新华信－北京华融综合投资公司发展战略实施方案项目建议书3

北京华融综合投资公司发展战略实施方案项目建议书中国房地产业发展综述

北京房地产业发展状况房地产业的四大行业特性:周期性,关联性,地域性,政策性周期性关联性地域性政策性

房地产业是进行房产、地产的开发和经营的基础建设行业，属于固定资产投资的范畴，受国家宏观经济政策的影响非常大，因此，同国民经济的发展具有周期性一样，房地产业的发展也具有周期性。而且，房地产在国民经济中具有一定的先导性

房地产与国民经济的许多行业都有着密切的关系，具有很强的产业关联性，如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等产业都与房地产业密切相关。房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，当某一地区的房地产市场供求失衡或不同地区房地产价格存在差异时，不可能象其它商品一样，通过房地产在地区之间的流动来使这种不平衡或差异缩小甚至消失。政府政策对房地产业发展的影响主要体现在三方面：一，政府土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应；二，各项税费会影响到房地产的价格，从而影响到房地产的销售状况；三，房地产交易所采取的政策会影响到房地产的流通状况。中国宏观经济强劲的持续增长极大地促进了房地产行业的增长我国房地产市场近年来一直以较高的速度增长，预计未来几年会持续下去中国房地产开发投资总额：1996-2005资料来源：中国资讯行单位：亿元开发投资总额年均增长率为15%中国建筑业占GDP的比例逐年增大，但与发达国家10%-20%的比例相比，还有很大距离建筑业GDP4.7%5.2%5.6%5.4%4.7%4.6%4.7%5.3%6.6%6.4%6.5%6.7%6.5%6.7%6.6%按用途分，我国房地产投资还是以住宅投资为主商业用房办公楼住宅城镇新建住宅面积有大幅度地上升趋势2000年商品房销售额3572亿元，比上年增长30.1％，显示出强有力的发展势头我国城市人均居住面积比过去有了明显的提高但是整体上上看，我国国人均居住住面积与国国外相比还还有很大差差距以上数据国国外为90年代初，，中国为1999年年数据世界各国的的经验表明明，在人均均住房面积积达到30平方米之之前，会保保持较旺盛盛的住房需需求。在商品房购购买中，个个人购买住住房的比例例逐年增大大个人购买购买方研究究--收收入等宏宏观经济指指数单位购买资料来源：：中国资讯讯行18%66%74%90%蓝色为个人人消费灰色为总消消费个人购买商商品房占房房地产消费费比例呈逐逐年上升趋趋势，现在在个人以成为整个房房地产市场场消费的主主体个人购买商商品房占整整个房地产产消费的比比例：1987-2000年按中国政府府规定的人人均目标住住房面积20平方米米，中国住住房市场容容量巨大按国家目标标标准住房房面积的市市场容量分分析26%74%60平米以以上60平米以以下国家目标人人均住房面面积为20平米，三三口之家为为60平米米近几年全国国商品住宅宅的价格也也一直保持持稳步上升升的态势同时，我国国房地产业业的赢利状状况随着竞竞争的加剧剧逐年下降降-2.00%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%199119921993199419951996199719981999全国房地产产业平均营营业利润率率我国各地商商品房价格格存在较大大差异，东东部地区大大城市远高高于全国平平均水平2001年年我国商品品房平均销销售价格资料来源：：中国资讯讯行单位：元/平方米并且商品房房价格也以以较高的速速度增长，，但是目前前也有放缓缓的趋势74011941613166717901854185721030500100015002000250019901994199519961997199819992000我国商商品房房平均均销售售价格格：1990-2000年年均增增长率率为11%资料来来源：：中国国资讯讯行单位：：元/平方方米我国房房地产产业企企业过过去以以国有有和集集体性性质的的企业业为主主，现现在股股份制制和私私营企企业的的比重重加大大资料来来源：：中国国资讯讯行国有42%集体22%外资20%股份12%私营2%联营2%1996年年我国国房地地产行行业企企业构构成我国房房地产产开发发商的的数量量比过过去急急剧增增加，，但近近年来来数量量又有有所减减少，，房地地产企企业逐逐渐向向规模模化趋趋势转转变资料来来源：：中国国资讯讯行198619951999中国房房地产产开发发商的的数量量：1986-1999年30003348225600单位:家2001年年全国国主要要房地地产公公司所所占全全国房房地产产市场场份额额总的来来说，，我国国房地地产开开发商商的规规模较较小，，所占占市场场分额额有限限加入WTO将给我我国国国内的的房地地产企企业既既带来来机遇遇，同同时也也带来来更多多的挑挑战机会挑战资料来来源：：中国国资讯讯行成本降降低：电子子配套套设施施进口口、建建筑用用原材材料成成本因因中国国加入入WTO而而降低低，使使房价价有了了降价价空间间交通便便利：汽车车更加加普及及，交交通成成本降降低，，消费费者有有更新新住房房的意意愿中介发发展：房屋屋中介介咨询询机构构发展展迅速速，房房屋交交易更更加方方便金融保保障：房地地产金金融服服务普普及，，更多多的消消费者者可以以贷款款买房房政策透透明：房地地产的的行业业政策策会更更加透透明和和规范范，以以前依依靠政政府背背景获获得开开发土土地等等优势势将不不复存存在外来竞竞争：国际际承包包商凭凭借其其资金金、技技术优优势进进入中中国市市场，，对国国内房房地产产开发发企业业带来来压力力人才流流失：国外外房地地产公公司进进入中中国，，必然然引起起房地地业的的人才才竞争争，国国内房房地产产公司司面临临人才才流失失的危危险在未来来几年年，我我国房房地产产业将将呈现现规模模化、、品牌牌化和和业务务多元元化的的发展展趋势势规模化化品牌化化多元化化伴随房房地产产业进进入微微利时时代，，规模模化将将成为为未来来竞争争的关关键由于房房地产产开发发商竞竞争日日趋激激烈，，品牌牌化经经营将将成为为未来来房地地产企企业赢赢得竞竞争优优势住房改改革将将使房房地产产企业业向多多元化化方向向发展展，不不仅供供给面面向中中高收收入阶阶层的的商品品房，，还有有面向中中低收收入阶阶层的的经济济适用用房，，以及及面向向贫困困阶层层的解解困房房和低低租金金的公公寓等等将来房房地产产市场场竞争争的关关键在在于策策划，，营销销和销销售市场研研究及及定位土地获取规划及及设计融资建筑市场营销销售物业管理重要成成功因因素具体分分析表示最最重要要详细的的市场场调研研是正正确的的市场场定位位的基基础房产市市场日日趋多多样化化和个个性化化，消消费者者越来来越有有经验验。因因而在在开发发前的的精确确市场场定位位已是是成功功的必必要条条件土地资资源是是竞争争优势势的重重要部部分，，但并并非是是具有有决定定性作作用的的因素素房地产产的购购买是是一个个很长长的选选择过过程，，越来来越多多的消消费者者会反反复考考查和和比较较。良良好而而超前前的设设计及及规划划可以以最终终赢得得消费费者和和提高高房产产商声声誉具有市市场潜潜力的的楼盘盘和声声誉良良好的的发展展商较较易获获得贷贷款国内建建筑商商的数数量约约为房房地产产开发发商的的两倍倍，房房地产产开发发商占占据了了买方方市场场房地产产开发发商应应具备备良好好的成成本及及建筑筑质量量控制制能力力有关法法规和和市场场竞争争会使使物业业管理理逐渐渐形成成一个个独立立于房房地产产发展展商的的巨大大市场场房地产产商应应具备备与优优秀的的物业业管理理公司司合作作，建建立长长期顾顾客忠忠诚度度和楼楼盘声声誉的的能力力优秀的的营销销和销销售能能力是是依据据市场场规律律充分分利用用和有有效整整合所所有资资源的的基础础品牌的的作用用在房房产业业中日日趋明明显，，成功功的地地产商商无不不具备备详尽尽的品品牌规规划和和传播播策略略市场营营销的的概念念应贯贯穿于于从前前期开开发、、研究究到建建设、、销售售、管管理的的全过过程总之，，房地地产企企业要要发展展，必必须塑塑造三三种核核心竞竞争力力创新性性的营营销能能力资源统统筹能能力对环境境变化化的学习和和适应应能力力能够按按照项项目的的要求求在全全中国国、乃乃至全全世界界找到到最适适合企企业的的资源源。主动研研究现现有的的客户户群和和发掘掘未来来的客客户群群，并并有针针对的的运用用多种种营销销手段段不断改改造企企业内内部的的组织织结构构，不不断学学习，，适应应企业业发展展与市市场环环境的的要求求。中国房房地产产业发发展状状况北京房房地产产业发发展状状况北京2000年年房地地产开开发无无任从从哪个个指标标分析析，都都反映映了市市场的的快速速增长长，随随着经经济形形势的的强劲劲预计计将继继续增增长房地产产投资资总额额+23.9%住宅+21.9%商品房房屋开开复工工总面面积住宅开开复工工面积积当年新新开商商品房房屋总总面积积当面住住宅新新开面面积销售总总面积积+75.8%住宅销销售+85.3%销售给给个人人+160.4%商品房房屋销销售总总额+53.1%住宅销销售额额+76.4%2000年年北京京市房房地产产业投投资构构成情情况（（亿元元）总计：：522亿亿元北京地地区的的房地地产投投资以以商品品房建建设投投资为为主，，其中住住宅用用房地地产占占投资资的大大部分分比例例按性质质划分分按用途途划分分北京1999和和2000年写写字楼楼供应应量虽虽比前前几年年减少少，但但市场场基本本是全全盘吸吸收呈呈上升升态势势。目目前写写字楼楼供应应正处处于逐逐步放放大的的趋势势北京历历年写写字楼楼供应应量05010015019911992199319941995199619971998199920002001E年份建筑面面积（（万M2））按行政政区域域分，，北京京2000年的的写字字楼供供应主主要在在朝阳阳区和和海淀淀区，，按商商圈分分，主主要在在CBD、、中关关村和和金融融街地地区与1999年相相比，，朝阳阳区和和东城城区的的写字字楼供供应量量有所所降低低，而而海淀淀区和和西城城区的的增量量明显显，崇崇文区区从原原来的的基本本空白白开始始出现现供应应而从各各概念念板块块看，，中关关村、、亚运运村、、金融融街和和燕莎莎商圈圈增量量明显显1999/2000各概概念板块写字字楼楼供供应应量量比比较较17.87.13.85.76.78.217.711.91417.105101520CBD中关关村村亚运运村村金融融街街燕莎莎商商圈圈概念念板板块块区区域域供应应量量（（万万M2））199920002000年年北北京京住住宅宅市市场场中中住住宅宅新新开开面面积积和和开开复复工工面面积积放放大大，，表表现现了了开开发发商商对对市市场场看看好好的的信信心心，，市市场场供供应应量量增增大大1999/2000年年北北京京住住宅宅市市场场供供应应状状况况2447.92971.5850.71322.1908.31013.7010002000300040005000600019992000年份份（万万M2）住宅宅竣竣工工面面积积住宅宅新新开开面面积积住宅宅开开复复工工面面积积总量量4206.9总量量5307.32000年年北北京京住住宅宅市市场场的的销销售售面面积积较较99年年放放大大，，市市场场需需求求呈呈扩扩大大趋趋势势，，个个人人购购房房的的比比例例急急剧剧扩扩大大2000年年北北京京市市场场住住宅宅竣竣工工和和销销售售状状况况908.31013.7484.7898.2296.8772.702004006008001000120019992000年份份面积积（（万万M2）住宅宅竣竣工工面面积积住宅宅销销售售面面积积销售售给给个个人人2000年年北北京京住住宅宅市市场场共共推推出出新新盘盘199个个，，加加上上1999年年的的约约120个个项项目目和和前前几几年年未未消消化化楼楼盘盘，，2000年年住住宅宅市市场场上上活活跃跃的的项项目目在在400个个以以上上，，竞竞争争激激烈烈在激激烈烈的的竞竞争争中中，，2000年年北北京京市市场场规规模模约约30万万M2以下下中中小小规规模模的的项项目目占占主主导导2000年年北北京京住住宅宅市市场场规规模模分分析析10万万M2以下下50%10-30万万M234%100万万M2以上上3%30-100万万M213%2000年年北北京京住住宅宅市市场场新新项项目目价价格格在在4000-8000元元/平平方方米米的的楼楼盘盘占占主主导导地地位位主要要在在城城市市边边缘缘地地区区北京京住住宅宅市市场场客客户户需需求求分分析析拆迁迁居居民民和和中中低低收收入入家家庭庭地理理位位置置：：城城市市边边缘缘或或郊郊区区市政政配配套套：：相相对对不不完完善善购买买原原因因：：房房价价低低廉廉（（3000元元/平平方方左左右右））中产产阶阶级级地理理位位置置：：城城市市边边缘缘或或新新兴兴商商业业区区或或居居住住区区市政政配配套套：：齐齐全全购买买原原因因：：配配套套好好，，交交通通方方便便，，舒舒适适的的居居住住环环境境高收收入入者者构成成：：当当地地和和外外省省高高收收入入阶阶层层，，国国外外驻驻京京人人士士需求求特特征征：：豪豪华华、、舒舒适适、、高高标标准准的的物物业业管管理理1997年年-1999年年底底北北京京别别墅墅市市场场不不立立项项，，别别墅墅市市场场增增加加供供应应量量不不大大，，但但在在2000年年经经济济回回升升，，别别墅墅新新开开发发项项目目明明显显增增加加不完完全全统统计计13个个14个个约80-90个个，，但但只只售售空空置置部部分分7个个1个个建筑筑面面积积约约120万万平平方方米米约4000套套建筑筑面面积积约约50万万平平方方米米约1700套套建筑筑面面积积约约40万万平平方方米米北京京别别墅墅市市场场东东北北部部地地区区，，西西部部和和西西南南部部地地区区别别墅墅分分布布零零散散，，相相对对较较少少2000年年北北京京市市场场别别墅墅市市场场经经济济型型产产品品占占据据主主导导地地位位，，改改变变了了豪豪宅宅一一统统天天下下的的局局面面，，大大大大拉拉低低了了别别墅墅价价格格和和客客户户购购买买力力的的差差距距，，预预计计经经济济型型““独独立立住住宅宅””将将会会贴贴近近更更广广大大消消费费者者的的需需求求244851375710708106477211690047203328050001000015000200002500030000市区机场路路-顺顺义大兴、、丰台台亚北-昌平平海淀上上地经济开开发区区通州远郊价格（（元/平方方米））北京1999年年底、、2000年初初存量量供应应别墅墅平均均价格格在9580元元/平平方米米但2000年13个个新盘盘中11个个平均均价格格在7000元元以下下北京别别墅市市场客客户以以前是是富豪豪享受受的豪豪宅，，但目目前正正逐渐渐成为为中高高收入入家庭庭的住住宅消消费，，客户户结构构已发发生部部分变变化外国客客户客户构构成：：外资资企业业家/高管管人员员、外外交使使馆人人员购买倾倾向：：东北北部高高档豪豪华别别墅区区消费预预测：：随着着WTO的的加入入需求求不断断扩大大欧美留留学归归国创创业人人士特征：：追求求高质质量的的生活活和理理想的的居住住环境境购买倾倾向：：受工工作和和居所所交通通条件件制约约，热热衷于于西北北部及及北部部地区区的精精品别别墅消费预预测：：随着着经济济政策策调整整和投投资环环境的的改善善将增增大需需求财力雄雄厚的的港、、澳、、台商商特征：：由于于北京京的经经济社社会关关系，，需要要长时时间在在京城城滞留留购买倾倾向：：京城城别墅墅，尤尤其是是近郊郊区商商住两两用别别墅中资企企业家家、高高级人人员及及IT、金金融、、房地地产精精英特征：：追求求生活活的品品质和和质量量而改改善居居住条条件购买倾倾向：：郊区区环境境优美美的花花园式式别墅墅薪资优优厚的的律师师、会会计师师和高高级知知识分分子构构成的的“中中产阶