地产项目展厅推进方案v-2

..地产项目展厅推进方案一、方案目的：本方案针对于房地产商,销售隔震建筑楼盘,从隔震建筑和传统建筑的区别入手,分析房地产商和购房者的心理和需求。最后理念实现于隔震建筑沙盘,通过沙盘的模型对比和实际演示,让地产商和购房者更深入了解隔震建筑,为后期的隔震建筑推广提供好的平台。二、途径1、现场展示隔震楼盘模型,说服房地产商,增加销售量；2、提供增值服务〔搭售沙盘模型和隔震楼盘销售话术,增加公司竞争力。三、理念1、隔震技术原理按照传统的抗震设计思想,为了抵抗更大的地震,把房子盖得更加结实,通常是通过增加梁柱的尺寸、提高混凝土标号、增加钢筋用量来实现的。这也是大家的认识,简单地说是"硬碰硬",或说"硬抗"。隔震技术恰恰相反,其思想是"以柔克刚",或说"软隔"。由于橡胶隔震支座非常软,地震时会发生较大的水平变形,通过大的水平变形,消耗掉大部分地震能量,减少地震能量向上部结构输入,有效降低地震力。隔震与非隔震变形示意如图1所示。〔a传统建筑变形〔b隔震建筑变形图1不隔震建筑与隔震建筑变形对比图隔震建筑与传统抗震建筑最大的区别在于其"双保护"-保护建筑安全,保护室内家具仪器设备安全。因此,建筑隔震技术被称为"建筑物地震防护技术的一次革命"。隔震技术是二十世纪抗震技术最杰出的成果之一。到目前为止,建筑隔震技术已较广泛地应用于XX、XX、XX、北京、XX、XX、XX、XX等省市,已建成隔震建筑2000多千栋。XX是我国建筑隔震技术应用范围最广的地区,建成隔震建筑超过1600多栋。2、开发商关心什么？〔1经济性在抗震设防烈度8度〔0.2g设防以上的地区采用隔震技术,经济性非常好,从我们以往的经验来讲,6层以上的建筑如果采用隔震技术,将比不采用隔震技术经济性更好。而且随着楼层的增加经济性越来越好,一般能节约工程造价5%以上。即采用隔震技术以后,输入到上部结构的地震力降低,在设计时可以采用降低地震作用进行设计,上部结构梁柱截面减小明显,钢筋用量大大减小。表1为在设计过程中的实际案例。实际案例：序号项目名称抗震设防烈度设计地震分组场地类别设防分类结构形式层数房屋高度<m>建筑面积<m2>降低造价〔元/m21都江堰都江明珠8〔0.2g二组Ⅱ乙类框架4〔5/-120.554353741.32XX市某办公楼8〔0.2g二组Ⅲ丙类框架9/-138.115000103普洱行政中心人大政协楼8〔0.2g二组Ⅱ丙类框架515868664西北师大田家炳书院8〔0.2g二组丙类框架6/-128.9125XX普洱中学教学楼8〔0.2g一组乙类框架41163466XX防震中心综合楼8〔0.2g二组框架7265034.67XXXX博物馆8〔0.2g一组乙类框架101700057.78XX世博创意园8〔0.2g三组Ⅱ丙类框架1035.47920349XX航空艺术港8〔0.2g三组Ⅱ丙类框架1339.671504.610XX文苑展览馆8〔0.2g三组Ⅲ乙类框架742.2129363.811宜良圣托里尼五星级酒店8〔0.3g一组Ⅲ丙类框架45.67500053.312XX宏昌房产公司综合楼8〔0.3g一组丙类框架8/-133.52913XX天宁国际9〔0.4g一组Ⅱ框架6<7>/-123.41269277.814某市教学楼9〔0.4gⅢ乙类框架434.2126446.415拉祜财富广场9〔0.4g二组Ⅱ丙类框架4~5117502916黄羊川国际会议中心9〔0.4g一组丙类框架4~623.71517某XX住宅项目9〔0.4g二组Ⅱ丙类剪力墙179573.47128根据工程实践经验,在九度区采用隔震设计工程造价明显价低；八度区工程造价有所有降低,但结构的安全性显著提高。对建造于高烈度地震区的建筑,采用隔震技术,层数越多,且上部结构及隔震层设计合理,可以降低造价约3%～20%。从长期角度分析,即考虑到未来该建筑遭遇较大地震的情况。传统抗震建筑遭遇地震时,其经济损失包括直接经济损失和间接经济损失两个方面。直接经济损失是指地震后建筑加固维修和重建的费用以及室内设备、物品维修和更换的费用。间接经济损失是指由地震造成的建筑、设备和物品等损坏导致的企业、工厂等不能正常工作和生产所带来的经济损失。地震所带来的直接经济损失是显而易见的,间接经济损失也是非常巨大的,间接经济损失有时甚至为超过直接经济损失。在遭遇较大地震时,隔震建筑及室内设备、物品不损坏或轻微损坏〔不维修或简单维修即可使用,因此,采用隔震技术可以从根本上避免或者大大降低直接经济损失,从而有效地降低间接经济损失。可以说,隔震建筑具有传统抗震建筑无法比拟的长期经济效益。〔2隔震楼盘卖点在目前的行业情况下,房地产商如何把握每一个机会去销售楼盘,正在日趋重要。隔震楼盘相对于传统的抗震楼盘对于消费者有其独有的吸引性。安全性。近几年来,全球地震频发。对于住宅,安全性成为消费者首先关心的问题,隔震建筑的设防目标一般高于非隔震建筑。传统抗震建筑的设计原则是"小震不坏、中震可修、大震不倒",通过保证建筑不倒塌,实现保护人的生命安全为最终目标。隔震建筑可以实现"双保护"：〔1保护建筑安全；〔2同时还可以保证建筑物内部家具、设备和仪器安全。这一点已经被多次大地震检验。所以采用隔震技术以后,安全储备非常高,相比传统结构提高了一个设计水准。提高房屋的使用品质。由于采用隔震技术,上部结构地震作用大大减小,梁柱截面尺寸大大缩小,解决了9度区,"肥梁胖柱"影响使用功能的问题。对于剪力墙结构、框剪结构和框筒结构,由于地震作用减小,剪力墙明显减薄,数量明显减少,这样房屋的使用功能更加灵活,购房者拥有更多的发挥空间。同时对于带有地下室车位的情况,车位数量明显增加。因此,建筑师的设计方案可以在经济的条件下得以实现。打出品牌。目前全国范围内,地产行业使用隔震技术的还不是很多,并且伴随着推行绿色建筑的力度不断增加。如果使用隔震技术,就可以在不增加造价的基础上,又能增加房屋的安全性和使用面积,减少用钢量和混凝土,达到低碳环保的理念。对于商品房而言,开发商在极力寻找房子的卖点,如房子依山傍水、交通便利、学校医院商场等配套设施齐全等卖点已经被挖掘的差不多了。在物质极大丰富的今天,人们更看重自己的生命安全,于是,开发商逐步把卖点转到了房子的安全上来。有的开发商通过提高1度进行设计来提高房屋的安全,而这种做法无论从安全和经济角度分析都远不如隔震技术更有效。〔3对工期的影响建筑隔震工程工期包括三个部分：结构设计周期〔包含隔震设计周期、建筑施工周期和预售房时间。XX震安减震技术拥有一支经验丰富的隔震建筑设计团队,能够很好地配合各设计院开展工作。同时针对高层建筑隔震,可以组成强大的专家咨询顾问团队,可以有效保障隔震层设计可以与上部结构设计同步进行,隔震分析计算最长需要5天。对于施工工期：工期减少部分由于采用隔震技术,剪力墙数量减少,墙、连梁截面尺寸减小,钢筋用量减少,混凝土用量减少,因此可以降低施工时钢筋制作和混凝土浇筑的工作量。同时由于上部结构钢筋用量减少,施工难度降低,效率可提高。工期增加部分由于采用隔震技术,增加了隔震橡胶支座安装的时间。根据以往工程经验,隔震建筑总体施工工期不会增加。下面是普洱市两栋隔震建筑与非隔震建筑用工时对比：建筑名称春之和园普洱人家非隔震建筑隔震建筑层数1112建筑面积〔m22877.956792.17钢材〔吨0.0630.053木材〔立方0.0070.011水泥〔吨0.1920.175砖〔千块0.0370.029砂〔立方0.380.367碎石〔立方0.3770.331人工工日〔天3.763.56总体上说,隔震建筑比不隔震建筑的施工周期还要短。预售房时间通常是在建筑施工到第2层开始,这样由于隔震层的施工工期采用流水作业施工,隔震层的施工工期还是要增加5天左右。因此,对于预售房的时间延长时间为5天左右。<4>口碑隔震建筑在国内的建设过程中,让人们熟知并认识到重要性的典型案例就是XXXX地震中芦山县人民医院门诊综合楼案例。北京时间20XX4月20日8时02分XX省XX市芦山县〔北纬30.3,东经103.0发生7.0级地震。震源深度13公里。芦山县人民医院门诊综合楼为第一栋国内经历地震考验的隔震建筑,在地震中表现出良好的隔震效果,经历7.0级强震后,除了少许墙面乳胶漆层脱落,建筑内部梁柱和墙构件竟没有出现任何裂纹,就连窗户的玻璃没有任何毁坏,成为震后地震区抢救伤员的主要医院之一。它也因此被网友誉为"楼坚强",也是第一个真正经历地震的隔震技术建筑。图1和2分别为隔震建筑和非隔震建筑,地震后,实物照片图1非隔震建筑实物照片〔墙体开裂图2隔震建筑实物照片从以上的案例中,可以看出隔震建筑在地震后体现出的安全性和优越性。那么如果地产商能将楼盘做成隔震楼盘,在以后的销售过程中,可以拿事实说话,让消费者买的放心,住的放心。<5>可行性和易用性房地产商还关注的一点就是什么样的房屋结构适合做成隔震建筑？对于场地有没有什么特别的要求？在隔震楼盘中,可以将隔震支座单独设置隔震层,也可以在地下室这一层安装隔震装置,对于房屋上部结构没有任何影响,同时设置在地下室可以让消费者肉眼可见,增加卖点,下部结构仍按规范规定进行设计。对于隔震建筑的高宽比宜小于4,其最大适用高度应满足相关规范非隔震结构要求。对于高宽比大于4的结构采用隔震设计时,应进行专门研究和论证。同时建筑场地宜为Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ类,如在Ⅳ场地采用隔震技术需做专门研究。综合而言,绝大部分的房屋设计都满足这些要求,都可以进行隔震设计。那么对于隔震建筑沙盘的建立,也是实现房地产商投资隔震建筑的一个有利条件,如果在售楼处能够设立隔震建筑展厅,将增加购房者的认识程度,从而提高销售量。<6>后期维护使用隔震建筑不同于以往的传统建筑,传统建筑强调的是以刚克刚,为一个刚性整体。对于隔震建筑强调的以柔克刚,利用隔震装置使建筑物上部结构与地基"隔开",隔离地震能量向工程结构传递,减轻地震灾害。那么对于使用的隔震装置也就是叠层橡胶支座,它的耐久性、防火性、橡胶易老化问题怎么解决呢？我公司生产的隔震橡胶支座的抗老化性能可以做到80年仍可继续使用,力学性能也变化不大,而我国一般建筑的设计基准期为50年。在橡胶易老化问题上我们做出几方面的加强措施：<1支座结构有效保证了隔震支座的抗老化。增加保护胶,使内层橡胶不直接暴露在外面,隔断老化物质与内层胶的接触；阳光空气水份等进不到支座内部；〔2内部橡胶配方优化。内部橡胶配方中加入了防止老化的物质；〔3保护胶采用特殊的配方。该配方已经申请发明专利。经过以上措施,我公司生产的隔震橡胶支座可以做到80年,甚至更长。并且隔震建筑隔震效能,主要是通过隔震支座实现,故对其抗震性能检测的主要对象是隔震支座,这比检测结构本身要快捷方便得多。它能确保地震后的快速修复。这也将为房地产商节省大量的资本。3、购房者关心什么？〔1安全性对于购房者来说,在没有接触过隔震建筑以前,对于隔震楼盘最关心的就是安全性问题,通过一个隔震垫就承担起了上部结构的全部荷载？都会打一个问号。那么我们配套制作的PPT和视频就会起到关键的作用,通过对隔震技术的了解,对隔震产品的展示,在经过隔震楼盘沙盘的演示,对比于抗震模型,让购房者清晰的认识到房屋结构的安全性能。〔2经济性在对比于抗震建筑安全方面的优越性后,那么购房者比较关心的就是使用这样的创新产品,会不会增加购买的造价？对于隔震建筑来说,很明确的能够实现造价的节省,那么地产商就不用额外增加房屋的售价。同时还可以已减少上部结构梁、柱、墙等面积来增加用户的实际使用面积。让住户能觉得自己得到实惠。〔3实际利益对于购房者来讲,除了在购房价格上没有增加,并且增强了安全性的基础上。那么关心的就是更多的实际可见的利益。比如上面提到的实际使用面积,还有就是车位的问题,如果是全剪力墙结构高层住宅小区,使用隔震层后,在车库位置可以打通墙的极限,变成柱,就增加了使用空间和视野性。综合而言,房地产在销售隔震建筑的时候,可以在不增加自身成本的基础上,突出亮点,打出品牌,在同行业之间增加竞争力。购房者在选择隔震建筑的时候,为自己的安全提升了保障,住的舒心,住的放心。四、建模、沙盘如何建模？几种模型？〔1整体模型配置：在整个的沙盘建立中,预计打造一个综合性住宅区。包括学校、商业楼盘、商住楼体系、高层住宅,即预计完成3组结构形式的模型,在抗震设防烈度相同,场地相同的前提下。第一组,框架结构隔震模型--针对于学校、4-6层的商业楼盘,重点体现框架截面和安全性能,做成透明的模型,方便观看里面的物品摆设,并且物品做到可以做到一键复位。第二组,框架剪力墙隔震模型--针对底层商用上部住宅结构,目前这种楼盘所占比例很大,通过隔震设计,可以实现上部结构剪力墙模式,下部商用体系为框架结构,从而明显增加商用的空间和灵活性,还有车位的空间,下部整体做成透明,体现对比性。第三组,剪力墙隔震模型--针对于高层住宅建筑,在抗震模型中,上部结构的空间均为存剪力墙,使用隔震技术以后,剪力墙截面和比例明显减少,这样可以再二次装修中,住户扩展空间比较灵活。同时分别建立未采用隔震技术的传统抗震建筑模型,即未降低抗震设防烈度的情况下。在三组模型中选取其中高层住宅进行放大模拟,具体到户型的布置,体现布置的灵活性。在沙盘底部设置小型振动台,在理想的情况下,可以输入人工模拟的地震动和天然波。如果不能实现,亦可分为大、中、小三个级别的震动档次,来进行模拟不同级别的地震情况。第一组模型小商业楼盘：主要表现的是可用空间,即在梁柱截面上产生对比。效果图非隔震模型〔框剪隔震模型〔框架第二组高层商住楼体系：体现车位和下部商用体系的空间拓展和灵活。攀西国际效果图第三组高层住宅：体现户型,二次装修的灵活性。XX公租房项目效果图二组模型一组模型二组模型一组模型放大组放大组户型展示三组模型三组模型对于以上3组的隔震和抗震模型,内部进行具体化。模型内部放入家具、人物等让其更加真实。模型顶部可以放置一些太阳能板或水箱,更加清晰看到震时效果。在隔震和非隔震模型上顶层绘制出实际使用面积,更直观的表达采用隔震技术后增加上部结构的使用空间。在地下室停车场位置,可以放置小模型汽车,体现隔震后车位的增加和使用面积的灵活性。〔2展厅如何设计