某城立水桥项目定位方向探讨课件

新城顺城立水桥项目定位方向探讨思源经纪二OO八年四月1新城顺城立水桥项目思源经纪1项目情况分析1项目定位建议4项目SWOT分析2区域市场研究3项目总体规划建议5地块位置地块周边环境基本经济技术指标2项目情况分析1项目定位建议4项地块位置——立水桥西北，奥北核心地段本项目位于北京市昌平区东小口镇立水桥西北方向，为原北京第二汽车制造厂

。本项目处于奥北核心地段，位于城铁5号线与13号线换乘处。乘坐城铁5号线可直达奥运场区。3地块位置——立水桥西北，奥北核心地段本项目位于北京市昌平区地块周边交通——轨道交通便捷距城铁5号线、13号线立水桥站600余米沿中东路向西经西小口路达昌平路距北五环4.0公里20多条公交线路组成四通八达的公交通网城铁5号线安立路北苑路本案中东路西小口路858、479、984、358、432、758、运通117、昌平22等北五环中路北五环八达岭高速路京承高速路北四环北三环城铁13号线城铁13号线城铁5号线4地块周边交通——轨道交通便捷距城铁5号线、13号线立水桥站6经过多年的建设，项目自身所处区域将为居住聚集区。近年来，随着多个商品房的成功开发销售，此区域已由原来的低端居住区转变为高品质居住区。地块周边住宅——北京居住聚集区之一A:东亚·奥北中心北区C:东亚·奥北中心南区B:北京北OA：东亚·奥北中心北区B：北京北C：东亚·奥北中心南区D：北方明珠O：中滩村在地块的东北1公里为天通苑西区5经过多年的建设，项目自身所处区域将为居住聚集区。地块周边住宅E：龙德广场F：万意服装批发城亚奥海龙电子城G：祥和宏兴建材H：零散小摊位地块周边商业配套——规模较大，档次参差不齐项目周边商业配套比较完善。大型商场、各类餐饮已具备一定规模。但由于开发节奏不一致，商业配套档次参差不齐。E:龙德广场F:万意、海龙6E：龙德广场地块周边商业配套——规模较大，档次参差不齐项目周地块区域环境——自然、人文环境优越680公顷森林公园距占地680公顷的奥林匹克森林公园4公里；与奥运场区遥相呼应。2008奥运会结束后，那里的场馆设施将对外开放。水立方鸟巢7地块区域环境——自然、人文环境优越680公顷森林公园距占地6中、小学：中滩中学、中滩小学、东小口小学、和平街一中（市级示范学校）、和平街一中分校(区重点)、中山实验学校、亚奥学校等幼儿园：东小口幼儿园、英华幼儿园、红苹果双语幼儿园、新世纪幼儿园、、幸福泉幼儿园、东方幼儿园、春天幼儿园等医院：航空中心医院、万和颈椎医院、红十字会中心医院、东小口医院、天通仁和医院、北京市北郊肿瘤医院邮局：黄金苑邮局、大羊坊邮局、东三旗邮局、天通西苑邮局、霍营邮局银行：中国银行、工商银行、北京银行、农业银行、交通银行、广发银行等地块周边其他配套——各项生活设施齐全8中、小学：中滩中学、中滩小学、东小口小学、和平街一中（市级示地块无拆迁，土地已实现三通一平地块内有两排原生树地块自身条件——开发条件优越9地块无拆迁，土地已实现三通一平地块自身条件——开发条件优越9本项目基本经济技术指标项目单位

建筑总面积平方米83444.963其中居住用地（托幼用地）平方米4300指标容积率

0.8建筑密度

30%限高

12多功能用地（F1）平方米800004.96其中住宅建筑面积平方米56003.474其中两限商品房平方米40002.482普通商品住宅平方米16000.992商业建筑面积平方米24001.489指标容积率

3建筑密度

25%限高

60项目总用地面积37560.194平方米。其中建设用地面积30968.321平方米，代征道路用地面积6591平方米。项目绿地率：30％建筑产品及指标见右表。10本项目基本经济技术指标项目单位建筑总面积平方米83444.项目情况分析1项目定位建议4项目SWOT分析2区域市场研究3项目总体规划建议5项目SWOT分析开发难点探讨11项目情况分析1项目定位建议4项项目SWOT分析W（劣势）S（优势）O（机会）T（威胁）奥运来临，奥北商圈价值的迅速提升10＃线等地铁线的开通，地铁交通更加发达，人们更依赖地铁交通地块小，缺少规模优势双限商品房与商品住宅共同规划、销售，影响项目整体品质商业面积比例大受规划用地所限，园林规划难出亮点周边住宅供应对商品住宅形成竞争压力周边大配套商业丰富，商业规划存在难点项目位于城乡结合部，西侧为单村，环境较差

紧邻地铁交换站,道路通畅公交发达；交通出行方便位于奥北商圈，地段升值潜力大邻近国家奥林匹克森林公园，人文资源优越土地平整，无拆迁问题SWOT分析12项目SWOT分析W（劣势）S（优势）O（机会）T（威胁）奥项目开发难点探讨项目双限商品房与商品房共同开发销售，

如何解决双限商品房对商品房的影响？项目总体量不大，规模性较差，市场影响力不足

如何解决市场影响力不足？商业规划比例较大如何解决商业面积过大的难题？开发商对商业销售价格预期高于市场水平

如何解决商业销售实现价值最大化？

13项目开发难点探讨项目双限商品房与商品房共同开发销售，13项目双限商品房与商品房共同开发销售，如何解决双限商品房对商品房的影响？1、产品规划中区域分开，产品类型区分;营销过程案名、推盘期、形象等区分。14项目双限商品房与商品房共同开发销售，1、产品规划中区域分开，项目总体量不大，规模性较差，市场影响力不足如何市场影响力不足的难题？1、开发区域内差异化产品2、优化产品，提高户型使用功能和竞争力15项目总体量不大，1、开发区域内差异化产品2、优化产品，提高户商业规划比例较大，如何解决商业面积过大的难题？1、产品规划中对商业业态进行合理把控3、将剩余部分商业产品进行合理转换2、适当缩减商业面积16商业规划比例较大，1、产品规划中对商业业态进行合理把控3、将开发商对商业销售价格预期高，如何解决商业销售实现价值最大化？使商业产品具备稀缺性和领先性，提高产品附加值17开发商对商业销售价格预期高，使商业产品具备稀缺性和领先性，提项目情况分析1项目定位建议4项目SWOT分析2区域市场研究3项目总体规划建议5住宅市场研究商业市场研究写字楼市场研究公寓市场研究未来市场供应量18项目情况分析1项目定位建议4项住宅市场研究公寓市场研究商业市场研究写字楼市场研究19住宅市场研究公寓市场研究商业市场研究写字楼市场研究19住宅市场研究研究范围项目所在区域内，在售商品房项目：媒体村、公园2008、北京北地块位置地铁五号线地铁13号线北五环媒体村公园2008北京北20住宅市场研究研究范围项目所在区域内，在售商品房项目：地块位置住宅研究项目

产品特征项目名称项目总规模（含商业、配套等）（㎡）建筑形式主力户型（㎡）装修标准已售供应量（㎡）媒体村92万14栋32层塔楼；2栋11层板楼一居（40-80）占50%；两居(100)占50%21层以下简装，送分户中央空调；21层以上毛坯22万公园200835万5栋14层板楼；6栋23层塔楼；2栋23层板塔结合两居（90-103）占60%毛坯28.4万北京北21万11栋23层板塔结合两居（80左右）占70%毛坯15.3万数据来源：北京市房地产交易管理中心及思源市场监测塔楼和板塔结合形式的产品较多，面积集中在70-100之间。21住宅研究项目项目名称项目总规模（含商业、配套等）（㎡）建筑形住宅研究项目——销售价格项目名称开盘时间销售均价（元/㎡）套总价区间（元）折扣情况媒体村2007年10月7日1300052万-130万无公园20082006年3月18日板楼15800塔楼1300084.5万-170万一次性付款97折北京北2007年3月10日:9、11号楼;2006年11月17日:8号楼;2006年10月28日:6号楼;2006年9月6日:10号楼;2006年8月17日:7号楼;2006年6月27日:4、5号楼.截止07年7月全部入市面积售罄，最后一次报价800070万左右无数据来源：北京市房地产交易管理中心及思源市场监测在售价格13000元/平米（在售项目位置明显优于本项目），平均套总价在100万左右。22住宅研究项目——销售价格项目名称开盘时间销售均价（元/㎡）套住宅研究项目——销售速度项目名称月均销售套数媒体村南区进行4.5个月客户积累，于07年10月开盘，目前签约1357套，月均销售129套公园200807年月均销售100套；08年106#C座进行4个月客户积累，240套房开盘当天销售1/3，月均销售20套北京北3个月客户积累，06年7月-07年7月完成8栋1536套销售，月均销售102套数据来源：北京市房地产交易管理中心及思源市场监测06、07年市场环境较好，销售速度较快，月均销售100套以上。08年客户积累时期长，受整体楼市氛围影响销售速度下降明显。23住宅研究项目——销售速度项目名称月均销售套数北京北3个月客户住宅研究项目——客群特征项目名称客户来源媒体村年龄：25-45岁之间；来源：本地60%；职业：企业中层收入者；目的：自住占70%公园2008年龄：30岁左右；来源：外地80%；职业：中关村IT，亚运村；目的：为结婚购买，自住北京北年龄：30岁左右；来源：外地70%职业：地铁沿线工作人群；目的：自住为主数据来源：北京市房地产交易管理中心及思源市场监测地铁沿线工作的年轻人、外地客源多，自住需求较大。24住宅研究项目——客群特征项目名称客户来源年龄：25-45岁之区域住宅市场整体特征户型面积集中在70-100之间，研究区域内住宅户型面积80平米左右占多数；总价较低，区域内住宅在单价不高、面积适中的前提下，总价较低；销售速度较快，07年较好市场环境下，住宅月均销售100套以上；08年销售受淡季和北京楼市整体氛围影响明显；年轻客户为主力购买群，客群多为工作在地铁沿线的年轻外地人群；对销售价格敏感度高；客户多为自住需求，其中部分过渡型居住。25区域住宅市场整体特征户型面积集中在70-100之间，研究区域住宅市场研究公寓市场研究商业市场研究写字楼市场研究26住宅市场研究公寓市场研究商业市场研究写字楼市场研究26公寓市场研究研究范围：地块所在奥北区域内，在售或即将发售公寓，包括：酒店式公寓50年、40年产权，以公建立项，开发为公寓产品进行销售研究项目：华发颐园（在售）东方郁金香大厦（在售）旭辉·奥都（售完）东亚奥北中心（售完）龙德紫金（未售）地块位置地铁五号线地铁13号线东方郁金香大厦华发颐园旭辉·奥都东亚·奥北中心北五环龙德紫金27公寓市场研究研究范围：地块位置地铁五号线地铁13号线东方郁金华发颐园（在售）项目位置：朝阳区北苑路18号，地铁5号线立水桥南站旁产权年限：70年总建筑面积：48848㎡，其中公寓面积约33960㎡，共570套建筑形式：19层东西向塔楼装修标准：精装修，精装修标准3000元/㎡，包括全套家具电器水、电收费标准：民用水、电收费28华发颐园（在售）项目位置：朝阳区北苑路18号，地铁5号线立水户型情况：全部为东西向60-70㎡一居，四梯18户开盘时间：2007年11月销售情况：开盘至今销售56套销售报价：均价17000元/㎡成交均价：16578元/㎡销售折扣：9-9.9折不等客群特征：部分山西、内蒙投资客购买；本地购买者中，25-30岁之间年轻客群为购买主力；工作地点多在地铁沿线或地铁沿线附近；自住客户多为过渡居住。华发颐园（在售）数据来源：北京市房地产交易管理中心及思源市场监测29户型情况：华发颐园（在售）数据来源：北京市房地产交易管理中心东方郁金香大厦（在售）项目位置：立水桥北，安立路东侧，地铁立水桥站东南侧产权年限：50年总建筑面积：34489.41㎡，总户数492套建筑形式：14层塔楼装修标准：精装修，精装修标准1000元/㎡水、电收费标准：商业水、电收费标准30东方郁金香大厦（在售）项目位置：立水桥北，安立路东侧，地铁立东方郁金香大厦（在售）户型情况：30-48㎡零居，58-80㎡一居，80-100㎡二居。六梯41户。开盘时间：2008年3月15日销售情况：销售43套销售报价：12500元/㎡成交均价：10813元/㎡销售折扣：9-9.8折不等客户特征：自住客户为主；购买客户多为年轻白领；购买客户最看重项目优越的交通条件和低总价。数据来源：北京市房地产交易管理中心及思源市场监测31东方郁金香大厦（在售）户型情况：30-48㎡零居，58-80旭辉·奥都（已售磬）项目位置：立水桥东南岸产权年限：50年总建筑面积：约19万㎡2682套建筑形式：10-27层板楼、塔楼装修标准：8个楼毛坯房，2个楼为精装修，精装修标准800元/㎡水、电收费标准：民用水电收费标准32旭辉·奥都（已售磬）项目位置：立水桥东南岸32旭辉·奥都（已售磬）户型情况：70%为零居或一居。40～60㎡零居室、50～70㎡一居、80～90㎡二居，少量90～110㎡三居销售情况：已售磬开盘时间：2007年6月成交均价：8442元/㎡目前二手房价格：约10000元/㎡客户特征：自住客户为主，少量投资客户；外地留京学生或远郊区年轻人购买较多；工作地点多为地铁沿线或地铁沿线附近。数据来源：北京市房地产交易管理中心及思源市场监测33旭辉·奥都（已售磬）户型情况：70%为零居或一居。40～6东亚·奥北中心（已售磬）项目位置：立水桥城铁站旁，地铁13号线和5号线交汇处产权年限：50年总规模：南北两区共约21万㎡，公寓建筑面积约19万㎡。共2871套公寓，其中南区公寓1434套，北区公寓1437套。建筑形式：11-27层塔板结合装修标准：毛坯房水、电收费标准：民用水电收费标准34东亚·奥北中心（已售磬）项目位置：立水桥城铁站旁，地铁13号户型情况：全部为30-90㎡小户型开盘时间：2006年8月6日销售情况：开盘半年基本售罄19万㎡成交均价：6631元/㎡目前二手房价格：13000元/㎡客群特征：25-30岁之间年轻客群为购买主力；自住、投资客户比例相仿；工作地点多为地铁沿线或地铁沿线附近；自住客户多为过渡居住。东亚·奥北中心（已售磬）数据来源：北京市房地产交易管理中心及思源市场监测35户型情况：全部为30-90㎡小户型东亚·奥北中心（已售磬）数龙德紫金（未开盘）项目位置：立汤路东侧，龙德广场北侧产权年限：40年总建筑面积：9万㎡建筑形式：高层塔楼装修标准：精装修，装修标准未定水、电收费标准：未定户型情况：40-60㎡小户型销售价格：未定数据来源：思源市场监测36龙德紫金（未开盘）项目位置：立汤路东侧，龙德广场北侧数据来源项目名称产权年限总规模（㎡）建筑形式户型面积区间装修标准（元/㎡）水电收费标准华发颐园（在售）70年4884819层东西向塔楼60-70㎡一居3000（包括全套家具电器）民用水、电收费标准东方郁金香大厦（在售）50年3448914层塔楼30-48㎡零居；58-80㎡一居；80-100㎡二居。1000商业水、电收费标准旭辉·奥都（售完）50年约19万10栋10-27层板楼、塔楼40～60㎡零居；50～70㎡一居；80～90㎡二居；90～110㎡三居800（8个楼毛坯，2个楼为精装修）民用水、电收费标准东亚奥北中心（售完）50年21万11-27层塔板结合30-90㎡小户型毛坯民用水、电收费标准龙德紫金（未售）40年9万高层塔楼40-60㎡小户型精装标准未定未定公寓市场产品特征——50年产权为主，多为塔楼，小户型居多，多为民用水电收费标准37项目名称产权年限总规模（㎡）建筑形式户型面积区间装修标准水电公寓市场销售情况——销售价格在10000-13000元/㎡之间的项目，月销售速度较快；销售价格17000元/㎡，销售抗性非常明显。项目名称成交价格（元/㎡）目前售价（元/㎡）销售速度（套/月）客群特征华发颐园（在售）16578170002个月客户积累，07年11月开盘，共售出56套，月均8套部分山西、内蒙投资客购买；本地购买者中，25-30岁之间年轻客群为购买主力；工作地点多在地铁沿线或地铁沿线附近；自住客户多为过渡居住。东方郁金香大厦（在售）10813125001个月客户积累，08年3月开盘，共售出43套，月均20套自住客户为主；购买客户多为年轻白领；购买客户最看重项目优越的交通条件和低总价。旭辉·奥都（售完）8442（2007年售完）10000（2手报价）3个月客户积累，07年6月开盘，11月底2682套售磬，月均298套自住客户为主，少量投资客户；外地留京学生或远郊区年轻人购买较多；工作地点多为地铁沿线或地铁沿线附近。东亚奥北中心（售完）6631（2006年售完）13000（2手报价）3个月客户积累，06年8月开盘，2871套半年售罄，月均319套25-30岁之间年轻客群为购买主力；自住、投资客户比例相仿；工作地点多为地铁沿线或地铁沿线附近；自住客户多为过渡居住。龙德紫金（未售）未定————38公寓市场销售情况——销售价格在10000-13000元/㎡之公寓市场研究结论区域内，公建立项，40、50年产权的公寓项目密集，市场接受度较高；公寓户型以小户型为主，户型面积主要集中在40-80㎡之间；公建立项的公寓项目，水、电多改为民用水、电，按民用水、电收费；08年以前，区域内销售公寓项目多为毛坯房，销售状况良好；08年以后，区域内销售公寓项目则多为精装修，由于市场原因，整体销售状况不佳；客户对销售价格敏感度较高，售价超过13000元/㎡的项目，销售抗性较大；购买公寓的客户以过渡型自住为主；依靠两条地铁线及十数条公交车的便利公共交通，购买公寓的客户多为在地铁沿线或地铁沿线附近工作的年轻白领。39公寓市场研究结论区域内，公建立项，40、50年产权的公寓项目未来存量——住宅供应量远远大于公寓供应量未来两年仍将有37万平米的住宅存量，与本项目形成竞争未来两年将有11.2万平米的公寓存量在市场销售产品类型项目名称潜在供应(㎡)备注住宅媒体村25万北区（预计4月20日开盘）公园20086.6万在售106#及18#北京北5.7万3栋未开盘楼座合计37.3万公寓华发颐园（在售）30624东方郁金香大厦（在售）31475龙德紫金（未售）5万项目约有商业4万㎡合计11.2万数据来源：北京市房地产交易管理中心及思源市场监测40未来存量——住宅供应量远远大于公寓供应量产品类型项目名称潜市场未来供应量未来土地供应量——预计区域内未来两年新增供应量大，将达到278万平米；其中有直接竞争力的供应量为74万平米，销售形势不乐观。年份宗地名称宗地位置土地面积(㎡)规划建筑面积(㎡)规划用途开发程度受让单位2008年朝阳区来广营乡清河营村（1号地）项目用地朝阳区来广营乡清河营村417977.86662219.81住宅及居住公共服务设施、商业金融业六通一平北京中联亚房地产有限公司昌平区东小口镇陈营村地昌平区东小口镇380057.87523292.94居住、教育、公共交通用地六通一平深圳招商房地产有限公司与北京嘉铭房地产开发有限责任公司联合体2007年昌平区北七家镇南部组团昌平区北七家镇中部226190.46213800住宅及配套公共设施六通一平北京泰格经济开发公司朝阳区来广营乡清河营村4号地）项目用地朝阳区来广营乡清河营村319958.27306701.86住宅及居住公共服务设施六通一平北京中鸿房地产开发集团有限公司、北京城建投资发展股份有限公司投标联合体朝阳区来广营乡清河营村（2号地）项目用地朝阳区来广营乡清河营村305579.96498192.13住宅及居住公共服务设施、六通一平北京春光房地产开发有限公司、四川大地房地产开发有限责任公司投标联合体朝阳区来广营乡清河营村（3号地）项目用地朝阳区来广营乡清河营村431555.21577381.05住宅及居住公共服务设施、六通一平北京国华置业有限公司合计2781588数据来源：北京市土地交易管理中心41市场未来供应量未来土地供应量——预计区域内未来两年新增供居住市场研究结论各项目销售情况受整体市场影响较大：区域内住宅及公寓项目，受整体市场环境影响，06、07年销售情况普遍良好，08年销售速度较07年有所放缓；住宅以中小户型为主：户型面积区间在70-100㎡之间；公寓以小户型为主：主力户型面积区间在40-80㎡之间；客户对销售价格敏感度远高于产权年限：在销售价格足够优惠前提下，客户能够忽略40、50年产权年限影响；便利交通吸引城中年轻白领购买：依靠两条地铁线及二十余条公交车的便利公共交通，在本区域购买住宅或公寓的客户多为在地铁沿线或地铁沿线附近工作的年轻白领；自住为主；区域内未来整体供应量巨大。42居住市场研究结论各项目销售情况受整体市场影响较大：区域内住宅住宅市场研究公寓市场研究商业市场研究写字楼市场研究43住宅市场研究公寓市场研究商业市场研究写字楼市场研究43规划中商业北京北东亚奥北中心南区东亚奥北中心北区北方明珠大厦商业楼（万意百货）龙德广场龙德广场二期酒店式公寓及底商本案西一区商业西单购物中心（天通苑店）及1区沿街商业西三区商业北三区商业东三区商业5号线天通苑站5号线天通苑南站立水桥站（5号线、13号线）地铁5号线城铁13号线商业市场研究区域内主要集中商业以龙德广场、北方明珠大厦商业楼、西单商场购物中心性质的大型商业；其余为天通苑社区内沿街商铺。44规划中商业北京北东亚奥北中心南区东亚奥北中心北区北方明珠大厦商业市场研究区域内主要集中商业区域位置体量（平米）业态租金水平(/天/平方米)售价（元）龙德广场18万购物百货、超市、餐饮娱乐、文化艺术、健身保健等二、三层4元左右只租不售天通苑5区商业（西单购物中心）单层、两层及三层临街商铺约5000平米，西单购物中心经营面积7000。地产中介、宾馆、餐饮、网吧、美容美发、驾校、药店、摄影、烟草、眼镜店、西单购物中心2元左右/北方明珠大厦3.8万F1：工艺礼品、头饰、化妆品、钟表眼镜、玩具、陶瓷制品、小五金、小家电、手机配件、照相器材、文化办公用品、不锈钢塑料制品

F2：首饰、、鞋类、箱包皮件、丝绸、针纺织品、床上用品、窗帘布艺

F3：童装、男女服装、外贸服装、休闲系列

F4：奥特莱斯名品折扣

F5：电子、美食娱乐休闲广场

B1：世纪联华大型超市F1：每5平方米一个商铺，月租金水平，根据位置的不同而不同。分别为：8-10元/平方米/天

F2：12元/平方米/天

F3：转让费3-3.5万元/铺

F4：租金以扣点形式支付（扣点10%左右）根据品牌的不同而不同

B1：超市外租区的租金标准为：19平方米的商铺，9.8元/平方米/天

F1外租区的商铺租金：20平米，11元/平方米/天，另付8万元转让费只租不售45商业市场研究区域内主要集中商业区域位置体量（平米）业态租金水商业市场研究区域内主要集中商业区域位置体量经营业态租金水平(平方米/天)售价（每平方米）西三区商业三层沿街商铺及尾货市场，约1万平米餐饮、美容美发、地产中介、尾货商场、医院、药店、宾馆、超市、SPA、电脑培训、复印打印等2.8元左右/西一区商业单层、三层沿街商铺，约7000平米。地产中介、烟酒、餐饮、药店、美术培训、健身、茶馆、超市、宾馆、动物医院、洗衣、诊所等2元左右1.3万北三区商业四层沿街商铺及苏宁、物美等共约2万平米商业餐饮、网吧、动漫设计、药店、早教、健身、苏宁、婴幼商品、医院、地产中介、宾馆、律师事务所、美容美发、物美超市1.3元左右只租不售东三区商业单层临街商铺，约500平米，旧货市场约500平米旧货市场、餐饮1.3元左右/东亚奥北中心南北区共计3.1万平米的临街商铺及商业广场商业广场、临街商铺、精品购物店、名品箱包店、餐饮等3-6元/46商业市场研究区域内主要集中商业区域位置体量经营业态租金水平(区域商业个案——龙德广场

总规模18万平米，单层面积3.15万平方米；地下3层，地上5层；业态组合：购物百货、超市、餐饮、文化艺术、健身保健、家居、影院等；品牌商家：家乐福、百安居、万达、肯德基；租金：主力店约在2元/天/平方米，非主力店约在4元/天/平方米左右，一二层零售业态约在6元/天/平米；售价：只租不售，经营状况：良好。商业市场研究该项目2007年开业，为区域内最大的核心商业中心，由于位置优越，家乐福、百安居、万达影院多个主力店的进驻，吸引强大客流，使得经营状况较好。47区域商业个案——龙德广场总规模18万平米，单层面积3.15商业经营面积3.8万平米；地下一层、地上五层；业态组合：超市、服装、餐饮、小商品等品牌商家：华联超市、万意百货、奥特莱斯名品折扣；租金：2—7元/平米/天；售价：只租不售；经营状况：良好。区域商业个案——明珠大厦商业楼

商业市场研究万意百货档次偏低、多选址在郊区，以经营小商品为主，主要客群为城乡区域内的年轻消费人群。48商业经营面积3.8万平米；区域商业个案——明珠大厦商业楼商区域商业个案——天通苑5区商业商业市场研究商业经营面积：3.8万平米；地下一层、地上五层；业态组合：购物中心、餐饮、银行、网吧、美容美发、药店、摄影、烟草、眼镜店等；品牌商家：西单购物中心；租金：2元/平方米/天；空置率：20%本项目由于紧挨龙德广场，加上消费需求量有限，沿街商铺出租情况不佳。49区域商业个案——天通苑5区商业商业市场研究商业经营面积：3.区域商业个案——东亚奥北中心商业市场研究南区1.7万平方米，北区1.4万平方米；业态组合：茶座、酒吧、DIY体验店、餐饮、面包、购物、租金：3-6元/平方米/天；售价：2.3万/平方米商业现状：正在交房阶段。本项目已会部售出，刚刚交房，未来商业经营需要一段培养期。50区域商业个案——东亚奥北中心商业市场研究南区1.7万平方米，区域商业个案——天通苑西一区商业商业市场研究商业经营面积7000平米；一至三层；业态组合：餐饮、地产中介、洗衣、烟酒、药店、美术培训、健身、茶馆、超市、宾馆、动物医院、诊所等；租金：2元/平方米/天；售价：1.3万/平方米空置率：基本无。西一区内商业主要为社区内配套，基本没有空置，商业街内有些许地摊，非常影响区域商业形象。51区域商业个案——天通苑西一区商业商业市场研究商业经营面积70商业经营面积1万平米；一至三层；业态组合：美容美发、地产中介、尾货商场、医院、药店、宾馆、超市、SPA、电脑培训、复印打印等；租金：2.8元/平方米/天；空置率：基本无。区域商业个案——天通苑西三区商业商业市场研究临街店铺基本无空置，商品相对较为低档，主要满足社区内人群购买需求。52商业经营面积1万平米；区域商业个案——天通苑西三区商业商业市商业经营面积2万平米；三层；业态组合：餐饮、网吧、动漫设计、药店、早教、健身、苏宁、婴幼商品、医院、地产中介、宾馆、律师事务所、美容美发、物美超市；品牌商户：苏宁、物美；租金：1.3元/平方米/天；售价：只租不售；空置率：50%。区域商业个案——天通苑北三区商业商业市场研究北三区商业街处于天通苑社区最内部，呈“丫”字型道路两侧，多为三层商业，体量较大，而消费人群有限，因此空置率较高。53商业经营面积2万平米；区域商业个案——天通苑北三区商业商业市区域商业个案——天通苑东三区商业商业市场研究商业经营面积1000平米；一层临建；业态组合：旧物市场、餐饮；品牌商户：苏宁、物美；租金：1元/平方米/天；东三区商业体量小、业态单一，属于辅助及补充北三区商业。54区域商业个案——天通苑东三区商业商业市场研究商业经营面积10区域商业市场现状总结1、区域商业档次相对较为低端，还属于初级阶段，绝大多数商业为天通苑社区内配套商业2、近年来立水桥城铁周边商业供应加大，龙德广场、北方明珠购物中心，对社区内商业形成一定影响。3、区域内商业空置率较高，尤其是进入到天通苑社区内的商业，空置率更高，商业基本呈饱和状态。４、大型商业中心只租不售，平均租金在2-4元左右，专业运营管理，空置率低；临街商铺售价平均为1.6万左右，租金在2元左右，空置率高，但销售状况较好。５、13号线和5号线交汇处的商业租金在3-7元平米天左右，往天通苑北区及西区方向，租金逐渐降低。55区域商业市场现状总结1、区域商业档次相对较为低端，还属于初级天通苑集中商业区天通苑商业中心区域内潜在商业

商业市场研究天通苑商业中心占地面积约7万平米，天通苑集中商业区占地面积约8万平米。目前处于基础施工阶段。56天通苑集中商业区天通苑商业中心区域内潜在商业商业市场研究天商业市场研究区域商业需求、供给分析对比区域人口（万人）商业面积（万平方米）人均商业面积（平方米）备注本项目半径6公里范围5032+15（在建）1.14区域住宅以天通苑经济适用房为主。未来本区域内人均商业面积明显过大，已超出区域内消费能力，必然会出现激烈的竞争，淘汰不被接受的商业。57商业市场研究区域商业需求、供给分析对比区域人口（万人）商业面住宅市场研究公寓市场研究商业市场研究写字楼市场研究58住宅市场研究公寓市场研究商业市场研究写字楼市场研究58地块所属区域——天通苑板块是北京十大边缘居住组团，立水桥板块为北京著名的居住板块，主要定位均为居住、生活、购物功能。从政府规划来看：并无办公功能。写字楼市场分析——政府规划59地块所属区域——天通苑板块是北京十大边缘居住组团，立水桥板块天通苑经过十几年的发展，从早期的仅仅满足居住需求到现在商业配套的逐步完善，写字楼办公市场始终没有得到良好的发展。目前区域内也仅有：北方明珠、领地OFFICE、明天第一城、旭辉奥都这四个带有办公功能的项目。均为商住楼，非纯写字楼。写字楼市场分析——市场现状本案项目名称物业类型北方明珠综合办公楼领地OFFICE二手商住楼明天第一城商务办公公寓旭辉奥都商务办公公寓60天通苑经过十几年的发展，从早期的仅仅满足居住需求到现在商业配写字楼市场分析——市场价格项目名称开盘时间售完时间开盘均价结案销售均价租金折扣北方明珠2005年1月/6000100002.5/天/平米/领地OFFICE2005年4月2005年9月455065001.5/天/平米/明天第一城2006年8月21日2007年10月600068002.0/天/平米/旭辉奥都2007年6月1日/75009500/首付50%以上9.7折,一次性付款9.3折1、区域内由于没有商务氛围，且办公物业品质相对较低，因此物业的销售均价比较低，在9000元/平米左右，领地OFFICE及明天第一城由于结案时间较早，因此价格较低，目前均为只租不售。61写字楼市场分析——市场价格项目名称开盘时间售完时间开盘均价结写字楼市场分析——市场供应及消化速度项目名称开盘时间售完时间建筑面积总套数剩余套数北方明珠2005年1月/2.2万平米/8套（170平）公司自己持有，还有部分二手的。领地OFFICE2005年4月2005年9月4.5万平米339套售完明天第一城2006年8月21日2007年10月2万平米400多套售完旭辉奥都2007年6月1日/约20万平米2682套4套60～90平米1、从上表看，领地OFFICE、明天第一城、旭辉奥都能达到67套、28套、268套每月的销售速度。从区域交通条件上看，领地OFFICE和旭辉奥都紧邻5号线和13号线的交汇处，交通条件优于明天第一城和北方明珠。因此其销售速度也明显高于这两个项目，而离本案最近的北方明珠项目销售情况最差。2、旭辉奥都销售速度能到268套/月除了交通条件好，还有一个重要的因素便是其户型面积小（70平米左右），投资总价低。而北方明珠至今未卖出的8套均为170平以上的大户型也验证了这一点。62写字楼市场分析——市场供应及消化速度项目名称开盘时间售完时间政府规划决定了该区域没有办公功能区域发展以住宅、配套商业为主，没有高端写字楼存在。仅有少量商住楼，区域办公氛围极弱目前市场供应的办公物业档次形象差、企业进驻率低、居住办公混杂该区域并非传统商务区区域写字楼市场租金相对较低区域南部的亚运村区域和奥林匹克中心区目前也未能形成类似CBD或望京的办公区，而区域内催生办公业态的条件均不如亚运村和奥林匹克中心区区域市场不适合开发写字楼物业写字楼市场分析——市场总结63政府规划决定了该区域没有办公功能区域发展以住宅、配套商业为主商业、写字楼市场研究结论未来本区域内人均商业面积明显过大，已超出区域内消费能力，必然会出现激烈的竞争，淘汰不被接受的商业；根据商业特性结合项目特点在广义商业金融范畴中寻找最佳项目商业组合；区域市场不支持开发写字楼产品。64商业、写字楼市场研究结论未来本区域内人均商业面积明显过大，已项目情况分析1项目定位建议4项目SWOT分析2区域市场研究3项目总体规划建议5项目市场定位建议项目产品定位建议项目客户定位建议65项目情况分析1项目定位建议4项市场定位建议奥北地铁线上宜居和谐社区66市场定位建议奥北地铁线上宜居和谐社区66奥北地铁线上宜居和谐社区阐释：随着奥运的来临，亚奥商圈逐渐成为热点；引发周边区域价值的提升；本案距离亚奥核心区仅6公里，随着亚奥商圈的逐渐成熟；本案所在的奥北区域价值也将大幅提升。67奥北地铁线上宜居和谐社区阐释：67奥北地铁线上宜居和谐社区阐释：随着北京不断发展，道路交通的拥堵压力日益严重；地铁因其不受天气限制，能够定点准时，一直为年轻白领的首选交通工具；随着北京地铁线路的增加，地铁交通日益发达；本案位处地铁5＃线及13＃线交换站，交通出行方便快捷。68奥北地铁线上宜居和谐社区阐释：68奥北

地铁线上宜居和谐社区阐释：项目位处区域为居住社区，项目的性质是居住；适宜居住仍是主要的开发方向；双限商品房与商品房要有所区分但也应为和谐邻里。69奥北地铁线上宜居和谐社区阐释：69产品定位建议——双限房总建筑面积：40000㎡左右；占住宅面积比例：70%户型面积区间：按国家相关规定，全部为90㎡以下户型户型配比：户型面积区间（㎡）比例一居55-6520%左右二居75—8070%左右三居85-9010%左右70产品定位建议——双限房总建筑面积：40000㎡左右；户型面积总建筑面积：16000㎡左右；占住宅面积比例：30%户型面积区间：由于项目内两限房面积超过住宅总面积70%，因此户型面积设置不需考虑政策限制；根据区域住宅市场研究，区域内住宅户型面积区间多在70-100㎡，而100-130㎡左右户型非常稀缺。因此，商品房定位为——产品定位建议——商品房71总建筑面积：16000㎡左右；因此，商品房定位为——产品定位打造低总价、宜居生活空间以功能齐全、适合家庭居住的三居户型为主；与地块内双限商品房即在品质上有所区别总面积合理控制，突出项目价格优势强调生活感：灵活的生活空间，便捷的生活方式72打造低总价、宜居生活空间以功能齐全、适合家庭居住产品定位建议——商业通过市场调研，本区域商业容量有限，再加之本项目的体量和位置的综合竞争力的影响，本案大型集中商业和写字楼的销售风险均较大，为降低开发风险，需对商业产品进行适当缩减，并将部分商业面积进行合理转换----------临街商业+酒店式公寓73产品定位建议——商业通过市场调研，本区域商业容量有限，再加公寓定位可行性论证以下将针对公寓开发难点及客户特征、市场环境和产品的全面分析，对商业改建公寓的可行性进行论证。74公寓定位可行性论证以下将针对公寓开发难点及客户特征、市场环境商业项目改建公寓的难点产权年限不足70年：客户购买过程中有一定心理抵触；支付性差：首付比例为40%以上，贷款年限10年，客户购买支付较为困难；居住成本高：水、电收费按商业收费标准收取，高于住宅收费标准；无管道燃气：造成生活不变；客户购买用途多样：造成后期管理困难，影响销售。75商业项目改建公寓的难点产权年限不足70年：客户购买过程中有一区域内住宅与公建改建公寓项目对比项目名称产权年限户型面积区间装修标准（元/㎡）水电收费标准销售价格（元/㎡）销售速度（套/月）东方郁金香大厦（在售）50年30-80㎡零居一居占80%以上；少量80-100㎡二居。1000商业水、电收费标准125008旭辉·奥都（售完）50年40-90㎡零居、一居、二居占90%；90～110㎡三居占10%800（8个楼毛坯，2个楼为精装修）住宅水、电收费标准10000（二手房报价）298东亚奥北中心（售完）50年30-90㎡小户型毛坯住宅水、电收费标准13000（二手房报价）319奥北地区在售住宅项目共性70年70-130㎡毛坯为主住宅水、电收费标准12518100-13076区域内住宅与公建改建公寓项目对比项目名称产权年限户型面积区间50年产权公寓与奥北地区在售住宅相比，其成交价格略低于奥北地区同期销售商品房平均售价；东亚·奥北中心由于部分楼座已是现房，其二手房价格已略高于奥北地区目前商品房平均售价。因此在产品具备优势的情况下，公寓也具备一定的升值空间；本区域市场中，50年产权公建改建公寓项目的销售速度快于区域内商品房销售速度，区域市场对此类产品基本无抵触；在单价优惠，总价合理的前提下，客户可忽略首付比例、按揭年限等问题。区域内住宅与公建改建公寓项目对比7750年产权公寓与奥北地区在售住宅相比，其成交价格略低于奥北地公建立项改公寓项目市政配套问题——根据实际情况可更改为住宅收费通过对奥北地区公建用地改建公寓的三个典型楼盘实地调研了解到：公建用地改建公寓后，居民的水电气安装与收费问题并无统一规定，存在商业用水电变更为住宅用水电的可能性。旭辉·奥都和东亚·奥北中心都有天然气，且目前都已改为按住宅标准收费。因此，是否使用天然气与市政管道的铺设有关，与用地性质关联不大。市政收费对比表分类住宅办公商业水费（元/立方米）中水：1市政水：3.75.45.6电费（元/度）0.480.670.34—1.2数据来源：国家电网78公建立项改公寓项目市政配套问题——根据实际情况可更改为住项目名称客群特征东方郁金香大厦（在售）自住客户为主；购买客户多为年轻白领；购买客户最看重项目优越的交通条件和低总价。旭辉·奥都（售完）自住客户为主，少量投资客户；外地留京学生或远郊区年轻人购买较多；工作地点多为地铁沿线或地铁沿线附近。东亚奥北中心（售完）25-30岁之间年轻客群为购买主力；自住、投资客户比例相仿；工作地点多为地铁沿线或地铁沿线附近；自住客户多为过渡居住。公建立项改公寓项目客群特征——年轻白领，自住为主79项目名称客群特征东方郁金香大厦自住客户为主；旭辉·奥都自住客产权年限不足70年支付性差居住成本高无管道燃气客户用途多样区域市场接受度高，在单价优惠，总价合理的前提下，客户对产权年限、贷款比例等均可接受可将水、电、气变更为住宅用水、电、气；地块内有燃气管线，可通管道燃气。从推广和销售现场引导中，强调以自住为主。商业项目改建公寓的难点的解决80产权年限不足70年区域市场接受度高，在单价优惠，总价合理的前区域内公建立项改公寓市场前景较好公建改公寓在区域内具有良好的市场先例。①根据项目所处的特定市场区域与市场竞争状况，在奥北区域开发公寓比开发公建产品可以实现更大的综合价值。②③在公建用地上建公寓，市政配套虽然存在一定问题，但就奥北区域目前在售项目而言，客户对此类问题并不太敏感。④50年产权公寓在具有价格、产品等的竞争优势下，市场可以接受。本项目公建用地使用年限是40年，改建公寓后，通过产品的优化组合和合理的定价，可以弱化使用年限少的劣势，提高市场竞争力和接受度，市场前景较好。81区域内公建立项改公寓市场前景较好公建改公寓在区域内具有良好的区域内成功案例——旭辉·奥都物业地址朝阳区立水桥北苑路物业类别公寓、酒店式公寓建筑类别板楼、板塔结合总建筑面积25万平米（其中含5万平米商业）容积率/绿化率4/30%开盘时间2007-06-03入住时间2009-05-1508年成交价格10204元/平米（二手房）物业管理费2.48元/月/平米市政收费标准按住宅水、电标准收费装修情况毛坯为主，9、10号楼精装修，装修标准800元/平米交通状况城铁13号线、地铁5号线，十余条公交线路途径项目。开发商北京永旭置业有限公司82区域内成功案例——旭辉·奥都物业地址朝阳区立水桥北苑路物旭辉·奥都——主力户型零居/建筑面积：42㎡二居/建筑面积：93㎡83旭辉·奥都——主力户型零居/建筑面积：42㎡二居/紧邻地铁站，交通极为便利；小户型为主，多为零居、一居，90㎡以下户型占90%以上；水电改为民用，降低客户对项目的抵触；毛坯为主，少量精装修；单价较低，合理控制总价，促进客户快速购买快速完成销售，半年完成2682套公寓销售。旭辉·奥都案例分析84紧邻地铁站，交通极为便利；旭辉·奥都案例分析84本项目40年产权公寓产品定位方向本项目40年产权公寓方向：1.商品房类产品，通过较低的价格，规避40年产权风险2.高端公寓类产品，通过超高性价比，规避40年产权风险，提高总体价值本项目自身条件：1.地块所处奥北板块局限性2.项目总体规划局限性（4万平米双限商品房）3.奥北地区价格局限性建议：开发40年产权酒店式公寓。寻找市场稀缺公寓产品，通过优化组合，与奥北地区公寓类产品形成差异，提升项目竞争力，弱化产权年限的弱势。85本项目40年产权公寓产品定位方向本项目40年产权公寓方向：本由区域市场研究可以看出——区域市场内，公寓产品要实现快速销售，则销售价格应略低于住宅销售价格。而本项目公寓的销售价格预期要远远高于住宅价格。因此，在产品形式上需有较大创新，化解销售中可能遇到的阻力。以期实现销售速度和销售价格双重突破。LOFT酒店式公寓商业产品最终产品定位方向：86由区域市场研究可以看出——LOFT酒店式公寓商业产品最终产品LOFT的含义：字面意义是仓库、阁楼的意思，但这个词在二十世纪后期逐渐时髦而且演化成为一种时尚的居住与生活方式时，其内涵已经远远超出了这个词汇的最初涵义。LOFT的起源：20世纪40年代的时候，LOFT这种居住生活方式首次在美国纽约出现。当时，艺术家与设计师们利用废弃的工业厂房，从中分隔出居住、工作、社交、娱乐、收藏等各种空间，在浩大的厂房里，他们构造各种生活方式，创作行为艺术，或者办作品展，淋漓酣畅，快意人生。而这些厂房后来也变成了最具个性、最前卫、最受年轻人青睐的地方。有关LOFT87LOFT的含义：有关LOFT87LOFT的要素主要包括：高大的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁；流动性，户型内无障碍；透明性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。LOFT的居住方式：空间有非常大的灵活性，可以随心所欲地创造自己梦想中的家和生活，丝毫不会被已有的机构或构件所制约。可以让空间完全开，也可以对其分割，从而使它蕴涵个性化的审美情趣。从此，粗糙的柱壁，灰暗的水泥地面，裸露的钢结构已经脱离了旧仓库的代名词，一间间其貌不扬的旧式厂房里，一股新的气息正在涌动。这就是LOFT生活。有关LOFT88LOFT的要素主要包括：有关LOFT88LOFT酒店式公寓在本项目的优势分析：此类产品是区域市场空白点：周边市场没有以Loft产品形态的项目出现。扩大购买的目标客群：丰富了本地块产品线。；

产品空间变化多样：功能多样（自住、办公等），可满足创意型工作室和小型公司的办公需求；空间使用率高：使用面积比建筑面积有较大提高；实现价格的大幅提升：由于LOFT的空间优势，能够增加实际使用面积，体现超高性价比，实现销售价格的大幅提升。目前市场中LOFT产品，也别是40、50年产权LOFT产品的销售情况如何？89LOFT酒店式公寓在本项目的优势分析：此类产品是区域市场空白项目名称loft市场报价(元/㎡)平层成交价(元/㎡)loft成交价格(元/㎡)装修标准(元/㎡)销售率Loft速度（套/月）备注佳莲时代广场150008300（周边项目）12727精装/150063%202007-10-28开盘东阙都4080029000（精装，报价）——精装/25000%——预计2008-04-15之前开盘西山洋房130001000013000毛坯100%1002006-11-26开盘金地名京2500017632（精装）25089精装/3000100%392008-01-25开盘目前北京市场上带有loft产品的项目中，loft产品的价格比同项目平层住宅的价格普遍高出30%以上。Loft产品装修标准多数与平层产品装修标准相同。除东阙都尚未开盘外，西山洋房和金地名京的Loft产品已全部售磬，佳莲时代广场的销售率达到63%。通过调查发现，目前市场上公寓类产品中，以loft产品形式较为热销。90项目名称loft市场报价(元/㎡)平层成交价(元/㎡)lof项目名称位置产权年限建筑面积(㎡)总套数/loft套数(套)loft主力户型loft总层高(m)备注佳莲时代广场昌平区鼓楼南大街东侧40年50000228/22845-705.62007-10-28开盘东阙都东直门桥往东200米路南侧50年34232214/19240-805.5预计2008-04-15之前开盘西山洋房海淀区阜石路69号

40年200001256/50030-505.42007-06-23开盘金地名京东四环四惠桥东北角，紧临1号地铁四惠站70年120000986/11777-904.882008-01-25开盘目前北京市场上带有loft产品形式的项目较少，多数产权年限为40或50年。Loft产品的户型面积多控制在90㎡以内，主力户型在30-70㎡之间。Loft产品的层高多在5.2-5.6米之间，可以保证增加楼层后使用的舒适度。loft产品市场稀缺性——产品稀缺，小户型为主，市场接受度较高91项目名称位置产权年限建筑面积(㎡)总套数/loft套数(套)本项目商业改建公寓产品，建议定位方向为“精品小户型LOFT公寓”区域内热销产品：小户型公寓市场热销产品类型：LOFT精品小户型LOFT公寓92本项目商业改建公寓产品，建议定位方向为“精品小户型LOFT公本项目40年产权公寓产品开发建议本项目将部分40年产权商业改建公寓产品，可有效降低开发风险，具备市场可行性。建议开发酒店式公寓，通过酒店式管理与服务，同奥北地区其他公寓类产品形成错位竞争，增加项目附加值。建议开发市场稀缺型产品——loft公寓，通过loft产品特有的弹性空间和超高的使用率，与奥北地区其他公寓类产品形成差异化竞争，提升产品竞争力。建议loft产品户型面积不要过大，控制在30-70平米之间，打造高品质、低总价的高性价比产品，提高市场接受度，利于后期销售。为降低销售风险，采用LOFT与平层公寓结合：以LOFT公寓为主，提升项目价值，同时搭配少量平层公寓，控制销售总价。因此，建议本项目重点开发40年产权精品小户型loft型酒店式公寓，同时搭配少量平层小户型酒店式公寓。93本项目40年产权公寓产品开发建议本项目将部分40年产权商业改客户定位地铁沿线年轻的白领一族94客户定位地铁沿线年轻的白领一族94紧邻立水桥地铁站，5＃线及13＃交汇站，交通便利！优越的交通环境，势必吸引依赖地铁的上班族

中

滩

村

大

街中滩村南四街本项目城铁13号线立

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立

路城铁5号线立水桥站从本案步行至地铁站，仅需10分钟

项目交通优势95紧邻立水桥地铁站，中滩村大街中滩村南四街本项目城铁1本案亚运村商务区望京商务区东直门商务区西直门商务区中关村商务区王府井商务区目标客群区域确定目标客群办公区地铁车程亚运村商务区10－15分钟望京商务区10－15分钟中关村商务区20－25分钟西直门商务区30－35分钟东直门商务区18－20分钟王府井商务区30－35分钟便捷的地铁交通网络，几大商务区车程均在半小时左右96本案亚运村望京东直门西直门中关村王府井目标客群区域确定目标客目标客群职业特征本案亚运村商务区望京商务区东直门商务区西直门商务区中关村商务区王府井商务区IT、电子、电讯从业人员高科技研发人员金融保险、传播、物流、制造业等大中型国企、外企从业人员公司职员，白领一族97目标客群职业特征本案亚运村望京东直门西直门中关村王府井IT、住宅客户特征分析30-45岁是目标客群，三口之家是主要家庭结构；受教育程度较高；具有一定的生活阅历，他们稳重，有自己独特的见解和追求；经常使用电脑和网络；他们工作相对稳定，但工作压力相对较大，工作是他们生活的重点；七十年代人群是主流，在理想和现实之中肩负家庭责任；处于育龄阶段，因此对于教育的关注强烈；购房考虑层面增多，自住是主要购买目的居住环境、教育环境、交通环境等都是考虑的重点。98住宅客户特征分析30-45岁是目标客群，受教育程度较高；9酒店式公寓客户特征分析——居住型客户25-30岁是目标客群，80后是他们身上的时代烙印；他们中大部分人是独身子女；文化教育程度相对较高；他们毕业离校不久，积蓄不多，但渴望拥有自己的家；他们工作不一定稳定，在购房中，父母支持占较大比例；网络充斥他们的生活；他们厌烦拥堵交通，依赖快速的地铁交通；他们年轻、富有激情和活力，自我意识强，往往有着积极乐观的态度；第一次置业将是主导，但这只是他们的过渡性住房，一旦他们经济实力允许，会二次置业；自住的便利和未来的投资性是他们关注的重点99酒店式公寓客户特征分析——居住型客户25-30岁是目标客酒店式公寓客户特征分析——商住型客户由于项目酒店式公寓为商业立项，在产品形式上采用LOFT设计，因此，能够吸引年轻的创业客群从职业上看，他们归为四类行业1）装饰、广告等与会展经济相关的一些行业公司；2）律师、作家等自由职业者；3）房地产经纪、会计法律等咨询公司4）网络经济从业者，；主要特征：1）25－35岁是主流人群；2）他们年轻富有闯劲儿；3）基本上为自主创业，公司规模小，考虑商住同区；4）对交通要求高可商可住，具有投资性是考虑的重点100酒店式公寓客户特征分析——商住型客户由于项目酒店式公寓为项目情况分析1项目定位建议4项目SWOT分析2区域市场研究3项目总体规划建议5101项目情况分析1项目定位建议4项产品规划建议独立商业以餐饮业为主，沿主要道路排列；以中间景观带将商业区、双限商品房区域与酒店式公寓、商品房区域有机分离，以保证酒店式公寓及商品房业主的居住品质；酒店式公寓靠近社区入口，方便小型办公的出入，同时降低人流对商品房业主的影响；将社区内综合条件最好的区域，建设商品房102产品规划建议独立商业以餐饮业为主，沿主要道路排列；102东小口镇政府中滩村大街中滩村南四街立水桥西路幼儿园独立商业：约4000㎡双限房：约40000㎡酒店式公寓：约20000㎡普品房：约16000㎡社区主入口双限房与酒店式公寓、商品房以景观带进行分隔，分别在社区西侧设立入口；同时以不同的外立面设计对双限房、酒店式公寓及商品房进行区分；社区主入口位于地块西侧中部，由社区入口至地块东侧，形成社区中心景观带，将两个区域有机分隔；独立商业位于地块北侧，沿中滩村大街排列；独立商业南侧为双限商品房区域，北至独立商业，南至社区中心景观带社区中心景观带南侧为酒店式公寓区域幼儿园东侧为普通商品区域双限房主入口项目规划原则：103东小口镇政府中滩村大街中滩村南通过中心景观带，对两限房和酒店式公寓、商品房进行有效分隔。景观带局部设计示意以景观带进行区域分隔，通过外立面及材质与双限房进行区隔，

保证酒店式公寓及商品房的居住品质104通过中心景观带，对两限房和酒店式公寓、商品房进行有效分隔。景总建筑面积：约4000㎡；商铺分割：40平米为基础单元，预留可组合性；产品形态：平层临街铺面和1托2中小型商业；空间进深：10米左右，以保证商业使用性。设计要点：柱距最小8米，最小面宽保证4米，非临街面可以考虑架空层以降低商铺进深；预留餐饮的设备要求。客群定位：主要消费客群定位于本社区、周边居民、过往人流和一些目标性消费客源；功能定位：充分借助于龙德广场、北方明珠、明天商业街、奥北辣街积累的市场知名度和人气，在业态定位、档次、组合和规模等形成良性互补，共同满足消费者的需求。幼儿园独立商业：约4000㎡双限商品房酒店式公寓社区主入口双限房主入口商铺产品建议：105总建筑面积：约4000㎡；幼儿园独立商业：约4000㎡双限商商业街示意图：106商业街示意图：106总建筑面积：约16000㎡；户型朝向：建议尽量为正南正北朝向；户型面积：以120-140㎡左右三居为主；标准层户数：一梯二户；幼儿园临街商业双限商品房酒店式公寓商品房：约16000㎡社区主入口双限房主入口商品房定位建议：107总建筑面积：约16000㎡；幼儿园临街商业双限商品商品房户型示例：户型建筑面积：130-135㎡，面宽10米左右，进深14米左右108商品房户型示例：户型建筑面积：130-135㎡，面宽10米左总建筑面积约20000㎡；以LOFT产品为主，在满足日照的前提下用足限高，如无法满足双限房日照的情况下，采用LOFT公寓与平层小户型公寓搭配设计；建筑外型现代，立面风格与商品房协调。幼儿园临街商业双限商品房酒店式公寓：约20000㎡商品房社区主入口双限房主入口酒店式公寓产品建议：109总建筑面积约20000㎡；幼儿园临街商业双限商品房LOFT公寓产品：层高建议5.2米；销售面积以40-50㎡左右（使用面积约70-80㎡左右）为主，占LOFT公寓整体面积60%左右，尽量做到户型的可组合性；少量销售面积在70㎡左右（使用面积约100-110㎡左右），约占LOFT公寓整体面积40%左右；毛坯交房；预留楼梯及二层结构预埋件，送隔层隔层钢板；二层预留上下水管道；尽可能采用单侧走廊设计，保证二层可南北通透，提高居住舒适性。110LOFT公寓产品：110二层一层建筑面积：75.28㎡/套内面积：53.64㎡/赠送面积：44.41㎡（部分挑空）LOFT酒店式公寓户型示例：111二层一层建筑面积：75.28㎡/套内面积：53.64㎡金地名京LOFT户型样板间实景112金地名京LOFT户型样板间实景112幼儿园临街商业双限商品房酒店式公寓：约20000㎡商品房社区主入口双限房主入口平层公寓产品：层高为2.6-2.7米；销售面积全部为40㎡以下，尽量做到户型的可组合性；毛坯交房。113幼儿园临街商业双限商品房酒店式公寓：商品房平层酒店式公寓户型示例：114平层酒店式公寓户型示例：114待续！二OO八年四月思源经纪/立水桥项目组THANKS！115待续！二OO八年四月THANKS！115新城顺城立水桥项目定位方向探讨思源经纪二OO八年四月116新城顺城立水桥项目思源经纪1项目情况分析1项目定位建议4项目SWOT分析2区域市场研究3项目总体规划建议5地块位置地块周边环境基本经济技术指标117项目情况分析1项目定位建议4项地块位置——立水桥西北，奥北核心地段本项目位于北京市昌平区东小口镇立水桥西北方向，为原北京第二汽车制造厂

。本项目处于奥北核心地段，位于城铁5号线与13号线换乘处。乘坐城铁5号线可直达奥运场区。118地块位置——立水桥西北，奥北核心地段本项目位于北京市昌平区地块周边交通——轨道交通便捷距城铁5号线、13号线立水桥站600余米沿中东路向西经西小口路达昌平路距北五环4.0公里20多条公交线路组成四通八达的公交通网城铁5号线安立路北苑路本案中东路西小口路858、479、984、358、432、758、运通117、昌平22等北五环中路北五环八达岭高速路京承高速路北四环北三环城铁13号线城铁13号线城铁5号线119地块周边交通——轨道交通便捷距城铁5号线、13号线立水桥站6经过多年的建设，项目自身所处区域将为居住聚集区。近年来，随着多个商品房的成功开发销售，此区域已由原来的低端居住区转变为高品质居住区。地块周边住宅——北京居住聚集区之一A:东亚·奥北中心北区C:东亚·奥北中心南区B:北京北OA：东亚·奥北中心北区B：北京北C：东亚·奥北中心南区D：北方明珠O：中滩村在地块的东北1公里为天通苑西区120经过多年的建设，项目自身所处区域将为居住聚集区。地块周边住宅E：龙德广场F：万意服装批发城亚奥海龙电子城G：祥和宏兴建材H：零散小摊位地块周边商业配套——规模较大，档次参差不齐项目周边商业配套比较完善。大型商场、各类餐饮已具备一定规模。但由于开发节奏不一致，商业配套档次参差不齐。E:龙德广场F:万意、海龙121E：龙德广场地块周边商业配套——规模较大，档次参差不齐项目周地块区域环境——自然、人文环境优越680公顷森林公园距占地680公顷的奥林匹克森林公园4公里；与奥运场区遥相呼应。2008奥运会结束后，那里的场馆设施将对外开放。水立方鸟巢122地块区域环境——自然、人文环境优越680公顷森林公园距占地6中、小学：中滩中学、中滩小学、东小口小学、和平街一中（市级示范学校）、和平街一中分校(区重点)、中山实验学校、亚奥学校等幼儿园：东小口幼儿园、英华幼儿园、红苹果双语幼儿园、新世纪幼儿园、、幸福泉幼儿园、东方幼儿园、春天幼儿园等医院：航空中心医院、万和颈椎医院、红十字会中心医院、东小口医院、天通仁和医院、北京市北郊肿瘤医院邮局：黄金苑邮局、大羊坊邮局、东三旗邮局、天通西苑邮局、霍营邮局银行：中国银行、工商银行、北京银行、农业银行、交通银行、广发银行等地块周边其他配套——各项生活设施齐全123中、小学：中滩中学、中滩小学、东小口小学、和平街一中（市级示地块无拆迁，土地已实现三通一平地块内有两排原生树地块自身条件——开发条件优越124地块无拆迁，土地已实现三通一平地块自身条件——开发条件优越9本项目基本经济技术指标项目单位

建筑总面积平方米83444.963其中居住用地（托幼用地）平方米4300指标容积率

0.8建筑密度

30%限高

12多功能用地（F1）平方米800004.96其中住宅建筑面积平方米56003.474其中两限商品房平方米40002.482普通商品住宅平方米16000.992商业建筑面积平方米24001.489指标容积率

3建筑密度

25%限高

60项目总用地面积37560.194平方米。其中建设用地面积30968.321平方米，代征道路用地面积6591平方米。项目绿