昆山市房地产市场简报2

昆山市房地产市场简报

此篇报告主要侧重于解读近几年新政下昆山楼市的变化现象，以及对楼市宏观数据做出理性分析，为贵司面对扑朔迷离的楼市能做出正确的判断提供一定的参考依据。前言

近年来，昆山房价每年保持约20%的涨幅，自2004年下半年以来昆山房价涨幅却开始逐渐减缓。相比上海楼市的疯狂涨势，昆山楼市的步伐迈得还算较为稳健。通过此次调查，我们认为，此轮宏观调控对消费者造成的心理打击非常大，市场呈现出非常浓厚的观望情结，且还有继续出台相关措施的可能。房价下一步的走势格外惹人注目，消费者与开发商的心理博弈还会持续相当长一段时间。然而，房价从来不是完全由市场来自主决定的，房地产业向来是一个受政策影响极大的行业。如今政策调控与多空博弈下的楼市在悄悄变化，观望还会持续多久？楼市何去何从、房价是涨是跌，萦绕在人们心头，挥之不去。但可以肯定的是，以目前形势房地产应该在实现“软着陆”后继续稳步发展。

第一部分政策

——昆山宏观政策概述

一、2005年宏观政策

2005年3月放贷利率调整，取消原先利率优惠使房贷利率回归原始位置通过利率杠杆，对投资及投机行为适当控制；2005年4月15日

国土资源部下发《2005年全国土地利用计划》，加大调控力度，保障稳定房地产市场建设用地，提高居住用地的供应比重，通过调整土地市场来抑制房价。2005年4月25日国务院副总理曾培炎提出运用信贷、税收等经济杠杆，遏制投机性炒房，控制投资性购房，对普通住房给予政策优惠，同时强调对平价房的支持。2005年4月30日七部委联合发表声明，提出强化规划调控，改善住房供应结构；加大土地供应调控力度，严格土地管理；调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管；加强房地产信贷管理，防范金融风险；明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费。2005年6月1日七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》正式实施，对个人购买住房不足２年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收5%营业税；个人购买普通住房超过２年（含２年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过２年（含２年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。二、宏观政策的影响

从三次‘国八条’的出台内容来看，我们可以将新政的精神总结为：“旨在通过供应和需求的双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用房建设，保证住房价格平衡和市场的稳定发展”……那么，房地产新政将会对昆山楼市造成什么样的影响呢？

（一）、从宏观经济面看，昆山楼市仍处于上升周期内

就房地产自身而言，昆山楼市尚未构成一个完整的自身周期；从经济学的角度分析，房地产周期是以宏观经济周期为核心和依据，与GDP的周期有密切的关联。再从中国的经济周期看，江、浙、沪的经济面和昆山自身的发展来看，本轮经济周期的调整点在2010年左右，昆山房地产业的发展不可能脱离于宏观经济周期之外。房价仍将保持平衡上升的势头，当然不排除期间小范围小幅度的回落。房产新政的继续出台，短期内可能引发市场的观望气氛，但不会从根本上改变这个上升周期。

（二）从供求关系和心理预期看，昆山楼市即将从卖方市场转型为买方市场

据有关部门调查了解，在今年1-5月份昆山楼市的购房者中，上海人及“新昆山人”占购房比例高达70%。房产新政的出台，无疑在购房者与开发商的较量中增添了砝码，市场博弈的主动权正在慢慢转向买方市场。（三）从需求层面看，由于受二次加息及其他房地产宏观政策加强的信号影响，购房者的消费心理在悄然发生变化，本地消费者的购房计划更趋谨慎，外地购房上升较快。

从需求层面上看，本地客户的观望心态日渐浓厚，原因除了新的政策不断出台对市场信心的影响外，对房价的承受力抗性加大以及经过前几年消化后本地人大多已经购房也是重要原因。本地客户现在对住宅的需求主要是改善性需求。但外地客户对昆山的关注明显加大，尤其是昆山房价的比较优势和昆山优良的人居环境，吸引了越来越多的养老等第二居所的需求以及少许投资客户。尤其是上海人在昆山购房有加快增长的趋势。

三、、政政策策分分析析“就就市市论论市市””，，我我们们认认为为：：““政政策策””的的目目的的主主要要在在于于健健全全市市场场，，挤挤压压房房地地产产泡泡沫沫，，因因此此，，对对于于本本身身价价格格适适中中、、结结构构合合理理、、供供需需两两旺旺的的昆昆山山市市场场反反有有促促进进作作用用，，主主要要表表现现在在以以下下三三个个方方面面：：由于于昆昆山山房房地地产产市市场场的的起起步步较较晚晚，，目目前前正正处处于于““成成型型””阶阶段段，，在在一一系系列列政政策策、、措措施施的的控控制制和和监监督督下下，，将将会会使使得得市市场场的的各各个个环环节节都都能能健健康康有有序序的的发发展展；；“政政策策””对对上上海海、、杭杭州州等等周周边边城城市市所所产产生生的的影影响响，，能能够够在在一一定定适适度度上上增增加加昆昆山山市市场场的的客客源源，，增增大大买买方方市市场场，，有有利利于于促促进进市市场场的的进进一一步步发发展展；；“政政策策””的的影影响响，，加加强强了了城城市市之之间间的的交交流流，，包包括括从从业业人人员员、、客客户户之之间间的的交交流流，，能能够够为为昆昆山山房房地地产产市市场场带带来来相相对对先先进进的的理理念念。。四、、小小结结2005系列列政政策策接接连连出出台台，，促促使使市市场场观观望望气气氛氛较较为为浓浓厚厚未来来政政府府还还将将会会持持续续出出台台相相关关政政策策来来进进行行规规范范市市场场市场场各各种种物物业业涨涨跌跌互互现现。。供供应应量量较较大大的的中中档档住住宅宅有有降降价价的的可可能能性性；；经经济济适适用用房房及及市市中中心心房房源源，，可可能能在在新新政政后后出出现现一一定定的的涨涨幅幅第二二部部分分数数据据———昆山山房房产产市市场场宏宏观观数数据据分分析析本报报告告数数据据采采集集时时间间为为2001——2004年年年底底，，由由于于2001年以以前前昆昆山山房房地地产产基基数数较较低低，，增增幅幅不不大大，，2005年的的全全年年统统计计数数据据尚尚未未完完全全出出台台，，因因此此，，目目前前仅仅以以2001——2004年作作为为样样本本，，进进行行采采样样分分析析。。本本报报告告的的宏宏观观数数据据来来源源均均为为《2001——2004年昆昆山山统统计计年年鉴鉴》，部部分分深深化化数数据据亦亦依依据据以以上上权权威威数数据据计计算算得得出出。。一、、房房地地产产同同国国民民经经济济的的协协调调关关系系（一一））房房地地产产业业GDP/GDP上述述数数据据体体现现了了房房地地产产业业同同全全社社会会的的国国民民生生产产总总值值的的比比例例关关系系，，从从而而反反映映房房地地产产业业在在产产业业方方面面对对国国民民生生产产总总值值的的贡贡献献度度。。从从数数据据可可以以看看出出，，2001-2004年间间，，房房地地产产业业占占国国民民生生产产总总值值稳稳步步上上升升。。年份2001200220032004房地产业GDP（亿元）6.839.0913.232.7GDP（亿元）230.8306.85403.49570比率2.95%2.96%3.27%5.73%年份2001200220032004房地产投资额（亿元）7.2422.1928.0980.40GDP（亿元）230.8306.85403.49570比率3.13%7.23%6.96%14.1%年份2001200220032004房地产投资增长（亿元）0.5514.955.952.31GDP增加值307696.64167比率1.83%19.67%6.1%31%（二二））房房地地产产投投资资额额/GDP上述述数数据据从从总总量量及及增增量量两两个个方方面面反反映映房房地地产产投投资资在在全全社社会会资资源源中中占占的的比比例例，，可可以以看看到到总总量量方方面面2004年异异常常升升温温，，增增量量方方面面2002、2004年均均有有一一次次高高值值，，似似乎乎有有隔隔年年爆爆发发的的迹迹象象。。（三三））开开发发商商自自有有资资金金/房地地产产投投资资额额年份200120022003开发商自有资金（亿元）2.26.0415.28房地产投资额（亿元）7.2422.1928.09比率30.3%27.2%54.3%下述述数数据据试试图图反反映映房房地地产产资资金金结结构构中中贷贷款款占占社社会会资资源源的的比比例例，，目目前前房房地地产产开开发发投投资资资资金金来来源源一一般般为为自自有有资资金金、、开开发发贷贷款款、、购购房房订订金金及及预预付付款款，，故故开开发发商商自自有有资资金金与与房房地地产产投投资资额额的的比比率率也也可可以以显显示示出出其其占占用用社社会会资资源源的的状状况况。。从本本组组数数据据显显示示，，2003年开开发发商商自自有有资资金金比比率率较较高高并并有有较较大大上上升升，，与与一一般般认认为为开开发发商商主主要要依依靠靠贷贷款款的的认认识识不不符符，，这这是是由由于于昆昆山山近近年年来来土土地地价价格格上上升升较较大大，，土土地地成成本本占占开开发发资资金金比比率率上上升升，，同同时时昆昆山山开开发发企企业业中中外外地地企企业业比比重重逐逐渐渐增增大大有有关关。。（四）开发购购置土地面积积/GDP本组数据试图图从土地实物物量的角度反反映房地产开开发同国民经经济的协调关关系，虽然两两者单位土同同似乎不可比比较，实际上上土地是房地地产开发必须须的生产资源源，其与GDP的比率更能反反映房地产业业占用社会资资源的情况，，从数据上可可以显示，两两者基本保持持同步稳定增增长，协调性性较高。年份200120022003GDP（亿元）230.8306.85403.49开发商购置土地面积（平方米）5103919859441537728比率22%32%38%以上四组数据据，我们分别别考察了昆山山近年来房地地产业的产业业产出，产业业投入，产业业占用社会资资源，产业利利用土地资源源五个方面于于国民经济的的对比情况，，通过分析和和整理后，基基本可以得到到以下判断：：房地产业的产产出方面，连连年增长且增增长速度加大大，对国民经经济的贡献度度稳步提升。。昆山整体经经济近五年保保持了30%以上的增速，，故两者的关关系处于合理理范围之内，，呈健康发展展态势。房地地产业对国民民经济的贡献献度应仍有较较大的提升空空间。房地产业的投投入方面，投投资增长不稳稳定，特别是是2004年投资异常升升温，使其与与国民经济的的协调性比较较差。实际上上这种不稳定定性是直接由由开发企业投投入缺乏理性性而导致的，，这是对房地地产业所不利利的。随着开开发企业的不不断成熟，相相信亦会得到到改观。房地产业的占占用、利用土土地资源方面面，虽然绝对对数据增加较较大，但与国国民经的比例例关系表明，，两者协调度度较高，证明明其增长是与与整体经济的的发展需要相相适应的，亦亦表明目前房房地产业的发发展比较健康康。二、房地产同同市场的协调调关系（一）商品房空空置量/实际销售面积积本组数据根据据空置量与实实际的销售面面积比较，反反映出其与总总体市场的比比例是否协调调。根据本组组数据显示，，2001-2004年，销售面积积增长150%，而空置量下下降10%。完全在合理理的范围。特特别是2003年达极低点，，从而致使市市场上无房可可买，2004年随着销售面面积的下降出出现反弹属于于正常的恢复复。年份2001200220032004商品房空置量（平方米）231617195612137012209135实际销售面积（平方米）64796788245217324141524118比率35.7%22.1%7.9%13.7%（二）销售面面积/竣工面积本组数据显示示商品房现房房供应与需求求的关系,数据显示2001－2004年竣工面积增增300%,供需关系自2001年后进入供大大于需的格局局，值得注意意的是，2004年销售面积出出现4年来首次比上上年下降，证证明需求在目目前的高基数数上继续保持持增长遇到了了一定的“瓶瓶颈”。年份2001200220032004销售面积（平方米）64796788245217324141524118竣工面积（平方米）62607297316620462732445068比率103%90．6%84．6%62．3%（三）商商品房空空置量/2年商品房房竣工量量本组数据据反映了了房地产产产市场场近期供供应与需需求的协协调关系系，根据据建设部部曾经制制定的衡衡量商品品房空置置率的标标准，空空置率是是当年空空置面积积和前3年竣工面面积之比比，合理理标准在在5%—14%之间。考考虑到昆昆山目前前一般没没有空置置3年的商品品房，本本组数据据采用两两年的商商品房竣竣工量作作为对比比，即使使如此空空置率仍仍然处于于极低，，未来空空置率有有所提高高应属合合理。年份（年）2001200220032004商品房空置量（平方米）2316171956121370122091352年商品房竣工量（平方米）1242891159923830194394491341比率18．6%12.2%4.5%4．6%（四）住住宅平均均价格增增长速度度/城镇居民民可支配配收入增增长速度度本组数据据反映了了房地产产市场与与城镇居居民收入入的协调调关系，，2001年——2004年，住宅宅平均价价格正好好翻一倍倍，绝对对值较大大。年增增幅维持持在20%左右，与与全国平平均增幅幅相近，，相比较较城镇居居民可支支配收入入增长速速度虽略略高，但但从比值值显示反反而下降降。考虑虑到目前前购房者者大多为为贷款购购房，对对其购房房能力有有不同程程度的放放大作用用，目前前两者的的关系比比较协调调。年份（年）200220032004住宅平均价格增长速度20．8%21．4%19．6%城镇居民可支配收入增长速度13．4%17．1%15．2%比值1．551．251．29以上四组组数据，，我们分分别考察察了昆山山2001年—2004年房地产产业与当当年市场场、现房房市场、、近期市市场、城城镇居民民收入的的对比情情况，通通过分析析和整理理后，基基本可以以得到以以下判断断：2001年—2004年市场供供需关系系经历了了由明显显的需大大于供到到供需趋趋于平衡衡的历程程，其中中2003年供需落落差最大大，供需需关系与与价格走走势存在在正相关关关系，，以此则则不难理理解昆山山近几年年的价格格猛涨的的根本推推动力是是供需关关系。由于房地地产开发发周期较较长，导导致其供供应的增增长一般般会滞后后需求一一至二年年，2005年受需求求增长带带动的供供应浪潮潮已完全全释放，，如2005年的统计计数据，，仍能显显现供需需平衡，，那将对对后市是是个极大大的鼓舞舞。目前城镇镇居民收收入与房房价协调调性较好好，这收收益于城城市经济济发展带带动居民民收入增增长，以以及购房房贷款对对居民支支付能力力的放大大作用，，这两项项要素的的变动左左右了目目前居民民的购房房能力。。三、房地地产内部部结构的的协调关关系（一）住住宅竣工工面积/全部商品品房竣工工面积本组指标标反映房房地产中中住宅与与非住宅宅的比例例是否合合理，数数据显示示，2001年—2004年，两组组数据基基本保持持同步发发展，协协调性较较高，住住宅比例例也较合合理。年份（年）2001200220032004住宅竣工面积（平方米）51313883103117434412099882全部商品房竣工面积（平方米）62607297316620462732445068比率81．9%85．4%85．2%85．9%（二）别别墅、高高档公寓寓竣工面面积/全部住宅宅竣工面面积本组数据据试图反反映房地地产市场场中现存存产品档档次的分分布及其其是否合合理，数数据显示示，2001年-2003年两者同同步发展展较为协协调，而而2004年别墅、、高档公公寓竣工工面积突突然降低低，总占占比例偏偏低，其其中高档档公寓的的竣工面面积降低低可以说说是直接接由于市市区开发发地块稀稀缺所造造成的。。年份（年）2001200220032004别墅、高档公寓竣工面积（平方米）37174100751285357103862全部住宅竣工面积（平方米）51313883103117434412099882比率7.24%12.1%16.4%4.95%（三）别墅、、高档公寓新新开工面积/全部住宅新开开工面积本组数据试图图反映房地产产市场中近期期产品档次的的分布及其是是否合理，数数据显示，2001-2004年，虽然别墅墅、高档公寓寓新开工面积积新增19倍，但与全部部住宅新开工工面积仍保持持大致同步发发展，比例逐逐年提高但仍仍在合理区间间。年份（年）2001200220032004别墅、高档公寓新开工面积（平方米）38620156936379004635599全部住宅新开工面积（平方米）418843206314136791055587505比率9.22%7.6%10.3%11.3%通过对上述六六组数据的分分析整理，我