某大厦项目提案课件

星海远航大厦项目提案2008年8月23日星海远航大厦项目提案1目录第一部分:项目概况第二部分:合肥市办公楼项目市场概况第三部分:项目定位及SWOT分析第四部分:营销定位及主题概念第五部分:营销推广及广告策略第六部分:项目价格定位目录第一部分:项目概况2一项目区位概况本项目位于合肥市濉溪路与肥西路交叉口,属于合肥市庐阳区。该区是以合肥市老城区为主体，辐射发展的一个大区，为合肥市城市的核心区，是全省政治、经济、文化、金融中心。随着经济发展水平的提高，本区房地产行业发展迅速，形成了两大房地产板块：一环路与环城路板块及庐阳开发区北部主团。

本项目位于合肥市一环线内，规划中的沃尔玛超市近在咫尺。一环路交通便捷，拥有十多条公线路。项目周边拥有大量的房地产住宅项目以及财富广场等办公类项目，随着周边项目的不断交付使用，本区的人流、物流、信息流将不断提高和发展，依托本区块原有经济基础，本区块将成为合肥市又一经济领袖区。一项目区位概况本项目位于合肥市濉溪路与3二项目的工程概况设计概况

本项目建筑由1幢独立楼宇组成，项目建设配套有一个大型地下车库。以塑造区域标志性建筑为设计原则，力求与众不同。总体形象设计给视角带来了强烈的冲击，让人过分不忘，突显标志性建筑的魅力。建筑概况项目用地面积3658.5㎡，总建筑面积18120㎡，地上建筑面积15350㎡，地下建筑面积2770㎡，项目容积率4.196，绿地率35.5%。

二项目的工程概况设计概况建筑概况4目录第一部分:项目概况第二部分:合肥市办公楼项目市场概况第三部分:项目定位及SWOT分析第四部分:营销定位及主题概念第五部分:营销推广及广告策略第六部分:项目价格定位目录第一部分:项目概况5合肥市写字楼市场发展历程A、合肥市的写字楼市场的发展时间不长，但是起点较高，发展也是极为迅速。可以说在2003年之前，合肥市真正意义上的纯办公写字楼几乎没有。以为在这之前的相当长一段时间里，合肥有很多公司的办公场所都在一些小区，或是临街的商业用房，或一些商住楼，写字楼都被这样的场所代替，而面向市场供应的纯办公写字楼很少。合肥市写字楼市场发展历程A、合肥市的写字楼市场的发展时间不长6B、2004年，天徽大厦和财富广场的相继推出，宣告了合肥市写字楼市场的正式启动。也许是众多开发商同时看到了写字楼的市场潜力，纷纷投资兴建写字楼项目，写字楼数量迅猛上升。仅这一年，写字楼的销售总量就达19.03万平方米，占非住宅总量的4.3%，占非住宅总销售量的22.7%。写字楼市场开始进入繁荣发展期。B、2004年，天徽大厦和财富广场的相继推出，宣告了合肥7C、04、05和06年推出市场的写字楼项目曾出不穷，如万通大厦、天怡商务中心、安徽国际商务中心、CBD中央广场、香港广场、新都会·环球广场、中环·国际广场、恒丰大厦、旺城国际等。这些写字楼的推出使得合肥市的写字楼供应量迅速饱和，甚至出现了一定比例的的空置。写字楼市场的发展趋于平静，开发商对于写字楼的投资也趋于理智。C、04、05和06年推出市场的写字楼项目曾出不穷，如万通8合肥写字楼的发展特点首先从地域特征上看，合肥写字楼区域集中化已非常明显。合肥写字楼的开发大部分集中于高级地段，重点以推行地段优势和区块优势来博取市场认可。2006年合肥市推出6幅新写字楼用地（红星路商之都地块，长江路华侨饭店地块，新站区合肥经济大厦总部，新城国际，天徽广场，绿地蓝海）大多位于合肥主城区以及政务新区黄金位置，维持固定高级地段供应水平。合肥写字楼的发展特点9其次，从写字楼的配套设施上看，都较为高档，5A级的写

字楼频频推出。自从2003年以来合肥房产市场波澜起伏，写字楼市场潜力不断显露，需求者对写字楼的要求越来越高，包括高效性、先锋性、展示性、24小时、技术化、年轻化、多样化等。合肥商务办公需求者最注重写字楼的档次形象，其次为地域交通，再次为租金或售价以及物业管理水平，同时对周边商业配套也比较关注。正是这种现状的出现，也促使了合肥今后开发的写字楼会产生个性化特色、目标性细分的方向。其次，从写字楼的配套设施上看，都较为高档，5A级的10

再次从市场供求来看，合肥市的写字楼市场的发展速度惊人。随着合肥城市化进程的加速，合肥城市经济由第二产业为主转为第三产业为主，合肥写字楼的需求量将进一步增加，写字楼开发前景看好。但经历近两年来大批写字楼投放市场的冲击和洗礼，合肥写字楼已经出现了明显的供大于求的现状。过多的写字楼定位于高档、豪华，寻求单一的地段优势，开发商急切跟进，启动项目没有细分客，不考虑错位竞争，写字楼市场出现了一定程度的盲目投资现象；毕竟合肥是绿色科技城市，不像上海、北京，世界500强在合肥落户的并不多，因此造成如今合肥的写字楼除成熟地段外其他地块商务楼空置率居高不下的状况。再次从市场供求来看，合肥市的写字楼市场的发展速度惊11合肥市写字楼市场发展前景与趋势

随着合肥经济的迅速起飞，写字楼市场也开始迅速腾飞。写字楼市场的供应量在短短的几年时间里就从短缺变成了饱和。写字楼的销售也随之进入了平淡期。从2005年到2007年，三年内共有超过200万平方米的新写字楼入市，预计将会超越之前十年新写字楼上市的总和；其中合肥政务文化新区将占大量，该区由05、06两年间共推出3幅用地，合计300多亩，该区开发面积会达到100万平方米左右。2007年注定将是合肥市写字楼进入新一轮供应的高峰期，市场竞争也将日益激烈。

合肥市写字楼市场发展前景与趋势12合肥市办公类商品房近期销售情况

经历过去三年的疯狂销售时期，合肥市近期写字楼的销售速度趋于平缓。我们从合肥市2006年第四季度的办公类商品房的销售数据来分析合肥市近期的写字楼市场状况。合肥市办公类商品房近期销售情况经历过去三年的疯狂销售时期，13合肥市各区域办公类商品房销售价格分析图1：2006年4季度合肥市办公类商品房销售均价图（单位：元/㎡）合肥市各区域办公类商品房销售价格分析14从各区域的办公类商品房销售均价上可以看出，合肥市的老城区板块的价格相对较高，但几个开发区的写字楼价格与市区已经相差无几。政务区由于近几年的人气突升，写字楼的价格也是随之猛涨，其价格之高预期目前的地区人气状况形成了较大的反差，这也可以看出写字楼具有较大的投资性。从各区域的办公类商品房销售均价上可以看出，合肥市的老城区板块15合肥市各区域办公类商品房销售套数分析图2：2006年4季度合肥市分区办公类商品房销售套数图（单位：套）合肥市各区域办公类商品房销售套数分析16四季度的商品房销售开始回暖，销售套数较多的是庐阳区和新站区。庐阳区的写字楼基本上集中在合肥的老城区，而新站区近几年发展迅速，周边的配套也相对比较成熟，形成了自己的商业中心，地段优势不断显现，这一地区的写字楼销售状况较好，也说明写字楼对于地段位置的依赖性较强。高新区和经济区等距离市区较远的地段销售状况则比较一般。四季度的商品房销售开始回暖，销售套数较多的是庐阳区和新站区。17合肥市各区域办公类商品房销售面积分析图3：2006年4季度合肥市办公类商品房销售面积图（单位：平方米）合肥市各区域办公类商品房销售面积分析18从销售面积的数据看，仍然是老市区的销售面积比较大。结合销售套数的数据来看，办公类商品房的套均面积一般在300平方米左右，当然现在的写字楼都是全框架结构，户型面积都是可以任意分割的，但300平方米可能是一个比较受市场欢迎的单套面积范围。某大厦项目提案课件19合肥市各区域办公类商品房供销比例分析图4：2006年4季度合肥市办公类商品房供销比例示意图合肥市各区域办公类商品房供销比例分析20庐阳区和政务区在销售的套数方面，都达到了本季度供应量的近一半左右，政务区的销售面积甚至达到了季度供应量的60%以上。其他地区的两项数据则基本都在10%左右，销售状况比较一般。庐阳区和政务区在销售的套数方面，都达到了本季度供应量的近一半21合肥市近期办公类商品房综合分析

从以上数据可以看出，合肥市4季度的办公类商品房销售随着住宅销售的升温，也在回暖之中，庐阳区和新站区表现得极为明显。办公类商品房的销售对于地段仍有较大的依赖性。随着合肥个开发区的发展，新型的区域中心也在不断形成，而且新区域中心的写字楼价格也在比肩老城区，从一个侧面也可以反应出消费者对于写字楼的区域位置的要求已经有了潜移默化的改变。当然还有值得注意的一点，就是随着国家对商品房住宅市场的调控和规范，越来越多的人已经将投资的方向转向了写字楼市场，这也是新区写字楼市场价格较高的原因之一。合肥市近期办公类商品房综合分析从以上数据可以看出，合肥市422合肥市写字楼个案分析项目名称：天徽大厦开发商：安徽华松物业有限公司地址合肥市市府广场建筑类别高层(商业写字楼)售楼热价4100元/平米楼层：共28层，单层标高3.6米；入住日期2003-8-23户型面积：125平方米--290平方米目前租价：40～60元/平米/月，交通状况：113、109、106、1、3、4、5、9合肥市写字楼个案分析23项目名称：新都会·环球广场地址：马鞍山南路与屯溪路交汇处东南侧联系电话:0551-46507884650888

发展商:安徽国圣房地产开发公司

建筑设计院：上海第九设计院建筑面积：约9万平方米:总层数26层均价：4280元/平方米付款方式:银行按揭贷款\一次性付款交通状况:109、122、21、153车位：584个项目介绍新都会·环球广场写字楼——大合肥的城市坐标，以王者的远见，打造国际化现代商务写字楼，在万从瞩目中荣耀登场！六大新商务宣言：新商务标志：城市坐标，占据一环线与马鞍山路黄金节点；新商务品质：与世界五百强企业并肩前行；新商务自由：办公面积自由组合，顺应企业经营不断调整变化；新商务空间：时尚SOHO，第间均设独立茶水间、卫生间，便捷办公新体验；新商务健康：拥有5000㎡合肥最大空中花园，在阳光与花香中健康办公；新商务配置：四部高速电梯，22000㎡地下停车场，超级配备，优质办公享受。主要问题点：沿马鞍山路和屯溪路退让较少，门前广场相对不开阔，且有高差形成坡度，造成地面停车不便，且因家乐福购物广场造成的停车需求，整体造成了车位的紧张。项目名称：新都会·环球广场24楼盘名称:CBD中央广场售楼地址:合肥长江中路369号(合肥一中旁) 联系电话2828080发展商:安徽安兴发展股份有限公司 物业公司:深圳鹏基物业管理有限公司占地面积:14154

㎡

建筑面积：13.6余万㎡标志概括：高科技标志性投资型商业楼盘付款方式:一次性付款\银行按揭贷款按揭首付4成贷款六成最长可十年按揭面积区间：80平米至整层自由分割 公摊：写字楼40%多均价：5317元／平方米 物业管理：5元/平方周边配套：周边交通便利,有32条公交线路从此经过;中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行、中国交通银行、中信实业银行遍布CBD周边;大型餐饮娱乐场所如天都大酒店、黄山饭店、澳瑞特大酒店、金满楼近在咫尺层高：3.8米一楼大堂9.3米空中花园：近5000平方米项目简介：由实力雄厚的安徽旅游集团和安兴发展联手斥巨资倾力打造的ＣＢＤ·中央广场，位于长江中路三孝口黄金地段，以其国际化的定位、前瞻性的规划和全能及人性化的社区生活形态，一亮相就赢得了社会各界的广泛关注和市场的空前反响。在合肥市经济迅速发展的大背景下，它将提升合肥市的良好城市形象，颠覆传统社区形态及商务办公模式，让合肥新贵从容驾驭都市的巅峰生活。楼盘名称:CBD中央广场25项目名称：财富广场

发展商：安徽省邮电物业发展有限责任公司投资商：安徽邮电物业发展有限责任公司建筑类别：商务写字楼位置：合肥市濉溪路287号占地面积：5万平方米开盘时间：03年12月12日交通状况：

124，12，22，137，14，104，7单价约5000元/㎡层高:

1F:

4.8米

2F---4F:

4.2米

5F---6F:

3.6米

7F及以上:

3.4米大堂挑空：９米，大理石地面，花岗岩电梯门厅。车位:

地下67个(紧邻专用停车场200个车位)总层数：28层地上27层、地下1层电梯：7部

美国奥的斯电梯采暖:

中央空调

项目介绍：财富广场北临合肥市一环路，南靠合肥顶级高尚社区—栢景湾，是一个集商务写字楼、酒店、公寓、高档商场为一体的综合性项目，项目首期工程是近5万平方米的纯商务写字楼，1—3F为商业，4F为办公配套，5F以上为商务办公。二期占地面积：7.8万㎡06年5月份开盘每三层设有空中花园主要问题点：停车位极度缺乏，沿可苑路作为主要停车地点，门前广场较小，空间不通畅。项目名称：财富广场 26项目名称：中环国际大厦

位置：合肥胜利路与临泉路交汇处联系电话4244446

发展商:中环地产/合肥华欧置业有限公司

占地面积:四万余平方米

建筑面积:六万余平方米

共29层均价：4850元/平方米付款方式:一次性付款\银行按揭付款公摊：25%多物管：3元/㎡项目介绍：中环国际大厦座落于合肥市胜利路与临泉路交汇处，由双百米建筑——甲级写字楼、连幢商务公寓、会所和泊车场构成，楼高百米，共31层（底下2层）。谈硬件：四部高速电梯（其中两部为安徽最高观景电梯）、钢化玻璃幕墙、中央空调，地下两层泊车位；论环境：20000平方米市政绿地环绕、城市硬地广场——胜利广场百米之遥、按大厦内工作人群千余人计，平均每人奢侈地拥有20平方米绿地、更遑论高处近享生态公园、瑶海公园，远观逍遥古津和包河秀色；配套：行政楼层高规格会议室配套及VIP行政酒廊；周边：五星级元一国际大酒店、美国时代影城、金马保龄球馆、合肥新闻中心、西湖蓝宝大酒店等顶级商服设施。大堂：电梯门厅：精装一步到位停车场：设地下停车场，自行车存放位及部分地面泊车位项目名称：中环国际大厦

27项目名称：

仁和大厦

地理位置：长江中路与益民街交汇处 投资商：合肥城建股份占地面积：1200㎡

总建筑面积：27000㎡单价范围：4600—5300元/㎡，上下层差价50元/㎡ 均价：4800元/㎡付款方式：40%一次付款无折扣银行贷款额度：60%年限：10年物管费：3元/平米建筑楼层：地上26F地下2F规划户型面积：134-200㎡ 主力面积：150㎡车位数：地下50，地面约60辆综合分析：环境：位于长江中路商业办公黄金地段，交通便捷，是合肥市商务金融中心。周边已形成良好的金融商业环境。规划：商办楼，5-13层公寓性质，卫生间简装修，卫生间,厨房和主卧有内墙其余无分割。1-4商网，14-24写字楼，整层出售。25-26是设备层。中央空调夏天7元/㎡，冬天5元/㎡。电梯是德国品牌，一秒半一层。优劣势：容积率过高，出行交通不便，价格较高。优势，配套设施齐全，地段优越，外立面新颖,物管素质较高，服务周到。主要问题点：长江路交通干线，西向车辆进入不便，门前广场开阔可停车60辆，但由于不限于本楼宇自身办公停车，社会车辆也可停车，故停车问题也较为严重，办公区域入口朝南，须绕行，稍有不便。项目名称：仁和大厦28各案分析总结1、从格价方面来看：合肥市写字楼价格由于其所处地段、品质的差异，价格差距明显。价格最低约在4000元/平方米左右，最高超过了6000元/平方米。2、CBD中央广场、徽商·国际大厦因其位于合肥市市中心，交通相对便利，商业板块集中，浓厚的商务办公氛围大大提升了该板块的写字楼的市场价值。3、从租金方面看：各写字楼租金差距较大，从25——40元/平方米/月不等，平均租金约在35元/平方米/月左右。写字楼的售价很高，但相应的租金价格却保持在较低的水平。售价与租价的不平衡造成了投资者投资回报率不高，抑制了投资者对纯写字楼的投资热情。各案分析总结1、从格价方面来看：合肥市写字楼价格由于其所处地294、一环以内，特别是长江中路板块由于商务环境和新兴甲级写字楼云集的协同影响，写字楼物业市场价值高，未来升值趋势明显。而位于一环外的写字楼受其外部环境的影响，租金水平较低，但是随着中心商务区的扩展，写字楼在未来会有很大的发展空间，而且租金价位相信也会随之有所上涨。5、电梯数量少且速度慢、员工餐厅不能令客户满意。一些写字楼在设计的时候，或迫于资金压力，或为了节约建造成本，或为了减少公摊面积，将电梯的数量压到最小，价格压到最低，这样就造成了日后物业管理的麻烦和使用上的不便。6、停车位相对较少，这几乎是合肥大都写字楼都面临的问题。将来，白领们开车上下班将成为一种习惯，车位数量将成为客户选择写字楼的重要指标之一。4、一环以内，特别是长江中路板块由于商务环境和新兴甲级写字楼30写字楼的未来发展趋势根据合肥市总体规划，到2010年，合肥的人口规模、用地规模和经济规模分别为300万、280万平方公里、1000亿，最终目标是建立一个现代化大都市。城市的整体发展了，势必带动写字楼市场的发展。随着现代生活方式和工作方式所呈现的新特征，写字楼市场也出现了一些新的趋势。（三大趋势，写字楼向政务区发展；随着旧城改造的进行，在一环内片区写字楼的兴起；写字楼高端方向的发展，但高端化的写字楼只能是小而精。）写字楼的未来发展趋势根据合肥市总体规划，到2010年，合肥31趋势一：人性化和生态化随着人们对办公环境需求的日益提高，对绿色景观的日益渴求，生态化写字楼被开发商迅速看好。办公环境的人性化，可以提高工作人员的工作效率提高，减少写字楼带来的负面效应趋势二：智能化与高端化自动化办公理念的流行，写字楼也在朝智能化发展，如通讯自动化系统、楼宇自动化系统、办公自动化系统、保安自动化管理系统等的应用越来越广泛。同时，高端化的写字楼随着市场需求的增加，在未来也会得到充分的发展。趋势三：客群化发展

随着社会分工明确化、细分化速度的加快，写字楼客户的行业特性更为突出，具有高品质的写字楼将一改“有客必租”的做法而向“择客而租”发展。利用入驻企业的知名度、档次来突出写字楼自身的品牌优势。趋势四：规模化与综合性发展大体量写字区的开发是一个趋势。综合性、多功能性，给业主提供全方位配套服务的写字区已在许多城市成熟发展。大规模写字区的影响力已在形成。一般一个国际化写字区的开发体量约在10万平方米左右，可满足约10000人办公和商务，并集合办公、会议、展示、交流、商业等多种商务功能，产生１＋１＞２的复合效应。趋势一：人性化和生态化32总结：经过对合肥市写字楼市场的调研分析，结合目前合肥市写字楼市场的发展动态，做出以下总结：合肥市经济发展相对滞后，制约了合肥市写字楼的发展。合肥市写字楼分布的特征是：集中分布在一环线以内，特别是长江路与市府广场板块。以及蒙城路北二环板块和步瑞琪IT专业市场板块。地段和交通依然是影响合肥市写字楼开发销售和出租率的主要因素，同时写字楼的品质与售价也是决定销售与出租的重要因素。合肥地区写字楼的品质不高，写字楼本身的配套欠缺。电梯与车位的数量相对较少，制约了写字楼品质的提升，直接影响到写字楼的租售。写字楼客户以外地驻合肥分支机构以及合肥服务性行业主，行业主要分布在商业、贸易、金融、房地产、代理服务等行业。写字楼出租率比校高，达到了80%左右；但是同时销售率却比较低，整体在40％左右。说明市场对写字楼仍然有一定需求，但这种需求并不充分。近年来合肥市写字楼需求受到商住楼市场的冲击较大，但商住楼的商住功能只是阶段性的，需求方大都是刚起步的小公司。商住楼的客户是写字楼市场的潜在客户。总结：经过对合肥市写字楼市场的调研分析，结合目前合肥33目录第一部分:项目概况第二部分:合肥市办公楼项目市场概况第三部分:项目定位及SWOT分析第四部分:营销定位及主题概念第五部分:营销推广及广告策略第六部分:项目价格定位目录第一部分:项目概况34项目SWOT分析：优势：1.本项目地理位置，位于一环以内。2.项目独特的外型设计，有较强的视觉冲击力3.周边环境的成熟，配套的完善，使本区域成为更多人关注的焦点，加大了投资吸引力4.绿色办公概念对市场的冲击力5.星海品牌在合肥市场一定的知名度项目SWOT分析：优势：35劣势：1.体量小，无法营造规模商务环境2.城市商务环境不成熟，对写字楼的的销售有所制约3.按照每层四户到每层两户的面积分割，单套分割面积偏大，给写字楼销售造成一定的压力。4.项目周边将有新的写字楼项目动工建设，对本项目将产生一定的竞争劣势：36机会1、写字楼市场的全面回暖升温，市场需求量远远超过目前的供应量，民营经济的持续发展壮大，写字楼的需求也随着高速增长。2、随着本土企业实力与竞争力的提高，其自身的办公场所在树立形象，展示公司实力等方面起到了重要作用。由于专业写字楼在适用空间、意境空间、结构空间三个层面上能够有效、完美的结合，从而会满足大部分公司对高层次商务办公的需求。3、伴随中、小型企业的快速成长，原有的、陈旧的办公场所已经满足不了他们多样化、个性化的办公需求，而现代化、专业化的商务中心将会以其高效的智能化系统、高品质的物业服务而倍受青睐。4、目前，住宅短线炒家有部分持币观望，随着办公楼租金不断上涨，其有转向长线投资之势。5、项目周边几条市政道路的修建及完工，使本项目的交通条件更加完善。6、周边几大写字楼的完工交付，入住企业的增加，解决本项目商气问题。7、财富广场项目的领导地位带热了区域办公市场。

机会37威胁1、政府宏观调控，银根紧缩且出台的对商业物业的税收政策，是对投资客进入的打击。2、据权威部门预计，政府将在近期取消写字楼项目按揭贷款，一旦此政策的落实，将对项目销售产生不可预计的影响3、商住楼、住宅商用等现象的存在，使得其低廉的价格吸引了大部分购买者，从而导致写字楼的目标消费群被严重分流。4、宾馆、酒店客房的出租使得写字楼的一部分租赁客户被分流。一部分外地公司，考虑到自身的形象与区域发展策略会选择知名度高、服务品质高、形象良好的宾馆、酒店作为自身的办公场所。威胁38目标客户定位：自用型A：初创业者C：创业已成，但办公条件落后的企业投资型B：一般投资者D：风险投资者目标客户定位：自用型投资型39目标客户描述：A：初创业者：有短期及长期发展思路，资金有一定压力，初创业时机在选择寻找中，微有急进心理，既想节省开支，又想有规模，够体面。B：一般投资者：偏向于稳重、谨慎；在投资选择时有优选及备选、保底三种计划。优越的地段优势便能最终触动其投资决策。C：创业已成，但办公条件落后的企业：，原有的落后办公条件，让其“深受其害”，需要相当大的面积，开间要合理，先进的办公条件，发展成败取决于中长期市场成绩，所以，资金的投入会集中在硬件（包括场地）及广告推广、客户服务三方面上D：风险投资者：一种典型的急需出路的资金持有者，好方案、新思维就值得一试，赌博心理甚重，但对项目出路的分析能力很强。

经分析，星海大厦基本能满足这几类客户需求，而且具很大的可塑性；可充分迎合目标客户需求。

目标客户描述：A：初创业者：有短期及长期发展思路，资金有一40项目的定位方向新派写字楼——24小时式写字楼可支持你24小时工作的地方项目的定位方向4124小时式写字楼阐述24小时式写字楼的以实用为主，主要目标客户是发展迅速的贸易公司、IT、设计公司、代理公司及其他中小型企业，此利益点将受到许多中小企业甚至是中大型企业的追捧。24小时式写字楼阐述24小时式写字楼的以实用为主，主要4224小时式写字楼“四大特色

特色一：自主灵活，充分自由“24小时式写字楼”在保证商业形象丰满的前提下，我们可充分考虑创业时期中小型企业的个性需求，户内有自由组合的空间，可自主设洗手间、茶水间、睡房、淋浴房，可满足工作强度大的公司加班甚至是24小时办公的需求。特色二：成本节约，客户层面开阔“24小时式写字楼”一般不设楼宇中央空调，由业主（租户）自行安装空调，经济或奢华可由业主选择，且加班时无需像在甲级写字楼一样要支付昂贵的超时冷气费。物业管理费相对比较低廉。节约成本对中小企业来说相当重要，而就算是经济实力较为雄厚的中大型企业，在“开源”不易的今天，也开始崇尚“节流”，办公成本的控制已成为他们重要的课题。24小时式写字楼“四大特色特色一：自主灵活，充分自由43特色三：经济实惠，全天候服务拥有全天候的咖啡厅、便利店、食堂、会议厅设有洗衣房、打印店……特色四：功能扩展，变一为二许多企业主往往因加班而需要有一个暂时休息的空间，“24小时式写字楼”则为这一类企业主提供了近乎完善的解决方案，而且，“24小时式写字楼”的形象高档，这几乎可以说是为这类企业带来的意外惊喜和附加值，买一套可同时拥有写字楼、休憩的双重功能，“变一为二”，这种收益是投资、自用的买家或租房者梦寐以示的。特色三：经济实惠，全天候服务4424小时式写字楼基本属性中档写字楼中小企业购买的写字楼会所、休闲场所、娱乐、现代写字楼配套现代派实用主义设计、酒店式的服务一环内亚CBD区域纯写字楼实力发展商拥有精致的休闲区域甲级写字楼标准e时代前所未有的服务特色24小时式写字楼基本属性中档写字楼45目录第一部分:项目概况第二部分:合肥市办公楼项目市场概况第三部分:项目定位及SWOT分析第四部分:营销定位及主题概念第五部分:营销推广及广告策略第六部分:项目价格定位目录第一部分:项目概况46项目发展思路思考1、必须是差异化的创新个性产品基于合肥目前写字楼竞争现状，为避免项目淹没于市场的白热化竞争之中，从区域市场中迅速脱颖而出，因此产品必须具备足够的个性和差异化，必须是全新的创作，具备独一无二的个性品质。产品创新的方向：目标客户群更细分，避免泛化；市场定位差异化，产品硬环境要创新化设计，满足商务的个性化需求。项目发展思路思考1、必须是差异化的创新个性产品472、跳出北一环看项目从项目未来发展看，本案需要跳出北一环片区来审视，不仅是北一环片区写字楼的升级版，甚至是终结版。一方面要通过特殊人群的定位吸引一部分城区客户，另一方面文化的类聚效应又会把区域其它商务楼的客户吸引过来，打造北一环片区个性商务的目的地和一环内亚CBD区域的新一代商务领导形象。并与财富广场500强形象定义进行差异化。2、跳出北一环看项目48营销定位24H新锐商务馆定位语：亚CBD新锐商务文化策源地“24H”即24小时的，指该物业所提供的商务配套是24小时全天候的，满足入驻企业在任何时段办公的需求。以创导全天候的新一代商务生活，充分尊重知识型成长型的中小企业需求。“新锐”指具有实干精神和人文特质的新型中小型企业。是对本案目标客户群体的整体形象界定。新即新生代，锐含有锋锐之意，新锐也即新生代的先锋人士，是与时俱进的，代表城市精神的。“商务馆”的概念强调本案商务写字楼的精致性，并对其提升，符合本案体量及配套设施的纯商务写字楼的概念。营销定位24H新锐商务馆49案名定位结合本项目特点，和对24H商务文化的提炼，我们建议案名为

星海·远航大厦1、大厦建筑造型独特，新款，富有震撼力，具有很强的远航识别性，案名和建筑产生很好的契合和记忆点，便于市场理解和传播。2、远航即为领航，案名本身蕴涵其国际性视野和领先者的商务姿态，3、案名本身易读易记易传播，大气稳重是关键因素。案名定位结合本项目特点，和对24H商务文化的提炼，我们50主题概念24H新锐商务馆，领衔亚CBD1、强调全天候的商务概念，用数字化强化，突出时尚感。2、强调“商务馆”的概念，突出精致商务内涵3、强调“新锐商务馆”概念，亮出项目个性色彩主题概念24H新锐商务馆，领衔亚CBD51本案对核心概念的支持24H新锐商务馆全天候的多功能商务中心共享部份生活配套商务部份物业部份24小时不同时段的商务会议、票务、打印、传真、信息网络、程控交换系统、银行24小时餐饮、咖啡厅、大堂空间、休闲空间、绿化空间、电梯、车位类酒店管理的24小时物业服务、自助洗衣房、24小时监控及楼宇可视对讲、24小时保安服务本案对核心概念的支持全天候的多功能商务中心24小时不同时段的52目录第一部分:项目概况第二部分:合肥市办公楼项目市场概况第三部分:项目定位及SWOT分析第四部分:营销定位及主题概念第五部分:营销推广及广告策略

第六部分:项目价格定位目录第一部分:项目概况53项目营销主要卖点提炼1、区域环境：一环内，亚CBD财富矿脉本案位于一环边的城市亚CBD区域，是未来成长型中小企业腾飞的基地，与尽享城市繁华与商务便利，因此从城市规划看，具有无限的市场潜力。2、区域价值：成熟的商务环境和休闲气质强调北一环片区成熟的商务氛围和商业休闲环境，提升产品价值。3、产品价值：城市先锋的商务方向，创导商务个性化从文化上突出商务的先锋精神和个性化的商务特质，与市场进行密码对接。体现新锐企业的工作方式。商务的，人文的，新锐的。项目营销主要卖点提炼1、区域环境：一环内，亚CBD财富矿脉544、产品品质：新生代类纯写字间在硬环境上强调本案智能化配套的科技含量，突出项目作为纯写字间的价值所在。突出项目位于亚CBD的高度性价比。5、项目差异化特征：24H新锐商务馆强调24小时全天候的商务馆概念。6、投资价值：领衔亚CBD，领跑北一环突出项目的新锐精神，由新锐文化引领区域商务潮流。强调该区域所具有的市场空白和市场先机。7、品质细节：自由灵动空间，细节体现人文关怀强调户型的灵动多变和功能模糊，在建筑细节方面体现商务的人文关怀。4、产品品质：新生代类纯写字间55形象推广策略1、密码对接。设定一个或多个能够让目标客户群心领神会的密码来引起目标客户的关注和认同。2、打造新锐商务理念。24小时新锐商务馆，突出该概念的原创所带来的市场竞争力。3、情感关怀。制定能够引起目标客户群的情感共鸣的营销手段。4、以整体感和系列性突出本案品质。整合所有的广告载体优势，设计在销售各阶段广告系列，使所有的广告纵向横向都具有整体感和系列性。同时，每个广告又要有自身的诉求点。

形象推广策略1、密码对接。设定一个或多个能够让目标客户群心领56广告推广主题在广告推广上，本案应根据入市时间和销售阶段性策略，设置几个广告主题，最主要的，应从以下几个方面来阐述：1、形象诉求主题：即从区域文脉、整体定位、片区环境等进行形象塑造2、文化诉求主题：从新锐商务文化角度挖掘其个性化的人文内涵3、产品品质主题：从产品本身寻求其广告推广的诉求主张广告推广主题在广告推广上，本案应根据入市时间和销售阶段57广告诉求的重点1、从地段优势寻找诉求点：2、从规划特点寻找诉求点：3、从户型格局和建筑空间寻找诉求点：4、从商务方式去挖掘5、从产品品质寻求诉求点6、从产品特色角度挖掘7、从投资收益寻找诉求点广告诉求的重点1、从地段优势寻找诉求点：58广告创意表现1、在北一环，天下英雄舞台！2、亚CBD财富矿脉，引领淘金时代！3、城市先锋的商务方向———领跑北一环，创导人文商务4、24H新锐商务馆，领衔亚CBD！5、“富矿”商务地带！为先锋企业奠定腾飞起点！6、有梦想就有可能！———远航大厦，成就梦想的平台7、永不落幕的时尚商务休闲馆！8、财智时代知本英雄的起跑线！9、只要“新锐”，拒绝传统！———新生代的“新”，锋锐的“锐”广告创意表现1、在北一环，天下英雄舞台！59媒体策略1、媒体选择主流媒体（报纸、电视）户外广告电子楼书网络广告2、媒体广告策略入市前强调软文炒作对项目形象的塑造作用；注重软文与硬广告的协调和相互支持；注重对新锐一族文化的诉求和情感说服；实行组合拳方式，制造最大广告效应；注重对网络媒体的应用，重视新锐公司喜上网的特性；媒体策略1、媒体选择60营销推广策略1、注重文化公关行销活动运用围绕“24H新锐商务馆”的营销主题、企业形象、产品价值，并根据工程进度、开发进度组织相关的促销活动和公关活动。不定期策划、制造一些新闻事件，使项目保持较高曝光率，用形式多样的活动事件支撑项目知名度和美誉度。※认购活动※开盘活动※文化公关活动※封顶庆典※业主联谊活动※政府活动或会议※行业会议或专业论坛2、适当制造新闻话题营销推广策略1、注重文化公关行销活动运用613、加强促销组合运用促销组合框架人员：置业顾问。角色：投资理财专家，理性色彩浓厚大众推销公共展示媒介推广销售促进（SP）活动VIS系统设计及应用印刷品现场及户外楼书DM单、海报售楼处围墙及周边环境展示其他户外广告及看板软文炒作（提前预热及中期维持）硬体广告报纸（主流报刊）电视广告：收视率较高的新闻及娱乐节目时间：开盘期及其他促销关键点主题：公关活动，3、加强促销组合运用人员：置业顾问。角色：投资理财专家，理性62目录第一部分:项目概况第二部分:合肥市办公楼项目市场概况第三部分:项目定位及SWOT分析第四部分:营销定位及主题概念第五部分:营销推广及广告策略第六部分:项目价格定位目录第一部分:项目概况63项目价格定位我们运用市场比较法对项目进行价格定位：选取了在销或已交付使用的8个楼盘作为参照物(它们与本案相比拥有一个相同的属性,为合肥市具有代表性的写字楼项目)项目价格定位64类比项目综合比较表类比因素CBD中央广场仁和大厦新都会·环球广场中环国际大厦财富广场富临广场安徽国际商务中心鼎好家银河湾靠近马路适宜办公的本案权重一、地段资源综合3.73.6253.2253.33.42.53.353.13.11.地理位置4.54.53.53.53.5243.53.50.252.交通条件443.53.53.533.53.53.50.23.市政配套4444.54.534.5440.24.不可控制污染、干扰因素221.522.5322.52.50.15.自然环境222223.52220.16.周边社区成熟度443.53312.52.52.50.17.项目规模3.52.32.53.5121.50.50.05类比项目综合比较表CBD中央广场仁和大厦新都会·环球广场中环65二、项目可提升价值判断3.83.353.553.53.552.453.552.953.051.户型设计43.53.5443.5433.50.42.建筑风格和立面的设计、材质4343.53.52.53.5330.23.周边配套和物业管理4443.531.53.532.50.24.空间布局和景观设计2.52.52.52.52.51.523.52.50.15.发展商品牌和实力3.5332.5413.5230.1三、其他因素4.54.54.533.51.754.253.251.51.周边是否有购物场所4.54.54.533.514220.52.工程进度（是否现房）4.54.54.533.52.54.54.510.5二、项目可提升价值判断3.83.353.553.53.55266项目综合比较分数3.8153.61253.46653.343.46252.4073.513.0622.9225一、地段资源综合3.73.6253.2253.33.42.53.353.13.10.55二、项目可提升价值判断3.83.353.553.53.552.453.552.953.050.35三、其他因素4.54.54.533.51.754.253.251.50.1

说明：由于影响楼盘的因素很多，不可能都被选择为楼盘类比因素，因此只有在进行了重要性排序和差异性选择后确定的因素，才能确定为楼盘类比因素。我们列出了若干个类比因素，并分为五个等级：低等、中低等、中等、中高等、高等，对应的分值为1、2、3、4、5分，分值越大，表示等级越高。权重是一个定级因素对楼盘等级高低影响程度的体现，其数值的大小是根据楼市现状、当地居民的消费习惯和行业惯例等因素而得出。项目综合比较分数3.8153.61253.46653.34367价格系数表项目参数CBD中央广场仁和大厦新都会·环球广场中环国际大厦财富广场富临广场安徽国际商务中心鼎好家银河湾现在均价（未含供暖）P53504800435047005000280045003500项目综合比较分数S3.8153.616253.466253.343.46252.40753.513.0625价格系数（元/平方米）T=P/S1402.39511327.34181254.95851407.18561444.04331163.03211282.05121142.8571价格系数权重0.050.10.150.150..050.150.10.25加权价格系数（元/平方米）

1274.957795

备注说明：楼盘均价中的期房由售楼处的报价得出，现房由全市几大二手房交易公司提供的若干实际成交价格综合分析后得出。

价格系数表CBD中央广场仁和大厦新都会·环球广场中环国际大厦681274.957795×2.9225=3726.0461558875元/平方米

约为3700元/平方米结论：运用市场比较法对合肥市同质楼盘分析判断后得出，市场销售价格应为3700元/平方米。1274.957795×2.9225=3726.04615569星海远航大厦项目提案2008年8月23日星海远航大厦项目提案70目录第一部分:项目概况第二部分:合肥市办公楼项目市场概况第三部分:项目定位及SWOT分析第四部分:营销定位及主题概念第五部分:营销推广及广告策略第六部分:项目价格定位目录第一部分:项目概况71一项目区位概况本项目位于合肥市濉溪路与肥西路交叉口,属于合肥市庐阳区。该区是以合肥市老城区为主体，辐射发展的一个大区，为合肥市城市的核心区，是全省政治、经济、文化、金融中心。随着经济发展水平的提高，本区房地产行业发展迅速，形成了两大房地产板块：一环路与环城路板块及庐阳开发区北部主团。

本项目位于合肥市一环线内，规划中的沃尔玛超市近在咫尺。一环路交通便捷，拥有十多条公线路。项目周边拥有大量的房地产住宅项目以及财富广场等办公类项目，随着周边项目的不断交付使用，本区的人流、物流、信息流将不断提高和发展，依托本区块原有经济基础，本区块将成为合肥市又一经济领袖区。一项目区位概况本项目位于合肥市濉溪路与72二项目的工程概况设计概况

本项目建筑由1幢独立楼宇组成，项目建设配套有一个大型地下车库。以塑造区域标志性建筑为设计原则，力求与众不同。总体形象设计给视角带来了强烈的冲击，让人过分不忘，突显标志性建筑的魅力。建筑概况项目用地面积3658.5㎡，总建筑面积18120㎡，地上建筑面积15350㎡，地下建筑面积2770㎡，项目容积率4.196，绿地率35.5%。

二项目的工程概况设计概况建筑概况73目录第一部分:项目概况第二部分:合肥市办公楼项目市场概况第三部分:项目定位及SWOT分析第四部分:营销定位及主题概念第五部分:营销推广及广告策略第六部分:项目价格定位目录第一部分:项目概况74合肥市写字楼市场发展历程A、合肥市的写字楼市场的发展时间不长，但是起点较高，发展也是极为迅速。可以说在2003年之前，合肥市真正意义上的纯办公写字楼几乎没有。以为在这之前的相当长一段时间里，合肥有很多公司的办公场所都在一些小区，或是临街的商业用房，或一些商住楼，写字楼都被这样的场所代替，而面向市场供应的纯办公写字楼很少。合肥市写字楼市场发展历程A、合肥市的写字楼市场的发展时间不长75B、2004年，天徽大厦和财富广场的相继推出，宣告了合肥市写字楼市场的正式启动。也许是众多开发商同时看到了写字楼的市场潜力，纷纷投资兴建写字楼项目，写字楼数量迅猛上升。仅这一年，写字楼的销售总量就达19.03万平方米，占非住宅总量的4.3%，占非住宅总销售量的22.7%。写字楼市场开始进入繁荣发展期。B、2004年，天徽大厦和财富广场的相继推出，宣告了合肥76C、04、05和06年推出市场的写字楼项目曾出不穷，如万通大厦、天怡商务中心、安徽国际商务中心、CBD中央广场、香港广场、新都会·环球广场、中环·国际广场、恒丰大厦、旺城国际等。这些写字楼的推出使得合肥市的写字楼供应量迅速饱和，甚至出现了一定比例的的空置。写字楼市场的发展趋于平静，开发商对于写字楼的投资也趋于理智。C、04、05和06年推出市场的写字楼项目曾出不穷，如万通77合肥写字楼的发展特点首先从地域特征上看，合肥写字楼区域集中化已非常明显。合肥写字楼的开发大部分集中于高级地段，重点以推行地段优势和区块优势来博取市场认可。2006年合肥市推出6幅新写字楼用地（红星路商之都地块，长江路华侨饭店地块，新站区合肥经济大厦总部，新城国际，天徽广场，绿地蓝海）大多位于合肥主城区以及政务新区黄金位置，维持固定高级地段供应水平。合肥写字楼的发展特点78其次，从写字楼的配套设施上看，都较为高档，5A级的写

字楼频频推出。自从2003年以来合肥房产市场波澜起伏，写字楼市场潜力不断显露，需求者对写字楼的要求越来越高，包括高效性、先锋性、展示性、24小时、技术化、年轻化、多样化等。合肥商务办公需求者最注重写字楼的档次形象，其次为地域交通，再次为租金或售价以及物业管理水平，同时对周边商业配套也比较关注。正是这种现状的出现，也促使了合肥今后开发的写字楼会产生个性化特色、目标性细分的方向。其次，从写字楼的配套设施上看，都较为高档，5A级的79

再次从市场供求来看，合肥市的写字楼市场的发展速度惊人。随着合肥城市化进程的加速，合肥城市经济由第二产业为主转为第三产业为主，合肥写字楼的需求量将进一步增加，写字楼开发前景看好。但经历近两年来大批写字楼投放市场的冲击和洗礼，合肥写字楼已经出现了明显的供大于求的现状。过多的写字楼定位于高档、豪华，寻求单一的地段优势，开发商急切跟进，启动项目没有细分客，不考虑错位竞争，写字楼市场出现了一定程度的盲目投资现象；毕竟合肥是绿色科技城市，不像上海、北京，世界500强在合肥落户的并不多，因此造成如今合肥的写字楼除成熟地段外其他地块商务楼空置率居高不下的状况。再次从市场供求来看，合肥市的写字楼市场的发展速度惊80合肥市写字楼市场发展前景与趋势

随着合肥经济的迅速起飞，写字楼市场也开始迅速腾飞。写字楼市场的供应量在短短的几年时间里就从短缺变成了饱和。写字楼的销售也随之进入了平淡期。从2005年到2007年，三年内共有超过200万平方米的新写字楼入市，预计将会超越之前十年新写字楼上市的总和；其中合肥政务文化新区将占大量，该区由05、06两年间共推出3幅用地，合计300多亩，该区开发面积会达到100万平方米左右。2007年注定将是合肥市写字楼进入新一轮供应的高峰期，市场竞争也将日益激烈。

合肥市写字楼市场发展前景与趋势81合肥市办公类商品房近期销售情况

经历过去三年的疯狂销售时期，合肥市近期写字楼的销售速度趋于平缓。我们从合肥市2006年第四季度的办公类商品房的销售数据来分析合肥市近期的写字楼市场状况。合肥市办公类商品房近期销售情况经历过去三年的疯狂销售时期，82合肥市各区域办公类商品房销售价格分析图1：2006年4季度合肥市办公类商品房销售均价图（单位：元/㎡）合肥市各区域办公类商品房销售价格分析83从各区域的办公类商品房销售均价上可以看出，合肥市的老城区板块的价格相对较高，但几个开发区的写字楼价格与市区已经相差无几。政务区由于近几年的人气突升，写字楼的价格也是随之猛涨，其价格之高预期目前的地区人气状况形成了较大的反差，这也可以看出写字楼具有较大的投资性。从各区域的办公类商品房销售均价上可以看出，合肥市的老城区板块84合肥市各区域办公类商品房销售套数分析图2：2006年4季度合肥市分区办公类商品房销售套数图（单位：套）合肥市各区域办公类商品房销售套数分析85四季度的商品房销售开始回暖，销售套数较多的是庐阳区和新站区。庐阳区的写字楼基本上集中在合肥的老城区，而新站区近几年发展迅速，周边的配套也相对比较成熟，形成了自己的商业中心，地段优势不断显现，这一地区的写字楼销售状况较好，也说明写字楼对于地段位置的依赖性较强。高新区和经济区等距离市区较远的地段销售状况则比较一般。四季度的商品房销售开始回暖，销售套数较多的是庐阳区和新站区。86合肥市各区域办公类商品房销售面积分析图3：2006年4季度合肥市办公类商品房销售面积图（单位：平方米）合肥市各区域办公类商品房销售面积分析87从销售面积的数据看，仍然是老市区的销售面积比较大。结合销售套数的数据来看，办公类商品房的套均面积一般在300平方米左右，当然现在的写字楼都是全框架结构，户型面积都是可以任意分割的，但300平方米可能是一个比较受市场欢迎的单套面积范围。某大厦项目提案课件88合肥市各区域办公类商品房供销比例分析图4：2006年4季度合肥市办公类商品房供销比例示意图合肥市各区域办公类商品房供销比例分析89庐阳区和政务区在销售的套数方面，都达到了本季度供应量的近一半左右，政务区的销售面积甚至达到了季度供应量的60%以上。其他地区的两项数据则基本都在10%左右，销售状况比较一般。庐阳区和政务区在销售的套数方面，都达到了本季度供应量的近一半90合肥市近期办公类商品房综合分析

从以上数据可以看出，合肥市4季度的办公类商品房销售随着住宅销售的升温，也在回暖之中，庐阳区和新站区表现得极为明显。办公类商品房的销售对于地段仍有较大的依赖性。随着合肥个开发区的发展，新型的区域中心也在不断形成，而且新区域中心的写字楼价格也在比肩老城区，从一个侧面也可以反应出消费者对于写字楼的区域位置的要求已经有了潜移默化的改变。当然还有值得注意的一点，就是随着国家对商品房住宅市场的调控和规范，越来越多的人已经将投资的方向转向了写字楼市场，这也是新区写字楼市场价格较高的原因之一。合肥市近期办公类商品房综合分析从以上数据可以看出，合肥市491合肥市写字楼个案分析项目名称：天徽大厦开发商：安徽华松物业有限公司地址合肥市市府广场建筑类别高层(商业写字楼)售楼热价4100元/平米楼层：共28层，单层标高3.6米；入住日期2003-8-23户型面积：125平方米--290平方米目前租价：40～60元/平米/月，交通状况：113、109、106、1、3、4、5、9合肥市写字楼个案分析92项目名称：新都会·环球广场地址：马鞍山南路与屯溪路交汇处东南侧联系电话:0551-46507884650888

发展商:安徽国圣房地产开发公司

建筑设计院：上海第九设计院建筑面积：约9万平方米:总层数26层均价：4280元/平方米付款方式:银行按揭贷款\一次性付款交通状况:109、122、21、153车位：584个项目介绍新都会·环球广场写字楼——大合肥的城市坐标，以王者的远见，打造国际化现代商务写字楼，在万从瞩目中荣耀登场！六大新商务宣言：新商务标志：城市坐标，占据一环线与马鞍山路黄金节点；新商务品质：与世界五百强企业并肩前行；新商务自由：办公面积自由组合，顺应企业经营不断调整变化；新商务空间：时尚SOHO，第间均设独立茶水间、卫生间，便捷办公新体验；新商务健康：拥有5000㎡合肥最大空中花园，在阳光与花香中健康办公；新商务配置：四部高速电梯，22000㎡地下停车场，超级配备，优质办公享受。主要问题点：沿马鞍山路和屯溪路退让较少，门前广场相对不开阔，且有高差形成坡度，造成地面停车不便，且因家乐福购物广场造成的停车需求，整体造成了车位的紧张。项目名称：新都会·环球广场93楼盘名称:CBD中央广场售楼地址:合肥长江中路369号(合肥一中旁) 联系电话2828080发展商:安徽安兴发展股份有限公司 物业公司:深圳鹏基物业管理有限公司占地面积:14154

㎡

建筑面积：13.6余万㎡标志概括：高科技标志性投资型商业楼盘付款方式:一次性付款\银行按揭贷款按揭首付4成贷款六成最长可十年按揭面积区间：80平米至整层自由分割 公摊：写字楼40%多均价：5317元／平方米 物业管理：5元/平方周边配套：周边交通便利,有32条公交线路从此经过;中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行、中国交通银行、中信实业银行遍布CBD周边;大型餐饮娱乐场所如天都大酒店、黄山饭店、澳瑞特大酒店、金满楼近在咫尺层高：3.8米一楼大堂9.3米空中花园：近5000平方米项目简介：由实力雄厚的安徽旅游集团和安兴发展联手斥巨资倾力打造的ＣＢＤ·中央广场，位于长江中路三孝口黄金地段，以其国际化的定位、前瞻性的规划和全能及人性化的社区生活形态，一亮相就赢得了社会各界的广泛关注和市场的空前反响。在合肥市经济迅速发展的大背景下，它将提升合肥市的良好城市形象，颠覆传统社区形态及商务办公模式，让合肥新贵从容驾驭都市的巅峰生活。楼盘名称:CBD中央广场94项目名称：财富广场

发展商：安徽省邮电物业发展有限责任公司投资商：安徽邮电物业发展有限责任公司建筑类别：商务写字楼位置：合肥市濉溪路287号占地面积：5万平方米开盘时间：03年12月12日交通状况：

124，12，22，137，14，104，7单价约5000元/㎡层高:

1F:

4.8米

2F---4F:

4.2米

5F---6F:

3.6米

7F及以上:

3.4米大堂挑空：９米，大理石地面，花岗岩电梯门厅。车位:

地下67个(紧邻专用停车场200个车位)总层数：28层地上27层、地下1层电梯：7部

美国奥的斯电梯采暖:

中央空调

项目介绍：财富广场北临合肥市一环路，南靠合肥顶级高尚社区—栢景湾，是一个集商务写字楼、酒店、公寓、高档商场为一体的综合性项目，项目首期工程是近5万平方米的纯商务写字楼，1—3F为商业，4F为办公配套，5F以上为商务办公。二期占地面积：7.8万㎡06年5月份开盘每三层设有空中花园主要问题点：停车位极度缺乏，沿可苑路作为主要停车地点，门前广场较小，空间不通畅。项目名称：财富广场 95项目名称：中环国际大厦

位置：合肥胜利路与临泉路交汇处联系电话4244446

发展商:中环地产/合肥华欧置业有限公司

占地面积:四万余平方米

建筑面积:六万余平方米

共29层均价：4850元/平方米付款方式:一次性付款\银行按揭付款公摊：25%多物管：3元/㎡项目介绍：中环国际大厦座落于合肥市胜利路与临泉路交汇处，由双百米建筑——甲级写字楼、连幢商务公寓、会所和泊车场构成，楼高百米，共31层（底下2层）。谈硬件：四部高速电梯（其中两部为安徽最高观景电梯）、钢化玻璃幕墙、中央空调，地下两层泊车位；论环境：20000平方米市政绿地环绕、城市硬地广场——胜利广场百米之遥、按大厦内工作人群千余人计，平均每人奢侈地拥有20平方米绿地、更遑论高处近享生态公园、瑶海公园，远观逍遥古津和包河秀色；配套：行政楼层高规格会议室配套及VIP行政酒廊；周边：五星级元一国际大酒店、美国时代影城、金马保龄球馆、合肥新闻中心、西湖蓝宝大酒店等顶级商服设施。大堂：电梯门厅：精装一步到位停车场：设地下停车场，自行车存放位及部分地面泊车位项目名称：中环国际大厦

96项目名称：

仁和大厦

地理位置：长江中路与益民街交汇处 投资商：合肥城建股份占地面积：1200㎡

总建筑面积：27000㎡单价范围：4600—5300元/㎡，上下层差价50元/㎡ 均价：4800元/㎡付款方式：40%一次付款无折扣银行贷款额度：60%年限：10年物管费：3元/平米建筑楼层：地上26F地下2F规划户型面积：134-200㎡ 主力面积：150㎡车位数：地下50，地面约60辆综合分析：环境：位于长江中路商业办公黄金地段，交通便捷，是合肥市商务金融中心。周边已形成良好的金融商业环境。规划：商办楼，5-13层公寓性质，卫生间简装修，卫生间,厨房和主卧有内墙其余无分割。1-4商网，14-24写字楼，整层出售。25-26是设备层。中央空调夏天7元/㎡，冬天5元/㎡。电梯是德国品牌，一秒半一层。优劣势：容积率过高，出行交通不便，价格较高。优势，配套设施齐全，地段优越，外立面新颖,物管素质较高，服务周到。主要问题点：长江路交通干线，西向车辆进入不便，门前广场开阔可停车60辆，但由于不限于本楼宇自身办公停车，社会车辆也可停车，故停车问题也较为严重，办公区域入口朝南，须绕行，稍有不便。项目名称：仁和大厦97各案分析总结1、从格价方面来看：合肥市写字楼价格由于其所处地段、品质的差异，价格差距明显。价格最低约在4000元/平方米左右，最高超过了6000元/平方米。2、CBD中央广场、徽商·国际大厦因其位于合肥市市中心，交通相对便利，商业板块集中，浓厚的商务办公氛围大大提升了该板块的写字楼的市场价值。3、从租金方面看：各写字楼租金差距较大，从25——40元/平方米/月不等，平均租金约在35元/平方米/月左右。写字楼的售价很高，但相应的租金价格却保持在较低的水平。售价与租价的不平衡造成了投资者投资回报率不高，抑制了投资者对纯写字楼的投资热情。各案分析总结1、从格价方面来看：合肥市写字楼价格由于其所处地984、一环以内，特别是长江中路板块由于商务环境和新兴甲级写字楼云集的协同影响，写字楼物业市场价值高，未来升值趋势明显。而位于一环外的写字楼受其外部环境的影响，租金水平较低，但是随着中心商务区的扩展，写字楼在未来会有很大的发展空间，而且租金价位相信也会随之有所上涨。5、电梯数量少且速度慢、员工餐厅不能令客户满意。一些写字楼在设计的时候，或迫于资金压力，或为了节约建造成本，或为了减少公摊面积，将电梯的数量压到最小，价格压到最低，这样就造成了日后物业管理的麻烦和使用上的不便。6、停车位相对较少，这几乎是合肥大都写字楼都面临的问题。将来，白领们开车上下班将成为一种习惯，车位数量将成为客户选择写字楼的重要指标之一。4、一环以内，特别是长江中路板块由于商务环境和新兴甲级写字楼99写字楼的未来发展趋势根据合肥市总体规划，到2010年，合肥的人口规模、用地规模和经济规模分别为300万、280万平方公里、1000亿，最终目标是建立一个现代化大都市。城市的整体发展了，势必带动写字楼市场的发展。随着现代生活方式和工作方式所呈现的新特征，写字楼市场也出现了一些新的趋势。（三大趋势，写字楼向政务区发展；随着旧城改造的进行，在一环内片区写字楼的兴起；写字楼高端方向的发展，但高端化的写字楼只能是小而精。）写字楼的未来发展趋势根据合肥市总体规划，到2010年，合肥100趋势一：人性化和生态化随着人们对办公环境需求的日益提高，对绿色景观的日益渴求，生态化写字楼被开发商迅速看好。办公环境的人性化，可以提高工作人员的工作效率提高，减少写字楼带来的负面效应趋势二：智能化与高端化自动化办公理念的流行，写字楼也在朝智能化发展，如通讯自动化系统、楼宇自动化系统、办公自动化系统、保安自动化管理系统等的应用越来越广泛。同时，高端化的写字楼随着市场需求的增加，在未来也会得到充分的发展。趋势三：客群化发展

随着社会分工明确化、细分化速度的加快，写字楼客户的行业特性更为突出，具有高品质的写字楼将一改“有客必租”的做法而向“择客而租”发展。利用入驻企业的知名度、档次来突出写字楼自身的品牌优势。趋势四：规模化与综合性发展大体量写字区的开发是一个趋势。综合性、多功能性，给业主提供全方位配套服务的写字区已在许多城市成熟发展。大规模写字区的影响力已在形成。一般一个国际化写字区的开发体量约在10万平方米左右，可满足约10000人办公和商务，并集合办公、会议、展示、交流、商业等多种商务功能，产生１＋１＞２的复合效应。趋势一：人性化和生态化101总结：经过对合肥市写字楼市场的调研分析，结合目前合肥市写字楼市场的发展动态，做出以下总结：合肥市经济发展相对滞后，制约了合肥市写字楼的发展。合肥市写字楼分布的特征是：集中分布在一环线以内，特别是长江路与市府广场板块。以及蒙城路北二环板块和步瑞琪IT专业市场板块。地段和交通依然是影响合肥市写字楼开发销售和出租率的主要因素，同时写字楼的品质与售价也是决定销售与出租的重要因素。合肥地区写字楼的品质不高，写字楼本身的配套欠缺。电梯与车位的数量相对较少，制约了写字楼品质的提升，直接影响到写字楼的租售。写字楼客户以外地驻合肥分支机构以及合肥服务性行业主，行业主要分布在商业、贸易、金融、房地产、代理服务等行业。写字楼出租率比校高，达到了80%左右；但是同时销售率却比较低，整体在40％左右。说明市场对写字楼仍然有一定需求，但这种需求并不充分。近年来合肥市写字楼需求受到商住楼市场的冲击较大，但商住楼的商住功能只是阶段性的，需求方大都是刚起步的小公司。商住楼的客户是写字楼市场的潜在客户。总结：经过对合肥市写字楼市场的调研分析，结合目前合肥102目录第一部分:项目概况第二部分:合肥市办公楼项目市场概况第三部分:项目定位及SWOT分析第四部分:营销定位及主题概念第五部分:营销推广及广告策略第六部分:项目价格定位目录第一部分:项目概况103项目SWOT分析：优势：1.本项目地理位置，位于一环以内。2.项目独特的外型设计，有较强的视觉冲击力3.周边环境的成熟，配套的完善，使本区域成为更多人关注的焦点，加大了投资吸引力4.绿色办公概念对市场的冲击力5.星海品牌在合肥市场一定的知名度项目SWOT分析：优势：104劣势：1.体量小，无法营造规模商务环境2.城市商务环境不成熟，对写字楼的的销售有所制约3.按照每层四户到每层两户的面积分割，单套分割面积偏大，给写字楼销售造成一定的压力。4.项目周边将有新的写字楼项目动工建设，对本项目将产生一定的竞争劣势：105机会1、写字楼市场的全面回暖升温，市场需求量远远超过目前的供应量，民营经济的持续发展壮大，写字楼的需求也随着高速增长。2、随着本土企业实力与竞争力的提高，其自身的办公场所在树立形象，展示公司实力等方面起到了重要作用。由于专业写字楼在适用空间、意境空间、结构空间三个层面上能够有效、完美的结合，从而会满足大部分公司对高层次商务办公的需求。3、伴随中、小型企业的快速成长，原有的、陈旧的办公场所已经满足不了他们多样化、个性化的办公需求，而现代化、专业化的商务中心将会以其高效的智能化系统、高品质的物业服务而倍受青睐。4、目前，住宅短线炒家有部分持币观望，随着办公楼租金不断上涨，其有转向长线投资之势。5、项目周边几条市政道路的修建及完工，使本项目的交通条件更加完善。6、周边几大写字楼的完工交付，入住企业的增加，解决本项目商气问题。7、财富广场项目的领导地位带热了区域办公市场。

机会106威胁1、政府宏观调控，银根紧缩且出台的对商业物业的税收政策，是对投资客进入的打击。2、据权威部门预计，政府将在近期取消写字楼项目按揭贷款，一旦此政策的落实，将对项目销售产生不可预计的影响3、商住楼、住宅商用等现象的存在，使得其低廉的价格吸引了大部分购买者，从而导致写字楼的目标消费群被严重分流。4、宾馆、酒店客房的出租使得写字楼的一部分租赁客户被分流。一部分外地公司，考虑到自身的形象与区域发展策略会选择知名度高、服务品质高、形象良好的宾馆、酒店作为自身的办公场所。威胁107目标客户定位：自用型A：初创业者C：创业已成，但办公条件落后的企业投资型B：一般投资者D：风险投资者目标客户定位：自用型投资型108目标客户描述：A：初创业者：有短期及长期发展思路，资金有一定压力，初创业时机在选择寻找中，微有急进心理，既想节省开支，又想有规模，够体面。B：一般投资者：偏向于稳重、谨慎；在投资选择时有优选及备选、保底三种计划。优越的地段优势便能最终触动其投资决策。C：创业已成，但办公条件落后的企业：