做好结构设计阶段的成本控制

做好结构设计阶段的成本控制(2008-8-1517:04:20)分类：专业文章

作为房地产企业，控制成本永作为房地产企业，控制成本永远是其运作的中心议题之一，因为成本控制的好坏，直接决定着企业的经济效益，没有较好的经济效益，企业是难以发展甚至是难以生存的，如何通过加强管理，通过降低成本以求提高经济效益早已成为房地产行业共同追求和努力的目标之一，在房产项目的管理流程中设计管理的意义就是在限定成本的范围内寻求项目的最大价值，因而设计管理也是成本控制的关键。关注结构成本的意义对于一般的房地产项目来讲,地面以上部分的钢筋含量一般在35-90千克/平米之间，地下部分的含钢量在130-300千克/平米之间；地上部分的混凝土用量在0.3-0.5立方/平米之间，地下部分的混凝土用量在0.9-1.4立方/平米之间，按照一般情况下地下室面积占总面积的22%左右的比例再加上基础的造价（一般在25-120元/平米）算下来，结构成本在560元/平米-1330元/平米之间，平均950元/平米，基本上占到整个建安成本的40%到60%，在房产项目的整个成本中所占比重很大，是一个关键成本。结构成本是房地产客户所最不关注的成本，因为普通的客户都关注房屋的建筑立面、平面户型、门窗、外装材料、小区的位置、景观、学区等等，但是很少有客户会对房屋的结构和基础等结构问题方面有专业的认识并进行深入的探究，所以这40%-60%的建安成本是房地产客户最关注不到的部分。结构成本最不受客户关注是否意味着这一部分最不重要呢？事实恰恰相反，结构成本应该是整个设计阶段成本管理中的重中之重，因为结构成本往往因为规划和设计管理的好坏出现非常大的波动，例如不同规划及方案的基础选型往往造成上千万元的造价差别；不同的设计结果会导致建筑物每平米的含钢量相差几十公斤，一个十几万平米建筑面积的小区仅钢筋造价就可能相差几千万元（当然结构并不仅仅只是指钢筋一项）。综上所述结构成本在整个建安成本中所占比重最大、最被房产客户所忽视、最受规划设计方案等因素的影响，所以如何做好设计管理阶段的结构成本控制工作、如何有效降低结构成本避免浪费、如何通过结构成本的控制来提高项目的整体利润就成为我们所必须关注和认真面对的问题，这也是我们关注结构成本的意义所在。结构成本控制设计阶段的管理措施结构成本控制范围应该是全方位的、全生命周期的管理控制，在广度上要把结构成本控制和思考的范围覆盖到资源最优化配置（即系统的思考哪些环节需要多投入，哪些环节需要节约）；价值分析（即要关注成本的投入能够带来多少价值的分析）和风险分析等全方位的成本分析上，在深度上要把结构成本管理控制的链条向前扩大到项目论证阶段，向后延伸到投入使用阶段，要涵盖整个项目的生命周期。通过运用组织、技术、经济、合同等管理措施达到整个项目全周期内的最小投入产出比。同时在整个管理控制过程中要把握好以下三个关键点：1、做好事前控制。事前控制是整个结构成本控制的重中之重，据行业内标杆企业的内部统计资料显示，他们设计失误造成的损失一般占总成本的3%-10%，而设计决策失误占到了整个设计失误的60%以上，虽然我们企业没有做类似的定量分析，但估计因设计失误造成的成本损失也是一个不小的数字，所以这就要求我们在整个结构设计管理过程中做好事前控制。事前控制首先要选择好设计合作伙伴，在合作单位的选择上不仅要选好设计单位还要选择好的设计团队，因为好的设计合作伙伴是设计质量和进度的保证，是优良的后期服务的保证，所以在设计合作伙伴的选择上要很慎重，要保证在整个设计过程中能够让合作伙伴和我们业主在设计思路上能够进行广泛的沟通，并能进行充分的换位思考，能够站在我们业主的位置上去思考和工作，才能保证总成本的降低，使总效率进一步提升。事前控制还需要根据项目的特点把握好设计周期，设计周期的不同对总成本也有至关重要的影响，这需要根据项目的特点具体项目具体把握，因为项目不同对资金的时间价值、市场风险的变化和产品的实际价值的综合关系就不同，有些项目需要快速回笼资金那就需要快速的设计，迅速开盘销售使资金回笼，有些项目就需要精耕细作慢慢实现产品的实际价值，这就要求我们在设计周期的控制上要把握好项目的特点，需要缩短设计周期的项目要采取有效的决策导向和管理措施，做好工序的前置和搭接，作好标准化设计和推广，在保证质量和不增加成本的前提下缩短设计周期。事前控制还要做好限额设计合同的引入和使用，现在行业内大部分的企业都引入限额设计合同，即在合同中把结构的含钢量和混凝土量等指标进行定量的约定，并对此进行设计成果的考核，但是我们在具体的操作中不能这么简单生硬的引入一个限额，还要和设计合作单位做好相关沟通和交流工作，一般我们要有意识的在方案及扩初阶段，要求并引导设计院采用更优化、更合理的结构方案来降低工程的结构成本；在施工图设计阶段，要求并引导设计院在保持结构安全意识的同时，也保持有较强烈的结构成本控制意识，通过更精细化的设计来降低结构成本；结构成本的优化应以满足规范要求、保证结构安全和建筑产品的品质为前提，在设计管理中应避免“含钢量指标越低，结构设计就越优秀”的仅强调成本单一衡量指标的极端思想。同时在和设计单位沟通的过程中要注意前期的主动沟通、采用尊重平等的心态去沟通、通过把房产企业的质量标准和设计单位内部的质量标准进行换位思考和寻求共同点的思路达到双赢的结局。事前控制还要注意对技术原则足够的重视并提前输入，这些技术原则有《结构设计统一技术措施》《结构设计指引》《结构设计总说明》《标准构造做法》等技术原则文件；对抗震等级的选择、对设计荷载的选择、对装修荷载的选择等荷载选取原则；以及对基础的技术方案进行多方案的比较等。因为这些技术原则和方案都是纲领性的内容，整个施工图的设计都是按照这些原则为依据进行设计的，从这些技术原则上进行一些成本的控制会起到提纲挈领的效果。2、设计过程中控制好关键环节，做好精细化设计。设计过程中必须控制好的关键环节有：一．结构体系的确定及主要的平面布置图。二．基础的选型及设计图。三．电算模型及计算系数的取值。四．标准单元的样板截面及配筋图。五．地下室的布置及样板配筋图。六．结构转换层的布置及配筋图。在设计管理过程中要把握好以上这些关键环节，抓好各个环节中的技术重点，严格按照设计流程做好精细化设计，同时也要能够在关键技术环节上有所创新和突破，不要理所当然的采用习惯思维，要多问几个为什么，多做几个方案比较，跳出原有的思维模式从更高的层面去思考和解决问题，这样就能游刃有余的控制好这些关键环节，做好精细化设计。3、设计过程中适时、适当的引入外部资源。房地产行业是典型的资源整合行业，在结构设计管理过