征地制度及政策要求XXXX课件

我国征地制度及政策要求我国征地制度及

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第一部分征地的概念及其法律特征第二部分征地制度演变历程第三部分现行征地制度主要内容第四部分近年政策文件的有关规定第五部分征地补偿标准第六部分地方实践及改革探索目录第一部分征地的概念及其法律特征一、概念

《宪法》“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定,对土地实行征收或征用并给予补偿”

《物权法》为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

《土地管理法》

“国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。”“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”一、概念“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者二、法律特征

主体确定性目的明确性行为强制性补偿合理性

二、法律特征

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第一部分征地的概念及其法律特征

第二部分征地制度演变历程第三部分现行征地制度主要内容第四部分近年政策文件的有关规定第五部分征地补偿标准第六部分改革探索目录第一部分征地的概念及其法律特征法律政策规定的演变:1953—1982，特点：起步阶段，非钢性，可协商。

1982--2004，特点:突出强制性,单一的产值倍数法，按原用途补偿，明显的计划经济特征。

2004---，特点:在补偿安置标准、征地程序方面持续、小幅突破。——基本原则是被征地农民生活水平不下降，长远生计有保障。

法律政策规定的演变:2004年３月１４日宪法修正案将第二十条“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”继续强调公共利益区分征收和征用明确给予补偿2004年３月１４日宪法修正案2007年３月１6《物权法》

征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。强调“依法足额”补偿提出“安排社保费用”

明确“保障生活”“维护合法权益”2007年３月１6《物权法》征地对象：从农民私有土地、农业生产合作社所有土地到农村集体所有土地，逐步调整；征地范围：从国家建设、国家利益到公共利益，逐步清晰；补偿方式：从单一笼统的补偿、适当的迁移补助到土地补偿费、青苗补偿费和地上附着物补偿费、安置补助费，逐步细化；补偿标准：从无偿征用、产值倍数到综合区片价，逐步提高；安置方式：从农转非、招工、货币安置到还建、留地、就业、社保及农业等安置，逐步多元；征地审批：从各级政府分级限额到以土地利用规划为依据、以用途管制为核心的审批制度，逐步严格；征地程序：从无明确规定、自行组织到“两公告一登记”，逐步规范。征地对象：从农民私有土地、农业生产合作社所有土地到农村集体所

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第一部分征地的概念及其法律特征第二部分征地制度演变历程

第三部分现行征地制度主要内容第四部分近年政策文件的有关规定第五部分征地补偿标准第六部分改革探索目录第一部分征地的概念及其法律特征⒈范围⒉补偿⒊安置⒋程序现行征地制度的主要内容⒈范围现行征地制度的主要内容范围过宽，法定模糊。原因：用地需求强烈、法律制度欠缺

“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”

《土地管理法》第四十三条，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”“前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”

现行征地制度的主要内容-----范围范围过宽，法定模糊。现行征地制度的主要内容-----范围缺乏土地征收目的合法性的审查机制土地征收申请批准前，事前审查土地征收被批准后，救济机制及事后审查现行征地制度的主要内容-----范围征地规模逐步扩大，被征地农民逐年增多。2004-2010年，规模从19.57增到45.92万公顷。现行征地制度的主要内容-----范围征地规模逐步扩大，被征地缺少科学的补偿机制既不能满足“保持原有生活水平不降低”这一起码要求，更不能适应农民日渐觉醒的经济意识和公平意识。（城郊结合部被征地农民对征地补偿费和土地拍卖价款间的较大差距表示不满）土地补偿费：前三年平均年产值的6－10倍安置补助费：前三年平均年产值的4－6倍地上附着物和青苗的补偿费：如实补偿土地补偿费和安置补助费的总和不得超过三十倍现行征地制度的主要内容-----补偿缺少科学的补偿机制现行征地制度的主要内容-----补偿征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。一般情况：

建设用地：耕地的50%未利用地：耕地的20%左右征收耕地的补偿费最高大中型水利水电另行规定现行征地制度的主要内容-----补偿征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖现行征地制度的主要内容-----补偿征地成本中，税费比例偏高

研究资料：耕地开垦费、耕地占用税、新菜地开发建设基金、契税、征地管理费、地籍勘察费、森林植被恢复费、基础设施配套费等等，有的地方还有教育附加费、规划选址费、水利基本建设费等10多种部门收费。据历次调查，各种税费在征地成本中所占比例一般可达30－40%，有的地方可达50－60%。现行征地制度的主要内容-----补偿征地成本中，税费比例偏高现行征地制度的主要内容-----补偿补偿的问题不是单纯的“偏低”,而是缺少公平公正的机制没有平等权利主体间的谈判没有反映土地区位和供需关系没有体现土地利用的潜在价值按原用途进行补偿，被征地农民难以分享土地利用方式改变带来的增值，也难以分享经济和社会发展的成果。没有考虑对农民的土地承包经营权的补偿（30年土地承包经营权没有补偿与《农村土地承包法》的要求不符）集体土地上的房屋拆迁补偿标准差别大现行征地制度的主要内容-----补偿补偿的问题不是单纯的“偏实践中：补偿过度与补偿过低并存有的地方：房地一体、补房不补地，导致大量国有土地资产流失，还诱导乱搭乱建。水利等公益性项目：补偿标准偏低。同一区域、同一条件的农村集体土地补偿标准悬殊--公共利益的征地转嫁给部分被征地农民，造成变相对农村集体土地权益人财产的侵害，形成违背了社会公平与公正原则的事实。理论上：土地所有权的价格难以确定以有限的货币价款补偿无限长的土地所有权，缺乏理论支撑。实践中：补偿过度与补偿过低并存有的地方：房地一体、补房不补地被征地农民安置政策措施的现状与特征（1）现行法规对被征地农民安置措施的规定很不全面，缺乏操作性《土地管理法》第五十条：地方各级人民政府应当支持被征地的农村集体经济组织和农民从事开发经营，兴办企业。生活水平不降低：？长远生计有保障：？现行征地制度的主要内容-----安置被征地农民安置政策措施的现状与特征现行征地制度的主要内容--安置“一脚踢”方式：形成新的“无产者”。目前许多地方仅仅给被征地农民发放一次性的现金补偿和给予一份社保，让他们自谋出路，而对失地农民的居住安顿、重新就业、生活观念和生活习惯转变等后续保障问题重视不够。“一脚踢”方式

种地无田就业无岗发展无路子孙后代？安置“一脚踢”方式：“一脚踢”方式种地无田就业无岗发展现行安置政策措施各有利弊：1、货币安置：安置补助费一次性发放给被征地农民，让其自谋出路。操作简单，容易接受，适宜年轻人；不足以解决长远生计。2、招工安置：将被征地农民中的劳动力安排在用地单位就业，并将土地补偿费用中的安置补助费支付给用地单位。及时就业，有较稳定的收入；风险比较大。3、农业安置：在集体经济组织内部调整土地，使被征地农民重新获得土地，土地补偿费和安置补助费都留于集体经济组织内部。政策法律空间有限，被征地农民和未被征地农民都可能因此而减少收入，影响政策实施的积极性。现行安置政策措施各有利弊：4、投资入股安置：征地款以股份的形式，集中统一投资，发展壮大集体经济。为被征地农民提供就业和生活保障，参与利润分配，实现土地权益；经营风险。5、住房安置：既可解决被征地农民的安居问题，又能靠出租多余房子增加收入；农民出租房屋的合法性风险。6、留地安置：在给予被征地农民一定的现金补偿的基础上，按照城市规划确定的土地用途，在被征收土地中留出一定比例的土地或非农建设用地指标。7、社会保险安置：是将征地补偿费用中的安置补助费和部分或全部的土地补偿费为被征地农民购买养老、失业、医疗等社会保险。把政府的责任转稼于土地。4、投资入股安置：征地款以股份的形式，集中统一投资，发展壮大就业难度普遍较大：被征地农民就业普遍呈现临时性、低端化、不稳定等特征。地方政府更愿意一次性货币安置，隐患。社会保障不完善：地方政府社保资金落实不到位、被征地农民不愿或无力承担自行支付费用部分等问题较为普遍。就业难度普遍较大：被征地农民就业普遍呈现临时性、低端化、不稳现行征地审批权限及程序的设置以严格保护耕地、保护被征地者合法权益为核心。近年来，虽然征地程序不断以规范、高效、公开为目标而进行优化，但在实践中仍存在较多漏洞，主要表现在：现行征地制度的主要内容-----程序现行征地审批权限及程序的设置以严格保护耕地、保护被征地者合法12费用支付1、提出用地申请6下达批文8财产补偿登记9补偿安置方案公告11批准实施5组卷报批左图中：1～4为审批前环节；5～6为审批环节,详细流程图见图3；11～13为批后实施环节。13清场、供地2拟征地告知3现状调查,调查结果经被征地者确认4依申请听证2～4为28号文提出的要求,在现行法律中并无规定7征收土地公告10依申请听证通常称作“一公告”，内容为征地批准的机关、文号、时间和批准用途；被征地的所有权人、位置、地类和面积；征地补偿标准和农业人员安置途径；办理补偿登记的期限、地点。通常称作“二公告”，内容为本集体被征用土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量；土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式；安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式；地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；农业人员的具体安置途径；其他有关征地补偿、安置的具体措施。现行征地制度的主要内容-----程序12费用支付1、提出用地申请6下达批文8财产补偿登记9补偿安征地程序设计与执行失当交织：程序设计：缺乏征地批前协商程序，征地报批前，被征地农民往往不知情，特别是补偿、安置方案农民不知情；征地实施：执行不到位，强征强拆激化矛盾；司法裁决不完善：缺乏救济途径，合理诉求难以及时传达和化解。征地程序设计与执行失当交织：中纪委监察部：2011年因违法强拆被追责509人全国查处违法违规强拆问题1480个涉嫌犯罪被移送司法机关31人2002-2011年，国土部机关上访案件中关于征地纠纷、违法用地的约占70%以上。2011年因农村征地问题到国土部上访占总上访的58%。民众权利意识逐步强化、利益需求逐步多元，征地拆迁引发大量矛盾，群体性事件和恶性事件时有发生。

中纪委监察部：2011年因违法强全国查处涉嫌犯罪2002-2

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第一部分征地的概念及其法律特征第二部分征地制度演变历程第三部分现行征地制度主要内容

第四部分近年政策文件的有关规定第五部分征地补偿标准第六部分改革探索目录第一部分征地的概念及其法律特征三、完善征地补偿和安置制度（十二）完善征地补偿办法（十三）妥善安置被征地农民（十四）健全征地程序（十五）加强对征地实施过程监管提出征地补偿做到同地同价。

近年政策文件规定（一）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）三、完善征地补偿和安置制度近年政策文件规定（一）《国务院关于二、切实保障被征地农民的长远生计征地补偿安置必须以确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障为原则。各地要认真落实国办发［2006］29号文件的规定，做好被征地农民就业培训和社会保障工作。被征地农民的社会保障费用，按有关规定纳入征地补偿安置费用，不足部分由当地政府从国有土地有偿使用收入中解决。社会保障费用不落实的不得批准征地。近年政策文件规定（二）《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）二、切实保障被征地农民的长远生计近年政策文件规定（二）《国务十七届三中全会《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》改革征地制度，严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围;完善征地补偿机制。依法征收农村集体土地，按照同地同价原则及时足额给农村集体组织和农民合理补偿;解决好被征地农民就业、住房、社会保障。提出了“同地、同权、同价”、“建立城乡统一土地市场”的指导思想；近年政策文件规定（三）十七届三中全会《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决<国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知>(2010-6_)近年政策文件规定（四）一、推进征地补偿新标准实施，确保补偿费用落实到位。

(一)全面实行征地统一年产值标准和区片综合地价。(二)探索完善征地补偿款预存制度。(三)合理分配征地补偿费。二、采取多元安置途径，保障被征地农民生产生活(四)优先进行农业安置。(五)规范留地安置。(六)推进被征地农民社会保障资金的落实。三、做好征地中农民住房拆迁补偿安置工作，解决好被征地农民居住问题

(七)切实做好征地涉及的拆迁补偿安置工作。

(八)住房拆迁要进行合理补偿安置。(九)统筹规划有序推进征地拆迁。四、规范征地程序，提高征地工作透明度。(十)认真做好用地报批前告知、确认、听证工作。(十一)简化征地批后实施程序。五、切实履行职责，加强征地管理(十二)强化市县政府征地实施主体职责。(十三)落实征地批后实施反馈制度。

<国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知>(2010-6<国有土地上房屋征收与补偿条例>(2011年1月21日公布施行_)近年政策文件规定（五）

VS<城市房屋拆迁管理条例》>名称征收，国有土地上房屋拆迁城市房屋目的

规范、维护公共利益、保障被征收人合法权益

加强管理、维护当事人合法权益、保障建设项目顺利进行执行主体

房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的“禁止建设单位参与搬迁活动”取得房屋拆迁许可证的单位范围公共利益：1、国防和外交的需要；2、府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设；3、政府组织实施的科教文卫体，环资保护、防灾减灾、文保、社会福利、市政公用等公共事业；4、政府组织实施的保障性安居工程建设5、政府依法依规的旧城区改建；6、其他公共利益未明确新旧<国有土地上房屋征收与补偿条例>(2011年1月21日公布施近年政策文件规定（五）

“公平补偿”原则范围：房屋价值、搬迁及临时安置、停产损失相同方式：产权调换、货币补偿强调被征收人的自主选择：“被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋”；“因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。”强调民生政策：征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。方式：相同“拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿”强调对承租人的保障：“被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租”

标准：不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定“以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定”关于补偿新旧近年政策文件规定（五）“公平补偿”原则范围：房屋价值、搬迁及近年政策文件规定（五）程序开始引入事前公开和全程的知情权：“市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日”旧城改造的，“多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案”“政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。”“调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布”“分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布”“发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。”新旧近年政策文件规定（五）程序开始引入事前公开和全程的知情权：“近年政策文件规定（五）强制执行强调司法渠道，法院强制执行是唯一方式。“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料“法院强拆和行政强拆并存“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。”“。。。诉讼期间不停止拆迁的执行。”其他“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，”对暴力强拆和采取非正常手段的需承担责任。旧新近年政策文件规定（五）强制执行强调司法渠道，法院强制执行是唯<国有土地上房屋征收评估办法>(2011年6月3日出台)近年政策文件规定（六）

条例要求：第十九条：对补征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。办法规定：

第八条：被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”第十条：被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。第十一条：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。第三十条被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。<国有土地上房屋征收评估办法>(2011年6月3日出台)近年<关于切实做好征地拆迁管理工作的紧急通知>国土资电发〔2011〕72号(2011-5_)近年政策文件规定（七）一、进一步提高认识，认真贯彻落实中央有关规定要求二、严格征地拆迁管理，维护被征地农民利益实施征地拆迁，必须在政府的统一组织领导下依法规范进行。农民房屋要给予合理补偿，并因地制宜采取迁建安置、货币安置或实物补偿等多种安置方式;

征地前及时组织征地公告，并就征地补偿安置标准和政策征求群众意见。不得强行实施征地拆迁；对于群众提出的合理要求，必须妥善予以解决。确保征地补偿费用及时足额支付到位。三、及时化解矛盾纠纷，妥善处理征地拆迁突发事件之前，要分析评估易引发不稳定风险的环节和因素，提出预防措施。之中，做好有关沟通协调工作，早发现、早处理，避免矛盾积累激化。建立应急预案，对征地拆迁突发事件，要及时分析原因，主动向政府报告，积极采取措施妥善解决，防止简单粗暴压制群众，引发恶性和群体性事件。四、开展全面检查，坚决纠正违法违规征地拆迁行为<关于切实做好征地拆迁管理工作的紧急通知>国土资电发〔201

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第一部分征地的概念及其法律特征第二部分征地制度演变历程第三部分现行征地制度主要内容第四部分近年政策文件的有关规定

第五部分征地补偿标准第六部分改革探索目录第一部分征地的概念及其法律特征国土资发[2005]144号文：《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》要解决几个问题：1、解决补偿标准偏低问题。2、征地补偿同地同价，实现补偿的公平性。3、防止征地补偿的随意性，规范政府征地行为。4、提高征地工作透明度，维护被征地农民合法权益。项目土地管理法规定最新政策要求其他法律补偿原则按原用途、原地块给予补偿；按产值倍数法测算；限定补偿高限（年产值的30倍）同地同价；达不到“生活水平不降低，长远生计有保障”时，省政府可批准将补偿超过30倍。《物权法》：依法足额补偿，安排被征地农民的社会保障费用。补偿项目土地补偿、安置补助、青苗和地上附着物增加：征地补偿费内解决被征地农民社保费用，不足部分从国有土地有偿使用收益中列支增加：《物权法》：安排社保费用补偿水平耕地：前三年平均年产值的六至十倍。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为年产值的四至六倍。每公顷安置补助费，不得超过十五倍。土地补偿费和安置补助费两项之和，最高不得超过30倍。地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。按统一年产值和征地区片综合地价执行；国土资发[2005]144号文：项目土地管理法规定最新政策要特征：1、两种形式，相互配合，渐近发展新的征地补偿标准征地统一年产值标准征地区片综合地价适用土地市场不发达的小城市及规划圈外的农用地区域适用土地市场相对活跃的东部地区以及中、西部地区的大中城市适用不同区域两者相互配合，形成体系特征：新的征地补偿标准征地统一年产值标准征地区片综合地价适用特征：2、考虑多种因素，初步引入市场和供需影响，逐步树立财产补偿理念3、前置性标准，刚性执行、同地同价4、公开、透明，公众参与5、体现价格理念，明确时点基本要求：1、补偿水平要提高2、纵向衔接，横向平衡3、听证特征：征地统一年产值标准：在一定区域范围内（以市、县行政区域为主），综合考虑被征收农用地类型、质量、等级、农民对土地的投入以及农产品价格等因素，以前三年主要农产品平均产量、价格为主要依据测算的综合收益值。实质内涵是被征收农用地的综合收益值，不仅仅包括农地农作物的收益，还要考虑因土地带来的其它相关收益。以产值标准为基数,同时综合考虑当地社会经济发展水平、居民生活水平、原补偿水平、被征地农民社保需等确定补偿倍数。

产值标准倍数标准征地统一年产值标准：产值标准倍数标准征地综合区片价基本概念及内涵

征地区片综合地价（简称征地区片价）是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分征地区片，并采用农地价格因素修正、征地案例比较和年产值倍数等方法测算的区片征地综合补偿标准。征地区片价的实质是征地补偿标准，不含地上附着物和青苗的补偿费。征地综合区片价基本概念及内涵1，300006，200004，500003，400002，300005，200007，20000某某市征地区片综合地价分布图部分省市已公布新标准山东:09-3<山东省人民政府办公厅关于实施征地区片综合地价标准的通知>地类调整系数:基本农田1.2建设用地1.0未利用地0.8;未经批准不得提高或降低标准;各类项目同地同价;标准每3年调整一次.河南:09-10<关于公布实施河南省征地区片综合地价标准的通知>区片价由征地补偿安置费和社保费构成;土地补偿占40%,安置补助60%;地上物和青苗补偿另行制定公布与区片价配套实施,经济林补偿标准由林业厅制定;2-3年调整一次河北:08-12<河北省人民政府关于实行征地区片价的通知>山区和坝上未利用地按60%;未经批准不得提高或降低标准;大中型水利水电按国务院另行规定;土地补偿20%归集体,80%归个人;征收报批前,政府按不低于区片价10%的标准,确定社保费用,划入专户;社保费用计入征地成本,出让的,在出让金中列支,划拨的,供地时向土地使用者收,差额政府解决;适时修订.黑龙江:08-12<关于印发黑龙江省征地区片综合地价实施办法的通知>按区片价确定的片地补偿,在支付应由集体和个人缴纳的社保费用后,70%用于安置被征地农民的补助,30%有于集体;社保差额部分由人民政府从出让收入中安排;青苗补偿可按区片价4%--6%确定,地上物另行规定;对抢种建的不补;临时用地1年的按10%,2年的按20%补;标准2-3年调整.江西省:09-2<关于公布全省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知>标准不含青苗补偿、地上物和社保费用；各地可适当调整但不得低于公布的标准；少数原实际补偿高于标准的，不得降低；国有土地参照执行；国家和省重交通能源水利等基础设施项目，补偿以新标准为原则另行制定；标准2-3年调整。1，300006，200004，500003，400002，1.各地普遍采取协商谈判方式，实际补偿远超过统一年产值。2.“不同地同价”，水田、旱地同价；耕地、菜地同价，农民不满。3.2-3年调整标准，影响征地实施（农民期待提价）。1.各地普遍采取协商谈判方式，实际补偿远超过统一年产值。

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第一部分征地的概念及其法律特征第二部分征地制度演变历程第三部分现行征地制度主要内容第四部分近年政策文件的有关规定第五部分征地补偿标准

第六部分改革探索目录第一部分征地的概念及其法律特征征地制度改革试点研究历程：第一阶段：上个世纪90年代中后期，经济发达地区多种补偿安置模式的探索。南京的补偿安置货币化、广东的留地安置、浙江的社保、上海的高速路入股分红等。1999年，国土部启动19城市的试点。第二阶段：2004年28号文后，提高补偿标准、建立社保制度、实行征地区片价及统一年产值的探索。征地制度改革试点研究历程：第三阶段：2008年十七三中全会后：缩小征地范围。“在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。”2010年，国土部启动新一轮试点，11个城市，主要在三方面试点：区分公益和非公益用地，缩小征地范围；完善征地补偿安置机制；拆迁补偿安置及房屋拆迁补偿试点改进农转用与征收审批方式：征地制度及政策要求XXXX

相关试点和做法：征转分离：天津先征后转集体土地流转（缩小范围）：北京公租房、广东三旧改造尊重农民主体地位：三亚、陵水分享增值收益：三亚（收益返还）赋予农民知情权、参与权、监督权：佛山在征地报批前增加公告和协商补偿环节多元安置：………..相关试点和做法：征转分离：天津先征后转海南征地拆迁实践的做法三种模式让无业无岗失地农民的长远生计得到有效保障农民自我实施征地拆迁工作城中村改造

大墩模式

月川模式

港尾模式海南征地拆迁实践的做法三种模式让无业无岗失地农民的农民自我实一、农民自我实施征地拆迁工作的“大墩模式”村民上访、干群冲突“有女不嫁大墩村”村民无业无岗昔贫困村上访村光棍村村民生活富裕姑娘争嫁干群关系和谐今先进村富裕村“誓死保卫土地，不让政府再征走一寸土地”“共产党万岁”一、农民自我实施征地拆迁工作的“大墩模式”村民上访、干群冲突人人是股东成立村办股份公司，人人拥有等额股份，享有稳定财产性收益。家家住新房统一安排253平方米三层洋房；配套建设敬老院、幼儿园、卫生院、文体活动中心、农家书屋等公共设施。一、农民自行负责征地拆迁工作的“大墩模式”年年有分红政府将风险小、收入稳定、管理要求低的项目和工程交由村办股份公司经营，农民从项目经营、工程建设中受益。人人是股东成立村办股份公司，人人拥有等额股份，享有稳定财产性过去的大墩村过去的大墩村现在的大墩村现在的大墩村一：合理制定征地补偿标准以被征收的农用地用益物权为依据，以被征地后农民生活水平不降低为原则，科学制定征地补偿标准。二：充分考虑被征地农民的发展权

依照征地后“农民发展权益不减少”的原则，留给村委会“发展用地”，通过规划引导，确保其支撑劳动就业的能力和经济产出不小于被征收的农用地。三：明确赋予被征地农民的均等发展机会按照“不同阶层所获发展机会均等”的理念四：有效发挥农民参与征地拆迁的积极性“农民的事情农民办、农民的利益农民享”。五：赋予农村集体建设用地和国有建设用地同等的发展权益对于大墩村整体搬迁节约出的389亩建设用地，允许村委会出让一定期限的使用权。

“大墩模式”的主要做法：改革资源配置制度改革县政府的采购制度扶持村办股份公司一：合理制定征地补偿标准“大墩模式”的主要做法：改革资源配置二、城中村改造的“月川模式”思路“政府主导、规划管制、农民参与、两权平等、多方共赢”严重的官民冲突征地堪比“八年抗战”“上访村”“问题村”“贫困村”村民：股东、养老保险生活基本必需品定期无偿供给子女上学补助老人生活补贴先进村、文明村今后海南第一村昔今二、城中村改造的“月川模式”思路“政府主导、规划管制、一、让农民成为实施拆迁主体政府负责指导、监督规划的实施，由居委会成立股份制公司实施征地拆迁。二、实行同地同价同权实行同地、同价、同权政策，征收集体建设用地出让的纯收益少部分用于支付该地块所应分担的公共基础设施建设费用以外，剩下的全部返还农民。三、实行留地安置模式为了切实解除失地农民的后顾之忧，真正实现农民长远生计有保障，市政府在拆迁改造后，按一定标准给予月川居委会留用地，积极培植适合农民从事的、有稳定收入流的产业。“月川模式”的主要做法：一、让农民成为实施拆迁主体二、实行同地同价同权三、实行留地安三、“港尾模式”——有效保障失地农民的长远生计以往如今每户一栋两层小洋楼敬老院、文体活动中心等公共设施齐全稳定的财产性收益分红种地无田就业无岗低保无份三、“港尾模式”——有效保障失地农民的长远生计以往如港尾“换地安置”模式——构建新制度，改“输血”为“造血”。充分发挥不同区域地块的比较优势，利用级差地租来解决历史遗留问题，找到了一个破解历史遗留征地难题的“金钥匙”。一：让农民的土地资产发挥最大的比较效益

在沿海二线选取具有居住比较优势同等面积的土地，与该村原来位于沿海一线的村庄建设用地置换；原来的村庄用地通过市场出让，所得的级差地租全部用于新村安置和发展集体经济。二：提升了区域的发展空间

不但群众的利益得到了保证，在不多占一寸农用地的情况下，社会经济的发展空间也增大了，置换出来的旅游用地计划建一个高星级酒店，增加了大量就业机会。每年地方财政可以增加税收。

三：优化了区域的发展环境由于旅游区“园中村”的外迁，旅游园区的综合环境得到了大大的改善，其旅游产品的品质、企业的效益也将相应的大大提高。四：改变集体经济组织结构，村民均享发展成果。

每户村民每年都可获得村集体的财产性收益分红，生活水平得到“飞跃性”的提高。港尾“换地安置”模式——构建新制度，改“输血”为“造血”。充思考与启示传统征地模式三种新模式行政成本居高不下、财务成本日益攀升、农民利益难以保证、干群关系紧张、政府公信力下降。实现了“行政成本节约、财务成本下降、农民收益增加、经济效益提高”的多方共赢效果，而且改善了干群关系，消除了社会安全隐患，改善了政府形象，促进了社会和谐。思考与启示传统征地模式三种新模式行政成本居高不下、财务

没有社会的发展就没有土地所有人利益增加的空间；没有土地权益人合理利益的保障，就没有社会稳定和发展。

在土地使用中实现社会效益和土地权益人利益最大化，是征地制度改革的关键。思考与启示没有社会的发展就没有土地所有人利益增加的空间；在土思考与启示落实农民发展权的有效办法：制度创新的科学、合理性主线：农民群众的用益物权和发展权等基本权益不减少

从“授人以鱼”到

“授人以渔”；“扶上马，送一程”，真正实现“不同阶层所获发展机会均等”。一是有利于避免翻烧饼二是有利于避免被征地农民变为贫困阶层三是有利于被征地农民及时转化为人力资源四是有利于形成合理的人力结构五是有利于减少政府财政的支出六是有利于合理回收二级地租七是有利于完善基础经济组织治理结构，确保农村资产收益的合理分配思考与启示落实农民发展权的有效办法：制度创新的科学、合理性主不设拆迁办，避免政府与农民的对立；避免强制拆迁，拆迁速度快、矛盾少；防止腐败现象的发生，做到“农民能致富，干部能进步”；壮大集体经济，失地农民共同发展、长远发展。

确保顺利实施征地的核心：强化服务理念，改革农村基层组织形式，将事权下放到最基层推进服务型政府建设，变政府管理理念和管理方式，科学明晰政府职能边界，厘清行政权力与民事权利的边界。

大包大揽由农民拆自己的房、让出自己的地思考与启示不设拆迁办，避免政府与农民的对立；确保顺利实施征地的核心：强中央最新精神党的十八大明确提出“改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例”。中央最新精神征地制度改革进入到相关法律修改阶段合理确定补偿标准鼓励多种方式的征地补偿机制（留地、换地、留物业）配套改革征地制度改革进入到相关法律修改阶段合理确定补偿标准缩小计划计划经济特征：政府主导、强制取得、单方定价扩大市场化征用土地方式：平等参与、协商取得、市场定价。⒈规范政府行为，逐步缩小征地范围，慎用征地权。⒉理顺征地审批及实施程序，维护农民知情权、参与权、监督权和申诉权。⒊确认土地财产权利，按市场经济规律进行征地补偿，合理分配增值收益。⒋着眼于长远生计，拓展安置途径，完善安置办法。5.开展征地监测评估，切实做好监管工作6.畅通司法救济渠道，建立争议裁决机制改革思路缩小计划计划经济特征：政府主导、强制取得、单方定价改革思路谢谢！谢谢！我国征地制度及政策要求我国征地制度及

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第一部分征地的概念及其法律特征第二部分征地制度演变历程第三部分现行征地制度主要内容第四部分近年政策文件的有关规定第五部分征地补偿标准第六部分地方实践及改革探索目录第一部分征地的概念及其法律特征一、概念

《宪法》“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定,对土地实行征收或征用并给予补偿”

《物权法》为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

《土地管理法》

“国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。”“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”一、概念“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者二、法律特征

主体确定性目的明确性行为强制性补偿合理性

二、法律特征

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第一部分征地的概念及其法律特征

第二部分征地制度演变历程第三部分现行征地制度主要内容第四部分近年政策文件的有关规定第五部分征地补偿标准第六部分改革探索目录第一部分征地的概念及其法律特征法律政策规定的演变:1953—1982，特点：起步阶段，非钢性，可协商。

1982--2004，特点:突出强制性,单一的产值倍数法，按原用途补偿，明显的计划经济特征。

2004---，特点:在补偿安置标准、征地程序方面持续、小幅突破。——基本原则是被征地农民生活水平不下降，长远生计有保障。

法律政策规定的演变:2004年３月１４日宪法修正案将第二十条“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”继续强调公共利益区分征收和征用明确给予补偿2004年３月１４日宪法修正案2007年３月１6《物权法》

征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。强调“依法足额”补偿提出“安排社保费用”

明确“保障生活”“维护合法权益”2007年３月１6《物权法》征地对象：从农民私有土地、农业生产合作社所有土地到农村集体所有土地，逐步调整；征地范围：从国家建设、国家利益到公共利益，逐步清晰；补偿方式：从单一笼统的补偿、适当的迁移补助到土地补偿费、青苗补偿费和地上附着物补偿费、安置补助费，逐步细化；补偿标准：从无偿征用、产值倍数到综合区片价，逐步提高；安置方式：从农转非、招工、货币安置到还建、留地、就业、社保及农业等安置，逐步多元；征地审批：从各级政府分级限额到以土地利用规划为依据、以用途管制为核心的审批制度，逐步严格；征地程序：从无明确规定、自行组织到“两公告一登记”，逐步规范。征地对象：从农民私有土地、农业生产合作社所有土地到农村集体所

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第一部分征地的概念及其法律特征第二部分征地制度演变历程

第三部分现行征地制度主要内容第四部分近年政策文件的有关规定第五部分征地补偿标准第六部分改革探索目录第一部分征地的概念及其法律特征⒈范围⒉补偿⒊安置⒋程序现行征地制度的主要内容⒈范围现行征地制度的主要内容范围过宽，法定模糊。原因：用地需求强烈、法律制度欠缺

“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”

《土地管理法》第四十三条，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”“前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”

现行征地制度的主要内容-----范围范围过宽，法定模糊。现行征地制度的主要内容-----范围缺乏土地征收目的合法性的审查机制土地征收申请批准前，事前审查土地征收被批准后，救济机制及事后审查现行征地制度的主要内容-----范围征地规模逐步扩大，被征地农民逐年增多。2004-2010年，规模从19.57增到45.92万公顷。现行征地制度的主要内容-----范围征地规模逐步扩大，被征地缺少科学的补偿机制既不能满足“保持原有生活水平不降低”这一起码要求，更不能适应农民日渐觉醒的经济意识和公平意识。（城郊结合部被征地农民对征地补偿费和土地拍卖价款间的较大差距表示不满）土地补偿费：前三年平均年产值的6－10倍安置补助费：前三年平均年产值的4－6倍地上附着物和青苗的补偿费：如实补偿土地补偿费和安置补助费的总和不得超过三十倍现行征地制度的主要内容-----补偿缺少科学的补偿机制现行征地制度的主要内容-----补偿征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。一般情况：

建设用地：耕地的50%未利用地：耕地的20%左右征收耕地的补偿费最高大中型水利水电另行规定现行征地制度的主要内容-----补偿征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖现行征地制度的主要内容-----补偿征地成本中，税费比例偏高

研究资料：耕地开垦费、耕地占用税、新菜地开发建设基金、契税、征地管理费、地籍勘察费、森林植被恢复费、基础设施配套费等等，有的地方还有教育附加费、规划选址费、水利基本建设费等10多种部门收费。据历次调查，各种税费在征地成本中所占比例一般可达30－40%，有的地方可达50－60%。现行征地制度的主要内容-----补偿征地成本中，税费比例偏高现行征地制度的主要内容-----补偿补偿的问题不是单纯的“偏低”,而是缺少公平公正的机制没有平等权利主体间的谈判没有反映土地区位和供需关系没有体现土地利用的潜在价值按原用途进行补偿，被征地农民难以分享土地利用方式改变带来的增值，也难以分享经济和社会发展的成果。没有考虑对农民的土地承包经营权的补偿（30年土地承包经营权没有补偿与《农村土地承包法》的要求不符）集体土地上的房屋拆迁补偿标准差别大现行征地制度的主要内容-----补偿补偿的问题不是单纯的“偏实践中：补偿过度与补偿过低并存有的地方：房地一体、补房不补地，导致大量国有土地资产流失，还诱导乱搭乱建。水利等公益性项目：补偿标准偏低。同一区域、同一条件的农村集体土地补偿标准悬殊--公共利益的征地转嫁给部分被征地农民，造成变相对农村集体土地权益人财产的侵害，形成违背了社会公平与公正原则的事实。理论上：土地所有权的价格难以确定以有限的货币价款补偿无限长的土地所有权，缺乏理论支撑。实践中：补偿过度与补偿过低并存有的地方：房地一体、补房不补地被征地农民安置政策措施的现状与特征（1）现行法规对被征地农民安置措施的规定很不全面，缺乏操作性《土地管理法》第五十条：地方各级人民政府应当支持被征地的农村集体经济组织和农民从事开发经营，兴办企业。生活水平不降低：？长远生计有保障：？现行征地制度的主要内容-----安置被征地农民安置政策措施的现状与特征现行征地制度的主要内容--安置“一脚踢”方式：形成新的“无产者”。目前许多地方仅仅给被征地农民发放一次性的现金补偿和给予一份社保，让他们自谋出路，而对失地农民的居住安顿、重新就业、生活观念和生活习惯转变等后续保障问题重视不够。“一脚踢”方式

种地无田就业无岗发展无路子孙后代？安置“一脚踢”方式：“一脚踢”方式种地无田就业无岗发展现行安置政策措施各有利弊：1、货币安置：安置补助费一次性发放给被征地农民，让其自谋出路。操作简单，容易接受，适宜年轻人；不足以解决长远生计。2、招工安置：将被征地农民中的劳动力安排在用地单位就业，并将土地补偿费用中的安置补助费支付给用地单位。及时就业，有较稳定的收入；风险比较大。3、农业安置：在集体经济组织内部调整土地，使被征地农民重新获得土地，土地补偿费和安置补助费都留于集体经济组织内部。政策法律空间有限，被征地农民和未被征地农民都可能因此而减少收入，影响政策实施的积极性。现行安置政策措施各有利弊：4、投资入股安置：征地款以股份的形式，集中统一投资，发展壮大集体经济。为被征地农民提供就业和生活保障，参与利润分配，实现土地权益；经营风险。5、住房安置：既可解决被征地农民的安居问题，又能靠出租多余房子增加收入；农民出租房屋的合法性风险。6、留地安置：在给予被征地农民一定的现金补偿的基础上，按照城市规划确定的土地用途，在被征收土地中留出一定比例的土地或非农建设用地指标。7、社会保险安置：是将征地补偿费用中的安置补助费和部分或全部的土地补偿费为被征地农民购买养老、失业、医疗等社会保险。把政府的责任转稼于土地。4、投资入股安置：征地款以股份的形式，集中统一投资，发展壮大就业难度普遍较大：被征地农民就业普遍呈现临时性、低端化、不稳定等特征。地方政府更愿意一次性货币安置，隐患。社会保障不完善：地方政府社保资金落实不到位、被征地农民不愿或无力承担自行支付费用部分等问题较为普遍。就业难度普遍较大：被征地农民就业普遍呈现临时性、低端化、不稳现行征地审批权限及程序的设置以严格保护耕地、保护被征地者合法权益为核心。近年来，虽然征地程序不断以规范、高效、公开为目标而进行优化，但在实践中仍存在较多漏洞，主要表现在：现行征地制度的主要内容-----程序现行征地审批权限及程序的设置以严格保护耕地、保护被征地者合法12费用支付1、提出用地申请6下达批文8财产补偿登记9补偿安置方案公告11批准实施5组卷报批左图中：1～4为审批前环节；5～6为审批环节,详细流程图见图3；11～13为批后实施环节。13清场、供地2拟征地告知3现状调查,调查结果经被征地者确认4依申请听证2～4为28号文提出的要求,在现行法律中并无规定7征收土地公告10依申请听证通常称作“一公告”，内容为征地批准的机关、文号、时间和批准用途；被征地的所有权人、位置、地类和面积；征地补偿标准和农业人员安置途径；办理补偿登记的期限、地点。通常称作“二公告”，内容为本集体被征用土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量；土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式；安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式；地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；农业人员的具体安置途径；其他有关征地补偿、安置的具体措施。现行征地制度的主要内容-----程序12费用支付1、提出用地申请6下达批文8财产补偿登记9补偿安征地程序设计与执行失当交织：程序设计：缺乏征地批前协商程序，征地报批前，被征地农民往往不知情，特别是补偿、安置方案农民不知情；征地实施：执行不到位，强征强拆激化矛盾；司法裁决不完善：缺乏救济途径，合理诉求难以及时传达和化解。征地程序设计与执行失当交织：中纪委监察部：2011年因违法强拆被追责509人全国查处违法违规强拆问题1480个涉嫌犯罪被移送司法机关31人2002-2011年，国土部机关上访案件中关于征地纠纷、违法用地的约占70%以上。2011年因农村征地问题到国土部上访占总上访的58%。民众权利意识逐步强化、利益需求逐步多元，征地拆迁引发大量矛盾，群体性事件和恶性事件时有发生。

中纪委监察部：2011年因违法强全国查处涉嫌犯罪2002-2

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第一部分征地的概念及其法律特征第二部分征地制度演变历程第三部分现行征地制度主要内容

第四部分近年政策文件的有关规定第五部分征地补偿标准第六部分改革探索目录第一部分征地的概念及其法律特征三、完善征地补偿和安置制度（十二）完善征地补偿办法（十三）妥善安置被征地农民（十四）健全征地程序（十五）加强对征地实施过程监管提出征地补偿做到同地同价。

近年政策文件规定（一）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）三、完善征地补偿和安置制度近年政策文件规定（一）《国务院关于二、切实保障被征地农民的长远生计征地补偿安置必须以确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障为原则。各地要认真落实国办发［2006］29号文件的规定，做好被征地农民就业培训和社会保障工作。被征地农民的社会保障费用，按有关规定纳入征地补偿安置费用，不足部分由当地政府从国有土地有偿使用收入中解决。社会保障费用不落实的不得批准征地。近年政策文件规定（二）《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）二、切实保障被征地农民的长远生计近年政策文件规定（二）《国务十七届三中全会《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》改革征地制度，严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围;完善征地补偿机制。依法征收农村集体土地，按照同地同价原则及时足额给农村集体组织和农民合理补偿;解决好被征地农民就业、住房、社会保障。提出了“同地、同权、同价”、“建立城乡统一土地市场”的指导思想；近年政策文件规定（三）十七届三中全会《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决<国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知>(2010-6_)近年政策文件规定（四）一、推进征地补偿新标准实施，确保补偿费用落实到位。

(一)全面实行征地统一年产值标准和区片综合地价。(二)探索完善征地补偿款预存制度。(三)合理分配征地补偿费。二、采取多元安置途径，保障被征地农民生产生活(四)优先进行农业安置。(五)规范留地安置。(六)推进被征地农民社会保障资金的落实。三、做好征地中农民住房拆迁补偿安置工作，解决好被征地农民居住问题

(七)切实做好征地涉及的拆迁补偿安置工作。

(八)住房拆迁要进行合理补偿安置。(九)统筹规划有序推进征地拆迁。四、规范征地程序，提高征地工作透明度。(十)认真做好用地报批前告知、确认、听证工作。(十一)简化征地批后实施程序。五、切实履行职责，加强征地管理(十二)强化市县政府征地实施主体职责。(十三)落实征地批后实施反馈制度。

<国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知>(2010-6<国有土地上房屋征收与补偿条例>(2011年1月21日公布施行_)近年政策文件规定（五）

VS<城市房屋拆迁管理条例》>名称征收，国有土地上房屋拆迁城市房屋目的

规范、维护公共利益、保障被征收人合法权益

加强管理、维护当事人合法权益、保障建设项目顺利进行执行主体

房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的“禁止建设单位参与搬迁活动”取得房屋拆迁许可证的单位范围公共利益：1、国防和外交的需要；2、府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设；3、政府组织实施的科教文卫体，环资保护、防灾减灾、文保、社会福利、市政公用等公共事业；4、政府组织实施的保障性安居工程建设5、政府依法依规的旧城区改建；6、其他公共利益未明确新旧<国有土地上房屋征收与补偿条例>(2011年1月21日公布施近年政策文件规定（五）

“公平补偿”原则范围：房屋价值、搬迁及临时安置、停产损失相同方式：产权调换、货币补偿强调被征收人的自主选择：“被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋”；“因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。”强调民生政策：征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。方式：相同“拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿”强调对承租人的保障：“被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租”

标准：不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定“以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定”关于补偿新旧近年政策文件规定（五）“公平补偿”原则范围：房屋价值、搬迁及近年政策文件规定（五）程序开始引入事前公开和全程的知情权：“市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日”旧城改造的，“多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案”“政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。”“调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布”“分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布”“发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。”新旧近年政策文件规定（五）程序开始引入事前公开和全程的知情权：“近年政策文件规定（五）强制执行强调司法渠道，法院强制执行是唯一方式。“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料“法院强拆和行政强拆并存“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。”“。。。诉讼期间不停止拆迁的执行。”其他“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，”对暴力强拆和采取非正常手段的需承担责任。旧新近年政策文件规定（五）强制执行强调司法渠道，法院强制执行是唯<国有土地上房屋征收评估办法>(2011年6月3日出台)近年政策文件规定（六）

条例要求：第十九条：对补征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。办法规定：

第八条：被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”第十条：被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。第十一条：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。第三十条被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。<国有土地上房屋征收评估办法>(2011年6月3日出台)近年<关于切实做好征地拆迁管理工作的紧急通知>国土资电发〔2011〕72号(2011-5_)近年政策文件规定（七）一、进一步提高认识，认真贯彻落实中央有关规定要求二、严格征地拆迁管理，维护被征地农民利益实施征地拆迁，必须在政府的统一组织领导下依法规范进行。农民房屋要给予合理补偿，并因地制宜采取迁建安置、货币安置或实物补偿等多种安置方式;

征地前及时组织征地公告，并就征地补偿安置标准和政策征求群众意见。不得强行实施征地拆迁；对于群众提出的合理要求，必须妥善予以解决。确保征地补偿费用及时足额支付到位。三、及时化解矛盾纠纷，妥善处理征地拆迁突发事件之前，要分析评估易引发不稳定风险的环节和因素，提出预防措施。之中，做好有关沟通协调工作，早发现、早处理，避免矛盾积累激化。建立应急预案，对征地拆迁突发事件，要及时分析原因，主动向政府报告，积极采取措施妥善解决，防止简单粗暴压制群众，引发恶性和群体性事件。四、开展全面检查，坚决纠正违法违规征地拆迁行为<关于切实做好征地拆迁管理工作的紧急通知>国土资电发〔201

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第一部分征地的概念及其法律特征第二部分征地制度演变历程第三部分现行征地制度主要内容第四部分近年政策文件的有关规定

第五部分征地补偿标准第六部分改革探索目录第一部分征地的概念及其法律特征国土资发[2005]144号文：《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》要解决几个问题：1、解决补偿标准偏低问题。2、征地补偿同地同价，实现补偿的公平性。3、防止征地补偿的随意性，规范政府征地行为。4、提高征地工作透明度，维护被征地农民合法权益。项目土地管理法规定最新政策要求其他法律补偿原则按原用途、原地块给予补偿；按产值倍数法测算；限定补偿高限（年产值的30倍）同地同价；达不到“生活水平不降低，长远生计有保障”时，省政府可批准将补偿超过30倍。《物权法》：依法足额补偿，安排被征地农民的社会保障费用。补偿项目土地补偿、安置补助、青苗和地上附着物增加：征地补偿费内解决被征地农民社保费用，不足部分从国有土地有偿使用收益中列支增加：《物权法》：安排社保费用补偿水平耕地：前三年平均年产值的六至十倍。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为年产值的四至六倍。每公顷安置补助费，不得超过十五倍。土地补偿费和安置补助费两项之和，最高不得超过30倍。地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。按统一年产值和征地区片综合地价执行；国土资发[2005]144号文：项目土地管理法规定最新政策要特征：1、两种形式，相互配合，渐近发展新的征地补偿标准征地统一年产值标准征地区片综合地价适用土地市场不发达的小城市及规划圈外的农用地区域适用土地市场相对活跃的东部地区以及中、西部地区的大中城市适用不同区域两者相互配合，形成体系特征：新的征地补偿标准征地统一年产值标准征地区片综合地价适用特征：2、考虑多种因素，初步引入市场和供需影响，逐步树立财产补偿理念3、前置性标准，刚性执行、同地同价4、公开、透明，公众参与5、体现价格理念，明确时点基本要求：1、补偿水平要提高2、纵向衔接，横向平衡3、听证特征：征地统一年产值标准：在一定区域范围内（以市、县行政区域为主），综合考虑被征收农用地类型、质量、等级、农民对土地的投入以及农产品价格等因素，以前三年主要农产品平均产量、价格为主要依据测算的综合收益值。实质内涵是被征收农用地的综合收益值，不仅仅包括农地农作物的收益，还要考虑因土地带来的其它相关收益。以产值标准为基数,同时综合考虑当地社会经济发展水平、居民生活水平、原补偿水平、被征地农民社保需等确定补偿倍数。

产值标准倍数标准征地统一年产值标准：产值标准倍数标准征地综合区片价基本概念及内涵

征地区片综合地价（简称征地区片价）是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分征地区片，并采用农地价格因素修正、征地案例比较和年产值倍数等方法测算的区片征地综合补偿标准。征地区片价的实质是征地补偿标准，不含地上附着物和青苗的补偿费。