某市九洲项目可行性研究课程课件

常州九洲项目可行性研究版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。常州九洲项目可行性研究版权声明：报告思路1、项目界定与地块资源解析2、竞争市场与初步定位3、布局意向及产品初步建议5、经济分析4、启动区策略2报告思路1、项目界定与地块资源解析2、竞争市场与初步定位3、常州市地处长江三角洲，与苏州和无锡构成苏锡常都市圈，是长三角都市群中的重要组成部分常州是一座有着2500多年文字记载历史的文化古城，是一座充满现代气息、经济较发达的新兴工业城市。常州现辖金坛、溧阳两个县级市和武进、新北、天宁、钟楼、戚墅堰五个行政区，全市总面积4375平方公里，全市总人口351.6万人常州与苏州、无锡联袂成片，构成了苏锡常都市圈常州处于苏锡常都市圈的核心部位，距离上海及南京都市圈均在一小时车程范围内城市属性3常州市地处长江三角洲，与苏州和无锡构成苏锡常都市圈，是长三角常州以机械、纺织为主导产业，未来重点打造现代制造业基地和发展包括物流等生产服务业至2005年底，全市共拥有各类工业企业3.9万家，规模以上工业企业达3593家企业，外商和港澳台商投资企业607家，职工总数16.1万常州是中国乡镇工业发源地之一。乡镇工业产值占全部工业产值的69.9%常州产业以机械、冶金、化工、纺织工业为主体，并进一步向这些产业集聚，合计占全市产业构成的3/4以上常州政府通过高新产业区招商引资，促成引入世界级企业，促进常州企业技术和管理的升级物流与市场分布产业集聚区分布城市产业2005年常州工业主要产业构成机械38%冶金17%化工16%纺织14%电子7%服装5%建材3%4常州以机械、纺织为主导产业，未来重点打造现代制造业基地和发展城市经济高速持续增长，为房地产市场发展提供有效支撑5城市经济高速持续增长，为房地产市场发展提供有效支撑5常州城市建设整体投入力度相对较小，影响城市形象提升

——与经济高速增长形成明显反差02年以来，苏锡常三市均加大基础设施投资力度，但常州基础设施建设情况明显弱于苏州、无锡。2004年苏锡常三市绿地情况对比建成区绿化覆盖面积（公顷）公园个数常州市区323918苏州市区5543106无锡市区651032资料来源：江苏省统计年鉴公共绿地：是指向公众开放，以游憩为主要功能，兼具生态、美化、防灾等作用的绿地。与苏州和无锡相比，常州城市建设相对滞后；经济发展水平与城市建设水平脱节，不利于提升城市的美誉度和吸引力6常州城市建设整体投入力度相对较小，影响城市形象提升

——与经城市空间发展战略为“优化中心，拓展南北”，

项目所在地为市中心区域，为政府大力开发优化区域城市规划提升中心项目位于市中心，北靠劳动中路、南至光华路、东临晋陵南路、西面为规划道路。项目原地为常州第一批商品住宅，聚集常州较高端人群，由于时间较长久，故对旧区进行改造。附近片区内住宅项目较多、体量也较大。嘉宏盛世、乾盛兰庭、江南佳园等根据品质、面市时间、所处地段的不同，形成了一定的价格梯度。7城市空间发展战略为“优化中心，拓展南北”，

项目所在地为市中本项目处于城市传统核心区边缘，交通条件是项目最大的优势地块内部与周边资源缺乏项目交通条件优越，兰陵路、晋陵路、劳动路是城市的核心干道传统核心老城区本项目兰陵路晋陵路光华路劳动路8本项目处于城市传统核心区边缘，交通条件是项目最大的优势地块内本片区高档住宅集中，常州人心目中传统高端人群汇集居住区域，区域认知好九洲服装城常州电脑城嘉宏盛世乾盛兰庭江南佳园1号地块2号地块3号地块4号地块天安河滨花园水岸人家本项目：占地20余万平方米建筑面积60万平方米以上用地性质为商住综合用地（1号地块含商业）9本片区高档住宅集中，常州人心目中传统高端人群汇集居住区域，区交通优势为劳动路一带带来了大量的人流，沿劳动路有较好的商业氛围，商业档次主要集中在中低档九洲服装城常州电脑城嘉宏盛世乾盛兰庭宾馆酒店街铺娱乐10交通优势为劳动路一带带来了大量的人流，沿劳动路有较好的商业氛项目界定

——位于市中心的综合大盘项目属性诠释区位属性位于长三角的城市群经济基础发达常州与苏州、无锡联袂成片，构成了苏锡常都市圈，是长三角都市群中的重要组成部分常州市经济基础发达，整体水平较高居住氛围较浓，高档住宅区较多周边配套成熟，人口集中区域认知度高位于常州市市中心区域，传统认知的高端人群居住区在城市主发展方向，大型的就区改造项目项目属性市中心大规模的开发项目住宅＋商业用地占地约300亩，建面近60万平米大型住宅区、集中商业、步行街商业可达性好、交通便捷生活配套齐全常州南北唯一主干道晋陵路、东西向劳动路附近商业较多，服装城、电脑城、嘉宏盛世接近10万平米商业，本项目接近10万平米商业地块自然资源条件一般缺少稀缺性自然景观资源由于位于市中心区域，自然环境条件缺乏项目界定11项目界定

——位于市中心的综合大盘项目报告思路1、项目界定与地块资源解析2、竞争市场与初步定位3、布局意向及产品初步建议5、经济分析4、启动区策略1、住宅2、商业12报告思路1、项目界定与地块资源解析2、竞争市场与初步定位3、武进区老城区新北区常州商品房市场分为老城区、新北区、武进区三个板块，老城区为价格最高点特征：新北区，行政新区价格：3000-6500左右客户：主要客户是公务员、白领、投资客特征：核心区位价格：6000以上客户：全市客户心目中的最佳区位，吸引大量高端客户及投资者特征：武进区价格：3500左右客户：武进私营业主、教师、公务员等特征：次中心第二梯度价格：5000以上客户：以周边客户为主，少量投资特征：外围区域价格：4000左右客户：二次置业者，常州、武进两个区域13武进区老城区新北区常州商品房市场分为老城区、新北区、武进区三全市各区置业人口除均有在中心城区置业的心理倾向外，习惯就地置业常州房地产市场各板块中高端核心消费群体有较为明显的分类，中心城区对全市均有明显吸引力，各区域也表现出就地置业的倾向；由区域经济发展产业带来的其他外来人口，外来暂住人口置业没有明显区域倾向，主要和工作地点相关；常州市将老城区规划为“商贸、金融、文化中心”，不断提升文化居住环境，其置业吸引力将进一步提高。武进区中心城区新北区访谈观点“常州人认为老城区才算市区，其他地区是郊区，都想到市区买房。”“武进区收入很高，许多小业主、公务员、教师都到市区二次置业，对子女的教育也有好处。”14全市各区置业人口除均有在中心城区置业的心理倾向外，习惯就地置老城区较武进区、新北区有明显的竞争优势，吸引全市的置业者武进区老城区新北区核心竞争力乡镇企业数量多，人民富裕，产业升级中区域成熟、优势明显高新产业、常州市政府搬迁带动，发展时间较长，相对成熟主力客户周边乡镇小业主全市范围的公务员、私营业主、白领新北区公务员、外企白领客户特征小业主居多，购买力强，爱面子，渴望生活质量提升，渴望城市化生活公务员收入高且稳定，大量外来小业主选择在老城区置业，对于高端物业接受能力强小户型产品满足因白领需求而受青睐，投资者较多，升值空间大。开发状态大片待开发土地，未来竞争激烈产品比较成熟，景观很好，中心区开发基本完毕处于开发旺盛期，配套基本完善，是现在常州房地产市场的最活跃地区产业支持乡镇企业原有产业高新产业15老城区较武进区、新北区有明显的竞争优势，吸引全市的置业者武进老城区趋于成熟、配套完整、价格梯度明显；中心老城区成为价格高地常州市区，房地产市场比较成熟，开发商整体水平较高，重视小区规划从城市中心向周边价格出现明显梯度区域客户和跨区域客户同时存在，高端市场成熟中心区，价格最高点，6000以上高端产品市场成熟次中心区，价格5000以上，投资者较多第三梯度，价格适中，4000以上，销售旺盛边缘地带，高层价格在4000以下，但仍高于武进区，别墅类产品销售旺盛16老城区趋于成熟、配套完整、价格梯度明显；中心老城区成为价格高然而最受青睐的老城区未来住宅项目也是非常有限03～04年常州住宅市场开发热，05年有所缓和，前期发展综合影响下，常州房地产开发的存量和增量都集中在住宅（80%）。现在售住宅楼盘（包括商住两用）80余个。5.96%06年常州出让住宅用约地150万平方米，但中心城区住宅用地出让仅为12.5万平方米。2005年常州住宅建设情况2006年常州住宅用地出让计划17然而最受青睐的老城区未来住宅项目也是非常有限03～04年常州城市中心区域可供大规模重建、改造的土地供应也已经所剩无几以晋陵中路和延陵西路交汇处为圆心1400米范围（大体与京杭运河和关河所围合的区域相当）是主城区中心组团最核心区域，在该范围内，可以实施“退二进三”战略的工业用地已经非常少且不成规模；关河京杭运河工业用地图例以晋陵中路和延陵西路交汇处为圆心1400米范围18城市中心区域可供大规模重建、改造的土地供应也已经所剩无几以晋本项目竞争范围的界定：跳出兰陵片区，纳入中心老城区范畴——以老城区的土地稀缺性来提升本项目价值莱蒙都会嘉宏盛世乾盛兰庭本项目天禧星园鹏欣丽都星河名居国泰新都天安河滨江南佳园考虑到核心老城区土地资源的稀缺性本项目纳入核心老城区的范围以提升项目价值19本项目竞争范围的界定：跳出兰陵片区，纳入中心老城区范畴——以核心老城区市场成熟，价格高，消化快——同时，新盘供应缺失规模物业类型价格销售情况嘉宏盛世10万商业，900多户住宅高层、商业一期均价6000多元/m2；二期7000元/m2起价一期9.11日开盘，两幢，二期11月开盘，推出一栋半莱蒙都会58万平方米高层、商业均价8500元/m2（含1500-2000的精装修）06年9月23日开盘，推出一栋，售完鹏欣·丽都12万平方米，200多户高层均价5800元/m2基本售罄天禧星园4万平方米，300多户高层均价5300元/m2一期开盘05年5月，销售80%星河名居约5万平方米小高层、高层均价5400元/m2基本售罄天安河滨。。。。。。高层、小高层均价5600元/m2售罄20核心老城区市场成熟，价格高，消化快规模物业类型价格销售情况嘉在售项目主要价值诉求集中在地段优势，产品体系单一规模价格核心竞争力嘉宏盛世10万商业，900多户一期均价6000多元/m2；二期7000元/m2起价城市核心繁华地段，河景资源乾盛兰庭18万平方米大型社区现阶段均价5400元/m2稀缺与核心地段莱蒙都会总建筑面积58万平方米均价8500元/m2（含1500-2000的精装修）核心地段，传统商业旺地乾盛兰庭嘉宏盛世在售（具备参考价值）项目主要卖点集中体现在地段优势产品本身（社区规划）缺乏特色，大盘气势体现不足。21在售项目主要价值诉求集中在地段优势，产品体系单一规模价格核心少部分项目适当打造产品力，实现了良好的市场反应规模价格核心竞争力天安河滨……均价5600元/m2依托景观规划与地层的绿化体现社区感，与，同时具备外部河景资源银河湾星苑建筑面积11万平方米均价6000元/m2部分强调社区与景观规划，依托售楼处展示天安河滨1999年面市，到现在仍是当地知名项目，高认知的住宅小区。主要因为高社区品质。银河湾星苑除地段优势外主要强调景观资源，推出5栋实现90%消化率银河湾星苑22少部分项目适当打造产品力，实现了良好的市场反应规模价格核心竞主要原因是常州城市面貌较差，优秀的园林规划设计容易形成亮点02年以来，苏锡常三市均加大基础设施投资力度，但常州基础设施建设情况明显弱于苏州、无锡。2004年苏锡常三市绿地情况对比建成区绿化覆盖面积（公顷）公园个数常州市区323918苏州市区5543106无锡市区651032资料来源：江苏省统计年鉴公共绿地：是指向公众开放，以游憩为主要功能，兼具生态、美化、防灾等作用的绿地。与苏州和无锡相比，常州城市建设相对滞后；经济发展水平与城市建设水平脱节，不利于提升城市的美誉度和吸引力23主要原因是常州城市面貌较差，优秀的园林规划设计容易形成亮点0本项目客户定位主流中高端客户规模物业类型价格主要客户来源嘉宏盛世900多户高层一期均价6000多元/m2；二期7000元/m2起价部分私营企业主，公务员、武进湖塘、戚墅堰客户；居住升级型客户银河湾星苑11万平方米高层均价6000元/m2由老银河湾业主和常州高端客户组成，来自全市及外地乾盛兰庭18万平方米高层均价5400元/m2辐射全市，市区或武进湖塘、戚墅堰等靠南面客户较多；主要是改善型居住需求江南佳园……高层均价4600元/m2大量周边住区客户；主要目的是改善居住需求彩虹城30万平方米联排、高层均价4400元/m2翠竹镇和北房的，换房和婚房客户为主主流客户本项目为市区大规模住宅项目，主要目标客户群为全市主流的中高端客户；主要置业目的是满足居住升级需求客户类型主要包括：私营企业主，政府公务员，部分企业员工等……24本项目客户定位主流中高端客户规模物业类型价格主要客户来源嘉宏客户简析目标客户多属成熟型家庭置业目的为满足居住升级需求客户重视家庭生活对于产品舒适度，生活氛围有较高要求本项目为市区大规模住宅项目，主要目标客户群为全市主流的中高端客户；主要置业目的是满足居住升级需求客户类型主要包括：私营企业主，政府公务员，部分企业员工等……25客户简析目标客户多属成熟型家庭本项目为市区大规模住宅项目，主呼和浩特东岸国际社区——依托景观规划将国际化与社区感做到极致，营造生活氛围呼和浩特东岸国际社区市区东河以东，与市区隔河相望，项目本身不邻河一地块总建筑面积26万平方米。项目总占地1200亩。当地产品较差，主要体现在园林规划无主题无特色本项目主打国际化社区，售价超越当地（市区项目）高端项目20%以上国际化大型社区26呼和浩特东岸国际社区——依托景观规划将国际化与社区感做到极致深圳金泓.凯旋城——景观规划体现冲击力与国际化社区感规划亮点：法兰西风情园林与商业街11万平米大型湿地生态园林，1.2万平米中庭园林；3.6万平米外延主题花园，1200米时尚风情商业街；1100平米情景生态泳池；160米宽入口喷泉广场；400米景观大道；双语幼稚园及公立试验中学。围合社区主要客户：南山科技员中层管理者，本区私人老板（建材业为主）；一周曾销售300套，创造深圳西销售纪录27深圳金泓.凯旋城——景观规划体现冲击力与国际化社区感规划亮点项目初步定位城市中心国际化景观城城市中心：位置、地段的不可复制性城：大气势建筑集群，超大规模社区国际化：国际化的风情，国际化的品质景观：高层/景观园林/超大楼间距28项目初步定位城市中心国际化景观城城市中心：城：国本项目最大的优势在于规模大，地块形状规整，景观规划可为空间大常州市满足日照间距要求的楼间距系数为：对外：1.32；对内：1.29社区内部开阔，可为空间大。劳动路晋陵路兰陵路光华路04010203本项目定位与核心竞争力？？？29本项目最大的优势在于规模大，地块形状规整，景观规划可为空间大建议本项目主力户型主要确定为：普通3房与舒适型3房为主，另外包括部分舒适型两房与四房本项目为主流中高端换房客户，家庭成熟，总价承受能力较高同时，此类客户追求舒适度同时追求性价比参考周边项目各面积段去化比例，建议不设置一房，适当增加四房比例嘉宏盛世户型配比户型面积户型套数比例二房80-9030%经济型3房100-1100普通3房110-13030%舒适型3房130-15010%经济型四房135-15015%舒适型四房（及以上）150以上15%30建议本项目主力户型主要确定为：普通3房与舒适型3房为主，另外本项目住宅产品价格初步定位本案周边在售项目嘉宏盛世乾盛兰庭江南佳园天安河滨花园实现均价6700540046005600开盘时间2006.92006.92005.121999本项目开盘预计为08年下半年，常州近些年房地产价格小幅平稳上升本项目位置、资源、交通条件仅次于嘉宏盛世，优于其他楼盘考虑到本项目约为50万平米的大型住宅小区，具有规模优势项目本身在社区规划上的产品优势保守预计项目实收均价：6200~6300元/平方31本项目住宅产品价格初步定位本案周边嘉宏盛世乾盛兰庭江南佳园天住宅产品消化速度预期本案周边在售项目嘉宏盛世乾盛兰庭江南佳园银河湾星苑本项目住宅总体量18万16万9万11万50万开盘时间2006.92006.92005.122006.6预计2008年底平均每月消化量（平方）6000~70003000~40003000~50004000-5000？考虑到本项目是市中心区域的大盘，嘉宏盛世参考价值较高本片区城市改造预计月均理想的去化量为：6000~7000平米32住宅产品消化速度预期本案周边嘉宏盛世乾盛兰庭江南佳园银河湾星常州城市商业中心：延陵路、和平路、南、北大街两侧延伸范围，形成以延陵路为主干、以购物中心、新世纪商城为节点的商业中心；六个大型百货：东方商厦，新世纪、泰富百货、泰富广场、购物中心；传统商业中心——南大街，其中包括6个大型商场和面积达12万平方米的南大街街步行街；

常州商业聚集度高，延陵西路、南大街一带是城市商业中心，辐射范围较大美食街新世纪东方商厦泰富百货南大街步行街泰富广场购物中心莱蒙都会嘉宏盛世—集中商业服装城电脑城乾盛兰庭—沿街商业本项目33常州城市商业中心：延陵路、和平路、南、北大街两侧延伸范围，形专业市场主要：3-4万平方米电脑城2-3万平方米九洲服装城传统商业氛围主要：嘉宏盛世（超市、商场、步行街）：10万平方米商业物业，其中约7万平方米商业，3万平方米公寓物业乾盛兰庭：2万平方米步行街劳动路、兰陵路口集中商业（规划中）本项目周边商业氛围主要体现在专业市场商业；同时，随着城市更新的进程，传统商业氛围正在兴起中嘉宏盛世—集中商业服装城电脑城乾盛兰庭—沿街商业本项目集中商场本项目建议沿袭原有的专业商业市场氛围（电脑城），同时，依托便利的交通条件和展示面发展集中商业。本项目——可能形成以本项目步行街为核心的附商圈34专业市场主要：本项目周边商业氛围主要体现在专业市场商业；同时保证社区品质的前提下，商铺规模最大化

——商业是项目利润中心劳动路晋陵路兰陵路光华路04010203沿劳动路设置步行街，晋陵路布置街铺，西侧沿规划路布置街铺

劳动路与规划路口可设置部分集中商业

劳动路晋陵路口，市政广场周边可设置部分集中商业步行街步行街街铺35保证社区品质的前提下，商铺规模最大化

——商业是项目利润中心商铺价格定位物业名称位置租金售价租金反算售价备注电脑城电脑城临街品牌店，临劳动路4.6-5.3元/平米天2-3万元/平方米电脑城只租不售，如转租需交过户费二楼商铺（靠边）2.3元/平米天过户费2万多1.2-1.5万/平方米二楼楼梯口柜台过户费10万多一层楼梯下交通要道，后片区入口2元/平米天1-1.5万/平方米一层其它区域2.2-2.5元/平米天1-1.5万/平方米九洲服装城临劳动中路（使用面积）6-8元/平米天3-4万/平方米经营好，物业档次较低内铺（使用面积）5-6元/平米天32万2.5-3万/平方米南大街步行街二楼（边缘）2.3元/平米天1.2-1.5万/平方米一楼（边缘）4.0元/平米天约2万/平方米二楼角中间部位2.5元/平米天1.2-1.5万/平方米36商铺价格定位物业名称位置租金售价租金反算售价备注电脑城电脑城商业实现的价格？项目嘉宏盛世九洲服装城常州电脑城商业体量10万2万多3万多一层价格街铺4-6万/平方米内铺3-4万/平方米反算售价：2.5-4万元/平方米（使用面积）反算售价：1.5-3万元/平方米二层价格一层价格60%-70%一层价格50%-60%反算售价：1-1.5万元/平方米本项目商业形态较多，包括：集中商业、步行街、沿街商铺等，实现的价格不同建议步行街以及街铺一层售价约3万/平方米，二层售价约2万/平方米整体实现均价2万元/平方米；菜场及周边商铺实现均价8000元/平方。37商业实现的价格？项目嘉宏盛世九洲服装城常州电脑城商业体量1报告思路1、项目界定与地块资源解析2、竞争市场与初步定位3、布局意向及产品初步建议5、经济分析4、启动区策略38报告思路1、项目界定与地块资源解析2、竞争市场与初步定位3、保证社区品质的前提下，商铺规模最大化

——商业是项目利润中心劳动路晋陵路兰陵路光华路04010203沿劳动路设置步行街，晋陵路布置街铺，西侧沿规划路布置街铺

劳动路与规划路口可设置部分集中商业

劳动路晋陵路口，市政广场周边可设置部分集中商业步行街步行街街铺39保证社区品质的前提下，商铺规模最大化

——商业是项目利润中心一期项目布局沿街商业沿街商业集中商业主入口步行街商业40一期项目布局沿沿集中商业主入口步行街商体现国际化社区的五大展示点建筑风格景观园林风情商业社区广场配套设施41体现国际化社区的五大展示点建筑风格41国际化的建筑风格欧式现代风格、现代简约式风格选择沉稳的颜色，避免使用过于亮丽色彩外立面要打造精致，突出品质感42国际化的建筑风格欧式现代风格、现代简约式风格42欧式偏现代的风格的建筑

——符合大盘的形象参考案例：北京棕榈泉43欧式偏现代的风格的建筑

现代简约式风格的建筑

——符合大盘的形象参考案例：中信红树湾44现代简约式风格的建筑

体现国际化社区的五大展示点建筑风格景观园林风情商业社区广场配套设施45体现国际化社区的五大展示点建筑风格45国际化的景观园林主题：水系主题，体现大型社区的水岸生活多组团园林：组团分散于社区当中，各具趣味又相互联系本项目建议采纳以线性水系为主，局部放大为特点的水景系统核心景观区设置广场以及集中水面各组团之间采用不同的水主题，各个不同的水主题应该用线性水系连接组团之间同时也要用以自然材质（木或天然石）铺垫的小路连接线性水系的铺底要考虑缺水季节的景观效果绿化要与水系相得益彰，体现出田园自然风味适当营造坡度，实现空间与景色的错落有致，使整个小区园林富有变化。46国际化的景观园林主题：水系主题，体现大型社区的水岸生活本项目水系园林体系之水景意象47水系园林体系之水景意象47水系园林体系之水岸互动意象48水系园林体系之水岸互动意象48水系园林体系之组团/线性水系/坡度意象各个组团应有不同的水主题组团的水主题应该运用线性水系连接适当营造坡度，实现空间与景色的错落有致，使整个小区园林富有变化。49水系园林体系之组团/线性水系/坡度意象各个组团应有不同的水主无论是一个广场或是一片绿地，都表明了社区特有的气质和品味。充满异国风情的入园广场给人以震撼力和强烈的视觉冲击，同时也为人们提供了充分交流的场所，使整个社区具有了凝聚力。社区环境的核心价值带——

水景主题入园广场50无论是一个广场或是一片绿地，都表明了社区特有的气质和品味。社社区环境的核心价值带——

水岸景观园林丰富水系的变化和小品的种类，实现移步换景的视觉效果，清新与灵动沁人心脾。瀑布、叠水、喷泉及跳泉，水声阵阵，流水潺潺…51社区环境的核心价值带——

体现国际化社区的五大展示点建筑风格景观园林风情商业社区广场配套设施52体现国际化社区的五大展示点建筑风格52国际化的风情商业多种商业形态：步行街集中商业沿街商铺……沿街商业沿街商业集中商业主入口步行街商业53国际化的风情商业多种商业形态：沿沿集中商业主入口步行启动区商业设置的核心目的就是营销展示商业建筑本身的展示商业街商店门面采用统一的风格，但又富于变化

注意商店招牌、天花和柱的灯饰等细节建筑形式富于动感，体现生活情趣54启动区商业设置的核心目的就是营销展示商业建筑本身的展示商业街步行街区风格参考一：欧式风情街区

55步行街区风格参考一：欧式风情街区

55步行街区风格参考二：现代风情街区

56步行街区风格参考二：现代风情街区

56体现国际化社区的五大展示点建筑风格景观园林风情商业社区广场

配套设施57体现国际化社区的五大展示点建筑风格57丰富的景观小品如座椅、花坛、雕塑、喷泉增加购物的情致58丰富的景观小品如座椅、花坛、雕塑、喷泉增加购物的情致58入口的处理入口标志要反映区域的独特气质，可通过大门或者入口景观物的设计实现59入口的处理入口标志要反映区域的独特气质，可通过大门或者入口景体现国际化社区的五大展示点建筑风格景观园林风情商业社区广场配套设施60体现国际化社区的五大展示点建筑风格60花店服装店发廊引进体现格调、品味的成熟社区的业态形式工艺品店咖啡店酒吧书店61花店服装店发廊引进体现格调、品味的成熟社区的业态形式工艺品店药品店保持一定的满足生活需求的社区初期业态形式便利店家居装修面包店62药品店保持一定的满足生活需求的社区初期业态形式便利店家居装修报告思路1、项目界定与地块资源解析2、竞争市场与初步定位3、布局意向及产品初步建议5、经济分析4、启动区策略63报告思路1、项目界定与地块资源解析2、竞争市场与初步定位3、项目状况回顾——外部条件地理位置项目地块北至劳动路，商业氛围浓厚，人气旺，人们认知度高；东至晋陵路，唯一一条贯穿常州南北的交通主干道；西至兰陵路，；南至光华路。独享四至打造常州“长安街”。交通状况劳动路四车道，晋陵路八车道，道路畅通，且附近配有201、219、52、901、38、14、220路公共汽车，交通便利，可达性好。劳动路晋陵路兰陵路02光华路01030464项目状况回顾——外部条件地理位置劳动路晋陵路兰陵路02光华路项目状况回顾——本体素质地块现状整个项目地块由四块组成，主要建筑形态为住宅，其中在01号地块中心分布少量工业厂房。01地块左侧为公共设施用地，人流聚集效应强。地块规划项目整体规划以住宅为主，配以步行街及街铺，04地块一层做菜场，03地块沿光华路部分及04地块作为回迁户住宅。地块分级01号地块因有围合商业，故作为住宅属性用地并不是非常理想；02号地块两边有配套街铺，距离01号地块步行街距离较近，故作为住宅用地，资源最优；03号地块远离步行街及主干道劳动路，并有部分回迁房，故资源较差；04号地块一楼规划为菜场，住宅为回迁房，故资源也较差。地块等级由高到低划分为：0201（03、04）劳动路晋陵路兰陵路光华路0201030465项目状况回顾——本体素质地块现状劳动路晋陵路兰陵路光华路02适合本项目的启动策略——启动中高端产品，创造社区环境，后期逐步拉升价格已实现高利润世联模型地块环境资源世联通过多个大盘开发案例的研究，根据项目本身所具有的特质，归纳总结出极具代表性的四种大盘开发模式区域成熟度启动相对中高端产品，创造社区环境，逐步拉升产品价格实现利润启动相对中低的产品，完善配套，树立形象，拉升产品启动最高端产品，树立标杆形象，带动后期产品开发中高端产品树形象，带动后期开发高低低高本项目66适合本项目的启动策略——启动中高端产品，创造社区环境，后期逐针对本项目启动模型的研究——启动原则世联模型以规避风险为前提——原则一：多样化产品启动

建立强势的核心利益驱动因素——原则二：凸显投资价值

建立社区整体形象和气势——原则三：一举奠定大盘的形象价值建立价值感知克服信心缺失——原则四：展示先行滚动式开发，低成本运作——原则五：“小步快跑”的开发节奏在社区设计中植入营销宣传点——原则六：产品要有突破性67针对本项目启动模型的研究——启动原则世联模型以规避风险为前提针对本项目启动模型的研究——启动策略世联模型首期产品贴近市场，围合社区空间相对高端产品，提升品质，强化品牌

后期产品相对趋向市场主流较成熟的启动区域较高的产品品质较贴近客户的产品和价格对社区空间有一定围合作用销售价格得以最大化拉升项目品牌和形象完全树立提升土地利用率，增加收益产品开发的多种可能性整体提升项目品质弱化外部资源不足的状况提升形象，强化品牌资源利用策略资源较好资源最优资源最差策略诠释策略实现68针对本项目启动模型的研究——启动策略世联模型首期产品贴近市场模型基础上的启动策略项目实现在详细的研究了模型之后，根据本项目的地块分级结果，得出本项目的启动策略如下：第一阶段：启动01、04地块。首先启动04地块主要考虑让部分回迁户尽快回迁，减少资金压力。而首先启动01地块，则是从模型出发，将资源较好、昭示性强的地块作为启动区。这一阶段的产品定位为中高端住宅、步行街及街铺，树立大盘形象，并以极高的性价比迅速占领市场。第二阶段：开发02地块。02地块作为素质最好的地块放在第二阶段开发，以高端住宅为主，配以少量商铺，此时开发可以借着一期的势头，提升价格，树立高端产品形象，实现更高价值。第三阶段：开发03地块03地块因为靠光华路有部分回迁户，影响了整个地块的品质，故将此部分最后开发，产品档次及价格更加贴近市场，迅速回笼资金，并可凭借整个大盘形象得到丰厚的溢价回报。劳动路晋陵路兰陵路光华路0201030469模型基础上的启动策略项目实现在详细的研究了模型展示性强、昭示性好的启动区策略启动区的选取如右图所示，选取理由如下：01号地块资源较好，故根据模型为一期启动区；劳动路与晋陵路结皆为常州市主干道，交通便利，昭示性强；沿劳动路的步行街及沿晋陵路的街铺可首先建设，聚集人气，吸引眼球；劳动路与晋陵路街口市政规划为广场，展示性好，建设成本低；启动区内水系等景观应首先修建，提升大盘形象，给人以高品质冲击；售楼处建在公共设施旁人气旺的地方，有利于扩大影响力；展示路线可充分展示步行街、市政广场及水系景观。项目实现售楼处启动区70展示性强、昭示性好的启动区策略启动区的选取如右图所示，选取理选取“水岸”、“观景”、“特色商业街”作为核心展示点，予以孔雀开屏式体验式展示

71选取“水岸”、“观景”、“特色商业街”作为核心展示点，予以孔极具参考价值的案例实证世联案例1、房地产开发热点区域2、属于发展区域，发展前景看好3、实现大规模开发，树立品牌及快速抢占市场4、客户群体实现面向全市，广泛传播案例选取原则案例名称1、济南阳光100国际新城2、金泓凯旋城3、郑州郑东第一大街72极具参考价值的案例实证世联案例1、房地产开发热点区域案例选取济南阳光100国际新城——展示先行项目背景原济南水泥厂、东方红水泥厂用地，外围环境不佳，规模1500亩，规划面积200万平方米；属于济南市槐荫区，区域程度度尚可，距离交通干道经十路1公里。启动策略以最邻近经十路的区域作为启动区，以最贴近市场的产品户型和面积控制为切入点，低价格入市，半年销售1000套。后续开发软件：阳光100的品牌效应硬件：现场实景的展示效果地块：通过围合规避外围不利因素二期“坡地上的北欧风情”入市，产品品质走高，户型面积和区间加大开发时间2002年7月至今一期二期世联案例突出依靠交通便利启动73济南阳光100国际新城——展示先行项目背景一期二期世联案例突金泓凯旋城——扬长“补”短位置 宝安新中心区，宝安大道新安西路交汇处；容积率高达4.75；虽然距离关口很近，但仍属关外，客户仍然对关外认同度较差；城市污水排放沟通过地块；金泓凯旋城宝安新中心区城市排污沟世联案例突出依靠先建商业街启动74金泓凯旋城——扬长“补”短位置 金泓凯旋城宝安新中心区城市排规划亮点：11万平米大型湿地生态园林，8万平米阳光地下车库；1.2万平米中庭园林；3.6万平米外延主题花园，1200米时尚风情商业街（解决城市难题，将城市污水沟加盖，构筑外延主题花园，并结合商业街成为休闲长廊）；1100平米情景生态泳池；160米宽入口喷泉广场；1期2期世联案例启动策略规避资源劣势风情商业街突出依靠先建商业街启动75规划亮点：1期2期世联案例启动策略规避资源劣势风情商业街突出郑州郑东第一大街——产品创新位于郑东新区，紧靠郑东CBD大区、郑州行政区，是未来商业中心项目分期开发，启动区充分展示了商业步行街－淘珍街；演绎了未来居住者的共享空间和理想居住模式，吸引眼球首个欧风纯水景生活社区，首创住宅商业中央街区概念，充分展示最核心的商业经济中心区价值点12商业街展示世联案例突出依靠先建商业街启动76郑州郑东第一大街——产品创新位于郑东新区，紧靠郑东CBD大区报告思路1、项目界定与地块资源解析2、竞争市场与初步定位3、布局意向及产品初步建议5、经济分析4、启动区策略77报告思路1、项目界定与地块资源解析2、竞争市场与初步定位3、下阶段工作内容：整体定位与物业发展建议住宅定位与建议：客户详细特征分析规划布局建议社区内部交通组织规划设计风格建议户型配比建议户型面积建议户型特色建议相关配套设施商业定位与发展建议：商业形态定位商业业态定位户型划分建议如何提高商业氛围交通及人流组织纵向交通组织以提高商业价值78下阶段工作内容：整体定位与物业发展建议住宅定位与建议：商业定常州九洲项目可行性研究版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。常州九洲项目可行性研究版权声明：报告思路1、项目界定与地块资源解析2、竞争市场与初步定位3、布局意向及产品初步建议5、经济分析4、启动区策略80报告思路1、项目界定与地块资源解析2、竞争市场与初步定位3、常州市地处长江三角洲，与苏州和无锡构成苏锡常都市圈，是长三角都市群中的重要组成部分常州是一座有着2500多年文字记载历史的文化古城，是一座充满现代气息、经济较发达的新兴工业城市。常州现辖金坛、溧阳两个县级市和武进、新北、天宁、钟楼、戚墅堰五个行政区，全市总面积4375平方公里，全市总人口351.6万人常州与苏州、无锡联袂成片，构成了苏锡常都市圈常州处于苏锡常都市圈的核心部位，距离上海及南京都市圈均在一小时车程范围内城市属性81常州市地处长江三角洲，与苏州和无锡构成苏锡常都市圈，是长三角常州以机械、纺织为主导产业，未来重点打造现代制造业基地和发展包括物流等生产服务业至2005年底，全市共拥有各类工业企业3.9万家，规模以上工业企业达3593家企业，外商和港澳台商投资企业607家，职工总数16.1万常州是中国乡镇工业发源地之一。乡镇工业产值占全部工业产值的69.9%常州产业以机械、冶金、化工、纺织工业为主体，并进一步向这些产业集聚，合计占全市产业构成的3/4以上常州政府通过高新产业区招商引资，促成引入世界级企业，促进常州企业技术和管理的升级物流与市场分布产业集聚区分布城市产业2005年常州工业主要产业构成机械38%冶金17%化工16%纺织14%电子7%服装5%建材3%82常州以机械、纺织为主导产业，未来重点打造现代制造业基地和发展城市经济高速持续增长，为房地产市场发展提供有效支撑83城市经济高速持续增长，为房地产市场发展提供有效支撑5常州城市建设整体投入力度相对较小，影响城市形象提升

——与经济高速增长形成明显反差02年以来，苏锡常三市均加大基础设施投资力度，但常州基础设施建设情况明显弱于苏州、无锡。2004年苏锡常三市绿地情况对比建成区绿化覆盖面积（公顷）公园个数常州市区323918苏州市区5543106无锡市区651032资料来源：江苏省统计年鉴公共绿地：是指向公众开放，以游憩为主要功能，兼具生态、美化、防灾等作用的绿地。与苏州和无锡相比，常州城市建设相对滞后；经济发展水平与城市建设水平脱节，不利于提升城市的美誉度和吸引力84常州城市建设整体投入力度相对较小，影响城市形象提升

——与经城市空间发展战略为“优化中心，拓展南北”，

项目所在地为市中心区域，为政府大力开发优化区域城市规划提升中心项目位于市中心，北靠劳动中路、南至光华路、东临晋陵南路、西面为规划道路。项目原地为常州第一批商品住宅，聚集常州较高端人群，由于时间较长久，故对旧区进行改造。附近片区内住宅项目较多、体量也较大。嘉宏盛世、乾盛兰庭、江南佳园等根据品质、面市时间、所处地段的不同，形成了一定的价格梯度。85城市空间发展战略为“优化中心，拓展南北”，

项目所在地为市中本项目处于城市传统核心区边缘，交通条件是项目最大的优势地块内部与周边资源缺乏项目交通条件优越，兰陵路、晋陵路、劳动路是城市的核心干道传统核心老城区本项目兰陵路晋陵路光华路劳动路86本项目处于城市传统核心区边缘，交通条件是项目最大的优势地块内本片区高档住宅集中，常州人心目中传统高端人群汇集居住区域，区域认知好九洲服装城常州电脑城嘉宏盛世乾盛兰庭江南佳园1号地块2号地块3号地块4号地块天安河滨花园水岸人家本项目：占地20余万平方米建筑面积60万平方米以上用地性质为商住综合用地（1号地块含商业）87本片区高档住宅集中，常州人心目中传统高端人群汇集居住区域，区交通优势为劳动路一带带来了大量的人流，沿劳动路有较好的商业氛围，商业档次主要集中在中低档九洲服装城常州电脑城嘉宏盛世乾盛兰庭宾馆酒店街铺娱乐88交通优势为劳动路一带带来了大量的人流，沿劳动路有较好的商业氛项目界定

——位于市中心的综合大盘项目属性诠释区位属性位于长三角的城市群经济基础发达常州与苏州、无锡联袂成片，构成了苏锡常都市圈，是长三角都市群中的重要组成部分常州市经济基础发达，整体水平较高居住氛围较浓，高档住宅区较多周边配套成熟，人口集中区域认知度高位于常州市市中心区域，传统认知的高端人群居住区在城市主发展方向，大型的就区改造项目项目属性市中心大规模的开发项目住宅＋商业用地占地约300亩，建面近60万平米大型住宅区、集中商业、步行街商业可达性好、交通便捷生活配套齐全常州南北唯一主干道晋陵路、东西向劳动路附近商业较多，服装城、电脑城、嘉宏盛世接近10万平米商业，本项目接近10万平米商业地块自然资源条件一般缺少稀缺性自然景观资源由于位于市中心区域，自然环境条件缺乏项目界定89项目界定

——位于市中心的综合大盘项目报告思路1、项目界定与地块资源解析2、竞争市场与初步定位3、布局意向及产品初步建议5、经济分析4、启动区策略1、住宅2、商业90报告思路1、项目界定与地块资源解析2、竞争市场与初步定位3、武进区老城区新北区常州商品房市场分为老城区、新北区、武进区三个板块，老城区为价格最高点特征：新北区，行政新区价格：3000-6500左右客户：主要客户是公务员、白领、投资客特征：核心区位价格：6000以上客户：全市客户心目中的最佳区位，吸引大量高端客户及投资者特征：武进区价格：3500左右客户：武进私营业主、教师、公务员等特征：次中心第二梯度价格：5000以上客户：以周边客户为主，少量投资特征：外围区域价格：4000左右客户：二次置业者，常州、武进两个区域91武进区老城区新北区常州商品房市场分为老城区、新北区、武进区三全市各区置业人口除均有在中心城区置业的心理倾向外，习惯就地置业常州房地产市场各板块中高端核心消费群体有较为明显的分类，中心城区对全市均有明显吸引力，各区域也表现出就地置业的倾向；由区域经济发展产业带来的其他外来人口，外来暂住人口置业没有明显区域倾向，主要和工作地点相关；常州市将老城区规划为“商贸、金融、文化中心”，不断提升文化居住环境，其置业吸引力将进一步提高。武进区中心城区新北区访谈观点“常州人认为老城区才算市区，其他地区是郊区，都想到市区买房。”“武进区收入很高，许多小业主、公务员、教师都到市区二次置业，对子女的教育也有好处。”92全市各区置业人口除均有在中心城区置业的心理倾向外，习惯就地置老城区较武进区、新北区有明显的竞争优势，吸引全市的置业者武进区老城区新北区核心竞争力乡镇企业数量多，人民富裕，产业升级中区域成熟、优势明显高新产业、常州市政府搬迁带动，发展时间较长，相对成熟主力客户周边乡镇小业主全市范围的公务员、私营业主、白领新北区公务员、外企白领客户特征小业主居多，购买力强，爱面子，渴望生活质量提升，渴望城市化生活公务员收入高且稳定，大量外来小业主选择在老城区置业，对于高端物业接受能力强小户型产品满足因白领需求而受青睐，投资者较多，升值空间大。开发状态大片待开发土地，未来竞争激烈产品比较成熟，景观很好，中心区开发基本完毕处于开发旺盛期，配套基本完善，是现在常州房地产市场的最活跃地区产业支持乡镇企业原有产业高新产业93老城区较武进区、新北区有明显的竞争优势，吸引全市的置业者武进老城区趋于成熟、配套完整、价格梯度明显；中心老城区成为价格高地常州市区，房地产市场比较成熟，开发商整体水平较高，重视小区规划从城市中心向周边价格出现明显梯度区域客户和跨区域客户同时存在，高端市场成熟中心区，价格最高点，6000以上高端产品市场成熟次中心区，价格5000以上，投资者较多第三梯度，价格适中，4000以上，销售旺盛边缘地带，高层价格在4000以下，但仍高于武进区，别墅类产品销售旺盛94老城区趋于成熟、配套完整、价格梯度明显；中心老城区成为价格高然而最受青睐的老城区未来住宅项目也是非常有限03～04年常州住宅市场开发热，05年有所缓和，前期发展综合影响下，常州房地产开发的存量和增量都集中在住宅（80%）。现在售住宅楼盘（包括商住两用）80余个。5.96%06年常州出让住宅用约地150万平方米，但中心城区住宅用地出让仅为12.5万平方米。2005年常州住宅建设情况2006年常州住宅用地出让计划95然而最受青睐的老城区未来住宅项目也是非常有限03～04年常州城市中心区域可供大规模重建、改造的土地供应也已经所剩无几以晋陵中路和延陵西路交汇处为圆心1400米范围（大体与京杭运河和关河所围合的区域相当）是主城区中心组团最核心区域，在该范围内，可以实施“退二进三”战略的工业用地已经非常少且不成规模；关河京杭运河工业用地图例以晋陵中路和延陵西路交汇处为圆心1400米范围96城市中心区域可供大规模重建、改造的土地供应也已经所剩无几以晋本项目竞争范围的界定：跳出兰陵片区，纳入中心老城区范畴——以老城区的土地稀缺性来提升本项目价值莱蒙都会嘉宏盛世乾盛兰庭本项目天禧星园鹏欣丽都星河名居国泰新都天安河滨江南佳园考虑到核心老城区土地资源的稀缺性本项目纳入核心老城区的范围以提升项目价值97本项目竞争范围的界定：跳出兰陵片区，纳入中心老城区范畴——以核心老城区市场成熟，价格高，消化快——同时，新盘供应缺失规模物业类型价格销售情况嘉宏盛世10万商业，900多户住宅高层、商业一期均价6000多元/m2；二期7000元/m2起价一期9.11日开盘，两幢，二期11月开盘，推出一栋半莱蒙都会58万平方米高层、商业均价8500元/m2（含1500-2000的精装修）06年9月23日开盘，推出一栋，售完鹏欣·丽都12万平方米，200多户高层均价5800元/m2基本售罄天禧星园4万平方米，300多户高层均价5300元/m2一期开盘05年5月，销售80%星河名居约5万平方米小高层、高层均价5400元/m2基本售罄天安河滨。。。。。。高层、小高层均价5600元/m2售罄98核心老城区市场成熟，价格高，消化快规模物业类型价格销售情况嘉在售项目主要价值诉求集中在地段优势，产品体系单一规模价格核心竞争力嘉宏盛世10万商业，900多户一期均价6000多元/m2；二期7000元/m2起价城市核心繁华地段，河景资源乾盛兰庭18万平方米大型社区现阶段均价5400元/m2稀缺与核心地段莱蒙都会总建筑面积58万平方米均价8500元/m2（含1500-2000的精装修）核心地段，传统商业旺地乾盛兰庭嘉宏盛世在售（具备参考价值）项目主要卖点集中体现在地段优势产品本身（社区规划）缺乏特色，大盘气势体现不足。99在售项目主要价值诉求集中在地段优势，产品体系单一规模价格核心少部分项目适当打造产品力，实现了良好的市场反应规模价格核心竞争力天安河滨……均价5600元/m2依托景观规划与地层的绿化体现社区感，与，同时具备外部河景资源银河湾星苑建筑面积11万平方米均价6000元/m2部分强调社区与景观规划，依托售楼处展示天安河滨1999年面市，到现在仍是当地知名项目，高认知的住宅小区。主要因为高社区品质。银河湾星苑除地段优势外主要强调景观资源，推出5栋实现90%消化率银河湾星苑100少部分项目适当打造产品力，实现了良好的市场反应规模价格核心竞主要原因是常州城市面貌较差，优秀的园林规划设计容易形成亮点02年以来，苏锡常三市均加大基础设施投资力度，但常州基础设施建设情况明显弱于苏州、无锡。2004年苏锡常三市绿地情况对比建成区绿化覆盖面积（公顷）公园个数常州市区323918苏州市区5543106无锡市区651032资料来源：江苏省统计年鉴公共绿地：是指向公众开放，以游憩为主要功能，兼具生态、美化、防灾等作用的绿地。与苏州和无锡相比，常州城市建设相对滞后；经济发展水平与城市建设水平脱节，不利于提升城市的美誉度和吸引力101主要原因是常州城市面貌较差，优秀的园林规划设计容易形成亮点0本项目客户定位主流中高端客户规模物业类型价格主要客户来源嘉宏盛世900多户高层一期均价6000多元/m2；二期7000元/m2起价部分私营企业主，公务员、武进湖塘、戚墅堰客户；居住升级型客户银河湾星苑11万平方米高层均价6000元/m2由老银河湾业主和常州高端客户组成，来自全市及外地乾盛兰庭18万平方米高层均价5400元/m2辐射全市，市区或武进湖塘、戚墅堰等靠南面客户较多；主要是改善型居住需求江南佳园……高层均价4600元/m2大量周边住区客户；主要目的是改善居住需求彩虹城30万平方米联排、高层均价4400元/m2翠竹镇和北房的，换房和婚房客户为主主流客户本项目为市区大规模住宅项目，主要目标客户群为全市主流的中高端客户；主要置业目的是满足居住升级需求客户类型主要包括：私营企业主，政府公务员，部分企业员工等……102本项目客户定位主流中高端客户规模物业类型价格主要客户来源嘉宏客户简析目标客户多属成熟型家庭置业目的为满足居住升级需求客户重视家庭生活对于产品舒适度，生活氛围有较高要求本项目为市区大规模住宅项目，主要目标客户群为全市主流的中高端客户；主要置业目的是满足居住升级需求客户类型主要包括：私营企业主，政府公务员，部分企业员工等……103客户简析目标客户多属成熟型家庭本项目为市区大规模住宅项目，主呼和浩特东岸国际社区——依托景观规划将国际化与社区感做到极致，营造生活氛围呼和浩特东岸国际社区市区东河以东，与市区隔河相望，项目本身不邻河一地块总建筑面积26万平方米。项目总占地1200亩。当地产品较差，主要体现在园林规划无主题无特色本项目主打国际化社区，售价超越当地（市区项目）高端项目20%以上国际化大型社区104呼和浩特东岸国际社区——依托景观规划将国际化与社区感做到极致深圳金泓.凯旋城——景观规划体现冲击力与国际化社区感规划亮点：法兰西风情园林与商业街11万平米大型湿地生态园林，1.2万平米中庭园林；3.6万平米外延主题花园，1200米时尚风情商业街；1100平米情景生态泳池；160米宽入口喷泉广场；400米景观大道；双语幼稚园及公立试验中学。围合社区主要客户：南山科技员中层管理者，本区私人老板（建材业为主）；一周曾销售300套，创造深圳西销售纪录105深圳金泓.凯旋城——景观规划体现冲击力与国际化社区感规划亮点项目初步定位城市中心国际化景观城城市中心：位置、地段的不可复制性城：大气势建筑集群，超大规模社区国际化：国际化的风情，国际化的品质景观：高层/景观园林/超大楼间距106项目初步定位城市中心国际化景观城城市中心：城：国本项目最大的优势在于规模大，地块形状规整，景观规划可为空间大常州市满足日照间距要求的楼间距系数为：对外：1.32；对内：1.29社区内部开阔，可为空间大。劳动路晋陵路兰陵路光华路04010203本项目定位与核心竞争力？？？107本项目最大的优势在于规模大，地块形状规整，景观规划可为空间大建议本项目主力户型主要确定为：普通3房与舒适型3房为主，另外包括部分舒适型两房与四房本项目为主流中高端换房客户，家庭成熟，总价承受能力较高同时，此类客户追求舒适度同时追求性价比参考周边项目各面积段去化比例，建议不设置一房，适当增加四房比例嘉宏盛世户型配比户型面积户型套数比例二房80-9030%经济型3房100-1100普通3房110-13030%舒适型3房130-15010%经济型四房135-15015%舒适型四房（及以上）150以上15%108建议本项目主力户型主要确定为：普通3房与舒适型3房为主，另外本项目住宅产品价格初步定位本案周边在售项目嘉宏盛世乾盛兰庭江南佳园天安河滨花园实现均价6700540046005600开盘时间2006.92006.92005.121999本项目开盘预计为08年下半年，常州近些年房地产价格小幅平稳上升本项目位置、资源、交通条件仅次于嘉宏盛世，优于其他楼盘考虑到本项目约为50万平米的大型住宅小区，具有规模优势项目本身在社区规划上的产品优势保守预计项目实收均价：6200~6300元/平方109本项目住宅产品价格初步定位本案周边嘉宏盛世乾盛兰庭江南佳园天住宅产品消化速度预期本案周边在售项目嘉宏盛世乾盛兰庭江南佳园银河湾星苑本项目住宅总体量18万16万9万11万50万开盘时间2006.92006.92005.122006.6预计2008年底平均每月消化量（平方）6000~70003000~40003000~50004000-5000？考虑到本项目是市中心区域的大盘，嘉宏盛世参考价值较高本片区城市改造预计月均理想的去化量为：6000~7000平米110住宅产品消化速度预期本案周边嘉宏盛世乾盛兰庭江南佳园银河湾星常州城市商业中心：延陵路、和平路、南、北大街两侧延伸范围，形成以延陵路为主干、以购物中心、新世纪商城为节点的商业中心；六个大型百货：东方商厦，新世纪、泰富百货、泰富广场、购物中心；传统商业中心——南大街，其中包括6个大型商场和面积达12万平方米的南大街街步行街；

常州商业聚集度高，延陵西路、南大街一带是城市商业中心，辐射范围较大美食街新世纪东方商厦泰富百货南大街步行街泰富广场购物中心莱蒙都会嘉宏盛世—集中商业服装城电脑城乾盛兰庭—沿街商业本项目111常州城市商业中心：延陵路、和平路、南、北大街两侧延伸范围，形专业市场主要：3-4万平方米电脑城2-3万平方米九洲服装城传统商业氛围主要：嘉宏盛世（超市、商场、步行街）：10万平方米商业物业，其中约7万平方米商业，3万平方米公寓物业乾盛兰庭：2万平方米步行街劳动路、兰陵路口集中商业（规划中）本项目周边商业氛围主要体现在专业市场商业；同时，随着城市更新的进程，传统商业氛围正在兴起中嘉宏盛世—集中商业服装城电脑城乾盛兰庭—沿街商业本项目集中商场本项目建议沿袭原有的专业商业市场氛围（电脑城），同时，依托便利的交通条件和展示面发展集中商业。本项目——可能形成以本项目步行街为核心的附商圈112专业市场主要：本项目周边商业氛围主要体现在专业市场商业；同时保证社区品质的前提下，商铺规模最大化

——商业是项目利润中心劳动路晋陵路兰陵路光华路04010203沿劳动路设置步行街，晋陵路布置街铺，西侧沿规划路布置街铺

劳动路与规划路口可设置部分集中商业

劳动路晋陵路口，市政广场周边可设置部分集中商业步行街步行街街铺113保证社区品质的前提下，商铺规模最大化

——商业是项目利润中心商铺价格定位物业名称位置租金售价租金反算售价备注电脑城电脑城临街品牌店，临劳动路4.6-5.3元/平米天2-3万元/平方米电脑城只租不售，如转租需交过户费二楼商铺（靠边）2.3元/平米天过户费2万多1.2-1.5万/平方米二楼楼梯口柜台过户费10万多一层楼梯下交通要道，后片区入口2元/平米天1-1.5万/平方米一层其它区域2.2-2.5元/平米天1-1.5万/平方米九洲服装城临劳动中路（使用面积）6-8元/平米天3-4万/平方米经营好，物业档次较低内铺（使用面积）5-6元/平米天32万2.5-3万/平方米南大街步行街二楼（边缘）2.3元/平米天1.2-1.5万/平方米一楼（边缘）4.0元/平米天约2万/平方米二楼角中间部位2.5元/平米天1.2-1.5万/平方米114商铺价格定位物业名称位置租金售价租金反算售价备注电脑城电脑城商业实现的价格？项目嘉宏盛世九洲服装城常州电脑城商业体量10万2万多3万多一层价格街铺4-6万/平方米内铺3-4万/平方米反算售价：2.5-4万元/平方米（使用面积）反算售价：1.5-3万元/平方米二层价格一层价格60%-70%一层价格50%-60%反算售价：1-1.5万元/平方米本项目商业形态较多，包括：集中商业、步行街、沿街商铺等，实现的价格不同建议步行街以及街铺一层售价约3万/平方米，二层售价约2万/平方米整体实现均价2万元/平方米；菜场及周边商铺实现均价8000元/平方。115商业实现的价格？项目嘉宏盛世九洲服装城常州电脑城商业体量1报告思路1、项目界定与地块资源解析2、竞争市场与初步定位3、布局意向及产品初步建议5、经济分析4、启动区策略116报告思路1、项目界定与地块资源解析2、竞争市场与初步定位3、保证社区品质的前提下，商铺规模最大化

——商业是项目利润中心劳动路晋陵路兰陵路光华路04010203沿劳动路设置步行街，晋陵路布置街铺，西侧沿规划路布置街铺

劳动路与规划路口可设置部分集中商业

劳动路晋陵路口，市政广场周边可设置部分集中商业步行街步行街街铺117保证社区品质的前提下，商铺规模最大化

——商业是项目利润中心一期项目布局沿街商业沿街商业集中商业主入口步行街商业118一期项目布局沿沿集中商业主入口步行街商体现国际化社区的五大展示点建筑风格景观园林风情商业社区广场配套设施119体现国际化社区的五大展示点建筑风格41国际化的建筑风格欧式现代风格、现代简约式风格选择沉稳的颜色，避免使用过于亮丽色彩外立面要打造精致，突出品质感120国际化的建筑风格欧式现代风格、现代简约式风格42欧式偏现代的风格的建筑

——符合大盘的形象参考案例：北京棕榈泉121欧式偏现代的风格的建筑

现代简约式风格的建筑

——符合大盘的形象参考案例：中信红树湾122现代简约式风格的建筑

体现国际化社区的五大展示点建筑风格景观园林风情商业社区广场配套设施123体现国际化社区的五大展示点建筑风格45国际化的景观园林主题：水系主题，体现大型社区的水岸生活多组团园林：组团分散于社区当中，各具趣味又相互联系本项目建议采纳以线性水系为主，局部放大为特点的水景系统核心景观区设置广场以及集中水面各组团之间采用不同的水主题，各个不同的水主题应该用线性水系连接组团之间同时也要用以自然材质（木或天然石）铺垫的小路连接线性水系的铺底要考虑缺水季节的景观效果绿化要与水系相得益彰，体现出田园自然风味适当营造坡度，实现空间与景色的错落有致，使整个小区园林富有变化。124国际化的景观园林主题：水系主题，体现大型社区的水岸生活本项目水系园林体系之水景意象125水系园林体系之水景意象47水系园林体系之水岸互动意象126水系园林体系之水岸互动意象48水系园林体系之组团/线性水系/坡度意象各个组团应有不同的水主题组团的水主题应该运用线性水系连接适当营造坡度，实现空间与景色的错落有致，使整个小区园林富有变化。127水系园林体系之组团/线性水系/坡度意象各个组团应有不同的水主无论是一个广场或是一片绿地，都表明了社区特有的气质和品味。充满异国风情的入园广场给人以震撼力和强烈的视觉冲击，同时也为人们提供了充分交流的场所，使整个社区具有了凝聚力。社区环境的核心价值带——

水景主题入园广场128无论是一个广场或是一片绿地，都表明了社区特有的气质和品味。社社区环境的核心价值带——

水岸景观园林丰富水系的变化和小品的种类，实现移步换景的视觉效果，清新与灵动沁人心脾。瀑布、叠水、喷泉及跳泉，水声阵阵，流水潺潺…129社区环境的核心价值带——

体现国际化社区的五大展示点建筑风格景观园林风情商业社区广场配套设施130体现国际化社区的五大展示点建筑风格52国际化的风情商业多种商业形态：步行街集中商业沿街商铺……沿街商业沿街商业集中商业主入口步行街商业131国际化的风情商业多种商业形态：沿沿集中商业主入口步行启动区商业设置的核心目的就是营销展示商业建筑本身的展示商业街商店门面采用统一的风格，但又富于变化

注意商店招牌、天花和柱的灯饰等细节建筑形式富于动感，体现生活情趣132启动区商业设置的核心目的就是营销展示商业建筑本身的展示商业街步行街区风格参考一：欧式风情街区

133步行街区风格参考一：欧式风情街区

55步行街区风格参考二：现代风情街区

134步行街区风格参考二：现代风情街区

56体现国际化社区的五大展示点建筑风格景观园林风情商业社区广场

配套设施135体现国际化社区的五大展示点建筑风格57丰富的景观小品如座椅、花坛、雕塑、喷泉增加购物的情致136丰富的景观小品如座椅、花坛、雕塑、喷泉增加购物的情致58入口的处理入口标志要反映区域的独特气质，可通过大门或者入口景观物的设计实现137入口的处理入口标志要反映区域的独特气质，可通过大门或者入口景体现国际化社区的五大展示点建筑风格景观园林风情商业社区广场配套设施138体现国际化社区的五大展示点建筑风格60花店服装店发廊引进体现格调、品味的成熟社区的业态形式工艺品店咖啡店酒吧书店139花店服装店发廊引进体现格调、品味的成熟社区的业态形式工艺品店药品店保持一定的满足生活需求的社区初期业态形式便利店家居装修面包店140药品店保持一定的满足生活需求的社区初期业态形式便利店家居装修报告思路1、项目界定与地块资源解析2、竞争市场与初步定位3、布局意向及产品初步建议5、经济分析4、启动区策略141报告思路1、项目界定与地块资源解析2、竞争市场与初步定位3、项目状况回顾——外部条件地理位置项目地块北至劳动路，商业氛围浓厚，人气旺，人们认知度高；东至晋陵路，唯一一条贯穿常州南北的交通主干道；西至兰陵路，；南至光华路。独享四至打造常州“长安街”。交通状况劳动路四车道，晋陵路八车道，道路畅通，且附近配有201、219、52、901、38、14、220路公共汽车，交通便利，可达性好。劳动路晋陵路兰陵路02光华路010304142项目状况回顾——外部条件地理位置劳动路晋陵路兰陵路02光华路项目状况回顾——本体素质地块现状整个项目地块由四块组成，主要建筑形态为住宅，其中在01号地块中心分布少量工业厂房。01地块左侧为公共设施用地，人流聚集效应强。地块规划项目整体规划以住宅为主，配以步行街及街铺，04地块一层做菜场，03地块沿光华路部分及04地块作为回迁户住宅。地块分级01号地块因有