某商都项目营销建议提案课件

与时间赛跑

——国美商都项目营销思路探讨谨呈：鹏润地产与时间赛跑

——国美商都项目营销思路探讨谨呈：鹏润地产原点经济危机扩散，淡市在继续。本项目能否实现集团目标，持续形成市场影响力？原点经济危机扩散，淡市在继续。09年年内实现至少70%销售，即630套目标解析需要到访8000组客户按8%的来访转成交率计算月均到访客户900组周均到访客户220组09年3月开始蓄客目前，市场上有无类似项目业绩？2009年5月1日开盘09年年内实现至少70%销售，即630套目标解析需要到访80市场表现西南板块同类项目整体消化水平不高，供应项目有限且表现不一CUV国际公寓：50年办公产权，37-120平米，3000-3500元精装标准送家电，08年6月28日开盘，2010年4月入住首付最低50%，按揭9.6折，一次性付款9.3折共604套，目前售出287套，销售率47.5%，实现均价12239，平均速度40套/月东亚三环中心：商业40年产权，34-60平米开间，毛坯，08年4月27日开盘，2010年4月入住一次性付款9折，首付最低50%，首付6成98折，首付7成96折，首付8成94折，首付9成9.2折，按揭买两套房第二套可打9.85折共1749套，目前售出1063套，销售率61%，实现均价10822，平均速度115.5套/月国美商都大成时代中心CUV国际公寓城南大道东亚三环中心市场选取原则：同区域，东南三四环附近同产品，公建立项50年办公产权，60-96平米精装办公产品共393套，售出47套，销售率12%，实现均价12488，平均速度5.4套/月50年办公产权，41-124平米，其中10-12层为LOFT共520套，售出228套，销售率44%，实现均价16749，平均速度17.5套/月红色为热销产品设计师广场市场表现西南板块同类项目整体消化水平不高，供应项目有限且表现市场表现区域内项目呈现明显的单极消化现象，领跑项目业绩优异项目卖点大成时代中心距离长安街1500米，办公及居住类产品CUV国际公寓三环内，3000-3500精装送家具家电城南大道距离地铁4号线200米，部分层LOFT产品东亚三环中心地铁上盖，面积控制，低价格实现设计师广场3500精装送家电，总价控制国美商都大型城市综合体的高端配套项目上市面积08年消化面积月均套数实现均价存量及未来供应大成时代中心33759.674128.665.512488（精装2000）29631.01CUV国际公寓24512.112885.74012239（精装3500）11626.4城南大道30089.4112809.817.516749（loft，层高5.1米）17279.61东亚三环中心70002.6853719.66115.51082248959.8设计师广场9574.368182.7716.516398（精装3500，住宅）22985.01总计167938.2291726.59195——120481.83未来同类项目市场存量超过12万㎡。市场表现区域内项目呈现明显的单极消化现象，领跑项目业绩优异项世联观点——重新审视项目未来12万㎡区域市场放量，实现目标，必须：成为市场领跑！世联观点——重新审视项目未来12万㎡区域市场放量，实现目标，本体本体项目区位西南四环门户，毗邻总部基地，项目昭示性及道路通达性利好明显项目位置：项目位于西南四环边，科丰桥东南角，中关村丰台科技园内同时与拥有世界500强的跨国公司的总部基地为临，地理位置相对优越总占地：6.76万建设用地：5.37万代征绿地：1.39万总占地：5.12万建设用地：2.49万代征绿地：2.63万项目共两个地块，东西侧相连：西侧为31-A地块（规划A区），总占地6.76万平米东侧为35-地块A（规划B区），总占地5.12万平米西南四环科丰桥总部基地项目区位西南四环门户，毗邻总部基地，项目昭示性及道路通达性利地块指标取地较早，大体量城市综合体总体指标：总用地面积：11.88万平米（其中建设用地7.86万，代征绿地4.02万）总建设面积：56万平米（地上35万，地下21万）容积率：4.45平均楼面价：2300元/平米31-A地块（规划A区）指标用地性质公建，商业40年，综合50年建设用地面积53722.402平米代征绿地面积13909.476平米规划建筑面积39万（地上24万，地下15万）容积率4.5地块成交价格5.5亿元折合楼面价格2292元/平米35-A地块（规划B区）指标用地性质公建，商业40年，综合50年建设用地面积24936.02平米代征绿地面积26300.49平米规划建筑面积17万（地上11万，地下6万）容积率4.4地块成交价格2.55亿元折合楼面价格2318元/平米西南四环地块指标取地较早，大体量城市综合体总体指标：31-A地块（规项目交通地铁、环线，高速、铁路，周边路网密集，交通便捷项目位于中关村丰台科技园，紧邻平整完善的西南四环路，快速路交通便利；同时与规划中的地铁九号线咫尺之隔，轨道交通非常便利；项目位于京开高速及京石高速之间，便于城市道路与高速路的快速转换；周边与丰台南站、丰台西贷站相邻，同时临近全国最大的货运编组站——丰台站，可以极大加速国美商都的商品流通。城市环路高速路铁路三环路丰台站地铁9号线丰台南站京沪铁路京哈铁路四环路丰台西贷站京开高速京石高速地铁线项目交通地铁、环线，高速、铁路，周边路网密集，交通便捷项目位商业：欧尚、资和信百货商务：总部基地、工商联大厦、西四环汽车服务中心等医疗：首都医科大教学医院、丰台花乡医院、时珍堂医院等教育：丰台铁五中学、丰台第七中学，丰台第八小学，小红帽艺术幼儿园、南极星艺术幼儿园等休闲：世界公园、花乡公园资源配套产业支持依靠总部经济辐射和汽车、建材市场，大型商业稀缺世界公园资和信百货小红帽艺术幼儿园南极星艺术幼儿园郭公庄小学郭公庄中学时珍堂医院丰台区第八小学丰台铁五中学丰台花乡医院西南四环总部基地西四环汽车服务中心花乡公园花乡成人学校丰台第四幼儿园丰台第七中学首都医科大教学医院工商联大厦赛欧创业孵化广场花乡建材城北京联合中兴汽车有限公司欧尚汽车博物馆商业：资源配套产业支持依靠总部经济辐射和汽车、建材市场，大型项目四至北临四环、西靠科技大道，东侧规划9#线在建区域四至：东至万寿路南沿线南至基地环二路西至科技大道北临西南四环西南四环代征绿地代征绿地基地环二路万寿路南沿线科技大道建设用地建设用地北侧绿化及四环辅路科技大道总部基地内北侧绿化及内部道路东侧道路尚未成形建造中的地铁9号线项目四至北临四环、西靠科技大道，东侧规划9#线在建区域四至：项目规划大型城市综合体，休闲娱乐消费一站式规划A区：美式购物中心拥有OUTLET广场、欢乐世界、IT广场、生活主题馆、主题百货、酒店公寓六大主题馆B区：国际时尚中心集商贸、会展、品牌推广为一体，同时为时装设计的研发预留空间A区公寓：共901套其中以50-60平米产品为主B区写字楼：共3.5万平米，每层约2500平米B区南侧面A区南侧面项目规划大型城市综合体，休闲娱乐消费一站式规划A区：B区：A公寓产品小户型为主，初期规划为酒店物业，打造公寓存在一定难度公寓：共901套，公共部分精装，1200元/㎡成本标间50-60平米共833套，占92.5%70平米及120平米套间各34套，各占3.77%公寓标准层豪华装潢电梯厅结构：户型为单一朝向，大部分非正南正北，且部分结构有一定弧度标准层8梯53户，居住舒适度有一定降低公寓部分9-25层公寓产品小户型为主，初期规划为酒店物业，打造公寓存在一定难度户型分析面积控制，舒适度不足；精装修掩盖户型瑕疵A1户型：50-57平米开间设计，4米面宽，开放式厨房及暗卫，采光与通风效果降低开放式的非围合厨房，公建立项无煤气，水电均为商业利用橱柜隔离起居与会餐空间拐角书桌，实用空间感相对较低转角套间户型：125平米双独立卧室设计，明确动静分区双面采光，但采光面宽较短，开放式厨房及暗卫，整体舒适度较标准间有较大提高采光面宽较短户型分析面积控制，舒适度不足；精装修掩盖户型瑕疵A1户型：5B区规划7层以下连通B区商业部分，8层以上为办公产品，整层取证楼栋规划写字楼部分为建筑的8~25层，共3.6万平米，每层约2000平米，层高3米，按层（2200㎡）取得销售证建筑1~7层与B区连通作为整体商业的一部分，层高6米写字楼1~7层8~25层B区南侧面层高3米层高6米连通部分B区规划7层以下连通B区商业部分，8层以上为办公产品，整层取本体总结毗邻总部基地，坐守总部经济门户，认知度相对较高；大规模项目，城市综合体；道路系统完善，公交系统成熟；基础建设跟进及周边配套完善；项目周边规划有代征绿地，环境相对优越；面向四环，无近距离高层项目阻挡，整体昭示性良好；优势区域认知度较高劣势城市综合体交通/配套完善9-25层的高层规划排布；公建性质，50年产权、无天然气、水电收费为工业标准，生活成本较高；酒店开间设计、小面宽，非标准朝向，居住舒适度较低；靠近四环，有一定的噪音及尾气污染，且下方为大型商业，晚上及周末易形成人群聚集，居住氛围相对一般；公建产品设计生活成本较高居住氛围不足超大规模多层次商业配套·总部经济核心·综合体酒店式公寓及办公物业本体总结毗邻总部基地，坐守总部经济门户，认知度相对较高；优势综合体成功模式研究我们的道路？寻求综合体整体解决方案中的公寓突破！综合体成功模式研究寻求综合体整体解决方案中的公寓突破！以前00年03年08年09年以后02年06年93年首次提出规划建设中央商务区出现CBD的概念01年，地标性建筑“北京财富中心”开工建外SOHO开盘02年底，北京电视台新址开工04年，中央电视台开工；05年，银泰、国贸三期相继开工SOHO现代城开盘华贸中心万达广场开盘07年4月，新光天地开业08年，美美百货开业区域关注度提高，各项目实现共赢CBD模式依靠标志性事件不断引爆，多个项目长时间共同打造区域概念，形成市场认知银泰中心开盘擎峰开盘……标志事件项目情况标志性事件层出不穷，建立广泛区域认知以前00年03年08年09年以后02年06年93年首次提出规品牌空降模式知名企业依靠自身品牌优势以及长期优质客户积累，形成品牌认知，带动旗下项目热销95年98年01年02年05年06年07年08年红石成立SOHO现代城开盘推出长城脚下的公社SOHO中国成立建外SOHO开盘SOHO尚都开盘朝外SOHO开盘光华路SOHO开盘SOHO北京公馆开盘三里屯SOHO开盘销售情况：08年7月开始销售，截至09年2月已累计销售75.84亿元，创造淡市销售奇迹；客户情况：目前销售的主力客户为能源老板。SOHO老客户占成交客户的一半左右。用途已签约套数已签约面积(M2)成交均价(￥/M2)签约金额（元）商业用房50279635.7600104778938357办公用房21358658.8377352123489818公寓8213897.6940227559062375车位1175263.66622632771547合计914157455.91441987584262098三里屯SOHO服务：

i.强大的服务平台支持保证投资客户的安全感：公司通过组建专门的租赁、招商部门与北京近200余家中介机构形成联动合作，以此扩大租赁网络，保障了承租商家的数量，以选择相对稳定优质的商家进驻。（与三级联动网络的建立也为客户的升值转售提供了机会，为客户创造赢利的出口）ii.不间断的推广和服务构筑与客户的信任关系：从04年开始，SOHO中国为交付项目投入专项资金培育商业气氛，包括夏季艺术节等活动，每个项目不低于300万/年的专项推广费用。尽管金额不多，但贵在坚持，这让客户能够与SOHO形成较好的信任关系。SOHO中国针对客户建立完善的服务系统长时间、高费用，维护优质客户04年客户维护专项费用近5000万品牌空降模式知名企业依靠自身品牌优势以及长期优质客户积累，形CBD模式多项目叠加效应，长期形成区域市场认知品牌空降模式大量客户积累的实现，依赖长期品牌建设路径探索成功模式启示与项目操作关键对照快速建立市场认知，快速实现客户积累快速成交！VsCBD模式多项目叠加效应，长期形成区域市场认知品牌空降模式大路径选择我们与成功的距离

——时间！快速启动与快速蓄客的物业选择？路径选择我们与成功的距离快速启动与快速蓄客的物业选择？体量划分典型商业主导的大型城市综合体，商业树立项目价值标杆写字楼：3.6万平米占总体量的6%公寓：5.6万平米占总体量的10%商业体量：32万平米占总体量的57%总体量56万平米体量划分典型商业主导的大型城市综合体，商业树立项目价值标杆写等级考察考察整体北京商业广场，本项目规模位居第一集团本项目体量：56万商业体量：32万项目体量华熙长安mall28万㎡新中关购物中心5万㎡华贸中心18万㎡东方新天地12万㎡新光天地12万㎡金源mall55万㎡三里屯soho13万㎡国美商都32万㎡等级考察考察整体北京商业广场，本项目规模位居第一集团本项目体商业档次商业率先启动，引入品牌知名度高，作为本项目最有效的价值载体成为快速启动和蓄客的不二选择招商：招商工作目前处于价格碰触及商务合作阶段已有10万平米的主力店招商确定商业：进度先行，同时引进认知度高的品牌，使得商业品牌实现有保证均为意向品牌公众认知使商业成为项目最有效的价值载体规划意向图商业档次商业率先启动，引入品牌知名度高，作为本项目最有效的价时间配合商业引爆区域毋庸置疑，能否带动项目成功？西部区域石景山万达、沃尔玛辐射中部区域西单辐射板块西南区域资和信、欧尚辐射板块消费餐饮娱乐西南生活场西南板块城市核：绝对的地标，最集约的城市功能实现预计商业开放时间：2009年第四季度商业启动时间不足！公寓开盘：2009年5月商业仍是本项目重要价值！时间配合商业引爆区域毋庸置疑，能否带动项目成功？西部区域中部办公市场办公物业市场呈现明显的消化集中，本项目所在区域非办公物业主流区域，项目自身特质亦无能力成为主流成交项目08年区域上市面积11.5万平米，共1646套，消化4.4万平米，消化率38.4%，实现均价13809元/平米销售面积与销售均价同为排名第六，整体表现与西城、昌平同属第三集团市场表现08年全市办公物业上市169万平米，销售139万平米，实现消化率超过80%，销售均价17560元/平米剔除办公立项的住宅类产品，整体写字楼市场约消化100万㎡；08年办公成交前10名总成交面积超过89.4万㎡，占据整体市场份额近9成。丰台区办公市场办公物业市场呈现明显的消化集中，本项目所在区域非办公项目周边陷入总部办公与金融港的包围，价低量多，生存空间狭窄总部基地金融港：位于总部基地东侧，由南区、中区、北区构成为国内外大中型企业、银行等金融后台服务机构提供经济办公环境中区已建成南区在建中北区规划中在建五星级酒店国美商都规划及产品：总建筑面积约54万平米，规划有五星总部广场、玛雅大酒店、总裁官邸、高级会所、配套商业街5000—16000平米大体量独栋，首层5.1米，标准层3.6米，可自由分割空间总部广场规划中总部基地办公物业成交价格：7650元/㎡项目周边陷入总部办公与金融港的包围，价低量多，生存空间狭窄总项目未来全面差异化，实现项目办公物业的市场突破产品差异化价值诉求差异化销售实现差异化项目未来全面差异化，实现项目办公物业的市场突破产品差异化价值写字楼客户吸纳自用和低风险投资客户需求，需要市场信心树立低风险投资客户，需要树立市场信心小型自用客户低风险投资客户大型自用客户依托总部基地，上下游小型企业的办公自用选择主要选择总部基地的独栋办公物业，项目产品难以满足客户需求当前市场波动，追求高利润投资客户撤场，抄底性投资及对蓝筹追捧投资客需要市场信心的有效建立市场信心树立，需要项目成功的强大支持写字楼客户吸纳自用和低风险投资客户需求，需要市场信心树立低风写字楼的选择办公物业快速消化为原则公寓与办公物业的双重消化，互为促进写字楼的选择办公物业快速消化为原则路径选择不走寻常路！公寓办公公寓热销带动办公物业广泛的市场认知，充分的关注面向窄众市场Vs路径选择不走寻常路！公寓办公公寓热销带动办公物业广泛的市场认公寓热销实现东亚三环的成功公寓热销实现东亚三环的成功东亚三环中心四环内，地铁旁，配套商业生活便利，区域绝对领跑地理位置：丰台区马家堡公益西桥北200米建筑面积：12万㎡（商业6万㎡）容积率：1.88物业费：5.5元/㎡·月开盘时间：08年4月销售均价：10800元/㎡（开盘价13200元/㎡）装修情况：毛坯产权：40年销售情况：已售1072套，月均销售115套项目位于南三环和南四环之间马家堡西路，马家堡板块已形成成熟商圈，生活配套齐全；项目是地铁4号线上盖项目，4号线连通西单、金融街、中关村等地，将于09年6月30日试运行；项目自身拥有独立商业，可满足生活需求。东亚三环中心四环内，地铁旁，配套商业生活便利，区域绝对领跑地东亚三环中心低总价，调整价格策略大幅度促销，引爆开盘，持续热销户型面积30至80㎡之间，其中主力户型是30-50㎡大开间；目前销售均价10800元/㎡，总价37-60万元。08年4月5日，4号楼开盘，开盘均价12800元/㎡。一次性付款9.5折。一夜倾城，一路倾城08年4月26日，1号楼开盘，开盘均价12950元/㎡。08年6月7日，推出买房送车活动，全款9.0折优惠措施。东亚三环中心低总价，调整价格策略大幅度促销，引爆开盘，持续热公寓热销实现东亚三环的成功领跑项目全面占领市场开盘引爆奠定项目成功公寓热销实现东亚三环的成功领跑项目全面占领市场开盘引爆奠定项公寓热销方案客户搜索不可逆转的趋势——“80后”不再“非主流”！80后正好赶上中国汽车时代的来临，正好赶上中国城际开始融合的时代来临，正好赶上中国房地产调整期的来临。80后这个时候大声地说，我们将是取决于整个未来中国房地产的主流，而且我们的取向决定房子的样子。火爆开盘，全面热销！公寓热销方案客户搜索不可逆转的趋势80后正好赶上中国汽车时代区域客户地缘性年轻客户成为客户主力大成时代广场销售代表——梁小姐我们这个项目紧邻着西四环，交通非常方便，很多来自中关村、金融街、总部基地等地的年轻客户，最多就是两口之家，他们买精装小户型也就是暂时居住，他们看重我们项目有20多万的商业配套，生活非常便利。也有少部分空巢养老，他们看重公寓的物业服务。初期有投资客，后期客户多为自住。暂住客户也关注后期资产处置。设计师广场销售代表——张小姐我们的客户都很年轻，基本在25-30岁。基本以地缘性为主，像总部基地的工作人员；周边老的高档社区如怡海花园等会有父母为子女购置。前期有投资客，后期以自住为主。他们比较认可项目的精装修、大型商业配套以及适合的价格。中关村、总部基地、80后区域客户地缘性年轻客户成为客户主力大成时代广场销售代表——梁区域客户首置需求满足，兼顾投资考虑东亚三环中心——王先生主要是总价低，一次性付款，37万一套，四环内，地铁边儿上，客户还是认的。开始的时候主要是年轻的首置，现在价格越降越合适，而且，剩的低价房源位置都不太好，投资客户比较多。主要是出租，毕竟临近地铁。其实，即便是买着自住的，也就是个临时的住处，也是考虑将来怎么处置低总价、首置、兼顾投资CUV销售代表——张小姐客户年龄层主要在30-35岁，投资和自住的基本上各占一半，其中部分客户是过渡居住，买的就是偏小的户型。客户来源较广，丽泽商圈、金融街的，还有花乡周围做买卖的，自己开公司的等等，周围本地的比较少。客户比较认可项目的地段、合适的价格以及精装修。区域客户首置需求满足，兼顾投资考虑东亚三环中心——王先生低总价值取向自信、期许未来，国际视野，消费倾向成为他们的共同特征地域来源总部基地中关村地缘周边财富能力高中低各类大型企业高级管理人员，他们视野广阔，决策果断，拥有丰富的见识和人生阅历具备国际化视野，前瞻性眼光，跨国企业的在华高管，新兴科技企业的年轻创业者，永远对未知和挑战充满兴趣，同时保持冷静客观的分析能力深受老北京皇城文化浸淫，安土重迁，注重传统，思维敏捷眼光敏锐，拥有丰富的人生阅历，希望为子女谋划好未来人生企业总部各类中层管理人员；高级知识分子，年富力强，充满自信，具备对自身价值和阶层的强烈认同感企业总部普通白领，社会新鲜人，对新生事物充满好奇，财富积累时间不长，但是看重自己的未来。掌握学术前沿动态，和新技术的发展咨询，大部分具备海归背景或者有留学准备；明显的消费倾向区域内的普通白领，他们思维活跃，勇于探索新知，看重生活便利性，工作型人生，向往自由、浪漫的小资生活区域内传统居民，具有老北京市民文化的深刻烙印，生活小康，但是安居乐业，没有更高的生活追求，安于现状本项目客户投资客户公务员、教师等典型中产家庭，稳定的收入，一成不变的生活，偶尔也会渴望改变，但往往不了了之新锐人生工作重心国际视野消费倾向价值取向自信、期许未来，国际视野，消费倾向成为他们的共同特征1、自由之家地缘性客户。驱动因素：子女独立，核心家庭裂变新移民。驱动因素：随着总部基地范围发展，中关村、学院区持续发展，大量白领置业——父母给子女购买；——长期生活在一个区域，因为习惯而不愿迁移；——购房时重视家庭长者的经验，通常首付由家长承担，首付比例高。——工作区域较为集中，总部基地、中关村等；——财富水平较低，支付能力有限，首次置业；——置业时价格为第一限制条件，对总价敏感，地段和品质可以适当妥协。置业逻辑按生命周期分类客户需求与本项目的产品对应1、自由之家地缘性客户。新移民。——父母给子女购买；——工作1、自由之家地缘性客户。新移民。2、青年持家——工作在周边区域，中关村、金融街、总部基地——不想承担很大的生活压力——受到经济危机影响，支付力下滑——满足过渡居住需求，考虑后续处置，出租或转卖；3、小太阳家庭置业逻辑按生命周期分类客户需求与本项目的产品对应——难以满足家庭居住功能需求1、自由之家地缘性客户。新移民。2、青年持家——工作在周边区1、自由之家地缘性客户。新移民。2、青年富贵持家新移民。3、小太阳家庭新移民客户。4、中、老年空巢家庭置业逻辑按生命周期分类客户需求与本项目的产品对应——难以满足家庭居住功能需求1、自由之家地缘性客户。新移民。2、青年富贵持家新移民。3、年龄层次：家庭结构：置业逻辑：交通便捷配套完善价格合理处置容易年龄较为年轻，约25-30岁；主力客群为家庭支持的首置客户。单身及两口之家客户来源：总部基地、中关村、地缘周边9号线沿线工作区域置业目的：过渡型首置，兼顾投资需求地缘周边家庭扩容客户属性便利城市生活、后续处置容易，资产升值空间是客户关注点年龄层次：家庭结构：置业逻辑：卖什么？火爆开盘，全面热销！公寓热销实现卖什么？火爆开盘，全面热销！公寓热销实现看客户80后在结婚、恋爱的态度方面已经取得了在中国可以媲美全世界的、突破性的观念解放；自己下厨那是为了艺术；绝对不自己刷盘子请客人到家里吃；要的房子跟厅、房；干、湿；私密、半私密、全私密一点关系没有；需要的是你这个社区让我很方便，别整得我吃个饭要驾车半天，最好旁边就有，最好旁边就是喜来登，喝个咖啡就行，然后就玩去。选择轻松还是选择沉重？看客户80后在结婚、恋爱的态度方面已经取得了在中国可以媲美全80后的粉墨登场“Me”时代的生活光景钻石王老五他们是身穿GUCCI套装、精神抖擞的职场人。他们不需要拼死拼活地工作，就可以收入颇丰。他们大多有留学经验，或是希望留学的也不少，大都是为了取得专业律师、会计师等资格。他们的头发、肌肤、装扮等都是处于完美的状态。他们的消费倾向买房子、旅行、家俱、装潢、金融或不动产投资等。“没有做好准备”或“没有玩够”是他们拒绝婚姻的常用理由。乐活一族他们喜欢夜晚胜过白天，因为夜晚的生活更加灿烂。无论加班到多晚，夜生活还是要如期上演。或者去Pub喝上两杯，偶尔会邂逅有趣的陌生人，或是和一票密友寻觅在网络上得到隆重推荐的某个餐馆大快朵颐。最后一定是刷卡结账。在五张信用卡中，总有一张还没有投掷到顶。如果是SOHO，回家后可以在床上待到第二天下午，如果是上班族，就把该睡的觉都攒到周末，再睡他个天昏地暗。寄生白领他们属于因为只能工作而工作的类型。他们对于名牌的偏好不强烈，会在折扣商店购买手表等商品。他们没有什么高级的兴趣，但是非常喜欢非主流文化，喜欢赌博性游戏。高中时代沉浸在KTV包厢里的很多。他们往往抓不到工作的要领，因而必须常常加班。他们虽然计划着迟早要结婚、离开父母、自己买房子等模糊不清的人生，也说一定会存钱，但却整天烦恼于从郊外父母所买的家到市中心的通勤距离。80后的粉墨登场“Me”时代的生活光景钻石王老五乐活一族寄生WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!所谓M型社会，指的是在全球化的趋势下，富者大赚全世界的钱，财富快速攀升；另一方面，随着资源重新分配，中产阶级因失去竞争力，而沦落到中下阶层，整个社会的财富分配，出现很大的缺口，跟“M”的字型一样，整个世界分成了三块，左边的穷人变多，右边的富人也变多，中间这块忽然陷下去，然后不见了。“欢迎来到新世界”他说，在这个新世界当中，“你的薪水最高峰，平均是在40岁左右，过了这个尖峰，便鲜有机会升官或加薪。你也别再以为，只要咬牙忍一忍，好日子还会回来。”背景M型社会WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCO48WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!所谓Me时代，指的是从1970年到2000年期间出生的这一代美国人，有学者曾将他们成为“千禧一代”。有人更形象地借用微软公司为纪念千禧年而推出的视窗操作系统“WindowsMe”，来将这一代年轻人称为“Me时代”。在中国，“Me时代”就是1980年以后出生的一代中国人。“欢迎80后登台”1980年以后出生的中国人，成长在一个鼓励消费、因特网和电脑游戏流行的环境下。同时，今天中国的年轻人比他们上一代收到了更好的教育，也更具全球化的意识。他们是一群数量庞大、充满购买欲望的中国年轻消费者。全国上下，年轻的白领们在博客上嬉笑怒骂，记录自己的生活和心情。他们中有人开始勒紧荷包，供着一套不足50㎡的小资居所。

——《Time》前中产Me时代WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCO49形象定位“Me”时代的生活宣言！小屋·大世界形象定位“Me”时代的生活宣言！看项目这里大型购物中心近在咫尺；电玩城、数码港、时尚生活馆……休闲、娱乐、购物一站式可达没有厅、室之分，只是小小的自由蜗居；商务氛围浓厚，租务市场有效支撑；吃喝玩乐？衣食住行？看项目这里大型购物中心近在咫尺；吃喝玩乐？衣食住行？1区大型百货，百盛等同类品牌A区公寓：共901套其中以50-60平米产品为主规划图2区IT数码港，一层全球通体验中心20000平米3区休闲运动品牌奥特莱斯，户外+运动品牌，及其衍生产品15000平米4区生活概念馆，包括内庭商业街等，一层水吧、科技展示店等5区休闲娱乐，包括量贩式KTV、影院、健身、电玩、餐饮等其他拥有8000平米大型电玩层1-5层为一般商业，地下一层为快餐类餐饮，各类大型连锁餐饮齐全除1区外，其他区整体7层为高档餐饮商业配套包含六大主题馆的美式购物中心，休闲娱乐购物一站式体验1区A区公寓：规划图2区3区4区5区其他商业配套包含六大主题总部基地：总占地约65公顷，总建筑面积约140万平米，总投资逾80亿人民币核心区已形成300多栋企业总部大楼、已入驻400余家国内外大中型企业，辐射周边近4000家中小型企业，其中超过100家企业年收入过亿，上市公司17家，中央国资委一二级企业50余家入驻企业包括中国诚通控股公司、中国质量认证中心、三星、中国资产经营管理公司等总部基地金融港：位于总部基地东侧，由南区、中区、北区构成，总建筑面积约54万平米，规划建筑54栋大型总部楼和下沉式配套商业街5000-16000平米11-15层独栋，首层5.1米，标准层3.6米本项目位于总部基地核心区北部，面向四环，坐守通往总部基地的必经之路，地理位置及商务优势明显国美商都商务氛围总部经济成熟，商务高端人群密集，成为未来租屋市场的有效支撑金融港总部基地总部基地：总部基地金融港：本项目位于总部基地核心区北部，面向案名国美·大都汇Slogan：生活美学，世界舞台生活与世界共舞案名国美·大都汇Slogan：生活美学，世界舞台公寓案名国美·大都汇·一克拉公馆Slogan：典藏你的钻石人生公寓案名国美·大都汇·一克拉公馆Slogan：典藏你的钻石人整合价值形象树立火爆开盘，全面热销！公寓热销实现“Me”时代，开局“三板斧”之一这里，从此不同！整合价值形象树立火爆开盘，全面热销！公寓热销实现“Me”时代项目价值全面整合的项目价值，树立清晰项目形象，跳出区域西部区域石景山万达、沃尔玛辐射中部区域西单辐射板块西南区域资和信、欧尚辐射板块消费餐饮娱乐办公居住……国美大都汇北京西南板块绝对的城市核。这里将是一座不夜城，点亮整个北京西南区域；将一个灰色，保守，中产的城市西南板块，带向一个时尚、活力、缤纷的新阶段。项目价值全面整合的项目价值，树立清晰项目形象，跳出区域西部区蓄客&竞选公寓热销实现火爆开盘，全面热销！“Me”时代，开局“三板斧”让大家告诉大家！之二web2.0最大的贡献就在于互动，这也是它与传统媒体最大的差别。它通过关系把人们联系在一起分享观点、价值，并进行交流和沟通，形成“让大家告诉大家”、“一传十十传百”的口碑传播。蓄客&竞选公寓热销实现火爆开盘，全面热销！“Me”时代，开局现场条件有限，大量蓄客要求难以满足，需另辟出路现场售楼处09年4月以后才能投入使用，此前的蓄客只能在临时售楼处进行；临时售楼处昭示性较差，且内部空间狭小，与项目本体位置存在一定距离，不利于客户在第一时间感知项目。现场受制，蓄客刻不容缓！寻找突破，实现快速客户积累！现场条件有限，大量蓄客要求难以满足，需另辟出路现场售楼处09在美国总统大选中，奥巴马不仅打败了财大气粗的希拉里，也战胜了动用公共财政经费竞选的麦凯恩，成为美国历史上第一位黑人总统。美国前总统克林顿1992年选举团队的资深工作人员Rosenberg说：“奥巴马是第一个在二十一世纪以互联网为工具实施选战的政治家，他用网络来组织支持者和开辟现代政治的新战场。”美国《纽约日报》评论说：“2008年，决定总统大选结果的关键因素不是谁更懂政治，而是谁更懂网络。”

成功实践——新任美国总统奥巴马Youtube上《奥巴马令我神魂颠倒》被点击超过900万次奥巴马光在2月份一个月筹到5500万美元，打破美国纪录，其中4500万美元来自网络超过10万人捐钱给奥巴马参加总统选举，其中5万人是通过互联网捐款奥巴马94%的捐款来自于200美元或更少的互联网捐赠，希拉里这一比例为26%，麦凯恩为13%美国联邦选举委员会文件披露奥巴马今年1-4月投给谷歌的广告费至少有280万美元关于奥巴马的一组数字在美国总统大选中，奥巴马不仅打败了财大气粗的希拉里，也战胜了在中国，网络的力量网络应用比例用户规模(万人)互联网基础应用搜索引擎69.2%17,508

电子邮件62.6%15,838

即时通信77.2%19,536网络媒体网络新闻81.5%20,620

拥有博客/个人空间42.3%10,706

更新博客/个人空间28.0%7,092数字娱乐网络游戏58.3%14,746

网络音乐84.5%21,366

网络视频71.0%17,963电子商务网络购物25.0%6,329

网上支付22.5%5,697网络社区论坛/BBS访问38.8%9,822

论坛/BBS发帖23.4%5,931其他网上银行23.4%5,931

网上炒股/基金16.9%4,288

网络求职14.9%3,775

网络教育18.5%4,669RSS——站点摘要:RSS是站点用来和其他站点之间共享内容的一种简易方式（也叫聚合内容）的技术。最初源自浏览器“新闻频道”的技术，现在通常被用于新闻和其他按顺序排列的网站，例如BlogWIKI——百科全书:Wiki--一种多人协作的写作工具。Wiki站点可以有多人（甚至任何访问者）维护，每个人都可以发表自己的意见，或者对共同的主题进行扩展或者探讨SNS——社会网络:SocialNetworkSofwaret，社会性网络软件，依据六度理论，以认识朋友的朋友为基础，扩展自己的人脉P2P——对等联网:(网络视频，PPLIVE，电驴，BT)网摘:“网摘”又名“网页书签”IM——即时通讯:

在中国，网络的力量网络应用比例用户规模(万人)互联网基础应用Web2.0针对目标客群全面升级的网络蓄客模式，取得2.0时代的营销完胜国美大都汇网络博客营销

博客一开始是网民共享个人思想的一种方式，但是现在博客已经成为一种高级媒体。奥巴马通过自己的博客拉近了选民与自己的距离，更具亲和力更有竞争力国美大都汇网络视频炒作

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国美大都汇官方网站以WEB2.0的模式为主，内容丰富，而且将博客、视频、投票等互动环节充分利用，项目博客更新速度配合各项营销节点国美大都汇网友互动营销

在自己的官方网站、facebook、Myspace、youtube等都开设个人主页，与网民互动交流，竞猜价格、征选“案名”等，拉近与客户的距离Web2.0针对目标客群全面升级的网络蓄客模式，取得2.0在大都汇网站上，在上面不但可以成立部落、加入Facebook社群，还可下载以项目为核心研发的手机小游戏；官方网站引入WEB2.0会增加网站的娱乐性，提高客户的参与度，并且提高客户的重复访问率与WEB2.0的结合可以使客户全方位的了解企业及项目客户注册区周边产区销售区客户注册区作为整个网站的基础，可以进入任何网站的互动频道，如：社区、视频、博客等，有效积累客户此区域更适合放有企业及项目的滚动动态，而且是集合网站互动的内容官方首页注册区充分展示，与互动区有效链接，降低注册成本，提高复访率在大都汇网站上，在上面不但可以成立部落、加入Faceboo博客区视频区社区互动链接博客区实际上是展示项目最好的互动工具，而客户可以增加交流和对项目评论的空间，同时可以链接到客户自己的博客视频区滚动播出关于项目动态、业主自拍视频等，吸引客户参与与项目相关的互动建立互动社区的连接，就可以在热门互动社区建立社交群，让客户加入博客区视频区社区互动链接博客区实际上是展示项目最好的互动工手机3G互动DIGG

DIGG的充分利用，建立项目与整个互联网的网络触点手机3G互动，可以利用短信平台互动、手机网络平台登陆，更加及时的将最新信息传递给客户手机3G互动DIGGDIGG的充分利用，建立项目与整个互联高端网络游戏针对的是一群购买力强的人群，例如：征途。在这种网络游戏中可以直接的做房地产项目的广告植入模拟人生作为全世界最受欢迎的游戏之一，你可以指挥自己独有的模拟市民在开放式的生活社区内活动。因此可以利用项目在游戏中制作1：1的居住社区，让潜在客户可以提前在虚拟游戏中体验项目特点。网络游戏寓项目宣传与展示于网络游戏，提高参与性与趣味性高端网络游戏针对的是一群购买力强的人群，例如：征途。在这种网通过搜索引擎传统的关键字搜索、竞价排名等进行推广搜索引擎已经与WEB2.0开始了完美的结合，搜索结果可以多样化搜索结果同时会弹出相关视频搜索引擎让搜索多样化，将搜索与体验紧密结合，第一时间和客户紧密接触通过搜索引擎传统的关键字搜索、竞价排名等进行推广搜索引擎让用户总量大，视频受关注度大可以随时植入到各种网站，可与项目官方网站、博客、门户等结合传播速度快，制造相关事件后可以造成高点击率的效果与现在的门户式、信息式的网站进行了互补，可以通过视频直接全方位了解项目网络视频无限延展的销售现场，有效掩饰的现场瑕疵，更便利的价值传递用户总量大，视频受关注度大网络视频无限延展的销售现场，有效博客营销最早运用为话题营销，属于口碑营销的一种。主要是运用博客的力量以及消费者的的口碑，让广告主的产品或服务成为消费者谈论的话题，以达到营销的效果。可以随时植入到各种网站，可与项目官方网站、博客、门户等结合容易获得行业网站推荐、搜索引擎等大量收录相对严肃的企业简介、公司新闻和产品信息等，博客更具有人性化成分，更容易受到用户欢迎和接受博客DIGG已经在各大重要网站的重要位置，而明星博客日点击率都能够轻易过百万，因此针对名人博客可以充分利用博客广告位利用名人效应，通过各界人士进行博客话题营销博客与名人博客建立友情链接网络博客话题营销的有效媒介，充分利用blog的公众话语身份博客营销最早运用为话题营销，属于口碑营销的一种。主要是运人群数量成倍增长，覆盖率高，使用率比较高人群类型比较广泛，并且容易将人群细分人群较高忠诚度投入费用相对较低开心网客户人群覆盖广泛，以大城市上班族为主，人群购买力处于快速上升期。其中“挣车位”是最受欢迎的频道，可利用资源：车体广告、强制场景“拉力赛”也是比较适合植入的地方，拉力赛的赛程点位可用项目名称，比较适合集团项目相对多一些的房企。网友互动开心、豆瓣等互动度高sns网站蹿升迅速，人气聚集度高人群数量成倍增长，覆盖率高，使用率比较高开心网客户人群覆盖属于自己的专有社区网友互动充分提供客户项目自身的互动平台属于自己的专有社区网友互动充分提供客户项目自身的互动平台让客户遭遇“偶遇”价格公寓热销实现火爆开盘，全面热销！“Me”时代，开局“三板斧”看李嘉诚24小时卖楼之三让客户遭遇“偶遇”价格公寓热销实现火爆开盘，全面热销！“Me项目规模占地32.68万平米，建面165.28万平米发展商港铁公司，长江实业（1~3期）成交均价51669-57051元/平米产品户型一期63.45平米两房，88.25平米三房，104平米四房，共2096户项目资源景观资源：背山面海，轨道交通自身配套5万平米商业，1万平米高级会所，教育机构，社区会堂，文娱康乐设施，1.9万平米中央公园，公共运输交汇处楼层情况一期5栋10单元，3梯4户，1#、2#为70层，3#、5#为68层，6#为66层销售情况开盘1000套，24小时售罄热销案例日出康城·首都，大盘项目·品牌开发·火爆热销震撼香港市场项目规模占地32.68万平米，建面165.28万平米发展日出康城万全物料准备，提前释放项目信息及资料，集中推广07年底~08年春节前向外界发布将推售将军澳地铁上盖物业日出康城一期“首都”的信息，并向业界公开其项目的资料，包括户型，配套等港铁将军澳线港铁康城站日出康城万全物料准备，提前释放项目信息及资料，集中推广07年日出康城提高客户心理预期，充分引起市场兴趣08年春节后，释放动作提高客户心理预期开放样板房及豪华会所，客户形成体验认知释放周边二手房价格信息，形成客户心理价格比对首次推出楼花，引起投资客兴趣买卖楼花在香港受到法律保护，可自由炒卖。利用开盘前后时间差，赚钱差额利润，获得较高投资回报率——充分引起投资客的关注高级会所展示长江实业·誉天下北京实践——长江实业·誉天下集中释放项目信息，形成品牌空降充分引起市场兴趣，提升客户心理价格预期，随后以低于预期价格开盘，形成火爆热销日出康城提高客户心理预期，充分引起市场兴趣08年春节后，释放日出康城超乎市场预期价格，开盘引爆，24小时销售1000套，加推1000套超乎市场预期，火爆开盘1.价格预期：低于客户普遍预期的15%2.开盘套数：高于客户预计的一倍数量推出优惠，降低置业门槛1.银行最优贷款利率2.现金回馈：贷款额之0.5%3.延期还本至36个月4.贷款成数：最高至95%实现效果首次开盘1000套，当天下午一售而空，长江实业临时决定加推1000套，且售价不变，同时通告“通宵卖楼”。——这是历史上没有过的售楼壮举，“人山人海，深圳任何一个楼盘开盘都没有这么大的场面”日出康城超乎市场预期价格，开盘引爆，24小时销售1000套，万全准备，前期推广集中释放信息，锁定铺垫话题引起，提升客户心理预期，充分引起市场兴趣降低置业门槛，趋势面向易于支付，全面指向客户成交，实现开盘引爆案例启示“很受伤”的长实，实现了“很成功”的首都！值得一提：“首都”在开盘热销形成销售惯性之后，迅速回归市场合理价位万全准备，前期推广集中释放信息，锁定铺垫案例启示“很受伤”价格标杆现场价值传递，充分引起价值联想，树立较高的价格心理认知打破品牌链接误区：并非只是一些闪闪发光的名字，宣传的噱头，或一堆过眼云烟的报道。品牌链接的本质意义：提供与社区理念一致的增值服务——可实际使用的有效的品牌链接。合作公司活动内容Starbucks免费赠送国美大都汇开盘客户首度面市的StarbucksBaristaQuattroTM咖啡机；为大都汇客户举办咖啡讲座，让住户可以更深入了解咖啡文化、冲调方法。MSN中国为大都汇业主提供全球首创的「MeSmartAlerts」服务SamsungSamsung最新产品在大陆首度暴光设在国美大都汇商业进行E百代唱片推出MEMusicSeriesCD专辑定期举办音乐讲座及活动，让业主可以分享音乐文化，加深对音乐的了解推出「ME

网上电台」，让业主在网上享受更自由、互动的音乐世界价格标杆现场价值传递，充分引起价值联想，树立较高的价格心理认偶遇价格超乎预期的价格，合乎意料的火爆开盘炫一场价格引爆战役北京，首个，昼夜卖楼零点网络排号分时段价格公布Mike的故事：他，来到北京已经2年，大学时的女友也在去年和他在京团聚；虽然处在事业上升期的他们已经打算好要先立业，再成家，但是为着共同生活，他们也很希望能够有个属于自己的“小窝”。偶然的机会，在开心网和朋友赛车，发现有一站叫做“国美大都汇”，baidu一下，原来是具备大规模配套商业的小户型公寓，而且开盘在即。网站的一系列视频展示和互动游戏的充分展示已经让他雀跃不已……他每天都会登陆项目的网站，看看进度，特别是迟迟没有公布的价格是他最关心的问题，要知道他可是参与了价格竞猜的，会有丰厚的回馈。这个五一，是国美一克拉开盘的日子，零时开始排号，Mike已和女友屏息以待，只等那个令他兴奋的价格，然后就是“Enter”！偶遇价格超乎预期的价格，合乎意料的火爆开盘炫一场价格引爆战役常规营销手段公寓热销实现火爆开盘，全面热销！黑猫、白猫，能抓耗子都是好猫！常规营销手段公寓热销实现火爆开盘，全面热销！黑猫、白猫，能抓推广攻略全面封锁，不间断项目信息轰炸车体广告楼体条幅道旗围挡、销售现场国美卖场总部基地直投推广攻略全面封锁，不间断项目信息轰炸车体广告项目初期应配合大型高端商业招商，借助车体广告，集中创造区域形象力区域内公交线路发达，线路针对性强，公交网络覆盖面广，保证宣传力度及效果的同时，花费相对较低的成本国美商都整体形象国美商都主题语详细释放招商信息国美商都整体形象联系方式LOGO等09/209/309/409/509/609/709/809/909/1009/1109/12市场预热期第一强销期持续热销期第二强销期09年3-6月：64线路车体广告全覆盖项目初期应配合大型高端商业招商，借助车体广告，集中创造区域形8209/209/309/409/509/609/709/809/909/1009/1109/1209年3-12月：国美资源运用市场预热期国美商都蓄客开始，全部国美连锁卖场释放项目开盘信息10-12月，国美商都开业，配合商场促销活动，捆绑项目信息促销；电梯口、餐饮、服务台等人流集中且可停滞场所摆放固定展架，宣传项目信息；定期在商场内部派发项目宣传单。第一强销期持续热销期第二强销期09/209/309/409/509/609/709/8098309/209/309/409/509/609/709/809/909/1009/1109/1209年3-12月：常规推广渠道市场预热期3月，配合商业节点，首先以吸引地缘客户为主，完成项目地界包装，树立精神堡垒，扼守总部基地门户；3-4月，配合招商工作，通过网络、短信等直效手段，大量覆盖客群，使市场第一时间获知本项目信息；随时更新项目信息，持续释放项目声音，保持市场关注，节点引爆市场；5月及10月，定向投放报广（北京晚报、娱乐信报），宣传开盘热销信息，引爆市场，吸引客户眼球。第一强销期持续热销期第二强销期09/209/309/409/509/609/709/8098409年3-4、8-9月：定向直投市场预热期3-4月，结合商业节点，针对总部基地、汽车城、花乡等团购重点地区进行第一批直投，保证开盘顺利热销；8-9月，针对西南三环沿线集中商圈，如丽泽商圈、玉泉营商圈等地区进行第二批直投，确保顺利实现销售目标。09/209/309/409/509/609/709/809/909/1009/1109/12第一强销期持续热销期第二强销期09年3-4、8-9月：定向直投市场预热期3-4月，结合商业8509/209/309/409/509/609/709/809/909/1009/1109/1209年3-12月：楼体条幅市场预热期3-12月，利用项目自身昭示性强的优势，在面向南四环以及总部基地方向，持续悬挂楼体条幅，根据不同节点最大化宣传项目信息。第一强销期持续热销期第二强销期面向科技路面向南四环国美大都汇国美大都汇09/209/309/409/509/609/709/80986演绎城市便利生活场，制造楼市热销神话地界包装样板间123城市界面：导视系统示范区销售中心标准化全线展示演绎城市便利生活场，制造楼市热销神话地界包装样板间123城市871城市界面：导视系统扼守关键节点，有效截杀客户树立清晰的导示牌，重要路口截杀客户，如丰北桥、看丹桥、花乡桥、公益桥、大红门桥设立导示牌；清晰的道旗指引系统，布满科技路沿线，确保地缘客户清楚认知项目。路牌指示国美商都国美商都道旗地界包装1城市界面：导视系统扼守关键节点，有效截杀客户树立清晰的导示88地界包装的形式：围挡+Logo墙+看板+背景灯Logo围档突出项目核心卖点展示关键字：城市、便利生活、时尚2地界包装道旗地界包装精神堡垒地界包装的形式：围挡+Logo墙+看板+背景灯Logo围档89适当控制售楼处面积，不宜过大，利用局促的空间制造卖压，形成热销局面；室内外景观的互动3主题示范区：售楼处通过软装做一个可以“折叠”的售楼处：平时小卖场、高卖压；活动时展开可以承载大量来访；适当控制售楼处面积，不宜过大，利用局促的空间制造卖压，形成热90IE与IQ精英的居住部落感性型_SensitiveModel

浪漫满屋一切布局以围绕两人亲密享受为前提一切细节均被放大,距离感几不存在造场——样板房：80后的居住宣言IE与IQ精英的居住部落感性型_SensitiveMode91理性型_SensitiveModelMODEMHOUSE思想独立，行事果决生活区和工作区分开,体现亲密生活男主角=投资分析师IF与IT精英的城市部落理性型_SensitiveModel思想独立，行事果决92周末夫妻前卫/独特/有个性,最好自己DIY男主角=摄影师/女主角=设计师IM的个性部落周末夫妻前卫/独特/有个性,最好自己DIY男主角=摄影师/女93活动攻略结合项目节点，有效传递热销信息活动攻略结合项目节点，有效传递热销信息09/209/309/409/509/609/709/809/909/1009/1109/1209年4月第一波：事件营销，得业内者得天下招商仪式启动，召开论坛发布—开始蓄客市场预热期活动要点：09年4月，针对大型城市综合体进驻召开论坛，树立并释放本项目之于区域的地标形象；配合招商仪式，商场内一层售楼展位开放，项目正式亮相，开始蓄客；通过创新的营销方式，引发业内话题，唤起全行关注；“奥巴马式营销”惊现北京地产作为话题引爆业内关注09/209/309/409/509/609/709/8099509/209/309/409/509/609/709/809/909/1009/1109/1209年5月第二波：开盘热销，引爆市场盛大开盘，形成热销—引爆市场，吸引市场关注进入强销期活动要点：5月强势开盘，盛大户外开盘，利用绿地展示人气，吸引地缘性客户；团购配合，明暗两条销售线，保证开盘热销局面，形成市场认知度。活动目标：实现开盘销售目标；保证形成开盘热销局面。09/209/309/409/509/609/709/8099609/209/309/409/509/609/709/809/909/1009/1109/1209年10月第三波：商业启动，提升项目形象商业开业暨项目二次开盘—再次引爆市场二次强销期活动要点：10月商业正式开业，形成项目独特的“生活场”文化；结合商业开业，项目二次开盘，再次集中引爆市场。活动目标：实现“生活便利场”；实现二次开盘目标。09/209/309/409/509/609/709/80997推售攻略团购先行，低段产品引爆市场营销节点形象树立期开盘强销期持续热销期二次强销期销售阶段销售目标08年预计销售70%，约650套2月3月4月5月6月7月8月9月10月首次开盘商业营业三次开盘消化量开盘（含团购）200套二次开盘100套正常销售（含团购）200套招商启动销售展位启动内部认购启动团购暗线团购启动二次开盘150套二次团购团购先行，前期推出低段产品，以低于市场预期价格引爆市场，形成热销局面；持续热销促进后期消化，加推中段产品；结合商业落成，进行二次推盘，冲击09年销售目标。推出部分中等产品较差产品优质产品二次开盘推售攻略团购先行，低段产品引爆市场营销节点形象树立期开盘强销关键词借势公寓，突出重围办公解决之道安全感、长期收益关键词借势公寓，突出重围办公解决之道安全感、长期收益投资能力编号购铺决策视角千万级1增值性、长期性接近千万2回报率、增值性、长期性数百万3回报率、增值性、长期性刚过百万4回报率、增值性、稳定性、安全性接近百万5回报率、增值性、安全性、投资门槛尤其是当前市场，面临更加谨慎和理性的客户，投资与回报需要的是安全感经历了五年一轮回的收租物业投资周期后，投资趋向高度谨慎和理性。中间层客户基本退出。

一般而言，财富等级越高，越关注回报的长期性；

财富等级越低，越关注短期快速回报及安全性；大客户小散户投资能力编号购铺决策视角千万级1增值性、长期性接近千万2回报项目自身地段属性带来强烈的安全联想，具备稳定投资产品的基本质素金融港金融港，未来将作为金融街的后台，吸纳金融街上下游企业及相关利益群体落户。我们，地段位置卓越，成为金融港门户。总部基地金融港国美商都在中国，金融街，作为重要的北京西部城市核其发展受到强大的内驱力刺激。即，政府导向的有效调控。由此，带来了强烈的政治资源联想。政府主导行为安全稳定成为项目重要调性项目自身地段属性带来强烈的安全联想，具备稳定投资产品的基本质写字楼要弹性：为客户量身订做的弹性处理，为日后出租时的合并、拆分提供方便。写字楼也精装：缩减投资客户的物业持有成本，使物业在最短时间内具备盈利能力。产品打造体现对投资客户的体贴，将物业获利能力最大化提高AB写字楼要弹性：为客户量身订做的弹性处理，为日后出租时的合并、事件营销，资源外延的有效延伸增强客户安全感通过有政府参与的专家论坛或研讨会、与几大国际知名代理机构签订租赁委托仪式等事件不断增强投资者对项目的信心，增加安全感。将三级中介的进入时间前置，销售过程中即与知名三级中介签订合作意向，消除投资者的后顾之忧。举办城市发展论坛，站在北京国际化进程的角度，与相关方面政府工作人员共同表态。借助具有政治身份的与会者增加项目的信赖感，将红线外资源与项目自身有效结合。事件营销，资源外延的有效延伸增强客户安全感通过有政府参与的专走出去战略，渠道为王！客户挖掘与渠道拓展：借助世联高端客户渠道，在北京境外重点城市积极拓展客户，可采用与当地媒体一起组织中小型客户沙龙的形式。数据库名称项目名称客户数量月均增量A数据库（豪宅）中信红树湾金地香蜜山御景东园城市山谷二期燕南路88号缇香名苑碧海红树花园•玫瑰湾蓝湾半岛美庐锦园波托菲诺一期中信星光名庭丹枫白露星河国际城市绿洲花园新世界倚山花园47461764502899220246852463656486032498179804865948645041202000数据库名称项目名称客户数量月均增量B数据库（写字楼）国际商会中心诺德中心中电信息大厦创展中心 国际商会大厦国际文化大厦现代之窗 财富广场写字楼银座国际 英龙展业大厦金谷一号 田面城市大厦总部大厦 南山金融中心282474812541419342525255460860720854018879300～350数据库名称项目名称客户数量世联拥趸C数据库（商铺类）八达商城大世界商厦鸿基东港大厦明华广场新龙岗商业中心503492896917642802D数据库（投资客）——4000618走出去战略，渠道为王！客户挖掘与渠道拓展：借助世联高端客户渠1993年，世联地产成立，成为中国第一家房地产中介公司；Agenda深圳世联地产顾问股份有限公司成立2007上海/东莞/世联行成立2004取得第一张房地产咨询企业正式批文1994开始对各种物业类型代理销售的全面探索1997世联顾问业务高端起步1999北京公司成立，开始走出区域，面向全国2001广州/成立2002惠州/天津成立2005佛山/珠海成立200615年来，世联地产见证中国楼市艰辛历程与重大转折，持续领跑行业2007年，世联地产营业额超过5个亿，15年，同比增长超过50%。世联行业历程世联15年，见证中国地产发展2008年，世联地产保持16年持续增长，代理面积超过400万㎡，代理金额超过300亿元1993年，世联地产成立，Agenda深圳世联地产顾问股份有世联破冰之旅Breakthrough深圳市场一片惨淡，量价齐跌淡市下，世联实现全面破冰市场份额由23%上升为28%销售前十名中，世联代理的项目占50%位居“2008房地产顾问机构品牌榜”首位2008年深圳08深圳，我们应对挑战！世联破冰之旅Breakthrough深圳市场一片惨淡，量价齐世联破冰之旅Breakthrough北京90%以上项目顺利完成全年目标！万科公园5号，北京唯一TOP作品，完成目标163%复地西绒线26号，提前完成全年销售目标108%复地PekingHouse首府，位列复地中国销售额亚军天津假日润园，提前1个月完成全年目标119%西安金地芙蓉世家，08年8月开盘当天销售3.8亿，全年销售8亿，成功完成全年挑战目标！2008年08北京，我们频频告捷！世联破冰之旅Breakthrough北京90%以上项目顺利完2009年2月，半个月内成交21套，销售额达四千万万科集团感谢函最新动态2009年2月，万科集团感谢函最新动态2008年8月4日世联地产上市申请，获中国证监会审核通过成为国内首家通过IPO登陆A股市场的房地产中介企业上市未来，更多的人享受世联的专业服务2008年8月4日上市未来，更多的人享受世联的专业服务世联春秋15载History长期以来，世联对行业一直保持高度的前瞻性和高效的执行力以专业作为企业经营之道当大部分人在旺市中疯狂扩张时，世联人想的是什么不能做在淡市中觉得营销无效时，世联人想的是哪些事一定要做Thinkahead，

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