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万达广场【最新资料,Word

版，可自由编辑！】万达广场目录.......................................................................................... 1一摘要.......................................................................................... 2二项目背景分析.......................................................................... 2（1）项目概......................................................................... （2）项目的主要技术经济指.............................................. （3）项目方......................................................................... （4）项目功能面积分........................................................三项目投资估算与资金筹措....................................................... 4四项目销售与租赁收入测算....................................................... 5五项目借款还本付息分析........................................................... 6六项目销售与租赁税金及附加测算........................................... 7七项目财务评价.......................................................................... 8（1）本项目财务分析的假设前提................................................. 8（2）损益表与项目静态盈利能力分析......................................... 9（3）现金流量表与动态盈利能力分析......................................... 9（4）项目资金来源与运用表......................................................... 11八项目盈亏平衡分析.................................................................. 11（一）销售部分盈亏平衡分析....................................................... 12（二）租赁部分盈亏平衡分析....................................................... 12九项目财务评价结论.................................................................. 12万达集团创立于

1988

连锁百货四大支柱产业，企业资产达到1000

亿元，年销售额

600

亿元，年纳税超过

50

亿元。万达集团在全国50

多个城市投资项目，已在全国开业

27

个万达广场、8

家五星级酒店、400

块电影银幕、11

家连锁百货店。计划到

2012

年，企业资产超过

1500

亿元，年销售额

1000

亿元，年纳税80

亿元，成为世界级的企业集团。银川金风万达广场总投资约20

亿元。是万达集团在银川市的首个综合性商贸品牌项目，建筑面积28.8

万平方米，将在新街区着力打造集高档写字楼、顶级品牌专卖店、高档百货、多元化特色餐饮、时尚休闲、娱乐为一体的综合性、新地标商街。因项目发展需要，银川金凤万达广场投资有限公司诚聘各界精英加盟万达。（1）项目概括银川金凤万达广场是2010

年自治区重点招商引资项目，总投资30

亿元，是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高档KTV、电玩广场、高档影院及精装公寓共同组成约30

万平方米的城市综合体。通过各类业态的有机结合在万达广场内汇集吃、玩、乐、购、住等5

大流行时一站式、多方位的便捷服务，满足各项商务、生活、娱乐体验需求，成为银川市业态最为齐全和丰富的商业中心。（2）项目的主要技术经济指标1、 总用地面积：70143

㎡2、 总建筑面积：288000

㎡3、 建筑密度：49.75％4、 容积率：3.805、 地下建筑面积：11743m26、 地上建筑面积：161197m27、 西塔楼建筑面积：71771m28、 东塔楼建筑面积：101169m29、 已完成工程部分：地下室工程，西塔楼上部四层混凝土结构（3）项目方案和公寓（以出售为主）。主力楼是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高档KTV、电玩广场、高档影院共同组成约30

万平方米的城市

综合体。通过各类业态的有机结合在万达广场内汇集吃、玩、乐、购、住等

5

大流行时尚生活元素于一身，形成城市核心区的城中之城（4）项目功能面积分布表

1（主力楼）功能面积分布表

1层 2层 3层 4层 5层

表

2（公寓楼）功能面积分布表

项目投资估算与资金筹措

（1）项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表1、

本项目的开发总工期为2

2010

年

3

2011

年

10

月。2、

从项目开始动工起，本项目的剩余土地使用权年限为50

年。3、

根据银川市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为：土地购置费、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。表

3

项目总投资估算表

（2）项目投资计划与资金筹措表本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行借款，三是租售收入用于投资部分。考虑到开发商已投入了5

亿元完成了项目前期的有关工作，因此本项目实际资金缺口为5.52

亿元，计划由开发商投入自有资金0.97

亿元作为启动资金，另需向银行贷款4.55

亿元用于投资，剩余部分6.67

亿元由租售收入补充，总追加投资为10

亿元。项目投资计划与资金筹措表详见表4

所示。表

4

项目投资计划与资金筹措表

资金缺口（2.1+2.2）

本项目的经营方案是将纯公寓楼全部用于出售，共58093m。主力楼的写字楼和商场以及步行街楼的商场全部用于出租。每年各项收入预测详见表

5、表

6、所示。表

5

主力楼写字楼销售收入测算表

根据建设期每年投资额估算，本项目需向银行贷款4.55

亿元用于投资。表

7

借款还本付息表（单位：元）

本项目销售与租赁税金及附加估算表

详见表

表9所示。表

8

销售

税金及附加一览表

表

9

租赁税金及附加估算一览表

（1）本项目财务分析的假设前提本项目的财务分析是在对项目的成本收益测算的基础上，按尽可能接近项目开发实际情况的原则设定分析的前提假设，并据此进行计算。1、

价格水平的假定本项目物业的租售价格是根据市场比较并结合银川市商业物业的发展状况进行时间修正后，得出物业将来推出市场时的价格。2、

租金升幅的假定在计算本项目的出租收入时，根据银川市商业物业的发展状况，设定租金每五年绝对升幅为

5％。本租金基本可视为净租金标准。3、

税费的规定本项目物业在销售和出租期间预计发生的税项和费用的计算标准均严格按照政府的有关规定。4、

出租物业的折旧本项目用于出租的物业每年的折旧采用直线折旧法。折旧年限取物业产生收入起的年份至经营期最后一年（2005

年至

2032

年，共

28

年）。5、

出租物业的期末转售价值本项目不考虑出租物业的期末转售价值。6、

期望收益率（基准收益率）的确定设定为

7％。（2）损益表与项目静态盈利能力分析表

10

项目损益表

分析：项目年投资利润率为9.08％>基准收益率

7％，基本达到行业收益水平，可以认为其静态盈利能力满足要求。（3）现金流量表与动态盈利能力分析1、全部投资现金流量表本项目全部投资现金流量表如表11

所示。表

11

全部投资现金流量表

根据评价指标显示：①

本项目投资回收期为7.89

年②

本项目全部投资净现值（NPV）＝86866

万元③

全部投资内部收益率为21.27％由此可见，本项目从动态盈利角度分析，满足投资要求。2、自有资金投资现金流量表本项目自有资金投资现金流量表如表12

所示。

根据评价指标显示：①

本项目自有资金投资净现值（NPV）＝50829

万元②

自有资金投资内部收益率为21.27％由此可见，从自有资金动态盈利角度分析，本项目满足投资要求。（4）项目资金来源与运用表资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的能力，是财务评价的重要依据。本项目的资金来源与运用详见表13

所示。

由表中计算结果看出，本项目累计盈余资金大于零，故从资金平衡能力角度分析，本项目满足投资要求（一）销售部分盈亏平衡分析当用于销售部分的写字楼销售率为52.35％