房屋维修养护管理概述

小组分工8.1房屋装饰装修管理---尹玮莹18.2房屋安全管理---赵砖南28.3房屋日常维护养护管理---古贤贤39.1-9.3房屋附属设备设施维修养护管理---黄恩彤49.4特种设备维修养护管理---郭丽婵59.5建筑智能化管理系统---蒋芷婷68.1房屋装饰装修管理第八章房屋维修养护管理房屋维修装饰管理8.1.1房屋装饰装修管理制度8.1.2房屋装饰装修施工管理8.1.3房屋装饰装修工程的验收8.1.1房屋装饰装修管理制度1.申报登记制度（1）业主申报：业主在需要进行装饰时应提前向管理处申报并填写装饰申请书（单），内容括装饰装修项目、施工时间、施工队伍情况，同时应附房屋所有权证复印件、业主身份证复印件、装饰装修方案复印件、施工企业营业执照复印件，施工人员身份证等资料。如果是使用人需要装饰装修则提供业主本人身份证复印件及同意装饰装修的书面证明。（2）管理处审核：管理处接到业主的装修申请后应及时进行审核。审核的内容主要包括施工方案及施工企业的资质情况。（3）批准：当物业服务企业确认装修方案为合理方案后，应对装饰装修申请予以批准。同时物业服务企业的相关人员应将房屋装修过程中的禁止行为和注意事项告知业主。（4）签订装修协议：业主（使用人）或施工企业应当与物业服务企业签订房屋装饰装修协议，协议一般包括：装饰装修工程内容、装饰装修时间期限、允许的施工时间、垃圾的处置、禁止行为和注意事项、违约责任等。2.装饰装修巡检制度

物业服务企业的相关工作人员，如工程部工作人员，应结合部门的工作规程在业主装饰装修过程中每日到现场巡视、监督检查。检查的内容包括：是否按照装饰装修方案施工，是否有违规施工，是否有安全隐患等等。如发现有违规行为，应立即制止并要求责任人及时纠正。8.1.2房屋装饰装修施工管理1.房屋装饰装修施工管理的内容

房屋装饰装修施工管理是指物业服务企业按照房屋室内装饰管理服务协议对装修人或企业在房屋室内装饰装修等一系列过程中所进行的现场监督和管理活动，一般也成为二次装饰装修管理。相关工作人员应在管理郭过程中对违反有关规定的行为及时纠正和处理，具体管理内容如下：1）监督施工人员凭临时出入证明进出物业区域，并在指定区域内施工。2）监督施工企业必须按照装饰装修方案及相应的技术标准施工。3）施工企业和从事住宅室内装饰装修活动，应当遵守施工安全操作规程，按照规定采取必要的安全防护和消防措施，不得擅自动用明火和进行焊接作业。4）装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施。5）严格按照装饰装修协议中规定的时间进行施工，避免扰民。6）按照装饰装修协议中的期限进行施工，如需延期，应到管理处办理延期手续。7）空调机应按统一规划的位置安装，客梯不得作为运送装饰装修材料和货物的工具。8）任何单位和个人对住宅室内装饰装修中出现的影响公众利益的质量事故、质量缺陷以及其他影响周围住户正常生活的行为，都有权检举、控告、控诉。2.房屋装饰装修施工管理中的相关规定（1）装饰装修作业时间的规定（2）建筑垃圾处置的规定（3）装饰装修的禁止性规定（4）损坏房屋有节能设施，降低节能效果（5）其他影响建筑结构和使用安全的行为【案例8-1】书P121

8.1.3房屋装饰装修工程的验收：

装饰装修工程竣工后，一般由物业服务企业工程部人员进行验收。验收时，应当按照合同约定和相应的质量标准进行。验收合格后，装饰装修企业应当出具住宅室内装修质量保修书。对验收不合格的，应当要求装修人和企业及时进行整改。附一某小区装饰装修管理办法1.装饰装修申报程序

1）先向管理处提出申请，审批

2）业主收到批复后，按规定办理相关手续及出入证等2.装饰装修管理要求

1）接受物业公司的统一管理、监督和检查

2）不得改变原有房屋的结构、外貌及配套设施的使用功能

3）保持外墙立面的统一

4）不得改变上下管道的位置走向

5）不得污染或损坏公共区域

6）装饰装修垃圾及时清运3.工程验收（附二：装饰装修申请审批表）

8.2房屋安全管理内容案例房屋安全全检查1.一般性房房屋安全全检查的的方法2.房屋安全全检查步步骤及注注意事项项3.各类房屋屋中不同同结构的的检查重重点4.房屋安全全检查报报表的填填制危险房屋的评评定城市危险险房屋管管理的规规定案例一2016年5月9日，衢州州市气象象台发布布暴雨蓝蓝色预警警信号。。衢州地地区出现现明显降降雨天气气。晚上上7时至8时之间，，衢江区区黄坛口口乡紫薇薇村大门门里自然然村一民民房倒塌塌，所幸幸无人员员伤亡。恶劣天气气造成房房屋倒塌塌案例二4月11日，上海海松江区区佘山镇镇西霞路路上的一一幢三层层房屋倒倒塌，民民警在第第一时间间从废墟墟中救出出一对母母子。之之后，经经过超过过十小时时的连续续搜救，，未发现现被困人人员。4月12日下午，，松江区区政府紧紧急召开开区域环环境整治治暨建筑筑安全监监管工作作会议，，指出当当前区域域环境综综合整治治正在轰轰轰烈烈烈地开展展，建筑筑、施工工、清拆拆、整治治过程中中的安全全问题不不容忽视视，类似似佘山倒倒塌房屋屋内的安安全隐患患情况大大量存在在，要确确保此类类事件不不再发生生。房屋存在在安全隐隐患造成成房屋倒倒塌房屋安全检查查1.一般性房房屋安全全检查的的方法（1）直观检检查（2）敲击刺刺探检查查（3）仪器测测试（4）结构验验算房屋安全检查查2.房屋安全全检查步步骤（1）实施房房屋安全全检查前前，检查查小组首首先要查查阅房屋屋图样及及有关资资料，熟熟悉并掌掌握房屋屋建筑及及结构的的布局和和特征。。（2）检查查前首首先要要做好好四核核对（3）检查查建筑筑物周周围环环境的的影响响及有有无损损害房房屋结结构的的认为为因素素（4）对平平房或或木屋屋盖楼楼房，，入室室前要要先查查看房房屋外外观有有无严严重裂裂缝变变形、、倾斜斜错动动，屋屋面是是否塌塌腰沉沉折（5）检查查室内内装修修、设设备、、电气气的损损坏情情况（6）检查查室外外装饰饰装修修的损损坏情情况（7）检查查屋面面的损损坏情情况（8）检查查时要要认真真逐项项填写写检查查记录录表，，并由由检查查人、、复核核人、、负责责人签签名房屋安安全检检查3.各类房屋屋中不不同结结构的的检查查重点点（1）钢结结构的的房屋屋①对钢钢结构构的杆杆件、焊缝、、给排排水设设施应应重点点检查查②应注注重钢钢结构构的柳柳钉和和螺栓栓连接接的检检查③应检检查钢钢材的的锈蚀蚀情况况，特特别检检查经经常干干湿交交替的的部位位（2）钢筋筋混凝凝土结结构房房屋①梁的的支座座附近近、梁梁跨以以内的的裂缝缝、变变形发发生及及发展展状况况②梁、、柱、、墙联联系处处的梁梁端、、柱头头、墙墙体有有无新新出现现的裂裂缝③各种种板的的支座座附近近和跨跨中有有无横横裂缝缝、顺顺裂缝缝或斜斜裂缝缝、原原有裂裂缝有有无发发展④混凝凝土层层架的的弦杆杆、腹腹杆有有无裂裂缝，，支撑撑部位位有无无移动动，屋屋架是是否倾倾斜，，连接接铁件件有无无变形形、锈锈蚀和和松动动（3）砌体体结构构房屋屋①纵横横墙体体连接接处至至转角角处有有无竖竖裂缝缝或斜斜裂缝缝②门窗窗口有有无裂裂缝及及错动动，砖砖砌承承重墙墙、窗窗间墙墙、独独立柱柱有无无裂缝缝、倾倾斜、、错动动和下下沉③基础础、墙墙角有有无变变形、、下沉沉开裂裂（4））木结结构房房屋①该类类房屋屋中糊糊纸或或包镶镶的柁柁、檩檩必须须打开开检查查②房屋屋的整整体有有无倾倾斜、、变形形，周周围环环境对对房屋屋本身身有何何直接影响响，柱柱子是是否倾倾斜、、弯曲曲、下下沉，，柱头头、柱柱根是是否糟糟朽，，柁，檩檩是否否过度度弯曲曲、有有无横横裂缝缝、斜斜裂缝缝、或或明显显新出出现的裂缝缝，有有无木木节、、虫蛀蛀③檩头头、柁柁头有有无糟糟朽，，加固固过的的柁、、檩有有无变变形、、错动动情况，木木结构构上的的铁件件有无无松动动、锈锈蚀变变形房屋安安全检检查4.房屋安安全检检查报报表的的填制制房屋安安全检检查要要按时时镇制制统一一的报报表。。具体体要求求是：：（1）原始始调查查表，，除表表头可可在室室内填填写外外，其其余调调查项项目均均应在在检查查现场场，随随查随随填，，不得得填漏漏、误误填（2）整理理调查查表应应在审审核原原始调调查表表填制制齐全全、无无误的的情况况下进进行。。做到到应填填尽填填（3）汇总总报表表按时时上报报主管管机关关危险房房屋的的评定定危险房房屋是是指结结构已已严重重损坏坏或承承重构构件已已属危危险构构件，，随时时有可可能丧丧失结结构稳稳定和和承载载能力力，不能保保证居居住和和使用安安全的房屋屋。根据《危险房房屋鉴鉴定标标准》的规定定，房房屋危危险性性等级级的划划分从从地基基基础础，上上部承承重结结构和和围护护结构构三个个组成成部分分的危危害程程度考考虑，，划分分成A、B、C、D四个等等级。。城市危危险房房屋管管理的的规定定房屋所所有人人和使使用人人，应应当爱爱护和和正确确使用用房屋。。建设部部负责责全国国的城城市危危险房房屋管管理工工作。县级以以上地地方人人民政政府房房地产产行政政主管管部门门负责责本辖辖区的的城市市危险险房屋屋管理理工作作。房屋所所有人人或使使用人人向当当地鉴鉴定机机构提提供鉴鉴定申申请时时，必必须持持有证证明其其具备备相关关民事事权利利的合合法证证件。鉴定定机构接接到鉴鉴定申申请后后，应应及时时进行行鉴定定。对被鉴鉴定为为危险险房屋屋的，，一般般可分分为以以下四类进行处处理：（1））观察使用。。适用用于采采取适适当安安全技技术措措施后后，尚尚能短短期使使用，，但需需继续续观察察的房房屋。。（2））处理使用。。适用用于采采取适适当技技术措措施后后，可可解除除危险险的房房屋。。（3））停止使用。。适用用于已已无修修缮价价值，，暂时时不便便拆除除，又又不危危及相相邻建建筑和和影响响他人人安全全的房房屋。。（4））整体拆拆除。适用用于整整幢危危险且且无修修缮价价值，，需立立即拆拆除的的房屋屋。经鉴定定属危危险房屋的的，鉴定定机构构必须须及时时发出出危险房房屋通通知书书；属于于非危危险房房屋的的，应应在鉴鉴定文文书上上注明明在正正常使使用条条件下下的有有效时时限，，一般般不超过过一年年。房屋所有人人和使用人人都可提提出鉴鉴定申申请。。经鉴定为为危险险房屋屋的，，鉴定定费由由所有有人承承担；经鉴定定为非非危险险房屋屋的，，鉴定定费由由申请请人承承担。房屋所所有人人应定定期对对其房房屋进进行安全检检查。在暴暴风、、雨雪雪季节节，房房屋所所有人人应做做好排排险解解危的的各项项准备备；市市、县县人民民政府府房地地产行行政主主管部部门要要加强强监督督检查查，并并在当当地政政府统统一领领导下下，做做好抢抢险救救灾工工作。房屋所所有人人对危危险房房屋能能解危危的，，要及及时解解危；；解危危暂时时有困困难的的，应应采取取安全全措施施。房屋所所有人人对经经鉴定定的危危险房房屋，，必须须按照照鉴定定机构构的处处理建建议，，及时时加固固或修修缮治治理；；如房房屋所所有人人拒不不按照照处理理建议议修缮缮治理理，或或使用用人有有阻碍碍行为为的，，房地地产行行政主主管部部门有有权指指定有有关部部门代代修，，或采采取其其它强制措措施。发生生的费用由由责任任人承承担。房屋所所有人人进行行抢险险解危危需要要办理理各项项手续续时，，各有有关部部门应应给予予支持持，及及时办办理，以免免延误时时间发发生事故。。异产毗毗连危危险房房屋的的各所所有人人，应应按照照国家家对异异产毗毗连房房屋的的有关关规定定，共共同履履行治治理责责任。。拒不不承担担责任任的，，由房房屋所所在地房地地产行行政主主管部部门调处；；当事事人不不服的的，可可向当当地人民法法院起诉。。因下列列原因因造成成事故故的，，房屋所所有人人应承担担民事事或行行政责任：：（1）有险不不查或或损坏坏不修修；（2）经鉴定定机构构鉴定定为危危险房房屋而而未采采取有有效的的解危危措施施。因下列列原因因造成成事故故的，，使用人人、行行为人人应承担担民事事责任任：（1））使用用人擅擅自改改变房房屋结结构、、构件件、设设备或或使用用性质质；（2））使用用人阻阻碍房房屋所所有人人对危危险房房屋采采取解解危措措施；；（3））行为为人由由于施施工、、堆物物、碰碰撞等等行为为危及及房屋屋。有下列列情况况的，，鉴定机机构应承担担民事事或行行政责责任：：（1））因故故意把把非危危险房房屋鉴鉴定为为危险险房屋屋而造造成损损失；；（2））因过过失把把危险险房屋屋鉴定定为非非危险险房屋屋，并并在有有效时时限内内发生生事故故；（3））因拖拖延鉴鉴定时时间而而发生生事故故。8.3房屋日常常维护养护管理理目录一、内容容和要求求五、房屋屋维修工工程的验验收二、房屋屋维修工工程的分分类三、房屋屋维修责责任的划划分四、房屋屋维修施施工管理理一、内容容和要求求在房屋日日常维修修养护过过程中，，物业服服务企业业可以对对房屋的的各个组组成部分分根据具具体情况况实施零零星养护护或计划划养护。两个概念念零星养护护指由于自自然或人人为因素素引起房房屋各个个组成部部分的损损坏而进进行的小修，如屋面面的补漏漏及泛水水的修补补。计划养护护是指订立立科学的的大、中中、小修修三级修缮缮制度，定期对房屋实实施养护护以保证证房屋的的正常使使用，延延长其使使用寿命命。具体内容容屋面装饰装修修地基基础础楼地面门窗1.地基基础础检查地基基基础附近近是否有附附加荷载载，防止止由于附附加荷载载的影响响而产生生的附加加沉降；；检查地地沟内的的各种管道，防止漏漏水引起起的基础础浸泡及及下沉；；北方地地区应注注意地基基基础的的保温工工作，防防止基础础的冻害害；保持持外墙底底部的勒勒脚完好好无损，，使基础础保持良良好的受受力状态态。2、楼地面面做好厨房、卫卫生间地面的防防水，管道与地地面连接接部位的防水防防漏处理理，装饰饰装修之之前要做做24小小时的闭闭水实验验。阳台地面避免免使用荷荷载大的的装饰装装修材料料，避免免超出地地面荷载载情况发发生。3、装饰装装修饰面工程程如有损损坏应及及时修补补，注意意通风，，防止受受潮。避避免硬物物碰撞。。对大理理石等特特殊的饰饰面材料料要用专专业清洗洗剂清洗洗避免损损坏。4、门窗定期更换换易损部部件，向向业主宣宣传正确确的使用用方法，，严禁不不正确的的使用导导致使用用寿命减减少。5、屋面定期检查查，发现现问题及及时处理理。防止止产生不不合理的的荷载，，如屋面广告告牌、天天线、热热水器的安装要要保证不不影响原原有的使使用功能能。要求项目的收收集任务的实实施任务的落落实做好回访访工作二、房屋屋维修工工程的分分类翻修工程程大修工程程中修工程程小修工程程综合维修修工程具体内容翻修工程大修工程中修工程小修工程综合维修工程含义凡需全部拆除、另行设计、重新建造的工程为翻修工程。凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需要全部拆除的工程为大修工程凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房的规模和结构的工程为中修工程。凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程为小修工程凡成片多幢（大楼为单幢）大、中、小修一次性应修尽修的工程为综合维修工程费用低于该建筑物同类结构的新建造价该建筑物同类结构新建造价的25%以上在该建筑物同类结构新建造价的20%以下综合年均费用为所管房屋现时造价的1%以下一次费用应在该片（幢）建筑物同类结构新建造价的20%以上特点规模大、投资大、工期长工程地点集中、项目齐全、工程量大、花费大、具有整体性工地比较集中、项目较小、工程量较大、工程的计划性、周期性强项目简单、零星分散、量大面广、时间紧迫、反复性强、服务性强规模较大、项目齐全、工期长、花费大适用对象危险房严重损坏的房屋一般损坏的房屋完好、基本完好房维修要求必须符合完好房屋标准的要求。必须符合基本完好或完好标准的要求。70%以上必须符合基本完好或完好的要求。必须符合基本完好或完好标准的要求附3房屋完损损标准（（P128-132）等级分类类完好基本完好好一般损坏坏严重损坏坏评定要素素房屋结构构：基础础、承重重构件、、非承重重强、楼楼地面、、屋面等等房屋装修修：门、、墙、柱柱的饰面面、顶棚棚、饰面面装修等等房屋设备备：水卫卫、电照照、暖气气空调及及一些特特殊设备备（消防防、电梯梯、水泵泵、监视视器等））等三、房屋屋维修责责任的划划分保修期内内根据《房房屋建筑筑工程质质量保修修办法》》，房屋屋建筑工工程在保保修范围围和保修修期限内内出现质质量缺陷陷，施工单位位应当履履行保修修义务。在正常常使用下下，房屋屋建筑工工程的最最低保修修期限为为：地基基础础和主体体结构工工程，为为设计文文件规定定的该工工程的合合理使用用年限屋面防水水工程、、有防水水要求的的卫生间间、房间间和外墙墙面的防防渗漏，，为5年年供热与供供冷系统统，为2个采暖暖期、供供冷期电气管线线、给排排水管道道、设备安装装为2年装修工程程为2年其他项目目的保修修期由建建设单位位和施工工单位约约定保修期满后物业服务企业承担房屋建筑共用部位、公用设施设备、物业规划红线内的市政公共设施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮责任业主承担物业自用部分和自用设备的维修责任凡属使用不当或人为造成的房屋损坏的，由其行为人负责修复或给予赔偿房屋维修的一般责任所有人承担保修期内由施工单位和建设单位负责保修期满后公用部分、共用设备专项维修基金，全体业主共同承担自用部分、自用设备业主自行负责租赁私房的维修责任依约承担人为损毁房屋的维修责任行为人承担对于那些不及时维修或因他人阻碍，可能导致房屋发生危险的，房管部门有权采取排险解危的强制措施，费用由当事人承担。四、房屋屋维修施施工管理理房屋维修修施工管管理就是是指按照照一定施工工程序、、施工质质量标准准和技术术经济要要求，运用科科学的方方法对房房屋维修修施工过过程中的的各项工工作进行行有效的科科学的管理。具体内容容包括：：1.房屋屋维修技技术管理理房屋维修修技术管管理是指指为保证证养护工工程质量量和技术术水平，，对房屋屋维修工工程中的的各个技技术环节节，按国家的技技术标准准进行的一一系列科科学管理理工作的的总和。。具体包括括：指导房屋屋的合理理使用，，防止房房屋结构构、设备备的过早早损坏和和损耗定期对房房屋进行行查勘鉴鉴定，制制定维修修技术方方案建立房屋屋维修技技术档案案，掌握握房屋完完损状况况制定技术术管理制制度，确确定责任任人监督房屋屋维修施施工过程程的技术术规范执执行情况况2.施工工现场管管理施工现场场管理是是以施工组组织设计计或施工工说明为为依据，在施工工现场进进行的各各种管理理活动。。现场管管理要指指派专人负责责，并贯穿穿整个施施工工程程。其主要内内容有:A.按计计划拆除除旧建筑筑，排除除障碍物物，清运运渣土等等B.注意意生产与与住户安安全，在在拆除与与翻修时时，设立立施工防防护标志志，避免免给业主主的生活活和工作作带来不不便，处处理好与与毗邻建建筑物或或构筑物物的关系系C.修建建或利用用各项临临时设施施并结合合施工进进度，安安排好施施工衔接接及料具具进退场场，节约约施工用用地满足足工程连连续施工工的需要要D.按施施工材料料需用计计划，实实行材料料限额领领料与核核算制度度，并做做好现场场材料的的检查、、保管E.及时时回收旧旧料、废废料，做做好修旧旧利用F.维修工程程竣工后后，及时时清理现现场，将将剩余材材料进行行清点，，并办好好转、退退料手续续3.施工工安全管管理认真贯彻彻执行安安全生产产管理制制度，是是搞好房房屋维修修工作的的一项重重要措施施。因此，要要加强对对安全生生产工作作的领导导，经常常对现场场作业进进行安全全检查，，并组织织职工学学习安全全生产操操作规程程。建立立健全安安全生产产管理制制度，严严格执行行安全操操作规程程，确保保安全施施工。五、房屋屋维修工工程的验验收管理处接到验收收通知交付使用用不符合质质量标准准返工组织有关关部门或或人员进进行工程程验收返工合格格签证1.房屋屋维修工工程验收收的标准准A.符合合修缮设设计或修修缮方案案的要求求，满足足合同的的规定B.符合合《房屋屋修缮工工程质量量检验评评定标准准》，凡凡不符合合的，应应进行返返修直到到符合规规定的标标准C.技术术资料和和原始记记录齐全全，完整整准确D.窗明明、地净净、路通通、场地地清，具具备使用用条件水、暖、、卫、气气、电等等设备调调试运行行正常，，烟道、、沟管畅畅通2.房屋屋维修工工程验收收的依据据A.项目目批准文文件B.工程程合同C.修缮缮设计图图样或修修缮方案案说明D.工程程变更通通知书E.技术术交底记记录和纪纪要F.隐蔽蔽工程检检验记录录G.材料料、构件件检验及及设备调调试等资资料9.1-9.3房屋附属属设备设设施维修修养护管管理9.1房屋附属属设施设设备概述述学习目标标通过本章章的学习习，了解房屋附属属设备设设施维修养护护的目的，熟悉房屋附属属设备设设施的种类和用用途，掌握房屋附属属设备设设施的保养和和维修制度；能够进行房屋附属属设备设设施的保养工作作和维修修管理工工作；了解特种设备备的含义，，熟悉特种种设备的安全管理理规定；熟悉住宅小区区智能化系系统的组组成，能过对对智能化小小区附属设备备设施进进行运用管理理及维修修管理工工作。关键词：：房屋附属属设备设设施维修养护护计划特种设备备智能化小小区9.1房屋附属属设备设设施概述述9.1.1房屋附属属设备设设施维修养护护的目的房屋附属属设备设设施维修养护护管理主主要通过过正确合理理的使用，，有效的的养护，，正常的的维修，，保证物物业设施施设备处处于良好好的工作作状态，，尽量避避免其使用价值值的下降。。在保证证和提高高各种设设施设备备功能的的同时最大限度度的发挥其其综合效益益。这就要要求管理理人员要要有很高高的技能能。9.1.2房屋附属属设备设设施的种种类是指附属于房房屋建筑筑的各类类设备的总称，，如：给给排水设设备等，，它是构构成房屋屋建筑实实体不可可分割的的有机构构成部分分，是发挥物业业功能和实现物业业价值的物质基基础和必要条条件。房屋设施施设备主主要由以以下几个个系统组组成：1.给排水系系统4.燃气设备备系统2.电气工程程系统3.供暖、空空调、通通风系统统1.给排水系系统（1）给水设设备（2）排水设设备（3）房屋卫卫生设备备（4）消防设设备（5）房屋热热水供应应设备2.电气工程程系统（1）供电设设施设备备（2）物业的的弱电设设备（3）房屋的的电梯设设备（4）电器照照明设备备（1）供暖设设备（2）空调设设备（3）通风设设备房屋的燃燃气设备备包括：：燃气灶、、燃气表表、燃气气管道、、天燃气管管网等。。9.2房屋附属属设备设设施养护护管理房屋附属设设备设施施的保养和和维修制度1.制定房屋屋设备设设施养护护管理制制度2.房屋设备备的三级级保养制制度（1）日常维维护保养养（2）一级级保养（3）二级保保养3.设备的预预防性计计划维修修保养制制度设备的预预防性计计划维修修保养制制度是为为了防止意外损坏坏而按照照计划进进行一系系列预防性的设备维修修和管理的组织措措施和技技术措施施。4对共同设设备设施施的定期期巡视检检查制度度物业巡视检查查制度：巡视视检查路线、巡视检查计划、巡视检查制度、巡视检查工作程序等。巡视检查查既能发现设施设备中运运行存在的问题，又能预防设施设备中运运行可能发生生的问题。9.2.2房屋附属设备备设施

养护护制度的实施施2）检查监督。由班组长负责责监督设备操操作人员每日日填写设备巡巡查记录，并并对责任房屋屋内的设备进进行定期巡查查，每月根据据设备运行、、维修、养护护、异常变化化等情况填写写当月设备巡巡查报告。9.3.1房屋附属设施施设备维修的的分类和特点1房屋附属设施施设备维修的的分类（1）零星维修工工程（2）中修工程（3）大修工程（（4）设备更新和和技术改造2房屋附属设施施设备维修的的特点（1）维修成本高高（2）维修技术要要求高（3）随机性与计计划性相结合合、集中维修修与分散维修修相结合9.3.2房屋附属设备备设施的维修修制度根据物业的类类型和特点，，结合房屋附附属设备设施施的种类定制制定制如下管管理制度：1.巡检制2.分工负责制3.季度和年度安安全检查制4.维修报告制度度5.维修工程的审审批制度9.3.3房屋附属设备备设施的维修及故障处处理程序请看书本141页图9-29.3.4房屋附属设备备设施的维修修管理内容1.给水系统的管管理2.排水系统管道道的管理3.供暖系统的管管理4.空调系统的管管理5.供电系统的管管理6.电梯系统的管管理1.给水系统的管管理1)一般规定每半年对给水管道进进行一次定期期检查维护道道表面有无锈蚀现象象,若有锈蚀脱皮皮现象应及时时维修,若管道锈蚀严严重,可考虑更换新新管道.2)防止冰冻3)防止管壁产生生冷凝水4)水池(箱)的定期清洗和和消毒5)水泵房的管理理2.排水系统统管道的管理理1)防止管道阻塞塞2)设置清扫口3)设置检查口4)查漏补漏5）保养1)空调系统的运行2)空调设备设施的日常养护工作4.空调系统的管理3.供暖系统的管理1)供暖运行期间的养护2)非供养期的维护管理5.供电系统统的管理1）供电系统的的运行使用管管理2）供电系统的的日常养护6.电梯系统统的管理1）电梯设备的的使用管理2）电梯设备的的日常养护9.4特种设备维修修养护管理1、特种设备的的含义特种设备是指涉及生命命安全、危险险性较大的锅锅炉、压力容容器（气瓶，，下同）、压压力管道、→承压类特种种设备电梯、起重机机械、客运索索道、大型游游乐设施→机电类特种设设备。同时也包括其其附属的安全全附件、安全全保护装置与与安全保护装装置相关的设设施原则安全至上原则1

企业负责原则2

责权一致原则3

统一监管原则4

综合治理原则53、特种设备的的委托管理物业服务企业业一般采取承承包制的办法法，将特种设设备委托给专专业化的维修修养护公司进行专业的维维修养护。委托方式通过过公开的招标或者邀请招标形式，贯彻““公平、公正、、公开、合理理”的原则实施招招标，并与中中标公司签订订特种设备养养护委托合同同。委托合同一般般可划分为大大包合同、中中包合同、小小包合同。大包合同：是指设备所有有维护保养、、正常磨损更更换零件、应应急抢修、正正常小修均有专业维修修保养公司负负责，其维修费较高中包合同：是指专业化的的维修保养公公司对设备进进行年度定期期保养，小零零部件更换以下，应急抢抢修及小修和和更换零配件件的费用均有物业业服务企业负负担。小包合同：是指专业维修修保养公司只只负责提供配配件和技术指指导，其他所所有人工由物业服务企业业技术人员负负责，费用相对低廉廉。5、特种设备维维修养护管理理的相关规定定1）特种设备备出厂时，应应当附有安全技术规范范要求的设计文件、、产品质量合格证明明、安装及使用用维修说明、监督检验等文件2）特种设备使用用单位应当在特种设备投投入使用前或或投入使用后后30日内，向直辖市或或者设区的市市的特种设备备安全监督管管理部门登记对在使用的特特种设备进行行经常性日常维维护保养，并定期检查查并记录，发发现异常情况况及时处理。。对特种设备的的安全附件、、安全保护装装置、测量调调控装置及有有关附属仪器器仪表进行定定期校验、检检修、并作出出记录3）国家鼓励进行科学学的管理方法法，采用先进技术术，提高特种设备安全性能和管理水平，，增强特种设备生产产、使用单位位防范事故能力力。4、特种设备安全技术档案的建立特种设备安全技术档案应当包括以下内容：1、特种设备的设计文件、制造单位、产品质量合格证明、使用维护说明等文件以及安装技术文件和资料；2、特种设备的定期检验和定期自行检查的记录；3、特种设备的日常使用