房地产行业某花园六期行销推广策略提案

联芳花园六期行销推广策略提案本案构架一、市场背景二、推广策略三、媒体策略四、SP/PR活动支持一、市场背景1、市场环境分析2、面临的挑战二、推广策略三、媒体策略四、SP/PR活动支持市场环境分析(1)区域竞争激烈，重庆房地产住宅市场呈现多头竞争的格局。江北区渝中区南岸区沙坪坝[热点不断，寻求突破。][购房需求有所下降，消费日趋理性。][房市黑马，依靠7大经济板块，打造实力南岸。][持续升温，大打教育牌。]高新区[依托新兴产业，活力四射。]市场环境分析(2)随旧城改造和二郎科技新城的拆迁工程发展，购房市场出现新的趋势。二手房、房屋总价低的楼盘将受到数量不少的拆迁户的追捧。价格，将是影响他们选择居住地点的决定性因素。市场环境分析(3)国家政策对经济适用房适当倾斜，为该类楼盘的开发商提供了竞争优势。地价低售价低资金回笼快融资方面有保障市场环境分析(4)重庆市民的购房消费能力上升，主力价位和主力户型面积的增长显示了市民可支配收入的增加、生活信心指数的上扬和对良好住宅环境的追求。

详细数据请查阅《联芳花园竞争策略规划》市场环境分析(5)消费者日渐成熟，影响其购房的因素比有所变化，交通条件取代价格因素成为购房者的第一决定因素。市场环境分析(6)销售方式多元化，“贴近消费者”作为销售渠道的建设观念，在新增项目中体现得淋漓尽致。传统的房屋销售模式售楼部现场的人员销售新兴的房屋销售模式纷纷在目标销售区设立第二第三销售中心；增设叫车看房服务，提升消费者满意感等。小结1、房地产的竞争不仅仅是项目之间的竞争，还涉及到行政区域之间的竞争。联芳花园前五期的销售，一方面得益于低价策略的施行，另一方面也受惠于联芳经济园的开发。2、不可忽视的拆迁户大军，形成了房地产市场（新房和二手房）的一股新势力。3、经济适用房在征地方面所享受的国家优惠政策，为联芳花园六期的推广提供了一个竞争优势。4、消费能力的上升，为联芳花园六期的提价预留了空间，但这个空间不大。5、消费者购房渐趋理性，具有成熟社区环境的楼盘倍受消费者青睐。6、销售渠道的求新、求变，要求开发商营销观念具有超前意识。面临的挑战战在市场竞争争日益加剧剧的情况下下，联芳花花园如何保保持竞争优优势，并在在价值提升升的同时创创造与前期期相同业绩绩，急需寻寻求解决之之道。六期体量较较之开发商商前期的开开发量要大大，对开发发商的操盘盘能力和市市场运作能能力的要求求提高。既有经济适适用房的定定位和定价价，在消费费者心目中中已经形成成印象，如如何突破这这个形象，，改变消费费者的认知知？在前期开盘盘销售受阻阻的情况下下，如何增增强消费者者和销售人人员的信心心指数？提价缺乏楼楼盘相关配配套支持，，价格压力力是需要认认真面对的的问题。一、市场背背景二、推广策策略1、卖给谁谁2、卖什么么3、在什么么价位卖4、如何卖卖5、在什么么时候卖三、媒体策策略四、SP/PR活动动支持卖给谁关于联芳花花园六期的的目标人群群定位卖给谁(1)联芳花园1-5期的的人群分析析年龄层面：：28-50岁之间社会阶层：：60%为工工薪阶层，，30%为为生意人，，10%为为外地来渝渝人员。楼盘接受价价位：1300-1500元/平方方米客源地域：：以石桥铺和和沙坪坝区区为主，沙沙坪坝主流流消费群集集中在凤天天路、天星桥桥和平顶山山一带。卖给谁(2)特定的居住住人群，为为联芳花园园注入了特特定的文化化氛围，这这种文化氛氛围将极大大影响我们们对六期推推广定位。。实联芳花园的的居住文化化购房心态追追求实在和和实惠，不不太看重华华丽而不实实的东西生活形态喜喜欢热闹、、有人气的的地方，对对相关配套套的要求不不高。对价格因素素最为关注注，不仅仅仅是楼盘售售价，还有有生活成本本。对服服务务的的要要求求不不高高，，适适合合就就好好。。卖给给谁谁(3)我们们的的客客户户在在哪哪里里？？联芳芳花花园园六六期期主主要要客客户户群群工薪薪阶阶层层周边边小小生生意意人人外来来人人口口拆迁迁户户卖什什么么我们们到到底底想想给给消消费费者者提提供供一一种种什什么么样样的的生生活活方方式式？？主主要要的的销销售售承承诺诺是是什什么么？？卖什什么么(1)不卖卖房房卖生生活活价格格价值值配套套便利利性性服务务享受受地段段地位位………………卖什什么么(2)卖生生活活，，卖卖什什么么样样的的生生活活？？舒适适舒适适生生活活，，是是对对联联芳芳花花园园原原有有生生活活方方式式的的提提升升，，在在经经过过了了6、、7年年的的开开发发和和完完善善以以后后，，小小区区逐逐渐渐显显现现出出了了适适宜宜居居住住的的社社区区氛氛围围，，在在户户型型设设计计、、配配套套、、人人气气、、物物管管服服务务等等方方面面，，六六期期集集前前期期之之大大成成，，升升级级生生活活方方式式势势在在必必行行！！卖什什么么(3)舒适适生生活活的的利利益益呈呈现现舒适适生生活活位于于城城区区主主干干道道，，交交通通便便捷捷，，离离商商业业中中心心不不到到5分分钟钟的的车车程程。。大社社区区，，成成熟熟社社区区为为业业主主的的生生活活带带来来无无尽尽的的便便利利和和活活力力。。紧靠靠250亩亩的的平平顶顶山山公公园园，，享享受受天天然然绿绿色色后后花花园园。。多层层建建筑筑结结构构，，公公摊摊低低，，不不压压抑抑。。邻邻里里之之间间有有更更多多交交流流空空间间，，重重温温过过去去走走街街串串户户的的感感觉觉。。小户户型型为为主主，，适适合合重重庆庆市市场场的的需需求求。。小小户户型型，，低低总总价价，，价价格格承承受受力力上上升升。。卖什什么么(4)纯氧氧。250亩亩的的平平顶顶山山公公园园，，承承载载大大自自然然的的恩恩惠惠，，将将绿绿色色洒洒在在门门前前，，屋屋后后。。生生活活的的诗诗意意和和惬惬意意，，在在联联芳芳花花园园，，处处处处都都能能感感受受到到！！联芳芳花花园园，，舒舒适适生生活活卖什什么么(5)软文文策策略略：：突突出出楼楼盘盘““物物超超所所值值””的的特特性性相关关软软文文标标题题：：住宅宅的的价价值值回回归归联芳芳花花园园，，以以人人为为本本————重重庆庆最最大大规规模模的的多多层层住住宅宅群群走走访访记记生活活理理念念篇篇、、户户型型篇篇、、价价值值篇篇、、配配套套篇篇、、服服务务篇篇在联联芳芳花花园园，，生生活活更更新新鲜鲜————250亩亩平平顶顶山山公公园园是是我我的的邻邻居居我家家的的后后花花园园有有250亩亩拆迁迁户户应应该该买买什什么么样样的的房房子子默默默耕耕耘耘，，苦苦练练内内功功————联联芳芳花花园园总总经经理理访访谈谈还原原生生活活本本质质————石石小小路路上上最最具具规规模模的的生生活活小小区区在什什么么价价位位卖卖联芳芳花花园园六六期期的的价价格格策策略略在什什么么价价位位卖卖(1)低价价做做为为1-5期期销销售售的的优优势势，，随随着着六六期期的的提提价价将将减减少少吸吸引引力力。。按按经经济济适适用用房房进进行行规规划划定定位位的的联联芳芳花花园园，，我我们们认认为为低低价价将将是是该该小小区区最最主主要要的的核核心心竞竞争争优优势势。。放放弃弃优优势势，，将将劣劣势势与与竞竞争争对对手手争争夺夺客客源源，，此此举举有有待待商商榷榷！！在什什么么价价位位卖卖(2)影响响楼楼盘盘售售价价高高低低的的几几个个因因素素1、、地地段段2、、规规划划：包包括括户户型型、、景景观观、、小小区区内内部部配配套套、、容容积积率率、、绿绿化化率率、、规规划划理理念念等等3、、社社区区配配套套：包包括括学学校校、、医医院院、、购购物物等等4、、质质量量：建建筑筑质质量量、、服服务务质质量量等等5、、定定位位：人人群群、、行行销销推推广广方方式式6、、市市场场行行情情和和人人均均收收入入水水平平在什什么么价价位位卖卖(3)提价价，，即即需需要要改改变变影影响响价价格格的的因因素素。。我我们们认认为为，，联联芳芳花花园园六六期期要要提提价价，，需需满满足足以以下下几几个个条条件件：：楼盘形象楼盘品质心理预期值市场走势市民收入基础线在什么价位卖卖(4)楼盘形象心理预期值基础线在楼盘品质基基本确定的基基础上，能给给提价充分支支撑的理由只只能落脚在对对楼盘形象和和潜在顾客心心理预期值的的提升上下功功夫。在什么价位卖卖(5)联芳花园价格格策略，我们们建议采取爬爬梯子的策略略：即低价入市，，随销售进度度（工程进度度）逐步提高高，在明年交交房时达到预预定之价格目目标（起价1800元/平方米左右右）。如何卖联芳花园六期期的销售策略略如何卖(1)多点出击，加加强推广力度度。策略建议如何卖(2)多点出击，即即扩宽销售渠渠道和增加销销售点，并充充分利用老住住户的口碑传传播，吸引新新客户入住。。加强销售点的的建设在主要销售区区如沙坪坝、、石桥铺和陈陈家坪设销售售点。增加口碑效应应利用老客户拉拉新客户，并并为老客户提提供返点或其其他优惠措施施。如何卖(3)加强推广力度度，需要在媒媒体投放和人人员推广上加加强力量，毕毕竟好酒不怕怕巷子深的年年代已经过去去了。加强媒体投放放力度增加在主流报报纸上的曝光光率，提高知知名度和提升升楼盘形象。。人员推广针对拆迁户，，组织大规模模的看楼活动动，由开发商商出车、出人人协调，促进进4、5期的的尾盘和六期期的销售。什么时候卖什么时候开盘盘、封盘，什什么时候降价价、提价，这这些都是策略略性问题！[故善攻者，，敌不知其所所守；善守者者，敌不知其其所攻。夫兵兵形象水，水水之形，避高高而趋下；兵兵之形，避实实而击虚，水水因地而制流流，兵因敌而而制胜。故兵兵无常形，能能因敌变化而而取胜者，谓谓之神]什么时候卖(1)六期开盘策略略封盘造势3.203.20-4.30内部认购4.10-4.25开盘5.1-5.7什么时候卖(2)六期提价策略略一、市场背景景二、推广策略略三、媒体策略略1、媒体组合合2、投放计划划3、媒体效果果评估四、SP/PR活动支持持媒体组合策略略报纸：《重庆庆晨报》、《《重庆晚报》》、《重庆商商报》户外：售房部部楼顶广告、、马家岩建材材市场屋顶广广告位车内吊旗：416、231、402、206、、418等等等媒体投放计划划(1)报纸媒体投放放3-4月为投投放重点，投投放力度须加加大。开盘后的投放放重点为楼盘盘卖点的整合合传播。在推推广过程中须须结合促销活活动配合推广广。在开盘后的发发布策略为持持续性发布策策略，保持楼楼盘的见报率率，主要在晨晨报的房地产产专栏广告、、晚报地产专专栏和商报周周六版进行发发布。每周保保持见报率2-3次。在联芳花园的的售房部屋顶顶设项目广告告牌一块；在石小路上设设广告看板（（推荐户外媒媒体为小龙坎坎转盘、马家家岩木材市场场等）媒体投放计划划(2)户外媒体投放放户外媒体发布布推荐经石小路的公公交车车内吊吊旗广告发布布。媒体投放计划划(3)车内吊旗投放放媒体投放效果果评估利用车内吊旗旗这一媒体堵堵截来往于石石小路上的消消费者，将楼楼盘开业信息息最大限度的的传递给最主主要的受众.户外媒体将对对楼盘的形象象提升起到很很好的作用，，且主要位于于石小路地段段，特别是在在马家岩建材材市场设置广广告牌，将对对来往于凤天天路消费群起起到提示作用用。报纸媒体的发发布，一方面面将加强消费费者对楼盘整整体形象的认认知；清晰传传达楼盘卖点点；累积楼盘盘知名度。一、市场背景景二、推广策略略三、媒体策略略四、SP/P