XX天地品牌诊断小结课件

2022/12/19唐山新天地品牌诊断小结唐山新天地项目2022/12/16唐山新天地品牌诊断小结唐山新天地项目2要点一：项目品牌诊断2要点一：项目品牌诊断3知名度高，并具备一定美誉度

物管及客户服务为业主对项目的认可点项目品牌现状接近90%的业主对于居住在鹭港感到满意，项目美誉度较高，也表明项目的社区管理较为成功。对物业管理的满意度达到了45%以上，是客户最为满意之处；客户管理的满意度在30%左右，仅次于物管，主要得益于客户关系的维护及客户会等的管理；房屋质量及产品设计满意度最低。3知名度高，并具备一定美誉度

物管及客户服务为业主对项目的认已拥有一定量的忠诚客户，具备品牌基础4项目品牌现状项目名称老带新来访比例梧桐大道30%景泰翰林20%凤凰世嘉20%（重复购买率50%）荣泰尚都10%金港国际怡园40%根据案场月报表的统计，本案来访渠道以报广为主，朋友介绍占30%左右；与其他周边项目相比较，除荣泰尚都外，老带新比例均在20%以上，平均30%左右，周边项目的老带新均没有政策优惠，高比例主要源于：

1）除鹭港外周边项目媒体发布量少，宣传渠道单一，故老带新比重较大；

2）老带新为唐山市场传统传播路径，故多个项目老带新比率均较高。从客户的重复购买会推荐意向来看，略高于兴盛开发的凤凰世嘉，已拥有一定量的忠诚客户。已拥有一定量的忠诚客户，具备品牌基础4项目品牌现状项目名称老5客户买点与品牌无关，均基于条件选择

项目品牌美誉度存在瑕疵项目品牌现状访谈对象不满意项目优势排序邸亚楠停车乱信誉、地段、配套董燊燊装修问题、维修态度不好规模、信誉、配套刘鑫装修问题、停车乱配套、环境、物管刘洋——地段、户型、性价比孟岩房本慢信誉、规模、配套王爱萍工程质量（漏水、裂缝）规模、品质、升值潜力王雪工程质量（漏水）地段、规模、信誉王颖——教育配套、物业、绿化王月娇装修问题教育配套、生活配套、规模、地段杨晨曦装修问题地段、规模、学校配套张欢停车乱规模、配套赵志纯房本慢教育配套郭雪媛维修态度不好性价比、信誉、配套史红香工程质量（维修不及时）规模、信誉、教育配套、物业5客户买点与品牌无关，均基于条件选择

项目品牌美誉度存在瑕疵6要点二：企业品牌诊断6要点二：企业品牌诊断7具有可传播性，知名度建立在项目之上企业品牌现状客户对开发企业的了解多来源于置业顾问的讲解；对企业的影响建立目感受层面，值得信任及有实力均来源于对企业大规模社区运营能力的认可。7具有可传播性，知名度建立在项目之上企业品牌现状客户对开发企8员工对企业忠诚度及认可高，企业稳定企业品牌现状绝大多数员工愿与企业共同进退，忠诚度极高，有利于企业的稳定发展；对企业归属感占到多数，表明企业领导力较强；8员工对企业忠诚度及认可高，企业稳定企业品牌现状绝大多数员工9公司实力最受员工认可

工程管理及产品能力为现阶段企业短板企业品牌现状雄厚的资金实力成为大部分员工最为认可的部分；工程管理不过硬及设计水平落后成为员工认为的新天地最欠缺的部分，这点从业主对项目的反应也能看出，业主的满意点大部分与项目打造无关；值得一提的是，对企业员工培训方面不满的6%员工全部来自设计部门，而对部门协作不满的4%的员工大部分来自入职时间较短的常各庄项目部，可以看出公司在新老配合及员工的成长方面还有所欠缺，若放任管理则极有可能影响公司对优秀人才的留任。9公司实力最受员工认可

工程管理及产品能力为现阶段企业短板企10要点三：品牌面临的市场挑战10要点三：品牌面临的市场挑战11品牌开发商的进驻有可能侵占唐山市场品牌面临挑战万科取地方式多样招拍挂协议出让兼并土地持有方与土地持有方合股凤凰新城住宅及商业设施项目总投资额35亿元南湖生态城项目约500亩全部为别墅产品唐山南湖生态城约400亩，其中三分之一为别墅唐山文化广场项目凤凰新城华府系列延续凤凰新城73万方

别墅+高层城市豪宅11品牌开发商的进驻有可能侵占唐山市场品牌面临挑战万科取地方12市场评价标准或将面临改变品牌面临挑战品牌企业现状项目开发品牌产品能力开发实力万科南湖郡万科复制红郡产品线全国知名品牌唐城壹零壹深圳中兴别墅+高层城市豪宅模式隶属南油集团绿城南湖绿城绿城系列精品豪宅专家亿城凤凰新城大连亿城西山华府系列成功开发北京豪宅本土企业现状无证销售延期交房展示落后工程管理落后产品打造能力落后现有评价标准未来评价标准证件齐全基础按时交房基础工程质量保证基础——实景展示销售——产品创新且丰富——客户服务及管理水平高——……12市场评价标准或将面临改变品牌面临挑战品牌企业现状项目开发13要点四：品牌发力方向探讨13要点四：品牌发力方向探讨14依企业自身条件及品牌基础探讨发展品牌发力方向工程质量项目品质物业管理整改装修问题，并解决漏水，加强工程管理企业管理在安全及卫生的基础上增加服务感，解决停车乱向先进城市及品牌看齐，关注社区及细节打造强化企业部门协作体系，给予员工技术成长空间客户维护在现有认可基础上，利用本地资源给予更多实惠…………122311注：代表解决顺序14依企业自身条件及品牌基础探讨发展品牌发力方向工程质量项目15附件一：市调项目情况15附件一：市调项目情况16梧桐大道-项目概况开发商及合作方背景：开发商：唐山中冶房地产开发有限公司物业管理：深圳长城物业管理公司物业顾问公司：戴德梁行项目基础资料：地址：路北区友谊东路东侧，裕华道南路与朝阳道间开盘时间：一期2008-5，二期2008-6，三期2009-6入住时间：2010-3-22总占地：18.78万㎡总建面：49.11万㎡容积率：2绿化率：30%总套数：2800套建筑类别：板楼、洋房停车位：全地下装修：毛坯楼层状况：一至五期18栋高层纯板楼，9栋花园洋房户型情况：一居67-79㎡；二居86-94㎡；

三居160-170㎡（主力户型）；四居232-360㎡，复式333-715㎡洋房240-300㎡项目内部配套：底商、幼儿园、小学、会所16梧桐大道-项目概况开发商及合作方背景：17梧桐大道-销售及客户情况2008-7-7一期已售完，二期热销中2009-5-27项目三期盛大开盘2009-10-29项目二期余房、三期共计700套房源热销中2009-11-25高层8500元/㎡，多层洋房12000元/㎡。2010-3-17梧桐大道项目3月B区业主全面入住，四期D、E区新品342套房源即将推出2010-3-28梧桐大道项目二期10月份入住，三期明年3月份入住；四期已开工；2010-4-9梧桐大道项目将于4月18日举行搜房网看房团活动特点个体居多，政府公务员为辅。钢铁、矿主多，而且财富积累雄厚，上亿资产的客户频见；客户年龄集中在40—50岁购买渠道主要以报广、老带新居多；关注点社区环境，产品舒适度；发展前景；项目知名度不关注配套物业，价格高就好，看重圈层；客户情况销售情况17梧桐大道-销售及客户情况2008-7-7一期已售完，二期18开发商及合作方背景：开发商：唐山景泰房地产开发有限公司物业管理：景泰物业公司项目基础资料：地址：路北区卫国路和长宁道西北角开盘时间：一期2008-12，二期2009-10，2010年4月2日推出三栋分别是401#、411#、405#，共157套入住时间：一期2010-9，二期2010-10总占地：22.4万㎡总建面：55.6万㎡容积率：2.48绿化率：35%总套数：1587套建筑类别：板楼、塔楼、板塔结合停车位：地下车位，B1层12万/个，B2层10万/个楼层状况：8-11层为主的小高层,18层高层为辅户型情况：户型为60㎡一居、100㎡二居、126-140㎡三居，另有部分267㎡跃层。主力为100㎡左右的二居项目内部配套：底商、幼儿园、小学景泰翰林-项目概况18开发商及合作方背景：景泰翰林-项目概况19景泰翰林-销售及客户情况2008-12一期推出3栋，08年12月开始销售，为团购2009全年二期推出20栋，销售率90%。普通住宅6400-6800元/㎡，跃层7400-7800元/㎡。2010-2-3首付30%，9.6折，全款9.4折优惠。2010-3-12一期9月底交房，二期10月底交房，三期预计3月底推出，目前二期仅剩52平米左右房源。2010-3-15三期登场，3月16日起至项目开盘日止，预约登记客户享受每日减免总房款1000元的优惠政策2010-4-2三期4月2日盛大开盘，共157套，销售120套，开盘价格6800元/平米-7200元/平米。2010-4-9将于4月18日举行搜房网看房团活动特点客户来源周边老居民占70%，购买渠道主要路过、报广老带新的比例占20%关注点价格户型销售情况客户情况19景泰翰林-销售及客户情况2008-12一期推出3栋，08凤凰世嘉-项目概况20开发商及合作方背景：开发商：唐山市兴盛房地产开发有限责任公司物业管理：唐山永和物业管理有限公司项目基础资料：地址：路北区友谊路与兴源道交叉口西开盘时间：一期2009年7月，二期2009年12月入住时间：2010-6总占地：26.8万㎡总建面：56万㎡容积率：2.1绿化率：33%总套数：916套建筑类别：住宅、联排、花园洋房停车位：地下、地上均有，1：0.8楼层状况：小区分7层、9层、16层二期推出2栋18层楼盘户型情况：户型包括：一居61㎡-65㎡二居70㎡-103㎡三居114㎡-135㎡。一期主力为80-90㎡两居，二期主力为136-148㎡三居。项目内部配套：底商、小学、幼儿园、1万㎡中心花园装修：毛坯凤凰世嘉-项目概况20开发商及合作方背景：凤凰世嘉-销售及客户情况2009-12-3一期全部封顶，均价6300元/㎡。二期暂未定价。2009-12-26销售二期共计330套，价格7800/平米（全款），8100/平米（贷款）；12月26日开盘销售套数80套左右，主要是因为产品单一，首付要求50%2010-2-4预计年后推出：二期148平米三室两厅两卫B3户型，价格暂未确定，2010-4-1二期148平米三室两厅两卫户型销售中，均价8000元/平米，首付全款优惠300元/平米销售情况特点郊县机关单位、钢铁矿的客户较多晴园业主占凤凰世家业主的1/3，大面积洋房基本都是晴园业主；老带新比例占20%左右；购买渠道报广老带新老业主重复购买关注点品牌产品品质户型客户情况凤凰世嘉-销售及客户情况2009-12-3一期全部封顶，均价荣泰尚都-项目概况22开发商及合作方背景：开发商：唐山帮泰达房地产开发有限公司物业管理：众和物业管理公司项目基础资料：地址：路北朝阳道与学院路交汇处西南角开盘时间：09年6月份销售一期，10月2日销售二期入住时间：2010-12总占地：58801.08㎡总建面：143993.86㎡容积率：2绿化率：35%总套数：1156套建筑类别：多层、高层停车位：694个楼层状况：项目17栋住宅，2栋公寓，7-18层户型情况：55—130平米，主力户型80—100项目内部配套：商业装修：毛坯荣泰尚都-项目概况22开发商及合作方背景：荣泰尚都-销售及客户情况2009-6-9一期6月10日准现房开盘，价格区间5500-70002009-9-18二期9月19日起全面接受预定2009-10-2二期开盘，一、二期共计1100套房源；二期均价7000元/㎡。洋房10000元/㎡2009-12-1050-220㎡的房源均有，最高18层，均价7300元。2010-1-25现首付全款享受9.6折优惠，首付满50%享受9.8折优惠2010-3-30目前余货300套，面积以90平米及130平米为主（602、502号楼）2010-4-9项目将于4月18日举行搜房网看房团活动，销售情况特点主要来自唐山市区，郊县客户较少；购买渠道报广老带新老业主重复购买关注点位置价格客户情况荣泰尚都-销售及客户情况2009-6-9一期6月10日准现房凤城国际广场-项目概况24开发商及合作方背景：开发商：唐山天壤房地产开发有限公司景观设计单位：清华E+项目基础资料：地址：路北友谊路与北新道交叉口东北角开盘时间：2010年1月份开始内部认购，认购70%，未达到销售条件。商业开始内部认购，认购金2万。入住时间：2011-10总占地：20000㎡总建面：140000㎡容积率：4.5绿化率：15%总套数：

600套建筑类别：高层停车位：900个楼层状况：板、塔各2栋，塔楼30层-26层，板楼15层。户型情况：30—130平米，84-118㎡为主力户型；项目内部配套：商业，2010-4-10和乐购正式签约装修：公共部分精装修，精装标准为1500/平米凤城国际广场-项目概况24开发商及合作方背景：凤城国际广场-销售及客户情况2010-1-74栋710套房源，1月10日开始会员注册登记。起价：毛坯7180元/㎡；精装7380元/㎡。2010-2-9凤城国际广场项目一期现推出38-48平米精装小户型会员卡10万抵11.5万，5万抵6万2010-4-1均价7700元/平米，精装房起价7380元/平米，毛坯房起价7180元/平米。2010-4-9内部认购70%，未达到销售条件销售情况特点主要来自唐山市区，投资客以个体为主购买渠道报广户外网络关注点地段价格户型客户情况凤城国际广场-销售及客户情况2010-1-74栋710套房源宏扬香木林-项目概况26开发商及合作方背景：开发商：河北宏扬房地产有限公司物业管理：和融物业管理有限公司项目基础资料：地址：路北长宁道与学院路交汇处开盘时间：一期2008-03-18，二期2010年初开始咨询入住时间：2010-05

总占地：125000㎡总建面：400000㎡容积率：3.2绿化率：36%套数：3000套建筑类别：小高层、高层停车位：停车位:1200个，13万元/位-18万元/位楼层状况：一期16栋，二期6栋，楼层分11层和17层户型情况：

61—230平米，78㎡为主力户型；项目内部配套：商业装修：毛坯宏扬香木林-项目概况26开发商及合作方背景：宏扬香木林-销售及客户情况2006全年06年开始销售，共计1800套2009-11-17销售达98%，目前余货20套2009-12-8一期平层已经售罄，主推跃层，127平米90万/套，最大230平米，预计2010-5月交房，2009-12-28有少量跃层在售，跃层均价7300，车位均价15万/个，二期处于咨询阶段2010-4-9宏扬香木林项目目前仅剩顶层跃层房源，125-230平米2010-4-12宏扬香木林项目4月12日售楼处搬新址，至大里路与长宁道交叉口销售情况特点以原周边居民为主购买渠道报广占到30%关注点价格产品户型客户情况宏扬香木林-销售及客户情况2006全年06年开始销售，共计1怡景文园-项目概况28开发商及合作方背景：开发商：唐山景泰房地产开发有限公司项目基础资料：地址：路北唐山市学院路与裕华道交叉口南行200米开盘时间：2010-4-3入住时间：2011-09

总占地：53239.40㎡总建面：128382.40㎡容积率：2绿化率：32.1%套数：932套建筑类别：多层、高层停车位：地下建面35315.4㎡，主要为地下停车场楼层状况：6栋4层，4栋18层户型情况：面积57—143平米，主力：80—90平米；项目内部配套：商业装修：毛坯怡景文园-项目概况28开发商及合作方背景：怡景文园-销售及客户情况2009-12-809年12月份开始接待客户，日来访量60组左右2010-4-4项目于2010年4月3日公开发售。开盘当天共推出400套，销售100套销售情况特点以路北区客户为主，包括部分郊县客群；购买渠道以报广为主关注点位置户型客户情况怡景文园-销售及客户情况2009-12-809年12月份开始金港国际怡园-项目概况30开发商及合作方背景：开发商：唐山泽源房地产开发有限公司物业管理：唐山泽源房地产物业有限公司项目基础资料：地址：路北裕华道与学院路交汇处东南方向开盘时间：金港国际静园开盘08-6，怡园一期09-9-19，怡园二期预计2010-5入住时间：静园2009-12-30，怡园2010-12-31，怡园二期预计2011-06总占地：60000㎡总建面：200000㎡容积率：2.21绿化率：35%套数：1073套建筑类别：小高层、高层停车位：机动车990个，非机动车1578个楼层状况：共11栋，8层、11层各1栋，2栋12层，7层、18层各2栋，2栋23层户型情况：

42-156平米，

90—104为主力户型项目内部配套：商业、幼儿园装修：毛坯金港国际怡园-项目概况30开发商及合作方背景：金港国际怡园-销售及客户情况2006项目共11栋、1060套，06年开始定向团购60%，团购价格4000—4600/平米2009-9-216、5、8号楼已经售罄，本日开始销售4号楼，均价6800元/平米，地下室3000元/平米2009-10-16社区商业街全面接受预订2009-12-9房屋进入尾盘销售，剩余30余套，70-90平米有房源，145平米还有几套。2010-1-25剩余69.9-146平米房源，均价6900/平米2010-2-4项目小平米一居房源不多，均价5900元/平米，均为高层2010-2-25项目现尾盘销售中，贷款首付30%，可享减2万再9.6折优惠活动2010-4-3项目4月起商业板块接受诚意登记销售情况特点以路北区客户为主，包括部分郊县客群；购买渠道以朋友介绍、关系户占到40%关注点户型层高价格客户情况金港国际怡园-销售及客户情况2006项目共11栋、1060套万达广场-项目概况32开发商及合作方背景：开发商：唐山万达投资置业有限公司物业管理：万达物业项目基础资料：地址：新华道与文化路交汇处,紧邻抗震纪念碑广场东面开盘时间：一期2009-7-14入住时间：一期2011-1，二期2011-3总占地：21.27万㎡总建面：104.8万㎡容积率：3.56绿化率：35%总套数：2006套建筑类别：板楼、塔楼停车位：地下车位，1：0.8，售价14-16万/个楼层状况：共计15栋34层、32层高层户型情况：面积区间为88—232平米，114、138为主力户型，占总量的1/3。项目内部配套：小学，幼儿园，商业、酒店装修：毛坯万达广场-项目概况32开发商及合作方背景：万达广场-销售及客户情况2009-6-26销售中心6月27日正式对外开放,7月4日正式发售VIP卡2009-7-187月18日项目盛大开盘，住宅共计2600户，开盘销售共计900套2009-11-4目前余货600套左右，销售均价8700/平米。2010-3-8项目推出88-140平米中心华宅。2010-3-18最后一批88-140平米中心华宅购房卡即将发售。2010-3-22项目将于6月份推出商铺。2010-3-23项目购房卡全面升级：3月23日至25日，3万抵5万升级至5万抵8万，仅限3天。2010-4-8项目预计5月份推出最后3栋600套宅楼，34层，贵宾卡客户凭卡选房享优惠。销售情况特点以生意人居多，自住占2/3，投资占1/3，以贷款为主占比为70%；主要来自唐山，投资客包括来自外客户购买渠道以报广、车体、围挡、电视为主关注点品牌产品配套及投资潜力客户情况万达广场-销售及客户情况2009-6-26销售中心6月27日34开发商及合作方背景：开发商：唐山市君瑞房地产开发有限公司物业管理：君瑞物业公司代理公司：北京世纪卓成房地产顾问有限公司项目基础资料：地址：路北区学院路与新华道交叉口开盘时间：一期09-5-3，二期09-6-13，三期2010-4月底入住时间：一期2010-3-22，二期2010年11月底总占地：40791㎡总建面：18万㎡容积率：3.35绿化率：40%总套数：1103套建筑类别：板楼、塔楼、板塔结合停车位：上车位130个，地下车位410个，1：0.6楼层状况：六栋高层及商业公建裙房构成户型情况：53-181㎡一居到三居室，53㎡一居、90㎡两居、118-156㎡三居。主力为两居，约占60%，一居、三居各占20%。另有部分181㎡跃层。项目内部配套：底商、写字楼装修：3栋精装，3栋毛坯。精装标准1100元/㎡新华1号-项目概况34开发商及合作方背景：新华1号-项目概况35新华1号-销售及客户情况2009-4-13诚意客户优惠专享截止4月19日2009-4-27公馆1#楼6460起价，开盘即售磬2009-6-12宫寓5号楼6月13日盛大开盘2009-12-22尾房出售，剩余40套左右住宅，预计2010年12月30号交房。均价7500元。2009-12-31最后珍藏4号楼270套隆重推出，诚意金火热登记中。户型面积以两居为主，价格暂未定。2010-1-22现交1万诚意金购房可抵2万元2010-3-30经典4号楼正在接受预约登记，预计4月底推出，交1万诚意金抵2万房款优惠正在进行。销售情况特点自唐山市，路北区客户多，外地客户以温州、保定、廊坊为主。客户特点是爱面子购买渠道以围挡和报广为主关注点地段首个城市综合体客户情况35新华1号-销售及客户情况2009-4-13诚意客户优惠专宏达高第花园-项目概况36开发商及合作方背景：开发商：唐山宏达房地产开发有限公司物业管理：唐山宏达物业管理有限公司项目基础资料：地址：路北五家庄大街15号，路北法院对面开盘时间：08年底开始销售，2010年售罄入住时间：2010-5总占地：20817㎡总建面：48000㎡容积率：2.4绿化率：38%总套数：570套建筑类别：花园洋房、高层停车位：224个，地上车位：67个地下车位：157个楼层状况：由6栋多层或高层组成，1号、2号楼25层，3号楼17层，4号楼为花园洋房3.5层（三层与四层为复式结构），5号楼21层，6号楼7层。户型情况：

40—145平米，90平米为主力户型，改善型客户选择108和145平米项目内部配套：商业装修：毛坯宏达高第花园-项目概况36开发商及合作方背景：宏达高第花园-销售及客户情况2008-12-15将于12月20日盛大开盘，一次6栋楼全部推出，共计560套房源2009-12-1销售率达到90%，剩余房源不多，价格不变。2009-12-14项目基本已经竣工，最小97平米，最大145平米。地上车库20万/位，地下车位10万/位。2010-1-25剩余97、101两居室房源，108平米三居室房源，最低价格6400/平米2010-3-18高第花园项目仅剩4套145.5平米三室两厅房源，6400元/平米起2010-3-30高第花园项目已售完销售情况特点唐山市区的年轻人和工薪阶层购买渠道报广关注点价格户型客户情况宏达高第花园-销售及客户情况2008-12-15将于12月2世纪龙庭-项目概况38开发商及合作方背景：开发商：唐山市博志房地产开发有限公司物业管理：唐山市博志物业管理有限公司项目基础资料：地址：路北龙泽路与龙富南道交汇处北侧开盘时间：一期2010-01-30，二期2010-04-10入住时间：2011-05

总占地：283500㎡总建面：540000㎡容积率：2.46绿化率：36%套数：二期四栋楼700套建筑类别：多层、高层停车位：1500个，地上900个，地下600个楼层状况：一期23栋多层、小高层、高层，8-24层多层、小高层、高层组成户型情况：

74-182平米，92-118平米为主力户型项目内部配套：商业装修：毛坯世纪龙庭-项目概况38开发商及合作方背景：世纪龙庭-销售及客户情况2010-1-1815-17号已办理贵宾卡，客户凭贵宾卡可享受购房优惠，还可以优先选房。2010-1-2929日进行网络摇号活动，30日开始选房，4880元起价。2010-3-11二期3月12号起开始预约登记，贵宾卡办理稍后推出。2010-3-19二期3月21日开始办理贵宾卡，购房人持身份证和人民币2万元到售楼中心办理，凭贵宾卡可享受购房优惠，还可以优先选房。2010-4-8二期4月8日网络摇号搜房视频直播，10日正式开盘，贵宾卡办理1000余张。2010-4-12二期4月10日正式开盘，分别为13、14、15、28号4栋700套，均价5800元/平米。销售情况特点以路北客户为主，其次为郊县客户；购买渠道报广短信网络关注点价格产品配套客户情况世纪龙庭-销售及客户情况2010-1-1815-17号已办理元龙水云间-项目概况40开发商及合作方背景：开发商：唐山元龙房地产开发有限公司物业管理：元龙物业管理有限公司项目基础资料：地址：高新区建设北路111号（距远洋城约1千米）开盘时间：2010-3-20

入住时间：2011-10

总占地：17000㎡总建面：52000㎡容积率：2.5绿化率：40%总套数：372套建筑类别：高层、小高层停车位：1:1（地上、地下均有停车位）楼层状况：2幢9层；1幢11层；1幢27层。户型情况：

67—142平米，93.9—142为主力户型，南北通透项目内部配套：商业装修：毛坯元龙水云间-项目概况40开发商及合作方背景：云龙水云间-销售及客户情况2009-11-19共计372套房源，11月21日项目公开选房2009-12-1719号有最后一次针对老客户的内部认购2010-1-20内部认购剩余70—90平米高层样板房最低5350起价2010-1-29项目内部认购活动31日截止，均价5900元/平米左右，首付40%，一次性9.7折2010-3-173月20日开盘，楼盘所有户型一齐推出，均价5900元左右2010-4-121号楼仅剩1、9层93.98平米2室房源；2号楼仅剩1、2、3、9、10、11层93.98平米2室房源，3号楼仅剩4套132平米3室房源销售情况特点公务员居多，主要以贷款为主购买渠道报广短信路过关注点位置价格户型客户情况云龙水云间-销售及客户情况2009-11-19共计372套房尚唐国际-项目概况42开发商及合作方背景：开发商：唐山大恒房地产开发有限公司项目基础资料：地址：高新区建设北路与北华道交叉口南北电子城北开盘时间：09-12开始续客，预计2010-5开盘

入住时间：2011-12

总占地：26万㎡总建面：79万

㎡容积率：3绿化率：34%总套数：1000套（一期）建筑类别：高层楼层状况：2幢9层；1幢11层；1幢27层。户型情况：户型面积60-150㎡项目内部配套：商业、幼儿园装修：毛坯尚唐国际-项目概况42开发商及合作方背景：尚唐国际-销售及客户情况2009-12-1尚唐国际一期1000套，12月开始续客2010-3-29尚唐国际项目预计5月份开盘，4月份推出户型图。2010-4-12项目现正在接受客户咨询，户型图近期将推出。销售情况特点路北客户为主，其次为丰润客户；购买渠道临时售楼处的围挡关注点价格户型配套客户情况尚唐国际-销售及客户情况2009-12-1尚唐国际一期100SOHO阳光-项目概况44开发商及合作方背景：开发商：唐山大陆房地产开发有限公司物业管理：唐山市大陆物业管理有限公司项目基础资料：地址：路北高新技术开发区龙泽北路东侧龙华道南侧开盘时间：3月25号推出一期C、D座两栋楼入住时间：2011-05总占地：11587.20㎡总建面：64590㎡容积率：4绿化率：25%总套数：340套建筑类别：高层停车位：373个楼层状况：1栋18层2栋19层1栋20层。户型情况：面积74—110平米，100平米户型为主力；项目内部配套：商业装修：毛坯SOHO阳光-项目概况44开发商及合作方背景：SOHO阳光-销售及客户情况2009-3-19奠基仪式今日隆重举行2009-7-27项目现在预定整层，价格6320起价2009-8-1项目现在预定整层，价格6200起价2010-2-9SOHO阳光项目一期四栋已售出两栋共计200套，均价7100元/平米。2010-3-22SOHO阳光项目3月25号推出一期C、D座两栋楼200套房源，C座均价7300元/平米；D座7600元/平米，整层销售。销售情况特点以唐山市的个体为主，客户购买后以办公为主，投资客站30%购买渠道报广路过网络关注点地段配套价格投资潜力客户情况SOHO阳光-销售及客户情况2009-3-19奠基仪式今日隆46附件二：销售人员访谈纪要46附件二：销售人员访谈纪要置业顾问1：邸亚楠47关于项目销售:总共130万方.最近一次开盘是10年4月,开盘卖得很好,今年销售任务2200套，28亿元。客户方面:客户来访渠道：老带新（比例：10%），报广，道旗。客户来源区域：唐山市内（路北区），外区县不多。客户从事职业：企事业单位、个体（铜矿、铁矿）.客户消费区域：唐山市内。客户成交周期：2-3天。客户投资所占比例：10-20%投资客户对不同户型客户关注点及付款方式：80-90平米自住为主，两代人居住，30多岁夫妇带以孩子。三居购房这多为个体户，二居购房者多为企事业单位，贷款为主。精装大户型关注价格配套、精装标准、质量。一次性占35%，65%贷款（公积金50%）毛坯大户型关注价格，一次性占30%，70%贷款（公积金50%）小户型关注投资回报率和价格，投资占40%，一次性占30-40%。贷款中40%是公积金。置业顾问1：邸亚楠47关于项目销售:48营销方面:09年3月3日入职项目。平均日均接访量：6-7组。成交套数：150-160套。已入住客户对项目最满意点、最不满意点：满意：小区环境，安全性不满意：停车乱，回来晚了没车位，物业维修不及时。

客户对“生活家”活动参与度:活动中购房优惠有兴趣，其他无。关于项目优势排序:开发商信誉、地段、配套、升值、物业（管理到位、干净、安全性）对比项目及评价:凤城国际（位置好；小区面积小，配套不全）、凤凰世嘉（户型好；小区排布规划凌乱，价格高）、世纪龙庭（价位低；位置偏）、景泰翰林（户型好；位置太北，配套不好），主要对比：户型、配套、位置、价格。）市场方面:目前成交难度提高，主要是因为价格高了，市场还是很火爆。置业顾问1：邸亚楠48营销方面:置业顾问1：邸亚楠置业顾问2：董燊燊49关于项目销售:总共130万方.最近一次开盘是10年4月,开盘卖得很好,今年销售任务2200套，28亿元。客户方面:客户来访渠道：报广（唐山晚报），占到70%的比重；老带新（所占比例：）客户来源区域：主要分布在路北区，占到60%，其次为路南区；由于鹭港规模大盘、知名度较高，因此客群除市区外，县区的也多一些；客户从事职业：企事业单位，个体户（卖服装的、小公司的老板）客户消费区域：偶尔区北京消费，大部分在唐山本地消费客户成交周期：2-3天客户投资所占比例：40%，两居、一居为主。客户对不同户型客户关注点及付款方式：精装小公寓主要分为投资出租、年轻人刚性居住为主。由于总价较高，因此成为阻力之一；毛坯大户型客户主要看重环境以及户型，以改善型客户为主，按揭形式较多；精装大户型户也是看重环境以及户型，以改善型客户为主，按揭与一次性各占一半；但与毛坯客户相比，总价成为区分客户的标志；置业顾问2：董燊燊49关于项目销售:50客户方面:毛坯小户型主要是投资，一次性付款占30%，贷款（公积金80%）从开盘至今客户的变化？应该是不同产品对应不同的客户，面积大的一般为企业事业单位客户购买居多。户型面积不同的客户重叠现象不大；客户价位的分界点：区分客户的心理价差在8万以上；

营销方面:项目初期来到鷺港。平均日均接访量：6-7组

已入住客户对项目最满意点、最不满意点：不满意：业主入住后满意度不高，主要在于装修工程方面问题较大，装修质量不过关；维修态度不好。满意：社区环境、交通、配套。客户对“生活家”活动参与度:现阶段活动参与较多的以明星见面会等效果较好，儿童活动效果欠佳；置业顾问2：董燊燊50客户方面:置业顾问2：董燊燊51

关于项目优势排序:优势在于：项目规模大、信誉度高、配套设施完善以及具有良好的升值潜力；唐山客户现阶段比较看重信誉、现房。现阶段项目户型存在问题较大。对比项目及评价:梧桐大道（户型好、楼间距大、地质好；太贵）为现阶段高端客户提起较多的竞争项目。万达（位置好，再市中心；地质不好）地势不好因此客户提及较少；市场方面:和去年差别不大。置业顾问2：董燊燊51关于项目优势排序:置业顾问2：董燊燊置业顾问3：刘鑫52关于项目销售:总共130万方.最近一次开盘是10年4月,开盘卖得很好,今年销售任务2200套，28亿元。客户方面:客户来访渠道：老带新（占50%）、朋友介绍、报广、网站客户来源区域：唐山市内（占40%）、玉田、丰南客户从事职业：个体（五金建材等）、其事业单位客户消费区域：唐山本地客户成交周期：7天客户投资所占比例：小户型投资的多，占到80%。大户型很少有投资的，以自主为主。客户对不同户型客户关注点及付款方式：精装大户型关注装修档次、户型、价格。客户主要是私企老板为多。一次性40%，贷款60%（公积金40%）精装小户型投资客户为主，主要是企事业单位的人多，因为有一中，主要是贷款，贷款在20万左右，贷20年，每月还款1500，和租金相等。公积金50%。毛坯大户型自住的为主，觉得价格合适。主要是做生意的，大部分是贷款（80%商业贷款）投资客户倾向于精装修小户型，精装小户型更好卖，每平米价差在1000元客户可以接受。置业顾问3：刘鑫52关于项目销售:53营销方面:来到鷺港至今1年。平均日均接访量：5-6组已入住客户对项目最满意点、最不满意点：满意：物业（智能化管理系统，安全）不满意：房屋质量（精装的问题多）、停车问题（不好停车）。客户对“生活家”活动参与度:抵物业费对客户有吸引，换购活动。关于项目优势排序:配套、环境、物业管理、开发商实力。对比项目及评价:龙泰尚都（价格便宜，优惠多，94折；位置不好）景泰翰林（只是一体，没有说好或不好的地方）总体来说客户会关注社区环境，物业管理、周边配套。市场方面:今年客户成交和去年差不多，对价格有异议，但好事会购买。置业顾问3：刘鑫53营销方面:置业顾问3：刘鑫置业顾问4：刘洋54关于项目销售:总共130万方.最近一次开盘是10年4月,开盘卖得很好,今年销售任务2200套，28亿元。客户方面:客户来访渠道：老带新（比例占70%），报广。客户来源区域：丰南区客户，外县的少。客户从事职业：企事业单位、个体客户消费区域：唐山。客户成交周期：有合适户型情况下2-3天。客户投资所占比例：8%客户对不同户型客户关注点及付款方式：精装大户型：现房，省事，可以看到绿化。付款方式：公积金贷款。精装小户型：省事，投资30%。

付款方式：20%一次性，60%商业贷款。毛坯大户型：户型，开发商实力。

付款方式：一次性居多。毛坯小户型：首付金额少，一中吸引。

付款方式：商业贷款。置业顾问4：刘洋54关于项目销售:置业顾问4：刘洋55营销方面:一期尾盘时来到鷺港，到现在已经3年了。开盘当天接待客户10组，现在每日接待首至客户5-6组。客户以企事业单位的人多，公积金贷款占80%。本次开盘以50㎡、90㎡、130㎡为主。重复购买的客户不多。做了9个样板间，分别为130-140㎡。买样板间户型的客户很多。客户对新天地的开发商的品牌不敏感，接待过程中很少介绍。

已入住客户对项目最满意点、最不满意点：最满意：物业：安全、卫生。不满意：8区天然气未通。因入住率未达到70%。

客户对“生活家”活动参与度:积分换优惠。关于项目优势排序:位置、户型、价位、产品好、有绿化。07年其他项目的开发商因为无证而停售，只有鷺港在售，声誉一下得到很大提高。对比项目及评价:凤凰世嘉——优点：户型好。缺点：社区规划零散，客户担心物业做不好。配套不齐全，没有学校。置业顾问4：刘洋55营销方面:56关于项目销售:总共130万方.最近一次开盘是10年4月,开盘卖得很好,今年销售任务2200套，28亿元。客户方面:客户来访渠道：报广、老带新(所占比例10%)客户来源区域：唐山市内路北。客户从事职业：银行、市政、教育（一中老师）、白领、拆迁。客户消费区域：唐山购物。客户成交周期：2天客户投资所占比例：30%投资客户对不同户型客户关注点及付款方式：20%-25%的客户未重复购买，主要客户为两口或三口之家，30-40岁左右，两代人居住的居多。精装大户型关注装修的质量，环境，细节（品质），物业的服务，一次性20%，80%是贷款，（全部商代）精装小户型，关注投资回报率，精装修，物业管理，50%一次性。毛坯大户型关注交房时间，性价比，价格，一次性50%毛坯小户型主要是投资占70-80%，贷款80%。客户主要来自于、物业也是原因之一。置业顾问5：孟岩56关于项目销售:置业顾问5：孟岩57营销方面:08年12月到岗，至今成交大概130套。本人就是本项目一期业主。开盘那几天自己每日接待10组左右首至客户，开盘当天成交15组。成交周期大概2-3次。最近一次开盘前两个月开始续客。老带新双向都有优惠。做了9个样板间，分别为130-140㎡。买样板间户型的客户很多。客户对新天地的开发商的品牌不敏感，接待过程中很少介绍。已入住客户对项目最满意点、最不满意点：满意：物业（24小时保安、服务态度、维修及时）不满意：房产证到位太慢，对承诺的两年时间不满意。客户对“生活家”活动参与度:积分换优惠.关于项目优势排序:开发商品牌，兑现之前的承诺，交房快。项目规模、配套。对比项目及评价:凤凰世嘉（他们户型好，会和客户讲解鷺港的位置、配套、物业。但交房时间比承诺晚，客户不满意。没有五证就销售，客户不踏实），梧桐大道(富人区，高端定位，但周边的配套还不完善，但是太贵)、龙泰尚都（户型好，配套不好）。市场方面:今年和去年没有变化。置业顾问5：孟岩57营销方面:置业顾问5：孟岩58关于项目销售:总共130万方.最近一次开盘是10年4月,开盘卖得很好,今年销售任务2200套，28亿元。客户方面:客户来访渠道：朋友介绍、老带新（占10%）、报广。客户来源区域：丰润、丰南、本市（占30%）、古冶客户从事职业：企事业单位，个体（开店）客户消费区域：唐山本地客户成交周期：2天左右客户投资所占比例：10%客户对不同户型客户关注点及付款方式：精装大户型主要是自住，客户关注装修、省心、价位。一次性付款占10%，90%贷款（公积金占60%）精装小户型投资的多，看中一中，一次性付款占30%，贷款占70%（公积金占50%）毛坯大户型客户关注小区位置、物业、环境、开发商。自主为主。贷款占70%（公积金占60%）置业顾问6：王爱萍58关于项目销售:置业顾问6：王爱萍59营销方面:来到鷺港至今1年。平均日均接访量：平均5-6组已入住客户对项目最满意点、最不满意点：满意：物业（园林清洁、安全）、开发商品牌、规模不满意：住宅质量（漏水、裂缝）。客户对“生活家”活动参与度:愿意参加《生活家》的活动，积分兑换、折扣。和利益相关的都会感兴趣。有问题会到《生活家》投诉。生活家之前对客户问题有过承诺但目前没有实施。关于项目优势排序:规模；物业品质；景观；升值潜力；居住舒适度。目前客户对开发商比较认可。对比项目及评价:凤凰世嘉（户型好，开发商有实力；没说那里不好）景泰翰林（户型好，地理位置离老城近，交通方便，规模大；价位高）碧玉华府（价位低；交通不好）总体来说客户主要关注价位、位置、户型。鷺港好在地理位置好。市场方面:价格提高了对，销售有一些难度。置业顾问6：王爱萍59营销方面:置业顾问6：王爱萍置业顾问7：王雪60关于项目销售:总共130万方.最近一次开盘是10年4月,开盘卖得很好,今年销售任务2200套，28亿元。客户方面:客户来访渠道：老带新，报广，路过。客户来源区域：唐山市内50%，外区县50%。客户从事职业：个体（三产）30%、企事业单位70%客户消费区域：唐山市区客户成交周期：2-3天客户投资所占比例：50%（投资+自住），80%投资客户选择50-80㎡的户型。客户对不同户型客户关注点及付款方式：80-90平米客户对一中感兴趣。精装大户型关注精装修，交房时间。一次性付款占20%，10%用公积金贷款精装小户型关注一中，60%为投资客户。一次性付款占20%，80%贷款（公积金占50%）毛坯大户型关注价格，位置（离一中近）一次性付款15%。85%贷款（60%公积金）；首付30%，首付价格控制在25万元左右毛坯小户型以投资为主；自住客户关注总价低。客户价位的分界点：首付30%，首付价格控制在25万左右。小户型总价45万是客户的一个分界点，客户不会考虑。大户型客户总价高出75万元或单价上7500元客户就不考虑了。置业顾问7：王雪60关于项目销售:置业顾问7：王雪61营销方面:来到鷺港到现在已经4年了。每日接待首至客户3-5组。已入住客户对项目最满意点、最不满意点：满意：物业（态度，安防系统，保洁）不满意：工程质量，漏水漏雨。客户对“生活家”活动参与度:和利益攸关的就感兴趣。关于项目优势排序:地段、规模、开发商信誉、配套、物业（安全性、清洁度）对比项目及评价:景泰翰林（户型好；没说那里不好）凤凰世嘉（户型好；楼的排布乱）梧桐大道（楼间距大，整体规划好；价格高）市场方面:比去年有难度，对比楼盘太多了，借个各有关。置业顾问7：王雪61营销方面:置业顾问8：王颖62关于项目销售:总共130万方.最近一次开盘是10年4月,开盘卖得很好,今年销售任务2200套，28亿元。客户方面:客户来访渠道：老带新50%，报广。客户来源区域：唐山市内（路北区），外区县不多。客户从事职业：企事业单位、个体（铜矿、铁矿）.客户消费区域：唐山市内。客户成交周期：一周客户投资所占比例：40%投资客户对不同户型客户关注点及付款方式：贷款为主，60%自住，40%投资。精装大户型没卖过。精装小户型关注装修和户型，贷款80%（90%是公积金），一次性20%。毛坯大户型关注户型，位置，贷款占80%（80%公积金）毛坯小户型没卖过。客位的分界点：无明确分界点。营销方面:来到鷺港到现在已经半年,实际上岗2个月。每日接待首至客户4-5组。置业顾问8：王颖62关于项目销售:置业顾问8：王颖63已入住客户对项目最满意点、最不满意点：没有入住的客户客户对“生活家”活动参与度:与利益有关的感兴趣关于项目优势排序:教育配套、物业、绿化、节能对比项目及评价:梧桐大道（户型好，客户顺口一提没说那里不好）、凤凰世家、主要对比：配套设施、会所。认为以上三个项目贵。市场方面:到岗时间短，无感觉。置业顾问8：王颖63已入住客户对项目最满意点、最不满意点：置业顾问9：王月娇64关于项目销售:总共130万方.最近一次开盘是10年4月,开盘卖得很好,今年销售任务2200套，28亿元。客户方面:客户来访渠道：报广（晚报、电视报）、老带新（比例：10%）；客户来源区域：唐山市内（改善形），五区十县（一中吸引）。客户从事职业：个体（铁矿）50%、职员50%。客户消费区域：唐山.客户成交周期：7天左右.客户投资所占比例：40%.客户对不同户型客户关注点及付款方式：精装大户型：人文氛围、装修质量、改善形。

付款方式：一次性10%，贷款中：公积金贷款30%。精装小户型：价格。

付款方式：一次性20%，贷款中：公积金贷款50%。毛坯大户型：价格。

付款方式：一次性5%。贷款中：公积金贷款50%。毛坯小户型：位置，一中吸引投资。

付款方式：一次性40%，贷款中：商业贷款。置业顾问9：王月娇64关于项目销售:65营销方面:来到鷺港半年。平均日均接访量：5-6组已入住客户对项目最满意点、最不满意点：满意：装修好、安全。不满意：装修问题。客户对“生活家”活动参与度:积分兑换感兴趣。关于项目优势排序:教育配套、生活配套、社区规模、地段、物业(安全性)。对比项目及评价:梧桐大道（130平米以上户型客户对比项目，好：地段好，配套成熟；不好：但户型较大，价位较高）。凤城国际（好：位置好，有大商场。不好：价格高，交房时间不固定（无预售证）。凤凰世家（好：价格便宜，小户型多，南北通。不好：交房不按时。据说有推延2年。）置业顾问9：王月娇65营销方面:置业顾问9：王月娇置业顾问10：杨晨曦66关于项目销售:总共130万方.最近一次开盘是10年4月,开盘卖得很好,今年销售任务2200套，28亿元。客户方面:客户来访渠道：来访客户主要以车站广告牌、报广、介绍等途径为主，其中车站广告牌占到50%左右，报广30%，介绍20%客户来源区域：本案主要客群仍以市区为主，周边区县客户占到30%，主要为丰润客户；客户从事职业：企事业单位、个体客户消费区域：唐山市内。客户成交周期：3-4天客户投资所占比例：40%客户对不同户型客户关注点及付款方式：精装大户型主要以政府、私营业主比重大，同时一次性也较多，成交周期短，单价7800；对于交房时间较为看重；主要为自住。毛坯大户型主要由于总价较低，主要以企事业单位的中层和小私营业主居多，单价6500；主要为自住。置业顾问10：杨晨曦66关于项目销售:67客户方面:项目投资客占到40%，主要为精装小户型，客群为一些家长为了靠近学校购买，孩子学完便用于出租；购买精装、毛坯大户型的客户关注点一致，只是对于价格有所区分；精装小户型的客户对于总价较为敏感；单价200元成为敏感点；200以上反应较大；精装小户型7600元；毛坯小户型：关注价格，70%-80%为投资客户。客户价位的分界点；：区分客户的价格分界线在90万；营销方面:2009年7月每人每天接访10人左右，本人09年7-12月共销售20多套；已入住客户对项目最满意点、最不满意点：业主入住后对于精装比较满意，但是对于精装的工程质量问题反映较大；客户对“生活家”活动参与度:对于活动，以明星演唱会效果较好，参与客群较多，儿童活动参与性不佳；酒会一般；积分兑换感兴趣。置业顾问10：杨晨曦67客户方面:置业顾问10：杨晨曦68关于项目优势排序:本案优势排序：地理位置、品牌大盘、所在区域成为城市主要发展方向、学校配套；个人对项目优势的认识：口碑好、规模大盘、物业配套好对比项目及评价:精装大户型产品是梧桐大道、毛坯大户型产品是凤凰世佳；本案优势在于规模大盘、各方面管理较为标准、周边学校配套较好；问题在于户型与凤凰世佳相比，主要是客户层面的问题，本案客户层次较高；价格、户型为客户关注较多。客户对于楼盘距离感不是要求太高，车程30分钟以内的都可以接受；市场方面:对市场看法：现阶段观望的客户增多，单价7000元以上是现阶段敏感分界点，主要由于价格上涨，与以前相比客群没有什么变化；置业顾问10：杨晨曦68关于项目优势排序:置业顾问10：杨晨曦69客户方面:客户来访渠道：报广、网络、老带新（所占比例：50%）。客户来源区域：天源，周边小区，外县（迁安、古冶、丰南）。客户从事职业：个体（铁矿），企事业单位（公交公司、国土税务、城建）。客户消费区域：北京消费40%，60%唐山市内消费。客户成交周期：5天内客户投资所占比例：25%客户对不同户型客户关注点及付款方式：精装大户型客户关注装修品质，社区环境，户型。一次性20%；贷款占80%（其中公积金40%，商业贷款60%）组合贷款；精装小户型关注投资回报率，投资占40%。自住的关注户型朝向，装修品牌，价格。精装付款方式主要是贷款（全公积金50%，商代50%）。买毛坯大户型关注户型朝向，配套是否成熟，教育（关注小学），一次性占20%，公积金占40%。置业顾问11：张欢69客户方面:置业顾问11：张欢70客户方面:毛坯小户型关注投资回报率，投资占50%。自住的毛坯小户型关注周边配套、物业、交通。精装大户型大部分二次购房。一次性10%，贷款的90%（商代80%）客户价位的分界点：60万会变客户。营销方面:来到鷺港1年。每日接待首至客户5-6组。

已入住客户对项目最满意点、最不满意点：满意：对物业管理很满意，比如门禁打卡，环境。不满意：停车不方便。客户对“生活家”活动参与度:积分兑换感兴趣。关于项目优势排序:社区规模、社区配套。客户对开发商及物业也表示关注，认可开发商实力，信誉。置业顾问11：张欢70客户方面:置业顾问11：张欢71对比项目及评价:金港国际（好：户型价格，不好：内部配套不好。凤凰世家（好：户型、不好：价格高）碧玉华府（好：价格。洋房好。不好：地形）市场方面:今年明显销售难度逼去年增大。成交周期增长。原因是：价格提高。

置业顾问11：张欢71对比项目及评价:置业顾问11：张欢置业顾问11：赵志纯72关于项目销售:总共130万方.最近一次开盘是10年4月,开盘卖得很好,今年销售任务2200套，28亿元。客户方面:客户来访渠道：报广、老带新。唐山人注意报广，广播的信息。客户来源区域：天源。客户分散，五区十县的都有。外县来唐山买房是普遍现象。

客户从事职业：企事业单位，厂矿领导，地税国税。客户消费区域：唐山市内客户成交周期：一周客户投资所占比例：70%投资，30%自住。客户对不同户型客户关注点及付款方式：以贷款居多，70%-80%为公积金。客户对户型满意，虽然卫生间没有窗户，动静分区合理，但客户可以接受，所以8C大长条的户型卖的也不错。两居的户型普遍不太好，主要是年轻人和老人两个极端的客户买的较多，中年钢改客户主要购买三居。置业顾问11：赵志纯72关于项目销售:73客户方面:精装大户型关注装修风格，装修质量，一次性15%，85%贷款（80%商代）精装小户型，80%投资，关注户型，价格、位置。大部分按揭（60%公积金）毛皮大户型关注户型，位置。10-15%一次性。贷款80%公积金。毛坯小户型关注位置（关注一中和凤凰新城的商业区），95%是投资。贷款中50%公积金客户价位的分界点：无明显分界点。营销方面:现在每日（非六日）来访50-60组，自己每日接待首至客户大概5-6组，第一次就买的人不多。做了9个样板间，分别为130-140㎡。买样板间户型的客户很多。客户对新天地的开发商的品牌不敏感，接待过程中很少介绍。已入住客户对项目最满意点、最不满意点：满意：物业（环境、清洁、保安）不满意：房本慢（开发商按期给，但时间太长）客户对“生活家”活动参与度:兑奖活动感兴趣，和利益有关的置业顾问11：赵志纯73客户方面:置业顾问11：赵志纯74关于项目优势排序:配套（双语幼儿园、小学、中学、）客户对中小学很敏感；对比项目及评价:凤凰世嘉（户型好，位置不好，朝向不好），接待过程会向客户解释他们是老城，鷺港是新城，客户对此解释认可。市场方面:难度比较大，客户越来越理性，价格提高。置业顾问11：赵志纯74关于项目优势排序:置业顾问11：赵志纯75关于项目销售:总共130万方.最近一次开盘是10年4月,开盘卖得很好,今年销售任务2200套，28亿元。客户方面:客户来访渠道：报广、道旗、路过、老带新（所占比例

）。客户来源区域：路南区、丰润、开南的企业多客户从事职业：企事业单位。客户消费区域：唐山消费。客户成交周期：15天内客户投资所占比例：30%投资客户对不同户型客户关注点及付款方式：一期客户主要来自企事业单位的人，以自住为主。二期主要针对于一中的家长。商人以投资为主。今年明显销售难度逼去年增大。成交周期增长。户型不太好，卫生间没有窗户，户型太长。楼间距小。精装大户型关注现房、精装省心、面积、单价。一次性付款40%。贷款60%（公积金40%）精装小户型50%投资，离一中近，精装。商代占70-80%案场主管11：郭雪媛75关于项目销售:案场主管11：郭雪媛76客户方面:毛坯大户型关注位置、环境、认鷺港。一次性付款占10%。90%贷款（公积金40%）毛坯小户型关注总价低、南北通透、看重品牌。精装和毛坯的大户型不是同一时间推出的客户价位的分界点：30万开始有变化，作为投资的客户对60万以上的产品就开始不考虑了。自住客户首付30万内可以接受，每月还款2500-3000元。一般贷款20年。营销方面:来鷺港至今已3年。现在每日来访70-80组，去年因为是无现房，每天到访大概20-30组。现在销售产品中100㎡和50-60㎡的产品走量较快，主要为改善型客户。做了9个样板间，分别为130-140㎡。买样板间户型的客户很多。

已入住客户对项目最满意点、最不满意点：满意：物业负责（保安有礼貌，保洁干净）不满意：报修得不到解决，态度不好。案场主管11：郭雪媛76客户方面:案场主管11：郭雪媛77客户对“生活家”活动参与度:非常感兴趣，兑换积分非常高兴，会因此介绍新客户关于项目优势排序:性价比高、发商信誉、配套、环境、精装对比项目及评价:客户会和周边项目做对比，主要是梧桐大道（楼间距大,大户型120㎡以上，高端定位，中央空调，对有钱人吸引力大；价格高，配套不好）、万达广场（有写字楼、品牌开发商；地势不好）。市场方面:今年和去年成交没有太大区别，不太难。案场主管11：郭雪媛77客户对“生活家”活动参与度:案场主管11：郭雪媛案场主管12：史红香78关于项目销售:总共130万方.最近一次开盘是10年4月,开盘卖得很好,今年销售任务2200套，28亿元。客户方面:客户来访渠道：老带新，报广，路过。客户来源区域：路北区，部分路南区以改善居住环境，丰南区，丰润区。客户从事职业：企事业单位、报社、老师。客户消费区域：唐山客户成交周期：2-3天。14天。客户投资所占比例：10%（精装小户型）。客户对不同户型客户关注点及付款方式精装大户型：8区环境、装修省事。一次性10%，贷款中：公积金贷款占50%。精装小户型：一中。一次性5%，贷款中：公积金贷款占30%。毛坯大户型：价位低。一次性5%，贷款中：公积金占30%。毛坯小户型：首付少。一次性10%，贷款中：公积金占10%。其他：：50-60平米50%-60%为投资客户，130平米以自住为主。案场主管12：史红香78关于项目销售:79营销方面:来到鷺港到现在已经2年了。每日接待首至客户2-3组。已入住客户对项目最满意点、最不满意点：满意：交房时间，物业（安全、保安服务意识、）不满意：工程质量（维修不及时）客户对“生活家”活动参与度:有利益的会参与.关于项目优势排序:规模、开发商实力、教育配套、物业对比项目及评价:凤凰世嘉好：户型不好：开发商实力。市场方面:今年明显销售难度逼去年增大。成交周期增长。原因是：价格提高。案场主管12：史红香79营销方面:案场主管12：史红香80—谢谢—80—谢谢—2022/12/19唐山新天地品牌诊断小结唐山新天地项目2022/12/16唐山新天地品牌诊断小结唐山