物业管理服务项目设备设施维护管理

物业管理服务项目设备设施维护管理（一）公用设备设施维护保养基本要求1）公司各类公用设备设施的保养，须参照下表规定的时间周期进行，“A”表示需要检查；“B”表示需检查并记录，空白表示不必检查。检修类别设备名称每日巡查周检半月检月检两月检季检半年检年检每年三月高压环网柜、变压器ABBB配电室内的配电柜BBBB动力柜、电表箱ABB电力电缆B防雷接地B发电机BBBB生活水泵及控制柜BBBB生活供水管网BB雨水泵、污水泵及控制箱AB排污管网、化粪池AB灭火器B电梯BABAB电讯系统ABBBB红外报警系统闭路监控系统AB车场门禁系统智能对讲系统电子巡更系统BBB安防报警系统AB清洁绿化设备BBB消防系统（水、电系统）ABBBBB公共设施ABBB第1页共30页注：供配电设备的半年检、年检可结合市政计划性停电检修和物业项目实际情况进行，须保证每年至少一次全面检修。（二）公用设备设施预防性维护通用规定1）设备检修等级分类：a）日检：属巡视检查维护。检查设备房有无渗水、设备有无漏水、油等现象，记录设备运行参数，确认设备运行状态是否正常；b）周（月）检：属预防性检查。对设备性能进行全面检查，对故障隐患部位进行修理或调整，预防事故,保证设备正常运行；c）季（半年）检：属于维护性修理。对设备进行清洁、调校；d）年检：属于恢复性修理。对设备局部解体，除进行月检的工作外，应着重恢复设备的电气性能、机械和精度，检修或更换主要零部件及附属装置；e）大修：属于彻底性修理。对设备进行全部解体，全面检查、试验、调试，更换全部不合格零部件及附属装置。大修应结合项目发展的需要进行技术改造；f）设备负责人应视设备运行情况及时提交设备大修报告，经物业服务中心经理审核后执行，如有业委会需报甲方委员会批准执行；g）服务供方保养维修：依据合同内容，进行定期保养及故障处理；h）设备大修：设备大修方案提出后，报客户及工程部审批并备案，设备鉴定标准将参照国家相关行业标准进行验收；i）各物业服务中心应建立《设备（工具）汇总表》和设备管理档案或设备管理软件，记录设备、检修及重要零部件更换情况，并在《设备/设施保养维修记录表》中记录；j）对重要设备，特别是进设备的易损零部件，部门应有适量的储备，确保突发故障的及时处理；k）设备负责人应根据批准的检修计划，做好检修前准备工作及防范措施。对影响较大的重要维修工作（对客户造成影响超过2小时以上），部门负责人需到现场指挥、协调、组织；第2页共30页l）客户及工程部每半年应组织一次设备大检查，检查方法采取重点抽查（设备局部解体、测试）及全面普查相结合的方法；m）物业服务中心需要编写本部门的《公共设备设施年度检修计划》，并在每年十二月十五日前上报甲方审批并严格执行，如有变更应提前一周客户及工程部批准；n）物业服务中心应保存相关设备的技术图纸、产品说明书等资料，以便了解设备运行状态；o）设备管理档案建立要求，设备应进行分类（可以参照公司的分类）建立设备管理档案，内容包括：设备的基本参数、购买日期、年度保养内容、日常更换的重要零配件、故障现象描述等；p）各物业服务中心应建立《设备（工具）汇总表》和设备管理档案或设备管理软件，记录设备、检修及重要零部件更换情况，并在《设备/设施保养维修记录表》中记录；q）对重要设备，特别是进设备的易损零部件，部门应有适量的储备，确保突发故障的及时处理；r）设备负责人应根据批准的检修计划，做好检修前准备工作及防范措施。对影响较大的重要维修工作（对甲方造成影响超过2小时以上），部门负责人需到现场指挥、协调、组织；s）工程管理职能部门每半年应组织一次设备大检查，检查方法采取重点抽查（设备局部解体、测试）及全面普查相结合的方法；t）物业服务中心需要编写本部门的《公共设备设施年度检修计划》，并在每年十二月十五日前上报服务中心审批并严格执行，如有变更应提前一周报备；u）物业服务中心应保存相关设备的技术图纸、产品说明书等资料，以便了解设备运行状态；v）设备管理档案建立要求，设备应进行分类（可以参照公司的分类）建立设备管理档案，内容包括：设备的基本参数、购买日期、年度保养内容、日常更换的重要零配件、故障现象描述等；w）对外购置的设备由设备负责人负责验证，重要设备则由物业服务中心负第3页共30页责人会同专业职能部门专业工程技术人员组织验证并填写《设备验收报告》，验收中发现的问题应及时与采购及成本管理职能部门联系，直至最终解决。验收完毕，由仓管员办理入库建帐手续。2）设备设施维修养护记录说明a）物业服务中心负责人或助理每月巡查情况记录在《设备/设施检查记录表》中。日、周、月、季、年保养及大修工作、故障处理在《设备/设施保养维修记录表》中予以记录，对于大修、故障处理、设备元器件的更换、控制线路的改接等对设备运行有影响的技改内容还需在《设备台账》中给予记录。（此处加界定）突发性故障的抢修应填写《突发事件处理记录表》报相关部门；b）对于电梯、消防等服务供方在保修期内对设备的定期保养及故障的处理，必须按规定做好记录，每月需评估，并填写供方工作评估报告。（四）工程设备维护要求及标准1）空调系统序号项目名称周期巡视维护要点质量标准1主机每日根据主机显示屏观察主机运行情况，记录相关数据。检查主机运行声音有无异常，润滑油是否充足。进出主机冷却水、冷冻水压力是否正常。巡查保温棉损坏情况并及时修补。1.主机运行正常，制冷效果好。2.机组整洁、美观。每年对维修单位的年度维修保养进行验收、检查。年度保养的主要项目如下：检测润滑油质，适时更换压缩机油。协助水处理公司对冷凝器进行通炮处理。检测压缩机绝缘及对地电阻值。4.清洗过滤器，及时更换损坏滤网。5.对机组进行泄漏检查。第4页共30页每日检查水泵运行有无异常声音和振动。检查水泵进出水压的压力、运行电流及温度是否正常。检查水泵盘根滴漏水是否超标。参照供水系统参照供水系统每日检查散热风机及布水器是否运行正常。检查填料有无损坏。检查集水盘是否漏水，补水阀工作是否正常。1.定期维修风机及布水器，更换传动皮带每月O清洗填料及集水盘。及时修补集水盘漏水及各种进出水阀门O半年1.根据维保时间，对风机电机进行保养。每年2.对设施进行除垢、修补油漆。每日检查风机运行有无异响，机体整洁，无较大振动。检查电磁阀启闭是否灵活°检查进风滤网有无杂物堵塞。每月检查、维护电磁阀，使其能在楼宇自控中正常调节。清洗滤网，紧固各接线端头每年按计划对风机进行维护保养，更换损坏件及加注润滑油。对机体进行除锈、油漆。测试电机绝缘性能。5.清洗散热片。水泵冷却塔新风机运行无噪音。无滴、漏水现象。无漏水。集水盘无溢水。冷却水的温度达到规定要求。风机及布水器工作运行良好。运行无噪音，送风无异味。机体整洁第5页共30页5管道阀门每日检查集、分水器压差是否控制在0.15〜0.25Mpa范围内。检查各保温层完好无损，阀门无渗、漏水现象。检查各种标示牌是否完好。无渗、漏水及滴冷凝水现象。管道油漆，保温层完好O阀门启闭灵活。每年对尾端管道及集、分水器排污。紧固各电磁阀接线端头，修补保温层。停机后清洗过滤器，对主机水管进行维护保养。对管道阀门进行除锈、油漆。序号项目名称周期巡视维护要点质量标准6盘管风机每日检查运行有无异常响声。检查集水盘有无漏水，排水管是否畅通。温度、风速调节灵敏。无滴漏水。外观清洁、无异响、振动现象。制冷效果良好。每季1.清洗过滤网，擦拭进出风。每年定期维护风机电机，润滑转动部位。紧固各接线端头，使温控器能够正常调节出风温度。及时疏通集水盘排污管，保证畅通。7膨胀水箱每日检查浮球阀是否正常。检查水箱控制是否正常水位。水箱内是否清洁无杂物。无渗漏水现象。清洁美观，水位正常。水箱内壁无明显锈蚀。每月1.对水箱排污一次。每年及时更换损坏的浮球阀及各种阀门。对水箱及配套设施进行除锈、油漆。8风管每日检查风管有无堵塞、断裂。检查滤网有无堵塞、损坏。1.保证通风畅通。第6页共30页检查风阀拉杆有无脱落损坏。检查保温棉有无破损和脱落。2.风管无塌陷°每年及时维护断裂、开孔的风管，保证通风正常。清洗、更换滤网。重新安装及更换脱落和损坏的拉杆O及时修补损坏的保温层。9冷却水参见分包合同监督检查分包单位按合同要求进行空调冷冻水、冷却水的处理。水样检测结果符合下列标准：PH7.0—9.2；浊度<20ppm；总硬度<6ppm;碱度<5ppm;5.总铁<1ppm；总铜<0.2ppm；细菌<5X105个/ml°10冷冻水参见分包合同监督检查分包单位按合同要求进行空调冷冻水、冷却水的处理。水样检测结果符合下列标准：PH8—11;细菌＜5X105个/ml;钢腐蚀率＜0.6mg/cm2；铜腐蚀率＜0.3mg/cm2°第7页共30页2）电梯序号项目名称周期巡视维护要点质量标准1轿厢及前室每日检查轿厢选层按钮，电梯前室召唤按钮外观是否完好，是否能正常传送信号。检查轿厢和电梯前室楼层显示器是否完好，指示是否正确。检查外门及门套有无变形，门缝上、下间隙是否一致。检查门框地槽有无异物，门扇启闭是否灵活O检查轿厢内照明、风扇、对讲系统等辅助设施是否齐备、完好。清洁轿厢内部及层门，更换地毯。配套设施正常、齐备。外观整洁。轿厢各活动部分动作灵活，运行安全、可靠。每月协助、跟踪分包单位人员维修更换损坏的部件或进行维护保养。具体内容如下：定期调整门扇，使门缝上下间隙一致，牢固自锁。及时更换照明灯具，清洁灯具防护玻璃°检测对讲系统，使其与监控中心保持通讯畅通。2机房及设备每日检查警示牌及各种规章制度是否清晰、整洁和齐备。检查机房各种配套设施及专用工具是否齐备、完好。检查机房有无漏水，曳引机有无漏油、漏电现象。牵引钢丝绳上平层线是否清晰。检查配电柜及控制柜是否清洁，指示灯是否正常，柜内电器设备有无过热现象，工作时有无异响。检查分体空调运行是否正常。机房清洁，通道畅通。机房干燥，温度适中。曳引机工作正常。第8页共30页每月1.协助、督促分包单位人员清洁、整理配电柜、控制柜内线路，清洁曳引机及安全钳，紧固接线端头，改善插接件连接效果。半年1.对曳引机安装支架、支承座及接地线进行清洁、除锈、油漆。每年1.协助年检专业人员对电梯各系统进行一次安全检测。3厢顶设施每日检查轿厢顶照明设施是否正常、有无杂物。检查各配套设备安装是否牢固，有无松脱现象。检查滑轮（槽）与滑轨接触是否良好，接触面是否光滑。检查各保护开关是否灵敏、可靠。安全开关灵活有效。挡遮板准确控制轿厢平层O每周1.由分包单位人员对轿厢顶清洁除尘，紧固各安装镖栓及接线端子。半年协助、督促分包单位检查开门机构，调整间隙，加注润滑油。协助、督促分包单位对轿厢设备支架除锈、油漆。协助、督促分包单位检查清洁轿厢挡遮板及发射信号灯。4井底设施每周检查井底照明、安全开关是否正常。检查井底有无杂物、油渍及积水。检查井底各辅助设施是否齐备、完好。井坑内无积水、无杂物、无异味。限位开关灵敏可靠。每月定期清除井底杂物污渍及积水，维护照明设施及安全开关，紧固接线端头。对井底设施进行清洁、除锈、油漆。坑底有排污泵的，测试其工作性能。第9页共30页半年协助、督促分包单位检查缓冲器受力情况，判断钢丝绳延展率。协助、督促分包单位根据电梯运行情况调整限速器张紧轮间隙。协助、督促分包单位检测限位开关，保证灵敏可靠。协助、督促分包单位检测对重设施，保证其运行稳定性。3.缓冲器工作状况良好。3）消防报警系统序号项目名称周期巡视维护要点质量标准1消防主机每日机柜清洁。检查指示灯是否正常亮。检查显示屏是否显示正常。检查操作键盘是否能正常操作。从显示屏上检查各回路运行情况是否正常，如有故障点、警告点，查明地址，及时处理。外观清洁，无损伤。开机时绿色灯亮，报警时红色灯亮。回路卡输入电压为36VDC。显示屏正常显示，能正确显示、打印、报警情况。能正确进行报警控制。半年1.感知器进行加热、喷烟试验以检查整个系统的运行情况。每年清洁柜内各卡。整理柜内电线，紧固接线头、插接头。检测各卡电压。2联动柜每日机柜清洁。对柜上所有指示灯进行试验，看能否正常亮。外观整洁，无损伤。正常时电源指第10页共30页半年1.进行系统试验检测联动柜是否正确联动。示灯亮，报警时相关联动部分指示灯亮。3.报警时能准确联动相应设备。每年清洁柜内各卡。整理柜内电线，紧固接线头，插接头。检测电源的各卡输出电压。3烟、温感知器每日检查外观是否整洁。检查安装是否牢固，有无松脱现象。感知器输出输入电压均为36VDC。单一回路线路总电阻不超过15Q，电容不大于0.5^F。外表清洁，内腔室干净无尘。底座牢固，安装倾角不大于45度。火灾时能正确报警。每月1.抽取5%感知器试验以检查能否正常报警。每年检测感知器底座输入输出电压是否正常。检测感知器线路的电阻、电容是否正常。清洗感知器腔室。紧固线路接头。逐个试验感知器以检查能否报警。4无源介面每日清洁表面。检查线路是否有松脱现象。检查盒盖是否盖好。外表清洁，线路整齐，接线头接触良好。输入、输出电压应为36VDC。四个端正常时应为开路状态。每年整理线路，紧固接头。检测输入、输出电压，检测四个端是否开路。第11页共30页5有源介面每日清洁表面。检查电源、电池是否正常。检查电路接头是否有松脱现象。检查盒盖是否盖好。外表清洁，线路整齐，接线头接触良好。输入、输出电压应为36VDC。四个端正常时应为开路状态。电池正常电压为12VDC。每年整理线路，紧固接头。检测输入、输出电压，检测四个端是否开路。更换失效电池。6警铃每日检查外观是否清洁完好。检查安装是否牢固。外表清洁，安装牢固。报警时能正常响铃。半年检查线路是否连接良好。抽取不低于5%警铃，测试能否正确响铃。每年1.逐个测试能否正常响铃。序号项目名称周期巡视维护要点质量标准7手动报警器每日检查外表是否清洁。检查安装是否牢固，有无破损现象。盒体牢固、整洁。线路接头接触良好。手动时能正确报警。每月固定底座，更换破损玻璃。检查线路是否接触良好。抽取不低于5%的手动报警器，测试能否正确报警。每年1.逐个测试能否正常报警。8排烟阀每日检查排烟阀以及控制器是否安装牢固。检查手动是否能迅速打开。阀门、控制器安装牢固。阀门翻板开、第12页共30页每年检查控制器内微动开关是否能正常动作。检查控制器机械部分是否动作准确，有无卡死。检查控制器控制阀门的钢丝绳是否有锈蚀和断裂。检查阀门翻板是否转动灵活。对可动机械部分及钢丝绳上油。逐个测试，看是否可靠动作。闭到位。控制器动作灵敏，线路良好。火灾时能准确打开排烟阀。9排烟风机每日清洁风机表面灰尘。检查风机运行是否有振动、异味、异响。检查控制箱是否清洁，有无异常情况。风机、控制箱整洁、牢固。报警时能准确启动。机械部分运转正常。润滑油足够°每年紧固风机各机械部位及支架。对风机电机轴承加油。测量电机绝缘电阻。检查控制电路、接头、触头，整理线路。10正压风机参见9参见9参见911消防广播电话每日/月检查主机柜及现场各喇叭、对讲电话机是否清洁、牢固。检查广播话筒、喇叭是否有杂音。每月检查主机与各楼层电话机是否一一对应，通话是否清晰。外表清洁。广播声音清晰,音量适中，楼层准确。电话声音清晰,楼层准确。每年清洁主机内各电路板，整理柜内线路。处理各接线端子。对松脱、虚焊的接点重新砂光焊接O对现场电话机、喇叭接线进行紧固O第13页共30页12紧急疏散灯每日检查外观是否清洁。检查荧光显示屏是否清晰。检查工作状态是否正常。有电时，亚亮度工作。停电时，高亮度工作。每季检查电池是否失效。荧光显示屏是否正常。13喷淋泵消火栓泵喷淋稳压泵消火栓稳压泵参见供水系统参见供水系统参见供水系统14水流开关每日检查水流开关是否完好、无损。检查电线接头有无脱落，电线有无破损、断线情况。检查喷淋水管压力是否正常。1.管道内水一旦流动，水流开关即动作，将信号正确反馈到消防主机。每半年紧固水流开关接线盒内接头。检查开关是否动作，启（闭）是否灵敏。检查管路有无漏水现象。序号项目名称周期巡视维护要点质量标准15喷淋头即时更换破损喷淋头。对漏水部位进行密封处理。1.喷淋头温度超过（68〜70°C）时，喷头玻璃破碎，水流喷射而出。每日1.检查外表是否完好，有无漏水现象。17消防箱每日检查箱体是否清洁完好无损。检查箱内水带、水枪、水管、小锤、按钮是否齐备完好。检查箱门封签是否完好。箱内阀门开闭灵活，无漏水。水管、水带、水枪、小锤、按钮第14页共30页每月处理箱内阀门、水管漏水、锈蚀情况。清洗、晾干水带。检查电线接头、按钮、指示灯是否正常。、指示灯齐全完好。击碎报警按钮玻璃应能启动消火栓泵。箱门封签完好。18电接点压力表每日检查外表是否清洁，有无损坏现象O检查线路是否整齐，有无破损、松脱现象。检查阀门是否打开，有无漏水现象。外观整洁，线路整齐，连接牢固。管道内压力超出设定范围（0.12〜0.2Mpa）时，电接点压力表可靠动作，控制喷淋（消火栓）稳压泵。每半年紧固线路接点。检查电接点压力表触头有无灼伤、烧蚀。测试电接点压力表能否可靠动作。校验电接点压力表。19湿式报警系统每日检查外表是否清洁，有无损坏现象。检查线路是否整齐，有无破损、松脱现象。检查阀门是否打开，有无漏水现象。外观整洁，线路整齐，连接牢固。除喷淋管道水流波动外，湿式报警阀动作并延迟15秒后，压力开关能将信号反馈到消防主机。每半年紧固线路接点。测试压力开关能否可靠动作。喷淋末端试水或喷淋头炸开后，湿式报警阀能灵活打开。4）气体消防系统序号项目名称周期巡视维护要点质量标准第15页共30页1七氟丙烷气体消防每日检查控制箱指示是否正常，绿色指示灯是否亮。检查手、自动转换器及紧急释放装置是否正常。检查启动氮气瓶压力及储气瓶压力是否正常。检查警灯及警铃是否完好。检查气体房内应急灯具是否完好。检查温、烟感知器是否良好。警铃、警灯完好，使用正常。信号反馈灵敏、准确。启动瓶、储气瓶气压正常。系统在火灾发生时能准确、及时报警和启动灭火。每周1.检测启动氮气瓶及储气瓶压力。每月清洁控制箱及转换器，紧固各接线端头O检查电磁阀，紧固接线头。半年清洁喷嘴，保证无异物阻碍气体释放。随机抽取5%的感知器进行试验，检测信号是否能及时准确反馈到消防监控室，同时消防警灯是否亮、警铃是否响，电磁阀是否动作。紧固管道连接件，对系统进行除锈、油漆。每年1.对全部感知器进行试验，检测其灵敏度O2二氧化碳气体消防每日检查控制箱各种指示灯是否显示正常。检查气瓶安全插销是否正常。检查警铃是否正常，重量杠杆行程开关是否正常。检查气体房内正常和事故照明是否完好O检查温、烟感知器是否良好。控制器及消防主机反馈信号显示正常。配套设施良好。储气瓶压力正常。系统在火灾发生时能准确、及时启动报警。每周巡视气瓶重量杠杆是否平衡，信号反馈行程开关是否牢固。清洁控制箱，紧固控制箱内及警铃、行程开关、电磁阀等设备的接线端头。第16页共30页半年清洁喷嘴，保证无异物阻碍气体释放。随机抽取5%的感知器进行试验，检测信号是否能及时准确反馈到消防监控室，同时消防警灯是否亮、警铃是否响，电磁阀是否动作。紧固管道连接件，对系统进行除锈、油漆。每年1.对全部感知器进行联动试验，检测其灵敏度。3干粉灭火器每日检查灭火器箱（架）是否完好无损。检查灭火器压力指针是否在绿色范围内O检查标识牌及合格证是否完好无损。灭火器设置位置合理，便于随时取用。整洁、美观，各种标识齐全。保证灭火器能随时投入使用。第17页共30页5）供配电系统序号项目名称周期巡视维护要点质量标准1高压环网柜每日检查设施编号是否明确、整洁，指示灯是否完好。外观是否清洁无尘，标识牌、锁是否齐全、完好。各种制度是否齐全，事故照明、消防设施是否齐备、无故障。检查内部有无异响。房内清洁、干燥，温、湿度适中。指示明确，配套设施齐全。高压环网柜维保时间1小时/台。操作机构灵活、完好。每年与供电局联系停电开箱检查，紧固接线端头，维护操作机构。配合供电部门专业人员测试线路避雷器。2变压器每日检查变压器运行温升是否符合本变压器铭牌标准。检查防护网、防护门是否上锁。检查事故照明、消防器材等配套设施是否齐全完好。检查变压器运行声音是否平稳，有无异响。房内清洁、干燥，温度不能超过40°C。变压器运行正常，各参数正确，无过热异响现象。每周1.检查变压器高低压接线有无过热、打火现象。半年1.停电清扫变压器，更换坏的瓷套管及紧固件。清洁、打磨接线端头，正确接线，紧固接线螺栓，使其接触良好。每年1.检查接地线，检测变压器绝缘电阻及接地电阻并做好相应的工作记录。3低压配电系统每日检查低压系统各柜箱编号是否清晰、明了，指示灯显示是否正常，外观是否清洁，显示仪表是否完好。配电房内是否清洁、整齐，、维修通道是否畅通，各配套设施是否完好无损保证供电连续性。计划性停电提前2天通知甲方，临时性停电及时第18页共30页。检查柜箱内电器元件有无过热，接线头有无打火现象，运行时有无异常响声。查看母线电压是否稳定在380(1+10%)v内，偏差较大时调整变压器分接头的位置。向甲方说明原因。配套设施及警示牌齐备。电容投放正常。COS①>95%。低压配电柜维修保养时间半小时/台。每月1.定期整理柜、箱二次线路，紧固各接线端头。半年检查开关主触头，对有灼伤、烧蚀的触头予以打磨光滑或更换，提高接触效果。检查、清洁母线组，及时更换破损的固定瓷瓶，紧固连接镖栓。每年检测柜箱内线路相间绝缘与接地电阻。检测系统内电气及机械联锁装置的性能。4电缆沟、竖井每日检查电缆及电缆桥架有无过热现象。检查电缆沟电缆托架及桥架有无损坏、锈蚀现象。检查电缆沟及竖井有无虫鼠害、杂物和积水。沟内无积水、杂物、虫鼠害。竖井内无杂物、蛛网，维修空间足够。每月1.清理电缆沟及竖井内杂物，对其进行消杀。每年及时维修损坏的电缆托架、桥架。对电缆托架除锈、油漆。5发电机组每日检查运动部件是否牢固。检查机体有无漏水、漏油、漏电现象。检查冷却水、机油、燃油是否充足。检查畜电池电解液是否充足，电压是否正常。长期处于自动状态，随时能正常启动。发动机每月试运行二次，每次运行10-15分钟，应第19页共30页每月1.定期整理控制柜内线路，紧固各接线端头。急照明灯每周测试一次。半年更换滤清器芯子，有损坏及时更换。测试机组接地电阻。每年1.检查皮带磨损情况及时更换。6母线槽扦接箱每周检查箱内接线头有无打火现象。检查母线槽插接位置温度是否过高。接线端头无打火、变色。接线端头固定螺栓牢固。半年停电清洁箱内外及母线槽。停电紧固各接线端头。测量绝缘电阻、补刷槽箱内外油漆。7低压配电柜每周检查箱内各自动开关运行情况。打开面板检查接线头有无打火、变色现象。清洁箱体。自动开关工作正常，箱内外无焦糊味。各接线端头接触良好。半年打开箱内面板，紧固自动开关上下端接线端头。补刷槽箱内外油漆。8强电自动切换柜每周检查箱内接触器端头有无发热、变色情况。清洁箱体。电源切换灵敏，箱内无异味。箱内触点接触良好，无过热、打火现象。半年紧固接触器各接线端头、测试双电源切换的可靠性。补刷槽、箱内外油漆。9公共照明每日1.工程技术人员按责任区巡视机房、公共通道等公共照明系统、及时维护损坏线路，更换损坏灯具。照明灯完好率达99%以上。开关工作正常。半年1.在不影响正常使用的情况下，每半年检修一次照明主线，测试线间及对地绝缘电阻，发现问题及时处理。10泛光灯每周更换损坏灯具及护罩，维修损坏线路、清洁灯罩，紧固安装螺丝。1.整洁，美观，能正常发亮。半1.检修主线，测试线间及对地绝缘电阻第20页共30页年。补刷罩体油漆。检修开关箱、灯具，处理各接线头。2.开关工作正常。6）供水系统序号项目名称周期巡视维护要点质量标准1生活泵消防泵喷淋泵稳压泵每日检查电源及控制系统是否正常，水泵运转部分是否润滑良好。检查水泵运行时是否平稳，有无异响，电源指示有无波动。控制箱清洁，检查标识是否完好无损。启停机时检查盘根滴水是否超标。设备整洁，标识明显。运行时盘根滴水不得超过20~30滴/分钟，停机时不得有滴漏水现象。3.保证24小时供水。4.能正确自动启动。每周1.清洁配电柜，紧固接线端子及电机接线头。每月1.检查盘根及机封磨损情况，更换盘根或机封O形圈。半年调整联轴器间隙及同心度，更换磨损的弹性块（柱）。测试电机绝缘，更换轴承，加注润滑油，对设备外观进行除锈、油漆。每年1.检查密封环及叶轮等运转部件磨损情况，及时更换损坏部件。2供水管道每日检查管道有无渗漏水及锈蚀情况。检查各阀门是否启闭灵活，有无渗、漏水及锈蚀现象。检查管道系统各标牌是否清晰、准确、完好。管道无渗、漏现象。外观整洁，保护漆颜色一致。阀门启闭灵活，无滴漏水现象。半年1.紧固管道托架及固定支架，对管道及支架阀门进行除锈、油漆。每年1.修补、更换损坏的管道及阀门。第21页共30页3水管辅件每日检查水锤消除器是否灵活可靠，接头有无渗漏水。检查管道伸缩管是否完好，有无渗漏水。检查各配套设施安装是否牢固，有无松动及渗漏。启、停水泵时无水锤冲击声。外观整洁。标识色鲜明，无渗漏水。半年清洗止回阀及水锤消除器内部，保证无堵塞、锈蚀。检查管路伸缩管，如有开裂渗漏水现象及时更换。每年1.紧固各配套设施连接镖栓，更换密封胶垫。4水池、水箱每日检查水池、水箱挂锁是否完好，防虫网是否完好无损。检查水池、水箱有无杂物、污垢。检查水池、水箱水位控制是否正常。无渗漏水及跑水、缺水现象。水池、水箱清洁，无异味。防护设施齐全。清洗水池、水箱时间约为一天。半年对水池、水箱进行一次排污，投放漂白粉消毒。投放比例为（3-5）g/m3,并记录。调整干簧管或浮球阀，使水位控制保持正常。检查各阀门启闭是否灵活。维修及更换损坏的挂锁及防虫网。对箱门（盖）及配套管路进行除锈、油漆。清洗水池、水箱一次后加药消毒，并取水样送检（分包给具备专业资质的单位实施此项工作）。7）排水系统序号项目名称周期巡视维护要点质量标准第22页共30页1排污泵每日检查控制箱外观是否清洁，指示灯显示是否正常，转换开关是否处于“自动”位置。检查污水井内水位是否正常及有无杂物。污水井无溢流现象，附近不能有大面积积水。排污泵能根据污水井液位情况自动排污。每周1.清洁控制箱，手动、自动试验各一次，检测效果。每月1.冲洗积水井壁及水泵托架，清除积水井内杂物及淤沙。半年1.检查电机防水性能及绝缘性能，清洗止回阀，必要时更换止回阀胶垫。每年检修水泵，检查环及叶轮等运动部件磨损情况，及时更换损坏部件。水泵泵体内部及配件除锈、油漆。各阀门解体清洗、除锈、油漆，电机、泵体及托架除锈、油漆。2雨水排放系统即时1.暴雨时及时巡视排水通畅情况。保证天面及平台无大面积积水。保证各雨水沟、井无溢流现象。每月检查天面及平台地漏是否完好无损、有无杂物堵塞。更换或维修损坏的地漏、雨水蓖子,保证排水空间。清除地漏、排水沟、雨水井内杂物O检查井裙、井盖是否完好，井盖开合是否方便，爬梯有无腐蚀、锈迹，安装是否牢固。每季清除雨水井、沟内淤泥，对井盖及检查、雨水蓖子等除锈、油漆。检查雨水竖管，有损坏及托架松脱时及时维修更换。3生活污水系统每月检查污水主管和支管、污水井是否畅通。冲洗污水井，清除杂物。保证卫生间排水畅通。污水井、第23页共30页每季1.详细检查污水井、化粪池，有问题及时处理，并对井盖及检查除锈、油漆。化粪池无溢流现象。8）安防监控系统序号项目名称周期巡视维护要点质量标准1云台控制器每日检查外观是否完好。检查控制是否正常。能正确对整个系统进行控制。底座牢固，转动灵活，达到要求的转动角度。每季内部清洁。紧固接线头，更换破损线路。2矩阵主机每日清洁表面。检查指示灯是否正常指示。外观清洁无尘O完好无损每季检查各输入输出端信号是否达到要求。检查线路接头接触是否良好。3画面分割器每日清洁表面。检查面板各按钮是否灵活有效，指示灯是否正常指示。检查画面分割是否正常。外观清洁无尘O能正确进行画面分割。每季检查线路接头接触是否良好。检查各输入输出端信号是否达到要求。4操作键盘每日清洁表面。检查各键操纵杆是否灵活有效，显示窗显示是否正确。检查切换画面是否正常。外观清洁无尘O操作、显示正确。能按要求进行正常切换。每季清扫内部灰尘。检查线路连接是否牢固。5录像机每日清洁除尘。检查外观是否完好。检查有无异常现象。外观清洁无尘O能正确进行录第24页共30页每季检查各按键，出入带是否灵活。检查输入输出信号是否正常，接头接触是否良好。像，无卡带现象。6显示器每日清洁除尘。检查图像是否有抖动、雪花现象。外观清洁无尘O图像清晰，无抖动、雪花现象。每季清除内部灰尘。调节各旋钮使图像达最佳状态。检查线路接头接触是否良好。7摄像头每日检查图像是否清晰。检查各部分是否转动灵活。外观清洁无尘O能正确摄取清晰的图像。每季全面除尘。检查接线头有无松动、破损现象。检查电源、控制信号是否达到要求O8红外线监控装置每日清洁表面。检查探测器布防时能否发生红外线O外观清洁无尘O布防时指示灯正常点亮。当探测到目标时，能正确报警并联动。每季清扫灰尘。检查接线有无松脱、破损等现象。检查探测器、控制器稳定性和可靠性。9监控电脑每日清洁表面。检查画面是否清晰。检查有无异响、异味。外观清洁、无尘。能正确调看、控制所需画面，并且图像清晰。每季检查外部连接线是否接触良好。对内部板、卡进行除尘，并检查各板、卡是否插接良好。9）建筑避雷系统序号项目名称周期巡视维护要点质量标准第25页共30页1避雷针每月检查避雷针有无锈蚀、松脱现象。检查避雷针是否有弯曲、断裂现象O美观大方，与建筑物协调一致。焊接牢固，搭接长度不能小于80mmo半年1.对避雷针除锈、涂刷一层保护漆。每年检查避雷针与建筑物主筋焊结是否牢固。检查避雷针与避雷带焊结是否牢固，有无脱焊现象。2避雷带每月1.检查有无锈蚀、松脱。检查有无弯曲、断裂。检查有无整体移位现象。外观光滑平整,无锈蚀、松脱和弯曲断裂形象。沿建筑物墙体及女儿墙面均匀分布，间距一致。焊结搭结不能小于80mmo每年保证各支撑杆间距一致，安装牢固O焊结牢固，无虚焊，焊花整齐。3引下线每月检查是否牢固，有无松脱、锈蚀现象。检查避雷带及接地网引出线连接是否牢固可靠。1.隐蔽性好，尽量与建筑物颜色一致。每年检查避雷带T接是否良好，焊结是否牢固。检查各固定座安装是否稳固，有无松脱现象。检查隐蔽部位是否有裸露现象。4接地线每月检查各种主要设备接地线连接是否牢固、稳定。检查接地线安装是否合理、美观。接地线安装不得影响维修或通行。接地电阻小于4Q。半年接地线涂刷一次保护漆，做一次接地电阻测试。第26页共30页每年高压环网柜、变压器、低压配电柜、发电机组、空调主机等大型设备必须有两条接地线与避雷网相连。检查接地线与设备焊结是否牢固，有无虚焊