2022年房地产估价师之估价原理与方法题库内部题库附答案（名师推荐）

2022年房地产估价师之估价原理与方法题库内部题库附答案（名师推荐）第一部分单选题(50题)1、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为()元/m2。

A.1667

B.1765

C.1875

D.2000

【答案】：D

2、在百分比法中，交易情况修正系数应以（）为基准来确定。

A.成交价格

B.市场价格

C.交易价格

D.正常价格

【答案】：D

3、下列不属于对房地产估价的需要的是（）。

A.办理出国移民提供财产证明需要的估价

B.在房地产征收、拍卖时不需要进行估价

C.对各种涉及房地产的违法、违纪行为，在衡量情节轻重时，通常不仅考虑涉案房地产的实物量

D.国有建设用地使用权期间届满需要的估价

【答案】：B

4、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用255万元，现时重新购建成本为350万元，经济寿命为60年，残值率为3%，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为（）万元。

A.61.84

B.78.35

C.84.88

D.173.17

【答案】：C

5、下列不属于估价委托人的义务的是（）。

A.根据自己的需要提出估价结果

B.向估价机构如实提供其知悉的估价所需的资料

C.协助估价师搜集估价所必要的资料

D.对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责

【答案】：A

6、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000元/m2。假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。（建筑物报酬率为10%）

A.11.80

B.16.07

C.23.57

D.31.07

【答案】：D

7、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（）状况为参照系进行的。

A.可比实例房地产

B.估价对象房地产

C.标准房地产

D.类似房地产

【答案】：C

8、收益法的本质是以房地产的（）为导向求取估价对象的价值。

A.市场交易价格

B.预期收益能力

C.开发建设成本

D.未来收益大小

【答案】：B

9、下列项目中，可以作为抵押估价的估价对象的是（）

A.存在产权纠纷的房地产

B.一个高尔夫球洞

C.共有产权的房地产

D.列入征收范围的房地产

【答案】：C

10、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为（）。

A.签订估价委托合同之日

B.发放抵押贷款之日

C.完成估价对象实地查勘之日

D.未来处置抵押房地产之日

【答案】：C

11、在居住区附近有一铁路，那么最可能造成居住区房价降低的因素是（）。

A.心理因素

B.交通因素

C.噪声因素

D.卫生因素

【答案】：C

12、最高最佳利用原则要求评估价格应是在（）方式下，各种可能的使用方式中能够获得最大利益的使用方式的估价结果。

A.合法使用

B.合法产权

C.合法处分

D.合法收益

【答案】：A

13、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是因为（）。

A.乙土地价值低于甲土地价值

B.该建筑物价值小于其重置成本

C.该建筑物价值小于其拆除费用

D.该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值

【答案】：C

14、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是（）。

A.对住宅本身进行投资改良

B.由于人口增长对住宅的需求增加

C.因通货膨胀导致住宅价格上升

D.因人工成本上升导致住宅重置成本提高

【答案】：B

15、下列土地状况中，不属于土地权益状况的是（）。

A.土地使用期限

B.土地使用管制

C.土地面积大小

D.土地权利性质

【答案】：C

16、强调理性认识依赖于感性认识，这是

A.认识论的辩证法

B.认识论的唯物论

C.认识论的唯理论

D.认识论的经验论

【答案】：B

17、在消费者收入增加时，反倒会减少对（）的需求。

A.正常商品

B.炫耀性物品

C.高档商品

D.低档商品

【答案】：D

18、现有某待开发项目建筑面积为3850m2，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年后和一年后分别售出其余的30%和20%，出售的平均单价为2850元/m2。若折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为（）万元。

A.766

B.791

C.913

D.1046

【答案】：B

19、估价报告封面应包括估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构和（）。

A.注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价作业日期、估价报告编号

B.注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价时点、估价报告编号

C.估价作业日期、估价报告编号、附件

D.估价时点、估价作业日期、估价报告编号

【答案】：A

20、在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应（）。

A.假定建筑结构是安全的

B.肯定建筑物是安全的

C.强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定

D.说明建筑结构安全难以确定

【答案】：A

21、某类房地产2013年4月的市场价格为6500元/m2，该类房地产2013年3月至10月的环比价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08，该类房地产2013年10月的市场价格为（）元/m2。

A.5110.51

B.5307.26

C.5548.37

D.5638.13

【答案】：A

22、自然经过的老朽主要是由于（）引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、老化、风化、基础沉降等，与建筑物的实际年龄正相关，同时要看建筑物所在地区的气候和环境条件。

A.外力

B.内力

C.自然力的作用

D.内部结构的变化

【答案】：C

23、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（）。

A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法

B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用

C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房

D.假设开发通常测算的是一次性的价格剩余

【答案】：C

24、下列房地产估价相关活动中，不属于房地产价值评估相关业务范畴的是（）

A.房地产价值分配业务

B.房地产价值减损评估业务

C.房地产投资价值评估

D.相关经济损失评估业务

【答案】：C

25、某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（）。

A.技术上可能

B.财务上可行

C.价值最大化

D.法律上允许

【答案】：D

26、利率对房地产价格的影响，表述不正确的是（）。

A.从房地产供给角度看，利率上升增加融资成本，导致房地产价格上升

B.从房地产需求角度看，利率上升增加购房负担，抑制需求，导致房地产价格下降

C.从综合效应上看，利率升降对于房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，房地产价格和利率负相关

D.从综合效应上看，利率升降对于房地产供给的影响大于对房地产需求的影响，房地产价格和利率负相关

【答案】：D

27、在房屋征收中，评估被征收房屋价值的价值时点为（）。

A.房屋征收决定公告发布起一周内任一时点

B.房屋征收决定公告之日

C.房屋征收委托之日

D.房屋征收完毕之日

【答案】：B

28、评估某宗房地产的市场价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例：甲可比实例的成交价格为8000元/m2，比正常价格低2%；乙可比实例的卖方实收价格为7800元/m2，交易税费全由买方负担，当地房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%；丙可比实例的成交价格为8300元/m2，其装修标准比估价对象的装修标准高200元/m2。假设不考虑其他因素影响，三个可比实例比较价值的权重依次为0.4、0.2、0.4，该房地产的市场价格为（）元/m2。

A.8157.60

B.8158.91

C.8163.57

D.8164.88

【答案】：D

29、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的现时收益价格为（）万元。

A.85.45

B.87.16

C.88.50

D.88.90

【答案】：B

30、除了耕地占用税和（）因按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。

A.房产税

B.土地增值税

C.城镇土地使用税

D.契税

【答案】：C

31、对于经济可行性检验时，只有预测未来的收入现值（）支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。

A.小于等于

B.大于等于

C.等于

D.无法确定

【答案】：B

32、如果一组数字中含有异常的或极端的数值，采用平均数就有可能得到非典型的甚至是误导的结果，这时采用（）较合适。

A.平均数

B.中位数

C.众数

D.最高或最低值法

【答案】：B

33、某人在自己的住宅周围种植花草树木以美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而受益，但不会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的（）特性。

A.不可移动

B.用途多样

C.相互影响

D.易受限制

【答案】：C

34、下列选项中，不属于影响房地产价格的周围环境因素的是（）。

A.大气环境

B.声觉环境

C.卫生环境

D.治安环境

【答案】：D

35、循行特点为“离、合、出、入”的是

A.十二经脉

B.奇经八脉

C.十二经别

D.十五别络

【答案】：C

36、某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格1500元/m2，用成本法测算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2。该建筑物的现值为（）。

A.2400元/m2

B.1200元/m2

C.1000元/m2

D.1500元/m2

【答案】：B

37、利率对房地产价格的影响，表述不正确的是（）。

A.从房地产供给角度看，利率上升增加融资成本，导致房地产价格上升

B.从房地产需求角度看，利率上升增加购房负担，抑制需求，导致房地产价格下降

C.从综合效应上看，利率升降对于房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，房地产价格和利率负相关

D.从综合效应上看，利率升降对于房地产供给的影响大于对房地产需求的影响，房地产价格和利率负相关

【答案】：D

38、下列房地产估价活动中，价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价是（）。

A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估

B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估

C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估

D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估

【答案】：B

39、“有诸内，必形诸外”反映了“整体观念”中的

A.五脏一体观

B.形神一体观

C.病理上的整体性

D.诊治上的整体性

【答案】：C

40、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是()。

A.房地产投机

B.物价变动

C.财政收支状况

D.居民收入水平

【答案】：A

41、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（）。

A.土地总价

B.土地单价

C.楼面地价

D.商品房价格

【答案】：C

42、被认为是一种相对科学准确、公平合理，能够节省人力、财力，可以在短时间内对许多宗土地进行估价的方法的是（）。

A.路线价法

B.市场法

C.假设开发法

D.收益法

【答案】：A

43、城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同、面积相等、位置相邻，但由于()不同，价值会有所不同，而且差异可能很大。

A.区域规划

B.临街状况

C.周围环境

D.地形地势

【答案】：B

44、某套住宅的套内建筑面积为145m2，使用面积为132m2，应分摊的共有公用建筑面积为23m2，按套内建筑面积计算的价格为7500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m2。

A.5893

B.6387

C.6473

D.7016

【答案】：C

45、下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。

A.路线价法实质是一种比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理

B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价

C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格

【答案】：D

46、某宗房地产2010年2月25日的价格为1000美元/m2。汇率为1美元＝6.82元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%，则其2010年10月25日的价格为（）元人民币。2010年10月25日的汇率为1美元＝6.67元人民币。

A.6376

B.6408

C.6519

D.6552

【答案】：B

47、估价通常仅是求取估价对象在某一个时间上的价格，而且这一时间点不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这一时间点即是（）。

A.估价目的

B.估价权益

C.估价区位

D.估价时点

【答案】：D

48、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（）。

A.乙土地上建筑物价值低于拆迁费用

B.甲土地的容积率大于乙土地的容积率

C.甲土地的价值高于乙土地的价值

D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长

【答案】：A

49、报酬率的表达式为（）。

A.投资回报／所投入的资金

B.投资回收／所投入的资本

C.（投资回报＋投资回收）／所投入的资金

D.（投资回收－投资回报）／所投入的资本

【答案】：A

50、三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务是（）。

A.在建工程抵押估价业务

B.公司上市估价

C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务

D.司法鉴定估价

【答案】：A

第二部分多选题(50题)1、长期趋势法主要有()等方法。

A.数学曲线拟合法

B.衰减曲线法

C.平均增减量法

D.平均发展速度法E指数修匀法

【答案】：ACD

2、关于估价委托书的说法，正确的有（）。

A.估价机构接受估价委托时应要求委托人出具估价委托书

B.估价委托书应由估价委托人自己撰写，估价师不得代其起草

C.委托估价事项属于重新估价的，可在估价委托书注明

D.估价委托书可载明估价委托人对估价工作完成时间的要求

E.估价委托书应作为重要的估价依据放入完成的估价报告附件内

【答案】：ACD

3、在合法利用前提下，且其他条件相同，若评估同一房地产的下列价值，其中通常低于其市场价值的有（）。

A.投资价值

B.抵押价值

C.快速变现价值

D.现状价值

E.残余价值

【答案】：BC

4、房地产估价原则可分为三个层次，即()。

A.基本原则

B.客观原则

C.特殊性原则

D.普适性原则E适宜性原则

【答案】：ACD

5、从理论上讲，可按（）分摊高层建筑地价。

A.建筑物价值

B.房地产价值

C.土地价值

D.建筑面积

E.楼层

【答案】：BCD

6、下列房地产中，属于按权益状况划分的类型有（）。

A.已依法公告列入征收、征用范围内的房地产

B.已灭失的房地产

C.有租约限制的房地产

D.整体资产中的房地产

E.手续不全的房地产

【答案】：AC

7、收益性房地产包括（）。

A.餐馆

B.旅店

C.加油站

D.农地

E.未开发的土地

【答案】：ABCD

8、市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的（）。

A.区位相近

B.权利性质相同

C.面积相等

D.档次相当

E.建成年份相同

【答案】：ABD

9、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括（）。

A.在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘

B.在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采用居中的收益估计值进行估价

C.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低

D.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧

E.在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正

【答案】：ACD

10、从房地产估价角度来说，一宗土地的空间范围包括（）。

A.地表

B.地上空间

C.地下空间

D.权益空间

E.区位空间

【答案】：ABC

11、在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有（）。

A.用途

B.区位

C.建筑规模

D.建筑档次

E.房地产开发企业

【答案】：ACD

12、对房地产的现状价值进行评估时，应遵循的估价原则有（）。

A.合法原则

B.价值时点原则

C.替代原则

D.最高最佳利用原则

E.谨慎原则

【答案】：BC

13、下列房地产估价活动中，不符合职业道德的行为有（）。

A.某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估

B.某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供专业帮助

C.某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查

D.估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单，某估价机构按其要求完成了估价

E.某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告

【答案】：ACD

14、决定某类房地产供给量的主要直接因素有（）。

A.该类房地产的价格水平

B.消费者的收入水平

C.该类房地产的开发成本

D.该类房地产的开发技术水平

E.房地产开发企业对未来的预期

【答案】：ACD

15、关于重新购建成本的说法，正确的有（）。

A.重新购建成本是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出

B.重新购建价格相当于账面价值

C.重新购建成本是客观的重新购建成本

D.建筑物的重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本

E.土地的重新购建成本是法定最高出让年限的土地使用权价格

【答案】：CD

16、估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用在于（）。

A.体现估价师的专业胜任能力

B.反映估价师的职业道德

C.保护估价师和估价机构

D.保护估价报告使用人

E.规避估价风险

【答案】：CD

17、实际估价中，估价对象范围的界定包括（）的界定。

A.实物构成范围

B.权益范围

C.空间范围

D.时间范围

E.影响范围

【答案】：ABC

18、根据求取建筑物重新购建成本中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建成本的方法有（）。

A.单位比较法

B.市场提取法

C.分解法

D.工料测量法

E.指数调整法

【答案】：AD

19、根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括（）。

A.直接资本化法

B.基于租赁收入测算

C.收益乘数法

D.基于营业收入测算

E.现金流量折现法

【答案】：BD

20、长期趋势法可以用于（）。

A.推测、判断房地产的未来价格

B.预测收益法中未来的租金、空置率等

C.市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整

D.比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力

E.填补某些房地产历史价格资料的缺乏

【答案】：ABD

21、【2013年真题】下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（）。

A.房屋实际用途

B.土地开发程度

C.房屋建筑结构

D.房屋出租情况

E.房屋维护状况及完损程度

【答案】：BC

22、下列房地产价格影响因素中，属于外部因素的有（）。

A.经济因素

B.区位因素

C.权益因素

D.人口因素

E.心理因素

【答案】：AD

23、下列关于房地产权益的叙述中，不正确的有（）。

A.权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，是指房地产的权利

B.房地产的区位是指房地产的空间位置

C.地役权是最典型的通行权

D.实物、权益、区位三者对房地产价值影响都很大

E.中国土地所有权只有国家和集体所有权两种

【答案】：AC

24、下列情况，属于成交价格偏离正常价格的交易有（）。

A.对交易对象或市场行情缺乏了解的交易

B.被迫出售或被迫购买的交易

C.人为哄抬价格的交易

D.对交易对象有特殊偏好的交易

E.相邻房地产未合并的交易

【答案】：ABCD

25、与动态分析法不同的是，在静态分析法中（）都单独显现出来。

A.销售费用

B.后续的开发成本

C.投资利息

D.开发利润

E.管理费用

【答案】：CD

26、下列选项中，属于收益性房地产的有（）。

A.农地

B.游乐场

C.写字楼

D.仓库

E.行政办公楼

【答案】：ABCD

27、出租人权益价值的构成包括（）。

A.无租约限制价值

B.合同租金现值

C.剩余租赁期内合同租金现值

D.剩余租赁期内市场租金合同租金差额的折现值

E.剩余租赁期外建筑物经济寿命期内的市场租金现值

【答案】：C

28、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（）等引起。

A.交

【答案】：ABD

29、评估一套单元式住宅的抵押估价，若未做特别说明，应包含在估价对象范围内的有（）。

A.二次装修时所铺的木地板

B.可拆卸的水净化处理设备

C.嵌入式固定衣柜

D.随建筑配置的中央空调系统

E.摆放在室内的沙发

【答案】：ACD

30、关于房地产估价误差的说法错误的有（）。

A.判断评估价值误差大小或者准确性，是将其与估价对象的重置价格进行比较

B.估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准

C.所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值

D.估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围

E.判断评估价值的误差大小或者准确性的是合格估价师的重新估价结果

【答案】：AB

31、对某房地产转让价格进行评估时，经分析发现将其装修改造后能获得最大收益，这时应遵循的估价原则有（）。

A.替代原则

B.谨慎原则

C.合法原则

D.最高最佳利用原则

E.价值时点原则

【答案】：ACD

32、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括（）。

A.应采用客观成本而不是实际成本

B.应采用实际成本而不是客观成本

C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整

D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整

E.应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整

【答案】：ACD

33、下列房地产估价活动中，适用长期趋势法的有（）。

A.比较某项目在不同档次商品房开发方式下的开发价值

B.判断某经营性房地产的未来运营费用水平

C.预测某地区限购政策出台后对房价的影响程度

D.对可比实例进行市场状况调整

E.对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估

【答案】：BD

34、根据求取建筑物重新购建成本中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建成本的方法有（）。

A.单位比较法

B.市场提取法

C.分解法

D.工料测量法

E.指数调整法

【答案】：AD

35、市场法中权益状况调整的内容包括（）。

A.土地使用期限

B.容积率

C.土地开发程度

D.房屋空间布局

E.地役权设立

【答案】：AB

36、在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因有（）。

A.求得的路线价已是正常价格

B.在求取路线价时没有收集非正常交易实例

C.该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致

D.该路线价与待估宗地的价格都是现在的价格

E.路线价是标准宗地的平均水平价格

【答案】：AC

37、从理论上讲，可按（）分摊高层建筑地价。

A.建筑物价值

B.房地产价值

C.土地价值

D.建筑面积

E.楼层

【答案】：BCD

38、房地产租赁包括（）。

A.土地使用权出租

B.房屋租赁

C.土地租赁

D.互换

E.用房地产作价出资

【答案】：ABC

39、甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元/m2，容积率为1.5，土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820元/m2，容积率为2.4，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8%，则下列表述中正确的有（）。

A.乙地块比甲地块贵

B.甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元/m2

C.甲地块与乙地块的楼面地价相等

D.甲地块比乙地块贵

E.乙地块的70年使用权楼面价高于340元/m2

【答案】：D

40、在有法可依情况下，根据合法原则，下列有关法律效力的解释正确的有（）。

A.上位法优先于下位法

B.不同效力的法有冲突时新法优先于旧法

C.特别法优先于普通法

D.法律文本优先于法律解释

E.强行法优先于任意法

【答案】：ACD

41、运用路线价法评估某路线价区段内标准宗地以外的宗地价格时，应进行修正调整的有（）。

A.土地形状

B.容积率

C.土地使用期限

D.土地市场状况

E.土地开发程度

【答案】：ABC

42、某估价机构为一商品住宅抵押货款作了评估，出具了估价报告，估价报告有效期为1年。该抵押人准备以此估价报告向银行申请抵押贷款，贷款期限为20年。在未来20年内估价机构对此估价报告()。

A.均要负法律责任

B.在经过1年之后也无需重新对该商品住宅进行评估

C.经过1年之后需重新对该商品住宅进行评估

D.如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告失效，需要重新评估E如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告继续有效，不需要重新评估

【答案】：ABD

43、下列关于动态分析法与静态分析法说法正确的是（）。

A.在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来

B.在动态分析法中投资利息和开发利润都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中

C.静态分析法不考虑各项支出、收入发生的不同时间，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减

D.动态分析法要考虑各项支出、收入发生的不同时间，即首先要将它们折算到同一时点上的价值（最终是折算到价值时点上），然后再相加减

E.对开发完成后的价值以及后续的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在静态分析法中主要是根据未来发生时的房地产市场状况作出的

【答案】：ABCD

44、下列房地产中，属于“干净”的房屋所有权和出让建设用地使用权的房地产的有（）。

A.已设立了抵押权的房地产

B.单独所有的房地产

C.共同所有的房地产

D.房地产开发过程中各项手续齐全的房地产

E.存在拖欠建设工程款的房地产

【答案】：BD

45、下列各项中，属于市场价值形成条件的有（）。

A.适当营销

B.适当的期间完成交易

C.谨慎行事

D.公平交易

E.熟悉情况

【答案】：ACD

46、运用假设开发法估价的效果，还要求有一个良好的社会经济环境，包括（）。

A.透明、稳定及具可预见性的房地产政策

B.一套统一、严谨及健全的房地产法规

C.一个公平交易的房地产信息资料库

D.一个公平竞争的市场环境

E.一个全面、连续及开放的房地产信息资料库

【答案】：AB

47、下列属于一般损坏房的特点的是（）。

A.部分构件有损坏或变形

B.屋面局部漏雨

C.装修严重变形、破损，油漆老化见底

D.设备、管道不够通畅

E.随时有可能倒塌

【答案】：ABD

48、关于假设开发法的动态分析法中预测开发完成后的房地产价值的说法，正确的有（）。

A.通常是未来开发完成后的房地产状况所对应的价值

B.通常是未来开发完成后的房地产在价值时点房地产市场状况下的价值

C.通常是未来开发完成之时房地产市场状况下的价值

D.不宜将类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为测算结果

E.不能采用成本法求取开发完成后的房地产价值

【答案】：AD

49、下列房地产中，属于“干净”的房屋所有权和出让建设用地使用权的房地产的有（）。

A.已设立了抵押权的房地产

B.单独所有的房地产

C.共同所有的房地产

D.房地产开发过程中各项手续齐全的房地产

E.存在拖欠建设工程款的房地产

【答案】：BD

50、甲地块临街深度为100英尺，临街宽度为15英尺，形状为矩形，总价为100万元。相邻的乙地块为临街宽度15英尺的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（）。

A.若乙地块临街深度为25英尺，则其总价为25万元

B.若乙地块临街深度为50英尺，则其总价为50万元

C.若乙地块临街深度为75英尺，则其总价为90万元

D.若乙地块临街深度为100英尺，则其总价为110万元

E.若乙地块临街深度为150英尺，则其总价为117万元

【答案】：C

第三部分大题(50题)1、关于最高最佳利用原则的说法，正确的是（）。

A.遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则

B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次

C.根据最高最佳利用原则，估价中只存在一种估价前提

D.收入现值小于支出现值的利用方式不是最高最佳利用

E.经济学上的

【答案】：BD

2、下列房地产抵押估价活动中，符合估价行为规范的有（）。

A.估价师向某银行成功介绍借款人并回避该房地产抵押估价业务

B.估价师要求估价委托人提供房地产权证复印件，同时查验原件

C.估价师按贷款银行要求对报酬率进行取值

D.估价师委托工程造价咨询机构对估价对象的建安成本进行核算，并在估价报告中说明

E.估价师在提

【答案】：ABD

3、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/m2（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的3%，年利率为6%，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80%，月租金为30元/m2，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%，正常月租金为32元/m2，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8%。请计算该建筑物的现时价值。（12分）

【答案】：（1）计算重新购建价格C总：方法一：首先，计算单价①建筑安装成本：1200元/m2；②专业费用：1200×8%=96（元/m2）；③管理费用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④销售费用：C×3%；⑤投资利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥销售税费：C×6.5%；⑦投资利润：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新购建价格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，计算总价①建安成本：1200×30000=3600（万元）；②专业费用：3600×8%=288（万元）；

4、房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有（）。

A.对房地产本身进行投资改良

B.房地产需求增加导致其稀缺性增加

C.通货膨胀

D.外部经济性

E.建造成本提高

【答案】：BD

5、为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于6.61元人民币，2016年9月30日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2016年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2016年9月30日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民币计价的市场价格。

【答案】：（1）建立比较基础可比实例A1）建筑面积＝60m2/0.72＝83.33m22）房地产价格＝含有非房地产成分的房地产价格－非房地产成分的价值＝112万元－3.5万元＝108.5万元可比实例B1）统一计价单位6.61×16.5万美元＝109.065万元人民币2）统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）＝109.065万/（1－7%）＝117.274万元人民币可比实例C1）统一计价单位115万元港币÷1.2＝95.833万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民币为基准的，取实际成交日的汇率）

6、关于投资价值与市场价值异同点的说法，正确的有（）。

A.市场价值是客观的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值

B.用收益法评估投资价值时，净收益的计算通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税

C.用收益法评估投资价值和市场价值时，其中的报酬率取值应相同

D.用成本法评估投资价值和市场价值时，其中的利息取值可能不相同

E.投资价值的评估结果一般大于市场价值的评估结果

【答案】：AB

7、下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、楼层

C.周围环境和景观

D.建筑规模

E.外部配套设施

【答案】：ABC

8、市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的（）。

A.区位相近

B.权利性质相同

C.面积相等

D.档次相当

E.建成年份相同

【答案】：ABD

9、房地产需要专业估价的理由有（）。

A.房地产具有独一无二性

B.政府部门要求估价

C.房地产的价值量较大

D.估价人员要求估价

E.房地产不可移动性

【答案】：AC

10、一宗房地产的权益包括（）。

A.额外的利益或好处

B.该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况

C.拥有的房地产权利

D.该房地产所在地区的声誉

E.该房地产权利受其他房地产权利的限制情况

【答案】：ABC

11、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（）等引起。

A.交通建设

B.外部配套设施

C.人口素质变化

D.地区衰落

E.城市建设

【答案】：ABD

12、根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（）时，便为最高最佳使用。

A.与外部环境最协调

B.达到规模递增

C.内部构成要素的组合最适当

D.外部环境与内部因素相关联

E.外部环境要素为最适当的组合

【答案】：AC

13、一宗房地产的权益包括（）。

A.额外的利益或好处

B.该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况

C.拥有的房地产权利

D.该房地产所在地区的声誉

E.该房地产权利受其他房地产权利的限制情况

【答案】：ABC

14、某幢写字楼，土地面积4000㎡，总建筑面积为9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用权年限为2007年10月1目～2047年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为5000元/㎡，建筑物重建成本为3000元/㎡，建筑物自然寿命为60年，有效年龄为10年。其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为8

2.5万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。（4）该类写字楼的报酬率为10%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。（5）假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于2017年10月1日的折旧总额和现值。

【答案】：

15、正常成交价格的形成条件包括()。

A.公开市场，交易对象本身也具备市场性

B.理性的经济行为

C.适当的期间完成交易

D.买者和卖者众多，且具有完全信息E卖者对价格具有控制力量

【答案】：ABCD

16、关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法，正确的有（）。

A.本质上都是比较法

B.都需要进行市场状况调整

C.都需要进行交易情况修正

D.都需要进行土地状况调整

E.都是批量估价方法

【答案】：AD

17、比较法中实物状况比较、调整的内容包括（）。

A.环境

B.地形地势

C.外部配套设施

D.建筑设施设备

E.建筑物装饰装修

【答案】：BD

18、关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法，正确的有（）。

A.本质上都是比较法

B.都需要进行市场状况调整

C.都需要进行交易情况修正

D.都需要进行土地状况调整

E.都是批量估价方法

【答案】：AD

19、房地产的实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，可以进一步分为（）。

A.该实体组合完成的功能

B.该实体的质量

C.相应的配套的基础设施

D.立体空间

E.有形的实体

【答案】：AB

20、某宗房地产占地2000m2，容积率为3.0。土地是在2009年5月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，经济寿命为50年。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2，同类建筑物重置价格是1000元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，报酬率为8%。求该房地产在2013年5月的市场价格。（10分）

【答案】：

21、市场法中权益状况调整的内容包括（）。

A.土地使用期限

B.容积率

C.土地开发程度

D.房屋空间布局

E.地役权设立

【答案】：AB

22、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有（）。

A.潜在毛租金收入

B.有效毛收入

C.净运营收益

D.税前现金流量

E.税后现金流量

【答案】：ABC

23、在传统方法中，正确测算投资利息需要把握（）等几个方面。

A.应计息项目

B.预售、预租和延迟销售情况

C.计息周期

D.计息期

E.计息方式

【答案】：ACD

24、就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（）。

A.较乐观的估计值

B.较保守的估计值

C.过高的估计值

D.过低的估计值

E.可能的估计值

【答案】：AB

25、某宗出租的房地产，建筑面积为40000m2，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70%。根据市场调查得知，2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/m2，年平均空置率为20%，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8%，该房地产现时土地单价为2100元/m2，土地报酬率为8%，建筑物报酬率为10%。请计算该房地产在2010年10月1日的价值。（8分）

【答案】：具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（万元）；（2）总运营费用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（万元）；（3）年净收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（万元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（万元）；（4）土地总价：L=40000/4×2100=2100（万元）；（5）年土地净收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（万元）；（6）年建筑物净收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（万元）；（7）建筑物总价：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（万元）；（8）房地产价值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。

26、影响工业房地产价格的区位因素主要有（）。

A.是否适于安装设备

B.是否易于取得动力

C.是否便于处理废料

D.是否接近大自然

E.是否利于获取原料

【答案】：BC

27、当房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同时，可以采用平均发展速度法进行预测。下列属于采用平均发展速度法需满足条件的有（）。

A.房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的

B.各期持续上升或持续下降的幅度大致相同

C.房地产价格的变动过程只能是持续上升的

D.房地产价格的变动过程是间断上升或间断下降的

E.各期持续上升或持续下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

28、下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（）。

A.房屋实际用途

B.土地开发程度

C.房屋建筑结构

D.房屋出租情况

E.房屋维护状况及完损程度

【答案】：BC

29、某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为

2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2，70年期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居民用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）。

【答案】：假设开发法方案一：（旧厂房-批发市场）第一年净租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（万元）开发完成后的价值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（万元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能转售）补地价＝4500×26400－1500×12500＝10005万元报课咨询电话4008105999建设工程教育网（），正保远程教育旗下品牌网站契税＝（补地价＋旧厂房价值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建设成本及管理费用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87万元营销费用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71万元

30、下列关于房地产估价的市场定价的说法中，正确的有（）。

A.房地产价值是客观存在的

B.房地产价值是专业估价人员的价值判断结果

C.房地产价值由市场力量决定

D.由市场参与者集体的价值判断所形成

E.估价师是运用自己的知识和经验去“发现”或“探测”房地产价值

【答案】：ACD

31、某商场的建筑面积6000m2，土地使用期限40年，从2008年10月1日起计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万元，贷款期限10年，贷款年利率6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为8%。请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。（10分）

【答案】：（1）求解2013年10月1日再次抵押价值再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的市场价值－已抵押担保的债权数额－其他法定优先受偿款＝未设立法定优先受偿权下的市场价值－（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）－其他法定优先受偿款1）2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值500万元，收益期限为40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（万元）2）求解已抵押贷款余额先求年偿还额600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未还贷款余额P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（万元）3）2013年10月1日再次抵押价值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（万元）

32、某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为

2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2，70年期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居住用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）

【答案】：假设开发法方案一：（从旧厂房到批发市场）从第2－11年，每年逐年递增的净租金，第11年的出售价格第一年净租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（万元）开发完成后的价值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）×[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（万元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能转售。）补地价＝4500×26400－1500×12500＝10005万元契税＝（补地价＋旧厂房价值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建设成本及管理费用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81万元营销费用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71万元旧厂房的价值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（万元）

33、就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（）。

A.较乐观的估计值

B.较保守的估计值

C.过高的估计值

D.过低的估计值

E.可能的估计值

【答案】：AB

34、某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为

2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2，70年期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居民用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）。

【答案】：假设开发法方案一：（旧厂房-批发市场）第一年净租金收益＝3×365×26400×60%×

35、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（）等引起。

A.交

【答案】：ABD

36、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有（）。

A.潜在毛租金收入

B.有效毛收入

C.净运营收益

D.税前现金流量

E.税后现金流量

【答案】：ABC

37、在下列说法运用市场法估价，其步骤包括()。

A.搜集交易比例

B.选取可比实例

C.对可比实例成交价格做适当处理

D.价格调整E求取比准价格

【答案】：