新商业地产招商培训

商业项目招商策划浅谈版权声明：本文仅供新城房产内部交流使用，版权归江苏新城集团所有，未经江苏新城集团书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2008.3仅供内部讨论报告提纲第一部分：商业基本概念第二部分：零售业态介绍第三部分：商业发展规律第四部分：商业地产策划第五部分：商业项目招商一、商业基本概念商业——生意、买卖Business广义的商业：“生意”，指所有以营利为目的的事业特征：以获取利润为目的一次握手、一个电话、一次会议、一单交易都是商业活动的具体表现，通俗来说商业就是“赚钱的游戏”咨询、房地产开发、贸易、批发、零售、服务等所有的经济活动都是商业的范畴Commerce狭义的商业：“买卖”，指专门从事商品交换活动的营利性事业特征：以商品交换为手段

包括吃穿住行等息息相关的商品、服务和消费场所，主要包括购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、文化、会展等4零售业——有关商品销售终端的行业零售业：美国商务部的定义：零售贸易业包括所有把较少数量商品销售给普通公众的实体

营销学定义：零售业是任何一个处于从事由生产者到消费者的产品营销活动的个人或公司，他们从批发商、中间商或者制造商处购买商品，并直接销售给消费者零售是一个与批发相对应的概念，是商品销售的终端环节，主要指商品的最终销售渠道，包括销售过程中对应的主体和客体，其对应经济中的社会消费品环节零售业包括百货、超市、家电连锁、购物中心等零售商家和零售集团，以及提供商品的厂家及提供经营场所的“房东”，如百联、国美，步步高，万达等沃尔玛总裁李斯阁

张近东

黄光裕5业态——面向某类目标顾客的商店营业形态业态：零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态特征：“怎么卖

”对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形态目前中国有9种零售业态，日本20多种，美国40多种包括百货店、大型综合商场、超级市场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、家居中心、仓储商店、折扣店、自动售货机、邮购店、无店铺销售形式（电子购物——B2C，C2C）等

店6特点购买频率价位购买习惯外部作用更换周期地位日常用品高低冲动短不大缺之不可选购品较低较高计划较长对服务有用重要专用品非常低非常高考虑再三先品货、后价格对专业人士影响大重要、量小业种——面向顾客某类用途的商店营业种类业种：依商品的功能、款式及适合的年龄所做的分类

特征：“卖什么”

目前国内零售消费市场可细分上百个业种，商品的种类达到数万（11万）种，国外发达国家的业种细分更多，难以胜数从使用目的上分为消费品和再生产品，从购买习惯上分为日常用品、选购品、专用品，包括男装、女装、鞋类、箱包、家电用品、生鲜、日化用品、烟酒、建材、机电、纺织品等业种特点货7商业地产——用于经营用途的房地产形式泛商业地产：除住宅以外的房地产形式，主体特征以租赁回报为目的，包括商场、酒店、办公、旅游、展览、集贸市场等狭义商业地产：就是指用于商业经营的地产开发项目

商业地产的形式多种多样，最常见的如mall、大型批发市场、商业街、商场、社区商业等（开放、封闭）大型商业地产项目的开发是一项复合工程，需要对商业、地产、金融等各方面具有专业操作能力8品牌——标识、区别

企业及其所提供的商品或服务的综合标识品牌：包括品牌名（可以读出的部分）、品牌标志（不可以发声的部分）、品牌角色（人或拟人化的标识）品牌的意义：方便消费者进行产品选择，缩短消费者的购买决策过程享有较高的利润空间无形资产，可以超越产品的生命周期9商家品牌10商品品牌牌11餐饮品牌牌12二、零零售业业态介绍绍概念在一个大大建筑物物内，根根据不同同商品部部门设销销售区，，开展各各自的进进货、管管理、运运营的零零售业态态特点采取柜台台销售与与自选（（开架））销售相相结合方方式商品结构构为种类类齐全、、少批量量、高毛毛利，以以经营男男、女、、儿童服服装、服服饰、衣衣料、家家庭用品品为主采取定价价销售，，可以退退货，有有导购、、餐饮、、娱乐场场所等服服务项目目和设施施，服务务功能齐齐全选址在城城市繁华华区、交交通要道道商圈范围围大，一般以以流动人人口为主主要销售售对象商店规模模大，在在5000平方方米以上上商店设施施豪华，，店堂典典雅、明明快目标顾客客为中高高档消费费者和追追求时尚尚的年轻轻人百货店departmentstore(Dept．)14概念采取自选选销售方方式，以以销售大大众化实实用品为为主，并并将超级级市场和和折扣商商店的经经营优势势合为一一体的、、满足顾顾客一次次性购全全的零售售业态特点采取自选选销售方方式和连连锁经营营方式商品构成成为衣、、食、用用品齐全全，重视视本企业业的品牌牌开发设有与商商店营业业面积相相适应的的停车场场目标顾客客为购物物频率高高的居民民商圈范围围较大商店营业业面积一一般在2500平方米米以上选址在城城乡结合合部、住住宅区、、交通要要道大型综合合商场generalmerchandisestore(G．．M．S)15概念采取自选选销售方方式、以以销售生生鲜商品品、食品品和向顾顾客提供供日常必必需品为为主要目目的的零零售业态态特点采取自选选销售方方式，出出入口分分设，结结算在出出口处的的收银机机处统一一进行商品构成成以购买买频率高高的商品品为主，，经营的的商品应应以肉类类、禽蛋蛋、水果果、水产产品、冷冷冻食品品、副食食调料、、粮油及及其制品品、奶及及奶制品品、熟食食品以及及日用必必需品为为主营业时间间每天在在11H左右，，可采取取连锁经经营方式式，有一一定的停停车场地地选址在居居民区、、交通要要道、商商业区商圈范围围较窄，，以居民为为主要销销售对象象商店营业业面积在在500平方米米以上目标顾客客以居民民为主超级市场场supermarket(S．M)16概念满足顾客客便利性性需求为为主要目目的的零零售业态态特点以开架自自选为主主，结算算在进口口(或出出口)处处的收银银机处统统一进行行，可采采取连锁锁经营方方式商品结构构特点明明显，有有即时消消费性、、小容量量、应急急性等，，营业时时间长，，一般在在16h以上，，甚至24h，，终年无无休日选址在居民民住宅区、、主干线公公路边以及及车站、医医院、娱乐乐场所、机机关、团体体、企事业业所在地商圈范围窄窄小，一般般设定在居民徒步购购物5—7min到到达的范围围内商店营业面面积在100平方米米左右，营营业面积利利用率高，，店堂明快快、清洁、、货架丰满满，目标顾顾客主要为为居民、单单身者、年年轻人。80％的顾顾客为有目目的的购买买经营实行信信息系统化化，开展单单品管理，，便利店的的商品价格格略高于一一般零售业业态的商品品价格便利店(方方便店)conveniencestore(Cv．S)17概念经营某一大大类商品为为主，并且且具备有丰丰富专业知知识的销售售人员和提提供适当售售后服务的的零售业态态特点采取定价销销售和开架架面售，亦亦可开展连连锁经营商品结构体体现专业性性、深度性性、品种丰丰富，可供供选择余地地大，以某某类商品为为主，经营营的商品具具有自己的的特色，一一般为高利润从业人员需需具备丰富富的专业知识，可以退货货选址多样化化，多数店店设在繁华华商业区、、商店街或或百货店、、购物中心心内商圈范围不不定营业面积根根据主营商商品特点而而定目标市场多多为流动顾顾客，主要要满足消费费者对某类类商品的选选择性需求求专业店speciatitystore(S．S)18概念专门经营或或授权经营营制造商品品牌和中间间商品牌的的零售业态态特点采取定价销销售和开架架面售，亦亦可开展连连锁经营商品结构以以企业品牌牌为主，销销售体现量量少、质优优、高毛利利注重品牌声声誉、从业业人员必须须具备丰富富的专业知知识，并提提供专业性性知识服务务选址在繁华商业区区、商店街或或百货店、、购物中心心内商圈范围不不定目标顾客以以中青年为为主，商店店的陈列、、照明、包包装、广告告讲究专卖店exclusiveshop(E．S)19概念企业有计划划地开发、、拥有、管管理运营的的各类零售售业态、服服务设施的的集合体特点由发起者有有计划地开开设，实行行商业型公公司管理，，中心内设设商店管理理委员会，，开展广告告宣传等共共同活动，，实行统一管管理内部结构由由百货店或或超级市场场作为核心心店，以及及各类专业业店、专卖卖店等零售售业态和餐餐饮、娱乐乐设施构成成服务功能齐齐全，集零零售、餐饮饮、娱乐为为一体。根根据卖场面面积，设相相应规模的的停车场选址为中心心商业区或或城乡结合合部的交通通要道商圈根据不不同经营规规模、经营营商品而定定设施豪华、、店堂典雅雅、宽敞明明亮，实行卖场场租赁制，，目标顾顾客以流动动顾客为主主购物中心shoppingcenter(S．C)20概念以与改善、、建设家庭庭居住环境境有关的装装饰、装修修等用品、、日用杂品品、技术及及服务为主主的、采取取自选方式式销售的零零售业态特点选址在城乡结合部部、公路边边、交通要要道或消费费者自自有房房产比比率较较高的的地区区商品构构成主主要以以房屋屋修缮缮和室室内装装修、、装饰饰品、、园艺艺品、、宠物物食品品、室室内外外用品品、洗洗涤剂剂及杂杂品等等作为经经营策策略，，发挥挥了廉廉价商商店的的低价价格销销售和和超级级市场场的开开架自自选销销售等等优势势提供一一站式式购足足和一一条龙龙服务务可采取取连锁锁经营营方式式有一定定的停停车场场家居中中心homecenter(H．．C)21概念在大型型综合合商场场经营营的商商品基基础上上，筛筛选大大众化化实用用品销销售，，并实实行储储销一一体、、以提提供有有限服服务和和低价价格商商品为为主要要特征征的、、采取取自选选方式式销售售的零零售业业态特点选址在在公路路边、、交通通要道道和利利用闲闲置设设施,主要要的商商圈人人口为为5——7万万人,商店店营业业面积积大，，一般般在4000m’’以上上商品构构成以以新开开发上上市的的商品品为主主力商商品，，自有有品牌牌占相相当部部分，，主要要是面面向广广大的的工薪薪阶层层服务务作为价价格策策略，，每天天都以以较低低价格格销售售全部部商品品,作作为商商品策策略，，经营营同其其他零零售业业态能能进行行价格格比较较的、、知名名度、、普及及率都都较高高的商商标商商品或或价格格一般般被众众所周周知的的商品品商店设设施简简单化化。将超超市开开发的的销售售技术术和管管理理理论、、可实实行连连锁经经营仓储商商店的的价格格影响响力、、大型型综合合超市市商品品供应应计划划的方方法及及选址址理论论等融融为一一体，，灵活活运用用。设设有一一定规规模的的停车车场仓储商商店warehousestore(W．．S)22三、商商业发发展规规律商业发发展趋趋势———国国际经经验零售业业市场场高度度集中中化、、规模模化传统零零售形形式优优势逐逐渐减减弱，，新型型零售售形式式蓬勃勃发展展大型、、超大大型量量贩店店及货货仓商商店迅迅猛增增加跨国企企业的的拓展展迅速速超大超全超值24国内零零售业业态所所处的的生命命周期期位置置25组别食品衣着居住医保教育交通通讯其他1000美元及以下48811367171001~4000美元38910679214001~10000美元278147792810001~20000美元1571597133420000美元以上115181281234天津03年3000美元37.77.413.98.913.89.29.1上海03年37.26.811.65.416.611.411广州03年38.9610.16.316.312.110.3资料来来源：：世界界银行行1997年世世界发发展报报告，，各市市统计计数据据人均GDP分组组的消消费结结构26居民消消费结结构和和消费费水平平发展展阶段段必需起步步发发展享受受第一阶段以满足生活基本需要的必需型消费阶段吃、穿、用为主要消费内容第二阶段较好地解决基本生活后的起步型消费阶段简单家用电器为重要消费内容第三阶段以体现个性特点的发展型消费阶段讲究品牌消费第四阶段以追求生活质量的享受型消费阶段以要求舒适、追求时尚、讲究情调为消费宗旨阶段阶段描描述基本特特征常州目目前人人均GDP已经经超过过3000US$，，已经经进入入讲究究品牌牌消费费的快快速发发展阶阶段，，城市市中将将出现现一些些大型型商业业消费费场所所，部部分客客户追追求休休闲享享受300US$1000US$3000US$5000-US$国内中等规规模以以上城城市长三角角珠三角角深圳上海北京GDP27百货大大楼大型超超市供销社社城市生生活休休闲中中心商业模式国外模模式发展特特征国内模模式发展特征第一代代商业业第三代代商业业第二代代商业业街区商商铺百货商商场摩尔风光数数十年年后在在20世纪纪前期期遭遇遇挑战战，传传统商商业的的赢利利率无无法支支撑起起再扩扩张、、发展展的负负担超市兴兴起，，倡导导自由由选购购的理理念。。最大大贡献献是给给零售售业业业态注注入工工业制制造业业的文文化要要素。。以ShoppingMall为为代表表，追追求一一站式式购物物。环环境污污染、、郊区区化的的边缘缘生存存状态态、交交通堵堵塞、、旧城城衰落落等问问题使使其渐渐渐退退出发发展舞舞台。。城市中中心区区域社区中中心/临近近市区区城市中中心/副中中心/交通通枢纽纽第四代代商业业商业模模式发发展规规律以“体体验经经济””为基基础，，以生生活方方式消消费、、娱乐乐加休休闲为为主旨旨城市生生活休休闲中中心随着新新世纪纪的到到来，，超市市迅速速在中中国成成为新新的时时髦，，这和和后期期所谓谓的mall实实际上上是一一致的的，国内汽汽车保保有量量低难难以支支撑真真正意意义的的郊区区mall我们国国家最最早的的商业业模式式，供供销社社的选选址往往往都都是城城市中中最好好的位位置如北京京王府府井的的百货货大楼楼，这这一代代发展展了很很长时时间，，它是是在供供销社社的基基础上上扩大大的，，在经经营模模式上上也发发生了了很大大的变变化着眼于于满足足大众众日益益增加加的精神和和文化化需求，，国内内目前前出现现的并并不多多，惠商项项目率率先将将城市市休闲闲生活活带到到常州州购物中中心城市核核心28商圈分分析基基本概概念边圈次圈主圈商圈：：是指指商店店以其其所在在地点点为中中心，，沿着着一定定的方方向和和距离离扩展展，吸吸引顾顾客的的辐射范范围简单来来说，，就是是来店店顾客客所居居住的的区域域范围围主圈：：65%顾客客来自自主要要商圈圈。小型商商店的的核心心商圈圈在0.8公里里之内内，顾顾客步步行来来店在在10分钟钟以内内；大大型商商场的的核心心商圈圈在5公里里以内内，无无论使使用何何种交交通工工具来来店，，不超超过20分分钟次圈：：25%顾客客来自自次要要商圈圈。小型商商店的的次要要商圈圈在1.5公里里之内内，顾顾客步步行来来店在在20分钟钟以内内；大大型商商场的的次要要商圈圈在8公里里以内内，无无论使使用何何种交交通工工具来来店，，平均均不超超过40分分钟边圈：：10%顾客客来自自边缘缘商圈圈。一般来来说，，小型型商店店的边边缘商商圈在在1.5公公里以以外，，顾客客步行行来店店在20分分钟以以上；；大型型商场场的边边缘商商圈在在8公公里以以外，，无论论使用用何种种交通通工具具来店店平均均在40分分钟以以上人口数数量及及特点点交通状状况商业发发展潜潜力人文、、公共共配套套商业规规模影响商圈大小因素29发展阶段市场表现经营模模式标志节节点起步期期结构调调整期期快速发发展期期稳步发发展期期各个居居住区区、交交通汇汇聚点点出现现少量量、低低档次次商业业商业快快速发发展，，经营营档次次、结结构发发生飞飞跃散铺向向集中中、规规模化化商业业形式式演变变规模化化商业业、大大型购购物形形态商商业中中心浮浮出市市场城市发发展较较为落落后，，市政政配套套设施施处在在规划划中市政配配套正正在完完善，，集中中市场场、步步行街街出现现由街铺铺、步步行街街向集集中商商业发发展，，新商商业出出现大型商商业机机构进进入，，商业业水平平稳步步上升升自有住住宅底底商经经营或或出租租为主主商铺基基本市市场化化，经经营和和销售售同时时存在在商铺市市场化化，销销售成成为核核心赢赢利手手段销售不不是实实现收收益的的最终终手段段，持持有出出租为为主营业收收入+租金金收入营业收收入+租金金收入入+销销售收收入销售收收入+租金金收入销售收收入+租金金收入入百货等等购物物市中心心区域域专业市市场市中心心区域域专业市市场市中心心区域域专业市市场城市商商圈形形成规规律赢利模模式百货为为主专业市市场餐饮、、休闲闲休闲、、娱乐乐经营业业态市中心心核心心商圈圈首先先成型型，逐逐步出出现潜潜力商商圈，，并形形成新新兴商商圈30以商业业饱和和指数数推导导商业业潜在在规模模IRS（商商圈饱饱和指指数））＝C（（潜在在客户户）××RE（人人均零零售支支出））/RF（（商业业面积积）RF（（某市市可支支撑商商业面面积））＝C×RE/IRS＝40×1600/4000=16万㎡㎡例1：：IRS（商圈圈饱和和指数数）：：三、、四线线城市市一般般标准准为1000-4000元/㎡，，也可可参考考商业业设施施单位位年营营业额额，假假设某某市的的商业业设施施营业业额为为2000-6000元元/㎡㎡，取取接近近中值值的4000元元/㎡㎡C（潜在在客户户）：：40万万人（按照照城镇镇人口口计算算，市市区人人口占占全市市人口口115万万的35%，115×35%=40万万）RE（年平均购物物额）：2010元/年年·人×0.8=1600元/年·人（按照平均社社会消费品零零售总额的80%计算））例2：假设在商圈内内有10万个个家庭，每周周在食品中支支出25元人人民币，共有有15个店铺铺在商国内，，共有144000平方方米销售面积积。则该商圈圈的饱和指数数为…IRS＝C××RE／RF=100000×25／／144000＝17．．36商圈饱和这一一指数数字越大，则意味着该该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该该商圈内的饱和度越高。在不同的高高圈中，应选择零售饱饱和指数较高高的商圈开店店31休息四、商业业地产策划商业地产开发发过程销售商业物业分类类※按市场形式式分类：大型型商厦、专业业市场、小区区商铺※按物业用途途分类：购物中心、小区配套商商铺、专业市市场、批发与与商贸中心、、餐馆及美食食广场等五类类※按建筑特征征分类：商业业大厦、社区商铺、邻街商铺、、步行街露天天商铺、地下下商城等五类类※按物业区位位分类：商业业区物业、住住宅区物业、、近郊物业※按经营方式式分类：统一一经营物业和和分散经营物物业※按经营类别别分类：综合合经营项目和和单一经营项项目※按销售方式式分类：销售售物业、租售售物业、出租租物业※按物业户权权分类：产权权物业、非产产权物业35购物中心36购物中心37购物中心38购物中心39购物中心40上海梅陇镇广广场购物中心41合理的人流动动线促进商业业经营包括平面人流流动线规划和和垂直人流动动线平面人流动线线：平面形式的形形态、室内步步行街的形态态；核心店与与主力店的实实力、数量及及摆放位置中庭的形态、、大小、数量量及位置餐饮区及娱乐乐设施的规划划环境设计，含含空间环境、、景观与绿化化小品、照明明设计等垂直人流动线线：垂直交通组织织中央空间是垂垂直人流动线线设计的重点点垂直商品组合合；以上各方面其其实是相互影影响、相互融融合，共同组组成了丰富多多彩的人流动动线系统。42适宜的空间尺尺度及休闲的的环艺设计室内室外空间间尺度对人流流动线、视觉觉效果、心理理都将产生影影响：过道宽度的一一般在3米以以上，有的在4.5米以上，，甚至有的个个别宽度达到到7米以上；；宽度三米被被认为是舒适适的底线中庭直径或长长宽一般在10－50米米之间，10米左右右的中庭仅仅仅是为了安排排自动扶梯上上下，20米米左右的中庭庭即可以布置置一些景观或或小品，以使使环境优化室内步行街宽宽度一般在12米左右，，让人们感觉觉比较舒适地面瓷砖尺寸寸中高档购物物中心一般使使用60cm×60cm或以上，而40cm×40cm或30cm×30cm或30×60cm的瓷砖使使用于中低档档购物中心43合适铺位开间间/进深之比比类别区间开间3m以下3m－6m6m－9m9m－18m18m以上——进深3m以下3m－6m6m－9m9m－15m15m－18m18m以上开间区间比例3m以下13.2%3m－6m51.2%6m－9m26.9%9m－18m4.0%18m以上4.8%合计100.0%进深区间比例3m以下4.5%3m－6m29.0%6m－9m30.8%9m－15m30.1%15m－18m1.6%18m以上4.0%合计100.0%社区商业的开开间/进深主主要在以下几几个区间：44社区商业规模模定位商业规模是确定社区商商业类型的基基本要素之一一，特别是对对于未确定商商业面积的项项目来说，规规模的定位更更是重中之重重，适中的商商业规模才能能有利于项目目的整体发展展。商业规模模的大小在一一定程度上决决定着社区商商业的性质，，一般情况下下，社区商业业的规模越大大，人均商业业面积越高，，其商业的对对外经营性质质越强，呈现现出成正比的的关系规模定位中主主要考虑的因因素有：区域的商业市市场容量；市场整体租售售状况对项目目规模的影响响；项目的商业属属性（外向型型、中间型或或内向型）；；主力店的带动动效应（一般般主力店与其其辐射区域面面积比为1：：1.5）；；竞争性项目对对项目规模的的影响；市政规划对项项目片区商业业规模的影响响；项目自身条件件对规模的影影响等等。社区商业45社区商业业态态组合规划超市、餐饮、、便利店、服服务配套、美美容、服饰精精品、生活家家居和休闲八八大类业态构构成了社区商商业的基础业业态业态组合规划划原则：社区商业的基基本特性：超市、餐饮和和服务配套是社区商业的的三大基本业业态租金收益的最最大化，位置置较好的铺位位优先考虑承承租能力较高高的业态是否具有招商商的可执行性性，符合项目目实际情况能否在项目目目前条件下开开业经营，培培育商业氛围围符合商铺建筑筑设计技术指指标。社区商业46五、商业业项目招商招商策略———以大带小主力店次主力店品牌商家小商户招商首先是““间谍战”潜在商家有哪哪些，他们在在哪里，作为为招商人员要要心里清楚，，将不同商家家划分开来招商其次是““遭遇战”招商通常是““三步曲”，，从初次接触触---深入入沟通---促成合作，，不是说与商商家沟通的次次数越多越好好，而是每次次的沟通要有有效率招商还要打““心理战”知己知彼，百百战不殆，潜潜在商家在想想些什么，要要些什么，招招商人员在接接触过程中多多问，多听，，不要急着表表态48大型超市———沃尔玛选址址要求商圈的要求：：临近交通主干干道，1.5公里范围内内人口10万万以上，2公公里范围内常常住人口可达达到12--15万人核心商圈内（（距项目1.5公里）无无经营面积超超过5000平方米的同同类业态为佳佳物业的建筑要要求物业纵深在50米以上为为佳，原则上不能能低于40米米，临街面不低于于70米层高不低于5米，对于期期楼的层高要要求不低于6米净高在4.5米以上上（空调排风风口至地板的的距离）楼板承重在800KG/平方米以上上，对骑楼的的要求在1000KG/平方米以上上柱距间要求9米以上，原原则上不能低低于8米两个以上出入入口、广场、、扶梯停车场的要求求至少提供300个以上地地上或地下的的顾客免费停停车位，必必须为供应商商提供20个个以上的免费费货车停车位位租赁期限物业租赁期限限一般为20年或20年年以上，不低低于15年并并提供一定的的免租期49家电连锁———苏宁电器选选址要求市场类别要求开店区位店面规模副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈5000平米以上区域商圈4000平米以上大型社区3000平米以上地级城市市区人口50万以上，具有一定的购买能力商业中心3000平米以上县级市场江苏、浙江、广东等地的县级市内陆省份发展较快的县级市（百强县优先）副省级以上城市的较发达的郊区县核心商圈核心位置3000平米以上产权：独立、、清晰的产权权区位：位于城城市或某区域域的商业中心心，人流量大大，交通便利利面积：3000平方米以以上楼层：从一楼开始，，地级市场楼楼层不超过四四楼，县级市场楼楼层不超过三三楼广场：物业距距街道的距离离在6米以上上，有开阔的的停车场地和和门前广场设施：合格并并正常使用的的消防系统、、合格并正常常使用的供水水供电系统，，空调系统、、扶梯和货梯（两层以上））50西式快餐———肯德基店铺铺要求面积/高度：：首层350平平方米（使用用面积），门门面12米；；楼板到梁底底高度不