金融街控股3年发展规划1119

控股2002-2005年满足资金增量需求的资金来源结构未未未分配利润（净利润-现金分红）口配股所得中中长期借款口短期借款口商业信用（预售+应付-应收-预付）净增额如上图所示，按照目前已经制定的财务计划，金融街控股为满足未来增量资金需求所制定的2003-2005年融资计划还有着很多的缺陷，具体表现为：1）对中长期债务融资（包括中长期银行借款、发行公司债券、集合资金信托等）重视不足；2）增发过猛，忽略了股权融资的内在成本。虽然扩张股本融资不需要还本付息，但也应该看到，股权融资的内在成本理论上等于公司的净资产收益率，考虑到金融街控股的净资产收益率很高，其实在所有的融资方式中这是成本最高的一种。而且，如果按照计划公司在2004年配股增发后，华融在金融街控股所占的份额将降至43%左右，虽然不至于威胁华融在金融街的控股地位，但运作的空间将受到其他股东的制约；3）短期借款在资金来源中所占的比例过大，还款压力沉重，财务风险加大；4）商业信用的比例较高。和股权融资类似，商业信用的融资内在成本（体现在价格上）也比较高，理论上应该大于或等于商业伙伴自身的融资成本，至少要高于银行借款成本。因此，商业信用也应慎用。

因此，新华信项目组建议为满足金融街控股未来增量资金需求，应适当加大直接债务融资力度，适当降低短期借款、商业信用和增发配股的融资额。具体建议如下：增量资金来源（亿元）2003年2004年2005年商业信用020短期借款024中长期公司债券330中长期借款（银行）030配股所得040未分配利润（净利润-现金分红）合计431如下图所示增量资金来源年

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2"份00年2年

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2□未分配利润（净利润-现金分红）口配股所得□中长期借款（银行）□中长期公司债券口短期借款口商业信用.风险管理经营风险管理精品文档，值得拥有精品文档，值得拥有如果未来的经营形势发生较大变化，金融街控股的销售额乃至利润不能保证金融街获得配股资格的话，公司可以通过变更开发计划，将一部分原定自留的物业（主要集中于区）做房产或地产出售；或者，将年前计划不做开发的和地块提前出售。由于公司预定自留的物业面积相当大（30多万平米，价值50亿元以上），因而，通过这部分资源的蓄水池作用，金融街控股基本能够规避未来的经营风险。财务风险管理由于2003-年2土0地0拆5迁和工程建设的资金支出相当多，金融街控股在未来三年的资金状况相当紧张。为防止未来经营形势发生变化造成资金链断裂，公司可以采取以下方式预防资金风险：1）在融资结构上，降低银行短期借款在资金来源中所占的比重、适当降低200年4再次配股的预计融资额，增加中长期债务融资在资金来源中所占的比例，并尝试以发行公司债券的方式为公司以较低的成本筹集中长期资金，缓解公司在2003-年期间的资金压力；发挥公司现有资源（区自留物业部分、和地块）的蓄水池作用，在公司资金面临紧张状况时，以房产和地产产品的形式投放市场，回收资金；3）保留适当的冗余融资能力：即签下银行的信贷额度，但并不使用，以备在资金发生阶段性紧张时能够应付支付问题。

附录一金融街区域储备的项目开发模式分类储备项目土地开发房产开发自留物业出租编号概况南地上面积：万平米用途：办公、公寓整体作房产开发，面积万平米。地上面积：万平米用途：办公整体作房产开发，面积万平米。地上面积：万平米用途：酒店、公寓酒店部分土地开发（区政府）面积万平米。公寓部分房产开发，面积万平米。地上面积：万平米用途：办公、公寓双塔之一座土地开发（商业银行），面积万平米。双塔之二座及会议中心开发后自留物业出租，面积万平米。地上面积：万平米用途：办公、公寓整体土地开发（寰岛公司立项），面积万平米。地上面积：万平米用途：办公、商业房产开发（还建沿街商业）面积万平米。地上面积：万平米用途：办公土地开发（吸引自用重点客户）面积万平米。地上面积：万平米用途：办公土地开发（吸引自用重点客户）面积万平米。地上面积：万平米用途：停车、办公整体作自留物业出租，面积万平米。地上面积：万平米用途：停车、办公土地开发（首长院置换），面积万平米。

地上面积：万平米用途：办公、商业整体作自留物业出租，面积万平米。地上面积：万平米用途：办公、商业整体作自留物业出租，面积万平米。地上面积：万平米用途：办公整体作房产开发，面积万平米。地上面积：万平米用途：公寓、商业公寓作土地开发（河北大唐）面积万H。商业作自留物业出租，面积万平米。地上面积：万平米用途：剧院自留物业出租，面积万平米。地上面积：万平米用途：办公土地开发（吸引重点客户），面积万H。地上面积：万平米用途：酒店、商业、俱乐部整体作自留物业出租，面积万平米。地上面积：万平米用途：办公办公楼之一座土地开发（大唐发电），面积万平米。办公楼之二座房产开发，面积万平米。B地上面积：万平米用途：办公土地开发（工美集团），面积万H。合计万平米万平米万平米附录二金融街区域单体项目基本情况及其在第三届董事会任期内建设进度一览表编号项目概况年月日形象进度年月日至U年月日项目进度预计（或安排）地上面积地下面积总面积中国银行办公楼现状保留项目已竣工实现规划中国银行住宅楼现状保留项目已竣工实现规划北金亚光大厦已拆迁已售出未开工预计能够竣工南未定名部分拆迁未售出计划转让土地或自行开发新盛大厦已拆迁已售出已开工预计能够竣工未定名未拆迁已售出未启动预计能够开工国际金融中心已售出结构已封顶预计已投入使用英蓝大厦已拆迁已售出已开工预计能够竣工消防立占煤气立占已拆迁未开工计划年开工年投入使用西二环绿化带已拆迁已交地年月底实现规划区：公司承担的拆迁任务只剩南部分，公司承担的市政建设任务包括市政站点用房和金融大街区段及其他零星市政工程，公司承担的项目销售（或开发）任务主要是南，总建筑面积约万平方米（其中地上建筑面积约万平方米）。未定名拆迁差首长院未售出计划年底开工年中竣工

西二环绿化带已实现规划实现规划未定名拆迁差首长院未售出计划年3初开工年中完成外装年底竣工集中绿地已拆迁未开工计划年3初开工年底实现规划富凯大厦结构已封顶发售中年初竣工交用中国证券大厦已售出已开工预计年中能够竣工交用金融城座拆迁差民政局未售出计划初开工年中竣工交用区：公司承担的拆迁任务只剩首长院的拆迁收尾，公司承担市政建设任务包括集中绿地、金融街大街区段和区地下车库连通工程，公司承担的项目销售（或开发）任务包括、和，总建筑面积约万平方米（其中地上建筑面积约万平方米）。建设银行大厦已实现规划实现规划平安大厦已实现规划实现规划集中绿地部分拆迁未开工计划年初开工年底实现规划投资广场已实现规划实现规划电信大厦已实现规划实现规划通泰大厦已实现规划实现规划国企大厦已实现规划实现规划百盛二期已实现规划实现规划西二环绿化带已实现规划实现规划区：公司承才地和地下停车J旦的拆迁任务只剩库工程、区道路液化气站和户首长院，公司承担的市政建设任务包括绿环境整治工程。长途电话局已实现规划实现规划

人民银行总行已实现规划实现规划工艺美术馆已实现规划实现规划区：公司无拆迁任务，公司承担的义务是督促有关单位完成闹市口平面立交西北匝道实现规划。它位于长话大楼和人民银行之间的北未定名未拆迁未售出拆迁完成集中绿地未拆迁未开工计划年底实现规划中国评剧院未拆迁未征地预计能完成拆迁全国政协现状保留已实现规划实现规划政协停车场未拆迁未征地预计能够实现规划未定名未拆迁未售出拆迁完成未定名未拆迁未开工拆迁完成未定名未拆迁未售出拆迁完成未定名未拆迁未售出拆迁完成华嘉小区现状保留已实现规划实现规划大水车小学现状保留已实现规划实现规划未定名E^E售出预计已竣工交用三十八中学E^E开工预计已竣工交用清真寺现状保留已实现规划实现规划区：公司承』集中绿地及其发）任务包括担的拆迁任务还剩地下停车场、三十、6、^等、266、等地块，公司承担的^H程包括^1中学、区间道路及其他零星工程，公司承担的项目销售（或开，总建筑面积约万平方米（其中地上建筑面积约万平方米）。

未定名未拆迁未售出底完成全部拆迁工作年底商业配套部分竣£交用未定名未拆迁未售出底完成全部拆迁工作年底商业配套部分竣£交用未定名未拆迁未售出底完成全部拆迁工作年底商业配套部分竣£交用未定名未拆迁未售出底完成全部拆迁工作年底商业配套部分竣£交用中央公园未拆迁未开工年底完成拆迁年底实现规划中央公园未拆迁未开工年底完成拆迁年底实现规划未定名未拆迁未售出底完成拆迁年底竣工交用未定名未拆迁未售出底完成全部拆迁工作年底商业配套部分竣£交用未定名未拆迁未售出底完成全部拆迁工作年即业配套部分竣工交用年酒店竣工交用未定名未拆迁未售出底完成全部拆迁工作年底四合院保护工程竣工交用区：公司承二司承担的市政金融博物馆、务包括区全担的拆迁任务包括区全部区域扣除临太平桥大街和武定胡同南侧已拆部分）公工程包括、集中绿地及其地下广场、平房四合院保护工程（金融街规划陈列室）、地上车库连通工程、区间道路及其他零星工程，公司承担的项目销售（或开发）任部项目，总建筑面积约万平方米（其中地上建筑面积约万平方米）。金阳大厦已实现规划实现规划变电立占已实现规划实现规划综合、、楼已竣工、、、楼已售出E开工预计、、楼年底竣工，楼年中竣工。八中一期E实现规划，二期正在施工。计划年月日前二期综合楼竣工交用，年底二期操场竣工交用。未定名、已^拆迁E售出、拆迁收尾未售出预计、年内开工，年底竣工，、年初开工，年中竣工。保留首长院已实现规划实现规划

长话局办公已实现规划实现规划现状保留建筑未拆迁未征地预留人总行和中央金融工委办公楼预计年中完成现状建筑装修改造集中绿地未拆迁未开工预计年中（或年底）实现规划未定名已^拆迁已售出未交地预计年底开工，年中能够竣工区：公司承担的拆迁任务包括i拆迁收尾部分，公司承担的市政及公建配套工程包括八中二期、集中绿地、区区间道路及其他零星工程，公司承担的项目销售（或开发）任务包括--项目，总建筑面积约万平方米（其中地上建筑面积约万平方米）。总计：在第三届董事会任期内，公司承担的金融街区域剩余拆迁工作的工作量约为户居民，万平方米单位，约需要拆迁投资万兀；公司承担的金融街区域市政及公建配套工程（纯建造成本、含中心区地下车库连通工程）约需要投资5万元；公司承担的金融街区域剩余的未销售项目总建筑面积约为万平方米（其中地上建筑面积约为万平方米），根据建设计划需要在第三届董事会任期内启动的项目总建筑面积约为万平方米（其中地上建筑面积约为万平方米）。附录三公司发展目标基准值年月日第二届董事会任期结果值年月日第三届董事会任期目标值年月日数据数据同比增长率数据（）同比增长率净利润年万元年万元年万元年万元年万元年万元年万元融年无第三届董事会任期内拟完成年无年无

资计划年发行万股，融资总额万元，融资净额万元，发行价格元8殳，发行市盈率倍数倍。两次股权融资活动，累计筹资净额不低于一万元。年无年发行不超过万股，融资总额不低于万元，融资