某假日温泉项目整体定位与发展战略课程

青岛天泰假日温泉项目整体定位与发展战略研究谨呈：青岛天泰集团股份有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2005.12.29项目顾问工作阶段划分2005/11/142005/11/21工作成果区域宏观经济背景研究区域土地市场区域房地产市场调研客户访谈专业人士访谈项目发展战略项目所在区域价值定位项目定位开发次序城市规划及其他项目背景研究类似区域发展案例借鉴相关项目案例借鉴项目所在区域市场竞争研究第二阶段（中期）项目发展战略与整体定位第一阶段项目市场调研城市房地产市场分析相关物业市场分析客户分析7个日历天25个日历天2005/12/1414个日历天第三阶段（终期）提交终稿根据客户建议深化研究，完善报告提交整体报告（终稿）

2005/12/282在过去的一个半月里，世联专案组进行了如下调研与研究工作工作内容收集的数据进行的访谈进行的分析项目周边及地块勘察青岛宏观经济情况青岛城市发展现状青岛城市总体规划青岛房地产市场状况即墨温泉镇发展计划项目和地区的背景分析目标市场与客户的集中分析规划设计建议目标消费者深度访谈地产专业人士访谈销售人员访谈天泰相关人员的访谈青岛规划局、统计局、旅游局、国土资源局以及发展改革委员会、即墨规划局青岛中高端房地产在售（预售）项目青岛典型低密度项目宏观经济背景分析城市规划影响探讨城市经济构成分析房地产市场特点分析中高端购房人置业特点分析区域竞争态势分析高端消费者价值取向和置业倾向的分析项目竞争策略确定产品定位研究开发节奏与时序研究地形地貌状况地块资源状况物业发展建议一、项目概况与项目界定项目位于青岛即墨市温泉镇，距黄海鳌山湾海岸约4公里，距青岛市中心车行时间约1小时机场青岛市区假日海滩本项目项目位置交通通达性行政区划上位于青岛即墨温泉镇。临近黄海鳌山湾，距沙滩约4公里。离青岛流亭国际机场30分钟车程。目前由市中心经由308国道或青银高速进入项目，约1小时车程。项目基本构成：包括GOLF、滑雪场在内的经营性设施、已经开发的高档别墅、五块住宅用地与特色温泉资源湖畔山庄100亩阳坡地块100亩先锋谷100亩别墅二期100亩干疗所139亩在建9洞高尔夫18洞高尔夫滑雪场假日沙滩4公里滨海大道3公里会所已建成22套在建23套已经投入运营的设施于04年开始运营的18洞golf，包括高尔夫会所一处，目前经营状况良好。滑雪场。正在筹建中的设施9洞golf，计划于06年10月建成并开始运营。温泉水世界：以温泉为特色的高星级度假村，拟建设面积1万平米，目前正处于招商引资阶段。已经开发的住宅项目兰泉别墅一期，占地100亩，包括45套高档独栋别墅，目前已经建成并开始销售22套，其余23套将于明年上半年入市。待建住宅用地包括干疗所、兰泉别墅二期用地、先锋谷用地、阳坡地、湖畔山庄用地在内的五块住宅用地，指标待定，总面积共539亩。特色温泉资源属于比较稀缺的海水矿化温泉，在整个被中国只此一处。但目前政府对于温泉的使用已经开始进行限制。本次顾问工作范围：包括干疗所、兰泉别墅二期、先锋谷、阳坡地、湖畔山庄在内的五块住宅用地，总规模539亩。湖畔山庄100亩阳坡地块100亩先锋谷100亩别墅二期100亩干疗所139亩在建9洞高尔夫18洞高尔夫滑雪场假日沙滩4公里滨海大道3公里会所已建成22套在建23套—干疗所总用地139亩，其中建设用地125亩。—兰泉别墅二期占地100亩，地形平整—阳坡用地占地100亩，坡地。—先锋谷用地占地100亩，坡地。—湖畔山庄用地占地100亩，山谷洼地用地现状：五块用地分散在高尔夫球场周

边，相互联系不强，地块资源存在差异湖畔山庄100亩阳坡地块100亩先锋谷100亩别墅二期100亩干疗所139亩在建9洞高尔夫18洞高尔夫滑雪场假日沙滩4公里滨海大道3公里会所已建成22套在建23套湖畔山庄用地山谷洼地，平整度不佳地块靠近18洞高尔夫球场，但水库距离较远。目前无直达道路，且与其他地块之间联系不畅。阳坡用地处于山的阳坡，典型山坡地型，紧邻高尔夫会所与在建的9洞高尔夫球场。无直达道路。紧邻村庄对形象有影响。先锋谷用地距离天泰滑雪场与在建的9洞高尔夫较远。四至有村庄与乡村小学。到达道路为村路。兰泉别墅二期用地地形相对平整。地块地块紧邻已建成的22栋别墅和泉海路以及在建的9洞高尔夫。紧邻公路，昭示性好。干疗所用地内有废弃建筑物，地块较为平整。地块紧邻18洞高尔夫球场和泉海路地面有较为成熟的植被。蓝泉别墅一期在青岛市场上属于非沿海高端低密度住宅项目，为项目后续开发奠定了高起的形象基础项目基本情况总建筑面积：7630平方米容积率：0.22绿化率：70%总套数：22产品情况产品形式：全独栋别墅单体面积：地上面积从290-420平米不等。院落面积：从693㎡到1624㎡不等销售状况开盘时间：2005年5月12日对外公开销售，8月底开始进行推广销售状况：目前已成交8套，主要集中在面积较小的A户型（294平米）和C户型（335平米）。客户构成：8个成交客户中7个为青岛本地人，目前尚未发现高尔夫会员购买。作为青岛的唯一的山地标准高尔夫球场，天泰高尔夫实现了较成功经营，球场客户整体上以韩国籍人士为主在建九洞高尔夫会所已建18洞在建九9洞天泰假日温泉高尔夫是青岛唯一的山地高尔夫球场，占地面积约1580亩，按照27洞108杆国际标准规划。一期18洞已经投入使用，二期9洞预计明年9月底投入使用。高尔夫经营状况较好，目前已经有会员300余人，韩国籍客户占到80-85%，青岛本地客户占到10-15%；截至到11月，高尔夫球场流水收入已经达到1700万项目资源源评价整体上看看规模较较大，但但建设用用地比较较分散削削弱了规规模优势势。涉及了旅旅游资源源、经营营性设施施和住宅宅，属于于综合性性开发。。以高尔夫夫景观和和山景为为主的景景观资源源。温泉资源源为特色色产品的的打造提提供了条条件。包括了高高尔夫、、滑雪场场以及未未来的温温泉水世世界的设设施提供供了休闲闲度假生生活配套套。兰泉一期期高位入入市，为为项目后后续开发发奠定了了较好的的形象基基础规模上自然资源源设施资源源地块资源源山地地形形为特色色产品的的打造提提供了条条件。除兰泉二二期、干干疗所以以外，其其他地块块均存在在通达性性、周边边村庄影影响的问问题。用地分布布分散，，且和经经营设施施之间联联系不紧紧密，影影响设施施资源发发挥作用用。项目开发发目标与与约束条条件项目开发发目标项目约束束条件启动实现现快速的的现金回回流：2006年实现现现金回回流2～～3个亿亿（包括括兰泉别别墅一期期后续销销售）。。独栋别墅墅实现与兰泉1万元左左右的单单价、其其他低密密度产品品实现5000-6000元元左右的的单价，，打入青青岛中高高端住宅宅竞争圈圈。获得市场场认可、、赢得美美誉度、、巩固天天泰品牌牌，为在在该区域域的后续续取地与与开发奠奠定基础础。启动资金金5000万元元。土地价格格20-30万/亩。启动区计计划2006年年中入市市。湖畔山庄庄用地由由于土地地取得原原因不纳纳入启动动考虑。。项目界定定城市远郊郊区具备优良良资源的的较大规模模中高端端住宅项项目开发发二、项目目开发背背景研究究明确项目目基本条条件以后后，对项项目发展展的区域域背景、、市场环环境、客客户状况况进行扫扫描，是是发现问问题的前前提项目所在在区域在在城市中中目前的的地位如如何？城市规划划对区域域未来发发展的定定义如何何？其他影响响区域发发展的重重大事件件？界定项目目的竞争争市场范范围竞争范围围内的市市场供需需状况、、产品素素质、销销售状况况如何？？相关细分分市场的的竞争状状况？城市中高高端客户户的来源源、构成成与特征征？城市中高高端客户户的置业业需求？？城市中高高端客户户的价值值取向和和置业核核心驱动动因素？？区域背景景市场环境境客户状况况项目所在在位置是是青岛远远郊县级级市的边边缘地区区，距离离市中心心的实际际距离和和心理距距离均比比较远，，属于陌陌生区域域即墨市5市：胶胶州市、、胶南市市、即墨墨市、平平度市、、莱西市市5个县县级市7区：市市南、市市北、四四方、李李沧、城城阳、崂崂山、黄黄岛7个个区五市七区区：城市意向向被称作““镶着金金边的抹抹布”的的城市，，除市南南和崂山山两区以以外的其其他区域域发展相相对滞后后。即墨意向向远郊五个个县级市市之一。。到市中心心车行时时间超过过１小时时。小商品批批发经济济发达。。温泉镇即墨边缘缘乡镇之之一。总人口5万人。。因得天独独厚的地地下矿热热水闻名名。在新的城城市规划划中，项项目被划划入七大大城市组组团之一一的鳌山山卫组团团中，从从边缘化化地区转转化为城城市未来来重点发发展区域域之一东接北扩东接南展市区红岛黄岛胶南琅琊鳌山田横本案旧的城市市规划中中对城市市空间发发展战略略的部署署是“东东接、北北扩、南南展”：：东接使胶胶南和黄黄岛成为为青岛西西海岸最最富有成成长性的的城市之之一。北扩是由由南向北北，即沿沿着浮山山后、李李沧区东东部和城城阳南部部发展。。南展是为为青岛西西海岸的的产业发发展提供供第三产产业的支支撑并带带动胶南南，黄岛岛的发展展。在这样的的发展战战略下，，项目所所在区域域属于边边缘化区区域。新的城市市规划对对未来发发展的设设想是““三点点布局，，一线展展开，组组团发展展”，，并定义义了沿海海的七大大城市组组团。项目被划入入鳌山组团团，是位于于“一线””东翼规划划中以“四四湾一泉””为旅游度假特特色的以高高教科研为为补充的现现代生态型型新城市组组团在这样的发发展战略下下，项目所所在区域将将成为未来来资源聚集集之地，成成为城市未未来优先发发展之地。。旧规划新规划滨海大道的的建成修车车和即墨市市的撤市建建区进一步步加强了项项目所在区区域与城市市中心区的的联系滨海大道是是国家级重重点建设项项目，在青青岛“三点点布局、一一线展开、、组团发展展”大城市市框架中占占有重要地地位。该项项目北起即即墨栲栳大大坝，止于于胶南南端端的204国道，总总长169公里，计计划总投资资37亿元元，于2004年11月开工工，建设周周期3年滨海大道紧紧邻本项目目所属地块块，从即墨墨到青岛市市区滨海大大道路段预预计2006年10月开通，，该路段的的贯通，将将较大的改改善项目周周边区域的的道路状况况，届时有有本项目到到青岛市中中心预计车车程将有现现在的1个个小时缩短短为30分分钟。根据对即墨墨市规划局局的访谈，，即墨市2006年年将正式撤撤市建区。。青岛、即墨、项目区域的位置关系：Before青岛、即墨、项目区域的位置关系：After琅琊横市区鳌山青岛新东部部计划的提提出使得项项目所在区区域成为成成为青岛城城市发展的的新一极，，带来巨大大的发展的的契机依据城市的的全新整体体规划，温温泉以及整整个鳌山组组团成为继继崂山区域域之后成为为青岛城市市东部发展展的重点。。青岛市委““以温泉周周边区域为为启动点，，拉动青岛岛城市东部部崛起”的的重大战略略部署，使使得未来来温泉片区区成为青岛岛城市发展展的新一极极随着青岛滨滨海大道的的通车，同同时青岛市市政府即将将投入30亿元用于于该片区的的公路、供供水、电力力和供热、、供气和污污水处理等等四大城市市基础设施施，为该区区域的发展展提供优良良的硬件设设施。新东部计划划以温泉作作为启动点点，继续突突出起休闲闲旅游的特特点，成为为青岛大旅旅游的丰富富，补充和和有效延伸伸。本案青岛新东部区域背景扫扫描结论从位置上看看，项目所所在的即墨墨市温泉镇镇是青岛远远郊县级市市的边缘地地区，距离离市中心的的实际距离离和心理距距离均比较较远，属于于陌生区域域。在新的城市市规划中，，项目被划划入七大城城市组团之之一的鳌山山卫组团中中，从边缘缘化地区转转化为城市市未来重点点发展区域域之一，未未来将成为为资源聚集集之地。滨海大道的的建成修车车和即墨市市的撤市建建区进一步步加强了项项目所在区区域与城市市中心区的的联系。随着青岛新新东部计划划的提出使使得项目所所在片区面面临更大的的发展契机机，成为青青岛城市发发展的新一一极。明确项目基基本条件以以后，对项项目发展的的区域背景景、市场环环境、客户户状况进行行扫描，是是发现问题题的前提项目所在区区域在城市市中目前的的地位如何何？城市规划对对区域未来来发展的定定义如何？？其他影响区区域发展的的重大事件件？界定项目的的竞争市场场范围竞争范围内内的市场供供需状况、、产品素质质、销售状状况如何？？相关细分市市场的竞争争状况？城市中高端端客户的来来源、构成成与特征？？城市中高端端客户的置置业需求？？城市中高端端客户的价价值取向和和置业核心心驱动因素素？区域背景市场环境客户状况根据项目本本体特征确确定市场研研究的范围围项目本体特征较大规模。经济技术指标未定，可能涉及多种产品形式。开发目标是打入城市中高端住宅竞争圈。同一区域中的首个项目，周边目前尚无竞争项目入市。市场研究范围城市房地产市场宏观特征。城市中高端城市住宅市场。城市低密度住宅市场。同一区域内的未来供应状况。城市宏观经经济发展势势头良好，，形成房地地产市场高高速发展的的动力和基基础青岛历年人人均GDP增长值与与增长率青岛历年GDP增长长值与增长长率

小于4%

4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展GDP增幅和房地产业发展状况的关系青岛GDP近三年保保持了约15%的增增长速度；；2004年青岛GDP达到到2163.8亿元元，在经济济的强烈带带动下，青青岛房地产产市场进入入高速发展展阶段2004年年青岛人均均GDP超超过2万元元，比2003年增增长达到20％。青岛房地产产投资保持持了高速增增长，其中中绝大部分分集中在住住宅方面青岛近年来来房地产投投资以25%左右的的速度增长长。房地产投资资占固定资资产投资的的比重逐年年下降，说说明房地产产在未来还还有很大的的发展空间间房地产投资资绝大部分分集中在住住宅方面，，因此其施施工量保持持了增长态态势。其他物业类类型由于受受到投资变变化的限制制，多年施施工量的变变化趋势不不稳定，存存在变化。。住宅平均销销售价格保保持高速增增长；包括括高端住宅宅在内的销销售面积大大于或等于于竣工面积积，表明了了需求的强强劲青岛住宅市市场供给和和需求保持持了快速增增长，空置置率保持在在较低水平平；2005年度截截至9月，，销售量略略大于竣工工量。在强劲的需需求带动下下，青岛住住宅平均价价格保持高高速增长，，到今年9月住宅均均价达到3300元元左右青岛住宅高高端项目消消化量保持持了较为强强劲的增长长态势，年年消化量达达到30万万平米以上上，而供应应量相对平平稳，基本本稳定在住住宅总体供供应量的15%左右右，预计将将来普通商商品住宅和和经济适用用房的供应应比例会增增加根据项目本本体特征确确定市场研研究的范围围项目本体特征较大规模。经济技术指标未定，可能涉及多种产品形式。开发目标是打入城市中高端住宅竞争圈。同一区域中的首个项目，周边目前尚无竞争项目入市。市场研究范围城市房地产市场宏观特征。城市中高端城市住宅市场。城市低密度住宅市场。同一区域内的未来供应状况。大青岛的房房地产市场场由六大板板块组成；；不同的板板块资源决决定了各个个板块内部部主要的住住宅产品类类型不同：市区南部板块包括市南区和市北区依托城市核心资源和海景资源产品以高层住宅为主客户包括青岛和外地高端客户单价区间在9000-13000青岛城市高档住宅区市区北部板块包括李沧区和四方区依托城市资源和当地产业产品以多层住宅为主客户为中低收入者单价区间4000-6000青岛城市普通住宅区西海岸板块青岛经济技术开发区和胶南市依托海景资源和本地产业产品以多层为主；城市住宅客户为本地人口，海景住宅有青岛和外地客户黄岛单价区间：4000-6000胶南单价区间：2500-3500相对独立的城市住宅市场东海岸板块崂山区和即墨市依托自然资源和城市资源产品包括高层、多层以及低密度类崂山一线海景客户为当地和外地高端客户；即墨客户群体多样化崂山一线海景单价：10000-20000；非一线在7000左右，即墨单价3000-5000崂山：高档景观住宅市场/即墨：中高档低密度与普通城市住宅并存市场青岛北部板块莱西市和平度市依托本地城市资源产品以多层住宅为主，少量低密度以本地客户为主单价区间：1200-1400相对独立的城市住宅市场胶州湾北部板块城阳区和胶州市依托当地城市资源和青岛核心城市资源产品包括高层、多层以及部分低密度物业城阳以青岛和本地客户为主；胶州以本地客户为主城阳单价：3500-5000；胶州：1500-3000城阳：受到青岛核心城市一定辐射影响的城市住宅市场胶州：相对独立的城市住宅市场青岛中高端端住宅市场场依据分布布板块和所所依托资源源的不同整整体上可以以分为两类类依托城市资资源的中高高档城市住住宅目前分分布在两个个区域：新新城市中心心和浮山后后；客户主主要以青岛岛本地客户户为主，主主要功能为为自住，对对城市配套套依赖性强强城市核心住住宅城市中心浮山后城市中心区区中高端住住宅主要依依托资源是是城市核心心资源，价价格平台明明显低于市市区和崂山山一线同产产品类型海海景住宅，，说明海资资源对于房房价的贡献献高于城市市资源。浮山后地区区依托的是是便捷的城城市交通和和已经形成成的中高档档物业聚集集效应，目目前已经成成为城市中中产聚集地地，价格平平台低于城城市中心区区同类别产产品，但呈呈现持续上上涨趋势。。依托海景资资源的中高高档住宅分分布在市区区南部板块块、东海岸岸板块的崂崂山以及西西海岸板块块的黄岛和和胶南四个个区域海景住宅市区南部板板板块中高高端海景住住宅主要依依托海景资资源和城市市核心资源源。崂山区中高高端海景住住宅依托大大众对于崂崂山的总体体认知以及及优良的海海景自然资资源。西海岸板块块黄岛和胶胶南中高端端海景住宅宅单纯依靠靠海景资源源，但是由由于传统片片区认知较较低，以加加工制造生生产基地为为主，负面面影响较大大。从价格来看看，市区中中高端海景景住宅与崂崂山区价格格相当，而而西海岸板板块价格较较低。市区南部板板块中高端端海景住宅宅价格高，，本地高端端客户居多多，自住功功能突出市区南部海海景住宅东海岸板块块崂山区中中高端海景景住宅价格格与市区同同类产品相相当，本地地客户和外外地客户各各占一半，，休闲度假假功能相对对突出东海岸崂山山区海景住宅西海岸板块块黄岛海景景住宅价格格较低，产产品品质一一般，客户户以本地为为主，投资资度假功能能突出西海岸黄岛岛海景住宅西海岸板块块胶南海景景住宅价格格低，产品品品质一般般，客户以以本地为主主，自住和和度假功能能均有西海岸胶南南海景住宅中高端城市市住宅市场场分析结论论市场充分细细分，板块块竞争格局局鲜明。整体上看青青岛中高端端城市住宅宅市场发展展水平较高高，属于充充分竞争市市场。市场充分细细分：根据自住住、度假两两大功能，，针对不同同支付能力力的客户形形成具有价价格梯度的的细分市场场。板块竞争格格局鲜明：以自住住功能为主主的项目分分别形成了了城市中心心海景住宅宅板块、城城市中心板板块以及浮浮山后板块块三个资源源不同、产产品特色不不同、客户户群体不同同的三个板板块。而以以度假为主主的项目则则根据其所所在区域的的区域认知知形成了价价格不同，，针对不同同承受能力力客户的崂崂山、胶南南、黄岛三三大板块。。产品素质整整体较高，，不同类型型的代表型型项目均有有分布：根据其所所在板块不不同、资源源不同，形形成了不同同类型的代代表型项目目，如海景景豪宅琴海海星、大规规模中等密密度项目海海信慧园、、海景公寓寓燕岛国际际公寓等海景成为住住宅开发压压倒一切的的绝对资源源。市南区内，，具备海景景资源的项项目的售价价高于城市市核心地段段的项目。。同一项目内内部，一线线海景房的的销售速度度远快于非非海景房。。外地客户以以拥有海景景作为购买买度假居所所的关键驱驱动因素。。本地客户购购买海景住住宅的目的的包括彰显显财富身份份和休闲度度假。外地客户形形成强有力力支撑。以度假功能能为主的海海景项目中中，外地客客户的比例例达到50%。非海景项目目中，外地地客户的比比例非常低低。根据项目本本体特征确确定市场研研究的范围围项目本体特征较大规模。经济技术指标未定，可能涉及多种产品形式。开发目标是打入城市中高端住宅竞争圈。同一区域中的首个项目，周边目前尚无竞争项目入市。市场研究范围城市房地产市场宏观特征。城市中高端城市住宅市场。城市低密度住宅市场。同一区域内的未来供应状况。目前青岛的的低密度物物业分布整整体较为分分散，但在在城阳王沙沙路区域和和即墨已经经开始出现现低密度物物业聚集的的现象王沙路即墨青岛低密度度物业分布布整体较为为分散；但但在城阳王王沙路沿线线和即墨区区已经开始始出现低密密度楼盘扎扎堆的现象象。王沙路出现现低密度项项目聚集的的原因包括括：规划中中的高档居居住区、山山景资源、、通过308国道的的便利交通通以及城阳阳区相对较较好的认知知。即墨出现低低密度项目目聚集主要要依托当地地的城市资资源。城阳王沙路路沿线的低低密度物业业依托自然然资源和当当地城市资资源，产品品以联排为为主，单价价在4000元左右右，以青岛岛客户和城城阳客户为为主城阳王沙路路沿线即墨低密度度物业主要要分布在即即墨经济开开发区，产产品形式多多样化，仅仅以降低居居住密度为为诉求点，，单价3000-6000元元不等，以以青岛客户户为主，主主要用途是是度假、养养老和投资资即墨墨经经济济开开发发区区青岛岛低低密密度度物物业业市市场场整整体体发发展展水水平平明明显显滞滞后后，，属属于于非非充充分分竞竞争争市市场场产品品形形式式涵涵盖盖了了几几乎乎所所有有的的低低密密度度物物业业类类型型，，但但是是缺缺乏乏细细分分，，不不同同产产品品类类型型档档次次划划分分不不明明显显，，单单价价相相差差不不大大；；总总价价的的不不同同只只是是体体现现在在面面积积上上。。除了了少少数数项项目目外外，，大大部部分分低低密密度度物物业业产产品品主主要要诉诉求求在在于于降降低低居居住住密密度度；；低低密密度度产产品品的的品品质质和和设设计计均均一一般般，，缺缺乏乏有有特特色色的的领领先先性性项项目目。。以青青岛岛本本地地财财富富阶阶层层为为主主。。产品品项目目诉诉求求点点客户户状状况况分布布与与聚聚集集度度低密密度度物物业业分分布布较较为为分分散散，，但但是是城城阳阳王王沙沙路路和和即即墨墨出出现现了了初初步步的的低低密密度度物物业业聚聚集集现现象象，，低低密密度度物物业业市市场场板板块块并并没没有有出出现现，，物物业业竞竞争争仅仅限限于于单单个个项项目目之之间间的的产产品品竞竞争争，，层层次次较较低低并并且且不不充充分分。。参照照成成熟熟市市场场的的发发展展历历程程和和规规律律，，我我们们将将青青岛岛的的低低密密度度市市场场现现状状界界定定为为启启动动阶阶段段，，即即将将进进入入快快速速发发展展期期启动期迅速发展期期产品分布项目诉求点点客户聚集度竞争产品没有细细分拥有良好城城市交通条条件的城市市建成区边边缘或者城城市近郊区区较低的居住住密度顶级财富客客户没有板块概概念形成,但是个别别区域开始始形成初步步聚集单个项目之之间的竞争争，限于产产品、位置置等因素产品细分拥拥有明确的的市场分布依托景景观资源、、设施资源源、环境资资源产品设计、、建筑风格格、社区、、景观等价价值点由顶级财富富客户扩大大到准财富富和中产阶阶级客户阶阶层在领袖型项项目带动下下，板块概概念形成板块之间的的宏观竞争争和板块内内部的产品品竞争，全全面的市场场竞争北京低密度度市场发展展历程研究究客户认知对不同产品品形式认知知不清，认认为类别墅墅产品就是是别墅对低密度产产品的不同同产品形式式有了清楚楚的认知，，为不同的的产品支付付不同的价价格根据项目本本体特征确确定市场研研究的范围围项目本体特征较大规模。经济技术指标未定，可能涉及多种产品形式。开发目标是打入城市中高端住宅竞争圈。同一区域中的首个项目，周边目前尚无竞争项目入市。市场研究范围城市房地产市场宏观特征。城市中高端城市住宅市场。城市低密度住宅市场。同一区域内的未来供应状况。区域内将出出现度假物物业和低密密度物业的的集中放量量，且项目目的档次和和类型呈现现多样化，，区域市场场特征未来来发展前景景不明朗海棠沐邑：：规划用地地面积为24.91公顷，其其中建设用用地23.89公顷顷。共有153栋别别墅。1豪旭日式温温泉度假中中心：总投投资8亿，，主要建设设日式洗浴浴中心和酒酒店。2温泉联安健健康体检中中心：总投投资2000万美元元，主要在在温泉旅游游度假区内内建设五星星级美式健健康体检中中心3青岛合达产产权式度假假酒店：总总投资3亿亿元，总建建面13万万平米，主主要建设高高档产权式式度假酒店店4青岛合达产产权式度假假酒店：总总投资3.83亿元元，总建面面2.7万万平米，主主要建设五五星级酒店店5124356四舍山综合合旅游开发发：总投资资1亿元，，主要开发发建设集休休闲、观光光、度假于于一体的山山地生态旅旅游6目前来看即即墨的高尚尚住宅会集集中在鳌山山卫组团，，并且与度度假物业类类型相结合合；目前城城区内部不不可能也没没有地方兴兴建低密度度社区，未未来主要会会集中在东东部区域。。目前在东东部已经开开工的7-8个度假假项目中，，每个都有有一定的别别墅供应量量——即墨规规划局谢工工程师市场环境扫扫描结论青岛的中高高端住宅市市场发展水水平较高，，属于充分分竞争型市市场，市场场细分已经经形成。海海景是中高高端城市住住宅开发依依托的压倒倒一切的绝绝对资源。。以买海为为目标的外外地客户形形成强劲支支撑。青岛的低密密度市场尚尚处于启动动阶段，产产品素质较较差、市场场细分未形形成，板块块特征不明明晰，客户户对于类别别墅产品和和别墅产品品的认知混混淆，但该该市场即将将进入快速速发展期，，随着市场场的细分和和板块分化化的形成，，客户对不不同的产品品形式将形形成鲜明的的清晰认知知。区域内未来来将出现度度假物业和和低密度物物业的集中中放量，且且项目的档档次和类型型呈现多样样化，区域域市场特征征未来发展展前景不明明朗。明确项目基基本条件以以后，对项项目发展的的区域背景景、市场环环境、客户户状况进行行扫描，是是发现问题题的前提项目所在区区域在城市市中目前的的地位如何何？城市规划对对区域未来来发展的定定义如何？？其他影响区区域发展的的重大事件件？界定项目的的竞争市场场范围竞争范围内内的市场供供需状况、、产品素质质、销售状状况如何？？相关细分市市场的竞争争状况？城市中高端端客户的来来源、构成成与特征？？城市中高端端客户的置置业需求？？城市中高端端客户的价价值取向和和置业核心心驱动因素素？区域背景市场环境客户状况青岛民营经经济快速发发展，成为为整体经济济发展强大大后盾，促促进了城市市财富阶层层的形成民营经济的的快速发展展，为整体体经济提供供了强大后后盾，同时时使得城市市人口结构构发生变化化，私企业业主的快速速增加，城城市财富阶阶层形成，，影响力增增大2004年年，青岛市市个体私营企企业达29.8万户户，注册资本789亿元元，分别增增长18.3％％和35.6％。个体体私营经济济实现增加加值635亿元，增增长18％％。全市年年营业收入入过亿元的的民营企业148家，过10亿亿元的13家，有12家企业进入全全省百强民民营企业行行列。2005年年上半年，，个体私营营实现增加加值348亿元，同同比增长17%；注注册资本金金875亿亿元，同比比增长33.4%；；实现税收收收入16.8亿元元，同比增增长30.7%；6月末全全市个体私营企企业31.9万户，同比增长长15.1%；民营经济开开局良好，，二产发展迅迅猛，三产保持稳稳步增长。。预计上半半年，青岛岛市民营经经济第一、、二、三产产业完成增增加值同比比分别增长长0.1%、25.5%和14%；；上半年各区区市民营企企业实际利利用外资步步伐较快，，开发区、、即墨市突突破2000万万美元，胶南、市市南突破1500万万美元。上上半年，全全市共引进进民营企业业投资项目目698个个，投资额额108亿亿元，同比比增长34.4%。。个人财富的的增长促使使高收入人人群的生活活方式发生生明显变化化，对于生生活享受的的追求和社社会阶层的的自我标榜榜蔚然成风风2004年年青岛平均均人均消费费支出比例例（单位：：元）2004年年青岛高收收入人群平平均人均消消费支出比比例（单位位：元）恩格尔系数数：38％％恩格尔系数数：28％％青岛城市生生活水平稳稳步提升，，2004年城市恩恩格尔系数数比2003年降低低1.3个个百分点，，，达到38％，人人民生活富富裕。城市市高收入人人群恩格尔尔系数低于于30％进进入最富裕裕阶段。同时高收入入人群的生生活方式发发生明显变变化，开始始更加的注注重生活质质量的改善善。居住、、文化娱乐乐、交通通通讯的之处处有较大比比例的支出出，分别占占到总支出出的14％％，17％％与14％％，高于城城市平均水水平。青岛人均GDP已经经超过3000美元元，城镇化化水平为60%，，处于主动动郊区化的的启动阶段段，高收入入人群开始始在环境良良好的郊区区置业城市化被动郊区化化主动郊区化化城市中心拥拥有最优越越的可达性性和区位优优势城市要素向向中心聚集集城市中心规规模经济，，涵盖了城城市商务、、商业、金金融贸易、、教育等所所有城市功功能郊区快速干干道初步形形成，市政政基础设施施完善郊区主流客客户为本区区域的中高高收入阶层层购房目的为为第一居所所、第二居居所或投资资有城市更新新改造背景景形成大量量购房需求求政府同时大大量投资基基础设施与与捷运系统统建设在全市中低低价房分布布中郊区占占到绝对比比重阶段划分城市特征指标特征居住消费特特征人均收入(GDP)/美圆<300人均收入(GDP)/美圆300-1000人均收入(GDP)/美圆>3000，城市化化率70%解决温饱问问题；生理理性需求占占主导地位位的阶段，，主要是对对农产品和和轻工品的的需求追求便利和和功能阶段段；人们对对耐用品的的消费需求求迅速增加加，从已生生活必需品品为主逐渐渐转向已非非必需品为为主人均收入(GDP)/美圆1000-3000追求降低住住宅成本；；改善居住住环境并重重非物质消消费（如：：旅游、健健身、体育育保健及文文化欣赏等等）大大增增加追求生活质质量阶段，，对物业的的要求不仅仅停留在居居住的要求求，开始出出现度假居居所，投资资物业等等等。大都市，城城市群城市出现多多个中心副都心的出出现多个城市共共同发展城市发展趋趋势：城市市中心区发发展进一步步完善，周周边郊区成成为未来发发展的主流流方向，城城市高收入入阶层开始始主动向资资源优良的的郊区主动动外溢。根据来源、、支付能力力、置业目目的和目标标的不同，，我们将青青岛住宅市市场的中高高端客户共共分为四类类外地客户外地中等收入客户，支付能力有限，但是对大海情有独钟，多在西海岸的黄岛和胶南购买总价较低的海景住宅，总价在30-60万，如千禧龙花园等拥有青岛核心地段的一线海景住宅作为身份象征，总价在120万以上，如金光都市名家、海信燕岛国际公寓等60-70万120万200万本地中产本地财富阶层外地高端客户，很强的支付能力，对于青岛最佳地理位置的海景非常敏感，在市南或者东海岸板块的崂山一线海景处购买住宅，总价120万以上，如碧海花园、金光都市名家、燕岛国际公寓等追求住房舒适度，对于城市核心资源绝对依赖，在不离开城市生活便利设施的前提下改善居住环境和舒适度；在城市核心地段或者城市新兴中高端住宅区购买物业，总价70-150万之间如尚城、海信慧园等客户状况扫扫描结论青岛民营经经济发展迅迅速，促使使城市人口口结构发生生变化，私私企业主的的快速增加加，城市财财富阶层形形成，影响响力增大。。高收入人群群的生活方方式发生明明显变化，，对于生活活享受的追追求和社会会阶层的自自我标榜蔚蔚然成风。。城市人均GDP超过过3000美元，城城镇化水平平为60%，处于于主动郊区区化的启动动阶段，高高收入人群群开始在环环境良好的的郊区置业业。中高端客户户构成较复复杂，可分分为中等收收入外地客客户、外地地财富阶层层、本地中中产、本地地财富阶层层四大类，，其来源、、支付能力力、置业目目的、置业业目标均不不相同。四、基于背背景扫描提提出问题世联观点：：区域价值值定位是远远郊区陌生生区域较大大规模中高高档项目开开发首要解解决的问题题项目所在区区域目前属属于远郊区区，距离远远，陌生度度高。城市规划和和重大事件件为区域发发展带来了了新的契机机，加强了了区域与城城市中心之之间的联系系，使得区区域成为未未来城市重重点发展的的地区之一一。目前唯一的的在售项目目兰泉别墅墅为区域的的形象奠定定了一个高高起的基础础。区域内将出出现集中放放量，供应应的产品类类型、产品品形式以及及档次呈现现多元化，，区域市场场未来发展展前景不明明朗。问题一：作作为区域中中的第一个个项目，我我们应该对对区域价值值进行怎样样的界定？？郊区or城市化？？度假居居所or第一居所所？别墅or公公寓？面对区域外外竞争和区区域内竞争争分别提出出我们的竞竞争策略是是本项目其其次应解决决的问题青岛的中高高端城市住住宅市场发发展水平较较高，属于于充分竞争争型市场，，市场细分分已经形成成。海景是是中高端城城市住宅开开发依托的的压倒一切切的绝对资资源。以买买海为目标标的外地客客户形成强强劲支撑青岛的低密密度市场尚尚处于启动动阶段，产产品素质低低、市场细细分未形成成，虽然出出现项目聚聚集但板块块特征不明明显，即将将进入板块块特征形成成和板块分分化的阶段段区域内未来来将出现度度假物业和和低密度物物业的集中中放量，且且项目的档档次和类型型呈现多样样化，区域域市场特征征未来发展展前景不明明朗。问题二：面面对区域外外中高端城城市住宅项项目和低密密度项目的的竞争策略略？问题三：面面对区域内内未来不确确定的激烈烈竞争的竞竞争策略？？作为一个较较大规模项项目，在一一个较长的的开发周期期中，我们们应该制定定怎样的客客户定位以以保证成功功启动和持持续的发展展？青岛民营经经济发展迅迅速，促使使城市人口口结构发生生变化，私私企业主的的快速增加加，城市财财富阶层形形成，影响响力增大。。高收入人群群的生活方方式发生明明显变化，，对于生活活享受的追追求和社会会阶层的自自我标榜蔚蔚然成风。。城市人均GDP超过过3000美元，城城镇化水平平为60%，处于于主动郊区区化的启动动阶段，高高收入人群群开始在环环境良好的的郊区置业业。中高端客户户构成较复复杂，可分分为中等收收入外地客客户、外地地财富阶层层、本地中中产、本地地财富阶层层四大类，，其来源、、支付能力力、置业目目的、置业业目标均不不相同。问题四：针针对四类客客户的不同同特征及置置业需求，，以项目的的本体条件件为基础，，应制定怎怎样的客户户定位才能能保证成功功启动和持持续的发展展？四、区域价价值定位通过对区域域发展机遇遇、区域发发展基础的的研究，我我们为项目目所在区域域制定了““青岛中央央别墅区””的价值定定位发展机遇本项目所在在区域被划划入城市七七大组团之之一的鳌山山组团。滨滨海大道的的建成通车车以及即墨墨撤市建区区建立了城城市中心与与区域的直直接联系，，并将两者者之间的通通行时间缩缩短到半小小时之内。。青岛新东部部计划的提提出，使得得项目所在在区域成为为青岛城市市发展的新新一极。城市进入主主动郊区化化初期阶段段，城市财财富阶层开开始到郊区区寻求低密密度置业。。城市沿海地地区包括市市南、崂山山、胶南、、黄岛在沿沿海一线均均已形成了了相对成熟熟的城市中中高端住宅宅市场，供供应产品以以多层以上上的中高密密度住宅为为主。城市低密度度市场处于于启动阶段段，产品素素质低，板板块特征和和板块竞争争格局尚未未形成。区域所具有的温泉资源在城市甚至是北中国均具有稀缺性。根据访谈，青岛财富阶层对于温泉资源具有非常高的认可度。兰泉别墅一期的开发为区域发展奠定了较高的形象基础。发展基础位于城市新新的发展极极上、具备备良好的资资源优势和和高端配套套优势的、、吸引城市市最早郊区区化高收入入人群的低低密度产品品聚集区青岛中央别别墅区老的高档别别墅区的衰衰落与富人人生活方式式的转变是是青岛新的的中央别墅墅区形成的的基础青岛城市老别墅区——湛山寺别墅区与城市的距离：城市核心地带依托资源：城市资源、文化积淀开发时间：90年代初，青岛首批财富阶层形成之初产品特征：以独栋别墅为主，产品设计落后价格特征：300万元/套，但贬值严重客户特征：刚刚形成的城市首批富豪阶层，以购置别墅作为财富和身份的标志匀质性：较差，与城市住宅混杂一处青岛中央别墅区——温泉镇与城市的距离：在车行可达范围内远离城市喧嚣依托资源：环境、温泉资源、高端休闲配套开发时间：2005年开始，青岛主动郊区化刚刚开始客户特征：以活跃的城市富豪阶层为代表的城市中高端人群，追求低密度的郊区贵族生活匀质性：较好中央别墅区区将以良好好的环境、、较强的匀匀质性、能能够提供高高档次的生生活享受的的温泉资源源和高端休休闲配套，，取代日益益衰落的老老城市高档档别墅区，，成为青岛岛财富阶层层的居住首首选地总结北京、、上海“中中央别墅区区”的发展展证明，中中央别墅区区往往在板板块竞争中中处于绝对对优势，打打造中央别别墅区能够够帮助本项项目在区域域外竞争中中立于不败败之地北京中央别墅区——天竺别墅区板块形象：国际氛围/高档别墅社区依托资源：机场、温榆河价格平台：2000美金客户特征：城市东部商务区国际化高端收入阶层产品特征：以高档独栋别墅为主，产品素质一般上海中央别墅区——长宁别墅区板块形象：国际氛围/高档别墅社区依托资源：城市资源价格平台：2500美金客户特征：浦西以东南亚港台客户为主的涉外高收入人群中央别墅区的竞争优势表现建立起起较高高的价价格平平台：：板块认认知成成为板板块最最大的的特殊殊价值值资源源，奠奠定了了板块块的高高价格格平台台，板板块内内部项项目定定价全全面超超越其其他区区域同同类别别项目目价格格建立竞竞争门门槛：：基于高高端生生活设设施的的高生生活成成本，，为板板块内内部项项目设设定了了高门门槛。。客户源源：领袖型型客户户的示示范作作用保保证了了高素素质的的、持持续的的客户户源。。北京中中央别别墅区区案例例研究究上海中中央别别墅区区案例例研究究通过对对北京京、上上海““中央央别墅墅区””的研研究，，我们们总结结了中中央别别墅区区赖以以形成成的KPI，并并与区区域的的本体体条件件进行行对比比１、和和城市市中心心区良良好的的位置置关系系（车车行时时间不不超过过３００分钟钟）２、快快速交交通干干道连连接城城市中中心３、具具有强强势的的稀缺缺资源源４、在在高端端客户户中具具有一一定的的认知知基础础5、领领袖型型项目目出现现吸引引城市市领袖袖型客客户？通过与与中央央别墅墅区赖赖以形形成的的KPI进进行对对比，，区域域打造造中央央别墅墅区必必须以以领袖袖型项项目的的出现现为前前提，，而本本项目目由于于在区区域中中具备备资源源优势势、先先发优优势以以及品品牌优优势而而具备备了成成为领领袖型型项目目的条条件。。在这个个部分分我们们事实实上已已经解解决了了两个个问题题形成了区域的价值定位—“中央别墅区”制定了针对区域外的竞争策略—通过将本项目打造为领袖型项目，定义中央别墅区，从而实现全面的超越竞争下一个个要解解决的的问题题是：：项目如何应对区域内未来多元化的集中放量竞争？即我们以何形成“领袖”？即项目针对区域内的竞争策略是什么五、针针对区区域内内的竞竞争策策略一个问题题：我们们以何形形成领袖袖？『客观性』被动式『主观性』3142产品服务人文资源（新进者）（品牌）（社会资源）（自然资源）主动式碧水庄园园纳帕溪谷谷地产项目目的的核核心竞争争力矩阵阵第五园碧水庄园园位于北北京八达达岭告诉诉沙河出出口，属属于八达达岭沿线线低密度度项目聚聚集带位置：北北京八达达岭高速速路沙河河出口项目一共共分为三三期开发发：一期：占地面积积27公顷容积率0.311995年入市市二期：占地面积积30公顷容积率0.132000年入市市三期：占地面积积30公顷容积率0.132003年入市市以资源为为核心竞竞争力的的项目案案例项目三期期入市时时，同区区域中已已有多个个素质参参差不齐齐、价格格不一低低密度项项目在售售，竞争争激烈以资源为为核心竞竞争力的的项目案案例碧水庄园园利用丰丰富的地地下水资资源，营营造北京京罕见的的巨大湖湖面，以以“大景景观+大大户型+大庭院院”产品品面世，，获得成成功销售售以资源为为核心竞竞争力的的项目案案例大面积私私家花园园别墅，，户均花花园面积积达1000㎡㎡，成成为项目目最大的的附加值值别墅依湖湖摆放，，特别是是三期中中的700-1000平米的的超大户户型单位位，在湖湖边点阵阵式排列列并拥有有私家湖湖岸。由于“大大景观+大户型型+大庭庭院”的的豪宅对对于资源源的独享享，在价价格定位位上采用用了高价价入市的的策略，，但是取取得了良良好的市市场反应应，在激激烈的市市场条件件之下实实现了较较好的消消化速度度和最高高的市场场均价『客观性』被动式『主观性』3142产品服务人文资源主动式碧水庄园园的产品品夸张突突出了对对于稀缺缺自然资资源的专专享，以以高于区区域平均均价格的的高价入入市地产项目目的核心心竞争力力矩阵“资源””要素需需要专享享，是成成为领袖袖的因素素之一鉴于稀缺缺资源的的独享性性，市场场风险较较小，价价格策略略一般采采用高价价入市以资源为为核心竞竞争力的的项目案案例纳帕溪谷谷——项项目位于于昌平小小汤山地地区，属属于北京京低密度度市场的的热点板板块昌平平亚北板板块以产品为为核心竞竞争力的的项目案案例纳帕溪谷谷离亚运运村仅20公里里，立汤汤路、京京昌、京京承、北北六环、、机场高高速、轻轻轨等多多条线路路便捷到到达总占地：：80万万平方米米总建筑面面积：25万平平方米总总户数：：608户容积率率：0.3绿化率率：64%项目一一期占占地60万万平米米，总总建面面20万项目所所属板板块是是北京京目前前低密密度市市场竞竞争最最为激激烈的的板块块之一一，项项目入入市前前后均均有大大量产产品形形式不不一、、资源源条件件相近近的低低密度度项目目入市市以产品品为核核心竞竞争力力的项项目案案例由于板板块内内部各各项目目所占占据资资源相相似，，因此此纳帕帕溪谷谷从产产品创创新出出发，，实现现了市市场上上的巨巨大成成功以产品品为核核心竞竞争力力的项项目案案例从户型型上看看，户户型面面积主主要集集中小小户型型和大大户型型两种种产品品形式式，其其中小小户型型独栋栋属于于板块块内部部少见见的低低总价价型独独栋产产品从产品品设计计来看看，采采用了了美式式西班班牙风风格，，但是是和板板块内内部其其他同同类风风格项项目相相比较较，在在产品品的细细部处处理上上有了了进一一步的的提高高，如如多重重庭院院的设设计、、外立立面的的材质质、加加大建建筑面面宽等等措施施，使使得项项目实实现了了产品品设计计的全全面领领先入市价价格采采取较较为稳稳健的的策略略，以以区域域平台台价格格9000元的的单价价入市市，对对于汇汇集人人气和和获得得市场场认可可非常常重要要『客观性』被动式『主观性』3142产品服务人文环境主动式式纳帕溪溪谷创创新性性的原原版引引进了了美式式西班班牙风风格别别墅，，形成成了具具有绝绝对领领先的的产品品，形形成自自己的的竞争争力地产项项目的的核心心竞争争力矩矩阵“产品品”要要素需需要创创新，，是项项目成成功的的因素素之一一鉴于产产品创创新需需要人人气和和市场场的认认可，，稳健健的价价格策策略非非常重重要，，区域域平台台价格格是重重要参参考因因素以产品品为核核心竞竞争力力的项项目案案例万科第第五园园位于于深圳圳龙岗岗片区区，随随着梅梅龙路路、福福龙路路、南南坪快快速路路等多多条主主要交交通干干道的的贯通通以及及地铁铁线的的规划划修建建，该该片区区属于于房地地产开开发的的热点点区域域以人文文为核核心竞竞争力力的项项目案案例位置：：坂雪雪岗片片区南南部，，东邻邻坂雪雪岗大大道，，北与与雅园园路相相接，，南侧侧是环环城南南路占地面面积22万万平方方米，，建筑筑面积积25万平平方米米，容容积率率1.14，总总户数数约2500户户。分3期期2年年开发发，先先期开开发142072平平方米米(含含4000平方方米商商业面面积)，容容积率率1.0产品形形式:townhouse/情情景洋洋房/多层层一期2004年年10月动动工,2005年年7月月开始始销售售所在片片区同同类型型项目目供应应量较较大，，供应应产品品层次次较高高，竞竞争非非常激激烈片区内内部各各个项项目所所占资资源相相当，，产品品供应应类型型相似似，基基本以以多产产品组组合为为主；；各个个项目目产素素质不不低，，相同同类别别产品品价格格水平平相当当以人文文为核核心竞竞争力力的项项目案案例“骨子子里的的中国国情结结”将将文化化全面面融入入到产产品中中，上上升到到了新新时代代中国国传统统居住住方式式的高高度，，实现差差异化化竞争争外部提提炼““墙””的形形象内部强强调““院””的作作用色彩渲渲染““素””的意意味气候体体现““冷””的追追求环境营营造““幽””的氛氛围规划表表达““村””的形形态以人文文为核核心竞竞争力力的项项目案案例一期产产品户户型保保持比比片区区内同同类别别产品品偏小小，达达到控控制总总价和和实现现差异异化竞竞争项目主主打““骨子子里的的中国国情结结”，，在建建筑形形式上上对于于中国国传统统建筑筑形式式进行行创新新式的的扬弃弃和利利用，，为建建筑融融入了了文化化的理理念，，在产产品形形式和和营销销理念念上全全面超超越片片区内内部项项目价格入入市价价格采采取较较为稳稳健的的策略略，以以区域域平台台价格格11000/5500元的的单价价入市市，对对于汇汇集人人气和和获得得市场场认可可非常常重要要『客观观性』』被动式式『主观观性』』3142服务人文资源主动式式万科在在对中中国传传统建建筑文文化扬扬弃基基础上上，结结合品品牌的的号召召力，，打造造了一一种““新而而中””的居居住文文化地产项项目的的核心心竞争争力矩矩阵“人文文”要要素需需要积积累，，是领领导者者品牌牌的标标志之之一鉴于注注入人人文的的产品品理念念需要要人气气和市市场的的认可可，稳稳健的的价格格策略略非常常重要要，区区域平平台价价格是是重要要参考考因素素产品以人文文为核核心竞竞争力力的项项目案案例通过项项目本本体条条件和和竞争争力模模型适适用前前提对对比，，对于于本项项目来来说，，单独独从一一个竞竞争点点发力力不能能完全全确保保在竞竞争中中的绝绝对优优势核心竞竞争力力模型型适用条条件优劣势势及价价格策策略项目本本体条条件对对照资源产品人文服务稀缺资资源的的绝对对占有有和专专享资源条条件一一般/市场场产品品素质质一般般，有有可创创新的的余地地资源条条件一一般/市场场产品品素质质较高高/很很强的的品牌牌支撑撑能够带带来绝绝对溢溢价，