3%92.9%93.6%87.1%75.0%63.5%58.7%58.8%经济人均消费性支出（元）城市2005200620072经济

指标天津仅千万量级人口积淀，外来人口年进驻量远低于一线城市，但比例逐年增加，主要去往滨海及环城四区看常住人口总量：天津市2012年常住人口总量达1413.15万人，不足北京、上海05年的水平，高于其它一、二线城市；看外来人口比例：天津市外来人口比例逐年增加，吸纳人口能力强，仍与一线城市差距至少5年时间；看外来人口去向：天津市的外来人口大部分去往滨海新区，市内六区只占15%城市人口20052006200720082009201020112012一线北京常住人口153816011676177118601961.92018.62069.3外来人口比例23.2%25.2%27.6%30.6%33.0%35.9%36.7%37.3%上海常住人口1890.261964.112063.582140.652210.282302.662347.462380.43外来人口比例28.0%30.3%33.2%35.0%36.6%38.7%39.5%40.1%广州常住人口949.68996.661053.011115.341186.971270.961275.14——外来人口比例21.0%23.7%26.5%29.7%33.0%30.9%36.5%——深圳常住人口827.75871.1912.37954.28995.011037.21046.741054.74外来人口比例78.0%77.4%76.7%76.1%75.7%75.8%74.4%72.7%

天津常住人口10431075111511761228.161299.291354.581413.15外来人口比例9.9%11.7%14.0%17.6%20.2%24.2%26.4%27.8%二线苏州常住人口743.39783.78845.99897.389321045.991051.87——外来人口比例18.3%21.4%26.2%29.8%32.1%39.0%38.9%——杭州常住人口750.7773.1786.2796.6810870.04873.8880.2外来人口比例12.0%13.8%14.5%14.9%15.6%20.8%20.4%20.4%经济天津仅千万量级人口积淀，外来人口年进驻量远低于一线城市，经济

指标

从2012年胡润财富报告中可以看出，地区GDP和地区的富豪基本成正比，随着天津经济高速发展，富豪人数会有大幅度上升。天津的千万富翁占常住人口的12‰，亿万富翁占9‱，实现了万人中至少有一个亿万富翁的事实。2011年上榜的前1000名企业中天津共有17家企业，其中7家房地产业、6家制造业、3家医药保健品行业。2011年财富人群数分布排名地区千万富豪（人）亿万富豪（人）GDP（亿元）人均GDP（元）1北京179,00010,50016251.9816582

深圳52,0003,40011505.51104213上海140,0008,20019195.78256011天津17,100125011307.385213占天津人口比例12‰9‱

全国总计1，020,00063,500财富人数逐年增加，2011年亿万富翁突破1250人，主要集中在房地产业、制造业以及医疗保健业等行业荣程众兴长荣宝成金桥鑫茂贻成现代融创永泰仁爱滨海浙商大通天狮天士力红日房地产制造业医药保健上榜企业排名经济从2012年胡润财富报告中可以看出，地区GDP和地区的天津位列中国城市成长竞争力排行榜首位，综合竞争力同样名列前茅，是当今中国的明星发展城市2012中国城市综合竞争力排行榜排名城市分数排名城市分数1香港14879.1811南京4896.8852上海14606.9112武汉4667.6263北京14491.813澳门4631.2544广州8406.35214大连4614.5545深圳8362.43415青岛4321.7286天津6759.60516成都4250.8897苏州6758.71717宁波4041.7348杭州6481.38418沈阳3985.7739台北5921.36719济南3686.05710重庆5853.0920无锡3638.8642012中国城市成长竞争力排行榜排名城市分数排名城市分数1天津21.3237711大连9.3783792重庆20.4931912济南8.9507913深圳16.8264213南京8.2627424上海15.4907414澳门8.2413895北京13.7383715沈阳7.955116广州13.1801916武汉7.7036957苏州12.2526417合肥7.4548948青岛10.6129718鄂尔多斯6.7900079杭州10.474619宁波6.68137610香港9.87594420成都6.643903中国城市成长竞争力评价指标体系由实力指数、潜力指数、活力指数、能力指数四大指标综合而成。天津在动态发展的过程中，充分挖掘潜能，不断完善城市的社会组织体制，展示其创新活力，并依据城市可持续发展的内在规律，逐步提升了自身综合竞争力。在中国城市成长竞争力排行榜中，天津位居第一；天津因其在整合自身经济资源、社会资源、环境资源与文化资源，参与区域资源配置竞争及国际资源配置竞争的能力上取得的成绩，在中国城市综合竞争力榜单中也名列前茅。经济

指标天津位列中国城市成长竞争力排行榜首位，综合竞争力同样名列前茅2011年起天津城镇化率达到80%以上，高于全国水平

第二产业依然是经济发展的主要推动力

预计2015年进入稳定发展期，带动第三产业的发展发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化低速发展期高速增长期稳定发展期城市化水平30%30～50%50～90%90%以上城市发展特征工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口缓慢释放工业基础比较雄后，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸收大批农业人口工业产业成为城市的绝对经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业发展，城市经济进入高速增长期城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口由第二产业向第三产业转移城镇化率时间20%40%60%80%初期阶段加速阶段后期阶段世界城市化进程阶段性规律图中国城镇化率52.6%天津城镇化率>80%经济

指标2011年起天津城镇化率达到80%以上，高于全国水平

第二产二线城市GDP水平二产当道三产落后高城市竞争力、高城镇化率+指标综述：前景看好的准二线城市低可支配收入与支出高速发展经济千万量级人口高人均GDP少量财富人口城市影响力第一二线城市经济水平+居民生活水平外来人进驻滨海及环城四区二线城市GDP水平二产当道高城市竞争力、高城镇化率+指标综述城市综述contents目录

城市综述经济指标市场容量投资热度政策环境行业水平城市综述contents目录“千亿市场”——住宅市场年均成交量维持在千万平米左右，实现销售金额将近千亿，成交价格稳中有升看成交量：2007-2011年，天津市年成交维持在1000万平米左右，年成交量趋于平稳状态：看成交价格：近3年，天津市成交均价趋于平稳，年增长率最高不超过7.3%，其中2010-2011年价格基本持平；看成交金额：2009年-2011年，年实现销售金额在800-1000亿元，其中2009年实现986亿元，将近千亿；看成交项目：全市贡献销售额项目约600多个，其中主销期项目约300个，单盘销售额贡献度不高，且品牌开发商云集。

2007年2008年2009年2010年2011年2012年面积（万㎡）96850013301008881886金额（亿元）592346986938823891均价（元/㎡）6119691774149305934410057容量市场“千亿市场”——住宅市场年均成交量维持在千万平米左右，实现销“僧多粥少”——千亿市场中销售项目高达604个，1/3项目销售额低于1亿2012年天津在售的商业住宅项目共计604个，总销售额达997.38亿元。排名门槛（亿元）销售总额（亿元）市场份额Top2001.16880.888%Top1002.89690.6769%Top505.25500.2750%Top209.15292.2129%Top1014.09184.0818%亿元俱乐部项目个数20亿10亿5亿总计2012年4个13个34个51个容量市场“僧多粥少”——千亿市场中销售项目高达604个，1/3项目销城市综述contents目录

城市综述经济指标市场容量投资热度政策环境行业水平城市综述contents目录热度投资“热度回升”——2012年天津供应土地面积5974万㎡，同比去年下降2%；成交土地面积5030万㎡，整体同比去年下降9%，年尾现地王热潮从整体上看，2012年全年天津推出土地1029宗，推出土地占地面积5974万㎡，与11年同比下降2.23%；成交土地903宗，成交土地占地面积5030万㎡，与11年同比下降9.07%。2012年天津土地市场供需整体表现为“三个波峰，两个波谷”的局面。供应层面：1月后，2月为全年最高点779万㎡，二季度逐渐走低，6月迎来全年第一个低点，三季度持续走低，供应量总体趋减，至10月达到全年最低点270万㎡，后11月有大幅提升；成交层面：总体波动较大，3月迎来全年最高峰779万㎡，4月降至谷底，5月走高成为全年第二个高点700万㎡，随后逐渐走低，8月迎来三季度高点，之后再现下降趋势至11月跌至全年最低256万㎡，12月大幅提升。热度投资“热度回升”——2012年天津供应土地面积5974万热度投资“居住稀缺，商业热潮”——工业用地为成交绝对主力，约占73%；居住类土地成交面积为811万㎡，成交量同比下降约41%，稀缺度再度升级从成交土地的用地性质来看，与土地供应结构相吻合，工业用地成交为绝对主力。居住用地总计成交134宗，811万㎡，同比大幅下降41.15%，成交金额368亿元，楼面价4543元/㎡商业用地总计成交147宗，522万㎡，同比下降6.12%，成交金额129亿元，楼面价2423元/㎡；工业用地总计成交615宗，3662万㎡，同比上涨1.78%，成交金额122亿元，楼面价988元/㎡。热度投资“居住稀缺，商业热潮”——工业用地为成交绝对主力，约热度投资“面包价平，面粉高企”——城市核心地价房价比高达0.55，开发商开发利润日益萎缩2012年，全市居住类用地成交稀缺，地价高企，项目开发利润空间微薄共成交134宗，同比下降11.84%；成交总占地面积811.26万平米，同比下降41.15%，成交总建筑面积809.09万平米，同比下降65.36%；楼面价4616元/平米，同比上涨124.40%楼面地价住宅均价地价房价比市内六区9305元/平米16860元/平米0.55环城四区2025元/平米9203元/平米0.22滨海新区2875元/平米8664元/平米0.33远郊区县1162元/平米6564元/平米0.182012年各大片区居住类土地成交情况：热度投资“面包价平，面粉高企”——城市核心地价房价比高达0.城市综述contents目录

城市综述经济指标市场容量投资热度政策环境行业水平城市综述contents目录环境政策全市限购+限贷，天津执行相对严苛的房地产政策城市限购限贷限价房产税20%个税备注北京√√√

——√认房又认贷，北京户籍单身个人限购一套住房，二手房交易个税严格执行20%个税上海√√√√——单身人士禁购二套房，三套停贷深圳√√√——

——限涨令：2013年所有新盘，其预售报价必须实现月度环比零增长

重庆√√√√——三套停贷广州√√√——

——不能提供一年纳税证明非广州市户籍不能买房成都√√————————南京√√——————差别化信贷杭州√√——————非杭州户籍限购1套房天津√√————

——本地户口限购2套，外地户口限购1套，限购全市覆盖环境政策全市限购+限贷，天津执行相对严苛的房地产政策城市限购城市综述contents目录

城市综述经济指标市场容量投资热度政策环境行业水平城市综述contents目录水平行业央国企在TOP10中占主导，天津正式进入房地产品牌消费时代数据来源：富思博得排名企业销售金额（亿元）1融创60.892富力47.093保利43.924仁恒32.565首创32.086万科32.007金融街30.148远洋30.039天房28.4610招商25.33排名企业销售面积(万㎡）1富力39.302首创36.973保利33.934远洋32.985融创30.916万科28.507奥克斯20.098中海18.569招商16.9310天房16.181、品牌开发企业市场份额持续上升，行业集中度进一步提高2012年天津销售业绩前十企业的销售总额同比上涨8%。十家品牌房企市场份额达到40%，比上年增加10%。融创（天津）的市场份额达到6.8%，富力（天津）、保利（天津）的市场份额也均超过了4.5%。２、全国性开发企业表现抢眼，业绩持续引领市场富力、保利、万科、招商、金地等全国性开发企业已全面占据市场份额前列，凭借成熟的房地产操作经验和高品质产品迅速本土化，未来市场主要竞争在此类全国性开发企业间展开。３、天津为全国性开发企业战略布局的重要战场万科深耕天津20年，产品线结构完整；融创十盘联动天津，根植天津布局全国；万通滨海战略稳步前进，低碳地产打造核心竞争力。水平行业央国企在TOP10中占主导，天津正式进入房地产品牌消“僧多粥少”的千亿市场++微利市场，陷阱重重“面粉高企”的微薄空间“亦步亦趋”的严苛政策+“大牌云集”的充分竞争开发环境：“看上去很美”的微利市场“僧多粥少”++微利市场，陷阱重重“面粉高企”“亦步亦趋”+市场宏观数据解读板块分述城市综述市场宏观数据解读板块分述城市综述contents目录

数据解读商品房数据二手房数据土地数据2012年土地供销走势2011-2012年整体土地供应2011-2012年整体土地成交2012年居住类土地供销走势2011-2012年居住类土地溢价率走势2012年各区域居住类土地供应2012年各区域居住类土地成交2012年各区居住类土地成交2012年各区居住类土地成交排行榜contents目录2012年居住用地供应1014万㎡，同比下降33%；成交811万㎡，同比下降41%土地居住从居住类上看，2012年全年天津供应152宗，供应面积1014万㎡，同比下降32.85%；成交土地134宗，成交占地面积811万㎡，同比下降41.15%

。整体上“先抑后扬”，供应和成交主要集中在下半年；供应层面：第一季度不断下降，2月为全年最低点，而后3月起逐渐走高，在5月迎来第一个高点157万㎡，而后供应量总体趋减，后11月有大幅提升，成为全年最高260万㎡，12月走低；成交层面：全年整体波动不大，2月出现小高点，4月-11月成交走势平稳，12月达到全年最高点为234万㎡。2012年居住用地供应1014万㎡，同比下降33%；成交81在严厉的政策调控下，多数地区土地以底价成交，市中心土地依然炙手可热，保持高溢价率居住类在2011年政策严厉调控的余温下，2012年初开发商拿地谨慎，土地市场呈现下滑趋势，且地块多底价成交。

下半年商品房市场成交持续攀升，政府大量推出位于天塔、新开路、解放南路等市中心优质地块，万科、中海等多个龙头地产企业在2012年后期相继拿地，经营性土地的溢价率有所拉升。土地居住在严厉的政策调控下，多数地区土地以底价成交，居住类在2011滨海新区居住类土地供应同比增幅71%，环城四区居住土地供应跌幅最大，同比下降51%从区域供应上来看，2012年四大片区居住用地供应以远郊区县供应量最大，市内六区供应最少。远郊五区共计供应76宗，达到496万㎡。滨海新区，供应48宗，270万㎡，环城四区供应19宗，203万㎡，供应量最少为市内六区，仅供应9宗，45万㎡；四大片区供应量，滨海新区较2011年相比增长幅度最大，达71.13%，跌幅最大是环城四区，跌幅50.61%，市内六区跌幅44.12%，远郊区县跌幅42.38%。供应区域滨海新区居住类土地供应同比增幅71%，环城四区居住土地供应跌成交量：三降一升，仅滨海新区大幅上涨，同比增幅67%，成交价：两升两降，滨海新区、市内六区涨幅均约32%从成交量角度看2012年成交量最大的是远郊区县，成交442万㎡，占总成交量的54%，成交量最小的依然是市内六区，成交58万㎡，占总成交量的7%。居住类土地三大片区均呈下滑态势，下浮最多为环城四区，下浮76%；滨海新区有所上涨，增幅67%。从成交价格角度看2012年居住类土地价格最高为市内六区，楼面地价9305元/㎡，远郊区县楼面地价最低，为1162元/㎡居住类土地地价两涨两跌，滨海新区涨幅31.88%，市内六区涨幅31.56%成交区域成交量：三降一升，仅滨海新区大幅上涨，同比增幅67%，成交价武清区、塘沽区、静海县为居住成交用地成交量前三甲，市内六区供应稀缺武清区成交量最大，共成交23宗，占地面积194万㎡，占总成交量的24%，建筑面积106万㎡，主要集中在下朱庄镇、武清新城等地，未来竞争激烈成交量第二位是塘沽区，成交27宗，144万㎡，占总成交量的18%，主要集中在老城区及上北区域，未来城市中心及主流外溢板块竞争愈加激烈成交量第三位是静海县，共成交19宗，123万㎡，占总成交量的15%成交各区武清区、塘沽区、静海县为居住成交用地成交量前三甲，市内六区供2012年塘沽区土地成交金额最高，为73.12亿元，南开区以楼面地价13530元/㎡位居榜首区域

2011年成交金额

（亿元）

2012年成交金额

（亿元）

2011年楼面地价

（元/平米）

2012年楼面地价

（元/平米）

和平区3.9417.5206698333河东区26.169.8564236793河西区60.0460.4370929047南开区24.7656北区7.5511.153905135红桥区1.56.3488617925东丽区17.917.599332160西青区50.714.2523091846津南区52.0712.629062182北辰区52.04023660塘沽区42.2273.1221652952汉沽区3.057.5219581508大港区00.76——1538开发区3.6617.2326424245武清区81.5531.412531073宝坻区10.974.0512551491蓟县19.655.629801171宁河县5.1913.1414421129静海县18.324.8411591264合计481.26373.4920542732成交各区2012年塘沽区土地成交金额最高，为73.12亿元，南开区以【居住稀缺，工业唱戏】居住类及商业类用地成交量分别下滑41%、6%，工业用地仍为成交主旋律【地王频现】市内六区土地稀缺，保值效应凸显，高溢价率成交【武清、滨海，东西热潮】滨海新区及武清区为居住类用地成交焦点区域【市内六区地价持续高企】市内六区楼面均价6500元/㎡以上，以河西、南开为主热点区域，土地成交金额最高数据解读【居住稀缺，工业唱戏】居住类及商业类用地成交量分别下滑41%contents目录

数据解读商品房数据年度商品房供应量走势年度商品房成交量价走势月度商品房成交量价走势各区域商品房成交量价走势年度商品房存量走势各区商品房存量二手房数据土地数据contents目录2012年全市商品房共批售1166万㎡，同比大幅下降42%分区域供应商品房2012年全市商品房共批售1166万㎡，同比大幅下降41.64%。2012年商品房新增批售集中在下半年，第二季度为全年单月新增批售最多的三个月。2012年全市商品房共批售1166万㎡，分区域供应商品房202012年全市商品房进入理性调整期，成交886万㎡，同比上涨0.57%，成交均价10057元/㎡，正式进入万元市场分区域成交商品房

2007年

增长期2008年

低迷期2009年

反弹期2010年

整固期2011年

调整期2012年

理性期面积（万㎡）96850013301008881886金额（亿元）592346986938823891均价（元/㎡）61196917741493059344100572012年全市商品房进入理性调整期，成交886万㎡，同比上涨一手房成交面积一季度后逐步上涨并趋于稳定，成交价格同比上涨约8%，价格基本维持于9900-10060元/㎡2012年全市共成交商品住宅886万㎡，同比上涨0.57%。天津市场表现理性冷静，各月成交量波动不大，1、2月份后成交量走高，4月出台首套利率下浮政策后，5月起开始小幅上涨，月成交量持续稳定在83-95万㎡2012年全市住宅成交均价10057元/㎡，较2011年均价9344元/㎡上涨7.63%，各月价格波动不大。成交商品房一手房成交面积一季度后逐步上涨并趋于稳定，成交价格同比上涨约市内六区成交量坚挺，拉升天津总体成交均价，滨海新区以价换量，环城四区及远郊区县成交量有所下降分区域成交量：调控持续强化，中心城区土地日益稀缺，市内六区抗政策风险能力高，成交面积不断攀升，2012年成交190万㎡，同比上涨81.64%。滨海新区成交168万㎡，同比上涨28.24%。环城四区作为传统成交主力区域，依然成为成交最高区域，但成交量较去年下降15.10%。远郊区县由于蓝印萎缩，占比下降，同比下降21.94%。在成交均价方面，仅远郊区县略有上涨3.45%，成交均价为6564元/㎡。市内六区成交均价16860元/㎡，同比下降3.76%，但依然独占鳌头，远超其它区域。位居第二位的环城四区成交均价9203元/㎡，下降3.33%，滨海新区均价为8664元/㎡，下降4.68%。成交各区市内六区成交量坚挺，拉升天津总体成交均价，滨海新区以价换量，2012年商品房存量上行走势总体企稳，至年末存量去化周期约20个月分区域2011年，商品住宅存量呈现持续攀升态势，至2011年末商品住宅存量面积已由年初的1140万㎡攀升至1770万㎡，涨幅达55%；2012年，因为以价换量的缘故，供大于求的格局得到显著改善，因此年内各月存量的上行走势未能延续，总体企稳。至2012年末，全市商品住宅可售存量1971.6万㎡，较2011年末仅高出11%；2011年末去化周期为28个月，2012年末存量去化周期约20个月，去化周期已有大幅度缩短；存量市场2012年商品房存量上行走势总体企稳，分区域2011年，商品市场库存以塘沽、武清区域为最高，其次为大港、中新生态城等封闭性区域，市区存量最小分区域截止至2012年末，环城四区、滨海新区和远郊区县库存面积占比分别为25%、32%和27%，市内六区存量占比较小，仅为15%；目前商品房存量较大的分别为塘沽区和武清区，分别占到全市的18%和13%；其次为津南、西青，分别占到全市的10%和7%；大港区和中新生态城等区域库存压力仍然较大，去化周期分别为48个月和35个月；存量市场市场库存以塘沽、武清区域为最高，其次为大港、中新生态城等封闭【万元时代】商品住宅成交886万㎡，均价为10057元/㎡，同比去年量价齐升，天津正式迈入万元时代【以价换量】强调控背景下，市内六区率先以价换量，规模去化拉升整体成交价格，滨海新区价格走低，销量企稳【库存企稳】随着2012年的以价换量，库存量保持企稳态势，以环城四区、滨海及远郊区县库存为主，市内六区存量最小数据解读【万元时代】商品住宅成交886万㎡，均价为10057元/㎡，contents目录

数据解读商品房数据土地数据二手房市场成交走势各区域二手房成交量价走势二手房数据contents目录二手房市场成交量大幅上涨，成交442万㎡，同比上涨22%分区域2012年全年，一二手房总体成交1328万㎡，同比上涨6.84%，一手房与二手房的比例整体较2011年下降，由2011年的2.44：1下降至2012年的2:1。一二手比例波动不大，但整体上呈上升态势，除4、6、10、11、12月份外，一二手房的比例普均在2以下。一二手房比例较去年下降，且整体趋势稳定，是由于政府坚持调控政策不动摇，加大了非刚需住房的购买难度，市场回归理性。成交二手房二手房市场成交量大幅上涨，成交442万㎡，同比上涨22%分区四大片区二手房成交量均有上涨市区成交184万㎡，增长13%；均价11101元/㎡，上涨14%分区域2012年二手房成交面积总体呈上升趋势，四大片区成交量价均大幅上涨。其中市内六区成交184万㎡，同比增长12.55%2012年二手房成交均价总体同样均有所上涨，市内六区成交均价最高，为11101元/㎡，同比上涨14.18%成交二手房四大片区二手房成交量均有上涨市区成交184万㎡，增长13%；数据解读【逐步坚实】2012年伴随二级市场的成熟和回暖，二手房市场成交量价均稳步回升【稳步上行】成熟的市区环境，保证二手房持续平稳，环城四区逐步进入二手房交易时代、封闭性的相对成熟的远郊区县实现自我循环消化数据解读【逐步坚实】2012年伴随二级市场的成熟和回暖，二手解读数据一级市场：主城区居住类土地稀缺+面粉高企二级市场：步入理性消费时代，主城区抗风险能力高，滨海库存压力大，容量有限三级市场：稳步上升，环城四区与远郊区县成为机会区域在微利市场之下谋生存之道：持续占领城市核心区高地保证现金流，环城铺面补充市场占有量解读数据一级市场：主城区居住类土地稀缺+面粉高企在微利市场之市场宏观数据解读板块分述城市综述市场宏观数据解读板块分述城市综述策略之下重点区域锁定——市内六区新兴规划交通建设配套落实土地供应锁定原则策略之下重点区域锁定——市内六区新兴规划交通建设配套落实土地2009-2012年，“一主两副”规划逐渐兑现城市名片效应突出规划新兴470万290万260万320万新天津西站天津最大的现代化交通枢纽，2009年开始改造，2011年兑现新天津站天钢柳林副中心规划总用地14.5平方公里，可建设用地9.56平方公里，包括创智产业园区、海河北部、南部生活片区、都市商务区，地区综合服务区，地区行政及国际社区，柳林风景区七大功能组团。天津站、津湾广场、天津西站改造完成，海河节点大放异彩。新津湾广场西站副中心的总占地是10平方公里，规划总建面是1500万平米，其中核心区920万平米，一期启动区270万平米，其中红桥区规划建筑面积约1000万平方米，新建规划面积达650万平方米。南城市主中心紧挨现在的天津商务区小白楼板块,规划用地约138万平方米，总建筑面积约450万平方米；未来将建成诸多集商业、写字楼、酒店、公寓、住宅为一体的大型城市综合体，成为天津商务CBD。新天津站总建筑面积2.67万平方米，2010年改造完成，地铁2、3、9号线将引入客站。金融街地区的津湾广场，一期项目建筑面积17.1万平方米，由5座欧式风格的地上商业建筑构成，2008年开业。2009-2012年，“一主两副”规划逐渐兑现规划新兴4753中心城区明确重点建设六大区域城市主副中心、文化中心、北部新城旧城改造、地铁沿线规划新兴天津房地产业发展十二五规划重点将确定3类地区:中心城区及环城四区、滨海新区、近郊区新城。其中中心城区及环城四区将重点发展8大区域。中心城区将重点进行城中村改造、地铁站点开发、城市主副中心提升、北部新城等重大项目的建设。西站副中心地区交通枢纽、高品质住区、高端服务业天钢柳林地区城市副中心、大型公建、服务业、大面积公共绿地、旧居改造文化中心地区文化产业、旧居改造、高品质居住区海河中游地区行政文化中心、海河教育园区、国家级会展中心、城市核心北部新城地区银河风景区、京津物流中心、高新技术产业中心、宜居生态城危陋平房及城中村改造中心城区旧城改造地铁沿线及站点开发中小套型住宅、地铁5,6号线上盖物业环外新家园保障性住房为主（注：数据来源：天津市房地产业发展十二五规划）规划新兴天津房地产业发展十二五规划重点将确定3类地区:中心城54热点区域：三大带状沿线功能互补海河沿线商务商业，解放南路、地铁沿线宜居宜商规划新兴进一步确定解放南路起步区、郁江道地区、陈塘庄园区、轧钢一厂北院、电机总厂和轧钢一厂南院等五大板块功能特点，未来将建成宜居宜商的生态区。解放南路起步区道路、公园等基础设施工程2013年上半年全面开工。解放南路沿线海河沿线地铁沿线天津市将以海河为轴线，做好沿河两岸重点项目的规划设计，使海河成为天津更加亮丽的名片。特别是规划建设中，海河两侧首排建筑不再审批住宅楼项目，而是以商业设施如写字楼、大型商场等为主，提升海河沿线的商业功能。天津市确定了8个地铁上盖项目规划，重点围绕1、3、4号线，具体为：河北区4个：小王庄地铁站、中山北路地铁站、新开河与律纬路交口地铁站、新开河与泰兴路交口地铁站；南开区1个：天拖地铁站；河东区1个：成林路与红星路交口地铁站；河西区1个：解放南路地铁站；红桥区1个：天津西站前广场。这8个地铁上盖项目规划有400万平方米的配套设施，其中一半是商用，其他为住宅类项目。热点区域：三大带状沿线功能互补规划新兴进一步确定解放南路起步55未来六条轨道交通拉动城市环线板块升值建设交通1号线2006年兑现9号线2011年已经兑现2号线2012.07月兑现3号线2012年10月兑现双港板块张贵庄板块卫国道李明庄张家窝大学城宜兴埠小淀未来张贵庄板块、卫国道、杨柳青、张家窝、大学城、宜兴埠板块为受环状轨道佳通带动最强的板块西青李七庄5号线计划2016年兑现6号线计划2016年兑现东起东丽区新外环东路，南至津南区咸水沽3号线2号线6号线5号线1号线9号线未来六条轨道交通建设交通1号线2006年兑现9号线256天津文政中心成为兑现最快的大规模城市配套突出进展配套文政中心作为天津河西区市级行政文化中心上半年陆续建成和运营，其兑现能力之快成为全市热点，同时直接导致河西区城市地位提升和板块格局的变化。天津文政中心占地面积约90万平米，包括天津图书馆、天津博物馆、天津美术馆、天津大剧院、天津青少年活动中心、天津银河购物中心、生态岛、天津科技馆等。2012年，天津市政府搬迁，大剧院、天津美术馆、天津博物馆、图书馆等陆续开放，银河购物中心也于6月份试运营。天津文政中心成为兑现最快的大规模城市配套突出进展配套文政中心2013年天津预计出让地块集中在解放南路新梅江区、地铁沿线及旧城改造区域供应土地行政区划南站主中心西站副中心解放南路新梅江地铁上盖及地铁沿线旧城改造合计备注和平区——————————0

河西区————15（179）————15（179）全都在地铁沿线南开区————————3（55）3（55）

河东区1（36）——————1（15）2（51）

河北区——————5（139）——5（139）

红桥区——2（65）————1（10）3（75）其中西站副中心新红路地块亦为地铁上盖项目合计1（36）2（65）15（179）5（139）5（80）28（500）

2013年预计出让地块总个数及总建筑面积：解放南路新梅江规划区>地铁上盖及沿线>旧城改造>西站副中心>南站主中心河西区>河北区>红桥区>南开区>河东区注：（1）括号外数据为供应地块个数，括号内数据为供应地块总建筑面积（万平米）；（2）数据来源于政府，2013年天津预出让地块。2013年天津预计出让地块供应土地行政区划南站主中心西站副中58市内六区锁定重点板块：“双心”“双翼”双心之：南站主中心双心之：天津文政中心北翼：西站副中心—北部新城南翼：天钢柳林副中心—新梅江新兴规划交通建设配套落实土地供应市内六区锁定重点板块：双心之：南站主中心双心之：天津文政contents目录

南站主中心小结未来供应板块规划市场格局contents目录现状成熟商务区，未来津门第一城市名片，3大CBD龙头、第一湾资产价值汇聚，总开发量约530万㎡，以商业、办公为主规划板块城市功能定位商业、办公、金融、娱乐、商贸等功能集一体的成熟商务区居住价值定位高端公寓居住区板块特征分析深厚的历史文化底蕴和金融、商务办公、中高端商业等多种功能，是天津最具特色和国际化的商务中心区域人口界定城市中产阶级重点发展商业、商务办公等功能。规模量级：开发量230万平米，其中写字楼占70%以上，辅以少量酒店、商业及公寓产品；功能定位：以金融及相关产业为核心的，写字楼作为绝对核心驱动力的商务区；兑现时间：恒隆、新华等地块已出让，津门津塔已兑现；规模量级：后期开发不足100万平米，写字楼、酒店、商业比例相对均衡；功能定位：现阶段的城市核心CBD，以写字楼为核心驱动的多业态、多行业复合的商务区；兑现时间：朗香街、酒吧风情街、海信等已运营，富力中心、凯德国贸等已竣工。规模量级：总体开发量超过200万平米，写字楼、酒店、商业比例均衡且档次较高；功能定位：未来城市核心CBD，典型全业态驱动型商务区；兑现时间：嘉里中心在建，中信、中粮项目全面启动。交通路网发达，形成立体交通路网，无缝接驳城市边缘。现状成熟商务区，未来津门第一城市名片，规划板块城市功能定位商格局板块核心区商业商务带主要分布在海河沿线、南京路沿线二个区域；现有综合体普遍标准偏低、部分已老化，集中在南京路沿线区域；未来海河沿线，将陆续供应、兑现多个大体量的高端综合体项目，包括金融街的环球金融中心、国际中心和大都会。未来，海河沿线高端商业商务带有望逐步超越现有南京路沿线；合生津塔金融街融御津湾广场海河之子远洋2期天汇广场恒隆广场天河城南京路沿线逐渐落末海河沿线高端商业商务带逐步兑现公馆1882格局板块核心区商业商务带主要分布在海河沿线、南京路沿线二个区项目名称住宅（万㎡）写字楼（万㎡）商业（万㎡）酒店（万㎡）合计（万㎡）中信城市广场432712385中粮大道4311.713.3375.5天津嘉里中心1813121053合计10451.737.316213.5热电厂地块9.526.7436.24南站CBD主导项目物业配比南站CBD未来供应仍以商业综合体为主现有供应量超200万㎡板块仅热电厂地块尚未出让，预判楼面地价超8000万达公馆地块在2011年获取，占地7.35万㎡，建面26.97万㎡，楼面地价6957元/㎡，综合地块素质及近2年土地价格的上涨，预判未来热电厂地块的楼面地价要高于万达公馆。南站CBD格局供应未来嘉里中心中粮大道中信城市广场热电厂地块万达公馆项目住宅（万㎡）写字楼（万㎡）商业（万㎡）酒店合计中信城市广

南站主中心市中心聚集力逐渐加强，中大规模综合体项目逐渐由南京路迁移至海河沿线南站CBD板块呈主导项目聚焦效应，聚焦海河下游成为未来发展方向热电厂地块成唯一存量土地，预判楼面地价超8000南站主中心取地策略：未来板块向海河下游延展，重点聚焦热电厂地块大型综合体+>8000的取地成本，考验资产沉淀和商业运营能力summary小结

contents目录

天津文政中心小结市场格局板块规划板块兑现contents目录天津文政中心东南半环中环线乐园道宾水道紫金山路气象台路友谊路尖山路大沽北路解放南路总规划：

天津文化中心规划区占地面积90万平米，建筑总量1100万平米。其中开放面积33hm2,水面积10hm2,绿地12.9hm2。规划定位：集娱乐中心、演艺中心、博物馆图书馆、商务中心为一体的政治活动、国际国内交往、文化交流的重要场所。政府南迁，紧邻友谊路金融街，文化中心落成重新定义天津文政高地规划板块天津文政中心东南半环中环线乐园道宾水道紫金山路气象台路友谊路区域附近八大里2013年已进入正式拆迁拆迁占地面积约18公顷地铁5、6号线目前建设过程中目前天津银河购物中心、天津博物馆、科技馆、青少年活动中心、美术馆已经建设完成。未来连滨海新区与中心城区的市域轨道Z1线，服务于中心城区并形成环线的地铁M5、M6线及中心城区的M10线建成后，将会更加便利。兑现板块地铁上盖地铁上盖八大里地铁上盖规划城市绿带四中新址文化中心2012年建成并投入使用地铁五、六号线及上盖物业拆迁工作于2012年开工八大里一期拆迁于2012年开工，二期于2013年1月开工，全期预计2016年10月竣工解放南路东南半环紫金山路气象台路中环线大沽南路区域附近八大里2013年已进入正式拆迁目前天津银河购物中心、区域仅颐贤里在售改善产品价格平台>21000，月均去化≤10套未来几年供应以八大里拆迁地块为主，预计楼面地价超10000项目颐贤里立达河西地块八大里拆迁绿荫里占地面积（万㎡）2.672.413.3建筑面积（万㎡）5.094.875030.8产品形式高层(107㎡、125㎡、145㎡)洋房(167㎡、318㎡)——住宅和公寓390万㎡,商业办公307.5万㎡,其他配套52.5万㎡写字楼7万㎡住宅9.9万㎡商业9.9万㎡酒店4万㎡销售均价（元/㎡）洋房：23000-24000高层：21000左右————预计：住宅3.75万/㎡，其他产品自持去化速度7-10套/月——————楼面地价（元/㎡）——

9505——15000存量1.58万㎡4.8万㎡，预计2014年入市30.8万㎡，预计：住宅2015年底交房，其他产品2016年开业格局市场核心客户：主要来自河西区及部分体北区域回流人群的自住改善客户，看重配套、居住舒适度等因素。颐贤里立达河西地块八大里拆迁立达河西地块颐贤里八大里拆迁在售项目未来供应绿荫里区域仅颐贤里在售改善产品项目颐贤里立达河西地块八大里拆迁绿荫

天津文政中心规划兑现，拆迁提速区域内常年居住供应匮乏改善产品为主，较高价格平台导致去化缓慢八大里拆迁为区域供应土地主要区域，预计楼面地价超10000天津文政中心取地策略：聚焦八大里拆迁地块，未来将着力打造高端豪宅区预计取地成本超10000summary小结

市场潜力板块规划小结contents目录

西站副中心取地成本市场潜力板块规划小结contents目录红桥区占副中心规划2/3未来以北运河、三岔河口为主发展核心商务区板块拆迁及配套项目初步启动规划板块西站城市副中心的整体规划横跨红桥、河北二区，按照规划建筑面积计算，其中红桥占2/3，刚好位于三岔河口、西站区域内。总体规划：西站地区城市副中心位于天津中心城区西北部，规划范围东至南口路，西至红旗北路，南至南运河，北至普济河道，总占地面积10平方公里。规划定位：打造集交通枢纽、商业商务、休闲娱乐、科教和创意等新兴产业多功能一体的大型综合性城市副中心。西站副中心西站副中心效果图南口路红旗北路南运河普济河道核心商务区西站枢纽枢纽商业板块休闲商务板块北运河东生活板块北运河西生活板块规划结构——“四河六岸，一轴双核，五大板块”四河六岸：子牙河、北运河两岸，南运河及新开河北岸“四河六岸”生态环境的提升，将改善副中心的各种活动环境，提高地区价值；一轴双核：综合发展轴线——南起南运河，北至北运河，集生态休闲轴线、便捷交通轴线、人文景观轴线和功能发展轴线于一体。同时，以西站枢纽（综合交通核）、西沽公园（生态景观核）“双核”为引擎推动地区发展。五大板块：：核心商务区、西站枢纽、枢纽商业板块、休闲商务板块、北运河东生活板块、北运河西生活板块目前高铁投入运营，地铁6号线开通在即，板块内拆迁及规划交通配套等项目相继启动。红桥区占副中心规划2/3规划板块西站城市副中心的整体规划横跨容量市场红桥区商品住宅长期供应不足年均成交不足20万平米新增供应面积：2008-2012年，年均新增供应22.8万平米；成交面积：

2008-2012年，年均成交面积仅18.56万平米；成交均价：2008年成交均价仅6600元/平，09年一跃至10000，近2年成交均价稳定在15000-17000元/平米。2008-2012红桥区商品住宅市场量价走势容量市场红桥区商品住宅长期供应不足新增供应面积：2008-2西站副中心板块内暂无商品房供应板块周边供应亦相对稀缺，以品质改善项目为主汇聚城中心北部高端品质改善客群格局市场项目建筑面积（万㎡）户型面积（㎡）价格（万元/㎡）去化速度（套/月）存量（万㎡）亿城堂庭11.2高层+洋房50-2501.4-1.6239.6童年河10高层90-1601.8开盘197套（储客50天）9.28仁恒河滨花园32.7高层50-2401.9-2.0284.2万通上游国际15.8高层50-180别墅150-5002.1-2.2290.06童年河万通上游国际仁恒河滨花园亿城堂庭西站副中心板块客户来源：汇聚城中心北部高端客群，引导南开、红桥、河北高端客群向心运动，品质改善客户占绝对比例，客户看重区域价值、项目品质。西站副中心板块内暂无商品房供应格局市场项目建筑面积（万㎡）户供应未来未来西站副中心板块内及周边住宅供应约123万㎡天泰路地块1天泰路南侧北运河地子牙河与咸阳路地块红旗北路地块河北6443厂地块天泰路地块2西青道地块新红路地块地块用地性质建面（万㎡）容积率备注河北区天泰路地块1城镇住宅、商服47.293.3居住建面17.84万㎡，现状部分土地已整理，沿河规划路网尚在修建河北区天泰路地块2城镇住宅、商服14.63.7

河北区天泰路南侧北运河地块城镇住宅6.652.4地