房地产项目经济测算培训

2018房地产开发项目经济测算培训|Economiccalculationtrainingofrealestatedevelopmentprojecte7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775前言e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775无人能够左右变化唯有走在变化之前只有将领导变革视为己任的组织才能生存下来企业实现快速增长的六大突破口协同力、领导力、影响业绩和成本的关键数据、快速敏捷的战略制定流程、组织结构优化和领导者的心理素质e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775知是行的主意，行是知的功夫。知是行之始，行是知之成若会得时，只说一个知，已自有行在；只说一个行，已自有知在前言是怎么计算出来的项目利润掌握经济评价及其在决策中的作用树立经营意识e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775目的思考一需要哪些要素投入房地产经营思考二什么样的房地产才能算好项目思考三前言e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775output产出input投入repay回报pay付出前言CONTENTe7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775基本知识

11项目投资项目收入项目利润相关分析重点说明012131601501基本知识测算意义测算思路测算假设

e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A77501基本知识测算必要性测算作用测算精度要求在项目的前期阶段，对项目进行经济效益评价，根据测算结果影响投资决策。机会研究阶段：±30%；根据设想的开发项目和平均单价估算投资总额，简单判断一个项目是否可行（即匡算）初步可行性研究阶段：±20%；根据初步计划的开发项目和较确切的单价估算投资总额，来决定一个项目是否可行（即概算）可行性研究阶段：±10%；根据较详细的开发项目计划和较准确的单价估算投资总额，来决定一个项目是否可行（即精算）是筹集基本建设资金和金融部门批准贷款的依据；是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据；是可行性研究和在项目评估中进行经济技术分析的依据。e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775一、测算意义二、测算思路e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775投入成本实现收入投资计划税收静态利润动态利润融资计划收益基本知识指标和物业配比的模拟成本和投入节奏测算租、售计划模拟现金流分析相关分析模拟开发进程财务评价项目经济评价的基本结构——以房地产开发项目为例三、测算假设基本知识项目投资e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A77501项目投资土地费用开发期间税税费0107管理费用04前期工程费费其他费用0208财务费用05房屋开发费费不可预见费费0309销售费用06对于一般租租售型房地地产开发项项目而言，，其投资成成本费用由由以下部分分组成：土地费用前期工程费费房屋开发费费用（建安安工程费、、基础设施施建设费、、公共配套套设施建设设费）期间费用（（管理费用用、销售费费用、财务务费用）开发期间税税费其他费用不可预见费费等投资成本费费用：项目投资估算：开发项目土土地费用：：指为取得得开发项目目用地而发发生的费用用。开发项项目取得土土地使用权权有多种方方式，所发发生的费用用各不相同同。出让土地的土地出让地价款划拨或征收土地的土地征收拆迁费转让土地的土地转让费股东投资入股土地的投资折价租用土地的土地租用费提示：取得得的只能是是使用权（如如40年、50年、70年）我国的土地地所有权只只有两种：：国家和集集体一、土地费费用项目投资土地征收拆拆迁费：分为农村土地征收拆拆迁费和城城镇土地拆拆迁费。农村土地征征收拆迁费费主要包括：：土地补偿偿费、青苗苗补偿费、、地上附着着物补偿费费、安置补补助费、新新菜地开发发建设基金金、征地管管理费、耕耕地占用税税、拆迁费费、其它费费用。城镇土地拆拆迁补偿费费主要包括：：地上建建筑物、构构筑物、附附着物补偿偿费，搬家家费，临时时搬迁安置置费，周转转房摊销以以及对于原原用地单位位停产、停停业补偿费费，拆迁管管理费和拆拆迁服务费费等。土地出让地地价款：是国家以土地地所有者的的身份，将将土地使用用权在一定定年限内让让与土地使使用者，并并由土地使使用者向国国家支付的的土地使用用权出让地地价款。以以出让形式式取得城市市熟地土地地使用权时时，土地出出让地价款款由土地出让金金、拆迁补补偿费和城城市基础设设施建设费费构成；以以出让方式式获得城市市毛地土地地使用权时时，土地出出让地价款款由土地使使用权出让让金和城市市基础设施施建设费构构成，获得得此类土地地使用权的的开发商，，需要进行行房屋拆迁迁和土地开开发活动，，并相应支支付城镇土土地拆迁补补偿费。土地出让地地价款的数数额由土地地所在城市市、地区、、地段、土土地用途及及使用条件件等许多方方面因素决决定。许多多城市对土土地制定了了基准地价价，具体宗宗地的土地出让让地价款要要在基准地地价的基础础上加以适适当调整确确定。土地转让费：是指土地受让方方向土地转转让方支付付的土地使用用权的转让让费。依法法通过土地地出让或转转让方式取取得的土地地使用权可可以转让给给其它合法法使用者。。土地使用用权转让时时，地上建建筑物及其其它附着物物的所有权权随之转让让。土地租用费费：是指土地租用方方向土地出出租方支付的费用用。以租用用方式取得得土地使用用权可以减减少项目开开发的初期期投资，但但在房地产产项目开发发中较为少少见。土地投资折折价：房地产项目目土地使用用权可以来来自房地产产项目的一一个或多个个投资者的的直接投资资。在这种种情况下，，不需要筹筹集现金用用于支付土土地使用权权的获取费费用，但一一般需要将将土地使用权权评估作价价。一、土地费费用项目投资一、竞价购购买一般土地储储备中心主主导土地一一级开发（（公开交易易市价直接接买即招、拍、挂挂）序号项目计费依据计费标准(元/)费用合计(万元)备注

名称数值单位一土地费用

35741.2

1.1土地受让费土地面积1145.00亩30.0034,350.001.2契税土地价34,350.00万元4.0%1374.0地价款的4%1.3印花税土地价34,350.00万元0.5‰17.2合同额的0.5%土地取得方方式项目投资二、市场比比较法根据市场中中的替代原原理，将待待估土地与与具有替代代性的，且且在估价时时点近期市市场上交易易的类似地地产进行比比较，并对对类似地产产的成交价价格作适当当修正，以以此估算待待估土地客客观合理价价格的方法法。在同一一公开市场场中，两宗宗以上具有有替代关系系的土地价价格因竞争争而趋于一一致。市场比较法法的基本公公式如下：：直接比较公公式：PD＝PB×A××B×D××E间接比较公公式：PD＝PB×A××B×C××D×EPD――待估宗地价价格；PB――比较案例价价格；A―待估宗地情况指数/比较案例宗宗地情况指指数＝正常情况况指数/比较案例宗宗地情况指指数B―待估宗地估估价期日地价指数/比较案例宗宗地交易日日期指数D―待估宗地区域因素条条件指数/比较案例宗宗地区域因因素条件指指数E―待估宗地个别因素条条件指数/比较案例宗宗地个别因因素条件指指数公式中：PD、PB、A、B、D、E含义同前；；C―标准宗地条条件评价系系数／比较案例例宗地条件件评价系数数土地价格估估算项目投资三、成本逼逼近法：是以开发土土地所耗费费的各项费费用之和为为主要依据据，再加上上一定的利利润、利息息、应缴纳纳的税金和和土地所有有权收益来来确定土地地价格的方方法。新开发土地的的一般地价价公式：地价=土地取得费费+土地开发费费+利息+利润+土地所有权权收益=成本价格＋＋土地所有有权收益即（土地取取得费+土地开发费费+利息+利润）*10%--30%的增值收益益率集体土地征地费用说明土地补偿费①按需要安置的农业人口数计算②农田基础设施、树木、地上当季农作物、迁坟等的补偿安置补助费（见①）地上附着物和青苗补偿费（见②）农村房屋拆迁安置补偿费占用耕地的耕地占用税占用耕地的耕地开垦费占用菜地的新菜地开发建设基金征地管理费政府规定的其它有关税费城镇拆迁安置费用说明被拆除房屋及附属物补偿费

①被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费等。购建拆迁安置用房费安置补助费（见①）被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助费房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费政府规定的其它有关税费土地费用估估算项目投资四、基准地地价系数修修正法：通过对待估估宗地地价价影响因素素的分析，，对城市已已公布的同同类用途同同级土地基基准地价进进行修正，，估算宗地地客观价格格的方法。。基本公式如如下：土地价格=基准地价×(1±K)式中：ＫＫ=基准地价修修正系数商业、综合合、居住用用地宗地楼面熟地地价=适用的基准准地价（楼楼面熟地价价）×期日修正系系数×年期修正系系数×容积率修正正系数×因素修正系系数工业用地宗地楼面熟地地价=适用的基准准地价（楼楼面熟地价价）×期日修正系系数×年期修正系系数×因素修正系系数/宗地容积率率（当宗地地容积率<1时）土地费用估估算：项目投资二、前期工工程费一般按建安安工程费的的3%-6%最简单的方方法主要包括开开发项目的的前期规划划、设计、、可行性研研究、水文地质勘勘测以及““三通一平平”等土地地开发工程程费支出建安工程费费的3%左右项目总投资资的1%～3%需工作量结结合多为设计概概算的0.5%左右土地原有上上盖物、拆拆除费、场场地平整费费用和通水水、电、路路费用规划设计费可行性研究究费水文地质勘勘测费三通一平土土地开发费费项目投资序号项目单价（元/平）备注1节能评估及项目申请报告2.7

2环境影响评估0.3

3交通影响评估0.9

4监理费45.2按照《建设工程监理与相关服务收费管理规定》，暂按安装工程费的2.1%估算5勘察费2.0

6设计费15-40市场均值估算（北京一般取费标准每平米板楼15元、塔楼20元、塔楼带商业25元、商业40元）7审图费3.0

8标底编制造价的0.03%9招投标代理费用2.5按照<北京市招标代理服务收费管理暂行办法>累进计算10招投标管理费中标价格的0.06%，暂按建安费计算11测绘费用(钉桩、正负零、竣工等）5.0按照测绘工程产品价格估算（在建工程各类测量）12测绘费用（房屋面积实测）1.4房屋面积实测取费标准1.36元/平米13竣工验收费用10.0包括消防验收、水质验收、空气质量检测等，暂按照10元/平米计算14三通一平费50.0按土地面积，指施工条件所需的水通、电通、路通及场地平整二、前期工工程费项目投资三、房屋开开发费—基础设施建建设费1.建筑安装工工程费建筑安装工工程费是指指建造房屋屋建筑物所所发生的建筑工程费费用(结构、建筑筑、特殊装装修工程费费)、设备采购费费用和安装工程费费用(给排水、电电气照明及及设备安装装、空调通通风、弱电电设备及安安装、电梯梯及其安装装、其他设设备及安装装)等。当房房地产项目目包括多个个单项工程程时，应对对各个单项项工程分别别估算建筑筑安装工程程费用。序号项目单价（元/平）备注三建安工程费1地上建筑建安费按建筑工程单方造价

别墅、类别墅毛坯

小高层住宅毛坯

高层住宅毛坯

集中式商业

写字楼酒店……2地下建筑建安费视项目实际情况而定（车库、人防）项目投资三、房屋开开发费—基础设施建建设费2.基础设施建建设费基础设施建建设费是指指建筑物2米以外和项目红线范围内内的各种管管线、道路工程的建设费用用。主要包包括：自来来水、雨水水、污水、、煤气、热热力、供电电、电信、、道路、绿绿化、环卫卫、室外照照明等设施施的建设费费用，各项项设施与市市政设施干干线、干管管、干道等等的接口费费用。一般般按实际工工程量估算算。序号项目单位数量单价（元）造价计算说明1道路工程平米按概算造价2室外供水工程（自来水）米

按概算造价3室外排污排水工程米

按概算造价4热力工程米按概算造价5煤气工程按概算造价6室外供电安装工程米

按概算造价7绿化工程平米按概算造价8路灯安装工程米

按概算造价项目投投资三、房房屋开开发费费—公共配配套设设施建建设费费3.公共配配套设设施建建设费费：是指居住小区区内为居民服服务配套建设设的各种非营利性的各各种公共配套套设施(或公建设施)的建设费用。。主要包括居居委会、派出出所、托儿所所、幼儿园、、公共厕所、、停车场等。。华南城举例说说明：序号项目单位数量单价费用计算说明1幼儿园平方米2托儿所平方米按概算造价3文化活动站平方米按概算造价4居委会平方米按概算造价5单车棚平方米按概算造价6垃圾中转站平方米按概算造价项目投资特别说明：开开发间接费用用含义：指直接组织织、管理开发发项目发生的的费用，包括括工资、职工工福利费、折折旧费、修理理费、办公费费、水电费、、劳动保护费费、周转房（（板房）摊销销等（工程部门发发生的相关费费用）及资本化利息。问题：1、外联发生的的费用；2、样板房摊销销呢；3、银行借款利利息如何列支。目的：1、归集分配、、准确核算单单个项目的成成本收益；2、对企业所得得税（结算调调整毛利差环环节）及土地地增值税（清清算计算增值值率环节）有有较好的筹划划。区别：管理费用作作为期间费用用，区别还是是比较大的，，但如何划分分这两项费用用，却没有一一个明确的标标准。实际工工作中，通常常以是否设立现场场管理机构为依据进行划划分，如果开开发产品不建建现场机构，，而由公司定定期或不定期期地派人到开开发现场组织织其开发建设设活动，其所所发生的费用用可直接并入入企业的管理理费用，企业业行政管理部部门（总部））为组织和管管理生产经营营活动而发生生的费用应作作为期间费用用，计入管理理费用。项目投资四、管理费用用管理费：指房地产开发发企业的管理理部门（总部部或行政管理理部门华南城城举例：））为组织和和管理开发经经营活动而发发生的各种费费用。主要包括：管理人员工资资、职工福利利费、办公费费、差旅费、、折旧费、修修理费、工会会经费、职工工教育经费、社会保保险费董事会费、咨咨询费、审计计费、诉讼费费、排污费、、房地产税、、土地使用税税、技术转让让费、技术开开发费、无形形资产摊消、、开办费摊销销、业务招待待费、坏账损损失、存货盘盘亏、毁损和和报废损失以以及其他管理理费用。提示：管理费费可按项目（（前期工程费费）+（房屋开发费费）的3%～5%估算。注：如果房地地产开发企业业同时开发若若干个房地产产项目，管理理费应该在各各个项目间合合理分摊。项目投资五、财务费用用定义：指企业为筹集集资金而发生生的各项费用用，主要为借借款或债券的的利息，还包包括金融机构构手续费、融融资代理费、、承诺费、外外汇汇兑净损损失以及企业业筹资发生的的其他财务费费用。公司存存款利息及理理财收益抵减减。若单列开发间接接费，则仅核核算开发前、、项目竣工后后及过程中非非正常中断连连续超3个月。提示：利息的计算：：可参照金融融市场利率和和资金分期投投入的情况按按复利计算；；计算基数=（一）+（二）融资费用：利利息以外的的其他融资费费用，一般占占利息的10%左右。项目投资六、销售费用用定义:指房地产开发发企业在销售售房地产产品品过程中发生生的各项费用用，以及专设设销售机构或或委托销售代代理的各项费费用。包括销售人员员工资、奖金金、福利费、、差旅费，销销售机构的折折旧费、修理理费、物料消消耗费、广告告宣传费、代代理费、销售售服务费及销销售许可证申申领费、样板板房、售楼部部摊销等。广告宣传及市市场推广费，，一般约为销销售收入的1%~2%。销售代理费，，一般约为销销售收入的1.5%~2%。其他销售费用用，一般约为为销售收入的的0.5%~1%。提示：销售费费用约占到销销售收入的3%-5%。集团规定见见附表项目投资六、销售费用用项目投资类别计算基数（销售额）标准房产销售

品推费用10亿元以下部分1.410亿元-20亿元部分1.220亿元-40亿元部分1.140亿元-60亿元部分0.960亿元以上部分0.7招商运营

品推费用计算基数标准净增出租面积4个月租金（按新增出租合同实收平均月租金）维护已开业运营费上年租金收入5%净增开业面积4个月租金（按新增出租合同实收平均月租金）人力成本

日常费用房产销售（销售额）1.5%净增出租面积3个月租金（按新增出租合同实收平均月租金）七、开发期税税费房地产建造过过程产生的税税费，主要包包括：固定资资产投资方向向调节税、土土地使用税、、市政支管线线分摊费、供供电贴费、用用电权费、分分散建设市政政公用设施建建设费、绿化化建设费、电电话初装费、、建材发展基基金、人防工工程费等。各各项税费应根根据当地有关关法规标准估估算。提示：可按建建安工程费的的8-15%项目投资八、其他费用用主要包括临时时用地费和临临时建设费、、工程造价咨咨询费、总承承包管理费、、合同公证费费、施工执照照费、工程质质量监督费、、工程监理费费、竣工图编编制费、工程程保险费等杂杂项费用。这这些费用一般般按当地有关关部门规定的的费率估算。。序号项目取费基数取费单价（元/平米或%）金额（万元）估算说明1临时用地费按建筑面积或建安费用按当地规范文件取费，按建筑面积、土地面积每平米，或建安费用2临时建设费3工程造价咨询费4总承包管理费5单车棚6垃圾中转站提示：一般约约占建安费用用的2%-3%。项目投资九、不可预见见费定义：根据项目的复复杂程度和前前述各项费用用估算的准确确程度提示：（一））~（八）各项费费用之和的3%～7%估算。土地成本视具具体情况而定定是否加入当房地产开发发项目竣工后后采用出租或或自营方式经经营时，还应应估算项目经经营期间的运运营费用。运营费用通常包括括：人工费，，公共设施设设备运行费、、维修及保养养费，绿地管管理费，卫生生清洁与保安安费用，办公费，保险险费，房产税税，广告宣传传及市场推广广费，租赁代代理费，不不可预见费。。项目投资十、小结开发建设费用用投资估算表表序号项目计费基础单位计费数值计费标准(元/㎡，%)费用(万元)计算依据一土地费用

二开发成本总建筑面积万元

1前期费用建安工程费万元

建安工程费3-6%2基础设施费建安工程费万元

建安工程费的15%3建安工程费总建筑面积平方米

4公共配套设施建设费建安工程费万元

建安工程费的3-5%5开发期间税费建安工程费万元

建安工程费的8-15%6其他费用建安工程费平方米

据实计算或建安费用的3%三期间费用

万元

1销售费用销售收入万元

销售收入的3-6%，2管理费用开发成本万元

开发成本的2-3%3财务费用土地成本+开发成本万元

3-5年贷款利率6.65%上浮30%计算四不可预见费土地费用+开发成本+期间费用万元

土地成本视具体情况而定五项目总投资合计总建筑面积万元

项目投资项目收入e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A77501项目收入的关关键要素收入估算：估算房地产开开发项目的收收入，首先要要制定切实可可行的租售计计划(含销售、出租租、自营等计计划)。租售计划的的内容通常包包括：拟租售售物业的类型型、时间和相相应的数量，，租售价格，，租售收入及及收款方式。。租售计划应应遵守政府有有关租售和经经营的规定，，并与开发商商的投资策略略相配合。开发方案：：整个开发期拟拟开发建设的的物业类型和和数量。租售方案：：对于一个具体体的房地产开开发项目而言言，此时必须须明确：出租租面积和出售售面积的数量量及其与建筑筑物的对应关关系，在整个个租售期内每每期(年、半年、季季度、月)拟销售或出租租的物业类型型和数量。综合用途的房房地产开发项项目，应按不不同用途或使使用功能划分分。租售价格：：租售价格应在在房地产市场场分析的基础础上确定租金金单价或销售售单价。项目收入一、开发计划划序号项目合计开发经营期（年、季或月）1234……1一期普宅2别墅3商业4二期普宅5别墅6商业7三期普宅8办公9商业10…….

11

合计

整个开发期数数量拟开发建建设的物业类类型和数量，，即建什么样样的产品以及及工程进度。。项目收入某项目案例一期开发商业住宅酒店办公小计A1区97500——9375——234875A2区——9200036000——二期开发商业住宅酒店办公小计B1区68000——————310760B2区55000——————B3区——127760————B4区——60000————三期开发商业住宅酒店办公小计C1区————1500038000150632C2区——97632————地上总建筑面积（合计）696267项目收入一期（A1区、A2区）20个月二期（B1区

、B2区、B3区、B4区）22个月三期（C1区、C2区）20个月11121234567891011121234567891011121234567891011122011年2012年2013年11121234567891011121234567891011121234567891011122013年2014年2015年11121234567891011121234567891011121234567891011122014年2015年2016年某项目案例项目收入二、销售计划划序号项目合计开发经营期1234……1一期普宅2别墅3商业4二期普宅5别墅6商业7三期普宅8办公9商业10…….

11

合计

在整个租售期期内每期(年、半年、季季度、月)拟销售或出租租的物业类型型和数量。综综合用途的房房地产开发项项目，应按不不同用途或使使用功能划分分。项目收入40一期（独栋200栋，联排116户，商业9.75万平米）23个月二期（独栋200栋，联排116户，花园洋房720户，商业12.3万平米）21个月11121234567891011121234567891011121234567891011122012年2013年2014年11121234567891011121234567891011121234567891011122013年2014年2015年11121234567891011121234567891011121234567891011122015年2016年2017年三期（普通住住宅900户,办公3.8万平米）18个月某项目案例项目收入序号类型预测销售均价（元/㎡）或租金1234……1住宅

1.1别墅1.2联排1.3洋房1.4高层2商业3办公三、价格估算算项目收入定义：根据市场比较较法的替代原原理，选择与与估价对象处处于同一供需需圈内的物业业作为比较案案例，经过交交易情况、交交易日期、区区域因素及个个别因素诸项项修正，得出出估价对象的的比准价格。。市场比较法定定价过程：①搜集交易实实例，②选择择比较实例房房地产，③建建立价格可比比基础，④比比较实例的比比较和修正，，⑤确定该房房地产的比准准价格计算公式：PD＝PB×A×B×D×E。式中：42三、价格估算算—市场比较法（适用于具有有交易性的物物业，价格受受外部环境影影响波动较大大）PD——待估物业价格格；PB——比较案例价格格；A——待估物业情况况指数/比较案例物业业情况指数＝＝正常情况指指数/比较案例物业业情况指数B——待估物业估价价期日价格指指数/比较案例物业业交易日期指指数D——待估物业区域域因素条件指指数/比较案例物业业区域因素条条件指数E——待估物业个别别因素条件指指数/比较案例物业业个别因素条条件指数项目收入项目收入概念：是预测估价对对象的未来收收益，然后用用报酬率或资资本化率将其其转换为价值值，是从未来来的角度评估估房地产的价价格。适用：酒店、公寓、、写字楼等投投资性物业。。公式：房地产的价格格=预期净收益/报酬率或资本本化率。说明：实际操作过程程中，测算净净收益要包括括土地使用权权的价值和地地上建筑物的的价值，要综综合考虑经济济年限、空置置率、残值率率等复杂因素素，同时报酬酬率或资本化化率的确定还还要考虑净现现值因素，在在此仅了解概概念，不作解解读。44三、价格估算算——收益法项目收入定义：房地产开发过过程中发生的的各种费用加加和的一种方方法。新建：取得房地产产开发用地进进行房屋建设设，然后销售售所建成的商商品房”这种种典型的房地地产开发经营营方式为例，，并从便于测测算各构成项项目的金额的的角度，来划划分房地产价价格构成。在在这种情况下下，房地产价价格通常由如如下7大项构成：①①土地取得成成本；②开发发成本；③管管理费用；④④投资利息；；⑤销售费用用；⑥销售税税费；⑦开发发利润。基本公式：新建房地产价价值=土地取得成本本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润（开开发商期望平平均利润）45三、价格估算算—成本法（适用于新开开楼盘，无参参照物且受政政策影响波动动不大）项目收入序号类型2011年每年销售均价（元/㎡）201220132014201520161住宅

1.1住宅7200756079388335875291891.2住宅6300661569467293765880411.3洋房4000420044104631486251051.4多层、小高层3500367538594052425444672商业6000630066156946729376583办公500055006050665573218053某某案例——价格估算及预预测表注：写字楼售售价按20年回收期估算算，涨幅按10%；其他物业涨涨幅按5%。项目收入四、租售收入入经营收入是指指向社会出售售、出租房地地产商品或自自营时的货币币收入。主要要包括房地产产产品的销售售收入、租金金收入、土地地转让收入、、配套设施销销售收入（以以上统称租售售收入）和自自营收入。序号类型项目合计开发经营期1234……1住宅销售收入（万元）

销售面积（㎡）销售单价（元/㎡）销售比例（%）2商业销售收入（万元）销售面积（㎡）销售单价（元/㎡）销售比例（%）3办公……对于出租的情情况，还应考考虑空置期(项目竣工后暂暂时找不到租租客的时间)和空置率(未租出建筑面面积占总建筑筑面积的百分分比)对年租金收入入的影响。租租售收入估算算，要计算出出每期(年、半年、季季度、月)所能获得的租租售收入，并并形成租售收收入计划。租租售收入的表表所提供的格格式进行。项目收入住宅（一期）总计2012年2013年2014年2015年2016年每年销售面积(㎡)120000240003600036000240000每年销售比例(%)100%20%30%30%20%0%售价(元/㎡)814475607938833587529189销售收入合计(万元)97730181442857730006210040住宅（二期）总计2012年2013年2014年2015年2016年每年销售面积(㎡)64000128001920019200128000每年销售比例(%)100%20%30%30%20%0%售价(元/㎡)712666156946729376588041销售收入合计(万元)456088467133361400398020洋房（二期）总计2012年2013年2014年2015年2016年每年销售面积(㎡)9576001915247880191529576每年销售比例(%)100%0%20%50%20%10%售价(元/㎡)468042004410463148625105销售收入合计(万元)44817084462217193124889（6层、小高层）（三期）总计2012年2013年2014年2015年2016年每年销售面积(㎡)976320004881648816每年销售比例(%)100%0%0%0%50%50%售价(元/㎡)436136753859405242544467销售收入合计(万元)425740002076821806某项目案例项目收入序号项目税费率税费基数1增值税11%销售收入2城市建设维护税7%增值税额3教育费附加3%增值税额4房地产税（从价计征）1.20%房产购买价格5房地产税（从租计征）12%房产租赁价格6土地增值税（增值50%以内）30%0%土地增值额增值税扣除项目土地增值税（增值50-100%）40%5%土地增值额增值税扣除项目土地增值税（增值100-200%）50%15%土地增值额增值税扣除项目土地增值税（增值200%以上）60%35%土地增值额增值税扣除项目7契税4%土地取得价值8印花税0.5‰土地取得价值9企业所得税25%项目销售利润131415

16

1718土地使用税大城市0.5——10拥有土地使用权面积中等城市0.4——8小城市0.3——6县城、建制镇、工矿区0.2——4五、税费估算算目前，我国房房地产开发投投资企业纳税税的主要税种种如下：项目收入序号项目合计开发经营期1234……1增值税

2城市建设维护税3教育费附加4地方教育费附加5印花税6土地使用税7房产税8土地增值税9其他税费10企业所得税税费表项目收入五、税费估算算—土地增值税概念：反房地产暴利利税，是指房房地产经营企企业等单位和和个人，有偿偿转让国有土土地使用权以以及在房屋销销售过程中获获得的收入，，扣除开发成成本等支出后后的增值部分分，要按一定定比例向国家家缴纳的一种种税费。预征：土地增增值税在取得得收入时或预预售款时预缴缴按收入预缴缴具体税率由由所在税务局局定南昌普通通住宅1%；非普通住宅宅3%；非住宅5%，达到清算条条件后清算，，多退少补。。增值率不超过过20%免征土地增值值税。经测算算：一般毛利利率在34.63%以上都需要缴缴纳清算方法（步步骤）：计算增值额：：增值额=收入额—扣除项目金额额计算增值率：：增值率=增值额/扣除项目金额额确定适用税率率：依据计算的增增值率，按其其税率表确定定适用税率依据适用税率率计算应纳税税额：应纳税额=增值额*适用税率—扣除项目*速算扣除系数数项目收入速算公式增值额未超过过扣除项目金金额50％：土地增值值税税额=增值额×30％增值额超过扣扣除项目金额额50％，未超过100％的：土地增增值税税额＝＝增值额×40％－扣除项目目金额×5％增值额超过扣扣除项目金额额100％，未超过200％的：土地增增值税税额=增值额×50％－扣除项目目金额×15％增值额超过扣扣除项目金额额200％：土地增值值税税额=增值额×60％－扣除项目目金额×35％公式中的5％，15％，35％为速算扣除除系数。增值税扣除项项目=费用（1+10%）+成本（1+20%）项目2011年2012年2013年2014年2015年2016年销售收入

28896.0053957.23131219.11121011.4391899.93增值税扣除项目

1296225640661876376249277土地增值额2091571593428318650325724942623增值率

123%110%98%90%86%土地增值税73336602310313227031971214586某某案例项目收入税种计税基数计税数额（万元）税率税额（万元）增值税销售额486715.901148233（销项）城市建设维护税增值税额482337%3376.31教育费附加增值税额482333%1446.99地方教育费附加增值税额482332%964.66交易印花税购销合同额486715.900.05%243.36土地使用税土地面积763337.154元/年/平米931.65土地增值税土地增值应税额79441.14分段23832.34房产税酒店原值七成31967.111.2%3836.05其他税费销售额486715.902.0%9734.32企业所得税税前利润108131.7125.0%27032.93合计某某项目案案例项目收入关于个人所所得税纳税人义务务人：既包括居民民纳税义务务人（在中中国境内有有住所，或或者无住所所而在境内内居住满1年的个人）），也包括括非居民纳纳税义务人人（在中国国境内无住住所又不居居住或者无无住所而在在境内居住住不满一年年的个人））。居民纳纳税义务人人负有完全全纳税的义义务，必须须就其来源源于中国境境内、境外外的全部所所得缴纳个个人所得税税；而非居居民纳税义义务人仅就就其来源于于中国境内内的所得，，缴纳个人人所得税。。征税机关：：国税（银行行系统代征征的个人利利息方面所所得税）；；地税（包包括机关、、企业、事事业单位、、个体工商商户等超过过个人所得得税征税标标准的所有有个人）。。征收范围：：工资、薪金金所得等十十一项。工资、薪金金所得，是是指个人因因任职或受受雇而取得得的工资、、薪金、奖奖金、年终终加薪、劳劳动分红、、津贴、补补贴以及与与职或受雇雇有关的其其他所得。。这就是说，，个人取得得的所得，，只要是与与任职、受受雇有关，，不管其单单位的资金金开支渠道道或以现金金、实物、、有价证券券等形式支支付的，都都是工资、、薪金所得得项目的课课税对象。。税率：适用7级超额累进进税率，按按月应纳税税所得额计计算征税。。该税率按按个人月工工资、薪金金应税所得得额划分级级距，最高高一级为45%，最低一级级为3%，共7级。项目收入关于个人所所得税计算方法：应纳个人人所得税税额=应纳税所得得额×适用税率-速算扣除数数扣除标准3500元/月（2011年9月1日起正式执执行）（工资、薪薪金所得适适用）应纳税所得得额=扣除五险一一金后月收收入-扣除标准如：张三、、基本工资资10000元，佣金3000元、住房补补贴2000元、伙食补补贴（固定定进工资表表，区别于于误餐补贴贴）300元、电话补补贴200元，扣事假假工资1200元，个人承承担五险一一金（个人人约占23%，单位约占占43.5%）即2300元。应纳税所得得额=10000+3000+2000+300+200-1200-2300-3500=8500元应纳税额=8500*20%（税率）-555（速算扣除除）=1145元纳税办法：单位代扣扣代缴、个个人可以查查询并取得得纳税证明明，年所得得12万以上（含含）在纳税税年度终了了向主管税税务机关办办理纳税申申报（公司司代办，汇汇算清缴））项目收入关于“营改改增”1、定义：营业税改征增值税（以下简称称营改增））是指以前前缴纳营业业税的应税项目改成缴纳增增值税，增增值税只对对产品或者者服务的增增值部分纳纳税，减少少了重复纳纳税的环节节。营业税是比比较便于征征收的税种种，但存在在重复征税税现象，只只要有流转转环节就要要征税，流流转环节越越多，重复复征税现象象越严重（（每流转一次次就要征一一次税，比比如买一件件衣服），增值税税替代营业业税，允许许抵扣，将消除重重复征税的的弊端，有有利于减轻轻企业税负（但行业不同同影响程度度也不同，，主要受抵抵扣环节的的影响）2、区别：征税范围不不同：凡是是销售不动产产、提供劳务务(不包括加工工修理修配配)、转让无形资资产的交营业税税，凡是是销售动产产、提供供加工修理理修配劳务务的交纳增增值税。计税依据不同：增值值税是价外税，营业税是是价内税。所以在计计算增值税税时应当先先将含税收收入换算成成不含税收入入（如住房销售售合同金额额为110万元，则实实际销售额额为100万元，按100万元缴纳销销项税减进进项税的差差），即计算算增值税的的收入应当当为不含税税的收入。。而营业税税则是直接接用收入乘乘以税率即即可（即按110万元乘5%的税率）。。项目收入关于“营改改增”3、房地产行行业：财政部通知知：2016年5月1日起，新老过渡：：房地产老老项目，是是指《建筑工程施施工许可证证》注明的合同同开工日期期在2016年4月30日前的房地地产项目，，可以选择择适用简易易计税方法法按照5%的征收率计计税，也可可以参考新新项目的征征缴模式，，要求报主主管税务机机关备案。。新项目以以取得的全全部价款和和价外费用用，扣除受受让土地时时向政府部部门支付的的土地价款款后的余额额为销售额额。4、具体规定定：在中华人民民共和国境境内销售自自己开发的的房地产项项目的企业业为增值税税纳税人。。增值税纳纳税人分为为一般纳税税人（税率为11%，但可抵扣扣，一般计计税）与小规模模纳税人（（征收率为5%，不可抵扣扣，简易计计税）两大类。。纳税人年年应征增值值税销售额额超过500万元(含本数)的为一般纳纳税人，未未超过规定定标准的纳纳税人为小小规模纳税税人。一般计税方方法的应纳纳税额按以以下公式计计算：应纳纳税额=当期销项税税额-当期进项税税额当当期销项税税额小于当当期进项税税额不足抵抵扣时其不不足部分可可以结转下下期继续抵抵扣。采取取预收款方方式销售所所开发的房房地产项目目，在收到到预收款时时按照3%的预征率预预缴增值税税5、注意事项项：签订经济合合同：包括括销售合同同、租赁合合同、施工工合同、采采购合同等等。取得发票：：增值税专专用发票、、货物清单单、验收单单等真实性性、合理性性。单位名名称、开户户行、账号号、税号发票管管理：：领用用、开开具、、注销销；收收取、、验证证、抵抵扣。。项目收收入项目利利润e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A77501利润总总额＝租售售收入入－土土地成成本—房屋开开发成成本－－开发发费用用（销销售费费用、、管理理费用用、财财务费费用））-其他费费用-不可预预见费费用－－各项项税金金（经经营税税金及及附加加、土土地增增值税税、房房产税税等））净利润润=利润总总额+（营业业外收收入-营业外外支出出）-企业所所得税税一、基基本概概念—利润项目利利润开发利利润是是整个个项目目的全全生命命周期期的经经营成成果，，账面面利润润是会会计分分期的的经营营成果果直接成本利润率开发利润/(土地取得成本＋开发成本)成本利润率开发利润/(土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用)销售利润率开发利润/开发完成后的房地产价值（总租售收入）项目利利润货币时时间价价值，，是指指在不不考虑虑通货货膨胀胀和风风险情情况下下的、、货币币经历历一定定时间间的投投资和和再投投资所所增加加的价价值，，也称称为资资金的的时间间价值值（今今年的的100元不等等于明明年的的100元）。。货币币时间间价值值的本本质是是价值值增值值。从数量量上看看，货货币时时间价价值是是在没没有风风险和和没有有通货货膨胀胀条件件下的的社会会平均均资金金利润润率（（某行行业在在社会会上的的平均均获利利水平平）。。企业业在投投资某某一项项目时时，至至少要要取得得社会会平均均的利利润率率。复利（（把利利息计计入本本金计计算））现值值：指指未来来一定定时间间的特特定资资金按按复利利计算算的现现在价价值（（未来来的钱钱相当当于现现在的的钱？？）。。P＝F×（1＋i）－n复利终终值计计算指一笔笔收支支经过过若干干期后后再到到期时时的金金额（（现在在的钱钱相当当于未未来的的钱））:F＝P×（1＋i）n年初存存入100元，利利率10%，按单单复利利计算算，两两年后后其终终值多多少（121元）一、基基本概概念—资金价价值项目利利润一、基基本概概念——现金流流量（（经营营、投投资、、筹资资活动动）现金流量指项目投资、出售引起的现金流入、现金流出的数量。现金净流量指一定时期现金流入量与现金流出量的差额。流入量大于流出量时净流量为正值，反之为负值。净现值指未来资金流入的现值与资金流出的现值的差额项目利利润一、基基本概概念——现金量量与利利润的的关系系可行性性研究究中，，现金金净流流量可可以代代替利利润作作为评评价投投资净净收益益的指指标。。在整个个投资资有效效年限限内，，项目目利润润总计计与现现金净净流量量是相相等的的。应用现现金净净流量量，并并可方方便地地引入入资金金时间间价值值来考考察投投资方方案。。利润是按照权责发生制确定的分期损益现金净流量是根据收付实现制确定的分期损益项目利利润一、基基本概概念—经济评评价指指标核心指标内部收益率销售净利率（或投资利润率）财务净现值动态回收期参考指标总投资回报率销售毛利率获利指数资金峰值比例地价支付贴现比启动资金获利倍数

项目利利润指标评评价考考虑：：（1）核心心指标标确定定指标标值标标准；；参考考指标标中的的总体体指标标未定定标准准仅做做参考考；参参考指指标中中的单单项指指标结结合具具体项项目分分析评评估。。（2）经过过对部部分项项目的的测试试，其其内部部收益益率均均超过过30%。因此此对一一般多多层项项目内内部收收益率率暂定定为25%。（3）经测测算，，集团团平均均税前前销售售利润润率为为12%，销售售净利利率约约在8.04~10.2%之间，，因此此销售售净利利率暂暂定为为9%。一、基基本概概念—指标参参考万科核核心指指标的的基本本要求求（参参考））项目利利润内部部收收益益率率投投资资收收益益能能承承担担货货币币贬贬值值、、通通货货膨膨胀胀能能力力，，即即抗抗风风险险能能力力≥≥25%销售售净净利利率率≥≥9%一、、基基本本概概念念———资金金使使用用计计划划序号项目合计开发经营期1234……1土地费用

2前期费用

3基础设施费

4建安工程费

5配套设施费用

6开发期间税费

7其他费用

8销售费用

9管理费用

10财务费用

11不可预见费

合计

房地地产产项项目目应应根根据据可可能能的的建建设设进进度度和和将将会会发发生生的的实实际际付付款款时时间间和和