海湾城价格策略报告课件

华粤·海湾城三批单位

价格策略沟通报告谨呈：华粤房产汇诚鸿图华粤海湾城项目组2013.09.25华粤·海湾城三批单位

价格策略沟通报告谨呈：华粤房产汇诚鸿图第一部分项目本体及目标沟通第一部分项目本体及目标沟通基本情况：本项目7月28日第一批产品万人哄抢开盘即热销九成；第二批9月14日开盘121套热销八成以上，两拨开盘在社会上已形成良好口碑，中高端楼盘形象逐步形成，在社会上具有较高美誉度、高性价比。楼盘规模大，地段较优，具有较强的综合优势，周边客户购买力强，以高端住宅形象示人。栋列开售时间户型推售套数可售套数均价销售率3/4/5座2013.7.282房72㎡、3房带套房90㎡、3房带套房107㎡186套0套9279元/㎡100%2/7座2013.9.142房72㎡、3房带套房90㎡121套14套9700元/㎡88%项目成交节奏较快，一部分成交客户与项目地缘关系，更多地吸引禅城客户的购买项目市场定位：成功建立刚需豪宅形象//已超过300位业主资源基本情况：栋列开售时间户型推售套数可售套数均价销售率3/4/项目市场口碑：高美誉度、高性价比项目市场口碑：高美誉度、高性价比面积套数

总面积

套数比

面积比

两梯三89方23207018%14%北向约90方30271023%18%南向约91方16145712%10%南向约107.60方16172212%11%南向154平米五房22339817%22%南向154平米四房22339417%22%顶层复式25422%4%总100%三批推售6、8座131套（分为三个面积段：约90㎡小三房69套，约107㎡大三房16套，约154平米四房44套，两套复式。）位于小区最中间的竖轴位置，最大化拥有泳池景观是北区素质较高的两栋产品，8栋为独栋楼王！产品分析面积套数总面积套数比面积比两梯三89方232070101户型属于单边位，三面采光通风；视野开阔，客厅南北通透对流；景观资源优秀，南望中心泳池；两个卧室朝南，房间面宽大采光通风好；北向单位赠送面积更多，同时朝向比04更佳；吹东南风！不对会所钟楼！6座4户型比4座04户型位置更好，采光通风较好，6座04也可以拥有中心大泳池资源，不对会所钟楼！并且远离华宝路主干道，噪音更少03户型正南朝向，6座03户型会因为5座影响基本上不会西晒，同时，最大化拥有泳池景观的户型，正南向一线泳池景观；通风对流，两个卧室朝南，面宽大采光通风好；02户型107平米，东南向最佳朝向资源，两个卧室朝南，面宽大采光通风佳；6座—王者居中1、位置是中心位置，是5-7座最中心的位置，整个小区最中间轴线位置，王者居中！2、景观优势明显，南望无敌中心大泳池，是所有楼栋里面南向望泳池最佳的楼栋，泳池是这批单位最大的卖点，整个南区及北区最后一栋看泳池的刚需楼栋；3、最优势的户型搭配组合90+107平米，刚需机里面的战斗机，拥有107平米分布的楼栋都是小区除了楼王之外最好的楼栋，毋庸置疑！01户型属于单边位，三面采光通风；视野开阔，客厅南北通透对流01户型：1、154㎡做5房，绝无仅有；2、三个房间朝南绝无仅有；3、东南向楼王看泳池绝无仅有！4、客厅餐厅开门南北对流，全通风全采光！5、私享入户花园，引景入户享自然！6、房间飘窗赠送面积大，卫生间大气！7、北看泳池南看江！、02户型:1、楼王中的楼皇，位置最佳，正立在小区纵向生态轴上！2、南向视野开阔，10楼以上看江最佳；3、客厅餐厅开门南北对流，全通风全采光！比01更对流！4、私享入户花园，引景入户享自然！入户花园比01的大！；5、3.6平米储物间方正实用，还带窗是明房不是暗房！6、北看泳池南看江；7、三个房间朝南绝无仅有！03户型：1、小区唯一一套建面小于90方的三房两厅两卫户型，契税少；2、唯一一套两梯三户的90方的三房两厅两卫户型；3、唯一一套私享亲水园景90方的三房两厅两卫户型；4、门口有入户花园可以使用，唯一一套带入户花园的90方的三房两厅两卫户型；5、三面采光通风，主卧视野开阔，采光好；6、生活阳台朝西，杀毒干燥卫生！8座楼王—楼皇1、最最最中心的位置，最最最王的位置！左青龙——4座含107方的刚需楼王，右白虎——9座次楼王，旺财！2、最佳的资源——北望泳池，南望园林，南北通透！3、独栋，楼王！4、两梯三户，私密性佳，剪刀梯设计，更安全和便捷，公摊却有所减少！01户型：1、154㎡做5房，绝无仅有；2、三个房间朝南绝无目标！8座追求高溢价为主，追求开盘销售率为辅60%6座与8座配合，价格高低相错，追求开盘90%销售率！快速回笼！三批单位整体开盘75%的销售率!即6、8座131套开盘销售98套！目标！8座追求高溢价为主，追求开盘销售率为辅60%第二部分市场背景及竞争分析第二部分市场背景及竞争分析整体市场由于市场供应激增，多数项目平价走量，上周成交均价为8884元/平米；自八月中佛山整体市场呈量平价跌态势。整体市场由于市场供应激增，多数项目平价走量，上周成交均价为810-11月禅桂新货集中供应，禅桂初步预计有13个较大项目推货，超过2000套，刚需产品及150左右面积段货量多，市场竞争激烈竞争供应10月禅桂中心区新货供应产品类型楼盘名称推售套数预计均价单元面积备注范围（套）（㎡）首置智博E区7座688000-900078-912万诚意金98折；目前携手新浪乐居E信通，购房可享“1万抵3万优惠”汇银W新港湾2期10、13座约144--90-16011.9携手江苏卫视《非诚勿扰》将在佛山举行一场全城单身男女的爱情盛宴。预计十一期间推新单位。美誉紫薇花园1座约84770089、1183房减3万、4房减4万沿海馨庭1座296--90、1232万诚意金抵5万中海锦城2期12811000-13000元/㎡70-1255万诚意金98折，8月31开放板房创鸿灯湖左岸5栋2座31011000-13000元/㎡65-904.30开放65-90㎡板房6.1前冻结2万95折6.2后预存5千95折8.1后预存五千97折6栋2座首置首改M-city1、2座47613000-1500087-1429.15开放样板房，诚意金1万抵5万绿地锦天华府1、2座184

13000-1400086-144前期权证登记99折，目前1万抵10万优惠登记，预计9月底开放板房富丰新城9座约16013000（带装修）88-145权证登记99折佛山万科广场4-8座约10015000（带2500元/㎡装修）84-1432万诚意金98折首改二改龙光水悦龙湾25、26座1928600134-1651万抵3万，登记前60名可直接锁定房号瑞安岭南天地3期御苑3、4座13219000（带精装）140-178㎡9.7开板房住宅合计2274套------10-11月禅桂新货集中供应，禅桂初步预计有13个较大项目推智博E区本案汇银W新港湾盛南新都紫薇花园沿海馨庭长信银湾万科广场星星凯旋国际80-120方首置产品竞品分析本项目首置产品在售竞争对手主要有智博E区、万科广场、盛南新都、长信银湾及沿海馨庭，未来星星凯旋国际及绿地中心也将有部分首置产品入市。绿地中心智博E区本案汇银W新港湾盛南新都紫薇花园沿海馨庭长信银湾万科南区最后一栋全新样板间已于8月3日开放，8月24日加推7座90-130㎡新品，抢先金九银十前旺季开盘，均价9900元/㎡，开盘至今共成交84套。聚焦在售竞品：盛南新都该项目走货平均，开盘完成84套走货量；未来将无新货推出，余货除去3#双证单位及小户型，未来与本项目直面竞争约45套，剩余首置产品较少。南区最后一栋全新样板间已于8月3日开放，8月24日加推7座9八月启动7座认筹，总体认筹不理想，目前认筹60个左右，对外价格口径在8千至九千，预计下月中旬开盘。聚焦在售竞品：智博e区该项目户型以91方为主，余货55套，新货7、8座约136套将于年底推出市场，约200套货量将对本项目形成直面竞争。八月启动7座认筹，总体认筹不理想，目前认筹60个左右，对外价在售刚需面积段：81㎡两房，价格区间14000—15000元/㎡

88㎡小三房，价格区间13000—16000元/㎡100㎡大三房，价格区间15000—16000元/㎡最新动态：项目住宅产品目前主推7座、8座单位，户型包括82-88㎡二三房及100-134㎡三四房，带装修发售，均价14500元/㎡聚焦在售竞品：佛山万科广场该项目作为价格标杆，走货较慢；住宅余货约250套，其中80-100方约100套余货。在售刚需面积段：81㎡两房，价格区间14000—15000元聚焦在售竞品：沿海馨庭沿海馨庭价8月起至9月价格基本持平，均价在10000元每平方，8月份成交40套，九月目前为止成交27套，销售情况一般。刚需产品优势不明显，未来走货将持续通过价格引导出货。区域认可度较好，但无绝对强势的卖点支撑，规模较大，综合优势弱，通过性价比快速出货，剩余货量约296套(90-123㎡)聚焦在售竞品：沿海馨庭沿海馨庭价8月起至9月价格基本持平，均聚焦未来竞品：绿地锦天华府基础信息：占地约7万㎡，建面约60万㎡产品信息：年底推1-2座87-142㎡产品共184套，其中1-2座24层，两梯四户设计。节点信息：9.28开放样板间9.28领取1-2座预售证

预计国庆推1-2座，预计均价：142平米四房13000-14000元/㎡；总价区间185万-199万1-2座户型配比面积段套数配比8646约25%12746约25%14292约50%该项目86㎡三房产品与本项目90方产品存在竞争，其货量46套，预计10月推出市场，未来将有少量86方产品推出市场12聚焦未来竞品：绿地锦天华府基础信息：占地约7万㎡，建面约60聚焦未来竞品：星星凯旋国际货量推售时间楼栋产品组合套数第一批2013年11月上旬1#、2#3#1#为88㎡2#为北向88㎡+南向77㎡3#北向139㎡+南向90㎡292聚焦未来竞品：星星凯旋国际货量推售楼栋产品组合套数第一批20首置产品市场小结禅桂中心区首置产品市场特点：禅桂中心与本项目相竞争的在售项目个数不多，未来市场新供应主要竞争对手为季华七路的星星凯旋国际。在售项目首置产品走货较为平稳，只要在市场价格下，仍能保持较为快速走货。启示：市场刚需首置产品持续走量，在合理价格下仍将受市场青睐，本项目90方产品定价较为乐观。首置产品市场小结禅桂中心区首置产品市场特点：启示：本案兆阳御花园雅居乐曼克顿山万科广场万科金域蓝湾绿地锦天华府保利东湾150方以上大面积产品竞品分析本项目150方以上产品竞品主要有兆阳御花园、万科广场、绿地广场、雅居乐、保利东湾及万科金域蓝湾。本案兆阳御花园雅居乐曼克顿山万科广场万科金域蓝湾绿地锦天华府罗马新都推售货量：85套（2座,18层/2梯3户；6座，18层/2梯2户）160-180㎡，毛坯出售折后均价：最高价格约10500元/㎡，最低价格约8800元/㎡折扣优惠：

5万诚意金加权证登记95折，开盘98*99折销售情况：9.13内部认购22套，9.21开卖当日成交20套单位；销售率过半。备注：

1、项目推售2期大积产品，位于园林中心位置，景观资源较好；2、此批产品已于5月份开始对外宣传，于8月初领取预售资格，9月底才开售，蓄客4个月之久，但开卖情况依然不堪理想，主要因为此批为大积毛坯产品，总价高，而目前项目区域配套尚欠完善，且受限购政策影响，改善型客户入市较为谨慎。户型四房建面159-165㎡套数51套单价区间8800-10500总价区间140万-173万主要竞品罗马新都罗马新都户型四房建面159-165㎡套数51套单价区间880推售货量：

8号湾15座共114套（2梯3户/39层）规模：项目占地约54万平方米，总建筑面积约200万平方米折后均价：16283元/㎡。折扣优惠：冻结5万95折，开盘累计9折销售情况：9.18日下午5点30分开卖，当时现场约有25台客。截止晚上6点10分，消化约3成。目前剩余60来套，主要为190㎡客户构成：禅城和乐从的高级公务员、私企业主。备注:

01单位建面191㎡，北向望江，南望园林，折后最低价15200元/㎡，最高价16800元/㎡；02单位建面191㎡，北向望江，南望园林，折后最低价16500元/㎡，最高价18100元/㎡；03单位建面152-154㎡，望中心园林，折后最低价13400元/㎡，最高价14700元/㎡。户型四房五房建面152-154㎡190-191㎡套数38套76套单价区间13400-1470015200-18100总价区间205万-225万290万-345万主要竞品保利东湾推售货量：8号湾15座共114套（2梯3户/39层）户型四户型四房五房建面155㎡212㎡套数12458单价区间12000-14000（装修）11000-12000（毛坯）总价区间精装修186万-217万，毛坯总价约163万-178万233万-254万主要竞品万科金域蓝湾万科金域蓝湾推售货量：维景湾3座，30层，毛坯、两梯两户，共58套；维景湾5座、灏景湾7座，各32层，精装、两梯三户，共188套开盘时间2013年8月10日10:00推售户型及折后均价：127㎡：精装修12500-13500元/㎡155㎡：精装修12000-13000元/㎡，总价区间186万-217万，毛坯总价约163万-178万212㎡：毛坯11500元/㎡，总价233-254万开盘累计销售约68套，销售率27%目前剩余155㎡74套备注：预计国庆期间开放新单位维景湾6座面积段117-169㎡两梯三户75套，4套复式，带装修。新单位上一批户型四房五房建面155㎡212㎡套数12458单价区间120北兆阳御花园推售货量：共113套（5座，25层/2梯5户）折后均价：整体均价90㎡左右约12800-12900元/㎡，72㎡11700㎡；开盘时间：2013年9月15日折扣优惠：

权证登记减5千，3万诚意金抵5万，开盘98折，准时签约减1万销售情况：整体消化率约70%客户构成：以城南客为主备注:4座154㎡单位重新包装单价调整12500-13500元/㎡（共23套，开盘当时卖3套，开盘价格14000元/㎡）。项目部分单位已交楼，奠定了较好的市场口碑，而且小区园景优美，此批产品户型设计使用及板房展示效果较好。4座ABCD9070901505座ABCD90709090主要竞品兆阳御花园北兆阳御花园4座ABCD9070901505座ABCD907户型四房建面142㎡套数60套绿地锦天华府预计推售货量：1、2座248套，9月28日样板房开放，面积涵盖87、127、142㎡两至四房，全南向花园景观。占地：约7万㎡建面：约60万㎡价格情况：目前报价区间12000-13000元/㎡预计开盘时间：10月上旬折扣优惠：9.18日晚中山公园举办中秋晚会，9.19-9.21日举行中秋超级足球嘉年华活动1、看房有礼，活动期间凡来访均送精美小礼品一份；2、活动期间内成交即有机会参与绿地中国行活动；3、活动期间成交可享受1万抵10万国庆特惠。具体开盘时间待定。主要竞品绿地锦天华府12户型四房建面142㎡套数60套绿地锦天华府主要竞品绿地锦天华户型四房建面133㎡套数约100套单价区间14500-15500(带装修)总价区间精装修193万-206万，毛坯总价区间约173-186万主要竞品佛山万科广场佛山万科广场在售面积段：81㎡两房88㎡小三房100㎡大三房133㎡四房在售均价：133平米四房14500-15500元/㎡带装修；总价区间193万-206万，毛坯总价区间约173-186万占地：约13.5万㎡建面：约75万㎡折扣优惠：项目住宅产品目前主推7座、8座单位，户型包括82-88㎡二三房及100-134㎡三四房，带装修发售，均价14500元/㎡。户型四房建面133㎡套数单价区间14500-15500(带装东海银湾推售货量：8月初推售大面积11-12#177㎡，共68套折后均价：12800元/㎡，范围从12000-13500元/㎡总价区间204万-230万目前销售53套，剩余15套备注：9月14日推售84-89平米共128套（33层/2梯4户），开盘当天销售率过7成，目前仅剩少量余货。现正进行15#87-120㎡咨询登记折后均价：整体均价12000-14000元/㎡（带2000元/㎡装修）10座01、03、04单位均价集中于12000-13000元/㎡，而02单位东南向望园景，单价突破14000元/㎡。主要竞品东海银湾户型四房建面177㎡套数132套单价区间12000-13500总价区间毛坯总价区间约204-230万11-12#15#东海银湾主要竞品东海银湾户型四房建面177㎡套数132套单户型四房建面205㎡套数52套单价区间13000-15000总价区间266万-308万主要竞品雅居乐曼克顿山雅居乐曼克顿山产品概况：1/4/5座01-06单位均为90㎡左右；2/3座01-02单位均为205㎡推售货量：

推售2、4座90-205平米共242套折后均价：13500元/㎡，均价15000元/㎡；销售情况：

第一次开盘90㎡左右14500元/㎡，205㎡为16000元/㎡，销售3套；新近产品均下调1000元/㎡，依然滞销，实际成交共8套。备注:由于前期营销投入较大，包括地价成本，未能做大幅度的调价空间。现购房有98折优惠。12345户型四房建面205㎡套数52套单价区间13000-15000推售时间（或预计推售）楼盘名称推售范围套数（套）单价区间（折后）

开卖情况单元面积（㎡）户型总价区间（毛坯）

备注2013/9/18保利东湾8号湾15座513400-1470030%152-1544房205万-225万冻结5万95折，开盘累计9折10月上旬绿地锦天华府1、2座60套13000-14000——1444房185万-199万9月28日样板房开放，面积涵盖87-142㎡三至四房，全南向花园景观。十月兆阳御花园4座20套12500-13500——1544房192万-208万

十月上旬万科金域蓝湾维景湾5、6、7座74套

12000-14000（装修）30%1554房163万-178万预计国庆期间开放新单位维景湾6座面积段117-169㎡两梯三户75套，4套复式，带装修。持销佛山万科广场7、8座约100套14500-15500（装修）——1334房173万-186万

持销东海银湾11、12座8312000-1350030%1774房204万-230万销售情况不佳，开盘20-30%销售率，滞销2013/9/21罗马新都2、6座518800-1050024%159-1654房140万-173万5万诚意金加权证登记95折，开盘98*99折；9.13内部认购2、6座4-13层单位持销雅居乐曼克顿山2、4座5213000-150006%2054房266万-308万部分单位一口价十月汇银新港湾2期10、13座约60套————1604房——11.9携手江苏卫视《非诚勿扰》将在佛山举行一场全城单身男女的爱情盛宴。预计十一期间推新单位。

十月上旬龙光水悦龙湾25、26座约192套8600——134-1654房115万-150万1万抵3万，登记前60名可直接锁定房号大面积竞争关系较强项目货量约697套

集中在毛坯11000-14000

集中在30%左右集中在144-170平米4房集中在163万-230万之间

大面积竞争对手存量+新货盘点推售时间（或预计推售）楼盘名称推售范围套数（套）单价市场小结未来禅桂中心大面积产品货量较大，存量加上新增货量目前统计接近700套。存在价格干扰的约300套。开盘销售率较低，一般在30%左右，且持续走货较慢与本项目直接有竞争关系的城区项目大面积产品供应量主流单价集中在11000-14000元/㎡，总价区间集中在163万-230万之间。刚需户型推货量持续很大，刚需盘供应量约1300套，竞争依然很激烈。启示：禅桂中心区中大面积产品货量供应较大，且消化速度缓慢。本项目改善型产品宜采取静态定价法，关注竞争对手价格动态及销售反应，在蓄客阶段提前进行客户价格预期管理，实现销售目标市场小结未来禅桂中心大面积产品货量较大，存量加上新增货量目前第三部分目标客户分析第三部分目标客户分析成交客户中张槎、石湾区域客户占总数50%，说明已售单位成交客户还是以跟我们项目有地缘关系的客户为主，特别是周边区域原住民占比较多，其中张槎客户特别是之前做针织生意的客户、公务员资金实力雄厚，价格抗性小，是价格领跑者。禅城其他区域客户（含城南）总体占29%左右，并呈上升趋势，这部分客户主要受城区价格挤压来此选房，对价格、以及地段的抗性大。同时南庄及桂城客户分别占5%及4%。前两批成交客户居住区域居住区域累计数量百分比禅城其他区6221.5%石湾56.519.6%张槎85.529.7%澜石10.3%南庄175.9%狮山00.0%城南196.6%桂城113.8%平洲00.0%罗村10.3%乐从00.0%陈村00.0%三水10.3%高明00.0%广州20.7%港澳10.3%其他3110.8%不详00.0%成交客户中张槎、石湾区域客户占总数50%，说明已售单位成交客前两批成交客户职业分布工作行业数量百分比私有企业41.514.4%个体户4716.3%技术人员93.1%公司职员86.530.0%媒体工作者00.0%IT人士103.5%中层管理134.5%公务员289.7%外资企业31.0%医生20.7%教师31.0%律师00.0%退休10.3%其他4114.2%不详31.0%合计288100.0%成交客户以公司职员为主，占30%，个体户及私有企业分别占16%和14%，公务员占10%。其中经济能力较强的为个体户及公务员，公司职员及私有企业中主要客户群的价格接受能力偏低。成交客户当中层管理者比例占5%。前两批成交客户职业分布工作行业数量百分比私有企业41.514一批成交客户和二批成交客户主要都是张槎、石湾以及禅城区域为主。跟项目有地缘关系的张槎、石湾客户虽然从成交比例来说有所下降，从一批的60%到二批的31%，但可以看出依然是项目的主力军；另外禅城区域客户增长比例较大，猛增14%。说明海湾城项目的影响力正逐步向佛山市场波及首批及二批成交客户的演变来源区域一批成交客户和二批成交客户主要都是张槎、石湾以及禅城区域为主根据调查显示，154㎡的潜在客户主要还是以与项目有地缘关系的张槎客户以及禅城区域客户为主；分别占38%、39%。客户年龄段主要分布在50岁以下有多年的社会经验的中青年为主。154㎡潜在客户来源区域以及年龄分布根据调查显示，154㎡的潜在客户主要还是以与项目有地缘关系的154㎡客户访谈1张槎纺织厂老板典型案例——郑先生（48岁左右，有私家车、跟老婆一起来，穿着较朴素)从事行业：张槎纺织厂老板家庭结构：1老人+2青年+1儿子+1女儿置业动机：给儿子买房需求户型：150方4房以上需求产品：现代简约对项目地块认知：经常会走季华二路，老婆那里有销售代表发过短信。认为片区居住环境好，安静不杂乱。社区较为高档，曾对比过罗马新都。对智慧新城认知：听说过，具体不了解。关注因素：户型价格接受水平：11000左右（你们第二批都卖到差不多10000了）宅基房换房客户——意向150㎡左右大户型注重生活环境与生活品质，离自己村近为上选客户语录：▲我家里已经有两套宅基房。已经买了一套给女儿结婚，现在给儿子买一套，不想离得太远。▲我主要还是看中这里离得比较近，我有去看过罗马新都，觉得那里还可以，就是比较远。我就是想近一点的，你们这里的户型也不错。▲一次性付完有没有什么优惠？154㎡客户访谈1张槎纺织厂老板典型案例——郑先生（48岁左154㎡客户访谈2项目旁边海口村原住民典型案例——梁姨（60-63岁左右)目前住房：海口村自建房从事行业：退休老人家庭结构：2老人+2青年+1小孩家庭收入：海口村分红+小孩工资置业动机：投资或买给子女需求户型：140～160方4房，4个房以上才够住需求产品：颜色鲜艳耐看的对项目地块认知：清楚位置，那块地属于海口村的，本来是农田来的，那块是好地来的，以前我还在那里插过秧呢。对智慧新城的了解：听过，不是很清楚，不过相信那边以后发展会很好，因为周边都没地了。置业动机：投资需求价格接受水平：11000～12000海口村改善型换房客——140～160㎡意向舒适三房注重居住价值与发展前景，考虑换房或投资客户语录：▲客户语录：那块地就是我们村的，政府征了后还分红给我们村民了。所以有了这些钱的村民很多都会再买的，肯定会考虑买回自己村附近的。154㎡客户访谈2项目旁边海口村原住民典型案例——梁姨（60154㎡客户访谈3禅城区域换房客户典型案例——梁姨（60-63岁左右)目前住房：电视塔附近（楼梯楼）从事行业：退休老人家庭结构：2老人+儿子（儿子在万科设计部上班）家庭收入：退休金加儿子工资（积蓄估计有100万以上）置业动机：买给儿子需求户型：140～160方4房，4个房以上才够住穿着打扮：梁阿姨十分朴对项目地块认知：觉得项目以后的规划很好，价格接受水平：11000～12000对比楼盘：兆阳御花园改善型换房客——140～160㎡意向舒适三房注重居住价值与发展前景，考虑换房客户语录：▲客户语录：（儿子）：不用看板房，我看户型图就知道你们的户型了，觉得挺好的才过来看看。154㎡客户访谈3禅城区域换房客户典型案例——梁姨（60-6客户小结刚需客情况1、与本项目有地缘关系的张槎石湾区域依然是客户的主要来源地。2、禅城区域客户明显增多，客户对比楼盘增多，竞争依然很激烈，部分客户主要受城区价格挤压来此选房，对价格、以及地段的抗性大。154㎡客户情况1、与本项目有地缘关系的张槎石湾区域依然是客户的主要来源地。2、两代、三代同堂，提升改善居住品质，有明确的置业目的。结论：客户对于本项目区域无过多抗性，不断加强客户现场体验感，以更好拔高客户心理预期。客户小结刚需客情况第四部分价格策略与核心均价推导第四部分价格策略三批价格策略建立自己项目的大盘价格体系：不同产品，差异定价。刚需户型价格企稳上扬，并保证走量，快速回现；楼王单位追求高溢价，实现均匀出货。其中三批单位刚需户型参考市场、适当高于二批产品策略说明——整体价格企稳上升，持续高销售率；整体开盘75%的销售率!即6、8座131套开盘销售98套！策略目标——1、8座追求高溢价，追求开盘销售率为辅60%（42套），分解而来即是89平米小三房90%开盘销售19套，154平米开盘销售24套（合计四房有44套），保证至少大户型55%的销售率2、

6座与8座配合，价格合理拉差，追求开盘90%销售率！快速回现！三批价格策略建立自己项目的大盘价格体系：不同产品，差异定价。定价策略不同产品，差异定价，刚需走量，楼王高溢价，热销延续小垂直差原则——层差20（举例：高一层比低一层单价贵20元每平米）缩小竖向之间的单价差别，缩小总价价格区间，保证各楼层均匀出货，快速走量。最大水平差——约30001、根据北向和南向产品的差异，制定不同的价格策略（南北800左右拉差）。2、三批单位有三种面积段且差异较大，约90㎡小三房69套，约107㎡大三房16套，约154平米四房44套，两套复式。建议三批产品拉大到约3000元的水平差，做到不同产品，差异定价，刚需走量，楼王标杆。顶楼复式单独定价，由于产品稀缺性，建议约400万一套定价策略不同产品，差异定价，刚需走量，楼王高溢价，热销延续小楼王核心均价生成：市场比较法对比项目选择四同法：同区域、同客户、同产品、同时期；销售现场反馈过，上门客户明确对比的项目；兆阳御花园保利东湾万科金域蓝湾东海银湾绿地锦天华府万科广场雅居乐曼克顿山罗马新都对比项目对比权重（选取说明：兆阳御花园、保利东湾、万科金域蓝湾是禅城客户选择大户型较多同时也是销售代表反应客户对比最多的项目，东海银湾、万科广场、绿地锦天华府都是季华路上较为高端项目，雅居乐曼克顿山和罗马新都大户型都有部分客户提及，对项目有一定干扰。20%20%20%10%10%10%5%5%楼王核心均价生成：市场比较法对比项目选择四同法：同区域、同客核心均价生成：市场比较法楼王核心市场比准均价

=11934元/M2，取12300元/M2，楼王可销售面积约6790.7㎡，楼王总销售金额预估约0.84亿元。楼王核心均价范围12300元/M2比价指标兆阳御花园保利东湾万科金域蓝湾东海银湾绿地锦天华府万科广场雅居乐曼克顿山罗马新都本项目

毛坯均价130001430011500128001350015000140009500——

精装修价格————1500————1500——————地理位置区位地段141210121315141010交通条件910910999910周边配套141110121315121110未来发展1015910131210810楼盘素质规划设计1010101010910910项目规模10119910109810户型结构991099810810附加开发商品牌121515121315131110

综合得分889382849093877480

打分系数0.910.860.980.950.890.860.921.081

比准价格1181812301112201219012000129031287410270

参照权重20%20%20%10%10%10%5%5%1

权重价格23642460224412191200129064451411934核心均价生成：市场比较法楼王核心市场比准均价=11934元刚需户型核心均价生成：市场比较法对比项目选择四同法：同区域、同客户、同产品、同时期；销售现场反馈过，上门客户明确对比的项目；智博E区盛南新都万科广场东海银湾沿海馨庭兆阳御花园汇银w

新港湾万科水晶城对比项目对比权重（选取说明：智博E区、盛南新都为离项目最近客户提及最多的刚需户型竞争对手；万科广场和东海银湾是季华路上典型高档刚需项目，兆阳御花园和沿海馨庭是城南典型项目；汇银新港湾和万科水晶城是与本项目存在部分干扰的镇区项目）30%20%10%10%10%10%5%5%刚需户型核心均价生成：市场比较法对比项目选择四同法：同区域、核心均价生成：市场比较法刚需核心市场比准均价

=10206元/M2，本项目优质刚需90㎡可采取乐观增幅定价，拔高6%-8%，实现10600元/M2，刚需可销售面积约7858㎡，刚需总销售金额预估约0.83亿元。刚需核心均价范围11000元/M2比价指标智博E区盛南新都兆阳御花园万科广场东海银湾沿海馨庭汇银w新港湾万科水晶城本项目毛坯均价88009800126001440012000995581009500——精装修价格——————15001500————1500——地理位置区位地段1012141512138910交通条件109991099910周边配套11101415121391010未来发展99101210108910楼盘素质规划设计910109109101010项目规模8910109891010户型结构89981099910附加开发商品牌101012151212121510综合得分757888938583748180打分系数1.071.030.910.860.940.961.080.991比准价格938710051114551238711294959587579383参照权重30%20%10%10%10%10%5%5%1权重价格2816201011451239112996043846910206核心均价生成：市场比较法刚需核心市场比准均价=10206元价格策略小结建立自己项目的大盘价格体系：建立自己项目的大盘价格体系:不同产品，差异定价。刚需户型价平走量，快速回笼；楼王高溢价，均匀走货；三批单位参考市场、刚需户型适当高于二批产品刚需户型市场对比后静态核心均价范围10000-10200元/㎡，充分考虑二批成交客户的价格抗性（占较大比重的禅城客户及中青年刚需群体），为达成三批开盘刚需户型90%以上销售率，三批单位刚需户型均价建议10600元/㎡楼王市场对比后静态核心均价范围11800-12200元/㎡，为达成三批单位8座开盘60%以上销售率，三批单位楼王户型154㎡均价建议13000元/㎡预估整体实收总价约1.73亿，三批整体实收总价约为11800元/M2

价格策略小结建立自己项目的大盘价格体系：建立自己项目的大盘价第四部分梯腿价格排布建议第四部分梯腿价格排布建议说明：首批购房者对朝向非常注重，权重设置比例调到最高，为40%；产品景观客户重点关注，权重设置为20%；采光通风、户型平面客户、噪音和视野也是客户较为关注的点，权重设置分别为10%；价格表的制作：水平调差

打分因素

组合权重朝向40%景观20%采光通风10%

户型平面10%噪音10%视野10%合计100%说明：价格表的制作：水平调差打分因素组合权重朝向纵向调差原则：均衡出货、小层差策略垂直差设置原则：在客户的主力需求产品区间内，由于高层每层之间的产品景观各方面差异不大，为了平衡销售，缩短客户成交时间，最大化保证客户成交，价格表采用小层差的策略。6#产品户型景观面差异性小，二层到次顶层采用小层差,高一层单价贵20元顶层，特殊调差,单价-200元每平米

8#产品户型景观面差异性小，二层到次顶层采用小层差,高一层单价贵20元顶层复式，单独定价

19楼以上四房无遮挡看江，建议层差跳到100元每平米纵向调差原则：均衡出货、小层差策略垂直差设置原则：在客户的主0282150018001200312631266、8座打分平面差0282150018001200312631266、8座打分97001000011200115001100013000130006、8座实收梯腿价分布6座实收约106007座实收约123009700100001120011500110001300011、首批单位3-5座整体实收单价9279，最低为3座04单位两房8437，90方最低8776，最高9917，其中107平米10200整体最高。2、二批单位2、7座整体实收9700，最低为7座01单位两房8792，90方最低8924，最高10349；3、根据三批单位刚需户型单价10600元/㎡的建议（单价上涨约900元每平米），三批单位北向小三房、南向小三房及大三房都能控制在比较合理的涨幅，楼王户型均价建议13000元/㎡梯腿价格排布建议

两房北向小三房南向小三房大三房楼王合计最低价最高价最低价最高价最低价最高价首批单位单价84378602877694859000991710200——9279套总价61万62万80万85万82万90万109万——二批单位单价879289249569966710349——9700套总价64万81万86万88万94万——三批单位单价——97001000011200115001300011450套总价92万95万101万123万200万1、首批单位3-5座整体实收单价9279，最低为3座04单位8602877694219917891694859589102008437886490009330实收梯腿价分布3座实收89334座实收9577不含107实收93315座实收92477座实收约96002座实收约98008924879210146997391689569966710349102001050011200115001100013000130006座实收约110008座实收约12300860287769421991789169485958910预祝项目楼王大卖！预祝项目楼王大卖！华粤·海湾城三批单位

价格策略沟通报告谨呈：华粤房产汇诚鸿图华粤海湾城项目组2013.09.25华粤·海湾城三批单位

价格策略沟通报告谨呈：华粤房产汇诚鸿图第一部分项目本体及目标沟通第一部分项目本体及目标沟通基本情况：本项目7月28日第一批产品万人哄抢开盘即热销九成；第二批9月14日开盘121套热销八成以上，两拨开盘在社会上已形成良好口碑，中高端楼盘形象逐步形成，在社会上具有较高美誉度、高性价比。楼盘规模大，地段较优，具有较强的综合优势，周边客户购买力强，以高端住宅形象示人。栋列开售时间户型推售套数可售套数均价销售率3/4/5座2013.7.282房72㎡、3房带套房90㎡、3房带套房107㎡186套0套9279元/㎡100%2/7座2013.9.142房72㎡、3房带套房90㎡121套14套9700元/㎡88%项目成交节奏较快，一部分成交客户与项目地缘关系，更多地吸引禅城客户的购买项目市场定位：成功建立刚需豪宅形象//已超过300位业主资源基本情况：栋列开售时间户型推售套数可售套数均价销售率3/4/项目市场口碑：高美誉度、高性价比项目市场口碑：高美誉度、高性价比面积套数

总面积

套数比

面积比

两梯三89方23207018%14%北向约90方30271023%18%南向约91方16145712%10%南向约107.60方16172212%11%南向154平米五房22339817%22%南向154平米四房22339417%22%顶层复式25422%4%总100%三批推售6、8座131套（分为三个面积段：约90㎡小三房69套，约107㎡大三房16套，约154平米四房44套，两套复式。）位于小区最中间的竖轴位置，最大化拥有泳池景观是北区素质较高的两栋产品，8栋为独栋楼王！产品分析面积套数总面积套数比面积比两梯三89方232070101户型属于单边位，三面采光通风；视野开阔，客厅南北通透对流；景观资源优秀，南望中心泳池；两个卧室朝南，房间面宽大采光通风好；北向单位赠送面积更多，同时朝向比04更佳；吹东南风！不对会所钟楼！6座4户型比4座04户型位置更好，采光通风较好，6座04也可以拥有中心大泳池资源，不对会所钟楼！并且远离华宝路主干道，噪音更少03户型正南朝向，6座03户型会因为5座影响基本上不会西晒，同时，最大化拥有泳池景观的户型，正南向一线泳池景观；通风对流，两个卧室朝南，面宽大采光通风好；02户型107平米，东南向最佳朝向资源，两个卧室朝南，面宽大采光通风佳；6座—王者居中1、位置是中心位置，是5-7座最中心的位置，整个小区最中间轴线位置，王者居中！2、景观优势明显，南望无敌中心大泳池，是所有楼栋里面南向望泳池最佳的楼栋，泳池是这批单位最大的卖点，整个南区及北区最后一栋看泳池的刚需楼栋；3、最优势的户型搭配组合90+107平米，刚需机里面的战斗机，拥有107平米分布的楼栋都是小区除了楼王之外最好的楼栋，毋庸置疑！01户型属于单边位，三面采光通风；视野开阔，客厅南北通透对流01户型：1、154㎡做5房，绝无仅有；2、三个房间朝南绝无仅有；3、东南向楼王看泳池绝无仅有！4、客厅餐厅开门南北对流，全通风全采光！5、私享入户花园，引景入户享自然！6、房间飘窗赠送面积大，卫生间大气！7、北看泳池南看江！、02户型:1、楼王中的楼皇，位置最佳，正立在小区纵向生态轴上！2、南向视野开阔，10楼以上看江最佳；3、客厅餐厅开门南北对流，全通风全采光！比01更对流！4、私享入户花园，引景入户享自然！入户花园比01的大！；5、3.6平米储物间方正实用，还带窗是明房不是暗房！6、北看泳池南看江；7、三个房间朝南绝无仅有！03户型：1、小区唯一一套建面小于90方的三房两厅两卫户型，契税少；2、唯一一套两梯三户的90方的三房两厅两卫户型；3、唯一一套私享亲水园景90方的三房两厅两卫户型；4、门口有入户花园可以使用，唯一一套带入户花园的90方的三房两厅两卫户型；5、三面采光通风，主卧视野开阔，采光好；6、生活阳台朝西，杀毒干燥卫生！8座楼王—楼皇1、最最最中心的位置，最最最王的位置！左青龙——4座含107方的刚需楼王，右白虎——9座次楼王，旺财！2、最佳的资源——北望泳池，南望园林，南北通透！3、独栋，楼王！4、两梯三户，私密性佳，剪刀梯设计，更安全和便捷，公摊却有所减少！01户型：1、154㎡做5房，绝无仅有；2、三个房间朝南绝无目标！8座追求高溢价为主，追求开盘销售率为辅60%6座与8座配合，价格高低相错，追求开盘90%销售率！快速回笼！三批单位整体开盘75%的销售率!即6、8座131套开盘销售98套！目标！8座追求高溢价为主，追求开盘销售率为辅60%第二部分市场背景及竞争分析第二部分市场背景及竞争分析整体市场由于市场供应激增，多数项目平价走量，上周成交均价为8884元/平米；自八月中佛山整体市场呈量平价跌态势。整体市场由于市场供应激增，多数项目平价走量，上周成交均价为810-11月禅桂新货集中供应，禅桂初步预计有13个较大项目推货，超过2000套，刚需产品及150左右面积段货量多，市场竞争激烈竞争供应10月禅桂中心区新货供应产品类型楼盘名称推售套数预计均价单元面积备注范围（套）（㎡）首置智博E区7座688000-900078-912万诚意金98折；目前携手新浪乐居E信通，购房可享“1万抵3万优惠”汇银W新港湾2期10、13座约144--90-16011.9携手江苏卫视《非诚勿扰》将在佛山举行一场全城单身男女的爱情盛宴。预计十一期间推新单位。美誉紫薇花园1座约84770089、1183房减3万、4房减4万沿海馨庭1座296--90、1232万诚意金抵5万中海锦城2期12811000-13000元/㎡70-1255万诚意金98折，8月31开放板房创鸿灯湖左岸5栋2座31011000-13000元/㎡65-904.30开放65-90㎡板房6.1前冻结2万95折6.2后预存5千95折8.1后预存五千97折6栋2座首置首改M-city1、2座47613000-1500087-1429.15开放样板房，诚意金1万抵5万绿地锦天华府1、2座184

13000-1400086-144前期权证登记99折，目前1万抵10万优惠登记，预计9月底开放板房富丰新城9座约16013000（带装修）88-145权证登记99折佛山万科广场4-8座约10015000（带2500元/㎡装修）84-1432万诚意金98折首改二改龙光水悦龙湾25、26座1928600134-1651万抵3万，登记前60名可直接锁定房号瑞安岭南天地3期御苑3、4座13219000（带精装）140-178㎡9.7开板房住宅合计2274套------10-11月禅桂新货集中供应，禅桂初步预计有13个较大项目推智博E区本案汇银W新港湾盛南新都紫薇花园沿海馨庭长信银湾万科广场星星凯旋国际80-120方首置产品竞品分析本项目首置产品在售竞争对手主要有智博E区、万科广场、盛南新都、长信银湾及沿海馨庭，未来星星凯旋国际及绿地中心也将有部分首置产品入市。绿地中心智博E区本案汇银W新港湾盛南新都紫薇花园沿海馨庭长信银湾万科南区最后一栋全新样板间已于8月3日开放，8月24日加推7座90-130㎡新品，抢先金九银十前旺季开盘，均价9900元/㎡，开盘至今共成交84套。聚焦在售竞品：盛南新都该项目走货平均，开盘完成84套走货量；未来将无新货推出，余货除去3#双证单位及小户型，未来与本项目直面竞争约45套，剩余首置产品较少。南区最后一栋全新样板间已于8月3日开放，8月24日加推7座9八月启动7座认筹，总体认筹不理想，目前认筹60个左右，对外价格口径在8千至九千，预计下月中旬开盘。聚焦在售竞品：智博e区该项目户型以91方为主，余货55套，新货7、8座约136套将于年底推出市场，约200套货量将对本项目形成直面竞争。八月启动7座认筹，总体认筹不理想，目前认筹60个左右，对外价在售刚需面积段：81㎡两房，价格区间14000—15000元/㎡

88㎡小三房，价格区间13000—16000元/㎡100㎡大三房，价格区间15000—16000元/㎡最新动态：项目住宅产品目前主推7座、8座单位，户型包括82-88㎡二三房及100-134㎡三四房，带装修发售，均价14500元/㎡聚焦在售竞品：佛山万科广场该项目作为价格标杆，走货较慢；住宅余货约250套，其中80-100方约100套余货。在售刚需面积段：81㎡两房，价格区间14000—15000元聚焦在售竞品：沿海馨庭沿海馨庭价8月起至9月价格基本持平，均价在10000元每平方，8月份成交40套，九月目前为止成交27套，销售情况一般。刚需产品优势不明显，未来走货将持续通过价格引导出货。区域认可度较好，但无绝对强势的卖点支撑，规模较大，综合优势弱，通过性价比快速出货，剩余货量约296套(90-123㎡)聚焦在售竞品：沿海馨庭沿海馨庭价8月起至9月价格基本持平，均聚焦未来竞品：绿地锦天华府基础信息：占地约7万㎡，建面约60万㎡产品信息：年底推1-2座87-142㎡产品共184套，其中1-2座24层，两梯四户设计。节点信息：9.28开放样板间9.28领取1-2座预售证

预计国庆推1-2座，预计均价：142平米四房13000-14000元/㎡；总价区间185万-199万1-2座户型配比面积段套数配比8646约25%12746约25%14292约50%该项目86㎡三房产品与本项目90方产品存在竞争，其货量46套，预计10月推出市场，未来将有少量86方产品推出市场12聚焦未来竞品：绿地锦天华府基础信息：占地约7万㎡，建面约60聚焦未来竞品：星星凯旋国际货量推售时间楼栋产品组合套数第一批2013年11月上旬1#、2#3#1#为88㎡2#为北向88㎡+南向77㎡3#北向139㎡+南向90㎡292聚焦未来竞品：星星凯旋国际货量推售楼栋产品组合套数第一批20首置产品市场小结禅桂中心区首置产品市场特点：禅桂中心与本项目相竞争的在售项目个数不多，未来市场新供应主要竞争对手为季华七路的星星凯旋国际。在售项目首置产品走货较为平稳，只要在市场价格下，仍能保持较为快速走货。启示：市场刚需首置产品持续走量，在合理价格下仍将受市场青睐，本项目90方产品定价较为乐观。首置产品市场小结禅桂中心区首置产品市场特点：启示：本案兆阳御花园雅居乐曼克顿山万科广场万科金域蓝湾绿地锦天华府保利东湾150方以上大面积产品竞品分析本项目150方以上产品竞品主要有兆阳御花园、万科广场、绿地广场、雅居乐、保利东湾及万科金域蓝湾。本案兆阳御花园雅居乐曼克顿山万科广场万科金域蓝湾绿地锦天华府罗马新都推售货量：85套（2座,18层/2梯3户；6座，18层/2梯2户）160-180㎡，毛坯出售折后均价：最高价格约10500元/㎡，最低价格约8800元/㎡折扣优惠：

5万诚意金加权证登记95折，开盘98*99折销售情况：9.13内部认购22套，9.21开卖当日成交20套单位；销售率过半。备注：

1、项目推售2期大积产品，位于园林中心位置，景观资源较好；2、此批产品已于5月份开始对外宣传，于8月初领取预售资格，9月底才开售，蓄客4个月之久，但开卖情况依然不堪理想，主要因为此批为大积毛坯产品，总价高，而目前项目区域配套尚欠完善，且受限购政策影响，改善型客户入市较为谨慎。户型四房建面159-165㎡套数51套单价区间8800-10500总价区间140万-173万主要竞品罗马新都罗马新都户型四房建面159-165㎡套数51套单价区间880推售货量：

8号湾15座共114套（2梯3户/39层）规模：项目占地约54万平方米，总建筑面积约200万平方米折后均价：16283元/㎡。折扣优惠：冻结5万95折，开盘累计9折销售情况：9.18日下午5点30分开卖，当时现场约有25台客。截止晚上6点10分，消化约3成。目前剩余60来套，主要为190㎡客户构成：禅城和乐从的高级公务员、私企业主。备注:

01单位建面191㎡，北向望江，南望园林，折后最低价15200元/㎡，最高价16800元/㎡；02单位建面191㎡，北向望江，南望园林，折后最低价16500元/㎡，最高价18100元/㎡；03单位建面152-154㎡，望中心园林，折后最低价13400元/㎡，最高价14700元/㎡。户型四房五房建面152-154㎡190-191㎡套数38套76套单价区间13400-1470015200-18100总价区间205万-225万290万-345万主要竞品保利东湾推售货量：8号湾15座共114套（2梯3户/39层）户型四户型四房五房建面155㎡212㎡套数12458单价区间12000-14000（装修）11000-12000（毛坯）总价区间精装修186万-217万，毛坯总价约163万-178万233万-254万主要竞品万科金域蓝湾万科金域蓝湾推售货量：维景湾3座，30层，毛坯、两梯两户，共58套；维景湾5座、灏景湾7座，各32层，精装、两梯三户，共188套开盘时间2013年8月10日10:00推售户型及折后均价：127㎡：精装修12500-13500元/㎡155㎡：精装修12000-13000元/㎡，总价区间186万-217万，毛坯总价约163万-178万212㎡：毛坯11500元/㎡，总价233-254万开盘累计销售约68套，销售率27%目前剩余155㎡74套备注：预计国庆期间开放新单位维景湾6座面积段117-169㎡两梯三户75套，4套复式，带装修。新单位上一批户型四房五房建面155㎡212㎡套数12458单价区间120北兆阳御花园推售货量：共113套（5座，25层/2梯5户）折后均价：整体均价90㎡左右约12800-12900元/㎡，72㎡11700㎡；开盘时间：2013年9月15日折扣优惠：

权证登记减5千，3万诚意金抵5万，开盘98折，准时签约减1万销售情况：整体消化率约70%客户构成：以城南客为主备注:4座154㎡单位重新包装单价调整12500-13500元/㎡（共23套，开盘当时卖3套，开盘价格14000元/㎡）。项目部分单位已交楼，奠定了较好的市场口碑，而且小区园景优美，此批产品户型设计使用及板房展示效果较好。4座ABCD9070901505座ABCD90709090主要竞品兆阳御花园北兆阳御花园4座ABCD9070901505座ABCD907户型四房建面142㎡套数60套绿地锦天华府预计推售货量：1、2座248套，9月28日样板房开放，面积涵盖87、127、142㎡两至四房，全南向花园景观。占地：约7万㎡建面：约60万㎡价格情况：目前报价区间12000-13000元/㎡预计开盘时间：10月上旬折扣优惠：9.18日晚中山公园举办中秋晚会，9.19-9.21日举行中秋超级足球嘉年华活动1、看房有礼，活动期间凡来访均送精美小礼品一份；2、活动期间内成交即有机会参与绿地中国行活动；3、活动期间成交可享受1万抵10万国庆特惠。具体开盘时间待定。主要竞品绿地锦天华府12户型四房建面142㎡套数60套绿地锦天华府主要竞品绿地锦天华户型四房建面133㎡套数约100套单价区间14500-15500(带装修)总价区间精装修193万-206万，毛坯总价区间约173-186万主要竞品佛山万科广场佛山万科广场在售面积段：81㎡两房88㎡小三房100㎡大三房133㎡四房在售均价：133平米四房14500-15500元/㎡带装修；总价区间193万-206万，毛坯总价区间约173-186万占地：约13.5万㎡建面：约75万㎡折扣优惠：项目住宅产品目前主推7座、8座单位，户型包括82-88㎡二三房及100-134㎡三四房，带装修发售，均价14500元/㎡。户型四房建面133㎡套数单价区间14500-15500(带装东海银湾推售货量：8月初推售大面积11-12#177㎡，共68套折后均价：12800元/㎡，范围从12000-13500元/㎡总价区间204万-230万目前销售53套，剩余15套备注：9月14日推售84-89平米共128套（33层/2梯4户），开盘当天销售率过7成，目前仅剩少量余货。现正进行15#87-120㎡咨询登记折后均价：整体均价12000-14000元/㎡（带2000元/㎡装修）10座01、03、04单位均价集中于12000-13000元/㎡，而02单位东南向望园景，单价突破14000元/㎡。主要竞品东海银湾户型四房建面177㎡套数132套单价区间12000-13500总价区间毛坯总价区间约204-230万11-12#15#东海银湾主要竞品东海银湾户型四房建面177㎡套数132套单户型四房建面205㎡套数52套单价区间13000-15000总价区间266万-308万主要竞品雅居乐曼克顿山雅居乐曼克顿山产品概况：1/4/5座01-06单位均为90㎡左右；2/3座01-02单位均为205㎡推售货量：

推售2、4座90-205平米共242套折后均价：13500元/㎡，均价15000元/㎡；销售情况：

第一次开盘90㎡左右14500元/㎡，205㎡为16000元/㎡，销售3套；