航空港豫康新城招商运营计划书课件

豫康新城

招商运营计划书2014.02.12豫康新城

招商运营计划书1中国.郑州航空港中国.郑州航空港2目录一.郑州航空港地理位置介绍二.郑州航空港商业环境介绍三.豫康新城介绍四.豫康新城商业定位五.豫康新城招商运营管理六.豫康新城招商运营费用目录一.郑州航空港地理位置介绍3一.郑州航空港地理位置介绍

《郑州国际航空枢纽暨港区建设规划纲要》努力尽快将航空港区建成具有航空运输、高技术产业、商贸会展和生态居住等综合功能的门户枢纽、发达的临空型新兴产业集聚区、绿色低碳示范区、居业和谐的国际化复合型智慧新城区，到2030年，集科技、低碳、智慧、活力于一体的现代化新城，面积达100平方公里，人口150万人。一.郑州航空港地理位置介绍

《郑州国际航空枢纽暨港区建设4一、1郑州航空港区建设背景

2010年8月，随着富士康国际进驻郑州航空港区后所产生的连锁效应，以及郑州新郑综合保税区的获批和封港运营，一大批实力雄厚的世界知名企业纷纷抢滩郑州，郑州航空港区呈现出井喷式的发展。2011年9月28日，中国国务院出台意见支持河南省建设中原经济区，中原经济区建设正式上升为国家战略，意见中明确郑州建设国内大型航空枢纽，同时中国民航局又把新郑国际机场确定为“十二五”期间中国综合交通枢纽建设试点。一、1郑州航空港区建设背景2010年5一、2郑州航空港区建设目标

河南省将以郑州机场为核心打造“郑州航空经济综合实验区”，并将这个“综合实验区”打造成为中原经济区发展的引擎和国家内陆开放高地，而且，未来的实验区将是一个宜居、生态、绿色、环保等为一体的“新都市”。到2025年，郑州航空港经济综合实验区将成为“大枢纽”—航空货邮吞吐量达到300万吨左右，跻身全国前列，国际航空货运集散中心地位显著提升；拥有“大产业”—形成创新驱动、高端引领、国际合作的产业发展格局，与航空关联的高端制造业主营业务收入超过10000亿元；建成“大都市”—营商环境与国际全面接轨，建成进出口额达到2000亿美元的现代化航空都市，成为引领中原经济区发展、服务全国、连通世界的开放高地。一、2郑州航空港区建设目标河南省将以郑6一、3郑州航空港区布局

将成宜居、生态、环保、绿色“新都市”将来的实验区将是一个宜居、生态、绿色、环保的“新都市”。而且，该区还会在基础设施建设上下工夫，尤其是以交通道路为重点，加快路网、电网、水网等基础设施建设，尽快打通航空港区与外部连接通道。同样，在产业布局上，不仅要优化布局居住、商业、物流等设施，还要发挥富士康项目龙头作用，做大做强相关产业。一、3郑州航空港区布局将成宜居、生态、环保7一.4航空康富士康介绍富士康从深圳龙岗到武汉光谷，再到成都西高新区，富士康每到一处，都上演一次轰轰烈烈的财富神话，富士康郑州科技园位于郑州航空港区。富士康郑州科技园主要生产计算机、通讯、手机、消费性电子等零组件、机构件及系统软件等，厂房建设面积约140万平方米，2011年底入住员工总数达18万人。空港区住宿及餐饮业收入已突破30亿元，更有超百家如统一、花花牛、好想你枣业等全球五百强及国内优质企业抢先落户。

2012年，富士康科技园预计将完成年度投资22亿元，建成95条生产线，实现销售收入200亿美元，将郑州打造成为全球最大的智能手机生产基地。

2015年，富士康员工预计将达到50万人。一.4航空康富士康介绍富士康从深圳龙岗到武8二.郑州航空港商业环境介绍二.郑州航空港商业环境介绍9楼盘名称商业体量业态分类销售价格租金面积区间层数层高面宽进深沃金商业广场地上：10万方地下：5万方大型商超、电影院、电玩、金融、数码广场、特色餐饮街、服装街；商业：1.8-2.7万元/㎡公寓：约1.1-2万元/㎡150-220元/㎡/月20-3000㎡不等独立商业：3层住宅底商：部分1层，部分2层1F：4.8m2F：4.2m约3.8m或8m15-16m裕鸿世界港16万方奥特莱斯广场、超市、餐饮、娱乐、家居、影院、服装步行街1.3万-2.5万元/㎡120-230元/㎡/月写字楼底商：70-120㎡住宅底商：96-200㎡独立商业：50-200㎡写字楼底商：1层住宅底商：部分为2层1F：4.2m2F：4m约4.5m或8m15-20m华鸿国际城市广场10万方大型购物超市、电影院线、游戏室、KTV、书城、网吧、数码美食、各类服饰沿街商业：1F2万元/㎡，2F1万元/㎡内街商业：1F1.8万元/㎡，2F7000-8000元/㎡160元以上62-826㎡不等外街两层内街：部分两层部分一层1F：4.8m2F：4.2m面宽从3.6米-14.4米7.2米到14.4米不等项目周边商业情况楼盘名称商业体量业态分类销售价格租金面积区间层数层高面宽进10位置保税北路与郑港四街交汇处开发商河南坤和建投置业有限公司商铺类型综合体/购物中心面

积占地面积（㎡）10.2万建筑面积（㎡）33万规划户数400户车位数1800个个案分析项目由河南坤和建投置业有限公司开发，是郑州航空港区的一站式时尚商业休闲广场,沃金商业广场由郑港四街、保税北路、郑港七路、琴台街围合而成.保税北路郑港四街沃金商业广场位置保税北路与郑港四街交汇处开发商河南坤和建投置业有限公司商11项目配套及特点：两栋酒店电影院（商业5#三层6000㎡）大型超市（商业6#负一层10000㎡）下沉式广场项目将打造成为富士康蓝领公寓居住、休闲、娱乐的生活样本，成为航空港区域的商业典范。A：商业步行街（特色美食）B：商业步行街（风情购物）C：购物广场（时尚休闲）D：集中型商业AB酒店酒店商场入口CD项目规划项目规划的10栋公寓，均为富士康员工楼，员工人数达3万余人；项目-1引进了大型超市——永辉超市N项目配套及特点：项目将打造成为富士康蓝领公寓居住、休闲、娱乐12项目配套及特点：两栋酒店电影院（商业5#三层6000㎡）大型超市（商业6#负一层10000㎡）下沉式广场项目将打造成为富士康蓝领公寓居住、休闲、娱乐的生活样本，成为航空港区域的商业典范。A：商业步行街（特色美食）B：商业步行街（风情购物）C：购物广场（时尚休闲）D：集中型商业AB酒店酒店商场入口CD项目规划项目规划的10栋公寓，均为富士康员工楼，员工人数达3万余人；项目-1引进了大型超市——永辉超市N项目配套及特点：项目将打造成为富士康蓝领公寓居住、休闲、娱乐13公寓6#底层商业公寓6#底商东边三间为两层，其余为一层；面积以30㎡和60㎡左右为主，其余为100㎡以上的大户型。147-212㎡，3套30㎡，5套57-115㎡，11套一拖二销售95-121㎡，3套产品分析

商业1F层高4.8米，2F层高4.2米，面宽3.8米左右，进深约15.2米，柱宽约7.6米公寓6#底层商业公寓6#底商东边三间为两层，其余为一层；114公寓7#，9#底商地下车库坡道48-110㎡，17套133-167㎡，6套公寓7#一层底商面积集中在52-62㎡及135㎡左右沿步行街一侧面积较小7#42-110㎡，18套145-165㎡，2套地下车库坡道公寓9#一层底商面积以60㎡左右为主9#产品分析公寓7#，9#底商地下车库坡道48-110㎡，17套133-15公寓8#,10#底商公寓8#底商为两层销售方式为一拖二二层公摊面积比一层大沿步行街一侧面积以114㎡、124㎡为主靠近中心商业一侧面积较大，在520㎡以上公寓10#基本情况同上沿保税北路一侧面积以125㎡为主靠近中心商业一侧面积较大8#一层平面图110-150㎡，9套522-653㎡，2套10#一层平面图397-553㎡，2套120-125㎡，7套产品分析公寓8#,10#底商公寓8#底商为两层公寓10#基本情况同上16中心商业5#，6#，7#，13#一层平面图二层平面图三层平面图7#6#13#5#郑港四街保税北路地下通道入口空中连廊一层面积以55㎡、91-93㎡、149-152㎡居多二层7#面积较大，在495㎡以上，最大的910㎡其余几栋面积较小，集中在37、58、78、155㎡三层一侧面积全为76㎡，另一侧面积从47-70㎡不等产品分析7#6#13#5#6#中心商业5#，6#，7#，13#一层平面图二层平面图三层平面17中心商业11#、12#商业11#（12#）一层平面图商业11#（12#）二层平面图中心商业11#、12#户型配比完全一样，为75、89㎡，单层建筑面积687㎡。产品分析中心商业11#、12#商业11#（12#）一层平面图商业1118位置郑州国际机场北（四港联动大道与郑港六路交汇处）开发商河南裕鸿置业有限公司占地（㎡）113万总建面（㎡）150万物业类型住宅、别墅、商业、写字楼容积率1.50产权年限住宅70年、非住宅40年车位数500个建筑设计单位上海中星志成建筑设计有限公司景观设计单位上海北斗星景观设计事务所个案分析裕鸿世界港位置郑州国际机场北（四港联动大道与郑港六路交汇处）开发商河南19香港五星级富豪酒店奥特莱斯商业街4栋10层写字楼，1层底商70-120㎡6万㎡商业16栋富士康公寓E22栋多层住宅项目办公区未规划FD快捷酒店B17栋小高层、2栋别墅项目规划介绍：A地块内以多层洋房为主，共22栋6层洋房，配套一所幼儿园；B地块内规划17栋10层小高层、2栋三层别墅；C地块内主要规划有香港五星级富豪酒店；D地块内规划6万㎡独立商业、4栋写字楼、2栋快捷酒店和奥特莱斯商业街；E地块内主要规划16栋富士康签约公寓，公寓西侧配套底部商业。F地块内产品尚未规划，只规划两所学校。C商业住宅酒店写字楼A幼儿园小学中学四港联动大道郑港六路郑港二街郑港四路后期商业规划地块产品分析临街商铺，面积在96-200㎡香港五星级富豪酒店奥特莱斯商业街4栋10层写字楼，1层底商720目前内部认购产品——一期17栋小高层及公寓西侧底商，目前以内部认购为主；只针对首付房款60%以上客户。一期在售产品17栋小高层郑港四路四港联动大道郑港六路郑港二街住宅：17栋小高层，共10层，均为两个单元，1梯2户，约1400套房源；认购均价为5500元/平米。商业：本次推出商业约80套左右，面积在50-200平米左右/间，内部认购价格在1.3-2.5万元/平米，目前小面积已销售完，80㎡左右剩余不多，200㎡剩余量较大，付款方式均为一次性付款。公寓底商产品分析目前内部认购产品——一期17栋小高层及公寓西侧底商，目前以内21奥特莱斯商业街6万㎡商业商业介绍：黄色部分：富士康公寓西侧底商，一层，部分为两层，商业面积96-200㎡；

红色部分：4栋写字楼底商1层商业面积70-120㎡，预计均价在2.3万元之前，可先付50%首付；紫色部分：独立商业及奥特莱斯商业街；层高：1F4.2米，2F4米；租金不低于200元/㎡/月，售价2万-2.5万元/㎡；独立商业住宅底商酒店底商写字楼底商A四港联动大道郑港六路郑港二街郑港四路后期商业规划地块产品分析奥特莱斯商业街6万㎡商业商业介绍：独立商业住宅底商酒店底商写22位置郑州航空港区郑港四街与郑港六路交叉口西南角

开发商河南华鸿置业占地（㎡）143亩总建面（㎡）40.7万㎡物业类型住宅、公寓、商业容积率2.7产权年限住宅70年、非住宅40年车位数地下近2万平米大型停车场个案分析华鸿国际城市广场位置郑州航空港区郑港四街与郑港六路交叉口西南角

开发商河南华23项目规划项目规划共16栋楼，其中1-8#楼为富士康员工公寓，可容纳3万员工；商业：1F层高4.8米，2F层高4.2米，面宽从3.6米-14.4米不等，可自由分割，进深从7.2米到14.4米不等；郑港四街一带是2层商业，大多数为连体销售，1F价格16000-20000元/㎡，2F价格7000-10000元/㎡左右，租金大约在200元/㎡/月以上；8#楼位置地下为浙江华购大超市。项目规划项目规划共16栋楼，其中1-8#楼为富士康员工公寓，24目前内部商业认购5#、6#楼商业，共3层，1-2F对外销售，3F为富士康会所；销售价格1F约1.8万元/㎡，2F约7000-8000元/㎡1F层高4.8米，2F层高4.2米，面宽从3.6米-14.4米不等，可自由分割，进深从7.2米到14.4米不等；每栋楼有内街，内街属1层商业，面积在62平米左右，个别为96平米；外沿商铺：5#首层以62㎡与243㎡，部分以连体销售，面积从460-826㎡不等；6首层#以62㎡与121㎡，

个别为88㎡，部分连体销售，面积从770-826㎡不等付款方式：可一次性、可按揭，一次性优惠幅度大，最多可达10个点，按揭先付50%，大面积的可付30%左右，年底左右，证件齐全时可付剩余部分，或者办理按揭。5#、6#楼底商目前内部商业认购5#、6#楼商业，共3层，1-2F对外销售，25街铺底商商业形式经营范围租金水平(元/㎡/月）消费群体消费档次保税北路简易房，一层餐饮、烟酒店、富士康指定招募中心简易房：60-90富士康商业服务区：80-300富士康员工低档郑港四街简易房，一层餐饮、烟酒店、富士康指定招募中心、移动店简易房120-150富士康员工低档豫康商业街沿街商铺、一层、两层餐饮、便利超市、烟酒、通讯、服装、化妆品店、门诊部、银行豫康商业街:120-310富士康员工、附近居民中档中低档郑港五街沿街商铺、一层网吧、银行、超市、通讯店沿街商铺：130-160富士康员工、附近居民中低档周边商业主要服务富士康员工和附近居民，商业档次低，主要以餐饮、服装为主，租金价格高低不等。商业市场街铺底商商业形式经营范围租金水平(元/㎡/月）消费群体消费档26上海为1㎡，厦门为1.28㎡，深圳为0.96㎡，北京味0.7㎡。发达国家或地区人均一般在1.2㎡。预计2012年郑州新郑综合保税区内员工总数将达到25万人，加之配套企业、郑州航空港区原有企业和社会服务岗位，2012年郑州新郑综合保税区就业人员将达到40万人。人口规模方面，到2020年，总人口75万，到2030年，总人口120万人。年份人口体量增长速度人均商业面积商业需求量2012400000

0.712836282013432000108%0.733155082014466560108%0.753509712015503885108%0.773904202016544196108%0.804343042017587731108%0.824831192018634750108%0.855374222019685530108%0.875978282020740372108%0.90665024楼盘名称商业体量沃金商业广场地上地下：15万方裕鸿世界港16万方华鸿国际城市广场10万方目前区域几个大型项目商业项目2013年—2015年总商业供应商业体量达41万方。而到15年区域需求量才将近39万方。因此加上区域潜在商业项目，那么目前区域商业面积是供过于求。但是，本项目紧邻富士康厂区，商业将会处于优质资源之列。区域商业供应状况预测上海为1㎡，厦门为1.28㎡，深圳为0.96㎡，北京味027三.豫康新城介绍豫康新城位于郑州市航空港区，是富士康郑州IT产业园配套生活区，属于河南省保障房建设重点项目，是河南省和郑州市的重点工程。作为富士康员工的主要生活居住区，自2010年9月开工建设以来，已陆续入住员工十余万人。已经逐渐形成以吃喝玩为形态的消费区域小区内环境优美，设施完善，网吧，广场，KTV，商场，步行街等各项配套一应俱全，为富士康广大员工提供了安全，舒适的居住环境。目前豫康新城一二期共计50栋居住楼已经竣工投入使用，东临国际机场，北距郑州市区20公里，是围绕郑州新郑国际机场开发建设起来的一个重要的经济发展区域。航空港区作为郑州新区总体规划的一个重要组成部分，是全省经济社会发展的核心增长极和改革发展综合试验区之一，也是河南省对外开放的重要窗口和基地。四通八达、十分便捷的交通优势，郑州机场高速、开封机场高速、郑州少林高速、京港澳高速、连霍高速、绕城高速、洛南高速以及107、310国道均在航空港区交汇，市区至机场快速路、轻轨六号线、“四港”联动大道等，将航空港区与郑州市区连为一体，可实现航空、轻轨、公路之间“零”换乘。三.豫康新城介绍豫康新城位于郑州市航空港区，是富士康郑州I28河南.豫康新城河南.豫康新城29河南.豫康新城河南.豫康新城30四.豫康新城商业定位中型中端商业开放型广场

集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、文化教育、生活服务于一体的中型中端体验式休闲型购物广场。生活体验型购物中心四.豫康新城商业定位中型中端商业开放型广场

31SWOT分析优势富士康厂区附近的核心商业区，商业氛围浓，人气旺，具有较高的商业认可度，为其商业辐射全港区提供了支持；显著的位置、优越的可视性为项目成为地标奠定了基础；项目地块聚集了富士康员工公寓，从而为本项目提供了稳定的客源；道路、公交的多重优势有利于本项目商业的未来辐射力以及价值的提升；综合性物业配套，区域酒店，公寓和办公楼可进行客源和功能互补；商业地块独立且形状较方正，便于建筑布局。劣势路网发达但交通流量大，高峰时会出现拥堵现象；商业区人流量虽然很大，但整体商业档次低，不能带来更多的优质客源；地块目前的整体建筑的规划，使商业部分面积使用率低，产生多处明显的商业死角，并且对人流产生一定的影响；底层商业可用面积少，并且被严重分割，对于商业部分产生严重影响（如银角的位置摆置卫生间）；商业空房不集中，比较零散，招商占线时间相对较长，有一定难度。内部结构的限制，使得项目定位于更高端有非常大的难度区位优势－连通富士康区域商务商业的主动脉位于中档、中高档商业区，商业氛围和人流量较佳良好的可达性和可视性区域综合性物业多－功能和客源的互补SWOT分析优势劣势内部结构的限制，使得项目定位于更高端有32机会城市定位的提升为整个港区经济的发展提供了充足的发展空间，为商业物业的发展提供乐观的前景；大量人口迁入、城镇化的提高为港区商业物业的开发提供了机会；城际道路的完善及飞机场处在附近，将会促进一大批高消费人士来项目附近消费从而使港区中高端商业市场更加成熟，并为本项目带来了机会；项目所处位置在富士康厂区商业商务核心位置，具有多方面的战略发展机遇；项目周边正开发的许多的高档写字楼和星级酒店给项目提供了大量潜在的中端和中高端消费群；未来地铁、快速路的建设、运营，将提高本项目商业辐射能力。威胁目前港区经济发展水平较其它大型城市及一些开放城市仍比较落后。大量未来商业项目的开发将带来市场激烈竞争；以沃金商业广场为代表的周边中高档商场对本项目产生的较大的威胁；在建及规划的商业项目可能与本项目产生的定位重合，进而将与本项目产生较为激烈的竞争；以裕鸿世界港为代表的区域外其它中高档、高档商业项目的竞争；区域内现有的及未来开发的商业项目的竞争；区域外中高档商业项目的竞争。保税北路作为港区高度聚集的经济带的规划提升了本项目的战略地位；项目周边己开发和待开发的商业项目提升本项目区位的商业氛围。SWOT分析机会威胁区域内现有的及未来开发的商业项目的竞争；保税北路作为33目标消费客群特征满足富士康内及周边年轻白领、蓝领一族主力消费群，较强的就近消费诉求；未来本项目及周边的厂区扩建将带来大量的白领、蓝领消费群体，此类消费者要求便捷舒适的消费环境；港区内的居民；需求集中餐饮、休闲娱乐；消费频率较高，消费金额中等。港区居民及各航空公司的工作人员主力消费群，消费需求具有区域性和集中性；随着港区及周边住宅项目入住率，消费需求日益旺盛，包括具有一定消费潜力的中青年置业，逐渐出现家庭式消费模式；各大航空公司进驻的企业空乘、地勤、技师等满足日常所需和对较高质量生活消费品的需求；消费类型多样，需求集中于超市/便利店、金融通讯服务网

点、生活服务网点、中小型餐饮等；消费频率高，消费金额中等。中端中高端目标消费客群特征满足富士康内及周边年轻白领、蓝领一族港区居民34休闲购物娱乐中心综合“时尚、年轻、潮流、文化、品味”等元素，整个港区年轻时尚族群

的潮流购物基地；综合购物、餐饮、娱乐、文化、休闲等业态，满足区域年轻人休闲、购物

、娱乐需求的时尚生活中心；综合服务配套功能、生活型消费、公共性服务，提升目标客群生活的舒适

度、便捷性，提供具有质感和生活品味的商品、服务。汇一城全客群、多业态、一站式的消费目的地综合化服务配套中心项目物业市场定位休闲购物娱乐中心综合“时尚、年轻、潮流、文化、品味”等元素，35项目业态组合定位丰富多样化的餐饮选择规模、类型、档次及流行性跨度大，满足不同消费群体的需求；荟萃本地及中西式各地风味特色餐饮。综合化日常生活配套，公共性服务设施以富士康上班族消费群体的直接需求为主，提高便捷性和生活质量；生活服务、金融通讯服务、区域公共服务网点、书店等。年轻流行化的零售品牌为主，适应和体现现代综合消费中档至中高档偏高的价位及品质，包括服饰、饰品、运动休闲、电子数码等，引入已享有一定知名度及号召力的品牌和特色、原创、个性化商户。完善生活、休闲配套，提高舒适度包含崭新的休闲、购物、餐饮等业态，满足消费升级需求和对更

高品质生活的向往；与区域内竞争项目的大型主力店错位互补，为商业聚集人气。打造崭新业态，突出鲜明特色突出新兴业态和时下流行的体验概念，设置

主题店，提升项目的消费功能；提供舒适的空间环境，创造朋友、同事及家

庭间值得回忆的愉悦体验。豫康新城餐饮服务配套休闲娱乐购物主力店项目业态组合定位丰富多样化的餐饮选择综合化日常生活配套，公共36五.豫康新城招商运营管理五.豫康新城招商运营管理37潮流服饰旗舰店规模满足年轻族群喜爱尝鲜、求新求

变的特质；潮流品牌，体现个性化与

流动性为年轻时尚人群的个性化消费去处例如：优衣库、太平鸟等休闲运动体验店提供朋友与同事间节假日休闲互动的场所增加商场目的性消费人群，连带提升商场内餐饮、零售业态的消费额例如、篮球休闲运动体验店大中型餐饮满足周边白领、蓝领及领导和周边居民的需求增加商场非假日的人流量例如;豪享来等。建议业态A.项目招商主力店引进潮流旗舰店，满足港区时尚年轻一族的潮流购物需求；休闲娱乐体验店提供同事、朋友和家庭间节假日休闲互动的最佳场所。建议引进休闲运动体验店等；引进大中型餐饮增加商场非假日人流。潮流服饰旗舰店休闲运动体验店大中型餐饮建议业态A.项目招商主38建议业态B.项目餐饮业态组合招商引进荟萃世界各地风味特色、体现各国风情料理文化的休闲餐饮，有别于传统大型餐饮，包括咖啡馆、甜品店等，

带来时尚与精致的体验，休闲餐饮商户可在外围设置露天空间，形成室内外有机互动。引入颇受年轻人欢迎的时尚快餐品牌，定位在中档或较大众化的中小型餐饮，满足周边上班族居民日常饮食需求。兼顾周边的商务公务人士宴请、聚会需求，引进大型餐饮，商家以符合港区偏好口味的知名餐饮品牌为主，如火锅

等，辅以当地人能够接受的外地风味，如：川菜海鲜等休闲餐饮供消费休憩、聚会覆盖面广中档定位例如、外婆家时尚快餐简单、便捷的消费模式符合年轻人的消费习惯大众化餐饮例如：必胜客、味千拉面商务餐饮

体现当地餐饮特色文化年轻人接受程度较高的外来菜系同事、朋友聚会建议业态B.项目餐饮业态组合招商引进荟萃世界各地风味特色、体39建议业态C.项目服务业态组合招商生活服务直接需求为主，直接服务于消费者；以区域内消费者为主消费集中在区域

内，不具有外延性；例如：美容美发、

数码冲印、书报亭、干洗等。金融通讯服务以满足消费者金融通讯需求为目的；服务面较为他宽广；目的性较强；例如：ATM机、银行、电信营业厅。公共活动空间整合景观资源，提升整体项目形象；提供公共休憩空间、品牌展示活动平台、亲子活动场所等，吸引外来消费者，有效聚集人气；例如：设置开放式广场、景观小品等。鉴于本项目为商住综合项目，本商场应包含齐全的服务业态，以满足周边广大白领、蓝领与居民的基本生活需求。业态应包含生活服务与金融通讯服务业态，另外建议强化项目公共空间功能，布置充足的绿化休憩空间，供项目内

居民及租户使用；并利用开放式广场举办活动、定期举办展示会，聚集项目人气。建议业态C.项目服务业态组合招商生活服务金融通讯服务公共活动40D.建议入住各业态品牌面包新语一峰数码打印店华夏/领先一步美容巴贝拉意式休闲餐厅、麻辣诱惑(以麻辣为主的中式餐饮店)重庆麻辣烫D.建议入住各业态品牌面包新语41建议入住各业态品牌王三米皮/山西肉夹馍/米面团仙踪林（英文名：rbt）以茶文化为主的休闲餐饮品牌/一茶一坐（英文名：CHAMATE）家乐福美食广场/世纪联华美食带萧记烩面/京福华饭店/豪佳香/阿庆嫂/豪客来全聚德、澳门街风味餐厅、红高粱餐厅、361半岛餐厅思达超市便利店/联合一百/左邻右舍便利店标榜造型美发/发源地农业银行柜员机联通营业厅建议入住各业态品牌王三米皮/山西肉夹馍/米面团42建议入住各业态品牌丰乐园中餐、新人和餐厅、香厨房、味美思、味道名厨、湘味苑、特味村泰泰餐厅（泰国风味餐厅）、好伦哥（外商独资西餐连锁品牌）标榜造型美发/发源地康洁洗衣/布兰奇洗衣连锁名烟名酒专卖店特味村、苏氏牛肉面呷哺呷哺（吧台式连锁涮锅店）威威商务娱乐会所/苏荷酒吧/歌迷KTV交通银行柜员机建议入住各业态品牌丰乐园中餐、新人和餐厅、香厨房、味美思、味43建议入住各业态品牌京食汇、参王府、桥家园中餐、帝湖中餐厅、万福中餐厅、义和烩面伍德中餐、江西老菜馆、南泥湾中餐招商银行/建设银行柜员机移动营业厅阿超数码打印店雅迪干洗店烟酒专卖店道得居商务酒楼/仲记酒楼烟酒专卖店味千拉面、金汉斯、肯德基、必胜客吉野家、京福华思达超市便利店烟酒专卖店兴业银行柜员机建议入住各业态品牌京食汇、参王府、桥家园中餐、帝湖中餐厅、万44六.豫康新城招商运营相关费用1.招商费用计算方式：A.招商总面积的一个半月租金作为招商佣金。2.招商付费方式：A.首付30%，其余按招商实际面积每月一结.B.结算日期为：本月5日结算上月招商佣金.3.运营费用计算方式：A.总面积的一月租金作为运营费用.B.付费方式：按比例三月为一支付周期.本季度最后一月前5日支付下季度运营费用.六.豫康新城招商运营相关费用1.招商费用计算方式：45合作愉快！合作愉快！46豫康新城

招商运营计划书2014.02.12豫康新城

招商运营计划书47中国.郑州航空港中国.郑州航空港48目录一.郑州航空港地理位置介绍二.郑州航空港商业环境介绍三.豫康新城介绍四.豫康新城商业定位五.豫康新城招商运营管理六.豫康新城招商运营费用目录一.郑州航空港地理位置介绍49一.郑州航空港地理位置介绍

《郑州国际航空枢纽暨港区建设规划纲要》努力尽快将航空港区建成具有航空运输、高技术产业、商贸会展和生态居住等综合功能的门户枢纽、发达的临空型新兴产业集聚区、绿色低碳示范区、居业和谐的国际化复合型智慧新城区，到2030年，集科技、低碳、智慧、活力于一体的现代化新城，面积达100平方公里，人口150万人。一.郑州航空港地理位置介绍

《郑州国际航空枢纽暨港区建设50一、1郑州航空港区建设背景

2010年8月，随着富士康国际进驻郑州航空港区后所产生的连锁效应，以及郑州新郑综合保税区的获批和封港运营，一大批实力雄厚的世界知名企业纷纷抢滩郑州，郑州航空港区呈现出井喷式的发展。2011年9月28日，中国国务院出台意见支持河南省建设中原经济区，中原经济区建设正式上升为国家战略，意见中明确郑州建设国内大型航空枢纽，同时中国民航局又把新郑国际机场确定为“十二五”期间中国综合交通枢纽建设试点。一、1郑州航空港区建设背景2010年51一、2郑州航空港区建设目标

河南省将以郑州机场为核心打造“郑州航空经济综合实验区”，并将这个“综合实验区”打造成为中原经济区发展的引擎和国家内陆开放高地，而且，未来的实验区将是一个宜居、生态、绿色、环保等为一体的“新都市”。到2025年，郑州航空港经济综合实验区将成为“大枢纽”—航空货邮吞吐量达到300万吨左右，跻身全国前列，国际航空货运集散中心地位显著提升；拥有“大产业”—形成创新驱动、高端引领、国际合作的产业发展格局，与航空关联的高端制造业主营业务收入超过10000亿元；建成“大都市”—营商环境与国际全面接轨，建成进出口额达到2000亿美元的现代化航空都市，成为引领中原经济区发展、服务全国、连通世界的开放高地。一、2郑州航空港区建设目标河南省将以郑52一、3郑州航空港区布局

将成宜居、生态、环保、绿色“新都市”将来的实验区将是一个宜居、生态、绿色、环保的“新都市”。而且，该区还会在基础设施建设上下工夫，尤其是以交通道路为重点，加快路网、电网、水网等基础设施建设，尽快打通航空港区与外部连接通道。同样，在产业布局上，不仅要优化布局居住、商业、物流等设施，还要发挥富士康项目龙头作用，做大做强相关产业。一、3郑州航空港区布局将成宜居、生态、环保53一.4航空康富士康介绍富士康从深圳龙岗到武汉光谷，再到成都西高新区，富士康每到一处，都上演一次轰轰烈烈的财富神话，富士康郑州科技园位于郑州航空港区。富士康郑州科技园主要生产计算机、通讯、手机、消费性电子等零组件、机构件及系统软件等，厂房建设面积约140万平方米，2011年底入住员工总数达18万人。空港区住宿及餐饮业收入已突破30亿元，更有超百家如统一、花花牛、好想你枣业等全球五百强及国内优质企业抢先落户。

2012年，富士康科技园预计将完成年度投资22亿元，建成95条生产线，实现销售收入200亿美元，将郑州打造成为全球最大的智能手机生产基地。

2015年，富士康员工预计将达到50万人。一.4航空康富士康介绍富士康从深圳龙岗到武54二.郑州航空港商业环境介绍二.郑州航空港商业环境介绍55楼盘名称商业体量业态分类销售价格租金面积区间层数层高面宽进深沃金商业广场地上：10万方地下：5万方大型商超、电影院、电玩、金融、数码广场、特色餐饮街、服装街；商业：1.8-2.7万元/㎡公寓：约1.1-2万元/㎡150-220元/㎡/月20-3000㎡不等独立商业：3层住宅底商：部分1层，部分2层1F：4.8m2F：4.2m约3.8m或8m15-16m裕鸿世界港16万方奥特莱斯广场、超市、餐饮、娱乐、家居、影院、服装步行街1.3万-2.5万元/㎡120-230元/㎡/月写字楼底商：70-120㎡住宅底商：96-200㎡独立商业：50-200㎡写字楼底商：1层住宅底商：部分为2层1F：4.2m2F：4m约4.5m或8m15-20m华鸿国际城市广场10万方大型购物超市、电影院线、游戏室、KTV、书城、网吧、数码美食、各类服饰沿街商业：1F2万元/㎡，2F1万元/㎡内街商业：1F1.8万元/㎡，2F7000-8000元/㎡160元以上62-826㎡不等外街两层内街：部分两层部分一层1F：4.8m2F：4.2m面宽从3.6米-14.4米7.2米到14.4米不等项目周边商业情况楼盘名称商业体量业态分类销售价格租金面积区间层数层高面宽进56位置保税北路与郑港四街交汇处开发商河南坤和建投置业有限公司商铺类型综合体/购物中心面

积占地面积（㎡）10.2万建筑面积（㎡）33万规划户数400户车位数1800个个案分析项目由河南坤和建投置业有限公司开发，是郑州航空港区的一站式时尚商业休闲广场,沃金商业广场由郑港四街、保税北路、郑港七路、琴台街围合而成.保税北路郑港四街沃金商业广场位置保税北路与郑港四街交汇处开发商河南坤和建投置业有限公司商57项目配套及特点：两栋酒店电影院（商业5#三层6000㎡）大型超市（商业6#负一层10000㎡）下沉式广场项目将打造成为富士康蓝领公寓居住、休闲、娱乐的生活样本，成为航空港区域的商业典范。A：商业步行街（特色美食）B：商业步行街（风情购物）C：购物广场（时尚休闲）D：集中型商业AB酒店酒店商场入口CD项目规划项目规划的10栋公寓，均为富士康员工楼，员工人数达3万余人；项目-1引进了大型超市——永辉超市N项目配套及特点：项目将打造成为富士康蓝领公寓居住、休闲、娱乐58项目配套及特点：两栋酒店电影院（商业5#三层6000㎡）大型超市（商业6#负一层10000㎡）下沉式广场项目将打造成为富士康蓝领公寓居住、休闲、娱乐的生活样本，成为航空港区域的商业典范。A：商业步行街（特色美食）B：商业步行街（风情购物）C：购物广场（时尚休闲）D：集中型商业AB酒店酒店商场入口CD项目规划项目规划的10栋公寓，均为富士康员工楼，员工人数达3万余人；项目-1引进了大型超市——永辉超市N项目配套及特点：项目将打造成为富士康蓝领公寓居住、休闲、娱乐59公寓6#底层商业公寓6#底商东边三间为两层，其余为一层；面积以30㎡和60㎡左右为主，其余为100㎡以上的大户型。147-212㎡，3套30㎡，5套57-115㎡，11套一拖二销售95-121㎡，3套产品分析

商业1F层高4.8米，2F层高4.2米，面宽3.8米左右，进深约15.2米，柱宽约7.6米公寓6#底层商业公寓6#底商东边三间为两层，其余为一层；160公寓7#，9#底商地下车库坡道48-110㎡，17套133-167㎡，6套公寓7#一层底商面积集中在52-62㎡及135㎡左右沿步行街一侧面积较小7#42-110㎡，18套145-165㎡，2套地下车库坡道公寓9#一层底商面积以60㎡左右为主9#产品分析公寓7#，9#底商地下车库坡道48-110㎡，17套133-61公寓8#,10#底商公寓8#底商为两层销售方式为一拖二二层公摊面积比一层大沿步行街一侧面积以114㎡、124㎡为主靠近中心商业一侧面积较大，在520㎡以上公寓10#基本情况同上沿保税北路一侧面积以125㎡为主靠近中心商业一侧面积较大8#一层平面图110-150㎡，9套522-653㎡，2套10#一层平面图397-553㎡，2套120-125㎡，7套产品分析公寓8#,10#底商公寓8#底商为两层公寓10#基本情况同上62中心商业5#，6#，7#，13#一层平面图二层平面图三层平面图7#6#13#5#郑港四街保税北路地下通道入口空中连廊一层面积以55㎡、91-93㎡、149-152㎡居多二层7#面积较大，在495㎡以上，最大的910㎡其余几栋面积较小，集中在37、58、78、155㎡三层一侧面积全为76㎡，另一侧面积从47-70㎡不等产品分析7#6#13#5#6#中心商业5#，6#，7#，13#一层平面图二层平面图三层平面63中心商业11#、12#商业11#（12#）一层平面图商业11#（12#）二层平面图中心商业11#、12#户型配比完全一样，为75、89㎡，单层建筑面积687㎡。产品分析中心商业11#、12#商业11#（12#）一层平面图商业1164位置郑州国际机场北（四港联动大道与郑港六路交汇处）开发商河南裕鸿置业有限公司占地（㎡）113万总建面（㎡）150万物业类型住宅、别墅、商业、写字楼容积率1.50产权年限住宅70年、非住宅40年车位数500个建筑设计单位上海中星志成建筑设计有限公司景观设计单位上海北斗星景观设计事务所个案分析裕鸿世界港位置郑州国际机场北（四港联动大道与郑港六路交汇处）开发商河南65香港五星级富豪酒店奥特莱斯商业街4栋10层写字楼，1层底商70-120㎡6万㎡商业16栋富士康公寓E22栋多层住宅项目办公区未规划FD快捷酒店B17栋小高层、2栋别墅项目规划介绍：A地块内以多层洋房为主，共22栋6层洋房，配套一所幼儿园；B地块内规划17栋10层小高层、2栋三层别墅；C地块内主要规划有香港五星级富豪酒店；D地块内规划6万㎡独立商业、4栋写字楼、2栋快捷酒店和奥特莱斯商业街；E地块内主要规划16栋富士康签约公寓，公寓西侧配套底部商业。F地块内产品尚未规划，只规划两所学校。C商业住宅酒店写字楼A幼儿园小学中学四港联动大道郑港六路郑港二街郑港四路后期商业规划地块产品分析临街商铺，面积在96-200㎡香港五星级富豪酒店奥特莱斯商业街4栋10层写字楼，1层底商766目前内部认购产品——一期17栋小高层及公寓西侧底商，目前以内部认购为主；只针对首付房款60%以上客户。一期在售产品17栋小高层郑港四路四港联动大道郑港六路郑港二街住宅：17栋小高层，共10层，均为两个单元，1梯2户，约1400套房源；认购均价为5500元/平米。商业：本次推出商业约80套左右，面积在50-200平米左右/间，内部认购价格在1.3-2.5万元/平米，目前小面积已销售完，80㎡左右剩余不多，200㎡剩余量较大，付款方式均为一次性付款。公寓底商产品分析目前内部认购产品——一期17栋小高层及公寓西侧底商，目前以内67奥特莱斯商业街6万㎡商业商业介绍：黄色部分：富士康公寓西侧底商，一层，部分为两层，商业面积96-200㎡；

红色部分：4栋写字楼底商1层商业面积70-120㎡，预计均价在2.3万元之前，可先付50%首付；紫色部分：独立商业及奥特莱斯商业街；层高：1F4.2米，2F4米；租金不低于200元/㎡/月，售价2万-2.5万元/㎡；独立商业住宅底商酒店底商写字楼底商A四港联动大道郑港六路郑港二街郑港四路后期商业规划地块产品分析奥特莱斯商业街6万㎡商业商业介绍：独立商业住宅底商酒店底商写68位置郑州航空港区郑港四街与郑港六路交叉口西南角

开发商河南华鸿置业占地（㎡）143亩总建面（㎡）40.7万㎡物业类型住宅、公寓、商业容积率2.7产权年限住宅70年、非住宅40年车位数地下近2万平米大型停车场个案分析华鸿国际城市广场位置郑州航空港区郑港四街与郑港六路交叉口西南角

开发商河南华69项目规划项目规划共16栋楼，其中1-8#楼为富士康员工公寓，可容纳3万员工；商业：1F层高4.8米，2F层高4.2米，面宽从3.6米-14.4米不等，可自由分割，进深从7.2米到14.4米不等；郑港四街一带是2层商业，大多数为连体销售，1F价格16000-20000元/㎡，2F价格7000-10000元/㎡左右，租金大约在200元/㎡/月以上；8#楼位置地下为浙江华购大超市。项目规划项目规划共16栋楼，其中1-8#楼为富士康员工公寓，70目前内部商业认购5#、6#楼商业，共3层，1-2F对外销售，3F为富士康会所；销售价格1F约1.8万元/㎡，2F约7000-8000元/㎡1F层高4.8米，2F层高4.2米，面宽从3.6米-14.4米不等，可自由分割，进深从7.2米到14.4米不等；每栋楼有内街，内街属1层商业，面积在62平米左右，个别为96平米；外沿商铺：5#首层以62㎡与243㎡，部分以连体销售，面积从460-826㎡不等；6首层#以62㎡与121㎡，

个别为88㎡，部分连体销售，面积从770-826㎡不等付款方式：可一次性、可按揭，一次性优惠幅度大，最多可达10个点，按揭先付50%，大面积的可付30%左右，年底左右，证件齐全时可付剩余部分，或者办理按揭。5#、6#楼底商目前内部商业认购5#、6#楼商业，共3层，1-2F对外销售，71街铺底商商业形式经营范围租金水平(元/㎡/月）消费群体消费档次保税北路简易房，一层餐饮、烟酒店、富士康指定招募中心简易房：60-90富士康商业服务区：80-300富士康员工低档郑港四街简易房，一层餐饮、烟酒店、富士康指定招募中心、移动店简易房120-150富士康员工低档豫康商业街沿街商铺、一层、两层餐饮、便利超市、烟酒、通讯、服装、化妆品店、门诊部、银行豫康商业街:120-310富士康员工、附近居民中档中低档郑港五街沿街商铺、一层网吧、银行、超市、通讯店沿街商铺：130-160富士康员工、附近居民中低档周边商业主要服务富士康员工和附近居民，商业档次低，主要以餐饮、服装为主，租金价格高低不等。商业市场街铺底商商业形式经营范围租金水平(元/㎡/月）消费群体消费档72上海为1㎡，厦门为1.28㎡，深圳为0.96㎡，北京味0.7㎡。发达国家或地区人均一般在1.2㎡。预计2012年郑州新郑综合保税区内员工总数将达到25万人，加之配套企业、郑州航空港区原有企业和社会服务岗位，2012年郑州新郑综合保税区就业人员将达到40万人。人口规模方面，到2020年，总人口75万，到2030年，总人口120万人。年份人口体量增长速度人均商业面积商业需求量2012400000

0.712836282013432000108%0.733155082014466560108%0.753509712015503885108%0.773904202016544196108%0.804343042017587731108%0.824831192018634750108%0.855374222019685530108%0.875978282020740372108%0.90665024楼盘名称商业体量沃金商业广场地上地下：15万方裕鸿世界港16万方华鸿国际城市广场10万方目前区域几个大型项目商业项目2013年—2015年总商业供应商业体量达41万方。而到15年区域需求量才将近39万方。因此加上区域潜在商业项目，那么目前区域商业面积是供过于求。但是，本项目紧邻富士康厂区，商业将会处于优质资源之列。区域商业供应状况预测上海为1㎡，厦门为1.28㎡，深圳为0.96㎡，北京味073三.豫康新城介绍豫康新城位于郑州市航空港区，是富士康郑州IT产业园配套生活区，属于河南省保障房建设重点项目，是河南省和郑州市的重点工程。作为富士康员工的主要生活居住区，自2010年9月开工建设以来，已陆续入住员工十余万人。已经逐渐形成以吃喝玩为形态的消费区域小区内环境优美，设施完善，网吧，广场，KTV，商场，步行街等各项配套一应俱全，为富士康广大员工提供了安全，舒适的居住环境。目前豫康新城一二期共计50栋居住楼已经竣工投入使用，东临国际机场，北距郑州市区20公里，是围绕郑州新郑国际机场开发建设起来的一个重要的经济发展区域。航空港区作为郑州新区总体规划的一个重要组成部分，是全省经济社会发展的核心增长极和改革发展综合试验区之一，也是河南省对外开放的重要窗口和基地。四通八达、十分便捷的交通优势，郑州机场高速、开封机场高速、郑州少林高速、京港澳高速、连霍高速、绕城高速、洛南高速以及107、310国道均在航空港区交汇，市区至机场快速路、轻轨六号线、“四港”联动大道等，将航空港区与郑州市区连为一体，可实现航空、轻轨、公路之间“零”换乘。三.豫康新城介绍豫康新城位于郑州市航空港区，是富士康郑州I74河南.豫康新城河南.豫康新城75河南.豫康新城河南.豫康新城76四.豫康新城商业定位中型中端商业开放型广场

集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、文化教育、生活服务于一体的中型中端体验式休闲型购物广场。生活体验型购物中心四.豫康新城商业定位中型中端商业开放型广场

77SWOT分析优势富士康厂区附近的核心商业区，商业氛围浓，人气旺，具有较高的商业认可度，为其商业辐射全港区提供了支持；显著的位置、优越的可视性为项目成为地标奠定了基础；项目地块聚集了富士康员工公寓，从而为本项目提供了稳定的客源；道路、公交的多重优势有利于本项目商业的未来辐射力以及价值的提升；综合性物业配套，区域酒店，公寓和办公楼可进行客源和功能互补；商业地块独立且形状较方正，便于建筑布局。劣势路网发达但交通流量大，高峰时会出现拥堵现象；商业区人流量虽然很大，但整体商业档次低，不能带来更多的优质客源；地块目前的整体建筑的规划，使商业部分面积使用率低，产生多处明显的商业死角，并且对人流产生一定的影响；底层商业可用面积少，并且被严重分割，对于商业部分产生严重影响（如银角的位置摆置卫生间）；商业空房不集中，比较零散，招商占线时间相对较长，有一定难度。内部结构的限制，使得项目定位于更高端有非常大的难度区位优势－连通富士康区域商务商业的主动脉位于中档、中高档商业区，商业氛围和人流量较佳良好的可达性和可视性区域综合性物业多－功能和客源的互补SWOT分析优势劣势内部结构的限制，使得项目定位于更高端有78机会城市定位的提升为整个港区经济的发展提供了充足的发展空间，为商业物业的发展提供乐观的前景；大量人口迁入、城镇化的提高为港区商业物业的开发提供了机会；城际道路的完善及飞机场处在附近，将会促进一大批高消费人士来项目附近消费从而使港区中高端商业市场更加成熟，并为本项目带来了机会；项目所处位置在富士康厂区商业商务核心位置，具有多方面的战略发展机遇；项目周边正开发的许多的高档写字楼和星级酒店给项目提供了大量潜在的中端和中高端消费群；未来地铁、快速路的建设、运营，将提高本项目商业辐射能力。威胁目前港区经济发展水平较其它大型城市及一些开放城市仍比较落后。大量未来商业项目的开发将带来市场激烈竞争；以沃金商业广场为代表的周边中高档商场对本项目产生的较大的威胁；在建及规划的商业项目可能与本项目产生的定位重合，进而将与本项目产生较为激烈的竞争；以裕鸿世界港为代表的区域外其它中高档、高档商业项目的竞争；区域内现有的及未来开发的商业项目的竞争；区域外中高档商业项目的竞争。保税北路作为港区高度聚集的经济带的规划提升了本项目的战略地位；项目周边己开发和待开发的商业项目提升本项目区位的商业氛围。SWOT分析机会威胁区域内现有的及未来开发的商业项目的竞争；保税北路作为79目标消费客群特征满足富士康内及周边年轻白领、蓝领一族主力消费群，较强的就近消费诉求；未来本项目及周边的厂区扩建将带来大量的白领、蓝领消费群体，此类消费者要求便捷舒适的消费环境；港区内的居民；需求集中餐饮、休闲娱乐；消费频率较高，消费金额中等。港区居民及各航空公司的工作人员主力消费群，消费需求具有区域性和集中性；随着港区及周边住宅项目入住率，消费需求日益旺盛，包括具有一定消费潜力的中青年置业，逐渐出现家庭式消费模式；各大航空公司进驻的企业空乘、地勤、技师等满足日常所需和对较高质量生活消费品的需求；消费类型多样，需求集中于超市/便利店、金融通讯服务网

点、生活服务网点、中小型餐饮等；消费频率高，消费金额中等。中端中高端目标消费客群特征满足富士康内及周边年轻白领、蓝领一族港区居民80休闲购物娱乐中心综合“时尚、年轻、潮流、文化、品味”等元素，整个港区年轻时尚族群

的潮流购物基地；综合购物、餐饮、娱乐、文化、休闲等业态，满足区域年轻人休闲、购物

、娱乐需求的时尚生活中心；综合服务配套功能、生活型消费、公共性服务，提升目标客群生活的舒适

度、便捷性，提供具有质感和生活品味的商品、服务。汇一城全客群、多业态、一站式的消费目的地综合化服务配套中心项目物业市场定位休闲购物娱乐中心综合“时尚、年轻、潮流、文化、品味”等元素，81项目业态组合定位丰富多样化的餐饮选择规模、类型、档次及流行性跨度大，满足不同消费群体的需求；荟萃本地及中西式各地风味特色餐饮。综合化日常生活配套，公共性服务设施以富士康上班族消费群体的直接需求为主，提高便捷性和生活质量；生活服务、金融通讯服务、区域公共服务网