2022年房地产估价师之开发经营与管理题库题库大全及答案（夺冠系列）

2022年房地产估价师之开发经营与管理题库题库大全及答案（夺冠系列）第一部分单选题(50题)1、（）是反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。

A.住房价格合理性指数

B.量价弹性

C.住房市场指数

D.消费者信心指数

【答案】：C

2、同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场的营销方式是()。

A.无差异性营销

B.差异性营销

C.定制性营销

D.集中性营销

【答案】：B

3、关于投资组合理论的说法，正确的是（）。

A.投资者应选择毫无风险的投资组合

B.投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合

C.投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消

D.投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消

【答案】：D

4、某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元，则该项目的资本金净利润率为（）。

A.22.2%

B.33.3%

C.44.4%

D.55.5%

【答案】：B

5、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2500万元，经营期内的年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为()。

A.12%

B.32%

C.24%

D.30%

【答案】：B

6、在房地产资本市场中，上市发行股票融资渠道属于（）。

A.私人权益融资

B.私人债务融资

C.公开权益融资

D.公开债务融资

【答案】：C

7、房地产泡沫产生的基础是（）。

A.投机需求膨胀

B.金融机构过度放贷

C.房地产市场中的过度开发

D.土地资源的稀缺性

【答案】：D

8、下列关于房地产市场自然周期的表述中正确的是（）。

A.自然周期的第一阶段租金增长率稳定或小步上升

B.自然周期的第二阶段空置率下降，租金增长率上升

C.自然周期的第三阶段空置率上升，租金增长率下降

D.自然周期的第四阶段空置率上升，租金增长率上升

【答案】：B

9、“三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种，下面不属于“三个预测值”的是（）。

A.最乐观预测值

B.最悲观预测值

C.最可能预测值

D.最不可能预测值

【答案】：D

10、消费者购买决策的一般过程包括五个阶段，其中不包括（）。

A.引起需要

B.购买决策

C.方案评价

D.信息反馈

【答案】：D

11、假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险系数是()。

A.0.25

B.0.50

C.1.5

D.2.00

【答案】：B

12、某投资者于2013年1月以1000万元购买一写字楼用于出租经营，购买资金中的500万元为年利率7%，期限10年，按年等额还本付息的抵押贷款，2014年该写字楼税后现金流量为60万元，且市场价值增加5万元，在考虑增值收益的情况下，2014年该项投资的投资回报率为（）。

A.10.37%

B.12.00%

C.20.24%

D.20.74%

【答案】：D

13、在利用期望值法进行项目风险分析时，各不确定性因素发生的概率Pi的取值范围是（）。

A.Pi＞0

B.Pi≤1

C.0≤Pi≤1

D.Pi≥1

【答案】：C

14、某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8，则本期预测销售量为（）万台。

A.102

B.120

C.108

D.88

【答案】：C

15、预售面积，是指报告期内（）的房屋建筑面积。

A.已正式交付使用

B.已正式签订商品房预售合同

C.已正式签订商品房交易合同

D.已正式竣工验收合格

【答案】：B

16、当租售价格大于预测价格时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距（），说明房地产项目抗市场风险的能力越强。

A.越小

B.越大

C.无法判断

D.不存在关系

【答案】：B

17、房地产投资之弊不包括()

A.流动性差

B.投资数额巨大

C.提高投资者的资信等级

D.投资回收期较长

【答案】：C

18、在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制的报表是（）。

A.财务计划现金流量表

B.利润表

C.资产负债表

D.经营成本估算表

【答案】：C

19、关于流动比率的说法中，错误的是（）。

A.流动比率=（流动资产总额－存货）／流动负债总额×100%

B.又称之为“银行家比率”

C.又称之为“二对一比率”

D.在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上

【答案】：A

20、一般来说，标准差系数越小，项目的相对风险（）。

A.越小

B.越大

C.越难控制

D.越难估算

【答案】：A

21、住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的（）债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。

A.房地产企业债券

B.个人住房抵押贷款

C.房地产企业抵押贷款

D.金融机构长期融资

【答案】：B

22、从市场营销的角度出发，一些甲级写字楼市场、高档住宅市场、青年公寓市场等是按照（）。

A.房地产的用途和等级划分的

B.房地产的交易方式划分的

C.目标市场细分的

D.房地产购买者目的划分的

【答案】：C

23、关于融资成本，下列说法不正确的是()。

A.融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用

B.融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一

C.融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。债务融资成本包括资金筹集费和资金占用费

D.资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费

【答案】：D

24、甲、乙两人分别向银行贷款，贷款金额、利率、期限均相同，贷款期限为1年，甲的偿还方式为按月付息到期一次偿还本金，乙的偿还方式为按月计息到期一次还本付息。甲和乙实际支付的利息额之间的关系为（）。

A.I甲＞I乙

B.I甲＜I乙

C.I甲＝I乙

D.I甲≥I乙

【答案】：B

25、在房地产定价方法中，名牌策略属于（）。

A.成本加成定价法

B.目标定价法

C.认知价值定价法

D.领导定价法

【答案】：C

26、以下不属于温脾汤的药物是

A.大黄

B.附子

C.当归

D.生姜

【答案】：D

27、以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地（）的70％。

A.评估价值

B.实际价值

C.投资价值

D.出让金收入

【答案】：A

28、查账时要兼顾各方利益，公平公正地对待涉及多方经济利益的问题。这体现的是查账原则中的（）。

A.独立性原则

B.群众性原则

C.合法性原则

D.公正性原则

【答案】：D

29、下列物业中，属于特殊物业的是（）

A.在建工程

B.车站

C.购物中心

D.科技产业园区

【答案】：B

30、将借款本息视为现金流出的基本报表是（）。

A.全部投资现金流量表

B.资本金现金流量表

C.借款还本付息估算表

D.投资计划与资金筹措表

【答案】：B

31、下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是（）。

A.空置率与有效毛收入呈反向变动

B.通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响

C.权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加

D.金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率

【答案】：A

32、地基单位面积所能承受的最大压力，称为（）。

A.地基正常承载力

B.地基最大承载力

C.地基最小承载力

D.地基容许承载力

【答案】：D

33、若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为（）。

A.5.77%

B.6.00%

C.10.00%

D.14.40%

【答案】：A

34、判断房地产经纪机构已往的业绩，关键要看其（）。

A.共代理了多少个项目

B.代理成交额有多少

C.人员素质

D.代理的成功率有多大

【答案】：D

35、（）是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。

A.利息备付率

B.偿债备付率

C.资产负债率

D.流动比率

【答案】：B

36、（）是反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。

A.资产负债率

B.流动比率

C.偿债备付率

D.利息备付率

【答案】：A

37、小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是说()对小型商场并不很重要。

A.停车

B.位置

C.特色

D.距离

【答案】：C

38、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是()元。

A.2040.82

B.3451.83

C.5089.01

D.6666.37

【答案】：B

39、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是()。

A.周期风险

B.比较风险

C.资本价值风险

D.时间风险

【答案】：A

40、（）是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。

A.公共配套设施建设费

B.小区物业管理费

C.基础设施建设费

D.“三通一平”等土地开发工程费

【答案】：C

41、物业管理企业可以通过对（）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。

A.面积单元

B.面积单位

C.出租单位

D.出租单元

【答案】：D

42、2016年末，某市住房总量为4000万m2，其中经济适用住房400万m2，商品住房2750万m2，同期住房空置量为750万m2，其中经济适用住房空置量为150万m2，商品住房空置量为250万m2，则该市2016年末的经济适用住房空置率是（）。

A.9.1％

B.12.7％

C.18.7％

D.37.5％

【答案】：D

43、房地产的租金水平是由（）决定的。

A.房地产资产市场的供求关系

B.房地产资产价格

C.房地产空间市场的供求关系

D.家庭收入水平

【答案】：C

44、能够反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的长期偿债能力指标是（）。

A.流动比率

B.偿债备付率

C.利息备付率

D.资产负债率

【答案】：D

45、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（）。

A.变动成本的设置

B.销售收入的不同

C.固定成本的设置

D.平衡点的设置

【答案】：D

46、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（）的工作。

A.投资机会选择与决策分析阶段

B.前期工作阶段

C.建设阶段

D.租售阶段

【答案】：B

47、（）对于宏观经济变化的反应是最快和最大的。

A.工业物业

B.居住物业

C.零售商业用房

D.写字楼

【答案】：C

48、某市2013年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（）。

A.1年

B.2年

C.1个月

D.2个月

【答案】：B

49、房地产的租金水平是由（）决定的。

A.房地产资产市场

B.房地产价格

C.房地产空间市场

D.空置率

【答案】：C

50、某房地产开发项目的占地面积2000㎡，土地总价3000万元，如果房屋开发成本为4500元／㎡，预测销售价格为12000元／㎡，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（）。

A.1.4

B.1.5

C.1.6

D.2

【答案】：D

第二部分多选题(50题)1、从房地产泡沫的成因入手，（）等指标都从某一个侧面反映了房地产泡沫的程度。

A.房价收入比

B.实际价格／理论价格

C.房价租金比

D.收入租金比

E.住房市场指数

【答案】：ABC

2、下列关于内部收益率的表述中，正确的有（）。

A.内部收益率反映了项目的动态盈利能力

B.内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率

C.当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的

D.如果使用贷款，且项目盈利，则全部投资的内部收益率要高于资本金内部收益率

E.内部收益率越高，投资风险就越小

【答案】：ABC

3、我国知识产权具有法定保护期限，但（）受法律保护的期限是不确定的。

A.发明专利权

B.商标权

C.商业秘密

D.作品发表权

【答案】：C

4、在房地产市场中，引起需求增加或减少的原因主要有（）。

A.收入水平变化

B.政府税收政策的影响

C.消费品位变化

D.获得金融机构融资的难易程度

E.未来预期收益变化

【答案】：ABC

5、国际上通常采取的住房保障方式有（）。

A.政府直接建房

B.对住房投资人减税

C.对住房承租人减税

D.对住房承租人补贴

E.鼓励赢利机构建房

【答案】：ABD

6、以下指标属于市场指标的是()。

A.销售量

B.出租量

C.吸纳量

D.建筑面积E预售面积

【答案】：ABC

7、下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有（）。

A.风险产生的原因分析

B.风险发生的概率大小分析

C.风险因素检验

D.风险变量间的相关性分析

E.风险概率分布情况分析

【答案】：B

8、衡量房地产泡沫常用的指标有（），

A.房价收入比

B.租金售价比

C.实际价格与理论价格之比

D.房地产供求比

E.房地产价格指数与居民消费价格指数之比

【答案】：ABC

9、一般来说，房地产投资风险分析主要包括()等分析。

A.投入资金的安全性

B.投资项目的变现性

C.投资收益的长期性

D.项目定位的科学性E资产管理的复杂性

【答案】：AB

10、关于名义利率和实际利率关系的说法，正确的有（）。

A.名义利率越大，计息周期越长，名义利率与实际利率的差异就越大

B.当每年计息周期数m＝1时，名义利率等于实际利率

C.当每年计息周期数m＞1时，名义利率小于实际利率

D.当每年计息周期数m→∞时，名义利率r与实际利率i的关系为：i＝er－1

E.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值

【答案】：ACD

11、下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有（）。

A.风险产生的原因分析

B.风险发生的概率大小分析

C.风险因素检验

D.风险变量间的相关性分析

E.风险概率分布情况分析

【答案】：B

12、常用的采暖方式包括（）。

A.集中采暖

B.局部采暖

C.区域供热

D.分散采暖

E.集体供热

【答案】：ABC

13、决定房地产投资项目基准收益率大小的主要因素有（）。

A.销售价格

B.土地费用

C.开发规模

D.资金成本

E.项目风险

【答案】：D

14、“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包含有（）。

A.按地域范围细分

B.按房地产用途细分

C.按增量存量细分

D.按交易方式细分

E.按目标市场细分

【答案】：ABD

15、对于购买-更新改造-出租-出售模式来说，这种业务模式下的现金流出包括（）等。

A.购买成本

B.更新改造成本

C.运营成本

D.转售税费

E.建造成本

【答案】：ABCD

16、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（）。

A.折旧和摊销

B.投资回收

C.投资回报

D.可用于还款的利润

E.在成本中列支的利息

【答案】：AD

17、下列关于工程造价计价中的定额计价，表述正确的是（）。

A.定额计价以直接费单价为基础

B.定额计价以综合单价为基础

C.定额计价是分部分项工程的不完全价格

D.定额计价是分部分项工程的完全价格

E.目前采用单位估价法和实物估价法确定

【答案】：AC

18、设计方案评价原则主要有（）。

A.经济合理性与技术先进性相结合的原则

B.充分考虑近期效益的原则

C.充分考虑远期效益的原则

D.近期与远期效益相结合的原则

E.考虑项目全寿命费用的原则

【答案】：AD

19、关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有（）。

A.应纳税所得额=收入总额－不征税收入－免税收入－各项扣除－允许弥补的以前年度亏损

B.所得税应纳税额=应纳税所得额错误适用税率

C.企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算

D.企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关

E.企业所得税税率为25%

【答案】：AC

20、抵押率的确定受（）等因素的影响。

A.抵押物的流动性

B.贷款期限长短

C.通货膨胀预期

D.抵押物所处的市场条件

E.抵押物的新旧程度

【答案】：ABCD

21、物业管理企业在确定写字楼租金时，一般考虑的主要因素有()。

A.可出租或可使用面积

B.出租方的商业信誉

C.基础租金与市场租金

D.出租单元的面积规划和室内装修E物业管理企业的经营业绩

【答案】：ACD

22、关于FIRR（财务内部收益率）的说法，正确的有（）。

A.FIRR是评估项目清偿能力的基本指标

B.FIRR可以通过内插法求得

C.FIRR表明了项目投资所能支付的最高贷款利率

D.FIRR大于或等于贷款利率时，项目在财务上是可以接受的

E.FIRR是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计之和等于零时的折现率

【答案】：BC

23、下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（）。

A.吸纳量

B.新竣工量

C.预售面积

D.可供租售量

E.房地产价格

【答案】：AC

24、以下说法中，错误的是（）。

A.张某和王某合作完成一款软件，他们可以约定申请专利的权利只属于张某

B.张某和王某共同完成了一项发明创造，在没有约定的情况下，如果张某要对其单独申请专利就必须征得王某的同意

C.张某临时借调到某软件公司工作，在执行该公司交付的任务的过程中，张某完成的发明创造属于职务发明

D.甲委托乙开发了款软件，在没有约定的情况下，由于甲提供了全部的资金和设备，因此该软件著作权属于甲

【答案】：D

25、物业管理企业在确定写字楼租金时，一般考虑的主要因素有()。

A.可出租或可使用面积

B.出租方的商业信誉

C.基础租金与市场租金

D.出租单元的面积规划和室内装修E物业管理企业的经营业绩

【答案】：ACD

26、抵押率的确定受（）等因素的影响。

A.抵押物的流动性

B.贷款期限长短

C.通货膨胀预期

D.抵押物所处的市场条件

E.抵押物的新旧程度

【答案】：ABCD

27、在我国，商标专用权保护的对象是()。

A.商标

B.商品

C.已使用商标

D.注册商标

【答案】：D

28、商业银行发放商用房地产抵押贷款时，下列说法正确的有（）。

A.贷款价值比率通常不超过50%

B.贷款期限最长不超过10年

C.贷款期限最长不超过20年

D.贷款利率通常高于个人住房抵押贷款

E.仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放

【答案】：BD

29、房地产项目敏感性分析的主要步骤包括（）。

A.确定用于敏感性分析的财务评价指标

B.确定不确定性因素可能的变动范围

C.计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值

D.通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，做出进一步的分析

E.分析确定每个不确定性因素发生的概率

【答案】：ABCD

30、可用于互斥方案比选的方法有（）。

A.净现值法

B.内部收益率法

C.动态投资回收期法

D.费用现值比较法

E.费用年值比较法

【答案】：AD

31、下列关于房地产市场周期循环的描述，正确的有（）。

A.房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生

B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高

C.房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格

D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率

E.在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的

【答案】：ABD

32、企业不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（）。

A.可衡量性

B.可实现性

C.可整合性

D.可盈利性

E.可区分性

【答案】：ABD

33、下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（）。

A.居住物业开发投资

B.商业物业投资

C.土地开发投资

D.房地产开发投资

E.房地产经营投资

【答案】：CD

34、站在开发商的角度上，企业利润可以分为()等四个层次。

A.经营利润

B.建造利润

C.实现利润

D.税后利润E可分配利润

【答案】：ACD

35、房地产开发项目可行性研究中，投资机会研究的主要内容有（）。

A.地理环境

B.经济政策

C.项目投资估算

D.市场情况

E.市场需求与供给情况

【答案】：ABD

36、关于利息的计算，下列说法正确的有（）。

A.按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息

B.还款当年按年末偿还，按全年计息

C.每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额）×贷款利率

D.“气球法”，是指借款期内任意偿还本息，到期末全部还清

E.等额还本付息时，在规定期限内每期偿还的本金额相等

【答案】：ABD

37、地方政府的年度土地储备计划包括（）。

A.上年度末储备土地结转情况

B.年度储备土地前期开发计划

C.年度土地出让金总额

D.年度储备土地管护计划

E.年度土地储备资金需求总量

【答案】：ABD

38、下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（）。

A.进行项目的财务评价

B.获取项目所需土地

C.确定规划设计方案并获得批准

D.对项目的建设工程进行招标

E.提交项目开工申请并获得批准

【答案】：BCD

39、国家投资管理部门对建设项目进行核准的重点包括（）。

A.项目是否符合宏观调控政策、产业政策等

B.项目主要产品质量符合国家的规定

C.项目建设对周边地区的公众利益产生有利的影响

D.项目有利于促进环境保护和改善生态环境

E.符合当地的产业结构调整的要求

【答案】：AD

40、写字楼