旅游地产思路

旅游地产整合营销的工作思路2011.12.12龙门富力南昆山温泉养生谷1目录第一部分旅游地产发展趋势

第二部分温泉旅游地产盈利模式

第三部分操盘思路

第四部分案例介绍

2第一部分旅游地产发展趋势

3与商业零售业相结合与文体休闲产业相结合

与房地产相结合与传媒娱乐等文化创意产业结合面向短期度假普遍运用高新技术主题休闲旅游区发展趋势价格的多策略性强调游客的参与体验将对象放大至以主题景区为核心的旅游区，旅游与产业的复合开发则是当前的主流趋势发展趋势405年之前05年之前旅游居住互融开发模式，是近阶段旅游地产的发展趋势06年之后发展趋势5旅游功能观光休闲体验度假养生商务……地产功能主题公园酒店商业中心主题度 假村产权酒店住宅……地产功能旅游功能商业中心住宅酒店主题公园高尔夫游艇SPA会议公园旅游＋地产旅游＝地产传统模式正在演进为更复杂的方式，其驱动地产的核心内容从未改变发展趋势6温泉的综合多元开发是市场的必然趋势综合开发的必然趋势一、从土地开发角度：单一温泉开发无法快速回报土地价值最大化。“休闲养生地产”的开发模式才能提高附加值，增加开发回报。二、从消费角度：高端人群的温泉需求不单一在泡上，而是“保健疗养、运动游乐、商务会议、休闲度假”等全方位、多层次、综合性的消费需求。三、从市场角度：温泉市场竞争激烈，产品单一将被淘汰出市场。只有主题鲜明，定位准确的温泉，才能长久保持竞争力。温泉度假村温泉小镇温泉新城温泉旅游开发的几种模式泡、疗泡、疗、休闲泡、疗、休闲、娱乐、度假吃、住、玩、购、乐、会议综合性文化内涵主题竞争力发展趋势7温泉综合开发的目的是打造“温泉休闲综合体”温泉综合体的五大功能温泉养生地产会议度假酒店运动游乐项目休闲商业街区温泉休闲中心“温泉综合体”的打造最终目的是打造出一种全新的生活方式，为实现品牌营运创造可能。发展最终形态打造温泉综合体的一般模式基础温泉创新产品重点会议度假酒店核心温泉养生地产目标温泉生活方式打造吸引核心构建接待载体创造利润中心实现品牌突破手段休闲产业整合导向土地综合开发形成功能聚集清理功能关系8温泉+特色休闲产业的嫁接开发模式通过温泉与其他产业的嫁接以达成1+1>2的效果，必将是温泉旅游业发展的大趋势。温泉旅游业本身竞争异常激烈，新建的温泉旅游地产项目要想突破，首先必须从战略高度上确定走“温泉+X”(温泉与特色休闲产业嫁接)的大温泉开发之路。温泉“特色温泉+景区”“温泉+会议休闲”“温泉+运动游乐”“温泉+康复疗养”“温泉+生态农庄”“温泉+旅游地产”六大经典模式9景区化理念带入旅游地产开发中由于地理位置的原因，提倡把景区化打造的理念引入旅游地产项目的开发。把整个项目按照一个4A甚至5A级景区的标准来完善各项建设、提高各项服务，为旅游者和投资者创造更好的温泉旅游体验，将极大地提升项目的整体品质。景区化打造的三个要素配套设施的完善景区风景等级的提升人员服务水品的提高10高水准准的规规划设设计，，是是实实现开开发模模式创创新的的关键键由于投投资较较大、、风险险较大大，温温泉旅旅游地地产的的开发发，更更应注注重在在开发发建设设之前前做好好项目目策划划规划划设计计工作作：一，策策划规规划设设计不不但要要符合合市场场需求求，同同时要要符合合温泉泉项目目自身身经营营的特特点，，应站站在经经营的的角度度来考考虑策策划规规划设设计问问题，，才能能够确确保未未来销销售和和经营营的成成功。。二，策策划规规划设设计应应对旅旅游地地产特特别是是温泉泉与房房地产产产业业的互互动关关系有有深度度研究究，才才能够够超越越“就就地产产做地地产””的层层面，，通过过“温温泉+地产””实现现质的的腾飞飞。丰富的项目经验深度的研究和调查专业的人员队伍项目成功的关键11第二部部分温温泉旅旅游地地产盈盈利模模式12旅游房房地产产利用温温泉缔缔造一一座小小镇，，创造造一种种生活活方式式，打打造可可居、、可游游的新新都市市主义义模式式，创创建了了温泉泉休闲闲与地地产结结合的的赢利利模式式。宜居性稀缺性旅游房地产项目开发的两个关键因素宜居带来了居住刚性需求，是项目运作的基础。稀缺带来了投资需求，是项目盈利的保证。阿诗玛玛旅游游小镇镇沙甸旅旅游小小镇13文化体体验体验经经济时时代，，温泉泉产品品和服服务的的竞争争将转转化为为品牌牌和文文化的的竞争争，温温泉文文化体体验将将成为为温泉泉旅游游企业业发展展的新新机遇遇。历史文化体验民族文化体验地理地貌文化体验文化体验的方式文化体体验盈盈利模模式的的开发发，是是从传传统旅旅游模模式演演变出出来的的，它它既具具备了了传统统旅游游模式式的观观光旅旅游，，又具具备了了体验验感受受的功功能。。如土耳耳其温温泉浴浴通过过温泉泉将历历史文文化和和体验验结合合，腾腾冲火火山温温泉将将大自自然的的奇特特和亲亲身体体验相相结合合等。。14庄园经经济庄园经经济是是一种种以生生态旅旅游、、绿色色农业业为目目标的的拟态态环境境塑造造，以以生态态旅游游的主主题，，创造造出一一个都都市人人的非非日常常的户户外游游乐环环境。。将生态、农业与温泉融为一体，创建一种新的温泉旅游经营模式优点1、开辟旅游新亮点，体验式旅游。2、多种盈利模式，充分利用地热资源，开辟农业产业的发展。3、降低土地闲置和绿化费用，减少投资风险。特色色农农庄庄风情情果果园园鲜花花基基地地15会议议商商务务会议议包包括括大大型型和和中中小小规规模模两两种种类类型型：：对对于于温温泉泉与与大大型型会会议议旅旅游游度度假假地地结结合合的的经经营营模模式式，，其其核核心心在在于于开开展展大大型型会会议议旅旅游游活活动动。。中小小型型会会议议将将成成为为““温温泉泉+会议议””盈盈利利模模式式的的主主要要来来源源。。休闲闲型型商商务务模模式式的的开开启启，，有有利利于于稳稳定定客客源源的的保保证证。。在温温泉泉里里办办公公16会所所模模式式会所所的的建建立立，，对对温温泉泉项项目目开开发发有有助助于于等等级级的的提提升升。。会所所经经营营中中会会员员的的建建立立，，需需要要依依靠靠良良好好的的服服务务，，人人员员技技能能和和素素质质的的提提升升是是关关键键。。会所所在在温温泉泉项项目目开开发发过过程程中中，，具具有有不不可可替替代代的的作作用用。。并并且且会会所所的的好好坏坏，，决决定定了了温温泉泉项项目目开开发发档档次次的的高高低低。。会所所+温泉泉提升升项项目目整整体体品品质质17购物物公公园园在自自然然中中享享受受商商业业的的便便利利，，从从自自然然中中提提升升商商业业的的价价值值。。在优优美美的的自自然然环环境境中中购购物物，，环环境境的的诱诱导导使使得得当当地地特特产产更更加加诱诱人人。。体验验多多元元化化，，消消费费多多元元化化的的发发展展。。温泉泉项项目目和和购购物物公公园园的的结结合合，，使使消消费费得得以以提提升升。。便便捷捷的的优优美美的的购购物物环环境境，，将将诠诠释释把把如如何何记记忆忆带带走走。。大自自然然中中购购物物18修复复身身心心的的基基核核，，温温泉泉与与运运动动的的无无缝缝连连接接，，可可以以创创造造更更多多的的利利润润点点。。运动动休休闲闲温泉泉+体育育运运动动休闲闲+激情情体体验验动与与静静19品牌牌输输出出品牌牌是是企企业业竞竞争争力力的的核核心心，，是是诚诚信信的的载载体体，，是是最最有有价价值值的的资资产产。。旅游游作作为为一一种种异异地地消消费费，，不不可可储储存存的的无无形形产产品品，，决决定定了了它它更更需需要要通通过过品品牌牌形形象象来来向向消消费费者者传传达达一一种种实实实实在在在在的的感感受受。。20第三三部部分分项项目目简简介介21鸟瞰瞰图图22总平平面面及及经经济济指指标标（（125万））别墅墅洋洋房房户户型型比比例例23分期期图图及及指指标标（（125万））24公建建配配套套展展示示图图25一期期已已建建户户型型26单体体方方案案———D型独独栋栋别别墅墅首层层平平面面图图二层层平平面面图图三层层平平面面图图27单体体方方案案———S型独独栋栋别别墅墅首层层平平面面图图二层层平平面面图图三层层平平面面图图负一一层层平平面面图图28单体体方方案案———C型双双拼拼别别墅墅首层层平平面面图图二层层平平面面图图三层层平平面面图图①②①②①②29单体体方方案案———A型联联排排别别墅墅首层层平平面面图图二层层平平面面图图三层层平平面面图图①②③④①②③④①②③④30单体体方方案案———B型联联排排别别墅墅首层层平平面面图图二层层平平面面图图三层层平平面面图图①②③④①②③④①②③④31酒店店鸟鸟瞰瞰图图32酒店店外外立立面面效效果果图图33剖面面图图商业业中中心心效效果果图图34养生生堂堂方方案案效效果果图图35第三三部部分分操操盘盘思思路路一、、项项目目定定位位分分析析二、、目目标标客客户户群群定定位位三、、项项目目业业态态定定位位四、、2012年开开盘盘营营销销目目标标五、、渠渠道道规规划划六、、现现场场配配套套情情况况七、、项项目目价价格格策策略略36吃、、住住、、玩玩、、购购、、乐乐、、会会议议综合合性性文化化内内涵涵主题题竞争争力力操盘盘要要点点定位位清清晰晰客群群精精准准渠道道广广泛泛价格格策策略略配套套先先行行37（一一））项项目目定定位位分分析析38规模模价价值值：：3000亩大大型型综综合合社社区区，，铸铸就就百百万万平平米米度度假假养养生生之之都都规划划价价值值：：四大大板板块块全全力力打打造造““国国际际私私家家温温泉泉旅旅游游度度假假圣圣地地””旅游游价价值值：：坐拥拥3大国国家家4A风景景区区，，温温泉泉旅旅游游资资源源丰丰富富产品品价价值值：：产权权式式温温泉泉度度假假别别墅墅及及高高品品质质度度假假洋洋房房生态态价价值值：：南粤粤大大氧氧吧吧、、75%森林林覆覆盖盖率率、、气气候候温温和和湿湿润润交通价值：紧邻广河高速速出口，连接接广州、深深圳、惠州、、东莞品牌价值：富力地产，华华南地区领先先品牌房企，，香港上市稀缺价值：区域内唯一的的大型生态旅旅游度假地产产项目定位项目八大价值值体系39项目SWOT分析内部能力外部因素40项目目标市场场定位以满足高档的的度假及投资资需求为主，，突出打造森森林温泉度假假概念的南中中国高端养生度假大盘盘。依托交通通优势，营造造第二居所。。南中国（地域）森林温泉（资源）四季度假（概念）41项目目标市场场定位南中国森林温温泉养生度假假天堂为度假找一个个家形象定位推广语富力·南昆山温泉养养生谷案名42（二）目标客客户群定位43目标客户群定定位广州度假型的的自用/投资客户依托交通优势势，认可南昆山度度假资源优势势深圳投资客/度假自用客户户认可区别于滨滨海度假的森森林温泉度假方式式，依托强劲的购购买力，惠州、东莞、、港澳客户偶得客户44重要客户：东莞、惠州、、港澳等珠三角地区区的高端人群群。核心客户：广广州客户企事业高层——广州天河、越越秀区的企事事业高层，具具有较强的经经济实力，寻寻找符合自己己情趣的真正有价价值的居所，，认同区位。。私营企业主——辐射范围更广广，具有很强强的经济实力力，追寻生态态山居，休闲闲养生、疗养养度假需求为主的的高端目标客客户。政府公务员——广州市处级以以上高级公务务员，注重家家庭生活。偶得客户：投资客，寻求真正具有有升值潜力和和价值的高端端物业的投资资客。目标客户群定定位次核心客户：：深圳客户高端客户——福田、罗湖区区的私营企业业主、企业高高层，经济实实力雄厚，注注重生活品质质和养生，接受温泉泉度假这种区区别于滨海度度假的方式。。同时希望将将度假与社交交相结合，将别墅作作为会所。纯投资客——投资观念强，，有很强的经经济实力，但但因为政策和和贷款制约，，在深圳区域域内无法投资。关注注政策和价格格。45（三）项目业业态定位46八七六六五五四四三二二一一感悟真正的生生活让山为你松绑绑，身心贴紧紧大地的肌理理，每一次脚脚步迈出，都都深深踏入泥泥土厚重的芳芳香，浓郁葱葱笼的绿，如如泉水般深袭袭来，宁静的的是视野，沉沉静的却是灵灵魂，你曾失失去的光阴，，久违的度过过生命的方式式，是层层设设计的八层情情境中，重新新舒展。项目业态定位位47八大价值规模价值3000亩大型综合社社区，铸就百百万平米度假假养生之都规划价值四大板块全力力打造“国际际私家温泉旅旅游度假圣地地”旅游价值坐拥3大国家4A风景区，温泉泉旅游资源丰丰富产品价值产权式温泉度度假别墅及高高品质度假洋洋房生态价值南粤大氧吧、、75%森林覆盖率、、气候温和湿湿润交通价值紧邻广河高速速出口，连接接广州、深深圳、惠州、、东莞品牌价值富力地产，华华南地区领先先品牌房企稀缺价值区域内唯一的的大型生态旅旅游度假地产产48希尔顿酒店温泉中心艺术的培养从从娃娃抓起，，特别的培训训课程设计，，让孩子们在在兴趣中主动动学习。培训训班：音乐、、英语、绘画画、舞蹈、台台球、足球、、手工艺、跆跆拳道等SHOPPING街区国医养生堂儿童天地美食公园佳景已为贵，，若佳景有佳佳肴相伴则更更难得。您可可品尝各国各各式美食，食食材均出自你你所在山林溪溪谷之中。人人在景中，美美食在握，亲亲朋在侧，人人生至乐莫过过如是。旅行“家游””站多姿多彩的休休闲内容，很很生活，总不不会单调无聊聊。清歌酒吧吧、书吧、精精品专卖、咖咖啡小馆、CLUB、婚礼草坪、、生活配套等等。纪念品专卖店店、休闲广场场、超市配套套……完善的配套，，完美的服务务，沿着满目目林海的广河河高速，来到到这个旅行““家游”站。。七大配套片区唯一五星星级酒店，提提供住宿、咖咖啡室、会议议室、宴会厅厅、游泳池、、取款机、旅旅行社等一套套完整的服务务机构和设施施。带上家人人，约上生意意伙伴，享受受生活的同时时来一场“山山谷里的董事事会”。土地平旷，屋屋舍俨然，有有良田美池桑桑竹之属……我们关注健康康，规划适合合中年以上人人群的养生场场所。全面的的保健服务系系统，令你可可尽享身心闲闲适。汤浴、踏青、、远足，大自自然是最亲密密的老师，与与大地天空亲亲密无间，与与山川溪流沟沟通交流。我我们关注归属属感，所以私私家温泉中心心、山顶瑜珈珈、林间SPA等交流平台就就此诞生。493000亩天然山地涵涵括繁茂的自自然资源、丰丰富配套，便便捷的交通连连通广深莞惠惠，真正意义义上的第二居居所，让你发发现生活的真真谛。原生的自然风风光，使身心心彻底的放松松、还原，养养生是人与自自我、与大自自然重修旧好好的方式，在从峦叠翠中中感悟人生。。山间四季皆有有不同，放下下心中的杂念念，与家人一一起享受这难难得的假日时时光。瑜伽、SPA、养生堂……你在其中，你你便是一切，，一切也便都都是你。温泉入户的尊尊崇享受，仅仅为懂得生活活的你……六种方式第二居所四季养生家庭度假康体休闲原生旅游私属温泉屏蔽城市的音音浪，让身心心习惯山间的的静谧和作息息，带上家人人，约三五知知己，享受原原生的环境、、感受自然的的呼吸。50夫妻关系父子关系子女关系公园、购物街街、温泉中心心……享受真正的家家庭生活，和和他（她）一一起找回初恋恋的感觉。有多久没有和和父亲一起下下棋？有多久久陪母亲一起起散步？在这这里，你可以以陪他们在夕夕阳下，找回回久违的温情情。五层温情关系系邻里关系服务关系草地上，幼儿儿园，抓知了了，摸石头……他用的也是你你小时侯的方方法。再也不会连隔隔壁住的是谁谁都不知道，，我们不但是是邻居、还是是朋友，更象象亲人。完善的生活配配套，细致入入微的服务，，你能想到的的，这里都会会尽力做到。。51冬夏山间花卉繁密密，万物萌生生的时节，溪溪泉谷地之间间，处处皆以以花为被，春春季美景尽收收眼底。山外炎炎夏日日，在山中茂茂密的林木遮遮掩下，南昆昆山低于周边边几度的凉爽爽气候，让人人倍感舒适。。四季之美，莫莫过于一树夕夕红，满地灿灿然。山间偶偶有落叶翩然然，愈发显露露秋的韵味。。常绿乔木和原原生竹海，碧碧绿如初，苍苍翠可爱，冬冬日自有春意意。春秋四季美景52郊野公园古树公园林溪公园三座公园山顶届时将在在保留原生景景观的基础上上，进行人工工修葺，成为为住区人们休休闲探秘的好好去处。设施：灯塔、、观景台运动类：登山山步道、太极极广场、山顶顶瑜伽体验农场类：：果园（胡须须鸡）、菜园园开辟项目内一一处原生森林林地块做为古古树公园，公公园内设置林林荫道、石凳凳等设备配合合环境，体现现项目原生态态的森林、山山谷资源。设施：山泉、、林间SPA以一片竹林为为中心，水旁旁绿树环绕，，设有水上竹竹筏和直主林林步道。设施：水上竹竹筏运动类：自行行车、泛舟、、垂钓、开心心农场观赏类：竹海海、小溪53两强联手中国龙头品牌牌房企富力地产集团团希尔顿酒店集集团强强联手，在在南昆山麓创创造一个“四四季度假”的的养生天堂国际顶级酒店店品牌创建非凡至至善共生你今天对客人人微笑了吗54富力地产集团团集多年地产产开发经验，，汇聚“度假假、养生”主主题的研究，，结合优势显显著的自然山山地生态、温温泉等独特旅旅游资源，实实现人与自然然的完美结合合，以低密度度的规划和精精装酒店度假假屋的理念，，打造高品质质的养生度假假品牌社区。。一个世外桃源源55项目业态定位位满足消费需求求：通过配套运营营满足项目自自身和周边客客户消费需求求（酒店、商商业街、幼儿儿园等）增加项目客流流：通过特色配套套服务组织度度假自驾游，，增加项目人人气（特色商商品专营店、、特色餐饮、、针对旅行社社的旅行线路路中转站）产生经济效益益：通过配套自身身运营产生经经济效益（酒酒店、商业街街、餐饮、温温泉中心等））56项目业态定位位满足自身度假假需要兼兼顾周边消费费需求希尔顿酒店温泉中心康体会所风情商业街国医养生堂幼儿园郊野公园古树公园林溪公园温泉度假别墅墅温泉养生公寓寓57项目业态定位位温泉度假别墅墅、温泉养生生公寓温泉度假别墅墅主打度假概概念，私家温温泉入户，营营造第二居所。温泉养养生公寓依托托资源及交通通优势，突出出性价比。提高一次性付付款比例，同同时采取可分分期付款模式式，规避按揭风险。采取反租的模模式进行后续续经营，吸引引广深投资客客。希尔顿酒店片区内唯一一一家五星级酒酒店，提供住住宿、咖啡室室、会议室、、宴会厅、游游泳池、取款款机、旅行社社等一套完整整的服务机构构和设施。满满足个人或团团体的度假需需求。58温泉中心纯天然温泉水水，打造面向向大众的精品品温泉，对外外营业。委托托专业公司进进行经营管理理并挖掘出特特色的泡汤模模式，设美容容、按摩、餐餐饮等服务项项目，营造““四季泡温泉泉”的模式吻吻合整体项目目“四季度假假”的概念。。康体会所纯天然温泉水水，面向小众众的高端SPA，仅对业主开开放。以个性性化的高端产产品为重点，，强调人均高高消费和私密密性，设置单单、双人温泉泉池、SPA、美容等服务务项目，设咖咖啡厅及茶座座以满足业主主需要。委托托专业公司进进行经营和管管理。项目业态定位位59风情商业街满足业主及度度假者消费需需求，设置特特色商品专营营店（旅游纪纪念品、泳衣衣等）、品牌牌折扣店、咖咖啡厅、特色色餐饮、小型型超市及针对对旅行社的“家游”站（（与旅行社进进行合作，旅旅行线路中的的中转站）等等配套商业，，弥补地块周周边市政配套套极其缺乏的的不足。国医养生堂与知名公立医医院合作，提提供急救服务务、医疗服务务、保健养生生等服务，针针对业主实行行一对一保健健及养生咨询询服务。项目业态定位位60（四）2012年开盘营销目目标61项目2011年开盘营销目目标其他营销成功功目标：1、市场占位：富力地产作为为珠三角最具具实力的开发发商，在区域域内首个3000亩旅游度假大大盘开盘热销销的成功亮相相，实现市场场形象占位，，包括占位大广州：：大广州区域山山居旅游度假假第一名盘占位南昆山：：南昆山国家森森林公园度假假区第一名盘盘占位生态城：：广州北部生态态城综合配套套最完善最高高端的大盘占位生活形态态：可供全家老少少同乐、全时时四季度假、、全方位养生生休闲、内涵涵最为独特的，，度假生活体体验的第二居居所2、积累口碑：为项目推货积积累第一批酵酵母客户，传传播口碑3、再树品牌：富力地产住宅宅项目早已全全国化成熟发发展，商业项项目有口皆碑碑的情况下，，通过该盘的的成功开售，，富力地产全全面吹响进军军旅游地产这这一全新热点点板块的号角角，形成各界界对我司新的的市场关注点点，树立新的的产品线品牌牌62（五）渠道规规划63项目开盘前营营销策略富力南昆山温温泉养生谷富力地产2012年旅游度假旗旗舰巨作5月登场营销阶段思路路提前铺渠引水水3月4月5月媒体造势预热热短期集中爆发发64项目开盘营销销工作的节点点安排线上推广线下推广公关活动3月4月5月开卖电话短信邀约约富力小区拓客客报纸、电视、、网路软性专专题广告上线线富力地产总部部富力中心展展厅开幕富力业主专场场新品内部推推介会户外广告立体开售信息息轰炸，包括括报纸、网络络、电视、电电台、杂志等等短信四地轰炸炸户外广告更新新开售信息媒体、客户实实地探盘大型认筹开放放活动开卖公关活动动提前铺渠引水水媒体造势预热热短期集中爆发发从3月起到5月开售，各各个时间节点点、不同时期期运用不同组组合和强度的的推广手段进进行项目推广广，目的在于于开卖引爆得得到惊艳的效效果市内商场外展展区域房产经济济投资机遇论论坛样板房、售楼楼部交出2月653月提前铺渠引水水本阶段段将主主要借借助线线下渠渠道、、异地地推广广、主主动出出击提前向向目标标客户户传递递项目目信息息，积积累客客源主要营营销举举措：：富力小小区拓拓客市内商商场外外展电话短短信邀邀约项目开开盘营营销工工作的的节点点安排排66富力小小区拓拓客利用公公司广广州地地区多多个成成熟小小区，，组织织多股股拓展展客户户人员员团队队同日日进驻驻，直直面业业主，，设置置项目目展示示咨询询点，，派发发资料料，解解答问问询，，预约约客户户参加加后续续项目目推广广活动动项目开开盘营营销工工作的的节点点安排排67市内商商场外外展广州为为项目目锁定定的核核心推推广市市场，，在市市内寻寻找人人流密密集的的知名名商业业中心心设置置较大大型的的外展展场，，配合合活动动、特特色表表演，，增加加项目目的知知名度度，并并积蓄蓄客源源项目开开盘营营销工工作的的节点点安排排68电话短短信邀邀约获取珠珠三角角别墅墅项目目竞品品到访访客户户资源源以及及高端端项目目的业业主电电话资资源，，组织织电话话CALL客团队队，主主动致致电，，邀约约客户户主动邀邀约项目开开盘营营销工工作的的节点点安排排694月媒体造造势预预热通过一一系列列的媒媒体广广告发发布、、推介介会举举办，，实现现项目目所在在的区区域价价值炒炒作以以及项项目预预热亮亮相主要营营销举举措：：富力地地产总总部富富力中中心展展厅开开幕富力业业主专专场新新品内内部推推介会会区域房房产经经济投投资机机遇论论坛报纸、、电视视、网网路软软性专专题广广告上上线项目开开盘营营销工工作的的节点点安排排70富力地地产总总部富富力中中心展展厅开开幕富力中中心二二楼设设置的的富力力地产产-旅游度度假项项目长长期展展厅将将正式式开幕幕，龙龙门项项目届届时将将通过过举办办现场场开幕幕酒会会造势势，邀邀请富富力中中心租租户以以及市市区高高端项项目业业主参参加，，现场场小众众推介介，之之后将将全面面对外外作为为市区区内重重要储储客咨咨询点点项目开开盘营营销工工作的的节点点安排排71富力业业主专专场新新品内内部推推介会会通过在在丽思思卡尔尔顿酒酒店举举办项项目内内部推推介会会，组组织广广州地地区项项目的的高端端业主主，进进行晚晚宴推推介，，以精精品度度假大大型旗旗舰项项目投投资原原始股股，业业主特特别优优惠升升值红红利作作为吸吸引点点，实实施现现场推推介收收筹项目开开盘营营销工工作的的节点点安排排72区域房房产经经济投投资机机遇论论坛一条华华南快快速成成就华华南板板块的的辉煌煌，一一条广广园快快速引引领广广州楼楼市热热潮东东进，，2011年广河河高速速开通通，必必将从从根本本上提提升整整个广广州北北生态态度假假板块块的房房产价价值，，为””东进进、西西联、、南拓拓、北北优““的广广州城城市发发展布布局中中”北北优““战略略画上上点睛睛之笔笔，区区域投投资洼洼地格格局明明显，，房产产价值值即将将飞升升，组组织各各界专专家举举办一一次高高端论论坛，，炒作作板块块、提提升项项目高高度，，引起起媒体体各界界讨论论项目开开盘营营销工工作的的节点点安排排73报纸、、电视视、网网络软软性专专题广广告上上线通过报报纸、、电视视、网网络，，进行行旅游游、生生态、、养生生等不不同角角度的的，针针对项项目所所在区区域背背景炒炒作并并配合合项目目信息息渗透透，持持续为为项目目预热热铺垫垫项目开开盘营营销工工作的的节点点安排排745月短期集集中爆爆发所有硬硬广短短期集集中强强势覆覆盖，，组织织看楼楼团形形成基基地客客群蜂蜂拥，，短期期内瞬瞬间提提升蓄蓄客量量，实实现项项目首首次开开盘别别墅热热销主要营营销举举措：：现场销销售中中心及及样板板房盛盛大开开放仪仪式暨暨优先先选房房收筹筹珠三角角客户户大巴巴看楼楼团、、高端端客户户自驾驾游探探盘团团全面面发动动报纸、、网络络、电电台、、短信信、基基地/景区硬硬广全全面轰轰炸首期别别墅火火爆开开售，，首推推单位位短时时售罄罄别墅热热销限限量加加推，，优惠惠倒计计时项目开开盘营营销工工作的的节点点安排排75现场销销售中中心及及样板板房盛盛大开开放仪仪式暨暨优先先选房房收筹筹珠三角角环境境至美美的旅旅游度度假项项目精精品接接待中中心及及古树树公园园别墅墅示范范区首首度盛盛大开开放，，南昆昆山温温泉养养生第第一盘盘正式式揭开开面纱纱，届届时将将结合合民俗俗等内内涵组组织大大型开开幕活活动以以及现现场优优惠收收筹启启动项目开开盘营营销工工作的的节点点安排排76珠三角角客户户大巴巴看楼楼团、、高端端客户户自驾驾游探探盘团团全面面发动动碧桂园园十里里银滩滩的成成功很很大部部分原原因还还在于于人气气的空空前鼎鼎盛，，通过过携手手媒体体短期期高密密度，，多批批次地地组织织广州州、深深圳、、惠州州、东东莞、、增城城客户户探盘盘旅行行团，，有助助于开开售前前积蓄蓄现场场人气气，扩扩大项项目影影响，，冲刺刺开售售筹量量，制制造舆舆论热热点项目开开盘营营销工工作的的节点点安排排77报纸、、网络络、电电台、、短信信硬广广、基基地/景区形形象广广告全全面轰轰炸所有硬硬广密密集上上线做做开售售前的的强势势亮相相和最最后召召集，，全方方位媒媒体轰轰炸吸吸引眼眼球项目开开盘营营销工工作的的节点点安排排78首期别别墅火火爆开开售，，首推推单位位短时时售罄罄举行现现场大大型开开售仪仪式，，客多多房少少，开开盘完完成销销售任任务同同时让让客户户感受受项目目热销销气氛氛，同同时为为项目目加推推以及及二次次开盘盘蓄客客准备备项目开开盘营营销工工作的的节点点安排排79别墅热热销限限量加加推，，优惠惠倒计计时借助广广河高高速进进行区区域炒炒作，，举办办现场场庆典典活动动，同同时以以热销销加推推的形形式再再次冲冲刺销销售，，制造造热销销效果果，为为年内内二次次开盘盘做蓄蓄客准准备项目开开盘营营销工工作的的节点点安排排80（六））现场场配套套情况况81主题风风景区区内房房地产产都是是以外外部客客源为为主的的市场场结构构，其其发展展主要要受于于景点点经营营水准准和社社会大大环境境的影影响，，基本本上呈呈现“只有有成功功的景景区，，才会会有成成功的的项目目”这一规规律；；与常常规地地产通通过产产品解解决销销售的的处理理方式式不同同，旅旅游地地产（（也称称之为为休闲闲地产产）必必须在在先行行将现现场实实景呈呈现，，增强强客户户的参参与感感，才才能在在市场场上找找到利利润来来源。。现场配配套先先行82项目参参考——碧桂园园十十里里银滩滩体量：：占地2000亩，建建筑面面积约约160万平方方米项目配配套（（开盘盘前））：商业中中心（（销售售中心心）、、五星星级酒酒店、、风情情酒吧吧、国国际幼幼儿园园、省省二号号绿道道、无无边际际游泳泳池83项目参参考——万科森森林度度假公公园体量：：占地2000亩，建建筑面面积约约87万平方方米项目配配套（（开盘盘前））：销售中中心；；湿地地公园园；槟槟榔林林梯田田；林林荫大大道；；跑步步栈道道；中中水循循环系系统84项目参参考——碧桂园园清清泉泉城体量：：占地约约10000亩，建建筑面面积约约400万平方方米项目配配套（（开盘盘前））：温泉会会所、、月光光钓鱼鱼台、、四季季果园园、部部分路路段环环山绿绿道、、园林林泳池池等85项目现现场环环境售楼中中心已已封顶顶，装装修进进场商业中中心温泉中中心86A区远景景项目现现场环环境A区样板板区A区样板板区87进线道路混混凝土施工工边坡支护施施工中项目现场环环境88项目现场环环境水上看楼线线路河道89郊野公园目目前实景项目现场环环境90（七）项目目价格策略略91确保项目开开门红，树树立区域标标杆项目体量大大，要快速速形成产品品去化，必必需确保项项目开盘首首期产火爆爆销售效果果，以利于于后续推出出的产品的的持续快速速去化。创造项目升升值空间，，培育客户户系统为首期业主主创造较大大的升值预预期，推动动老客户带带动新客户户成交，为为项目中长长期老客户户循环推介介做充足的的铺垫。高调入市，，逐步提升价价值，建立立平稳升值值热销通道道项目价格策策略92第四部分案案例介介绍93110以全球高端端人群为目目标客户，，提供集休休闲、度假假、商务、、体验为一一体的中国国最美最奢奢华的休闲度假酒店店中国最美最最奢华的休休闲度假酒酒店丽江悦榕庄庄94111Documentnumber休闲产业快快速增长•旅游形式从从观光型向向休闲、度假假、商务型型转变•丽江高端客客群的增多多•中国成为世世界舞台的的中心，受到到全球关注注，国外游客对对中国越发发感兴趣丰富的旅游游、人文资源•项目周边香香格里拉、、玉龙雪山的的美景和丽江风情的的为项目提供了丰富富的文化内涵•丽江旅游资资源基本能适应客人人来休闲、、度假、商务务、旅游和探险需求求的条件成功的度假假品牌•悦榕庄作为为悦榕集团顶级度假假酒店品牌已得到世世界认可•马尔代夫、、普吉岛等海滨度假假胜地的悦榕庄酒店店为丽江酒店作了品品质保障•悦榕庄客户户会为项目提供了丰丰富的客源政府的大力力支持•丽江市政府府全力支持旅游产业业发展、升级•在政府的支支持发展下，丽江已已成为中国休闲旅游游度假的理想之地，，产业基础雄厚，城城市发展需要提升品品位丽江悦榕庄庄主要发展展条件丽江悦榕庄庄95规划理念以丽江古城城的建筑风风格融合五五星级的现现代化酒店店设施，营营造优雅浪浪漫的度假假风格，