某东湖湾项目首次沟通报告课件

成都国地东湖湾项目首次沟通版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：成都国地置业有限公司[2007]GW成都国地东湖湾项目首次沟通版权声明：谨呈：成都国地置业有限项目整体工作推进安排工作内容工作目的工作时间1市场及客户调研项目顾问结论基础7月25日至7月31日2启动位置建议；启动区基本指标建议形成规划意见核心结论，指导设计单位开始工作8月25日（30天）3启动区产品建议指导规划布局、户型平面、立面及景观设计调整9月15日（50天）4集成开发专业建议就开发愿景及模式向政府汇报7月底5案名及推广语建议根据客户需求提供项目整体工作推进安排工作内容工作目的工作时间1市场及客户调研2从7月25日到7月31日，项目小组已经完成了以下调研工作并将调研资料汇总以文本文件形式提交客户房地产市场调研项目地块查勘房地产市场调研龙泉驿区楼盘调研——五大板块-老城区、阳光城、三环外板块、绕城高速外板块、东山国际区域板块，共计21个项目城市住宅中高档楼盘现场调研——全市中高档城市住宅项目七大板块，共计49个项目专业人士及消费者访谈开发企业调研房地产业内人士访谈成都当地开发商前期及销售主管访谈10余人销售代表访谈70余人

政府访谈龙泉区相关主管部门访谈6个——建委、发改委、房管、开发区管委会、计经局、国土消费者访谈项目可能目标客户（可比项目意向客户及业主访谈）约20人首次沟通会公司管理层访谈蒋总马总吴总从7月25日到7月31日，项目小组已经完成了以下调研工作并将3项目本身所具备的基础条件和开发商的开发目标是我们制定项目开发思路的前提与出发点区位：现状城市蔓延区，规划中的城市副中心交通：近郊，距城市中心区车行30分钟之内规模：大规模，整体4000亩，至少可取地1200亩，地块完整内部资源：缓坡丘陵，具备丰富的地形及水体资源周边状况：基本以城市主干道为四至，边界清晰，周边无明显不利要素，且紧邻成都传统都市田园旅游胜地——三圣乡开发模式：4000亩的一级开发商，希望能够进行整体开发在企业中的地位：集团重点项目，希望建成整个成都范围内的里程碑式高品质项目，引领区域房地产发展升级

价格预期：价格超越（6000/8000），打造成都富人区项目具备成为站位成都、定位高端的高品质大盘的基本素质和条件目前已经确定的投入：造价2个亿的18洞golf、湖景湿地公园、五星级酒店以及区域级城市配套中心开发进度：Golf与城市公园今年年底开工本体条件开发目标投入计划项目本身所具备的基础条件和开发商的开发目标是我们制定项目开发4为配合开发商加快工作进度，本次汇报的主要内容和思路主要围绕启动位置和基本指标来展开项目所在区域（龙泉）的发展基础和房地产市场现状龙泉未来发展趋势、潜在供应和项目资源比较优势分析成都中高端住宅市场现状及竞争格局分析成都中高端住宅产品分级及客户细分分析基于客户需求针对竞争的项目现实竞争力分析成都整体市场发展趋势分析类比标杆案例发展历程分析项目开发进程约束条件分析（取地顺序、核心资源分布、工程进度）现在在哪里？起点能多高？未来怎样走？整体开发顺序启动定位设想启动配比及容积率建议展示区位置及内容建议本次汇报核心结论构成为配合开发商加快工作进度，本次汇报的主要内容和思路主要围绕启5成都新一版整体规划中龙泉位于成都主要城市发展轴之上，被定位于包含了工业、休闲度假功能的“城市新区”成都主城区发展轴：位于成都从郫县到龙泉的东西发展主轴之上成都主城区空间布局：“一主两次多心”的东部分中心片区功能定位中心城区省会、西部地区的科技、金融、商贸中心和交通、通信枢纽、重要的旅游中心城市和历史文化名城华阳主城区南部分中心，以发展会展、商务服务、科研等为主的新城区新都主城区北部分中心，青白江区将以化工、冶金、建材、重型设备制造为主导形成集中发展区，新都区将依托铁路枢纽建设物流中心。二者共同构成北部新城双流主城区西南部分中心，以医药、电气机械设备制造等为主导的集中发展区，以发展物流配送、科研教育为主的园林式城区龙泉主城区东部分中心，国家级经济技术开发区所在地，现代制造业为主导的工业集中发展区,将发展休闲度假产业的城市新区郫县主城区西北部分中心，以高新技术产业为主导的工业集中发展区，依托大专院校形成科研教育基地温江主城区西部分中心，以食品、印刷、高新产业为主导的工业集中发展区，依托大专院校形成教育科研、休闲旅游为主的城市新区成都新一版整体规划中龙泉位于成都主要城市发展轴之上，被定位于6龙泉驿区GDP总值发展水平(亿元)2006年龙泉与其他成都近郊区生产总值比较(亿元)龙泉驿区在以成都经济技术开发区为龙头的带动下全区经济快速发展,至2006年全区国民生产总值达114.13亿元。但和周边近郊区县相比，国民生产总值及人均可支配收入仍处于中低水平。尽管近年来经济一直保持增长，但龙泉的经济总量和人均收入在成都近郊区县中仍处于中低水平2006年成都郊区人均可支配收入比较龙泉驿区GDP总值发展水平(亿元)2006年龙泉与其他成都近72006年成都郊区城市化率比较虽然龙泉驿区第一产业产值每年均略有增长，但第一产业在GDP中的贡献比例却大幅下降。纵观成都郊区，2006年龙泉驿区的第一产业增加值为17.05亿元,仅次于双流县列在第二为位。同时2006年龙泉驿区的城市化率仅为38.63%。因此不难看出龙泉驿区仍为成都郊区的一个农业大区。龙泉驿区第一产业发展状况2006年成都郊区第一产业增加值比较作为传统的农业大区，龙泉的农业较发达，在产业结构中占比较高，同时也造成了区域的城市化水平较低2006年成都郊区城市化率比较虽然龙泉驿区第一产业产值每年均8龙泉驿区产业结构变化分析经济开发区对龙泉驿地区贡献龙泉驿区规模以上工业总产值龙泉驿区第二产业成为带动全区经济增长的主要因素，工业化水平进一步提升，全区产业结构由2000年的20：35：45调整为06年的15：49：36。目前龙泉驿地区工业发展主要依靠经济技术开发区支撑。与其他四个近郊区县对比分析，龙泉工业经济总量处于中下等水平。随着经开区的建立，工业已经成为推动龙泉经济增长的主要因素，但是与其他近郊区县相比，工业实力仍然较弱龙泉驿区产业结构变化分析经济开发区对龙泉驿地区贡献龙泉驿区规9从龙泉驿总体规划看，项目位于以工业和科研教育为主要特色的大面片区，是龙泉未来城市的主要发展方向龙泉驿城区功能结构规划为“两心、五片”。两心：即指旧城的商业中心和新区的商务办公中心五片龙泉镇：以商业服务、行政办公、工业、文化娱乐、配套居住为等为一体的多功能综合片区大面：以工业和科研教育为主要特色的片区平安：以文化娱乐、教育和中高档居住为主兴龙：以工业、中高档居住、旅游配套服务和教育为主柏合：以工业为主。未来城区主要发展方向将向西和南北方向延伸龙泉镇兴龙柏合大面平安从龙泉驿总体规划看，项目位于以工业和科研教育为主要特色的大面10从建成现状以及未来发展看，项目所在的大面片区以及东山国际所处的兴龙片区具备良好的发展潜力龙泉驿现状建成区主要分为绕城路以内片区、老城区、阳光城和开发区四部分绕城路以内片区：包括十陵镇城区以及大面镇部分区域，规划管理权限规锦江区政府。是最先承接成都主城区蔓延的部分。城市意向较强，但缺乏整体的规划，布局较为凌乱。老城区：是龙泉驿县城所在地。配套设施不齐全，居住与商业、工业混杂，城市面貌有待改善。阳光体育城：是龙泉驿早期兴起的开发热点之一，以别墅等低密度产品为主，但由于没有得到持续性开发，逐渐衰落。

经开区：是龙泉驿工业发展的基地，一期开发已经完成，以工业用地为主，相关配套设施严重缺乏，土地利用集约度不高。从建成现状以及未来发展看，项目所在的大面片区以及东山国际所处11近期伴随一系列重大设施以及项目的推进，将进一步加快大面片区和兴龙片区的开发，推动龙泉快速融入成都城区政府重点打造三个组团以及经开区：天鹅湖：实现和城区的无缝对接。皇冠湖：打造未来城市商业和商务的中心。东山国际：按照完整的城市体系构筑，形成综合性的新城。经开区二期与三期：目前招商工作进展顺利，园区土地基本招商完毕

完善公共交通：

地铁2号延伸段（洪河—龙泉主城区）、东一环路龙泉段（原南北大通道）、东延线（老成渝路城区段）改造、东二环路龙泉段、主要景区旅游道路网改造。城乡公交普及化、信息网络设施建设等项目。引进重大项目四川师范学校的东校区成都航天学院吉利汽车近期伴随一系列重大设施以及项目的推进，将进一步加快大面片区和12龙泉驿是成都近郊区土地供应的主要区域，06年其土地成交量在各郊区中仅次于双流，但成交价格水平较低2006年龙泉驿土地成交量达到2480亩，位列成都市前列。2006年龙泉驿土地成交单价98万元/亩，低于主城区及郫县、温江、新都等郊区。龙泉驿是成都近郊区土地供应的主要区域，06年其土地成交量在各13区域房地产市场近年呈现〝走量不走价〞的整体特征，商品房价格以及房地产投资额偏低，与其他近郊区相比房地产开发水平较低龙泉驿区无论竣工面积还是销售面积都比较大，且持续上涨。2006年度竣工面积比温江、双流、郫县都高，销售面积仅次于双流，反映市场供需都是比较旺盛的；但是投资额和销售价格却相较于其他区域偏低，说明龙泉驿房地产开发的档次相对较低，2006年商品房销售均价仅为2861元，甚至低于郫县的2868元。区域房地产市场近年呈现〝走量不走价〞的整体特征，商品房价格14根据区域位置的差异和房地产供应及客户特征，可以把龙泉驿房地产市场分成四大片区驿都大道片区代表性项目艺锦湾、御源大湖、龙城一号产品类型多层/洋房价格多层：3500洋房：4500阳光城片区代表性项目国一澳乡、盛世中华、观景上东、天鹅堡产品类型别墅/小高层价格别墅：5000-8000小高层：2500-3000东山国际片区代表性项目东山国际、蓝色理想产品类型小高层/高层价格3700元/平米老城片区代表性项目锦上城、东麓驿境、文豪世苑、人和世家产品类型小高层/高层价格均价3000元/平米左右驿都大道片区阳光城片区老城片区东山国际片区根据区域位置的差异和房地产供应及客户特征，可以把龙泉驿房地产15东山国际片区特征：规模造城带动之下的新兴生态居住新城，以社区大环境和价格取胜区域认知：实力开发商带动的远郊大盘开发，自然环境良好的新城。价格：区域价格平台3500-3700元/平方米左右产品类型：主力户型在120-140平之间的小高层、高层为主客户构成：成都养老、投资客户为主，龙泉本地客户以及本省外地客户代表项目：东山国际新城、蓝色劲力理想

未来供应：东山国际新城开发主体已经取得719亩左右，截至目前消化大约15万平米，预计未来将有70万平米左右的小高层/高层产品推出；蓝色劲力处于尾盘，基本无后续供应东山国际片区特征：规模造城带动之下的新兴生态居住新城，以社区16客户描述：A区90%为龙泉本地的客户，包括公务员、川大等学校的老师、私营业主、航天集团以及川威集团的职工，工厂的工人不多;B、C区其中50%左右的客户为成都客户，主要购买为养老和投资，30%为龙泉本地的客户，20%为二级城市的个人。

东山国际新城项目基础信息占地面积新城规划占地近3平方公里，腹地面积20平方公里建筑面积规划建筑面积300万平米容积率1.8开盘日期2006年10月风格现代产品类型A区户型面积60%为130平米的三居，共计600套B区户型面积60%的120平米三居，480套左右C区总70-80%为140平米的大三居，600套项目销售信息批次成交均价（元/平米）主力总价（万元）销售速度（套/月）A区300030万-40万600套开盘售罄B区330040万左右480套开盘基本售罄C区370050万5月开盘至今销售100套核心竞争力：规模大、环境好、价格低项目问题：项目品质一般、现状配套设施不足C区C区C区C区控制土地面积719.83亩容积率1.8开盘时间06.10总建面约86万平方米左右消化套数1300套左右潜在供应量70万平方米，主要以小高层为主客户描述：东山国际新城项目基础信息占地面积新城规划占地近3平17驿都大道片区意向：快速交通驱动之下的成都郊区地产板块，主要以成都市区客户为主，供应产品线丰富区域认知：依托于驿都大道城市快速交通干道，区域项目产品线丰富，成为成都市区郊区化置业人群置业的区域。价格：多层价格在3500-4500之间未来供应：龙城1号、御源大湖以及艺锦湾后续将有100万平米左右的多层产品推出；未来区域将是龙泉土地出让的重要集中区客户构成：主要以成都郊区改善以及养老客户为主，少量本省外地人代表项目：龙城1号、御源•大湖区、艺锦湾驿都大道片区意向：快速交通驱动之下的成都郊区地产板块，主要以18客户描述：客户主要是成都人和外地人，其中成都人占到60-70%左右，成都客户来自全成都，不仅是来自东门，也有来自西门和北门，主要是做生意的人，也有部分工薪族，但是年纪都比较大，准备养老居住；外地客户以当地的官员为主龙城一号项目基础信息占地面积总约600亩（含150亩公园）建筑面积42万平米容积率1.4开盘日期2007年3月产品类型叠拼/洋房户型面积区间户型面积从120-210三居室，只有几套90多的两居，其中120-140的三居占到全部户型的60-70%，剩下的都是大的

项目销售信息（已售罄）期数成交均价（元/平米）主力总价（万元）销售速度（套/月）一期一批次360050万左右80套开盘售罄一期二批次450060-80万左右200套5月开盘售罄C区C区C区C区占地面积450亩（住宅）总建面42万平方米开盘时间一批次07.3销售套数280套左右潜在供应量约38万平方米，主要以多层为主项目竞争力：低密度、产品及社区环境项目问题：高压线、周边配套设施缺乏客户描述：龙城一号项目基础信息占地面积总约600亩建筑面积419客户描述：东门的客户比较多，中年人士，很多都是二次置业，还有一些成渝线上退休来养老。投资的比较少。龙泉驿也有来这边买房的，都是龙泉驿收入水平比较高的，算是改善型置业，但是比例特别低

御源•大湖区项目基础信息占地面积500亩建筑面积45万平米容积率1.33开盘日期2007年3月产品类型多层洋房户型区间一批次主打120平套三的。户型套二套三的比例3：7，套二是八九十平的，套三是100～160平二批次户型80～140，80、90为套二，110～140为套三，二批次套二套三比例也为3：7

项目销售信息（已售罄）期数成交均价（元/平米）主力总价（万元）销售速度（套/月）一期一批次308035万左右300套开盘售罄一期二批次320040万左右300套5月开盘，剩余约30套C区C区C区C区占地面积500亩总建面45万平方米开盘时间一批次07.3销售套数570套左右潜在供应量约40万平方米，预计以多层和小高层为主核心竞争力：40亩大湖面、低密度项目问题：配套设施缺乏客户描述：御源•大湖区项目基础信息占地面积500亩建筑面积420艺锦湾客户描述：客户主要有三类，第一是成都二次置业的，占到40-50%，因为现在三环以内几乎没有多层，有的也高达7000-8000的房价；第二种是龙泉城区的，占25%，主要是龙泉政府官员、航天工业区的领导、做生意的人等（东山国际老总，蓝色理想总监，东麓驿境策划都到这里买房子）；其他就是一些散客。外省来置业的小于10%。

项目基础信息占地面积340亩建筑面积33万平米容积率1.54开盘日期2007年4月产品类型多层洋房户型区间产品160平米以上跃层占比10%，两居100-140平米为主力（集中为130-140）小面积较少90平米两居占比不超过10%项目销售信息（已售罄）期次成交均价（元/平米）主力总价（万元）销售速度（套/月）一期一批次340045万左右200套（4月开盘，6月卖完）一期二批次360047万左右200套（6月开盘，7月卖完）C区C区C区占地面积340亩总建面33万平方米开盘时间一批次07.4销售套数400套左右潜在供应量约27万平米，以多层为主核心竞争力：低密度、性价比项目问题：配套设施缺乏艺锦湾客户描述：项目基础信息占地面积340亩建筑面积33万平21老城区板块：以龙泉本地客户为主的内向市场，依托老城区成熟的配套，产品主要以小高层和高层为主区域认知：龙泉老城区，配套设施齐备，生活方便。价格：区域价格平台3000-3500元/平方米产品供应：以小高层和高层为主，项目普遍规模较小未来供应：未来供应以小高层、高层为主；受到老城区供地限制，未来供应有限客户构成：客户以龙泉本地客户（航天城职工、公务员、私营业主）为主老城区板块：以龙泉本地客户为主的内向市场，依托老城区成熟的配22老城区主要在售楼盘状况项目名称东麓驿境春秋名邸锦上城人和世家基本情况总占地400亩，容积率1.01，总建筑面积24万平米占地4万，总建筑面积8万平米，容积率2项目位于龙泉驿区公园路,占地162亩，总建面33万平米占地4万多平米，容积率:3.90，绿化率:30%产品户型一期联排（170-200）多层140平米占70%，170平米占30%；第二期包括“17+1”的高层和多层中小户型为主，30层左右；一居、二居、三居所占比例差不多，一居45平米，二居80-90平米，三居106平米高层/小高层电梯公寓多层和高层结合，高层69-140平米。多层有87-180六种户型面积。价格多层2005年9月推出，开始只卖2000多；别墅3500每平今年推出的高层一个月售完，均价3500-3600元均价3400户型70-140平米，产品线相对丰富79、85、90平米，主力户型90-100平米两居3100-3200销售状况新推小高层一个月售完，一期多层开盘售罄第一期一共400多套，年初开盘到现在销售率70%。8月预计到地上3层，正式开盘进入销售。首期推出262套，预计均价3300今年五月开盘高层69平米的已经卖完了，而103等户型面积相对较大的还剩余大部分，多层87平米的已经全部卖完，140只剩一套，180还剩两套。客户群及置业目的客户以龙泉本地最多，占到50-60%，多为政府事业单位公务员，也有周边产业园的人来买房，都以自住为主，少量成都客户/产业调整下的外来人口客户以龙泉本地最多，占到50-60%，其余为成都周边郊区客户约占30%，另有少量成都市内的投资客户目前正处在咨询期,80%为龙泉客户，财政局民政局等政府官员、私营业主等中高收入均有咨询，成都少量做生意的人及养老客户客户以龙泉本地最多，占到60%，其余为成都周边县市客户老城区主要在售楼盘状况项目名称东麓驿境春秋名邸锦上城人和世23阳光城片区意向：日趋衰落的成都低密度板块之一,基本无新增供应区域认知：阳光城片区为衰落的成都低密度板块之一，对外交通不够便利，但是自然环境较好价格：别墅类产品4000-6000元/平米；小高层2500-3000元/平米左右产品：区域新增供应主要以小高层为主未来供应：未来可见供应较少，不是龙泉未来重要的发展方向

阳光城片区意向：日趋衰落的成都低密度板块之一,基本无新增供24阳光城主要在售楼盘状况项目名称国一•澳乡盛世中华观景上东基本情况纯别墅区，占地面积:73333.70平方米绿化率:42.40%，总占地130亩，绿化率40%占地30亩，总建面5万平米左右，容积率2.89产品户型独栋别墅/联排，独栋面积300-400平米，联排200-300平米。独栋共26户，联排159户洋房，面积有236、260、296和299几种四栋11+1的电梯小高层，户型平层是90-120平米，顶楼跃层130-160平米；两居是90平米，占总套数的50％（总共473套），三居106-120平米，占总套数的50％价格5000-7000左右4100元2480元/平米销售状况销售状况一般，独栋消化速度较慢2006年年初开盘，洋房260卖完了，套数比较少，296套数也比较少。299的占总量的50％，还剩几套。二期今年10月份开盘，共25户2006年12月开盘，90％的销售率，现在已进入尾盘销售了。剩下的房子都是120的客户群及置业目的成都人为主客户来自成都市区比较多，占到70-80％，主要是从政和经商的。客户主要是阳光城的占30％，比如说生意人，被征地的农民（一般买90平的小户型）等等。成都不到50％，主要是退休养老的人。周边县市的也有，成渝高速沿线，达州、自贡都有。龙泉本地也有，但比较少阳光城主要在售楼盘状况项目名称国一•澳乡盛世中华观景上东基本25龙泉即将入市项目供应分析：川师大项目已经取得土地151亩左右，未来产品供应将以小高层和高层为主，预计供应量在30万平米左右宗地编号宗地位置规划设计条件绿地率容积率建筑高度(米)建筑密度土地用途及年限LP2006-11（DM06）位于大面街办大面西路以东≤30%2.5-4.0≤60米≥30%住宅兼容商业住宅70年商业40年净用地面积竟买保证金拍卖起叫价成交价成交金额竟得人备注101293.333合151.94亩（以实测面积为准）2070万元68万元/亩141万元/亩21423.54万元四川师范大学科技开发总公司/金堂县现代房地产开发有限责任公司川师大现代花园已经取得土地151.94亩，从规划方案来看，产品将以小高层和高层为主，预计供应量在30万平米左右龙泉即将入市项目供应分析：川师大项目已经取得土地151亩左右26龙泉即将入市项目供应分析：恒大银河国际新城已经取得土地310亩左右，未来供应产品将以小高层和高层为主，预计供应量在55万平米左右用地面积宗地位置规划设计条件绿地率容积率建筑高度建筑密度土地用途及年限49.289亩大面街办成龙路以南≥30%多层≤1.8多层≤24米多层≤30%住宅兼容商业住宅70年商业40年50.163亩大面街办成龙路以南≤25%≤1.8≤24米≤50%商服用地商业40年53.787亩大面街办成龙路以南≥30%≥5.0≤7≤25%商业办公用地159.431亩大面街办成龙路以南≥30%2.5-4.0≤60米≤30%住宅、商业用地住宅70年商业40年恒大银河国际新城已经取得土地310亩左右，从规划方案来看，产品将以小高层和高层为主，预计项目平均容积率在3.4左右，供应量在55万平米左右龙泉即将入市项目供应分析：恒大银河国际新城已经取得土地31027从各个板块入市项目来看，驿都大道和老城区取代阳光城成为主要的供应区域；区域整体开发强度走高，高层/小高层逐渐成为供应主体东方华美苑怡水居3蓝色理想22003年2004年2005年2006年2007年别墅洋房多层小高层高层东山国际新城剑桥丽景国一澳乡1龙城一号艺锦湾御源大湖东麓驿境1

东麓驿境2

东麓驿境2锦上城文豪市苑

春秋名邸

人和世家上东阳光1、2上东阳光3常青藤柠檬城国一澳乡2盛世中华1号耍都3观景上东瑞临锦苑阳光城板块老城区板块东山国际区域玺印上院国际城金巴黎金色海岸尚城东锦利通天鹅堡天鹅岭龙锦花苑天泉聚龙国际生态别墅宏得紫竹苑上东壹街区桃都印象兴顺苑驿都大道板块翠晨记陶然精舍明星花苑馨苑丽阳嘉园园丁花园金山花园驿都锦绣京龙名苑天地晨光丽景蔚蓝花城鹰冠庄园足球假日公寓洪景丽苑怡景花园阳光世界五角度假公寓滨河苑阳光假日别墅阳光香榭丽泉江南从各个板块入市项目来看，驿都大道和老城区取代阳光城成为主要的28编号客户来源客户分类1龙泉驿地缘型客户龙泉老城原住民航天城产业人口经开区产业人口高校/职校教师2成都城市客户城市东部蔓延人群拆迁迁移客户潜在养老客户绿带家庭客户3省内外地客户绿卡移民客户绿卡养老客户龙泉市场客户构成复杂，共有来自本地、成都、省内外地三个不同区域的十类客户编号客户来源客户分类1龙泉驿地缘型客户龙泉老城原住民航天城产29阳光城片区老城片区东山国际片区驿度大道片区龙泉驿地缘型客户龙泉老城原住民航天城产业人口高校/职校教师经开区产业人口产业发展及资源集中带来的置业需求：航天城：1994年从达州迁来龙泉驿，共有职工10万人，其中中高层管理人员接近1万人。航天城在达州属于军工企业，搬迁带动了配套产业人口迁移。航天城建有配套住宅，分为甲乙丙区及中区，所有迁来员工均有住房，但居住条件较差。经济开发区：2000年正式成立，企业规模较小，产业工人共有10万，技术人员大多数是外聘，并没有在龙泉驿出现大规模置业需求。高校：四川大学东校区、四川财经职业学院、四川音乐学院通俗音乐校区、四川大学的成教院、成都大学、成都信息工程学院、四川科技职工大学等多所高校及职校由于产业发展及资源集中，龙泉驿区内形成了四类鲜明的地缘性客户阳光城片区老城片区东山国际片区驿度大道片区龙泉驿龙泉老城原住30龙泉老城原住民产品舒适性小区环境生活便利中年、30-40岁左右、龙泉区公务员、私营业主三口之家在当地社会地位高、财富实力强、龙泉驿首批住房改善人群承受力有上限（约40-50万）在龙泉驿内已有房产，在不离开已有工作区域的条件下改善置业置业要素排序：舒适性（户型、产品形式）、小区环境（社区内绿化、水系）、生活便利产品形式：舒适120-130平米三居室为主地块位置距离成都更近，交通便利周围三圣花乡，环境较好周边缺乏配套设施行为及生活特征置业需求对本项目的看法地缘性客户龙泉老城原住民产品舒适性中年、30-40岁左右、龙泉区公务员31航天城产业人口—中高层管理人员中年人、40-45岁、企业中高层管理人员（1万人左右）航天城工作时间较长，生活圈相对固定已有一套航天城分配住房，80或100平米左右三居企业发展的中坚力量有一定经济实力，购买住房总价50万左右二次以上改善置业客户地块位置较好，通勤方便行为及生活特征置业需求产品舒适性大盘居住环境交通便利置业要素排序：舒适性（户型、产品形式）、大盘的居住环境（社区内绿化、水系）、工作便利、不远离生活圈产品形式：舒适120-130平米三居室为主对本项目的看法地缘性客户航天城产业人口—中高层管理人员中年人、40-32航天城产业人口—产业工人年青人、25-35岁、航天城生产厂基层工人或航天城退休老职工后代家庭人口全部在航天城就业或曾经是航天城的职工家庭内有一套航天城分配住房，60平米左右两居，或80平米左右三居基层工作人员，初次改善置业或婚龄刚性置业，支付能力有限对价格极其敏感，购买住房总价30万左右位置偏向成都，环境好，未来价格一定较高据航天城较远，公交通勤不便没有配套，生活不方便行为及生活特征置业需求总价面积改善不远离生活及工作圈居住环境置业要素排序：总价、工作便利、不远离生活圈、居住环境（社区内绿化、水系）产品形式：舒适80平米两居或紧凑100平米三居室为主对本项目的看法地缘性客户航天城产业人口—产业工人年青人、25-35岁33经开区产业人口大型企业（如川威集团）普通员工就职企业为龙泉传统产业集团，企业提供住房福利居住在企业提供宿舍内或自有住房中，形成固定的社会生活圈经济实力一般，购买住房总价30-40万左右改善型首次置业，集团提供住房优惠，集中内部团购行为及生活特征置业需求总价交通便利居住环境置业要素排序：总价、工作便利、不远离生活圈、居住环境（社区内绿化、水系）产品形式：实用80平米两居或紧凑100平米三居室为主地缘性客户位置偏向成都，环境好，未来价格一定较高据工作地较远，需要有车没有配套，生活不方便对本项目的看法经开区产业人口大型企业（如川威集团）普通员工34高校/职校教师大盘居住环境产品舒适性升值前景中年、35-40岁左右、事业稳定期三口之家，基本有车知识层次高、视野广、投资意识强承受力有上限（约50万）二次置业在龙泉驿内已有房产，改善置业或改善投资置业置业要素排序：大盘的居住环境（社区内绿化、水系）、升值前景、产品舒适度产品形式：实用80平米二居或舒适型120平米三居地块位置距离成都更近，交通便利周围三圣花乡，环境较好缺少配套生活不方便行为及生活特征置业需求对本项目的看法地缘性客户高校/职校教师大盘居住环境中年、35-40岁左右、事业稳定期35成都城市客户城市东部蔓延人群拆迁迁移客户绿带家庭客户潜在养老客户随着城市化进程的推进，四类成都城市客户在龙泉驿释放置业需求快速城市化带动的置业需求：城市化进程加快：随着成都城区的开发，中心地区用地逐渐减少，城市骨架在快速城市化进程中被拉大，居民住房改善需求的持续存在以及政策对城市建设的影响导致东部就业人群的置业需求向城外蔓延。东郊老厂拆迁：由于设备陈旧、能耗高、产品结构单一、污染严重、基础设施落后东郊工业发展退出了成都工业发展舞台，成飞，五冶，784等东郊老厂的旧改引发了大规模的客户迁移，这一刚性需求在东部得到了一定释放。龙泉驿资源优势：龙泉驿区是省级花果山风景名胜区，自然环境优越，曾举办的国际桃花节提升了区域的知名度。同时成渝高速及成龙高速形成了核心交通骨架。环境及交通的优势吸引了大量来自成都的养老及投资客户。

成都成都城市东部蔓延人群拆迁迁移客户绿带家庭客户潜在养老客户随着36城市东部蔓延人群—东部白领总价通勤便利生活配套青年、30岁左右、事业起步期，在东门附近就业两口之家，部分家庭有车，部分依赖公共交通中上等收入，有明显的总价上限（约40-50万）婚龄初次置业支付能力差，父母资助首付款置业要素排序：总价、通勤便利、生活配套产品形式：舒适90平米二居或舒适型120平米三居地块位置距离成都更近，交通便利，但没有公交通勤周围三圣花乡，农家乐比较有名行为及生活特征置业需求对本项目的看法成都城市客户城市东部蔓延人群—东部白领总价青年、30岁左右、事业起步期，37城市东部蔓延人群—改善置业人群总价通勤便利产品舒适性大盘的居住环境中年、40岁左右、事业稳定期，在城市东部就业三口之家，部分家庭有车，部分依赖公共交通中等收入，有明显的总价上限（约50万）二次置业在成都内已有住房，但条件一般，进入龙泉区域内改善投资置业置业要素排序：总价、通勤便利、产品舒适度、大盘的居住环境（社区内绿化、水系）产品形式：舒适90平米二居或紧凑型100平米三居地块位置距离成都更近，交通便利，但没有公交通勤周围三圣花乡，农家乐比较有名行为及生活特征置业需求对本项目的看法成都城市客户城市东部蔓延人群—改善置业人群总价中年、40岁左右、事业稳定38拆迁迁移客户成都东部工业厂房拆迁改造居民习惯城市东部生活环境，不愿迁移太远工业厂房产业工人，刚性置业，支付能力有限对价格极其敏感，购买住房总价30-40万左右位置偏向成都，环境好，未来价格一定较高公交通勤不方便没有配套，生活不方便行为及生活特征置业需求总价通勤便利生活配套置业要素排序：总价、通勤便利、生活配套产品形式：舒适80平米两居或舒适型120平米三居室对本项目的看法成都城市客户拆迁迁移客户成都东部工业厂房拆迁改造居民位置39潜在养老需求客户中老年人，40-50岁左右，生活在城市东部青睐较好的居住环境养老，但不愿远离原居住地家庭人口较多，通常与儿女同住，也考虑未来的升值前景多由儿女支付房款，购买住房总价40万左右位置偏向成都，交通很便利，能升值自然环境很好，农家乐，适合养老生活配套需要完善行为及生活特征置业需求总价生活配套交通便利升值前景置业要素排序：总价、生活配套、交通便利、升值前景产品形式：舒适型120-140平米三居室为主对本项目的看法成都城市客户潜在养老需求客户中老年人，40-50岁左右，40绿带家庭客户中年人、35-40岁、事业鼎盛期从事高收入职业，成都中产阶层城市内已有一套住房，或其它区域内也有住房经济实力雄厚，财富积累速度快，购买住房总价60-80万支付能力强，改善投资型客户，二次以上置业购买住房作为个人改善居住、养老或投资地块位置较好，交通便利，升值前景看好行为及生活特征置业需求产品舒适性大盘良好的居住环境交通便利升值前景置业要素排序：舒适性（户型、产品形式）、大盘良好的居住环境（社区内绿化、水系）、交通便利、具有升值前景产品形式：舒适120-140平米三居室为主对本项目的看法成都城市客户绿带家庭客户中年人、35-40岁、事业鼎盛期41成都城市的首位度吸引大量外来人口置业，这一影响也波及到龙泉驿省内外地客户绿卡移民客户绿卡养老客户城市首位度引发的外来置业需求：外地购房占成都半壁江山：在2005年，攀枝花、内江、乐山、绵阳、南充、自贡、德阳、宜宾、达州以及西藏10地成为成都外来购房主力。2006年去年达州一举成为外来购房者中增长最快的区域。其中内江更是表现非凡，成为成都外来购房区域中的绝对主力城市。成都良好的居住环境及户籍绿卡是外来人口置业的原动力。龙泉驿的外来人口：最早的来龙泉置业的外来人口多为航天城搬迁带动的达州居民，随着龙泉产业发展的强大，越来越多从事加工制造业的外来人口成为龙泉产业发展的生力军，在产业链各环节中实现就业，并举家迁往龙泉成为成都市民，从而带动了龙泉驿一方居住市场的快速发展。成都城市的首位度吸引大量外来人口置业，这一影响也波及到龙泉驿42绿卡移民客户中青年人，25-40岁左右，生活在内江、广汉、达州、南充以及成渝高速沿线的三线城市内看中成都中心地位、城市资源及良好的居住环境通过进入成都置业获得户籍“绿卡”解决改善生活环境、获取就业机会、子女教育等问题支付能力有限，购买住房总价30万左右位置偏向成都，环境好，未来价格一定较高行为及生活特征置业需求总价生活配套居住环境置业要素排序：总价、生活配套、居住环境产品形式：适用80平米两居，紧凑100平米三居室为主对本项目的看法省内外地客户绿卡移民客户中青年人，25-40岁左右，生活43绿卡养老客户中老年人，40-50岁左右，生活在内江、广汉、达州、南充以及成渝高速沿线的三线城市内青睐成都较好的居住环境养老家庭人口较多，通常与儿女同住，一次置业全家可获得成都户口支付能力有限，购买住房总价40万左右位置偏向成都，环境好，未来价格一定较高自然环境很好，农家乐，适合养老行为及生活特征置业需求置业要素排序：总价、生活配套、居住环境产品形式：紧凑型100平米三居对本项目的看法省内外地客户总价生活配套居住环境绿卡养老客户中老年人，40-50岁左右，生活44从不同客户的承受能力分析上看，龙泉现状市场以中低端客户为主，其中支付力较强的主要为成都城区客户及本地中高收入群体30万40万50万60万80万龙泉本地客户成都城市客户本省外地客户绿卡养老客户绿卡移民客户绿带家庭客户潜在养老客户拆迁迁移客户改善置业人群东部白领高校/职校教师经开区产业人口产业工人中高层管理人员龙泉老城原住民承受能力客户来源龙泉市场中高端客户箱体构成从不同客户的承受能力分析上看，龙泉现状市场以中低端客户为主，45项目成本较高，如立足本地竞争则在中高端客户数量承受能力有限、数量较小的状况之下不具比较优势，必须放眼更大范围竞争本项目龙城一号东山国际艺锦湾御源大湖区恒大银河新城川师大现代花园取地成本/产品销售价格130-173万/亩，高尔夫等功能设施的投入4500元/平米均价，新一期预计5500元52-68万/亩，目前销售均价37003600元/平米均价3200元/平米55万/亩-99万/亩141万/亩潜在供应——约38万平方米，多层为主70万平方米，小高层为主27万平米，以多层为主40万平方米，预计以多层和小高层55万平米，以小高层/高层为主30万平米左右，以小高层/高层为主未来竞争项目潜在供应状况多层大约为100万平米左右，小高层/高层160万平米左右，供应量较大龙泉房地产市场中高端客户中本地中高层企业管理人员数量有限，大部分居住条件已经改善；来自成都的改善置业人群以及绿带家庭客户虽然总价承受能力相对较高，但是周边区县对其有较大的分流作用项目成本较高，如立足本地竞争则在中高端客户数量承受能力有限、46本项目在规模、区位、资源条件、政府支持等方面全面超越区域内其他项目，具备在成都中高端市场竞争的条件本项目龙城一号东山国际艺锦湾御源大湖区恒大银河新城川师大现代花园区位两条主干道，距离主城区最近驿都大道，区位相当成龙路尽头，距离主城区较远驿都大道，区位相当驿都大道，区位相当成龙路，区位相当成龙路，区位相当规模、资源以及产品类型规模大、资源好、产品线丰富规模较小，无配套，以洋房为主规模大，资源好，产品线丰富规模较小，资源一般规模较小，资源一般规模较小，资源一般，以小高层/高层为主规模较小，资源一般，以小高层/高层为主政策支持政府重点项目，龙泉主要发展方向政府重点项目，龙泉主要发展方向政府重点项目龙泉主要发展方向龙泉主要发展方向龙泉主要发展方向龙泉主要发展方向区域认知龙泉边界，且紧邻三圣乡，具备借势和克服现有区域认知的基础龙泉边界，认知属于龙泉龙泉项目，大规模新城龙泉项目龙泉项目龙泉边界，且紧邻三圣乡龙泉项目区域市场基础周边现有市场基础的外向性最强周边现有市场基础的外向性最强前期以龙泉市场为主，后期外向型逐渐增强周边现有市场基础的外向性最强周边现有市场基础的外向性最强————本项目在规模、区位、资源条件、政府支持等方面全面超越区域内其47为配合开发商加快工作进度，本次汇报的主要内容和思路主要围绕启动位置和基本指标来展开项目所在区域（龙泉）的发展基础和房地产市场现状龙泉未来发展趋势、潜在供应和项目资源比较优势分析成都中高端住宅市场现状及竞争格局分析成都中高端住宅产品分级及客户细分分析基于客户需求针对竞争的项目现实竞争力分析成都整体市场发展趋势分析类比标杆案例发展历程分析项目开发进程约束条件分析（取地顺序、核心资源分布、工程进度）现在在哪里？起点能多高？未来怎样走？整体开发顺序启动定位设想启动配比及容积率建议展示区位置及内容建议本次汇报核心结论构成为配合开发商加快工作进度，本次汇报的主要内容和思路主要围绕启48成都——中国西部经济中心、活力中心，目前正处于经济增长和城市化的高速发展期

成都市是中国西部重要中心城市，西南地区科技、金融、商贸中心和交通、通信枢纽，国家历史文化名城和旅游中心城市。经济持续稳定增长，2006年国内生产总值达到2750亿元人民币，与西南区域其他省会城市间经济发展差距日益拉大。经济活力凸现，2002-2006连续5年经济增长速度高于全国平均水平。2006年人均GDP超过3000美元。按照国际惯例，正是经济快速增长和城市快速城市化的阶段.成都经济总量虽然落后于重庆，但是从经济增长速度以及人均GDP水平来讲，领先于西南乃至整个西部的省会城市，是中国西部城市的经济中心.成都——中国西部经济中心、活力中心，目前正处于经济增长和城市49作为西南中国经济中心的城市地位和极具魅力的城市文化，吸引了大量外来人口来成都就业与居住据统计，2006年成都市五城区商品住房销售中，有40.3%的客户是外地人，他们大多选择来成都置业定居：外地商人进驻成都支边人群回成都养老西部各省有钱人来成都买房养…………大量西南人口迁入宜居排名全国第三公众眼中的成都市一座来了就不想走的城市……包容性全国第二的城市……休闲之都作为西南中国经济中心的城市地位和极具魅力的城市文化，吸引了大50外来置业人口逐年递增，已经成为城市房地产市场发展的支柱力量，开放性的市场格局已经形成从商品住宅个人购买量看，外地人在成都购房面积比例逐年上涨。2006年全年外地人购买344.29万平方米，占成都市五城区商品住宅销售面积的40.3%。这些客户选择来成都置业定居,是因为外地商人进驻成都支边人群回成都养老西部各省有钱人（主要是西南区的重庆、西藏、贵州等省市及四川省二三线城市的人员）来成都买房养老…………成都生活的内在舒适度很高，同时这也是一个文化大省，这里的文化可以总结为不时尚，但是舒适、厚重；成都作为四川文化和底蕴的集大成者对于本省的人具有很强的认同吸引力，只要四川人都把成都当作自己的故乡，因此在外的四川人只要有钱了，都会隔三差五得来成都住一住，甚至置业。————成都某房地产开发有限公司商业总监外来置业人口逐年递增，已经成为城市房地产市场发展的支柱力量，51成都房地产市场在内生以及外来需求带动下呈现供销两旺的态势，宏观调控后整体依然保持持续发展态势，开发商对市场预期乐观在多层次、多角度、多立面的国家宏观调控下，外来房地产开发商对成都市房地产市场仍然保持乐观态度，纷纷抢摊成都仅2006年一年,中海地产在成都的开发建设规模就接近70万平米；华润置业继2005年12月以21.42亿元鲸吞420地块之后，2006年中又成功竞得成都高新区175亩优质地块，成为成都土地储备量最大的开发商之一……万科、和黄、华侨城、雅居乐、珠江等全国性大开发商2006年均有大规模开发或取地的动作0.0050.00100.00150.00200.00250.00300.0045678910111201020304050607080住宅销售面积住宅投资额2006.5.17“国六条”出台2006.5.29“九部委新政出台”2006.6.8《成都市调整住房供应结构稳定住房价格的实施意见》出台住宅销售和投资出现一定回落走出观望期，市场回暖2004年由于土地严控政策，建设项目进展缓慢，而需求却逐年递增，导致之后的几年成都的房地产住宅市场出现供不应求状况，每年的销售面积都远远大于竣工面积。成都房地产市场在内生以及外来需求带动下呈现供销两旺的态势，宏52根据资源禀赋的差异、房地产供应及客户特征，可以把成都中高端住宅市场分成四大板块生态住区代表性项目仁和春天大道、万科·朗润园、宏信西花汀产品类型小高层/高层价格4500城市成熟住区代表性项目中海国际、鹭岛国际、中大·君悦金沙、华润翡翠城产品类型洋房/高层价格高层：6300洋房：8000规划带动区域代表性项目中海蘭庭、南城都会、华润凤凰城、蜀郡产品类型高层/洋房/别墅价格高层、小高层：5800洋房：7000别墅：10000城市东部区域代表性项目万科金域蓝湾、华润24城、卓锦城产品类型小高层/高层价格6000城市成熟住区外光华区域城市东部区域人南延线根据资源禀赋的差异、房地产供应及客户特征，可以把成都中高端住53依托城市快速交通干道以及良好自然环境形成的新兴城市生态住区中高端住宅板块分析——光华大道沿线区域认知：依托光华大道以及温江良好的自然生态环境形成的新兴城市生态居住区，目前开发强度正在逐渐走高，平均容积率2.5。

产品类型：新入市项目以高层、小高层为主。价格：高层、小高层价格约4000-5000元／平方米，联排价格约7000元／平方米，洋房5000-6000元/平米未来供应：土地供应较大，区域是未来房地产主要供应区域，产品供应以高层、小高层为主。客户构成：现状客户中成都本地人约占60%，广州、深圳等,外地投资客户约占40%。代表项目：仁和春天大道、万科·朗润园、宏信西花汀依托城市快速交通干道以及良好自然环境形成的新兴城市生态住区中54客户描述：成都人占到50-60%左右，成都客户来自全成都，主要是做生意的人；外地客户以广东深圳为主约占30%，另有少量四川省内客户约占10%左右感觉项目户型面积合理，适合投资，项目品质很好，具有升值潜力仁和春天大道项目基础信息占地面积总约600亩建筑面积50万平米容积率1.8开盘日期2007年7月产品类型高层户型面积区间一批次80平方米(100套),135平方米(100套)二批次与一批产品相同项目销售信息期数成交均价（元/平米）主力总价（万元）销售速度（套/月）一期一批次520042—70200套开盘售罄一期二批次5800（预计）46—78预计07年9月开盘项目竞争力：湿地公园、品牌配套、居住环境客户描述：仁和春天大道项目基础信息占地面积总约600亩建筑面55光华大道沿线片区主要在售楼盘状况项目名称锦绣森邻美茵河谷西花汀万科朗润园基本情况项目位于温江区光华大道旁温江新城，占地面积：约184亩

，建筑面积：109841平米，容积率1.30，绿地率35.20%，一期100多亩，共595户美茵河谷位于成都市光华大道。占地108亩，总户数６００户，容积率1.8，绿化率50%项目位于光华大道临近温江城区1公里处，距光华大道垂直距离约200米，项目占地100余亩由11层、18层、20-24层电梯洋房。容积率2.39。万科•朗润园位于光华大道旁、江安河畔，七中试验学校对面。占地60余亩，由高层电梯和多层花园洋房组成，项目总计990多户，目前推出500多户。容积率:4.39，绿化率:32.80%。产品户型联排在２４０平方米左右，5层洋房１８０平方米左右，高层户型在146平米左右6层电梯洋房，户型面积52平方米—230平方米，以130平方米占30%小高层，户型122平米66套，135平米60套，155平米44套，143平米66套多层高层，户型120平米为主价格联排7000元／平方米洋房5100元／平方米高层4000元／平方米均价4100元/平方米均价4000元/平方米今年六月开盘3680元/平方米，现在4300元/平方米销售状况目前销售两栋17层电梯公寓，共68套，剩不到20套（6月开盘6层电梯洋房三期于2007年4月7日开盘目前已经售完（约120套／月）2007年04月13开盘，目前已售近90%（50套/月）。07年5月开盘，推出500多套，销售400多套。（134套/月）客户群及置业目的成都人本地人约占30%四川省内占40%广东等外地客户占30%成都本地客户约为60％，外地客户约占40％成都客户为主约占80%，外地客户约占20%成都客户占60%,，外地客户占40%光华大道沿线片区主要在售楼盘状况项目名称锦绣森邻美茵河谷西花56依托良好的区域位置、便利的交通条件、成熟的城市配套形成的传统住区中高端住宅板块分析——城市成熟住区区域认知：位于二环三环之间，依托良好的区域位置、便利的交通条件、完善的城市配套形成的传统住区。产品类型：以高层、小高层为主价格：高层小高层产品价格在5000-7000，洋房类产品在7000-10000未来供应：未来供应以高层为主，洋房和多层产品将成为稀缺产品。片区土地稀缺，地价已达到1000多万/亩，预计未来房价会持续上涨。客户构成：属于顶级和上中产客户。整体上成都本地人居多。买高层产品的大多是二次置业。买低密度产品的有很多是属于三、四次置业，年龄大都在40岁左右。代表项目：中海国际、鹭岛国际、中大·君悦金沙、华润翡翠城依托良好的区域位置、便利的交通条件、成熟的城市配套形成的传统57客户描述：成都市区客户占到70%左右，主要为生意人，公务员；外地客户感觉以广东深圳为主约占30%（另有少量外籍人员）中海国际社区项目基础信息占地面积总约1986亩建筑面积120万平米（公共配套设施约16万平米，住区约104万平米）容积率0.9开盘日期2005.9产品类型多层/小高层/洋房/联排别墅/独立别墅

户型面积区间蓝岸一期（多层）总566户，140—160平方米碧林一期（多层）总260户，120—146平方米橙郡一期（高层）总1040户目前开盘120户，120平方米左右林溪美墅总100套，250平方米左右项目销售信息期数成交均价（元/平米）主力总价（万元）销售情况蓝岸一期530074-8505年9月开盘售罄碧林一期670080-9807年6月开盘基本销售完橙郡一期5100-670056-8007年7月开盘（60套/月）林溪美墅

1300033507年5月开盘100套，目前剩余10套左右项目竞争力：大社区、开发商品牌、优质配套客户描述：中海国际社区项目基础信息占地面积总约1986亩建筑58客户描述：成都本土人看得多，自住型，投资客比较少。老板居多。成都客户占到60％～70％。来这里的客户更看中环境，也挑户型。购买水晶公寓的主要是成都本土的有钱人和华侨。

城市成熟住区典型项目——鹭岛国际项目基础信息占地面积28万㎡建筑面积28万㎡容积率2.3开盘日期2期05年9月份开盘风格现代产品类型多层、小高层套数1895面积1期，140-150平；2期170为主力户型；水晶公寓240平为主力户型项目销售信息产品类型成交均价（元/平米）总价（万元）销售速度（套/月）1期480070开盘售罄，2002期580070-200开盘基本售罄229水晶公寓7500~9000180~200开盘大约销售80%，35项目核心卖点：成熟区域、规模楼盘、优质社区环境客户描述：城市成熟住区典型项目——鹭岛国际项目基础信息占地面59客户描述：大都是四川二线城市的人买的，占70％。成都还是有地缘划分，东边人住在东边，西边人住西边。南面的政府官员比较多，这边也有。

环境要好，成都人买房最重要是要看环境，这边买了以居住为主，周边郊县在这买房子的也都是居住的，养老、上学。

城市成熟住区典型项目——中大·君悦金沙项目基础信息占地面积15.7万㎡建筑面积40万㎡容积率2.64开盘日期1期06年4月份开盘，2期07年6月份开盘风格现代产品类型高层、小高层套数2000面积主力户型120-130的三居项目销售信息产品类型成交均价（元/平米）总价（万元）销售速度（套/月）一期45004050二期49005080项目卖点：成熟区域、性价比项目问题：开发商开发节奏推进较慢

客户描述：城市成熟住区典型项目——中大·君悦金沙项目60客户描述：买多层的成都的多一些，买高电梯的是市外省内的比较有经济实力的一些官员和商人买的。市外省内以自住为主，深圳上海的兼顾投资。多层的大都是至少二次置业的。以中年人居多，上有老下有小，还是喜欢靠近城内的医院和学校。过几年没那么忙了，退休了，才会考虑去麓山那边去。很多客户还是很喜欢湖的。

城市成熟住区典型项目——华润翡翠城项目基础信息占地面积7.56万㎡建筑面积41.5万㎡容积率4.5开盘日期3期05年12月开盘；4期07年9月开盘风格现代产品类型一期主要是洋房、别墅、小高层电梯；二期多层和高层电梯；三期四层高的叠拼，6层带电梯的洋房，20多层的高层电梯；四期都是30层的高层。面积170-300项目销售信息产品类型成交均价（元/平米）总价（万元）销售速度（套/月）高层550050-10050电梯洋房8000100-20046叠拼12000150-3207项目核心卖点：自然环境、开发商品牌、成熟区域项目问题：沙河对面有铁路经过、亲水性不佳

客户描述：城市成熟住区典型项目——华润翡翠城项目基础信息占地61其他在售楼盘状况项目名称澳龙名城比华利国际城金沙西园华府金沙基本情况择位成都东，毗邻望江宾馆，坐落2000米沙河步行景观带。总占地81亩，总建筑面积25万，2158户。容积率3,39，绿化率30％。位于成都市东大街东延线与川师大北街交汇处，南加州风情国际化社区。项目东临60000余平米水面大观湖。占地面积136767.35平方米，总建筑面积:536000平方米。项目占地面积370亩，总建筑面积约40万平方米。容积率1.63，绿化率40％，总户数约3000户。预计分五期开发，是金沙片区规模最大的社区，一、二期约1088户均已成熟入住。强调中式庭院的围合。华府金沙位于成都清江西路，占地面积23333.35平方米，总建筑面积110000平方米。总户数848户，容积率5.产品户型4+1洋房，7层带电梯的多层，11、16、33层的电梯洋房，主力户型140平三居。18层、28层、32层的高层6栋26层住宅、2栋18层住宅，四期主力户型：85～90平的两居6栋32+1层,140平的占60％，120平的占30％，110平的占10％价格顶跃单价7000～8000元，主力户型总价在90～100万左右。均价4980元均价6300元6000元起价。顶层总价110万左右，单价在7、8千左右。销售状况第一次开盘当天卖完，第二次开盘全是套三，120～200多平，卖完70％一期一批次9月30日开盘，房源6天销售告罄，一、二、三期售磬，四期尚在累客阶段平均每月90套。客户群及置业目的70％成都本地人，还有一部分四川二级城市。客户的年龄买低的都在40岁左右，都有两三套房。成都人和外地人比例相当，外地人是四川二线城市的有钱人。成都人大都是2、3次置业，改善型。客户大部分是成都本地人，以公务员和老师为主；外地人主要是与成都有渊源的人回来购买。客户大都是第二三次置业的，外地客户占50％，其中深圳北京的客户占到了外地客户的20％；本地客户占50％，以投资为主。其他在售楼盘状况项目名称澳龙名城比华利国际城金沙西园华府金沙62其他在售楼盘状况项目名称祥域天合凯旋城中海龙湾半岛金楠国际基本情况总占地60亩，996户。现在推的是两梯4户。有2栋22层高的写字楼，商业有1万平。项目位于青羊区光华村南依成都至温江的80米宽主干道-----光华大道,东临贝森南路,北靠贝双路,西接二十一世纪花园,地形较为方正。占地80亩，共1085套，容积率3.99，建筑密度22％，绿地率30％以上，建筑面积209553.06平方米龙湾半岛位于成都市正西方，清水河与二环路西一段的交叉口（在二环路以外）；清水河以南，龙腾路以北，杜甫花园西侧。项目总占地216亩，总建筑面积32万平方米总户数:1800户左右。容积率:3.20绿化率:30%项目位于武侯区外双楠武侯大道武阳大道旁，占地41亩，596户。2007年9月开盘产品户型二居80～90平，3居130～140平，各占50％。高层，主力户型是140～150的三居占到60％。120平的占到10％，200平的占到20％，还有10％的80多平的不对外销售。半岛景观高层：50-160平方米，独户叠拼别墅：200-280平方米，临河双拼别墅：300-350平方米高层，户型50—120，90平米以下50%价格1期起价6000元第三批次均价6500，现在在卖的是第四批次，均价6800，价格在6300～7000之间。90％以上的房子总价在90万、100万以上。15层以下的层差20元，15层以上层差10元。马上要推出一批200平左右的，精装，价格大概在1万以上。高层均价7800元/平方米

；别墅230－1100万元/套估计在5200-5800元/平方米销售状况尚未开盘第三批次，今年3月份开盘，100多套卖了80％。高层6月开盘推出400套，目前总体销售90%（180套/月）未开盘客户群及置业目的上门量比较多，大多是30～40岁的人。客户以本地自住为主，年青人主要是改善型客户。50％为外地人，来自深圳、以及四川二线城市，50％来自成都本地，以公务员为主。成都客户为主约占50%，外地客户约占50%咨询客户多为成都本地人及四川省内的外地客户，小户型会销售很好其他在售楼盘状况项目名称祥域天合凯旋城中海龙湾半岛金楠国际基63其他在售楼盘状况项目名称新界上城优品道置信丽都花园城3期基本情况中铁瑞城新界位于成都市武侯区武侯大道南侧，占地面积约370亩，本项目是住宅和商业综合开发项目，总建筑面积约30万平方米。容积率:2.20，绿化率:25%。占地76亩，局部由6-22层电梯公寓半围合而成，总建筑面积500平米，其中建筑面积有1万4000多，绿地率为34.25%，容积率3.05。位于青羊区城西光华大道与青羊大道的交会处，占地面积275334.71平方米，总户数，总共2300户，景致组团388户。项目总占地约400亩，规划总建筑面积约45万m2，项目二期位于三环路以内，占地面积约220亩，规划建筑面积约25万m2。目前处于咨询阶段。产品户型7-9层多层加小高层。6月开盘推出第一批次160套，户型90-118，90平米以下占50%主力户型130～150主推130-140平10栋13层小高层，900套，其中700套为90平米以下，其余140-170平米价格6600元/平方米130/140的房子总价在80万左右。最新的一期均价65007000-7600，总价均在100万以上二期价格5200销售状况6月开盘推出第一批次160套，一天全部售罄有一部分是单位团购。去年年底第一次开盘，一共开了400多套。总共是1100多套，现在卖了2/3。06年10月份开盘，总计2300户，现在仅剩10多户140平的。现场客户至少有20-30组，很多人前来咨询客户群及置业目的客户60%为成都市内客户，40%为外地客户（广深为主）大部分是成都人购买，大都是130～150平的，基本上是二、三次置业。外地人也有一部分不多，有很多是来自深圳的，可能买回来以后回来住，承受能力比较高，大都买100万左右的房子。成都/外地各一半，客户有美国、马来西亚、新加坡等投资客。成都本地人居多，外地人大都是四川二线城市来来成都置业居住。其他在售楼盘状况项目名称新界上城优品道置信丽都花园城3期64城市规划利好带动而兴起的城市新富聚集区中高端住宅板块分析——人南延线区域认知：由于政府南迁、新会展以及地铁等城市规划利好，承接传统南富区域认知而成为新兴的城市新富聚集区，城市意向初具，在心里距离上属于城区。产品类型：产品线丰富，以高层和小高层为主，兼有洋房和别墅。价格：高层、小高层价格约为5500元／平方米，洋房价格约为7000元／平方米，别墅价格约为10000元／平方米。未来供应：伴随土地持续放量以及南城都会、雅居乐等千亩大盘的持续供应，未来将是热点供应区域；伴随地价持续走高，未来产品仍将以高层、小高层为主。客户构成：现状客户中成都本地人约占60%，四川省内约占20％，广州、深圳等,外地投资客户约占20%，整体置业动机以投资为主代表项目：中海蘭庭、南城都会、华润凤凰城、蜀郡城市规划利好带动而兴起的城市新富聚集区中高端住宅板块分析区域65客户描述：

成都人占70%左右，四川省内占20%大都是二线城市生意人，广州深圳占10%（另有少量外籍人员）。成都客户关注社区环境、户型、交通、价格；外地客户关注环境和升值。有一部分客户是追随中海的品牌过来。成交的外地客户对价格并不关注，成都外做生意的四川人经济实力非常雄厚，买房多考虑家人同住，但入住率并不高。

典型项目——中海蘭庭项目基础信息占地面积7.3万㎡建筑面积35万㎡容积率4.2开盘日期2007年7月22日风格新古典主义产品类型24层的高层套数200面积90—118平方米的区间，以100平方米左右为主

项目销售信息产品类型成交均价（元/平米）总价（万元）销售速度（套/月）高层580050~70200关键特征：外地人——纯投资客为主，关注升值潜力，入住率较低本地人——大都是三次、四次置业，更关注环境和升值潜力关键需求：社区环境、升值潜力、项目品质、开发商品牌

客户描述：典型项目——中海蘭庭项目基础信息占地面积766客户描述：政府工作人员和500强工作人员占60%，其他占40%。成都客户关注环境、户型、交通、配套、价格；外地客户关注环境和升值。华润品牌也是吸引客户置业的重要因素。客户年龄多在35岁左右，从事高收入职业，事业发展期具有一定经济基础。在城市中有小面积住宅，需要改善，再次置业多半与父母同住。由于知识层次高，视野宽广，置业选择在关注生活便利的同时看中产品品质、项目品牌以及升值空间。

典型项目——华润凤凰城项目基础信息占地面积23.7万㎡建筑面积70万㎡容积率4.5开盘日期07年8月18日B区开盘风格现代产品类型27层的高层套数2498套面积120—130占50%，160平方米占25%，80平方米占25%项目销售信息（B区未开盘）产品类型成交均价（元/平米）总价（万元）销售速度（套/月）高层预计会到6000------关键特征：外地人——纯投资客为主，关注升值潜力，入住率较低本地人——改善投资置业，关注环境和升值潜力关键需求：社区环境、升值潜力、项目品质、开发商品牌客户描述：典型项目——华润凤凰城项目基础信息占地面积23.767客户描述：部分客户为好多朋友一起购买，或者父母养老（