杭州绿色科技广场项目整体定位与发展战略课件

杭州绿色科技广场项目

整体定位与发展战略谨呈：杭州市化工研究院有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。12/18/2022杭州绿色科技广场项目

整体定位与发展战略谨呈：杭州市化工研究报告思路1、项目整体定位

2、物业发展战略从市场与本体出发初步方向从案例与客户出发发展策略

开发模式项目整体定位各功能块配比“绿色科技广场”物业发展战略2报告思路1、项目整体定位

2、物业发展战略从市场与本体出发PART1项目整体定位1、项目发展方向

2、整体开发策略项目发展方向

从项目限制条件及项目发展空间两个角度进行分析、阐述做什么？怎么做？3PART1项目整体定位1、项目发展方向

2、整体开发策略项目发展方向判断限制条件Q1：城市条件Q2：业主目标Q4：本体条件项目发展空间Q3：市场现状项目发展方向4项目发展方向判断限制条件Q1：Q2：业主目标Q4：项目发展空Q1：本项目推出市场时杭州市的基本环境？限制条件Q1：城市条件Q2：业主目标Q4：本体条件项目发展空间Q3：市场现状项目发展方向5Q1：本项目推出市场时杭州市的基本环境？限制条件Q1：Q2：杭化院绿色科技广场在杭州的位置文教板块黄龙板块武林板块庆春/凤起板块城站板块钱江新城滨江区板块萧山行政板块钱江世纪城本项目1、地理位置稍逊6杭化院绿色科技广场在杭州的位置文教板块黄龙板块武林板块庆春/相关投资优惠政策分析本项目所在地拱墅区投资优惠政策1、两免三减半。对生产性外商投资企业实行“两免三减半”的优惠政策，即从获利年度起，前两年免征企业所得税。

2、先进技术企业所得税减半。先进技术企业上述减免优惠政策基础上，期满后可延长三年减半交纳企业所得税。

3、产品出口企业所得税减半。产品出口企业按照国家规定减免企业所得税期满后，凡当年企业出口产品产值达到当年产品值的70%以上的，可以按照现行税率减半征收。

4、所得税优惠税率。生产性外商投资企业在沿海经济开发区及城市市区，减按24%的税率征收企业所得税。

5、进口设备免税。对国家鼓励发展的国内投资项目和外商投资项目进口设备，在规定的范围内，免征关税和进口环节增值税。

6、国产设备抵扣所得税。外商投资企业，在投资总额内购买国产设备，对符合国家规定的项目，其购买国产设备投资的40%可从购置设备当年比前一年新增的企业所得税中抵免。

7、国产设备退增值税。对外商投资企业在投资总额内采购国产设备，如该类设备属目录范围，可全额退还国产设备增值税。

8、利润再投资退所得税。将企业取得的利润直接再投资于该企业，或作为资本投资开设其他企业，经营期不少于5年的，经投资者申请，税务机关批准，退还其再投资部分已缴纳所得税的40%税款。

2、投资政策利好7相关投资优惠政策分析本项目所在地拱墅区投资优惠政策1、两免三3、地铁规划便通项目所在区域83、地铁规划便通项目所在区域8城市规划分析——地铁将给沿线写字楼带来很大的便利案例：深圳地铁发展分析1、深圳地铁一期工程包括1号线的东段和4号线的南段组成，从1998年通过可行性方案设计到2004年底建成通车，历时5年多。

2、由于1号线与4号线交汇于福田中心区，因此地铁的规划建设对福田中心区的发展具有直接的促进作用。从深圳写字楼市场的发展来看，2000年以来深圳甲级写字楼市场空置率呈逐步下降趋势。

3、由于地铁的开通，使得福田中心区与东部的联系更加便利，加上其他利好因素，促进了福田中心区写字楼售价的稳步增长。杭州地铁对项目的影响1、杭州地铁从2006年一期工程可行性方案的通过，参照深圳的发展历程预计在2010~2011年左右建成通车。虽然地铁的建成还需要较长的一段时间，但显然地铁的影响是显而易见的，而且随着距离地铁开通时间的临近，这种良好的心理预期对消费者的影响讲会越来越强烈。

2、从地铁的影响看，在建成通车以前对购买者的影响大于租赁者的影响，随着地铁的开通，由此而带来的实质性的影响对租赁者的影响会逐步增强。

3、从深圳的经验来看，2005年地铁建成通车后写字楼吸纳量有一个快速提升，空置率进一步下降，跌破10%。因此，地铁的开通对沿线的写字楼有进一步的促进。9城市规划分析——地铁将给沿线写字楼带来很大的便利案例：深杭州写字楼消化量在经历2003年的狂热后，随着GDP得增速回落逐渐步入平稳运行状态资料来源：世联分析4、未来供大于求10杭州写字楼消化量在经历2003年的狂热后，随着GDP得增速回目前杭州市场年消化量在30万左右2001年～2005年写字楼市场统计资料来源：杭州写字楼网站项目2001年2002年2003年2004年2005年市场预售面积约合（m2）30.9万40万56万38.851.6增长率41.6％29％40％-31％33％实际成交面积约合（m2）314062万36.2万24.1万增长率29%55%45%－41％－33％与供应量急速放大相比，需求量保持相对较小的增长速度，并且波动明显11目前杭州市场年消化量在30万左右2001年～2005年写项目开盘时的市场容量杭州未来的写字楼市场，将集中于钱江新城和滨江区滨江区仅05年出让土地可建65.88万写字楼钱江新城在建写字楼近30万平米未来两年杭州写字楼每年供应将超过100万平方米12项目开盘时的市场容量杭州未来的写字楼市场，将集中于钱江新城和A1：杭州市基本环境Q1：本项目推出市场时杭州市的基本环境？劣势优势投资政策利好地铁规划便通地理位置稍逊市场供大于求13A1：杭州市基本环境Q1：本项目推出市场时杭州市的基本环境？Q2：杭化院对本项目的开发目标？限制条件Q1：城市条件Q2：业主目标Q4：本体条件项目发展空间Q3：市场现状项目定位A1：地理位置稍逊，投资政策利好，城市规划有利，市场竞争较大。14Q2：杭化院对本项目的开发目标？限制条件Q1：Q2：业主目标目标梳理关键词：形象/枢纽/回现/利益最大化建成化工业枢纽前期回款平衡开发成本后期创造项目利益最大化树立政府形象目标本项目受到市政府的关注，开发商希望在政府面前树立良好的企业形象开发商希望汇集众多化工业研发、成果展示、销售部门让业内外人事提及化工业，就想到本项目，树枢纽标志对于经济指标，开发商希望前期推出后能平衡开发成本后期可持有物业，实现利益最大化。世联将在第二部分作出分析。15目标梳理关键词：形象/枢纽/回现/利益最大化Q3：杭州市写字楼市场的现状？限制条件Q1：城市条件Q2：业主目标Q4：本体条件项目发展空间Q3：市场现状项目发展方向A2：树立政府形象，建立化工枢纽，平衡开发成本，实现利润最大。A1：地理位置稍逊，投资政策利好，城市规划有利，市场竞争较大。16Q3：杭州市写字楼市场的现状？限制条件Q1：Q2：业主目标Q杭州市办公物业分布状况目前杭州办公物业主要分布在市区成熟的商圈，主要包括：黄龙板块武林板块庆春/凤起板块城站板块文教板块随着城市的扩张，在传统商圈外正在形成新的写字楼集中区域，主要包括：钱江新城板块滨江板块（高新&行政）萧山行政板块钱江世纪城文教板块黄龙板块武林板块庆春/凤起板块城站板块钱江新城滨江区板块萧山行政板块钱江世纪城本项目市场现状17杭州市办公物业分布状况目前杭州办公物业主要分布在市区成熟的商按照物业档次、目前售价/租金将板块分级黄龙板块钱江新城武林板块庆春板块城站板块文教板块滨江板块萧山行政板块平均租金区间(元/天/m2）3.5-4.5平均售价区间(元/m2）2.8-3.51.5-2.80.8-1.515,000-22,00013,000-15,0008,000-14,0006,000-8,000顶级配置，设备多采用知名品牌原装进口；多有大堂和室外广场；注重科技和生态办公；入住企业行业影响力大，实力雄厚物业档次设备多采用知名品牌国内组装；大堂昭示性一般，无室外广场落成较早，规划功能落后；入住企业规模较小受区域价值局限，客户认知度较低（本项目区域）市场现状18按照物业档次、目前售价/租金将板块分级黄龙板块武林板块城站板黄龙板块——杭州目前最高档的商务圈，主要依托人文环境和政府配套形成的，代表杭州写字楼最高水平行政导向，商业、交通配套成熟教育、文化氛围聚集高素质人才省、市级的公建配套第一层级核心驱动力未来发展趋势租金：3-6元/m2/天，多集中于3-4.5元/m2/天；售价：1.4-3万元/m2物业管理费：8-12元/m2/月（含水电）世贸中心世纪广场嘉华国际世贸丽晶城现代国际大厦玉泉大厦聚龙大厦中田大厦公元大厦恒励大厦黄龙体育中心省政府黄龙体育中心浙江大学租金/售价行业：多集中于高增长性和高附加值行业如投资咨询、信息通讯、房地产、保险、文化传播等；客户：国际国内知名企业驻杭机构、浙江省及杭州市著名企业；以行业内的大中企业为主选择本板块办公的原因主要是为显示企业形象；注重办公品质及配套、交通的成熟度：客户特征未来5年内将继续保持领先地位；土地供应稀缺，后续供应量有限；租售状况受产权影响，大部分物业以租赁为主；高品质的物业招租良好，出租率在85％以上；投资客较活跃，以机构投资者居多；19黄龙板块——杭州目前最高档的商务圈，主要依托人文环境和政府配黄龙板块的发展历史——黄龙借助政府、高校人文资源、省市级别的公建优势，发展成顶级商圈区域现状：1.黄龙商圈是目前杭州顶级写字楼最集中的区域，许多跨国公司和机构、国内精英企业在此设置分公司、办事处，甚至总部；2.写字楼整体出租比例较高；3.政府部门集中，吸引总多有国资背景的企业入住周边写字楼4.黄龙商圈目前已有大型专业餐饮20余家，三星级以上饭店10余家，开始形成娱乐休闲中心；驱动因素：1.黄龙商业氛围营造，品牌店铺的加盟将提升整个黄龙板块档次及聚集力；2.写字楼租金/售价持续上涨，导致企业运营成本增加；3.土地供应减少，资源稀缺发展趋势：1.高档写字楼陆续投入使用，将吸引杭州其他成熟区域有实力的公司入住；2.高涨的运营成本导致部分中小企业外迁或仅保留窗口部门；3.成为企业对外昭示实力的窗口；市场现状20黄龙板块的发展历史——黄龙借助政府、高校人文资源、省市级别的黄龙板块典型楼盘扫描编号项目开发商建筑面积（万m2）物业管理租金/售价标准层车位（个）备注1世贸中心世贸集团8.2世贸物业3.5-5元/m2/天3500m2——OTIS电梯，载重1300kg2世纪广场绿城集团8.0718元/月/m23.8-4元/m2/天1500m23206部三菱电梯，大金空调3嘉华国际佳华置业512元/月/m24-4.5元/m2/天3000m230010部OTIS进口电梯，大金中央空调4聚龙大厦香港辉创3.28元/月/m23.5元/m2/天850m2*2130（900元/月）6部三菱电梯，大金空调5恒励大厦恒励置业3.26元/月/m24.5元/m2/天——1408台进口三菱电梯，进口卫生洁具6玉泉大厦浙联集团2绿城——1000m2——3部中外合资电梯，1部客货两用梯7中田大厦——3绿城，10.8元/月/m23-3.8元/m2/天1280m2200（地上30）4部日本原装进口日立电梯，速度（2.5m/s）；名牌中央空调，设置能源自动计量系统8公元大厦南源置业11.5——1.7-2.7万/m2（售价）1700m2*248014部OTIS－Elevonic311VF电梯；德国工艺，外墙天然石材,金属嵌条（在建）9现代国际大厦——1.4——1.4万/m2（售价）600m21.5个停车位/100m22部电梯，分户式中央空调；标准层高2.8m10丽晶城（欧美中心）建工集团10————4000m2——未建典型办公楼供应量

约合55万m2，其中目前尚未投入使用的约25万m2市场现状21黄龙板块典型楼盘扫描编号项目开发商建筑面积物业管理租金/售价钱江新城——新规划的行政中心板块，以超甲级写字楼为主，未来的金融商务中心第一层级富春路瓯江路三桥钱江路大剧院城市阳台市民活动中心城市阳台浙江金融财富中心国际发展大厦圣奥大厦国际时代广场尊宝大厦光彩国际中心金基置业荣安总部东航控股中天大厦钱江时代广场尊宝大厦钱塘置业22钱江新城——新规划的行政中心板块，以超甲级写字楼为主，未来的钱江新城高端写字楼项目密集序号项目开发商建筑面积/办公面积（万m2）容积率开发理念备注1圣奥大厦圣奥置业6（5.4）9.4写意办公2国际发展大厦华成集团6（5.5）9.0CBD核心办公3国际时代广场鑫亚建设投资20（15）6.85A超甲级智能酒店办公楼4尊宝大厦浙欧置业11（2）9.1绿色、生态智能办公5荣安总部荣安置业4.59.0中央商务生态6中天大厦世纪中天置业46.8精品甲级写字楼典范7光彩国际中心泛海浙江投资28（17）5.6自动化智能办公8浙江金融财富中心温州投资集团169.8杭州标志建筑物9钱江时代广场华联经济开发18（8）7.1杭州标志建筑物写字楼供应量1.目前在建的写字楼供应量合计约25万m2；2.该板块共规划建设43栋高档办公楼，预计建筑面积在300万m2左右（含政府办公用楼）市场现状23钱江新城高端写字楼项目密集序号项目开发商建筑面积/办公面积（武林版块——新近写字楼开发主要集中在凤起路和文晖路之间，是杭州近两年写字楼开发最集中的区域之一

传统商业中心，商业配套成熟市政府行政配套核心驱动力未来发展趋势租金/售价潜在供应规模小，出租率继续保持较高水平，租金价格稳定客户将存在外迁黄龙板块现象租售状况平均出租率在80％以上；在售楼盘较少，投资者较多租金：集中于3-3.5元/m2/天；售价：1-1.8万元/m2；物业管理费：6-8元/m2/月行业：以贸易、信息科技、广告、房地产相关企业及政府类相关企业为主，客户：入住企业实力较强，以国际国内知名企业为主；性价比相对黄龙版块是吸引中大型企业的主要因素之一客户特征第二层级24武林版块——新近写字楼开发主要集中在凤起路和文晖路之间，是杭武林板块是杭州传统CBD，市政府机关驻地，商务环境优越区域现状：1.杭州市传统CBD，最繁华的地段；聚集了大量的人流、物流、信息流；2、目前是杭州政治、经济、文化中心；3、中大型贸易公司、科技通信类和房地产实业公司是区域写字楼的主流客户未来趋势：1、黄龙板块的兴起分流了部分高端客户；2、钱江新城和滨江区将分流一些中大型企业；3、写字楼未来供应量有限，部分城市功能外移。驱动因素：1..市政府搬迁规划；区域政治功能的丧失；2.黄龙商圈、钱江新城的兴起；3、商业氛围的增加带来了巨大商机市场现状25武林板块是杭州传统CBD，市政府机关驻地，商务环境优越区域现武林板块典型楼盘列表序号项目总建面标准层（m2）租金（元/天/m2）售价（元/m2）物管费（元/月/m2）车位数入伙时间备注1华浙大厦5.0万12003.51.3-1.5万6.5227个，800元/月1998会议室，地下一层食堂，5台OTIS电梯，美标卫具2元通大厦2.6万20003.01.0万3-540个，800元/月——4部迅达电梯，原装日立中央空调3新世纪大厦2.5万120021.0万3——2001富士通电梯4耀江发展中心3.8万11003-3.51-1.4万6300个，1000元/个/月2001食堂地下一层，4部OTIS电梯；分层分户计量中央空调系统；5晶晖商务大厦3.1万10732.81.0万590个，800元/个/月20025台OTIS电梯，美国特灵中央空调6白马大厦3.0万12003.5-41.8万830万/个2003会议室和华浙共享，地下一层食堂，7越都商务大楼4.0万1206——1.2-1.6/1层4层loft优惠后4.5万/平——200车位，150平写字楼可分配1个车库2006美国达灵中央空调，8部奥的斯品牌高速电梯8绿城深蓝广场3.5万1400——1.4-2万————2006Low-E玻璃、铝材和进口高档石材；霍利威尔全热交换式新风换气设备9浙江环球中心5.1万1250——约2.5万6————建成后杭州最高写字楼，15m挑高大堂；3.9m层高；原装进口电梯；LOW－E玻璃；变风量中央空调写字楼供应量典型楼盘合计约33万m2，其中在建约10万m2；该板块中高档写字楼总供应量约为60万m2市场现状26武林板块典型楼盘列表序号项目总建面标准层（m2）租金（元/庆春版块——杭州金融机构最集中的地段，商务配套成熟，是杭州写字楼开发较早的区域瑞丰国际商务大厦嘉德广场广利大厦银座三瑞大厦远洋大厦凯旋门大厦金融机构聚集地；配套成熟；交通便利核心驱动力未来发展趋势租金/售价金融街的地位会受到钱江新城的挑战，部分金融机构驻杭总部将向钱江新城迁移；供应量萎缩和地段价值继续支撑楼宇价值租售状况出租率在85％左右；销售速度缓慢；机构企业购买量大；投资者逐渐减小租金：2.8-3.5元/m2/天售价：1-1.6万元/m2

；均价在1.3万/m2；物业管理费：5-7元/m2/月行业：以金融保险、贸易、信息技术、企业办事处为主客户：国内、浙江大型金融机构企业和浙江中小型贸易、信息技术企业金融企业实力雄厚，多租用大面积物业客户特征第二层级27庆春版块——杭州金融机构最集中的地段，商务配套成熟，是杭州写庆春板块——杭州的华尔街，成熟CBD区域现状：1.杭州金融中心，资金流聚集之地；2、传统商业圈之一，商务氛围浓厚；3、金融保险证券机构汇聚之地；中小型贸易公司与大型实业通信类公司混杂之地；未来趋势：1、区域功能东移至钱江新城，并被分流一些实力派中大型公司；2、金融街地位短时间内不会丧失，成为城市中心和城市副中心的过渡带，功能的专一性有可能进一步加强；3、可出让地块减少，未来写字楼供应量减少;驱动因素：1.杭州的华尔街，金融功能效应；2、杭州第一大道庆春路的通达性；3、具有的国际商务氛围市场现状28庆春板块——杭州的华尔街，成熟CBD区域现状：未来趋势：庆春板块典型楼盘扫描序号项目总面积（m2）标准层（m2）租金（元/天/m2）售价（万元/m2）物管费（元/月m2）车位数（个）入伙时间备注客户1凯旋门商务中心3.0万130030.95—1996年三菱电梯电器、通信、外地驻杭（海尔入驻）2三瑞大厦2.0万12002.5只租不售4.5—1997年4部三菱电梯，中央空调，15楼食堂；；只租不售金融、贸易、外资、服装3远洋大厦2.7万7503只租不售4.5—2002年三菱电梯四部，特灵中央空调，三楼食堂；只租不售大型金融保险企业集团，整层出租4瑞丰国际商务中心5.0万10523-3.51.251412002年3部OTIS电梯，广州中宇VRV中央空调金融、贸易、外资5嘉德广场6.0万126031.25300个，30万/个2004年OTIS电梯，中央空调，配有食堂，配有老总专属卫生间贸易、咨询等6广利大厦6.0万17003.51.6-27.5300车位，32万/个2005年OTIS电梯，中央空调，2楼配有食堂，顶层会所；配有老总专属卫生间，整层出租购买者温州客占60%，出租中7银座大厦2.3万1050——4.8157在建69％得房率；11m挑高大厅；—写字楼供应量典型楼盘合计约27万m2，该板块中高档写字楼总供应量约为40万m2市场现状29庆春板块典型楼盘扫描序号项目总面积（m2）标准层（m2）租金文教板块——依托电子产业和高新产业形成，产业特征明显；开发时间较早，以满足基本商务需求为主伟星大厦联强科技昌地火炬大厦昌信大楼钱江科技大厦文三路电子产品销售的聚群效应——“中国电子信息一条街”；高新区、高教区结合地；核心驱动力未来发展趋势租金/售价前期高新区优惠政策吸引了IT类研发相关产业的入住，随着企业的发展和优惠政策吸引力的减弱，部分企业开始搬离本区域；产业集中，专业化使客户面变窄；租售状况大部分出租率在80％以上；大多在01-03年投入使用，物业交易不活跃；租金：1.3-2.8元/m2/天，多集中于1.5-2.2元/m2/天；售价：0.8-1.4万元/m2；物业管理费：3-4元/m2/月行业：以IT企业为主，分为销售代理和研发类；其他行业包括相关广告、传媒、装修行业、物流等；客户：杭州本地企业为主，很多是以电脑装配起家；以及外地相关产业驻杭机构；以中小企业为主，大部分处于创业及发展初期，对价格比较敏感。客户特征颐高数码广场第三层级30文教板块——依托电子产业和高新产业形成，产业特征明显；开发时文教区由电子信息产业基地转变为“电子市场一条街”，部分研发型企业为改善科研环境、寻求发展开始搬离本区域区域现状：1.真正意义上的写字楼不多，很多是由其他用途改装而成的商住楼；2.文三路聚集了杭州80%以上的IT贸易型、技术服务型企业，

拥有西溪数码港为代表的7大IT大卖场；3.区域内有东方通信为代表的1600家高新企业；网新图灵为代表的1000多家IT经销商；东部软件园为代表的6大创业园区文三路电子市场一条街道未来趋势：1.功能越来越集中，成为电脑硬件和其他电子数码产品的批发、零售专业市场；2.研发环境恶化，以研发为核心的企业开始寻求新的办公地点；3.小型的IT企业、广告公司和电子类外贸企业将成为文教板块的主流客户；4.办公物业品质提升空间有限，性价比将成为其核心竞争点驱动因素：1.大专院校等科研机构逐渐迁出文教区；2.文三路定位为“电子市场一条街”；3.区域内可供开发的土地有限市场现状31文教区由电子信息产业基地转变为“电子市场一条街”，部分研发型文教板块典型楼盘扫描序号项目开发商建筑面积（m2）物业管理租金/售价标准层（m2）车位（个）入伙时间备注1伟星大厦伟星集团3.0万3.6元/m2/月1.6元/m2/天1025——1997年——2昌地火炬大厦昌地公司4.5万3.6元/m2/月1.6-1.85元/m2/天10001002000年7部东芝合资电梯，B/C座分体空调，A座中央空调3联强科技大厦联强科技1.5万————————2000年——4钱江科技广场颐高集团1.5万3.6元/m2/月——1000————以IT类企业居多，IT卖场的延伸5耀江文欣大厦耀江集团1.9万4.8元/m2/月1.7元/m2/天1100190——3部富士合资电梯，美国约克中央空调；入住企业多为IT类小型企业6文三数码大厦颐高集团2.5万3.6元/m2/月1.7元/m2/天2000————1-3楼是IT产品零售区，4层为游戏体验区，5-8层为IT产品批发区，9-13层为商务办公区，地下一层为配套服务区7中科院科技园杭州中科院3.0万————————2004年入住企业享受国家优惠政策；写字楼供应量约合18万m2，均已投入使用；该板块中高档写字楼总供应量约为25万m2市场现状32文教板块典型楼盘扫描序号项目开发商建筑面积物业管理租金/售价城站板块——依靠便利的交通和商业配套，随着周边改造的完成和商业的发展，本区域商务接待能力大幅度提升西湖国贸大厦广复大厦万新大厦万新公寓凯恩.西湖金座东方金座雪峰大厦大华星河商务大厦伟星世纪大厦香榭商务大厦城站火车站带来的便利交通；配套成熟；核心驱动力未来发展趋势租金/售价高档商务楼和星级酒店投入使用将提升本区域的商务形象，吸引高素质的客户入住租售状况平均出租率在75％左右；销售平稳；多机构投资者，整层购买量大；租金：1.4-2.8元/m2/天，多集中于2.2-2.8元/m2/天；售价：1.3-1.7万元/m2

；均价在1.4万/m2；物业管理费：3-4元/m2/月行业：各类内外贸易、国家行政机构、旅行社、物流等服务行业客户：以江浙行政机构、大中型企业驻杭办事处，中小型贸易企业为主企业的主要业务覆盖面广，在较大程度上依赖铁路、公路交通客户特征利群大厦第三层级中闽大厦33城站板块——依靠便利的交通和商业配套，随着周边改造的完成和商城站板块依托城站便利的交通发展，写字楼规模小而分散，使用率较低，随着城站周边兴起，预计该板块近两年发展迅速，将吸引高素质企业入住区域现状：1.写字楼规模小并分散，还没有形成真正意义上的商务圈；2.缺乏高档次的写字楼，大量以商住楼形式存在；3.写字楼使用率相对较低，入住企业以中小企业以及外地企业驻杭办事处为主；4.大量小型服装贸易企业聚集；未来趋势：1.城站的兴起将吸引周边县市企业、政府机关部门驻杭办事处入住；2.城站周边规划有大量的商场和高档宾馆，西湖国贸大厦、利群大厦等高档次写字楼落成使用提升该板块的整体形象，吸引高素质企业入住；驱动因素：1.西湖大道的改造2.城站带来的便利交通3.未来地铁规划的利好4.高星级酒店和高档写字楼的建成使用市场现状34城站板块依托城站便利的交通发展，写字楼规模小而分散，使用率较城站板块典型楼盘扫描序号项目开发商建筑面积（m2）标准层（m2)物业管理(元/m2/月)租金/售价入伙时间车位（个）备注1香榭商务大厦香榭房产3万20004.52.5元/天/m22002年——安装了卫星天线接收系统；大厦各个楼层和地下停车库都设有摄像头和24小时电子巡更系统2中闽大厦中闽建设3.8万1500——1.4-2.0元/天/m22002年——烂尾楼改造而成，面积分割从100m2起；3广复大厦广宇集团7.5万（3.5万写字楼）17505.02.5元/m2/天——————4联银大厦浙江职工经济发展有限公司1.4万7003.21.4元/天/m22004年150商住公寓，无中央空调系统5耀江广厦耀江集团1.5万——5.01.8-2.5元/m2

/天——150分割出售，面积在140-500m2之间；3部国产电梯6雪峰大厦雪峰集团4万10005.02元/天/m22004年2004部三菱合资电梯；日本进口VRV中央空调

7伟星世纪大厦伟星房产2万12003.61.2-1.8元/天/m22004年——4部日立合资电梯8西湖国贸大厦长宝置业总6.2万，写字楼2万1000——1.2-1.4万元/m22006年1889部日本宽体加高轿厢；“水源热泵”变频多联中央空调模式，独立运行计量；LOW-E中空双层玻璃；法国“德地氏”共晶铸铁锅炉；9利群大厦杭州圈烟厂6.4万——————2007年——目前杭州最高的写字楼；顶部设置停机坪；楼宇部分作为5星级酒店，其余为商住两用；10万新大厦万通房产7.6万，其中写字楼2万1040——1.4-1.7万元/m22006年1200标准层高3.6m，108-364m2分割；4部合资电梯，1部货梯；5A智能管理；公共部分大理石地面；中央空调，屋顶花园；定位品牌服饰商务中心写字楼供应量典型楼盘约合30万m2；该板块中高档写字楼总量约为40万m2市场现状35城站板块典型楼盘扫描序号项目开发商建筑面积标准层（m2)物萧山行政板块——写字楼市场自成体系，依托区域产业形成较为封闭的市场杭州国际商务中心区政府市民广场新世界太古广场建工广场绿都世贸广场恒德心意广场行政区域规划萧山民营经济的聚集效应核心驱动力未来发展趋势租金/售价随着萧山民营企业的发展，越来越多的企业会脱离“前店后厂”式的经营模式，搬入区域内办公楼；萧山民营经济产业链对上下游企业有较强的吸引力，未来对中高档办公物需求旺盛；租售状况销售状况良好；招租情况一般，出租率在60％左右；租金：0.8-1.2元/m2/天；售价：0.65-0.68万元/m2；物业管理费：1.5-2.3元/m2/月行业：以贸易、咨询服务（律师、会计、策划等）为主、客户：与萧山产业相关的进出口企业以及相伴生的服务业如律师、会计等中小企业为主；客户偏好面积较小（100-300m2）的商住楼（居住和办公两用）客户特征第四层级36萧山行政板块——写字楼市场自成体系，依托区域产业形成较为封闭萧山板块处于写字楼发展的初中级阶段，以商住楼为主区域现状：1.主要分布在金城路两侧，集中在04-05年入伙；2.写字楼处于发展初级阶段，档次中等，重写字楼外观，不注重内部配套；3.以商住楼为主，单位面积小，主要客户是投资类客户；未来趋势：1.随着萧山民营企业的发展，越来越多的企业会脱离“前店后厂”式的经营模式，搬入区域内办公楼；2.萧山民营经济产业链对上下游企业有较强的吸引力，未来对中高档办公物需求旺盛；驱动因素：1.萧山区政府周边新规划；2.萧山发达的民营企业；3.萧山服务业的兴起市场现状37萧山板块处于写字楼发展的初中级阶段，以商住楼为主区域现状：未萧山板块典型楼盘扫描序号项目建面（万m2）标准层面积（m2）入伙时间租金（元/天.m2）售价（元/m2）物管费（元/月/m2）出租率（％）车位其他1萧山国际商务中心5.890020050.8-1.270002.070%1642新世界太古广场6.0——20042500元/月70002.350%1103绿都世贸广场18.5180020030.8-1.272001.570%2644汇金银座4.2——2007——————在建——集商贸与小户型办公楼为一体5高运新城商务中心3.8110020040.8-1.268001.370%1206恒德心意广场6.714002008——75001.2——2357万向海德广场4.2120020060.7-1.271001.6——1988众安金融商业街5.1105020050.8-173001.455%1009建工大厦5.1110020050.8-1不售1.570%121商住楼目前，萧山区的写字楼主要集中在区政府一带，钱江世纪城处于规划期间，尚未进入实质性建设阶段；市场现状38萧山板块典型楼盘扫描序号项目建面（万m2）标准层面积（m2不同层级特点不同、形成其特有的价值感及客户群第一层级（黄龙、钱江新城）第二层级（武林、庆春）第三层级（文教、城站）第四层级（滨江、萧山）关键因素吸引力得分地区形象价值地区运营成本产品形象物业管理领导者形象租金地区影响力+产品影响力接触客户＋运营成本最低型产业集群和政策型区域中心型市场现状39不同层级特点不同、形成其特有的价值感及客户群第一层级杭州市整体写字楼状况版块黄龙钱江武林庆春文教城站萧山主流行业投资咨询信息通讯房地产保险金融商务贸易广告科技通信金融保险贸易信息电子信息IT业内外贸易旅游物流行政律师会计特点：市场版块性强，主流行业引领市场现状40杭州市整体写字楼状况版块黄龙钱江武林庆春文教城站萧山主流行本项目不在杭州传统的商务版块本案研究黄龙武林庆春城站项目所在区域文教41本项目不在杭州传统的商务版块本案研究黄龙武林庆春城站项目所在杭化院附近写字楼分析本案研究13245612345616迪尚空间商务大厦新青年广场东方豪园·文豪阁红石商务大厦银地大楼红石中央大厦代表纯写字楼代表商住混合楼序项目名称起售时间1迪尚空间商务大厦20052银地大楼/3红石中央大厦20044红石商务大厦20025东方豪园·文豪阁19996新青年广场2005楼盘少，且较老，新项目不多。42杭化院附近写字楼分析本案研究13245612345616迪尚杭化院附近写字楼分析1--6迪尚空间商务大厦银地大楼红石中央大厦红石商务大厦东方豪园文豪阁新青年广场本案研究532146建筑外型一般，没有感官冲击力43杭化院附近写字楼分析1--6迪尚空间商务大厦银地大楼红石中杭化院附近写字楼分析本案研究项目名称总面积（m2）标准层面积（m2）迪尚空间商务大厦14000800银地大楼3500500红石中央大厦330001000红石商务大厦16000900东方豪园·文豪阁39884800新青年广场7.6万（1.8万写字楼）155(固定单套面积)总体量小，单层面积小，无法满足大空间办公44杭化院附近写字楼分析本案研究项目名称总面积（m2）标准层面积杭化院附近写字楼分析本案研究序项目名称客户分析1红石商务大厦杭州振华消防设备成套有限公司浙江易嘉节能设备有限公司杭州国宏数码科技有限公司A&I（香港）景观与建筑设计有限公司杭州联信会计师事务所……2银地大楼富士施乐复印机有限公司杭州分公司杭州杰埃尔计算机网络开发有限公司……3迪尚空间商务大厦九州药业养生堂城建设计院……4红石中央大厦杭州博渊堂广告企划有限公司浙江中鑫黄金投资有限公司杭州镜颜堂贸易有限公司浙江伊凡特环境工程有限公司5东方豪园·文豪阁杭州索菲特科技有限公司杭州百事达计算机科技有限公司杭州利电电器机械有限公司6新青年广场在售……客户以中小型企业为主，行业不固定45杭化院附近写字楼分析本案研究序项目名称客户分析1红石商务大厦杭化院附近写字楼分析项目名称迪尚空间商务大厦新青年广场红石中央大厦出售售价(万元/m2)1.2-1.3(跃层式2.3)均价0.8(每高一层+100)1.2-1.3(少部分1.5)出售率50%60%-70%售完本案研究项目名称东方豪园·文豪阁银地大楼红石商务大厦出租租金(元/天/m2)(含物管)1.8-2.12.52.3出租率90%以上95%以上95%以上租售价格不高，租售率很高46杭化院附近写字楼分析项目名称迪尚空间商务大厦新青年广场红石中杭化院附近写字楼特点楼盘少，且都为较早建成的写字楼，新项目不多；建筑外型一般，没有感观冲击；标准层面积小，无法满足大面积办公要求；客户以中小型企业为主，行业不固定；租售价格不高，消化率很高。本案研究47杭化院附近写字楼特点楼盘少，且都为较早建成的写字楼，新项目不Q4：本项目的本体条件？限制条件Q1：城市条件Q2：业主目标Q4：本体条件项目发展空间Q3：市场现状项目发展方向A2：树立政府形象，建立化工枢纽，平衡开发成本，实现利润最大。A1：地理位置稍逊，投资政策利好，城市规划有利，市场竞争较大。A3：市场版块性强，主流行业引领，项目区域落后,写字楼品质低。48Q4：本项目的本体条件？限制条件Q1：Q2：业主目标Q4：项1、本项目设计方案已确定杭州绿色科技广场

位于杭州拱墅区与下城区交界处

两栋22F和25F的大楼

地上建筑总面积72344m2

裙房8000多m2

连廊架空5—10层

本体条件491、本项目设计方案已确定杭州绿色科技广场

位于杭州拱墅区与2、限制性条件土地性质为科研类用地，难以出售本体条件502、限制性条件本体条件503、项目地块特色河景

——西南两面临河，风景优美交通

——东面为杭州市南北向主干道上塘路高架主入口

——石灰坝拓宽5米,有利于提升写字楼形象知识、技术

——毗邻浙江工业大学本体条件浙工大步行10分钟513、项目地块特色河景

——西南两面临河，风景优美交通

——东4、具有成为高档写字楼的潜质本体条件7万2平米体量大外观设计非常大气内部硬件设施完善相关配套物业到位

524、具有成为高档写字楼的潜质本体条件7万2平米体量大外观设计判断项目发展方向？限制条件Q1：城市条件Q2：业主目标Q4：本体条件项目发展空间Q3：市场现状项目发展方向A4：设计方案确定,土地性质受限，景观条件具佳，具有高端潜质。A2：树立政府形象，建立化工枢纽，平衡开发成本，实现利润最大。A1：地理位置稍逊，投资政策利好，城市规划有利，市场竞争较大。A3：市场版块性强，主流行业引领，项目区域落后,写字楼品质低。53判断项目发展方向？限制条件Q1：Q2：业主目标Q4：项目发展写字楼发展方向O客观（地域性）主观（专业性）ⅠⅣⅢⅡ属于传统商圈具有专业性（+，+）属于传统商圈不具有专业性（+，-）不属于传统商圈不具有专业性（-，-）不属于传统商圈具有专业性（-，+）本案研究54写字楼发展方向O客观主观ⅠⅣⅢⅡ属于传统商圈属于传统商圈不属四大类写字楼比较Ⅰ、(+,+)

典型案例：浙大科技园、上海证券大厦

特点：商业、教育、文化氛围聚集高素质人才，交通便利。整幢楼内企业相辅相成、互有依赖。Ⅱ、(+,-)

典型案例：杭州公元大厦、上海金贸大厦

特点：办公氛围较浓、楼内配套设施完善，多功能服务。属于市场上占主流的写字楼。Ⅲ、(-,-)典型案例：红石商务大厦、银地大楼等

特点：周围无聚集性的办公氛围，客户对空间要求不大，以中小型为主。租金售价不高，出租率高。写字楼品质不高，不利于树立企业形象。Ⅳ、(-,+)典型案例：清华科技园特点:片区内写字楼不占主流，依靠专业性的科技主题，吸引专业类公司入驻，并带动相关产业。本案研究占地利优势不占地利优势本项目为第二类55四大类写字楼比较Ⅰ、(+,+)典型案例：浙大科技园、我们的发展方向？本案研究方案一

走传统路线,以市场消化方案二

走专业路线,以品质主导优势劣势片区内中低档写字楼需求明显，消化量大，消化速度快，聚拢人气，回现较快。优势劣势由于土地性质受限，本项目不能出售，走传统路线只能以片区内低价格形势，吸引中小型企业。中小企业难以签20年长租约，所以客户相对不稳定，对长期利润赢利有影响。树立片区内主题形象，建立区域内少有的高品质写字楼，提升入驻企业形象，后期利润空间相对较大。消化速度相对较慢，持有期较长，前期利润不明显。

56我们的发展方向？本案研究方案一

走传统路线,以市场消化方案二世联建议本案研究选择方案二

走专业路线,以品质主导——以化工业驱动的办公物业符合开发商目标，迎合政府理念

基于杭化院、浙工大的技术、设施、人才平台

全国稀缺性化工业主题办公楼理由57世联建议本案研究选择方案二

走世联对项目的理解首个化工主题写字楼——企业基地与浙工大战略合作——人才基地高新科技研发中心——知识基地本案研究58世联对项目的理解首个化工主题写字楼——企业基地与浙工大战略合项目发展方向——化工主题高档写字楼限制条件Q1：城市条件Q2：业主目标Q4：本体条件项目发展空间Q3：市场现状项目发展方向本案研究A4：设计方案确定,土地性质受限，景观条件具佳，具有高端浅质。A2：树立政府形象，建立化工枢纽，平衡开发成本，实现利润最大。A1：地理位置稍逊，投资政策利好，城市规划有利，市场竞争较大。A3：市场版块性强，主流行业引领，项目区域落后,写字楼品质低。59项目发展方向——化工主题高档写字楼限制条件Q1：Q2：业主目PART1项目整体定位1、项目发展方向

2、整体开发策略整体开发策略

从项目案例、客户分析及开发模式两个角度进行分析、阐述做什么？怎么做？60PART1项目整体定位1、项目发展方向

2、整体开发策略专业化办公楼面临的三大问题客户定位与客户意向核心驱动因素与整体开发策略满足现金流要求的开发模式案例核心客户研究61专业化办公楼面临的三大问题案例核心客户研究61案例研究——清华科技园启动区相似性分析清华科技园位于北京中关村成府路不属于传统的商务区域科技园面市以前，区域商务氛围缺乏。主要驱动因素，清华大学。启动区规模12万平方米。目前启动区已经正式投入运营国贸片区燕莎片区中关村片区清华科技园62案例研究——清华科技园启动区相似性分析国贸片区燕莎中关村清华清华科技园园区平面图启动区科技大厦——现招商阶段孵化器（后期）63清华科技园园区平面图启动区科技大厦——现招启动区发展策略：历程一——依靠清华大学的技术平台以及人才资源，吸引部分标杆型企业入住清华同方总部及下属公司（股东）清华紫光总部及下属公司（股东）美国宝洁诚志股份有限公司香港威新集团香港永新等……Sun中国工程研究中心NEC中国研究院斯伦贝谢技术（北京）公司赛尔网络公司韩国三星电子日电中国有限公司北京凌讯华业科技有限公司……主要是清华大学的人才资源与技术平台主要办公职能是企业总部或者研发中心办公面积通常为2000-3000平方米此类客户具有标杆效应消化办公楼占办公楼面积约30%开发商股东引入企业64启动区发展策略：历程一——依靠清华大学的技术平台以及人才资源启动区发展策略：历程二——大型企业带动下，大量国内优秀企业进驻，主要是科技产品经销商以及部分技术开发类企业北京英泰伟业通信技术开发有限公司北京安华水木科技开发有限公司北京英诺嘉软件有限公司北京三和联创水务技术有限公司北京世纪鼎点软件有限公司北京清华紫光顺风信息安全有限公司北京原景无限数码科技有限公司北京清大英华生物技术有限公司北京泰迪奈特生物科技有限公司（搜秀）北京泰迪奈特生物科技有限公司（腕丽制造）……北京、江苏、山东、上海等100多家科技企业进驻主要企业类型是科技来产品经销商以及贸易类企业这类企业不需要自行研发产品，主要依托于产业的聚集效应构成了园区的主要客户群体部分技术研发类企业入住，主要看好技术平台与人才高地。此类企业需求面积主要集中在400-800平方米，属中型大企业北京艾克斯特科技股份有限公司北京天网时代科技有限公司北京清大微纳科技有限公司北京清大华创科技发展有限公司北京双峰众邦科技发展有限公司北京清迈信息材料有限公司北京博达高科技有限公司北京清华永新电子有限公司北京清华紫光超硬材料有限公司凌迅华业科技有限公司北京信美达科技发展有限公司北京思维明科技有限公司中金证融科技（北京）有限公司中科合成油工程有限公司中新视讯（北京）传媒科技有限公司中交星网宽频网络服务有限公司北京青大奇士新材料技术有限公司北京京宏源科贸有限公司中油北京销售有限公司北京未来城科贸有限公……科技类产品经销商，贸易商技术研发类公司65启动区发展策略：历程二——大型企业带动下，大量国内优秀企业进启动区发展策略：历程三——科技类企业陆续入住的情况下，服务性机构逐渐进驻住服务型企业主要定位服务园区内高科技类企业主要是金融机构和各种投资机构还有部分资产评估、会计、律师事务所等中介机构此类企业总量不高，消化办公楼总量约10%企业整体规模不大，通常办公面积在500--1000平方米中国建设银行北京商业银行清华科技创业投资有限公司中关村青年科技创业投资股份公司北京美理来高新技术发展有限公司（韩国技术风险投资财团北京代表处）欧盟任博创新管理咨询公司（SPI葡萄牙）北京代表处林达刘专利事务所金牌创新教参研究机构华清基业投资管理有限公司北京环保科技开发投资有限公司华清（北京）国际培训有限责任公司北京海达尔投资管理有限公司……66启动区发展策略：历程三——科技类企业陆续入住的情况下，服务性启动区发展策略：历程四——大量企业带动商务氛围，其余物业市场依靠市场手段消化文化产业是北京五道口区域比较活跃的产业，区域性强部分规模较小，服务范围有限的房地产类及衍生企业市场自然消化客户类型区域性较强，通常规模较小，办公面积需求主要集中在300-500平方米消化办公楼占总体规模20%以上。怡景咖啡水映仙境茶楼金佰翰商务会馆北京长青肛肠医院北京联合网视文化传播有限公司北京洋话连篇语言培训中心清华分部北京新华电脑学校北京和慧大成文化有限公司华清（北京）国际培训有限责任公司北京创业谷置业发展有限公司北京长青树文化发展有限公司北京奥林匹克转播有限公司中国老教授协会金牌创新教参研究机构……九略管理顾问公司盛勤管理咨询有限公司澳泽咨询（北京）有限公司正源房地产开发有限公司北京清华城市规划设计院北京清水室内设计有限公司和颐建筑有限公司北京华清科建房地产顾问有限公司北京宜合人文建筑顾问有限责任公司北京清华安地建筑设计顾问有限责任公司北京城建建设市政（公路）工程项目管理公司……67启动区发展策略：历程四——大量企业带动商务氛围，其余物业市场客户策略成就了清华科技园启动区

——核心驱动因素：清华大学技术平台以及人才资源吸引标杆型企业入住清华大学的技术平台及人才资源核心驱动因素历程一大量国内优秀企业，主要是科技产品经销商以及部分技术开发类企业历程二带动服务性机构逐渐进驻住历程三吸引其余物业市场依靠市场手段消化商务氛围形成的情况下历程四68客户策略成就了清华科技园启动区

——核心驱动因素：清华大学技本项目核心驱动因素设想杭州化工研究院、长春应化所、浙江工业大学强大技术平台杭州化工研究院：我国专业从事造纸化学品、石油加工用助剂、高分子材料用抗静电剂等精细化工产品开发的著名研究所是国家化学工业部批准成立的化学工业（全国）造纸化学品工程技术中心全国造纸化学品信息站和浙江省造纸化学品开发工程试验基地的依托单位民政部注册登记的国家一级行业协会——中国造纸化学品工业协会常设机构所在地。同时还编辑出版《造纸化学品》和《杭州化工》期刊69本项目核心驱动因素设想杭州化工研究院、长春应化所、浙江工业大本项目核心驱动因素设想杭州化工研究院、长春应化所、浙江工业大学强大技术平台长春应用化学研究所：历史典型成果：镍系顺丁橡胶、热缩高分子材料、稀土分离流程、固体火箭推进剂应用化学：材料科学：通用结构材料、生物环境材料、生物医用材料

信息科学：稀土信息材料、有机信息材料

能源科学：燃料电池、热电转换、太阳能电池

生命科学：生物分析、化学分析人才平台：现有博士学位122人，研究生600多名，在读博士64.4%，4位中科院院士2006年专利项目：155项（包括国防专利4项、国际专利2项）授权项目：70项（包括国防专利2项、国际专利2项）先进结构材料：稀土镁合金、稀土顺丁橡胶、合成橡胶先进复合材料：聚烯烃、气球囊体材料、隐身材料先进功能材料：光电功能材料、稀土信息能工材料、生物医用材料70本项目核心驱动因素设想杭州化工研究院、长春应化所、浙江工业大本项目核心驱动因素设想浙江工业大学化学工程与材料学院：浙江工业大学化工与材料学院始建于1953年，前身为化学工程学院、化学工程系。学院现设有化学工程、应用化学、工业催化、化学工艺、材料学、农药学、化学等7个学科，其中应用化学、工业催化为浙江省重中之重学科，化学工程、材料学为浙江省重点学科。学院建有化学工程与技术一级学科博士点、博士后流动站，工学化学工程、化学工艺、工业催化、应用化学、材料学、材料物理与化学等6个工学硕士点、有机化学、物理化学、分析化学等3个理学硕士点、农药学农学硕士学位点，以及化学工程、材料学等2个工程硕士学位点、工业催化高师硕士学位点学院现有教授、研究员43人，副高级职称教师59人，具有博士学位教师60余人，并有越来越多的优秀留学回国人员加入我院教师队伍。拥有各类仪器设备6000多万元，科研和教学实验用房13000平方米。学院近10年来获奖成果已达100余项，其中获国家发明二等奖、国家科技进步二等奖等国家级大奖10项；省部级科技进步奖等奖项23项；国家教委优秀教学成果奖1项。杭州化工研究院、长春应化所、浙江工业大学强大技术平台71本项目核心驱动因素设想浙江工业大学化学工程与材料学院：杭州化大型化工企业是否可以成为本项目客户策略的关键？杭化院、应化所、工业大学技术平台浙江大型化工企业商务氛围形成的情况下，其余物业市场自然消化大量中小型化工企业——包括部分研发型企业及其他化工企业带动吸引有三个问题需要验证72大型化工企业是否可以成为本项目客户策略的关键？杭化院、应化所三个需要验证的问题1、大客户是否有入住杭州意向？2、化工院、应化所、浙工大技术平台是否可以成为大型企业入住本项目的核心驱动因素？3、大型企业聚集对于中小型企业是否具备吸引力？客户访谈73三个需要验证的问题1、大客户是否有入住杭州意向？客户访谈73客户访谈的有效性速食面生产商与洋葱厂商生产速食面——方便，便于食用客户行为调查——消费者在速食面里加洋葱，访谈得知原因是消费者认为加入洋葱后更美味。生产商在速食面里添加洋葱——但是产品销量没有增加进一步客户调查——消费者仍然在速食面里加洋葱，访谈得知原因仍然是加入洋葱后更美味生产商在速食面里增加洋葱的含量——销量下降？？？加洋葱的真实目的不是美味，而是证明自己是勤劳的家庭主妇——面是自己做的，而不是方便面肤浅的客户访谈与调研很难发掘消费者真实需求——探索客户需求的根源74客户访谈的有效性速食面生产商与洋葱加洋葱的真实目的不是美味，新安化工任总生产型化工企业普遍遇到的一个瓶颈——人才问题化工企业通常位于杭州郊区或者周边市区，这样的办公位置无法吸引优秀的人才公司希望将一些具有前瞻性的产品研发放在杭州市区，尽可能提升公司形象，从而吸引更多的人才。所以公司在办公楼选择上还是趋向更大的功能化，主要是具备部分研发功能。也就是说除了办公室以外还需要部分试验室。技术平台就很重要，对本项目很感兴趣主要基于杭化院和浙工大的技术平台。同时目前已经将销售部门设立在杭州市区，把销售部门建立在信息比较流通量大的市中心区域中，便于提升公司形象，同时杭州具有信息高地的优势很多化工企业有类似的状况……深度客户访谈解决人才瓶颈问题试验楼配套对于生产型企业价值重大信息与平台的价值75新安化工任总深度客户访谈解决人才瓶颈问题试验楼配套对于信息与浙江建德建业有机化工发展部章主任企业需要开发新产品，但受地理位置的限制，人才引进比较困难，想留住人才更不容易。更是为了企业形象的战略目标，所以想在杭州投入一个公司的展示平台吸引人才，同时展示企业的形象。公司的总部暂时不会考虑搬迁，因为生产厂不可能进入杭州，只考虑尽量多地搞出研发机构，有激励整个公司运作的动力。已经计划投入50个人左右的研发团队到杭州，大概需要500—1000平方的面积，实验室和办公室的比例最好是1：1。希望在配套设施、通讯、与国外的信息交流方面为客户提供服务。对化工院项目有兴趣，如果大量化工企业在一起的话具有互补性，交流起来也比较方便，资源能够共享。当然同时也要做要保密的设施合作方式最好参股合作物业回报，长期租用也能够接受，希望持有物业的企业有稳定发展的前景。……深度客户访谈解决人才瓶颈问题试验楼配套对于生产型企业价值重大信息与平台的价值76浙江建德建业有机化工发展部章主任深度客户访谈解决人电化集团孔总：随着企业的发展，化工企业的工厂越来越近郊化，更脱离市区。对于办公楼的选址也面临着两种抉择：一是随工厂的近郊化，二是搬进市区与工厂分离办公。郊区化利于各种试用原料去用方便，合乎国家规定与化工业的特性，但对于业务单位的往来有所不便，对于员工的上下班有影响；办公在市区与生产分离便于业务往来，对于人才的引进与储备有利好作用，更多人才愿意留在市区工作。公司的研发规模是40个左右的技术科研人员，估计面积需求在800平方左右。办公区无特殊要求，与常规的办公楼一样；但对研发中心（实验室）的专业度要求比较高据透露公司已经有在市区新建办公楼的意向……深度客户访谈解决人才瓶颈问题试验楼配套对于生产型企业价值重大良好形象，业务拓展77电化集团孔总：深度客户访谈解决人才瓶颈问题试验楼配套对于良好新安化工技术主管，郑主管目前公司发展的规模十分大，急需引进高学历人才但遇到了实质上的问题。即在建德市这样的地方，高级人才不愿意来办公更需要把公司的研发部门设立在象杭州这样的大城市，基于杭州这个平台来完善更大的人才储备。同时入住杭州也是对于企业形象与实力的展示。杭州研发队伍以10~20人的规模，面积在500~600平方米，实验室为主的办公设施。

解决人才瓶颈问题试验楼配套对于生产型企业价值重大深度客户访谈企业形象，长足发展78新安化工技术主管，郑主管解决人才瓶颈问题试验楼配套对于深度客之江有机硅化工有限公司，陶女士公司完全以市场营销为导向的公司，在北京上海等城市设有办事处办事处主要是营销服务职能，只需要10个人左右就可以了办公室需求面积很小，主要是仓库很重要关于外派员工住宿的问题，通常不需要考虑的，主要是出去的也不是什么高层领导关于技术研发，都会是在生产区，这个一般不会考虑分离开公司位于萧山，离杭州很近，地方不差，所以留不住人才的问题不需要太担心这一点和其他远一些的企业不太一样在杭州市区并没设立相关的营销展示部门，主要因为客户都是老客户，相关业务往来都很熟悉，都是直接来的厂区。深度客户访谈利润部门中心化是大势所趋现阶段企业扩张战略还未体现利润部门中心化是大势所趋特殊的地理位置决定79之江有机硅化工有限公司，陶女士深度客户访谈利润部门中心化是大吉华染料，陈公司在萧山，主要活动也都是在萧山因为与杭州市区近的原因，所以销售与研发部门都没有必要去杭州研发部门也不可能离开产业基地技术平台对公司的吸引力也不是很大，现在的企业都是各自作各自的，其实交流并不是很多关于展示中心的问题看法是，公司现在有非常稳定的客户群暂时不需要为了展示企业的形象或者拓展新的客户群专门在杭州市区开设办事处等。深度客户访谈企业远见与战略规划？80吉华染料，陈深度客户访谈企业远见与战略规划？80杭州百合化工，王月忠直接认为本项目市场不大公司销售展示等部门不需要再杭州单独设立分部公司是一个整体，没有考虑有会独立出来的部门，尤其是研发部门主要原因是萧山离杭州很近，来往很方便现有的客户群对公司很认可，关系很好，暂时不需要形象展示之类的行为来拓展新客户有可能企业发展到一定程度以后这种需求倒是有可能的……深度客户访谈利润部门中心化是大势所趋现阶段企业扩张战略还未体现81杭州百合化工，王月忠深度客户访谈利润部门中心化是大势所趋81富轮橡胶，骆公司在富阳，主要职能部门也都市在富阳有可能考虑部分的研发职能部门设立在杭州，主要是信息高地，对企业的长远发展有利如果部分研发职能放在杭州当然对吸引人才是有利的；不过大规模搬过来肯定不可能销售展示中心也是可以考虑的，这个需要和公司整体财务状况一致，现在没有以后也会有的可能性都是有的，但具体情况与决定是需要考虑到很多因素的至于如果选择市区的办公楼，员工的居住问题，最主要还是应该自己解决的深度客户访谈本项目可以为企业带来附加价值员工居住与生活方面的配套并不是决定性的因素82富轮橡胶，骆深度客户访谈本项目员工居住与生活方面的配套82大型企业分两类——我们的目的是清楚市区的办公楼对他们意味着什么第一类：以研发技术平台为主要需求的企业第二类：以企业形象与业务拓展为主要需求的企业访谈发现，杭州市场对于第二类需求略有不足主要原因是企业发展还处于初期，客户群相对稳固竞争并不激烈，企业竞争意识并为完全激发对于研发中心要求较高，办公人才层次较高，以研发类人才为主对办公楼没有特殊要求，主要基于形象以及地段等因素83大型企业分两类——我们的目的是清楚市区的办公楼对他们意味着什已研发技术平台需求为主的大型客户是本项目的关键客户大型企业进驻杭州动机明确解决人才瓶颈问题技术与人才的平台信息高地杭州化工院、长春应化所、浙江工业大学技术与研发平台可以成为项目核心驱动因素满足高端研发功能需求聚集效应，相互技术交流研发部门：办公面积需求1000平方米以内；试验室需求面积约500平方米销售等部门，面积需求300—500平方米研发部门杭州化工研究院、长春应化所、浙江工业大学、试验设施是吸引大型化工企业入住的本质因素84已研发技术平台需求为主的大型客户是本项目的关键客户大型企业进大型生产型企业的入住是吸引中小型企业的关键85大型生产型企业的入住是吸引中小型企业的关键85行业的聚集效应是小型企业选择办公物业的重要因素新安化工技术主管，郑主管关于除草剂新安化工下游产业主要是出口商，主要客户是化工产品类进出口公司通常如果化工类企业大量聚集在某处，对这样的进出口公司有一定的吸引力关于有机硅，上游供应商主要是晶体硅的生产企业。这类企业规模大，能提供很多企业的使用原料。其下游产业非常多，主要是因为有机硅属于中间体，用处广泛，有大量的客户群体，类似这样的中间体种类繁多。通常这种情况通常聚集会有规模效应，比如电子产品，种类多，客户群量大，聚集后规模效应明显。86行业的聚集效应是小型企业选择办公物业的重要因素新安化工技术主中小型化工企业对于研发需求较小；相关机构“配套”意义重大相关访谈总结：小型化工企业分成3类1.最多的是中介或贸易类公司，这类企业通常依托其他企业存在；这类机构对于行业信息或进展状况极为关注2.其次是有部分中小型生产型企业，这类企业研发通常外包给高校或其他企业；因此他们是不需要研发中心的。3.最少的一类是纯粹做研发的企业，通常这种职能是高校在承担总体上讲，小型企业对于研发的需求很少，不宜过多考虑。关于小型企业，尤其是中介机构以及贸易类公司，对于质量控制，质量检测，质量评管等功能非常欠缺中介贸易等机构，商务活动较为频繁，相关商务配套要求比较高87中小型化工企业对于研发需求较小；相关机构“配套”意义重大相关本项目客户定位客户访谈相关案例本体条件已研发技术平台需求为主的大型客户是本项目的关键客户企业形象展示与业务拓展为主要需求的大型企业略为不足大型生产性企业入住是吸引中小型企业的关键清华科技园启动区，研发类大型机构约20-30%中小型企业30-40%，企业性质已贸易代理类为主其他非高科技类企业约30%试验楼共计8000平方米办公楼共计6万平方米以上客户定位88本项目客户定位客户访谈相关案例本体条件已研发技术平台需求为主客户定位与客户结构客户总量的20%-30%主要是大型化工企业；大型化工企业定义：主营产品在业内有影响力的企业客户总量的40%以上中小型与化工相关企业客户总量的30%左右其他行业客户大型企业不排除职能部门或销售展示部门需求但不作为重点推广对象后期营销推广的客户策略中将重点体现（比如：价格方案与媒体）建议引进大客户数量约10家消化办公楼面积1-2万平方米消化试验楼面积5000-6000平方米89客户定位与客户结构客户总量的20%-30%客户总量的40%以本项目驱动模式回顾化工院、应化所、工业大学技术平台浙江大型化工企业商务氛围形成的情况下，其余物业市场自然消化大量中小型化工企业——包括部分研发型企业及其他化工企业带动“配套”机构的引入：如质量控制与评管机构等吸引90本项目驱动模式回